鳳凰嶺一期(土地一級開發(fā))可行性研究報告

1、 PAGE VITOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc129693242 第一章 概 述 PAGEREF _Toc129693242 h I HYPERLINK l _Toc129693243 1.1項目概述 PAGEREF _Toc129693243 h 1 HYPERLINK l _Toc129693248 1.2可行性研究報告的編制目的 PAGEREF _Toc129693248 h 3 HYPERLINK l _Toc129693249 1.3可行行性研究究報告的的編制依依據(jù) PAGEREF _Toc129693249 h 3 HYPERLINK l _Toc12

2、9693250 1.4項目目效益分分析 PAGEREF _Toc129693250 h 4 HYPERLINK l _Toc129693251 1.5特殊殊說明事事項 PAGEREF _Toc129693251 h 4 HYPERLINK l _Toc1296932552 第二章章 項目目的界定定與現(xiàn)狀狀描述 PAGEREF _Toc129693252 h 6 HYPERLINK l _Toc129693253 2.1宗地地法律關(guān)關(guān)系 PAGEREF _Toc129693253 h 6 HYPERLINK l _Toc129693254 2.2項目目的自然然條件與與區(qū)位 PAGEREF _To

3、c129693254 h 7 HYPERLINK l _Toc129693255 2.3地上上物狀況況 PAGEREF _Toc129693255 h 9 HYPERLINK l _Toc129693256 2.4宗地地環(huán)境 PAGEREF _Toc129693256 h 10 HYPERLINK l _Toc129693257 2.5宗地地開發(fā)目目標(biāo) PAGEREF _Toc129693257 h 12 HYPERLINK l _Toc129693258 第三章 投投資環(huán)境境 PAGEREF _Toc129693258 h 13 HYPERLINK l _Toc129693259 31海淀淀

4、區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)介紹 PAGEREF _Toc129693259 h 13 HYPERLINK l _Toc129693260 32海淀淀區(qū)大西西山風(fēng)景景旅游區(qū)區(qū)現(xiàn)狀分分析 PAGEREF _Toc129693260 h 13 HYPERLINK l _Toc129693261 33海淀淀區(qū)大西西山風(fēng)景景旅游區(qū)區(qū)目前存存在的問問題 PAGEREF _Toc129693261 h 14 HYPERLINK l _Toc129693262 34項目目建設(shè)的的必要性性分析 PAGEREF _Toc129693262 h 15 HYPERLINK l _Toc129693263 第四章市場分分析 PAGERE

5、F _Toc129693263 h 16 HYPERLINK l _Toc129693264 41總體體宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析 PAGEREF _Toc129693264 h 16 HYPERLINK l _Tooc122969932665 42土地市市場分析析 PAGEREF _Toc129693265 h 17 HYPERLINK l _Toc129693266 43旅游游市場分分析19 HYPERLINK l _Toc129693267 44北京京市旅游游飯店業(yè)業(yè)發(fā)展的的主要特特點(diǎn)26 HYPERLINK l _Toc129693269 45競爭爭性項目目分析 HYPERLINK l _Toc

6、129693270 第五章 項目的的策劃和和運(yùn)作 PAGEREF _Toc129693270 h 29 HYPERLINK l _Toc129693271 51規(guī)劃劃設(shè)計條條件 PAGEREF _Toc129693271 h 29 HYPERLINK l _Toc129693272 52項目目組織結(jié)結(jié)構(gòu)與實實施方式式 PAGEREF _Toc129693272 h 30 HYPERLINK l _Toc129693273 53拆遷遷補(bǔ)償方方式 PAGEREF _Toc129693273 h 30 HYPERLINK l _Toc129693274 54項目目實施進(jìn)進(jìn)度計劃劃 PAGEREF _

7、Toc129693274 h 3055資金金籌集.33456土地地銷售時時間和方方式選擇擇. HYPERLINK l _Toc129693276 3457收款款方式與與回款計計劃3458營銷銷策略.334 HYPERLINK l _Toc129693281 第六章 總總投資成成本分析析 PAGEREF _Toc129693281 h 346 HYPERLINK l _Toc129693282 61征地地費(fèi) PAGEREF _Toc129693282 h 34662拆遷遷費(fèi). HYPERLINK l _Toc129693289 3663前期期工程費(fèi)費(fèi). HYPERLINK l _Toc12969

8、3289 36 644市政基基礎(chǔ)設(shè)施施及公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi). HYPERLINK l _Toc129693289 37 655地價款款. HYPERLINK l _Toc129693289 4066管理理費(fèi)用.440 HYPERLINK l _Toc129693293 67財務(wù)務(wù)費(fèi)用.440 HYPERLINK l _Toc129693294 68銷售售推廣費(fèi)費(fèi).440 HYPERLINK l _Toc129693295 69開發(fā)發(fā)期稅費(fèi)費(fèi).441 HYPERLINK l _Toc129693296 610不不可預(yù)見見費(fèi)411 HYPERLINK l _Toc129693297 611資

9、資金使用用計劃.441 HYPERLINK l _Toc129693298 第七章 項項目竣工工后的土土地價值值分析.42 HYPERLINK l _Toc129693299 71假設(shè)設(shè)開發(fā)法法測算土土地市場場價格.433 HYPERLINK l _Toc129693300 72開發(fā)發(fā)余值的的分析43 HYPERLINK l _Toc129693301 第八章 財財務(wù)分析析45 HYPERLINK l _Toc129693302 81銷售售收入估估算45 HYPERLINK l _Toc129693303 82成本本分析45 HYPERLINK l _Toc129693304 83靜態(tài)態(tài)分析4

10、5 HYPERLINK l _Toc129693305 84現(xiàn)金金流量分分析45 HYPERLINK l _Toc129693306 85借款款償還46 HYPERLINK l _Toc129693307 86結(jié)論論46 HYPERLINK l _Toc129693308 第九章 風(fēng)風(fēng)險分析析47 HYPERLINK l _Toc12969933009 91不確定定性分析析47 HYPERLINK l _Toc129693313 92盈虧虧平衡分分析47 HYPERLINK l _Toc129693314 93敏感感性分析析48 HYPERLINK l _Toc129693315 94投資資環(huán)

11、境風(fēng)風(fēng)險49 HYPERLINK l _Toc129693316 95資金金風(fēng)險50 HYPERLINK l _Toc129693317 96管理理風(fēng)險.500 HYPERLINK l _Toc129693317 97政策策風(fēng)險50 HYPERLINK l _Toc129693318 第十章 社會會效益評評價51 HYPERLINK l _Toc129693319 101對對就業(yè)效效益的影影響51 HYPERLINK l _Toc129693320 102對對環(huán)境效效益的影影響51 HYPERLINK l _Toc129693321 103對政府府財政的的影響51 HYPERLINK l _T

12、oc129693322 104對對區(qū)域發(fā)發(fā)展的影影響51 HYPERLINK l _Toc129693323 第十一章 結(jié)結(jié)論53北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告 PAGE 65第一章 概 述鳳凰嶺地塊塊位于海海淀區(qū)大大西山風(fēng)風(fēng)景旅游游區(qū)的西西北部。大大西山風(fēng)風(fēng)景旅游游區(qū)與皇皇家園林林旅游區(qū)區(qū)和稻香香湖旅游游度假區(qū)區(qū)一起，并并稱為海海淀區(qū)三三大旅游游區(qū)。大大西山風(fēng)風(fēng)景區(qū)位位于北京京的西北北城郊，如如上圖紅紅色部分分所示，風(fēng)風(fēng)景區(qū)中中心距西西直門約約25公里里，距中中關(guān)村約約18公里里。2000年年以后，該該區(qū)域所所屬的海海淀北部部地區(qū)先先后編制制了海海淀區(qū)北北部地區(qū)區(qū)

