深圳市長(zhǎng)大廈投資回報(bào)可行性分析

1、 深圳市市長(zhǎng)大廈廈投資回回報(bào)可行行性分析析項(xiàng)目概述國(guó)際市長(zhǎng)大大廈位于于深圳市市南山區(qū)區(qū)僑城西西路與深深南大道道交匯處處的東側(cè)側(cè)。東面面是旅游游景點(diǎn)未來(lái)來(lái)時(shí)代和和市井氛氛圍較濃濃的下白白石自然然村；南南面緊鄰鄰白石洲洲中英文文學(xué)校，再再往南是是已建或或在建的的住宅區(qū)區(qū)，如匯匯雅苑、桂桂苑、世世紀(jì)村等等；西面面過(guò)僑城城西路是是36洞洞的沙河河高爾夫夫球會(huì)；西北面面有名商商高爾夫夫球會(huì)；北臨城城市主干干道深南大大道。國(guó)際市長(zhǎng)大大廈位于于中外聞聞名的旅旅游景點(diǎn)點(diǎn)華僑城城片區(qū)，東東接未來(lái)來(lái)時(shí)代、世世界之窗窗、錦繡繡中華、民民俗文化化村，南南望深圳圳灣海景景及香港港元朗，西西面有高高爾夫球球場(chǎng)，北北面有歡

2、歡樂(lè)谷等等景點(diǎn)，在在國(guó)際市市長(zhǎng)大廈廈遠(yuǎn)眺，可可謂“風(fēng)景這這邊獨(dú)好好”。國(guó)際市長(zhǎng)大大廈占地地面積550000m2，總建建筑面積積3.225萬(wàn)mm2，由一一棟造型型獨(dú)特的的多功能能中高層層建筑組組成，一一次性開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)。項(xiàng)目主要技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)用地面積：容 積 率率：層 數(shù)：建筑覆蓋率率：5000.2m26.525層42總建筑面積積：其中計(jì)入容容積率面面積：住 宅：商 業(yè)：辦 公：酒 店：娛 樂(lè)：其中不計(jì)入入容積率率面積：地下一層層：地下二層層：399155.9mm2325133.5mm2198533.1mm22918.6m22036.2m25105.9m22773.9m27486mm2385644

3、mm2362956mm2建筑設(shè)計(jì)：深圳華工程程設(shè)計(jì)有有限公司司承建商：物業(yè)管理：（二）投資資回報(bào)分分析投資回報(bào)計(jì)計(jì)算表：項(xiàng) 目費(fèi)用（萬(wàn)元）備 注地價(jià)款地塊地價(jià)款款4140住宅面積：200000 m2商業(yè)面積：30000 mm2辦公面積：10000 mm2住宅部分綜綜合地價(jià)價(jià)：16600元元/m22商業(yè)部分綜綜合地價(jià)價(jià)：26600元元/m22辦公部分綜綜合地價(jià)價(jià)：16600元元/m22（暫按按協(xié)議地地價(jià)）（2）建設(shè)費(fèi)建安費(fèi)24000025000元/m28125總建面：3325000m2單位成本：25000元/m2配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)487.55總建面1150元元/m22規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)97.5總建面330元

4、/m2工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)81.255總建安（881255）1項(xiàng)目管理費(fèi)費(fèi)81.255總建安的11%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)用81.255總建安的11%固定成本合合計(jì)130944（1）（22）每平方米綜綜合建設(shè)設(shè)成本價(jià)價(jià)4029元元/m22(1)+/3325000投資方分?jǐn)倲偨ㄔO(shè)成成本價(jià)5456元元/m22(1)+/2240000入銷(xiāo)售收入；住宅均價(jià)價(jià)：80000元元/m22商業(yè)均價(jià)價(jià)：1550000元/mm2辦公均價(jià)價(jià)：82200元元/m22213200800020000088200010000=2213220可銷(xiāo)售面積積為：2240000 mm2利潤(rùn)計(jì)算算資金占用利利息：6571萬(wàn)萬(wàn)

