物業(yè)管理典型判例解讀課件

1、物業(yè)管理典型判例解讀趙 慧2017年11月20日01轉(zhuǎn)包保潔工作，員工作業(yè)中受到傷害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否擔(dān)責(zé)？案 情 介 紹 鄭州某卷煙廠部分車間進(jìn)站式保養(yǎng)及衛(wèi)生保潔項目交于黃物業(yè)服務(wù)企業(yè)承包。后黃某某物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為甲方，將上述保潔工作交由陽光公司并約定甲方負(fù)責(zé)人有監(jiān)督指導(dǎo)權(quán)。后陽光公司作為甲方，又將此保潔工作交由何某，甲方負(fù)責(zé)人有監(jiān)督指導(dǎo)權(quán)。工作期間孫某在卷煙廠的卷包車間對屋頂做保潔工作時，從高空墜落受傷，后孫某因賠償問題起訴黃物業(yè)服務(wù)企業(yè)、陽光公司要求賠償。PPT案件關(guān)系梳理.docx焦點問題：1、黃 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、陽光 公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任？法 院 判 決 一審判決：孫某本人承擔(dān)40

2、%的責(zé)任，黃 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)30%的責(zé)任，陽光 公司承擔(dān)30%的責(zé)任 二審判決：對于高空特定環(huán)境從事保潔服務(wù)，黃 物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有對現(xiàn)場風(fēng)險的預(yù)測、評估，為保潔人員提供必要的安全防護工具并監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，但其未盡合理的謹(jǐn)慎義務(wù)，陽光 公司對于家政人員未盡高空作業(yè)培訓(xùn)教育的義務(wù)，因此，對造成事故的發(fā)生存在過錯，原審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確并無不妥，維持原判。法 條 鏈 接 中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法第六條：行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第七條：行為人損害他人民事權(quán)益，不論行為人有無過錯，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，依照其 規(guī)定。第二十二條：侵害他人人身權(quán)益，

3、造成他人嚴(yán)重精神損害的，被侵權(quán)人可以請求精神損害賠償。第二十六條：被侵權(quán)人對損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵權(quán)人的責(zé)任。 案 例 評 析 實踐中，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在轉(zhuǎn)包工程的情況，然而卻在轉(zhuǎn)包過程中存在資質(zhì)審查不嚴(yán)和分包監(jiān)管不到位的情況，導(dǎo)致大量風(fēng)險。根據(jù)中華人民共和國安全生產(chǎn)法的相關(guān)規(guī)定，特種作業(yè)人員必須持有資格證書方可上崗，根據(jù)特種作業(yè)人員安全技術(shù)培訓(xùn)考核管理規(guī)定規(guī)定，特種作業(yè)目錄包括：電工作業(yè)、壓力焊作業(yè)、高處作業(yè)、制冷與空調(diào)作業(yè)、煤礦安全作業(yè)、金屬非金屬礦山作業(yè)、煙花爆竹安全作業(yè)等安全監(jiān)管總局認(rèn)定的其他作業(yè)，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實際選聘承攬人承攬?zhí)胤N作業(yè)過程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查相關(guān)資質(zhì)，并

4、完善分包監(jiān)管措施，避免出現(xiàn)法律風(fēng)險。 02綠化被擅改，造成行人死亡，應(yīng)如何定責(zé)？法 院 判 決 一審法院審理認(rèn)為，本案中，雖然事發(fā)地點是綠化地，但因小區(qū)業(yè)主綠化地上鋪設(shè)了石板、安裝了水龍頭，有人在此取水、通行，從而改變了綠化地的原有用途。且沿石板路往車庫出入口上方與沿主干道往車庫出入口上方存在視角差異，在光線較弱的夜晚，可能讓人判斷錯誤而從此處通行。D物業(yè)服務(wù)企業(yè)本應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定保持本物業(yè)的共用設(shè)施的使用功能，對小區(qū)業(yè)主在綠化地鋪設(shè)石板路、安裝水龍頭的行為予以制止，保持綠化地的原有用途。在改變綠化地原有用途后本應(yīng)在此處設(shè)置警示標(biāo)志或采取安全防護措施，即便行人存在判斷失誤，也能降低事故