13、總體規(guī)規(guī)劃、海海淀區(qū)蘇蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)規(guī)劃、北北京市海海淀區(qū)大大西山風(fēng)風(fēng)景旅游游區(qū)控制制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃（征征求意見見稿）、北北京市海海淀區(qū)大大西山風(fēng)風(fēng)景旅游游區(qū)近期期建設(shè)地地塊規(guī)劃劃設(shè)計要要點(diǎn)說明明等一一系列規(guī)規(guī)劃文件件，已獲獲得北京京市規(guī)劃劃委員會會關(guān)于于海淀區(qū)區(qū)大西山山風(fēng)景旅旅游區(qū)近近期建設(shè)設(shè)地塊規(guī)規(guī)劃設(shè)計計指標(biāo)有有關(guān)問題題的批復(fù)復(fù)（市市規(guī)函【220055】15553號號），這這為鳳凰凰嶺地區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)發(fā)展提提供了依依據(jù)。鳳鳳凰嶺地地區(qū)已經(jīng)經(jīng)具備土土地一級級開發(fā)的的基礎(chǔ)條條件。北北京市土土地整理理儲備中中心海淀淀區(qū)分中中心作為為拆遷主主體統(tǒng)一一組織土土地一級級開發(fā)，并并按規(guī)定定對可出出讓的土

14、土地實行行招標(biāo)、拍拍賣，掛掛牌交易易。1.1項目目概述1.1.11項目名名稱北京市海淀淀區(qū)大西西山風(fēng)景景區(qū)鳳凰凰嶺旅游游設(shè)施一一期項目目1.1.22項目位位置本項目位于于海淀區(qū)區(qū)大西山山風(fēng)景旅旅游區(qū)的的西北部部，東至至規(guī)劃旅旅游專用用道，南南至聶各各莊西路路，西至至鳳凰嶺嶺旅游設(shè)設(shè)施項目目二期項項目，北北至鳳凰凰嶺路?？偪傆玫孛婷娣e244.8559公頃頃，其中中建設(shè)用用地面積積9.882公頃頃，代征征道路面面積3.02公公頃，代代征綠地地12.0199公頃。可可規(guī)劃地地上面積積2.995萬平平方米。1.1.33項目任任務(wù)項目任務(wù)：對規(guī)劃劃建設(shè)用用地，按按計劃完完成項目目用地的的拆遷、市市政基礎(chǔ)

15、礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)和公公共配套套設(shè)施建建設(shè)，達(dá)達(dá)到“三通”，地塊塊內(nèi)場地地平整，實實行土地地掛牌出出讓。1.1.44項目實實施的意意義整體規(guī)劃、統(tǒng)統(tǒng)一開發(fā)發(fā)，顯化化及提升升國有土土地資源源的內(nèi)在在價值。在加強(qiáng)海淀淀區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的整體體性、繁繁榮該地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的同時時，發(fā)揮揮本項目目土地自自身優(yōu)勢勢，提升升大西山山風(fēng)景旅旅游區(qū)的的北部商商業(yè)檔次次。項目的實施施將具有有以下意意義：l、實現(xiàn)土土地合理理利用，優(yōu)優(yōu)化和整整合土地地資源，節(jié)節(jié)約土地地使用，提提升周邊邊土地價價值，滿滿足本地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展和和城市建建設(shè)用地地的需求求；2、符合海海淀區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和整體體規(guī)劃的的要求，滿滿足政府府的社會會目標(biāo)

16、。建建成后的的項目區(qū)區(qū)將成為為具有較較強(qiáng)輻射射能力和和帶動能能力的區(qū)區(qū)域文化化經(jīng)濟(jì)中中心的一一部分，形形成一定定的區(qū)域域優(yōu)勢，對對整個地地區(qū)的良良性發(fā)展展有著重重要的社社會意義義；3、項目區(qū)區(qū)將形成成以住宿宿、商務(wù)務(wù)會議為為主體的的現(xiàn)代化化旅游度度假圈，良良好的區(qū)區(qū)域環(huán)境境、快捷捷方便的的交通、適適度的商商業(yè)規(guī)模模、合理理的規(guī)劃劃布局、新新穎的建建筑形式式以及健健全的配配套功能能，有助助于提高高區(qū)域成成熟度，體體現(xiàn)高品品質(zhì)的區(qū)區(qū)域形象象，為人人們整體體生活質(zhì)質(zhì)量和生生活品位位的提高高創(chuàng)造條條件，提提高人民民物質(zhì)文文化生活活水平及及社會福福利；4、改善就就業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)，增加加就業(yè)機(jī)機(jī)會；優(yōu)優(yōu)化建設(shè)設(shè)

17、結(jié)構(gòu)，改改善環(huán)境境；實現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效效益、社社會效益益和環(huán)境境效益的的統(tǒng)一和和城市的的可持續(xù)續(xù)發(fā)展。1.2項目目申請報報告的編編制目的的為土地一級級開發(fā)單單位提供供決策依依據(jù)；為政府管理理部門提提供審批批土地一一級開發(fā)發(fā)項目的的依據(jù)；為金融部門門提供審審查貸款款可行性性的依據(jù)據(jù)。1.3項目目申請報報告的編編制依據(jù)據(jù)北京市城城市總體體規(guī)劃（220044年-220200年）海淀區(qū)土土地利用用規(guī)劃關(guān)于海淀淀區(qū)大西西山風(fēng)景景旅游區(qū)區(qū)近期建建設(shè)地塊塊規(guī)劃設(shè)設(shè)計指標(biāo)標(biāo)有關(guān)問問題的批批復(fù) （市市規(guī)函【220055】15553號號）海淀區(qū)北北部地區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃海淀區(qū)蘇蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)規(guī)劃北京市海海淀區(qū)大大西山風(fēng)風(fēng)

18、景旅游游區(qū)控制制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃（征征求意見見稿）北京市海海淀區(qū)大大西山風(fēng)風(fēng)景旅游游區(qū)近期期建設(shè)地地塊規(guī)劃劃設(shè)計要要點(diǎn)說明明北京市房房屋重置置成新價價評估技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（京國土房房管拆200038808號號）北京市非非住宅樓樓房估價價技術(shù)規(guī)規(guī)范（京國土房房管拆200026646號號）北京地價價項目區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)資料拆遷、估價價、市政政預(yù)算等等行業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1.4項目目效益分分析項目建設(shè)期期為9個個月，回回收期為為11個個月。通通過對項項目地塊塊的土地地開發(fā)成成本測算算及土地地收益測測算，得得到項目目評價的的綜合結(jié)結(jié)論為：1、成本支支出：項項目總投投資為1125553.224萬元元。2、出讓收收入：土土地出讓讓

19、地價款款測算為為136653.35萬萬元。3、利潤：通過測測算利潤潤為11000.111萬元。4、綜合考考慮土地地開發(fā)價價值后，按按基準(zhǔn)收收益率110%折折算，項項目財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值為10004.4萬元元，年內(nèi)內(nèi)部收益益率為112%，項項目在財財務(wù)上可可行。1.5編寫寫說明本報告是在在委托方方提供基基礎(chǔ)文件件、有關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)資資料的基基礎(chǔ)上做做出的。委委托方對對所提供供的文件件以及相相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)的真實實性和可可靠性負(fù)負(fù)責(zé)。我們在本估估價報告告中陳述述的事實實是真實實的和準(zhǔn)準(zhǔn)確的。本報告中的的分析、意意見和結(jié)結(jié)論是我我們自己己公正的的專業(yè)分分析、意意見和結(jié)結(jié)論。我們已對本本報告中中的研究究對象進(jìn)進(jìn)行了實