5、元4.55296平均按一年年計(jì)，665711萬(wàn)元為為啟動(dòng)資資金營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)費(fèi)用（物物業(yè)總價(jià)價(jià)值3%）：639.66策劃代理、廣廣告、包包裝、促促銷(xiāo)營(yíng)業(yè)稅、印印花稅及及其它相相關(guān)稅（物物業(yè)總價(jià)價(jià)值5.711%）：1217可變成本2152.6296+6639.6+12117投資方分?jǐn)倲倖挝豢煽勺兂杀颈?97元/m2可變成本/240000毛利毛利率：660733.4(2113200-60073.4)=400%6073.4213200-1330944-21152.6 所得稅911毛利的155%純利潤(rùn)： 60073.4-911 5162.4毛利-所得得稅說(shuō)明：A、地價(jià)款款：含項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)、“七通一一平”

6、、青苗苗補(bǔ)償、協(xié)協(xié)議地價(jià)價(jià)、城市市增容費(fèi)費(fèi)、城市市配套費(fèi)費(fèi)。B、建安費(fèi)費(fèi)：按住住宅、商商業(yè)、辦辦公三項(xiàng)項(xiàng)的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)平均值值計(jì)。C、配套設(shè)設(shè)施費(fèi)：含水電電增容費(fèi)費(fèi)、綠化化及道路路、煤氣氣管道、通通訊、有有線電視視布線、安安全監(jiān)控控系統(tǒng)布布線、消消防、人人防、戶戶外公共共設(shè)施（如如路燈、座座椅等）、車(chē)車(chē)庫(kù)。2、啟動(dòng)資資金測(cè)算算：（1）、一一次性交交付地價(jià)價(jià)：41140萬(wàn)萬(wàn)元（2）、建建安費(fèi)預(yù)預(yù)付（225%）：81225萬(wàn)元元25%=20031萬(wàn)萬(wàn)元（3）、配配套設(shè)施施費(fèi)預(yù)付付（含水水電增容容）：4487.5萬(wàn)元元25%=1221.8875萬(wàn)萬(wàn)元（4）、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)：977.5萬(wàn)萬(wàn)元80%=788萬(wàn)元

7、（5）、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣及策劃劃啟動(dòng)費(fèi)費(fèi)用（營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)中心心、銷(xiāo)售售道具）：2000萬(wàn)元啟動(dòng)資金共共計(jì)：665711萬(wàn)元投資回報(bào)率率：665711=%3、量化評(píng)評(píng)定銷(xiāo)售平均價(jià)價(jià)格：住宅 80000元元/m2 商業(yè) 1550000元/ m2 辦公 82200元元/ mm2單位成本（含含固定成成本和可可變成本本）：63553元/m2（為住住宅、商商業(yè)和辦辦公的平平均單位位成本）可售面積：240000mm2銷(xiāo)售收入：2.1132億億元稅前利潤(rùn)（毛毛利）：60773.44萬(wàn)元稅前利潤(rùn)率率：400%(三)資金金流量分分析本財(cái)務(wù)分析析主要研研究該項(xiàng)項(xiàng)目籌建建開(kāi)發(fā)發(fā)銷(xiāo)售售完成成的全過(guò)過(guò)程，現(xiàn)現(xiàn)采用資資金流量量分析方

8、方法導(dǎo)入入研究。03.1 資資金流量0銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入項(xiàng)目啟動(dòng)資金工程監(jiān)理費(fèi)1/3銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入項(xiàng)目啟動(dòng)資金工程監(jiān)理費(fèi)1/3銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入tt規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1/3項(xiàng)目管理費(fèi)1/2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)3/3規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2/3工程監(jiān)理費(fèi)3/3支付稅金小區(qū)配套費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)2/3規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1/3項(xiàng)目管理費(fèi)1/2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)3/3規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2/3工程監(jiān)理費(fèi)3/3支付稅金小區(qū)配套費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)2/3建筑工程費(fèi)1/3地價(jià)市場(chǎng)推廣費(fèi)3/3市場(chǎng)推廣費(fèi)2/3市場(chǎng)推廣費(fèi)1/3項(xiàng)目管理費(fèi)2/2建筑工程費(fèi)3/3建筑工程費(fèi)2/3還貸款本息建筑