5、發(fā)生的概率，其行為與趙 的死亡后果之間存在一定的因果關(guān)系，管理瑕疵，不能證明自己沒有過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。A開發(fā)公司承建的工程已經(jīng)竣工驗收并交付，沒有過錯且非物的所有人或管理人，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法第二十六條規(guī)定，被侵權(quán)人對損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵權(quán)人的責(zé)任。本案中，趙 來朋友家時就應(yīng)當(dāng)知道事發(fā)地點是車庫，不能走出小區(qū)，且在雨夜路滑的情況下本應(yīng)選擇旁邊的主干道行走而選擇走石板小路，自己也存在一定的過錯，可以減輕D物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任，酌情由D物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)30%的責(zé)任。 法 院 判 決 二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案應(yīng)適用侵權(quán)責(zé)任法第三十七條的規(guī)定“賓館、商場、銀

6、行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”。D物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主的違規(guī)行為未及時制止，當(dāng)存在安全隱患的情況下，未在綠化地沿與車庫出口處安裝防護欄桿，而設(shè)置的一塊“保護環(huán)境 人人有責(zé)”標(biāo)牌，尚不足以對存在的安全隱患起到安全警示提醒作用，造成本案事故發(fā)生，D物業(yè)服務(wù)企業(yè)有一定過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。趙 作為完全民事行為能力人，在夜間同行小區(qū)時，擅自從綠化地上鋪設(shè)地板磚的“小路”同行。造成墜落身亡，自身應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。因此，二審維持一審判決結(jié)果。法 條 鏈 接 中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法 第三十七條：賓館、商場、銀行、車站、娛樂

7、場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補充責(zé)任。 第八十五條：建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。 03小區(qū)發(fā)生火災(zāi)事故，如何確定責(zé)任承擔(dān)主體？案 情 介 紹 2013年12月2日5時00分許，羅湖區(qū)某小區(qū)樓302房發(fā)生火災(zāi)，火災(zāi)蔓延至樓402房住戶原告許某家中，

8、許某在疏散逃生過程中被燒傷。各方當(dāng)事人確認(rèn)火災(zāi)最后由樓住戶及現(xiàn)場人員（包括 物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員張某）撲滅，消防車在火災(zāi)撲滅前未到現(xiàn)場。被告胡某、汪某系302號房產(chǎn)權(quán)登記所有人，兩被告于2000年購買該套房屋，其自述該房屋初始裝修時間為1994年，購買房屋后未再重新裝修。被告李某自2007年10月開始租賃該房并一直居住至本案火災(zāi)事故發(fā)生時，李某在承擔(dān)該房屋后未再重新裝修。被告物業(yè)深圳分公司系涉案小區(qū)的物業(yè)管理公司?；馂?zāi)發(fā)生時該公司未安排值班人員晚上值班。 物業(yè)深圳分公司委托案外人深圳市消防工程公司對小區(qū)的消防設(shè)施進(jìn)行專門的維修保養(yǎng)。原告起訴被告連帶賠償原告住院醫(yī)療費30628.07元，伙食補助

9、費1750元，護理費7800 元，交通費4460.2元，營養(yǎng)費5000元，精神損失費1000元。PPT案件關(guān)系梳理.docx焦點問題：1、本案各被告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對許某的損害賠償責(zé)任？2、許某損失訴求的合理范圍是什么？法 院 判 決 二審法院認(rèn)為：根據(jù)我國侵權(quán)責(zé)任法的規(guī)定，適用過錯推定原則和無過錯責(zé)任的前提是法律明確規(guī)定。而我國民法通則和侵權(quán)責(zé)任法并未將火災(zāi)事故納入特殊侵權(quán)行為范疇，亦未規(guī)定火災(zāi)事故適用過錯推定或無過錯責(zé)任的歸責(zé)原則。對于各方當(dāng)事人過錯程度認(rèn)定，應(yīng)在確定火災(zāi)發(fā)生的具體原因的情況下分析。李某作為該房屋的占有人和實際使用人，應(yīng)當(dāng)在確保安全的情況下合理使用該房屋，且李某承租涉案房屋長達(dá)