20、實地勘查查。本報告中所所引用的的經(jīng)濟(jì)數(shù)數(shù)據(jù)系經(jīng)經(jīng)過我們們長時間間的研究究及市場場分析所所取得的的，如有有偏差，僅僅供參考考。本研究報告告作為辦辦理土地地一級開開發(fā)項目目立項使使用。第二章 項項目的界界定與現(xiàn)現(xiàn)狀描述述2.1宗地地法律關(guān)關(guān)系1、宗地性性質(zhì)及基基本情況況北京市海淀淀區(qū)大西西山風(fēng)景景區(qū)鳳凰凰嶺旅游游設(shè)施項項目地均均為集體體土地，項項目位于于海淀區(qū)區(qū)大西山山風(fēng)景旅旅游區(qū)的的西北部部，東至至規(guī)劃旅旅游專用用道，南南至聶各各莊西路路，西至至發(fā)鳳凰凰嶺景區(qū)區(qū)和龍泉泉寺一級級山區(qū)公公路，北北至鳳凰凰嶺路?？傆玫氐孛娣e224.8859公公頃，其其中建設(shè)設(shè)用地面面積9.82公公頃，代代征道路路面積

21、33.022公頃，代代征綠地地12.0199公頃?？煽梢?guī)劃地地上面積積2.995萬平平方米。項目地塊為為車耳營營村和西西山農(nóng)場場所有，共共24.8599公頃。屬屬于國有有土地。廠房及林地均為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租賃三十年。圖圖21：地塊用地規(guī)劃圖2、宗地實實際用途途與規(guī)劃劃用途現(xiàn)狀用地構(gòu)構(gòu)成以果果園為主主，面積積約211.699公頃，占占用地總總面積的的87.25%；另另有少量量村鎮(zhèn)企企業(yè)用地地1.222公頃頃，占用用的總面面積的44.911%（家家具廠，已已停產(chǎn)）。廠廠房及林林地均為為當(dāng)?shù)剞r(nóng)農(nóng)民租賃賃使用，租租期三十十年。宗地規(guī)劃用用途為旅旅游度假假及文化化用地。3、宗地區(qū)區(qū)域的歷歷史價值值該

22、宗地位于于北京市市海淀區(qū)區(qū)大西山山風(fēng)景旅旅游區(qū)的的西北部部，對于于土地用用途要按按照控制制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃執(zhí)執(zhí)行，具具體用途途以規(guī)劃劃意見書書為準(zhǔn)。2.2項目目的自然然條件與與區(qū)位1、項目土土地的自自然特征征本項目總用用地面積積為244.8559公頃頃，項目目區(qū)比較較規(guī)整，近近似為長長方形，地地形平坦坦，排水水狀況比比較好，工工程地質(zhì)質(zhì)狀況良良好，土土壤無污污染，區(qū)區(qū)內(nèi)沒有有破壞性性的大斷斷裂分布布。2、項目的的區(qū)位特特征項目所在地地海淀區(qū)區(qū)是著名名的高科科技、文文化、教教育、旅旅游區(qū)。區(qū)區(qū)內(nèi)山清清水秀、古古跡繁多多，屬北北京的上上風(fēng)上水水之地。金金代在這這里建有有八大水水院，明明朝開始始大規(guī)模模

23、建設(shè)，清清代形成成“三山五五園”的宏大大格局，海海淀區(qū)不不僅有優(yōu)優(yōu)美的自自然景觀觀，而且且有豐富富的人文文景觀。秀秀美的自自然景觀觀與豐富富的人文文景觀相相映成趣趣，為園園區(qū)內(nèi)的的企業(yè)、科科研工作作者提供供了一個個良好的的生產(chǎn)、生生活和工工作環(huán)境境。圖圖22：大西山風(fēng)景區(qū)位置示意圖海淀區(qū)中關(guān)關(guān)村是全全國智力力資源和和科技人人員最密密集的地地區(qū)，其其智力密密集度在在世界亦亦屬罕見見。海淀淀區(qū)發(fā)展展高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)有了得得天獨(dú)厚厚的條件件，確立立了海淀淀區(qū)在全全國高科科技發(fā)展展中的核核心地位位，具備備發(fā)展知知識經(jīng)濟(jì)濟(jì)的條件件。海淀淀區(qū)位于于北京市市區(qū)西北北郊。東東與西城城、朝陽陽區(qū)相鄰鄰，南與與宣

24、武、豐豐臺區(qū)毗毗連，西西與石景景山、門門頭溝區(qū)區(qū)交界，北北與昌平平縣接壤壤，全區(qū)區(qū)總面積積4266平方公公里?？傆玫孛娣e積24.8599公頃，其其中建設(shè)設(shè)用地面面積9.82公公頃，代代征道路路面積33.022公頃，代代征綠地地12.0199公頃?？煽梢?guī)劃地地上面積積2.995萬平平方米。項項目用地地位置范范圍示意意圖如下下：圖圖23：地塊位置圖2.3地上上物狀況況該項目用地地范圍內(nèi)內(nèi)大部分分為早期期建造的的平房，目目前房屋屋情況較較差，布布局混亂亂，私搭搭亂建嚴(yán)嚴(yán)重。平平房破損損程度嚴(yán)嚴(yán)重，使使用功能能設(shè)施不不全，生生活極為為不便，現(xiàn)現(xiàn)有形象象與大西西山風(fēng)景景區(qū)鳳凰凰嶺旅游游及海定定區(qū)日益益改

25、變的的城市景景觀極不不協(xié)調(diào)。現(xiàn)狀用地構(gòu)構(gòu)成以果果園為主主，面積積約211.699公頃，占占用地總總面積的的87.25%；另另有少量量村鎮(zhèn)企企業(yè)用地地1.222公頃，占占用的總總面積的的4.991%（家家具廠，已已停產(chǎn)）。所所占土地地均為蘇蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)各村農(nóng)農(nóng)民向各各村租用用土地，租租期300年。 項目現(xiàn)狀情情況統(tǒng)計計表序號項目名稱數(shù)量單位備注一項目總占地地面積24.8559公頃二應(yīng)拆遷房屋屋建筑面面積1182.4平方米拆遷公司實實地調(diào)查查數(shù)據(jù)1廠房1182.4平方米拆遷公司實實地調(diào)查查數(shù)據(jù)2.4宗地地環(huán)境1、自然環(huán)環(huán)境由于京密引引水渠和和市區(qū)西西北鐵路路環(huán)線的的阻隔，使使地塊成成為一個個相對封封