9、工程費(fèi)1/3地價(jià)市場(chǎng)推廣費(fèi)3/3市場(chǎng)推廣費(fèi)2/3市場(chǎng)推廣費(fèi)1/3項(xiàng)目管理費(fèi)2/2建筑工程費(fèi)3/3建筑工程費(fèi)2/3還貸款本息圖中，橫軸軸（t軸軸）表示示項(xiàng)目從從開(kāi)始進(jìn)進(jìn)行到最最后完成成的時(shí)間間過(guò)程，橫橫軸上方方箭頭表表示項(xiàng)目目的資金金流入，向向下箭頭頭表示項(xiàng)項(xiàng)目的資資金流出出。流入入、流出出的資金金量大小小用箭頭頭的長(zhǎng)短短大致表表示。通通過(guò)此圖圖，可以以比較清清晰地看看到本項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程程。3.2 資資金流量量表根據(jù)現(xiàn)金流流量圖，可可以將項(xiàng)項(xiàng)目的現(xiàn)現(xiàn)金流入入、流出出按等額額時(shí)間進(jìn)進(jìn)行排列列，編出出現(xiàn)金流流量表，從從中計(jì)算算出具體體時(shí)間內(nèi)內(nèi)現(xiàn)金凈凈流量，反反映項(xiàng)目目的資金金運(yùn)行動(dòng)動(dòng)態(tài)過(guò)

10、程程。項(xiàng)目目的運(yùn)作作始終要要有資金金來(lái)維持持，因此此，銷(xiāo)售售收入是是項(xiàng)目操操作過(guò)程程中最為為敏感的的變量，其其數(shù)量的的多少，到到位的快快慢決定定項(xiàng)目的的走勢(shì)。而而營(yíng)銷(xiāo)策策劃基本本上也是是圍繞實(shí)實(shí)現(xiàn)預(yù)期期的銷(xiāo)售售收入為為核心來(lái)來(lái)展開(kāi)的的。下面面就本項(xiàng)項(xiàng)目作具具體探討討。項(xiàng)目的投資資回報(bào)情情況參見(jiàn)見(jiàn)投資資回報(bào)計(jì)計(jì)算表在編制資金金流量表表之前，先先對(duì)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度及大大致的費(fèi)費(fèi)用預(yù)算算作簡(jiǎn)單單描述：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度及大大致的費(fèi)費(fèi)用預(yù)算算表單位：萬(wàn)元元時(shí)間進(jìn)度耗時(shí)累計(jì)項(xiàng)目進(jìn)展費(fèi)用待付余款2001年年1月0個(gè)月簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同，開(kāi)始始各項(xiàng)準(zhǔn)準(zhǔn)備自有啟動(dòng)資資金到位位+600005712001年年2月1

11、個(gè)月開(kāi)始建筑施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)，預(yù)預(yù)付建筑筑設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)-32.5565土地手續(xù)辦辦理完畢畢一次性支付付地價(jià)款款和項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)-4140002001年年3月2個(gè)月提前開(kāi)始樁樁基礎(chǔ)工工程墊資25%8125完成建筑施施工圖，項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)建建支付設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)-32.5532.52001年年4月2個(gè)月辦理招投標(biāo)標(biāo)手續(xù)樁基礎(chǔ)工程程完成，工工程全面面展開(kāi)開(kāi)始支付監(jiān)監(jiān)理費(fèi)用用-2061.255 自有啟動(dòng)動(dòng)資金到到位+2502212001年年9月3個(gè)月開(kāi)始支付工工程款-200006125支付監(jiān)理費(fèi)費(fèi)-2041.255準(zhǔn)備銷(xiāo)售前前期工作作，開(kāi)始始發(fā)生銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用用-1258000申請(qǐng)銀行貸貸款，啟啟動(dòng)資金金全部到到位+5221

12、102001年年9月228日公開(kāi)發(fā)售8個(gè)月主體完工，正正式銷(xiāo)售售，支付付銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用-180459.66支付工程款款-200004125支付監(jiān)理費(fèi)費(fèi)-1031.255辦理銀行按按揭2002年年5月10個(gè)月支付工程款款-200002125支付監(jiān)理費(fèi)費(fèi)-1021.255支付設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用-32.550支付銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用-59.664002002年年6月12個(gè)月支付工程款款-100001125支付監(jiān)理費(fèi)費(fèi)-1011.255開(kāi)始支付小小區(qū)配套套費(fèi)-150337.55支付銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用-1003002002年年7月14個(gè)月支付工程款款-500625支付監(jiān)理費(fèi)費(fèi)-11.2250支付小區(qū)配配套費(fèi)-150180.775支付