10、6年之久，對于房屋的安全管理義務(wù)，理應(yīng)較之汪某、胡某有更高的要求。本案中位于起火點電器均系李某自行購置并擺放，其對此具有直接且完整的管理職責(zé)。在無法排除電器故障導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生的情況下，李某作為房屋管理人和使用人，應(yīng)當(dāng)對火災(zāi)發(fā)生承擔(dān)責(zé)任。涉案房屋的業(yè)主汪某、胡某作為出租方，應(yīng)當(dāng)確保房屋在出租時符合安全使用的標(biāo)準(zhǔn)，包括電線、電路的安全。 物業(yè)深圳分公司作為涉案小區(qū)的物業(yè)管理單位，應(yīng)當(dāng)善盡管理職責(zé)，確保小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的危險因素在第一時間得到發(fā)現(xiàn)、控制或避免。 物業(yè)深圳分公司無論從發(fā)現(xiàn)火災(zāi)、疏導(dǎo)住戶免受損失，還是對撲滅火災(zāi)的促進(jìn)作用上，均存在管理過錯。而該過錯是造成火災(zāi)的非同層住戶許某受傷的重要因素。據(jù)此，

11、二審法院認(rèn)定許某因本案所受損失40224.07元，李某應(yīng)在判決生效之日起5日內(nèi)賠償上訴人許某損失40224.07元，汪某、胡某應(yīng)在該損失40%即16089.63元范圍內(nèi)承擔(dān)補充清償責(zé)任。 物業(yè)深圳分公司應(yīng)在該損失的60%即24134.44元范圍內(nèi)承擔(dān)補充清償責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對 物業(yè)深圳分公司的賠償義務(wù)承擔(dān)補充清償責(zé)任。 法 條 鏈 接 中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法第六條：行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第七條：行為人損害他人民事權(quán)益，不論行為人有無過錯，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，依照其 規(guī)定。第十二條：二人以上分別實施侵權(quán)行為造成同一損害，能夠確定確定責(zé)任大小的，各自承擔(dān)相應(yīng)

12、的 責(zé)任；難以確定責(zé)任大小的，平均承擔(dān)賠償責(zé)任。第十六條：侵害他人造成人身損害的，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療費、護理費、交通費等為治療和康復(fù)支出的合 理費用，以及因誤工減少的收入。造成殘疾的，還應(yīng)當(dāng)賠償殘疾生活輔助具費和殘疾賠償金。造成死亡的，還應(yīng)當(dāng)賠償喪葬費和死亡賠償金。 案 例 評 析 根據(jù)中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法的相關(guān)規(guī)定，侵權(quán)責(zé)任的具體歸責(zé)原則應(yīng)依法確定，一審法院錯誤將過錯推定責(zé)任適用于案件審理屬于適用法律錯誤，二審法院及時予以糾正，保證了法律的正確實施。就物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，維護業(yè)主人身、財產(chǎn)安全不受侵害屬于法定的安全保障義務(wù)。具體到本案中，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)建立值班夜班及消防應(yīng)急處理制度，并做到安

13、全巡查工作，且在事發(fā)后及時組織人員滅火，防止損失進(jìn)一步擴大，責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本案中的過錯責(zé)任依法可以被減輕，甚至免責(zé)。實踐中，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全制度不健全，物業(yè)管理人員欠缺相應(yīng)資格與能力，尤其在處理突發(fā)事件過程中未能采取有效措施防止損失進(jìn)一步擴大，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)被法院判決承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，窮其原因，多數(shù)是制度缺失、安全意識缺失。 04商業(yè)大廈中業(yè)主加建電梯其他業(yè)主能否共用？案 情 介 紹 2004年10月，P建設(shè)開發(fā)投資有限公司通過競拍買受位于 市 中街的G大廈0001幢主樓除2、3、6層以外的全部房產(chǎn)，該大廈主樓第2、3層相繼由張某某在2005年通過競拍買受。上述房產(chǎn)均已在 市房地產(chǎn)管理局辦