26、閉的區(qū)區(qū)域。項項目用地地所處區(qū)區(qū)域?qū)儆谟谂瘻貛О霛駶櫇櫦撅L(fēng)氣氣候，夏夏季炎熱熱多雨，冬冬季寒冷冷干燥，全全年平均均氣溫116攝氏氏度，一一月份平平均氣溫溫3攝攝氏度，77月份平平均氣溫溫30攝攝氏度，年年平均降降水6000mmm，全年年無霜期期2000余天。項項目地塊塊位于以以生態(tài)為為主題的的大西山山風(fēng)景區(qū)區(qū)。區(qū)域域內(nèi)山清清水秀，風(fēng)風(fēng)景宜人人，景觀觀資源豐豐富。2、社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境海淀區(qū)大西西山風(fēng)景景旅游區(qū)區(qū)風(fēng)景秀秀麗，上上風(fēng)上水水，是中中關(guān)村科科技園區(qū)區(qū)的后花花園，是是IT業(yè)業(yè)成功人人士，公公司白領(lǐng)領(lǐng)，及各各行業(yè)專專家開會會、辦公公、旅游游、療養(yǎng)養(yǎng)、及舉舉辦學(xué)術(shù)術(shù)研討會會的理想想處所。3、

27、市政基基礎(chǔ)設(shè)施施狀況（1）交通通現(xiàn)狀宗地附近東東西向主主要有聶聶各莊西西路、北北清路、龍龍泉寺路路。市區(qū)鐵路西西北環(huán)線線從地塊塊東側(cè)經(jīng)經(jīng)過，但但目前已已基本處處于停運(yùn)運(yùn)狀態(tài)。（2）市政政設(shè)施現(xiàn)現(xiàn)狀自來水：自自打井水水和海淀淀供水一一廠供水水雨污水：無無市政管管網(wǎng)。雨雨水從山山區(qū)自然然排洪溝溝匯集于于梁家園園排水溝溝，最后后流往上上莊水庫庫，排洪洪能力五五年一遇遇。無污污水處理理設(shè)施。自自建化糞糞池或沉沉淀池，上上層清水水自然排排除，沉沉淀污物物定期抽抽運(yùn)。天然氣：無無天然氣氣管道，主主要燃料料為液化化氣。電力：有聶聶各莊變變電站，22萬伏-11萬伏。居民用電分別由昌平區(qū)陽坊供電和海淀區(qū)沙澗路供

28、電提供。通訊：西山山農(nóng)場場場部內(nèi)有有電話機(jī)機(jī)房，容容量14440門門，有8800門門投入使使用。電電話線空空中架設(shè)設(shè)，無地地下管溝溝敷設(shè)。有線電視：由海淀淀區(qū)有線線電視局局提供。（3）周邊邊大市政政現(xiàn)狀北清路：北清路一期期敷設(shè)有有DN8800上上水，末末端距鳳鳳凰嶺地地區(qū)約77-8公公里。北清路一期期敷設(shè)有有DN5500中中壓天然然氣管，末末端距鳳鳳凰嶺地地區(qū)約77-8公公里，且且估計中中壓管線線的壓力力不足以以到達(dá)本本地區(qū)。頤陽路：只只是道路路柏油面面，路下下沒有敷敷設(shè)任何何管道。4、公共設(shè)設(shè)施狀況況宗地附近有有環(huán)綠藝藝苑、實實創(chuàng)總公公司培訓(xùn)訓(xùn)基地等等小型度度假、旅旅游設(shè)施施。聶各各莊村分分

29、布有郵郵局、衛(wèi)衛(wèi)生院、商商店等簡簡單公共共設(shè)施?？偪傮w規(guī)模模較小、檔檔次偏低低、布局局分散，不不能滿足足該區(qū)域域未來發(fā)發(fā)展需要要。2.5宗地地開發(fā)目目標(biāo)本項目完成成后應(yīng)達(dá)達(dá)到：用用地范圍圍內(nèi)的 “三通”（通上上水通電電、通路路）及土土地平整整，滿足足建設(shè)條條件，達(dá)達(dá)到熟地地標(biāo)準(zhǔn)。各各種市政政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施管線線接至規(guī)規(guī)劃紅線線外。第三章 投投資環(huán)境境31海淀淀區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)介紹海淀區(qū)以高高科技、高高知識含含量為特特色。無無論是從從區(qū)位、商商業(yè)氛圍圍、業(yè)態(tài)態(tài)構(gòu)成還還是人氣氣的旺盛盛程度，都都堅實的的捍衛(wèi)著著其在京京城科技技龍頭的的地位。中中關(guān)村高高科技園園區(qū)、上上地園區(qū)區(qū)已經(jīng)成成為北京京高科技技的標(biāo)志志，

30、海淀淀區(qū)是高高等學(xué)府府的聚集集地，是是輸送高高科技人人才的重重要樞紐紐。32海淀淀區(qū)大西西山風(fēng)景景旅游區(qū)區(qū)現(xiàn)狀分分析1、自然風(fēng)風(fēng)光和民民俗旅游游鳳凰嶺、大大覺寺、陽陽臺山、翠翠湖濕地地公園、七七王墳等等旅游景景區(qū)風(fēng)景景秀麗，空空氣清新新，四季季如畫，是是周末放放松休閑閑的好去去處。海海淀區(qū)北北部地區(qū)區(qū)開發(fā)辦辦同時組組織實施施了當(dāng)?shù)氐氐拿袼姿茁糜挝奈幕?，抓抓住現(xiàn)代代人回歸歸自然的的巨大商商機(jī)。2、豐富的的商業(yè)資資源鳳凰嶺、大大覺寺、陽陽臺山、翠翠湖濕地地公園、七七王墳等等旅游景景區(qū)聚集集在海淀淀區(qū)大西西山風(fēng)景景旅游區(qū)區(qū)內(nèi)，整整個風(fēng)景景區(qū)內(nèi)孕孕育著較較好的商商機(jī)?，F(xiàn)現(xiàn)在已有有的配套套設(shè)施不不能滿足

31、足日益增增加的旅旅游觀光光者的需需求。3、優(yōu)越的的地理區(qū)區(qū)位海淀區(qū)大西西山風(fēng)景景旅游區(qū)區(qū)地處海海淀區(qū)中中關(guān)村商商圈的后后花園，具具有明顯顯的區(qū)位位優(yōu)勢。周邊環(huán)境：本項目目所在的的海淀區(qū)區(qū)，是高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)的的聚集地地，上地地科技園園區(qū)，中中關(guān)村商商圈，及及眾多高高等學(xué)府府聚集在在海淀區(qū)區(qū)，這些些必將對對本項目目有輻射射影響，本本項目所所在的大大西上風(fēng)風(fēng)景區(qū)是是IT成成功人士士旅游度度假、會會議、辦辦公的好好去處，同同時是各各大高校校學(xué)科帶帶頭人舉舉辦學(xué)術(shù)術(shù)研討會會、學(xué)術(shù)術(shù)展示會會的優(yōu)選選之所。商圈環(huán)境：海淀區(qū)區(qū)大西山山旅游區(qū)區(qū)西北部部，現(xiàn)在在已各大大旅游風(fēng)風(fēng)景區(qū)為為依托，以以旅游、飲飲食、住

32、住宿為主主體的商商圈已經(jīng)經(jīng)初具規(guī)規(guī)模，同同時受到到中關(guān)村村商圈，上上地商圈圈的輻射射作用，有有益于本本項目的的商業(yè)環(huán)環(huán)境。4、豐富的的旅游資資源海淀山后地地區(qū)（鳳鳳凰嶺）獨(dú)獨(dú)特的地地理位置置和良好好的氣候候及適宜宜居住環(huán)環(huán)境，鳳鳳凰嶺厚厚重的歷歷史、宗宗教文化化沉淀、傳傳統(tǒng)的旅旅游觀光光文化、良良好的人人文親和和環(huán)境，必必將帶來來巨大的的旅游休休閑會務(wù)務(wù)等市場場資源。33海淀淀區(qū)大西西山風(fēng)景景旅游區(qū)區(qū)目前存存在的問問題海淀區(qū)大西西山風(fēng)景景旅游區(qū)區(qū)正呈生生長之勢勢，但受受到風(fēng)貌貌保護(hù)的的限制和和交通條條件的限限制，除除了現(xiàn)有有各旅游游景區(qū)相相應(yīng)的配配套設(shè)施施外，還還沒有形形成大型型的商業(yè)業(yè)環(huán)境。