13、銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用-1002002002年年8月16個(gè)月支付工程款款，準(zhǔn)備備竣工驗(yàn)驗(yàn)收-500125支付小區(qū)配配套費(fèi)-15037.5支付銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用-1001002002年年9月18個(gè)月支付工程款款-1250支付小區(qū)配配套費(fèi)-37.550支付銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用-1000在編制本資資金流量量表時(shí)，我我們將本本項(xiàng)目220個(gè)月月的開(kāi)發(fā)發(fā)周期劃劃分為110個(gè)等等量時(shí)間間段，以以現(xiàn)金流流入為正正，流出出為負(fù)，此此處暫不不考慮預(yù)預(yù)售收入入。關(guān)于于銷(xiāo)售收收入的分分析后表表中有詳詳述。資金單位：萬(wàn)元 時(shí)間間單位：兩個(gè)月月 時(shí)間段段項(xiàng)目12345678啟動(dòng)資金+60000+250+52211土地費(fèi)用-41400項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)建筑設(shè)

14、計(jì)費(fèi)費(fèi)-32.55-32.55-32.55工程建設(shè)費(fèi)費(fèi)-20000-20000-20000-10000-500-125工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)-20-10-10-10-11.225小區(qū)配套費(fèi)費(fèi)-150-150-37.55營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)費(fèi)-125-180-59.66-100-100-100預(yù)售收入經(jīng)營(yíng)稅金還貸款本息息小計(jì)+18277.5-32.55-18955+30311-21022.1-12600-761.25-262.5結(jié)轉(zhuǎn)金額0+18277.5+17955-100+29311+828.9-431.1-11922.355凈現(xiàn)金流量量+18277.5+17955-100+29311+828.9-431.1-1

15、1922.355-14544.855投資小計(jì)4172.532.5214521902102.11260761.225262.55 3.3 投投資情況況分析根據(jù)上表,可以了了解每個(gè)個(gè)時(shí)間段段的投入入資金變變化。我我們將本本項(xiàng)目118個(gè)月月的開(kāi)發(fā)發(fā)周期劃劃分為88個(gè)等量量時(shí)間段段。從投資曲線線上看,本項(xiàng)目目有四次次投資高高峰,第第一次在在項(xiàng)目啟啟動(dòng)期間間（處于于時(shí)段11中），其其主要原原因是本本項(xiàng)目的的地價(jià)款款和項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)須一次次性支付付；第二二次在項(xiàng)項(xiàng)目準(zhǔn)備備銷(xiāo)售時(shí)時(shí)（處于于時(shí)段44中），項(xiàng)項(xiàng)目準(zhǔn)備備入市，各各項(xiàng)銷(xiāo)售售推廣工工作需全全面投入入，同時(shí)時(shí)銀行申申請(qǐng)的貸貸款到位位，施工工單位墊墊資的

16、225%工工程款在在此時(shí)開(kāi)開(kāi)始逐步步支付；第三次次在項(xiàng)目目正式進(jìn)進(jìn)入銷(xiāo)售售階段（處處于時(shí)段段5和66中），費(fèi)費(fèi)用集中中在工程程款和銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)上上，此時(shí)時(shí)主體完完工又遇遇國(guó)慶和和住交會(huì)會(huì)，是推推廣高峰峰期；第第四次是是在項(xiàng)目目收尾階階段，除除了支付付工程款款和其他他費(fèi)用的的尾款外外，開(kāi)始始出現(xiàn)還還本付息息和納稅稅（處于于時(shí)段110中）?？偟膩?lái)說(shuō)，以以上各個(gè)個(gè)時(shí)段的的資金投投入都是是十分巨巨大的，尤尤其集中中在啟動(dòng)動(dòng)、開(kāi)始始銷(xiāo)售、和和收尾階階段。這這對(duì)銷(xiāo)售售回款提提出了很很高的要要求，一一旦因某某些宏觀觀經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)或?qū)崒?shí)際操作作過(guò)程中中的原因因，導(dǎo)致致銷(xiāo)售受受阻，將將會(huì)給后后續(xù)投資資形成較較大的壓壓