14、理房屋產(chǎn)權(quán)登記，其中大廈第6層屬W股份有限公司 中心支公司所有。產(chǎn)權(quán)移交時大廈主樓預(yù)留有電梯通道但尚未安裝電梯，僅有樓梯作為上下各層的進(jìn)出通道。2008年3月，P公司在對大廈進(jìn)行裝修改造時為主樓安裝了電梯，電梯安裝完成后，P公司向張某某出具費用分?jǐn)偙恚髲埬衬嘲捶謹(jǐn)偙砩嫌涊d的費用金額分?jǐn)偘娞菔褂觅M、建安費、水電費在內(nèi)的各項費用，張某某認(rèn)為分?jǐn)偙碛涊d的費用過高不同意支付。P公司遂將電梯設(shè)置為不能在張某某所在的主樓第2、3層停留，使其不能從電梯通道同行。張某某經(jīng)同P公司協(xié)商交涉無果訴至法院。PPT案件關(guān)系梳理.docx焦點問題：1、P公司是否有權(quán)排除張某某使用電梯的權(quán)利？2、張某某是否有權(quán)對

15、使用電梯的分?jǐn)傎M提出異議?法 院 判 決 一審法院審理認(rèn)為，業(yè)主對建筑物內(nèi)的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。G大廈的電梯通道系大廈業(yè)主進(jìn)出大廈各層的共有設(shè)施，張某某作為大廈的業(yè)主依法享有在該電梯通道通行的權(quán)利，P公司關(guān)于張某某對該電梯通道不享有通行權(quán)的主張無法無據(jù)，對張某某要求被告P公司部分妨礙其電梯通行權(quán)的主張予以支持。但業(yè)主對建筑物共有部分在享有權(quán)利的同時必須履行義務(wù)。G大廈0001幢主樓電梯安裝的費用已由P公司支付電梯安裝分?jǐn)傎M用。張某某不能無償使用電梯，應(yīng)當(dāng)向P公司支付電梯安裝分?jǐn)傎M用。張某某、P公司雙方可通過協(xié)商或另行提起訴訟解決電梯分?jǐn)傎M用問題。據(jù)此判決P公司在本判決生效后即排除

16、對原告張某某使用G大廈0001幢主樓電梯通行的妨礙。 法 條 鏈 接 中華人民共和國物權(quán)法 第七十條：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 第七十二條：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 案 例 評 析 本案涉及連個爭議的權(quán)利，其一，作為業(yè)主，張某某是否擁有電梯的通行使用權(quán)；這得到了法院的支持，毫無疑問，由于電梯通道屬于主樓的公共通道，亦屬于大廈業(yè)主進(jìn)出大廈各層的共有設(shè)施，張某某作為大廈的業(yè)主享有合理利用該電梯通道的權(quán)利，P公司控制電梯在2、3層不停留的做法侵犯了張某某的通行權(quán)。其二，對于電梯使用分?jǐn)偟馁M用，張某某認(rèn)可支付合理的費用，在沒有對電梯維護和使用費用分?jǐn)傔_(dá)成協(xié)議的情況下，張某某有權(quán)對分?jǐn)傎M用提出異議。如果P公司分?jǐn)傎M用希望得到法律的支持并予以保障，需要對其分?jǐn)傎M用的金額和標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)主要的舉證義務(wù)，否則，費用標(biāo)準(zhǔn)的如何認(rèn)定將成為P公司能否收到相應(yīng)費用的法律障礙。 試題判斷題1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)