33、1、功能不不盡完善善，結(jié)構(gòu)構(gòu)不夠合合理海淀區(qū)大西西山風(fēng)景景旅游區(qū)區(qū)風(fēng)景秀秀麗，空空氣清新新，是旅旅游度假假的絕好好選擇，但但相關(guān)的的配套設(shè)設(shè)施沒有有合理得得銜接起起來，各各種業(yè)態(tài)態(tài)沒有合合理的銜銜接起來來，對消消費(fèi)者的的吸引大大多是旅旅游業(yè)態(tài)態(tài)，其他他業(yè)態(tài)往往往被忽忽略。2、配套設(shè)設(shè)施不夠夠完善各旅游風(fēng)景景區(qū)同相相應(yīng)的配配套設(shè)施施沒有合合理的組組合，各各行其是是，沒能能達(dá)到相相輔相成成的作用用，除旅旅游景區(qū)區(qū)外，各各飲食、住住宿等地地的停車車位數(shù)量量有限。3、海淀區(qū)區(qū)大西山山風(fēng)景旅旅游區(qū)內(nèi)內(nèi)企業(yè)沒沒有形成成合力，制制約海淀淀區(qū)大西西山風(fēng)景景旅游區(qū)區(qū)商業(yè)氛氛圍的發(fā)發(fā)展旅游區(qū)內(nèi)企企業(yè)在結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整

34、、產(chǎn)品品營銷、形形象宣傳傳等方面面各行其其是，沒沒有形成成合力，企企業(yè)間的的協(xié)調(diào)組組織商會的的作用沒沒有充分分發(fā)揮，使使打造海海淀區(qū)大大西山風(fēng)風(fēng)景旅游游區(qū)整體體商業(yè)氛氛圍的工工作難以以順利進(jìn)進(jìn)行。4、海淀區(qū)區(qū)大西山山風(fēng)景旅旅游區(qū)市市政設(shè)施施不完備備，電信信、燃?xì)鈿?、供暖暖管線沒沒有實現(xiàn)現(xiàn)介入，不不能滿足足該區(qū)域域的市政政需求。34項目目建設(shè)的的必要性性分析從海淀區(qū)旅旅游配套套設(shè)施的的總體供供應(yīng)量來來看，市市場供不不應(yīng)求，隨隨著中關(guān)關(guān)村以及及高科技技產(chǎn)業(yè)的的進(jìn)一步步發(fā)展，未未來對于于高檔旅旅游配套套設(shè)施的的市場需需求將有有大幅提提升。結(jié)合本項目目區(qū)域的的特點(diǎn)和和規(guī)劃方方向考慮慮，未來來本項目目所

35、在區(qū)區(qū)域發(fā)展展旅游配配套設(shè)施施類產(chǎn)品品有非常常好的市市場前景景，不但但與大西西山風(fēng)景景區(qū)的整整體規(guī)劃劃方向相相符合，而而且還能能夠填補(bǔ)補(bǔ)海淀區(qū)區(qū)旅游配配套設(shè)施施的市場場空缺，服服務(wù)于中中關(guān)村高高科技園園區(qū)企業(yè)業(yè)商務(wù)交交流、技技術(shù)研發(fā)發(fā)等。另外，本項項目的建建設(shè)可以以充分地地挖掘區(qū)區(qū)域旅游游度假休休閑資源源，為大大西山風(fēng)風(fēng)景區(qū)的的可持續(xù)續(xù)發(fā)展提提供保障障。第四章市場分分析41總體體宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析中國經(jīng)濟(jì)在在過去的的二十年年中迅速速發(fā)展，國國民生產(chǎn)產(chǎn)總值已已達(dá)到世世界的33.4%。中國國的零售售業(yè)也在在兩位數(shù)數(shù)的增長長，與112年前前相比，翻翻了四倍倍多。這這樣的發(fā)發(fā)展速度度將會在在短期到到中期

36、內(nèi)內(nèi)存在。與與此同時時，通貨貨膨脹比比率穩(wěn)定定在比較較低的水水平（不不到4%），零零售業(yè)和和零售價價格指標(biāo)標(biāo)都保持持相對穩(wěn)穩(wěn)定。這樣的國民民生產(chǎn)總總值能力力保證了了大多數(shù)數(shù)外商的的直接投投資達(dá)到到相當(dāng)高高的水平平，在今今后的幾幾年中有有這樣的的發(fā)展趨趨勢：作作為中國國入世的的過渡的的一部分分，經(jīng)濟(jì)濟(jì)的重要要組成部部分將會會進(jìn)入反反常的前前進(jìn)狀態(tài)態(tài)。排除無法預(yù)預(yù)計的政政治或其其它方面面劇變的的影響，中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)的強(qiáng)大大發(fā)展水水平將會會在中期期內(nèi)存在在。中國的都市市人口數(shù)數(shù)量也已已開始增增長，每每年大約約估計有有8000至9000萬人移移居到城城市。同同時，農(nóng)農(nóng)村的總總?cè)丝诹苛恳苍诔殖掷m(xù)增長長。北

37、京是全國國的政治治、文化化與國際際交往中中心，又又是生機(jī)機(jī)勃勃、充充滿活力力的綜合合性產(chǎn)業(yè)業(yè)城市。改改革開放放以后特特別是“十五”時期，中中共北京京市委、市市政府大大力發(fā)展展首都經(jīng)經(jīng)濟(jì)。循著著北京經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展要立足足北京、服服務(wù)全國國、面向向世界的的思路，對對經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)和布布局進(jìn)行行調(diào)整，經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長方式的的加速轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，使使全市國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)快快速健康康增長，綜綜合經(jīng)濟(jì)濟(jì)實力保保持在全全國前列列。近年年來北京京的經(jīng)濟(jì)濟(jì)保持了了高速增增長的趨趨勢，220011年-220044年GDDP年均均增長速速度達(dá)到到11.4%，GGDP年年增長率率高于國國家平均均水平，服服務(wù)業(yè)和和高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)增長迅

38、迅速，220088年奧運(yùn)運(yùn)會將進(jìn)進(jìn)一步拉拉動北京京的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)和生生態(tài)環(huán)境境改造，進(jìn)進(jìn)一步改改善投資資環(huán)境，提提升國際際形象。220044年，北北京GDDP總量量為42283.3億元元，比上上年增長長13.5%，連連續(xù)六年年保持二二位數(shù)的的增長。人人民生活活水平邁邁上新臺臺階，城城市居民民人均可可支配收收入達(dá)到到156637.8元，四四年平均均實際增增長幅度度達(dá)到112.44%。42土地地市場分分析從未來發(fā)展展來看，現(xiàn)現(xiàn)階段土土地供應(yīng)應(yīng)以及房房地產(chǎn)市市場的強(qiáng)強(qiáng)勢政策策調(diào)整對對我國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的影響主主要可從從以下幾幾方面加加以分析析：、土地供供應(yīng)總量量將會進(jìn)進(jìn)一步得得到控制制從供給