17、力。3.4 凈凈現(xiàn)金流流量分析析根據(jù)上表，在在未考慮慮預(yù)售收收入的情情況下，凈凈現(xiàn)金流流量變化化曲線如如下：從上圖可以以看到，項(xiàng)項(xiàng)目在進(jìn)進(jìn)行到第第5個(gè)時(shí)時(shí)間段（即即10個(gè)個(gè)月）后后，就必必須有銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入來(lái)補(bǔ)充充資金，這這是關(guān)系系到項(xiàng)目目能否按按照既定定的計(jì)劃劃順利推推進(jìn)的根根本保障障。3.5臨界界的預(yù)售售收入計(jì)計(jì)劃下面排出臨臨界的預(yù)預(yù)售收入入計(jì)劃:單位：萬(wàn)元元這個(gè)臨界的的預(yù)售收收入計(jì)劃劃，是維維持項(xiàng)目目運(yùn)作的的最低保保證,也也是最低低的預(yù)售售收入要要求，只只有達(dá)到到上面的的銷(xiāo)售目目標(biāo)，才才能確保保在項(xiàng)目目運(yùn)作過(guò)過(guò)程中不不至于出出現(xiàn)資金金缺口。否否則，就就需要銀銀行貸款款來(lái)填補(bǔ)補(bǔ)。（四）項(xiàng)目目

18、投資回回報(bào)的敏敏感性分分析項(xiàng)目各部分分投資回回報(bào)一覽覽表項(xiàng)目建筑面積（m2）單位建筑成成本(萬(wàn)萬(wàn)元)投入（萬(wàn)元）收益（萬(wàn)元）利潤(rùn)(萬(wàn)元)利潤(rùn)率固定可變總體750000330122.699409977.77985.0124.2住宅7230000380090.05993318266.4663613664309.5413.5商場(chǎng)27001188.5448623673.46309注：以上項(xiàng)項(xiàng)目的收收益只考考慮項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)期期內(nèi)的可可預(yù)計(jì)收收入，未未考慮車(chē)車(chē)位出售售或長(zhǎng)期期出租的的收益?！窘Y(jié)論】：通過(guò)以上圖圖表分析析，我們們可以初初步得出出以下結(jié)結(jié)論：就各分項(xiàng)目目的利潤(rùn)潤(rùn)率而言言，經(jīng)過(guò)過(guò)計(jì)算，項(xiàng)項(xiàng)目總體體

19、、住宅宅、商業(yè)業(yè)三項(xiàng)的的利潤(rùn)率率（稅前前利潤(rùn)）分分別為224.22、113.55、3309。以上上的數(shù)據(jù)據(jù)中，住住宅部分分的利潤(rùn)潤(rùn)率尚可可；商場(chǎng)場(chǎng)部分之之所以利利潤(rùn)率如如此之高高,是因因?yàn)橛?jì)算算資料不不全，其其成本計(jì)計(jì)算指標(biāo)標(biāo)暫與住住宅一樣樣（實(shí)際際上要高高于住宅宅），而而其售價(jià)價(jià)是住宅宅的3倍倍多，所所以這一一數(shù)據(jù)有有其特殊殊性?？偪傮w而言言,住宅宅與商場(chǎng)場(chǎng)總的回回報(bào)在目目前行業(yè)業(yè)利潤(rùn)平平均化的的狀況下下,也屬屬較為正正常的范范疇。（五）、結(jié)結(jié) 論論以上我們從從項(xiàng)目投資資回報(bào)可可行性分分析、項(xiàng)項(xiàng)目投資資回報(bào)的的敏感性性分析等等方面就就南山區(qū)區(qū)96-3-0002地地塊的投投資回報(bào)報(bào)預(yù)期狀狀況作了了全面的的分析及及測(cè)算。通通過(guò)這些些分析及及測(cè)算，可可以初步步得出結(jié)結(jié)論如下下：1、總體上上講，項(xiàng)項(xiàng)目是一一個(gè)盈利利的項(xiàng)目目通過(guò)投資回回報(bào)計(jì)算算表我們們看出，若若項(xiàng)目操操作成功功，將會(huì)會(huì)產(chǎn)生772022.6萬(wàn)萬(wàn)元的稅稅前利潤(rùn)潤(rùn)。項(xiàng)目目運(yùn)作時(shí)時(shí)間為220個(gè)月月，開(kāi)始始收回投投資在第第10個(gè)個(gè)月，比比較啟動(dòng)動(dòng)資金的的時(shí)間價(jià)價(jià)值8774.44萬(wàn)元（11507765.88%），是是一個(gè)值值得投資資的項(xiàng)目目。2、行業(yè)利利潤(rùn)平均均化，項(xiàng)項(xiàng)目投資資回報(bào)屬屬較正常常的范疇疇項(xiàng)目投資回回報(bào)的稅稅前利潤(rùn)潤(rùn)率為224.22，就就目前深深圳房地