39、方面面看，國國土資源源部下發(fā)發(fā)的關(guān)關(guān)于清理理各類園園區(qū)用地地加強(qiáng)土土地供應(yīng)應(yīng)調(diào)控的的緊急通通知以以及國務(wù)務(wù)院下發(fā)發(fā)的關(guān)關(guān)于暫停停審批各各類開發(fā)發(fā)區(qū)的緊緊急通知知和關(guān)關(guān)于清理理整頓各各類開發(fā)發(fā)區(qū)加強(qiáng)強(qiáng)建設(shè)用用地管理理的通知知等文文件，對對城市各各類開發(fā)發(fā)區(qū)（園園區(qū)）、別別墅用地地的供給給作了嚴(yán)嚴(yán)格的限限制，這這將使城城市土地地增量供供應(yīng)出現(xiàn)現(xiàn)較大回回落。從需求方面面來看，由由于招招標(biāo)拍賣賣掛牌出出讓國有有土地使使用權(quán)規(guī)規(guī)定以以及協(xié)協(xié)議出讓讓國有土土地使用用權(quán)規(guī)定定等的的發(fā)布實實施，經(jīng)經(jīng)營性用用地停止止協(xié)議出出讓，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而實行行招標(biāo)拍拍賣掛牌牌出讓，市市場化程程度大大大提高，競競爭也將將更為激激烈，

40、土土地價格格也將因因此而上上漲。土土地價格格的上漲漲，將降降低土地地市場需需求。在供求機(jī)制制的共同同作用下下，土地地市場經(jīng)經(jīng)過調(diào)整整將重新新實現(xiàn)平平衡，土土地總供供應(yīng)量縮縮減，土土地價格格則將上上浮，從從而最終終實現(xiàn)控控制土地地供應(yīng)總總量，減減少土地地收益流流失。2、地產(chǎn)價價格短期期將會有有所波動動，長期期趨向平平穩(wěn)土地儲備制制度以及及土地招招標(biāo)拍賣賣掛牌出出讓制度度的實施施，對房房地產(chǎn)價價格的影影響在不不同階段段的表現(xiàn)現(xiàn)存在著著一定的的差異。制制度建立立之初，由由于對土土地供應(yīng)應(yīng)總量調(diào)調(diào)控力度度的加大大，使得得土地供供應(yīng)規(guī)模模有所縮縮減，加加上開發(fā)發(fā)商以及及購房者者的理性性預(yù)期影影響，房房地

41、產(chǎn)價價格有可可能會呈呈現(xiàn)上漲漲的態(tài)勢勢，而且且上漲的的幅度在在某些區(qū)區(qū)域可能能較大。與與此同時時，由于于政府對對住房市市場的干干預(yù)，尤尤其是大大規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的推推出，將將對住房房市場需需求形成成較強(qiáng)的的分流作作用，從從而對房房地產(chǎn)價價格上漲漲產(chǎn)生抑抑制作用用。再者者，隨著著土地儲儲備制度度的完善善，土地地利用規(guī)規(guī)劃、土土地供應(yīng)應(yīng)計劃等等的落實實，政府府將根據(jù)據(jù)市場需需求進(jìn)行行土地供供應(yīng)，以以避免房房地產(chǎn)市市場價格格的大幅幅波動。因因此，從從中長期期來看，土土地供應(yīng)應(yīng)政策調(diào)調(diào)整對房房地產(chǎn)價價格的影影響不會會特別明明顯，市市場價格格總體上上將保持持平穩(wěn)發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢。43旅游游市場分分析05年

42、全市市接待入入境旅游游者3662.99萬人次次，比上上年增長長15%。其中中，外國國人3111.66萬人次次，增長長16.2%；港、澳澳、臺同同胞511.3萬萬人次，增增長8.2%。全市市旅游外外匯收入入36.2億美美元，增增長144.2%。全年年出境旅旅游者達(dá)達(dá)51.7萬人人次，增增長0.7%。全全年接待待國內(nèi)旅旅游者11.255億人次次，增長長4.66%。國國內(nèi)旅游游收入113000億元，增增長133.5%?！笆濉逼陂g，全全市共接接待入境境旅游者者14660萬人人次，旅旅游外匯匯收入累累計達(dá)到到 1448億美美元，分分別比“九五”時期增增長211.3%和21.4%。共共接待國國內(nèi)旅游游者

43、5.6億人人次，實實現(xiàn)旅游游收入449688.7億億元，分分別比“九五”時期增增長266.3%和1.33倍。不單是北京京，055年全國國的旅游游業(yè)都在在飛速發(fā)發(fā)展。我我國入境境旅游人人數(shù)達(dá)11.2億億人次，出出境旅游游者達(dá)331000萬人次次，旅游游總收入入達(dá)76680億億元。入入境過夜夜旅游人人數(shù)達(dá)446800萬人次次，國內(nèi)內(nèi)旅游人人數(shù)達(dá)112億人人次。在在旅游業(yè)業(yè)總收入入中，國國內(nèi)旅游游收入達(dá)達(dá)52886億元元，國際際旅游收收入達(dá)到到2933億元。預(yù)計，066年入境境旅游人人數(shù)將前前所未有有地達(dá)到到1.33億人次次，比去去年增長長8%。其其中入境境過夜人人數(shù)達(dá)到到51880萬人人次，外外國

44、人222900萬人次次，國際際旅游收收入達(dá)到到3366億美元元。05年旅客客運(yùn)輸總總量6008399萬人，比比上年增增長222.3%。其中中，鐵路路57778萬人人，增長長6.33%；公公路5119255萬人，增增長255.2%；民航航31336萬人人，增長長10%?！笆濉逼陂g，客客運(yùn)總量量累計達(dá)達(dá)到199.2億億人，比比“九五”時期增增長2.1倍。北京作為中中華人民民共和國國的首都都，是一一座有330000多年悠悠久歷史史的古城城，在全全世界都都享有盛盛譽(yù)。它它是一座座擁有大大量文化化歷史古古跡和皇皇家風(fēng)格格的宏偉偉壯觀的的城市，同同時也是是有著現(xiàn)現(xiàn)代化特特色的快快速發(fā)展展的國際際化大都都

45、市。作為一座有有著悠久久歷史的的城市，旅旅游業(yè)對對北京的的經(jīng)濟(jì)有有著重大大的貢獻(xiàn)獻(xiàn)。宏偉偉的故宮宮是世界界上最大大的并且且保存最最好的皇皇宮。在在北京城城外，就就可以爬爬上世界界八大奇奇跡之一一的長城城。天安安門廣場場是世界界最大的的城市中中央廣場場。北京的旅游游業(yè)在中中央政府府的支持持下取得得了長足足的進(jìn)步步。在中中國311個省、自自治區(qū)、直直轄市中中，北京京是第二二大旅游游勝地。2001年，北京接待的海外游客達(dá)到 2,857,872人次，比上一年增長了1.3。其中來自國外和香港、澳門、臺灣的游客分別2,398,790人次、269,265人次、14,220 人次和175,597人次。旅游業(yè)外

46、匯收入總計達(dá)29.5億美元，比上一年增長了6.5。這一年中，北京也接待了一億一千萬來自其他省和中國其他地區(qū)的游客，比上一年增長了8，旅游收入達(dá)887.7億元，比上一年增長了29。最近幾年來來京出差差的人員員比例在在快速增增長。外外地游客客平均在在京停留留時間為為 6.5 天天，重游游率為 69.5%。外地游客職職業(yè)分布布情況如如下圖所所示：圖31圖31：外地游客職業(yè)分布情況圖（數(shù)據(jù)來源源：20001年年北京統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒，中國國統(tǒng)計出出版社出出版）表31：20001年來來京的不不同職業(yè)業(yè)的旅游游者所占占百分比比職業(yè)其他省游客客百分比比當(dāng)?shù)赜慰桶侔俜直日珓?wù)員員10.79.5企業(yè)管理人人員22.

47、717.8技術(shù)工11.510.7服務(wù)銷售人人員9.78.9工人10.48.0軍人2.34.2農(nóng)民5.01.1退休人員5.16.8學(xué)生12.625.0其他10.08.0表32：20001年國國內(nèi)游客客參觀北北京的分分類百分分比目的百分比 (%)渡假旅游44.0拜訪親戚朋朋友11.2公務(wù)16.9會議7.9看病3.0宗教0.3文化體育4.7其他12.0來京的目的的有從事事文化科科技交流流（ 115.11 天）和和宗教活活動（77.5 天）；這些人人是外地地來京人人員中在在京停留留時間最最長的。下圖顯示了了外地來來京人員員不同的的來京目目的和他他們平均均在京停停留的天天數(shù)。圖32圖32：外地來京人員在

48、京平均停留天數(shù) （數(shù)數(shù)據(jù)來源源：20001年年北京統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒，中國國統(tǒng)計出出版社出出版）北京市旅游游業(yè)發(fā)展展前景“十五”期期間至220200年北京京市旅游游業(yè)發(fā)展展的前景景根據(jù)北京京市旅游游發(fā)展總總體規(guī)劃劃對220100年北京京旅游發(fā)發(fā)展前景景的描述述，根據(jù)據(jù)北京市市旅游局局征求北北京旅游游業(yè)專家家學(xué)者的的意見和和北京市市相關(guān)委委、辦、局局幾個區(qū)區(qū)縣的意意見，我我們對220200年旅游游發(fā)展前前景的描描繪大體體如下： 1北京的的城市建建設(shè)將有有一個極極達(dá)的發(fā)發(fā)展，許許多城市市標(biāo)志性性建筑物物將陸續(xù)續(xù)涌現(xiàn)，不不斷增加加和改變變著北京京城市景景觀。北北京的基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)將將在今后后20年年中產(chǎn)

49、生生飛躍式式發(fā)展，地地鐵線路路延長，地地面輕軌軌鐵路建建成，四四環(huán)、五五環(huán)通車車，市內(nèi)內(nèi)的交通通也將通通過馬路路擴(kuò)延、違違法建筑筑物的拆拆除、占占路市場場的清理理以及增增加停車車場地等等措施得得以徹底底的改善善。城市市綠地將將進(jìn)一步步擴(kuò)大，大大氣質(zhì)量量將進(jìn)一一步提高高，和基基礎(chǔ)設(shè)施施相配套套的城市市標(biāo)識系系統(tǒng)將全全面建立立。北京京旅游業(yè)業(yè)將有一一個更加加輕松、更更加現(xiàn)代代的發(fā)展展環(huán)境。2北京市市將會竭竭盡全力力保護(hù)北北京古城城風(fēng)貌，重重點(diǎn)街區(qū)區(qū)、重點(diǎn)點(diǎn)文物、重重點(diǎn)民居居不僅會會得到市市政府的的高度重重視，并并且肯定定會充分分為旅游游業(yè)所利利用，成成為現(xiàn)代代化北京京的古老老文化的的亮點(diǎn)。3北京的

50、的郊區(qū)將將成為本本市居民民和周邊邊地區(qū)旅旅游度假假者的旅旅游目的的地，成成為發(fā)展展雙休日日旅游和和黃金周周旅游的的重要基基地，京京郊還將將成為連連接周邊邊熱點(diǎn)旅旅游區(qū)點(diǎn)點(diǎn)的重要要通道。4北京的的旅游產(chǎn)產(chǎn)品將更更加豐富富，觀光光旅游、會會站旅游游、度假假旅游、文文化旅游游、娛樂樂旅游將將成為北北京旅游游產(chǎn)品的的五大支支柱。另另外，商商務(wù)旅游游、體育育旅游、探探險旅游游、康體體旅游、節(jié)節(jié)慶旅游游、修學(xué)學(xué)旅游、購購物旅游游以及農(nóng)農(nóng)業(yè)觀光光、工業(yè)業(yè)觀光、科科技觀光光、教育育觀光等等多種旅旅游形式式將得到到充分的的發(fā)展，屆屆時，國國內(nèi)外旅旅游者將將在北京京對旅游游產(chǎn)品有有更多的的選擇性性。5北京將將作為

51、科科教文化化中心，更更加充滿滿知識與與趣味氛氛圍。國國家級和和地方級級重要文文物點(diǎn)、博博物館、名名人故居居、歷史史上重要要事件發(fā)發(fā)生地將將更多地地向游人人開放?？瓶萍奸_發(fā)發(fā)區(qū)、科科技成果果試驗地地、大學(xué)學(xué)校園等等都將成成為旅游游者選擇擇的新熱熱點(diǎn)，而而且民俗俗文化因因其特色色鮮明而而得到更更加重視視和充分分開發(fā)，茶茶館、會會館、民民間文藝藝、特色色小吃、京京劇話劇劇以及來來自全國國各地不不同民族族的民俗俗活動，都都將在北北京全面面開花，使使北京成成為國際際知名的的文化大大都市。6旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屆時時經(jīng)過四四十年的的發(fā)展，將將成為一一個非常常成熟的的產(chǎn)業(yè)，不不僅有穩(wěn)穩(wěn)定的市市場，而而且在國國內(nèi)外享享

52、有很高高的知名名度，很很多產(chǎn)品品將成為為世界產(chǎn)產(chǎn)品，北北京將成成為世界界最主要要的旅游游目的地地和國際際會議中中心，北北京旅游游文化節(jié)節(jié)也將成成為享譽(yù)譽(yù)世界的的國際節(jié)節(jié)日。旅旅游業(yè)的的產(chǎn)業(yè)配配套將走走向市場場化，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)各要要素得以以充分的的發(fā)展。旅旅游者在在北京將將享受更更加方便便的出入入和咨詢詢，享受受充滿知知識、充充滿信息息、充滿滿文化的的旅游活活動。7旅游業(yè)業(yè)無疑將將成為北北京經(jīng)濟(jì)濟(jì)的支柱柱型產(chǎn)業(yè)業(yè)，將對對國家和和地方做做出較大大的貢獻(xiàn)獻(xiàn)，北京京因此成成為國際際國內(nèi)知知名的文文化型消消費(fèi)城市市，人民民生活水水平、生生活質(zhì)量量將得到到極大提提高，整整個社會會更加穩(wěn)穩(wěn)定，經(jīng)經(jīng)濟(jì)更加加繁榮，文

53、文化更加加豐富多多彩，并并因此躋躋身于國國際大都都市和國國際旅游游強(qiáng)市的的行列。結(jié)論：中國旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和北北京旅游游業(yè)的發(fā)發(fā)展為國國內(nèi)旅游游市場提提供了巨巨大的潛潛力，國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長的的強(qiáng)勁走走勢使得得國民用用于旅游游方面的的開銷迅迅速增長長；北京已有一一大批文文化歷史史名勝，如如故宮、天天壇、八八達(dá)嶺長長城和頤頤和園等等；總體上，旅旅游業(yè)仍仍處于發(fā)發(fā)展規(guī)律律階段、熱熱點(diǎn)不多多，就是是歷史名名勝開發(fā)發(fā)得也很很有限，近近幾十年年沒有開開發(fā)新的的景點(diǎn)；游客在京停停留時間間平均為為國為66.5天天，重游游率接近近70%。假設(shè)設(shè)在初次次到京時時已經(jīng)游游覽了44個主要要景點(diǎn)，對對于新景景點(diǎn)來說說，市場場

54、潛力在在重游的的客源中中每年將將超過百百萬；所有的現(xiàn)有有景點(diǎn)均均為靜態(tài)態(tài)景觀，北北京缺乏乏像迪斯斯尼樂園園或二十十世紀(jì)影影城那樣樣的互動動性或主主題性的的景點(diǎn)；將傳統(tǒng)轉(zhuǎn)變變?yōu)橘Y本本，并且且高度宣宣揚(yáng)中關(guān)關(guān)村科技技園商務(wù)務(wù)休閑及及旅游度度假概念念，并且且得到奧奧運(yùn)支撐撐作用，鳳鳳凰嶺地地區(qū)的建建設(shè)一定定能成為為充滿活活力的亮亮點(diǎn)。44北京京市旅游游飯店業(yè)業(yè)發(fā)展的的主要特特點(diǎn)是：一、旅游飯飯店的規(guī)規(guī)模和經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量在一定定區(qū)域內(nèi)內(nèi)高度集集中。分分區(qū)縣的的數(shù)據(jù)表表明，全全市有552%的的旅游飯飯店集中中在朝陽陽區(qū)、海海淀區(qū)和和東城區(qū)區(qū)，它們們實現(xiàn)了了全市779%的的營業(yè)收收入、1101%的利潤潤總額

55、和和83%的稅金金總額。另另外，還還有200%的旅旅游飯店店集中在在西城區(qū)區(qū)、宣武武區(qū)和豐豐臺區(qū)。以以上區(qū)域域集中了了全市772%的的旅游飯飯店、990%以以上的經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量。二、高星級級飯店是是拉動旅旅游飯店店業(yè)總體體水平提提升的主主力軍。四四星級以以上的高高星級飯飯店呈現(xiàn)現(xiàn)出創(chuàng)收收水平高高、贏利利水平高高、平均均房價和和客房出出租率同同步提高高的態(tài)勢勢，是拉拉動旅游游飯店業(yè)業(yè)總體水水平提升升的主力力軍。高星級飯店店集中全全市旅游游飯店660%的的收入和和70%的利潤潤。截至至11月月底，僅僅占全市市旅游飯飯店數(shù)116%的的四、五五星級飯飯店實現(xiàn)現(xiàn)營業(yè)收收入1004.99億元，同同比增長長4

56、9.4%，占占總量的的61.5%；實現(xiàn)利利潤總額額13.9億元元，占總總量的772.44%,收收入利潤潤率為113.33%。不不足兩成成的四、五五星級飯飯店集中中了全市市六成多多的營業(yè)業(yè)收入和和七成多多的利潤潤總額。三三星級及及以下飯飯店實現(xiàn)現(xiàn)營業(yè)收收入655.5億億元，同同比增長長25.5%，占占總量的的38.5%；實現(xiàn)利利潤總額額5.33億元，不不足總體體的三成成, 收收入利潤潤率為88.1%，超過過八成的的三星級級及以下下飯店僅僅集中了了全市不不足四成成的營業(yè)業(yè)收入和和三成的的利潤總總額。平均房價和和客房出出租率同同步增長長。目前前，全市市旅游飯飯店的平平均房價價為4111元/間天，比比

57、20003年增增長6%；客房房出租率率為655%，比比20003年上上升155個百分分點(diǎn)，實實現(xiàn)平均均房價和和客房出出租率的的同步增增長。其其中：四四、五星星級飯店店的平均均房價分分別比220033年增長長3%和和10%；客房房出租率率分別比比20003年提提升155個和116個百百分點(diǎn)。二二、三星星級飯店店在平均均房價不不變的情情況下，客客房出租租率分別別提升114和112個百百分點(diǎn)。一一星級飯飯店在平平均房價價下降55%的情情況下，客客房出租租率提升升12個個百分點(diǎn)點(diǎn)。表34：旅游飯飯店分星星級的平平均房價價及客房房出租率率：星級五星四星三星二星一星平均房價(元/間間天)762437281

58、204166客房出租率率(%)677163604545競爭爭性項目目分析項目周邊區(qū)區(qū)域近期期沒有土土地供應(yīng)應(yīng)，區(qū)域域的土地地市場仍仍然在起起步階段段。目前前正在交交易的地地塊中，距距離項目目最近的的是位于于溫泉鎮(zhèn)鎮(zhèn)的D11、D22地塊，規(guī)規(guī)劃用途途為住宅宅、行政政辦公及及商業(yè)。從04年至至06年年間北京京市場上上成交的的地塊中中，規(guī)劃劃用途為為商業(yè)金金融用地地，同屬屬于六類類土地，并并且對本本項目有有一定參參考意義義的地塊塊有三個個，分別別是：京京土整儲儲掛（昌昌）2200550002號（昌昌平區(qū)東東小口鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設(shè)用用地）、京京土整儲儲掛（昌昌）2200440001號（昌昌平區(qū)東東小口鎮(zhèn)鎮(zhèn)中灘村

59、村建設(shè)用用地）、京京土整儲儲掛（石石）2200440007號（石石景山區(qū)區(qū)八角建建設(shè)用地地）。海淀區(qū)旅游游業(yè)發(fā)展展情況分分析二十一世紀(jì)紀(jì)，國際際三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中最最具吸引引力的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為旅旅游服務(wù)務(wù)等第三三產(chǎn)業(yè)。尤尤其是第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)寵兒旅游游休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。隨隨著中國國改革開開放的不不斷深入入，中國國政府大大力扶持持旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，而而旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也越越發(fā)展示示出其勃勃勃生機(jī)機(jī)，可以以說旅游游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的黃黃金時代代即將來來臨。據(jù)據(jù)測算目目前在我我國，旅旅游業(yè)每每收入11美元，又又使國民民經(jīng)濟(jì)增增加3.12美美元。使使第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)應(yīng)增加110.77美元。旅旅游業(yè)的的獨(dú)特經(jīng)經(jīng)濟(jì)功能能，促使使各地區(qū)區(qū)都加大大了

60、旅游游業(yè)的發(fā)發(fā)展力度度，特別別是在景景點(diǎn)建設(shè)設(shè)上更是是不遺余余力。國國際及國國內(nèi)的形形勢為該該項目提提供了堅堅實的政政治，社社會基礎(chǔ)礎(chǔ)（即天天時）。海淀中關(guān)村村作為全全國高科科技行業(yè)業(yè)的基地地及窗口口，近年年來吸引引大量的的國際國國內(nèi)客商商、專家家，并帶帶來大量量商務(wù)及及附屬的的旅游觀觀光休閑閑需求。海海淀山后后地區(qū)（鳳鳳凰嶺）獨(dú)獨(dú)特的地地理位置置和良好好的氣候候及適宜宜居住環(huán)環(huán)境，必必將吸引引越來越越多的媒媒體和旅旅游界的的關(guān)注（即即地利）。鳳凰嶺厚重重的歷史史、宗教教文化沉沉淀、傳傳統(tǒng)的旅旅游觀光光文化、良良好的人人文親和和環(huán)境，必必將帶來來巨大的的旅游休休閑會務(wù)務(wù)等市場場資源（即即人和）