第五章 工商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行

1、第五章 工商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型、特點(diǎn)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律。第一節(jié) 工商業(yè)房地產(chǎn)概述(一)工業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)是指直接用于工業(yè)生產(chǎn)和輔助工業(yè)生產(chǎn)的建筑物實(shí)體及其所附屬的所有權(quán)益。由于工業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)差異很大，為滿足不同生產(chǎn)工藝的需要，工業(yè)房地產(chǎn)在構(gòu)成材料、建筑結(jié)構(gòu)和建筑形式上存在重大差異。標(biāo)準(zhǔn)廠房具有標(biāo)準(zhǔn)的柱距、層高和樓面負(fù)載，一般適用于輕工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)，如電子裝配、成衣加工等。在一些新興工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)廠房較多。通用廠房一般都是標(biāo)準(zhǔn)廠房。非標(biāo)準(zhǔn)廠房是根據(jù)特定的生產(chǎn)需要設(shè)計(jì)建造的，其跨度、柱距、梁底標(biāo)高、(行車)軌頂標(biāo)高、樓面負(fù)荷等都是根據(jù)生產(chǎn)需要而

2、定，也有一些非標(biāo)準(zhǔn)廠房只有屋蓋、沒有圍護(hù)(外墻)。專用廠房一般都是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，通常只能為冶金、化工、紡織、采掘或軍事工業(yè)的特定生產(chǎn)服務(wù)。(二)商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)是指用于零售、辦公、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)。 按照商業(yè)房地產(chǎn)未來的功能劃分，其主要形式有： (1)百貨商場(chǎng)。通常為多層建筑，很少超過六層。(2)寫字樓。用于辦公的建筑物，按功能差異可分為三類：?jiǎn)渭冇糜谵k公功能的房地產(chǎn)；商住型寫字樓，用于提供辦公和住宿；綜合型寫字樓，以辦公為主同時(shí)兼有其他多種功能。(3)超市。通常采用兩層或單層建筑形式，為便于商品管理，空間布局、電梯布置等具有明顯的個(gè)性化，不同零售商可能有不同

3、的建筑要求。(4)商業(yè)街和購物中心。前者如以經(jīng)營某類商品為特色的服裝街、酒吧街、建材街、汽車配件一條街等，以及政府規(guī)劃的體現(xiàn)地域特征的綜合業(yè)態(tài)商業(yè)街。(5)各類專業(yè)市場(chǎng)。例如電子市場(chǎng)、電器市場(chǎng)、家具城等所用房地產(chǎn)都屬此類。(6)餐飲娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)。娛樂類房地產(chǎn)指用于電影院、民俗村、戲水樂園、魚類世界、兒童娛樂場(chǎng)、戶外劇場(chǎng)、戶外水池廣場(chǎng)、劇院、動(dòng)物園、健身俱樂部等商業(yè)內(nèi)容的房地產(chǎn)。二、工商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)與作為消費(fèi)品的住宅不同，工商業(yè)房地產(chǎn)是一種生產(chǎn)資料，具有社會(huì)生產(chǎn)的性質(zhì)。從財(cái)產(chǎn)占有狀況來看，工商業(yè)房地產(chǎn)具有明顯的社會(huì)法人財(cái)產(chǎn)性質(zhì)。大多出租而非出售，所以這類房地產(chǎn)的盈利能力不僅取決于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)

4、狀況，更重要的是依賴于對(duì)未來市場(chǎng)長期趨勢(shì)的預(yù)測(cè)。1991年，美國50個(gè)大都市區(qū)辦公樓存量的建筑面積為311億平方英尺。從所有權(quán)角度來看，所有者自用的建筑面積占寫字樓存量的32，其他68的寫字樓使用者并非所有者。第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng) (一)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的影響 1經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)會(huì)直接引起房地產(chǎn)投資的反應(yīng)，也會(huì)直接引起商業(yè)投資的變化，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況將會(huì)是商業(yè)和房地產(chǎn)兩個(gè)部門綜合作用結(jié)果的反應(yīng)。 2商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的建造和裝修必須適應(yīng)不斷涌現(xiàn)的豐富的需要，而且房地產(chǎn)的購買者往往要根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來決策。例如，經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，購買投資計(jì)劃會(huì)隨看經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況被推遲或調(diào)整，而等到經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)時(shí)再予實(shí)現(xiàn)

5、，這就是商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)周期性敏感的重要原因。 3這種財(cái)政貨幣政策的調(diào)整又會(huì)直接影響到商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的融資問題，從而對(duì)整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)施加影響。(二)商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響1商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)商業(yè)部門的影響。商業(yè)部門的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都是以商業(yè)房地產(chǎn)為依托來進(jìn)行的，商場(chǎng)的分布狀況、分布密度、商場(chǎng)位置的選擇對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營狀況有直接的影響。2作為整個(gè)房地產(chǎn)中的重要部分，商業(yè)房地產(chǎn)也能夠促進(jìn)建筑業(yè)和建材工業(yè)等重要產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展。3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與其他經(jīng)濟(jì)部門的關(guān)系。(一)商業(yè)房地產(chǎn)類型1按照使用的直接性，分為直接用于商用的房地產(chǎn)和間接用于商用或輔助的房地產(chǎn)。直接用于商用的房地產(chǎn)一般就是指商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)

6、營辦公活動(dòng)的或是商品服務(wù)進(jìn)行交易的場(chǎng)所，如寫字樓、商場(chǎng)、休閑娛樂中心等的主建筑物部分，是用于直接容納商業(yè)活動(dòng)的地方。 間接用于商用的房地產(chǎn)則是指所有商業(yè)房地產(chǎn)中的主建筑物以外的部分，如廣場(chǎng)、道路、綠化地等等。 (一)商業(yè)房地產(chǎn)類型按照經(jīng)營方式，分為租賃商業(yè)房地產(chǎn)、出售商業(yè)房地產(chǎn)和自營商業(yè)房地產(chǎn)。按照購買目的，分為投資商業(yè)房地產(chǎn)和自用商業(yè)房地產(chǎn) 。(二)商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)1. 人口流動(dòng)量大2對(duì)區(qū)位的要求高3價(jià)格尤其昂貴，且差異較大4市場(chǎng)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)內(nèi)流通的房地產(chǎn)商品一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的自然狀況優(yōu)良、建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力

7、能與新建成的寫字樓建相媲美。甲級(jí)寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。乙級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓一般具有良好的地理位置，建筑物自然狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。丙級(jí)寫字樓市場(chǎng)丙級(jí)寫字樓市場(chǎng)中的物業(yè)已使用的年限(樓齡)較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的自然磨損和功能陳舊，能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的自然磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入租客的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對(duì)于乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)，雖然租金

8、較低，但仍能保持一個(gè)合理的出租率。四、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特點(diǎn)(一)需求彈性較大，且受到多種綜合因素的影響(二)供給更為緊張，供給彈性更小(三)敏感性五、寫字樓的市場(chǎng)均衡房地產(chǎn)所有者在與潛在租戶談判時(shí)，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)狀況形成一個(gè)最低的保留租金，在此租金下房地產(chǎn)所有者在將房地產(chǎn)出租出去與繼續(xù)空置沒有差別。空置量越多或者重新尋找房地產(chǎn)的承租者越少，則將房地產(chǎn)再出租的預(yù)期時(shí)間越長，房地產(chǎn)所有者出租房地產(chǎn)的最低保留價(jià)格將越低。對(duì)潛在承租者來說，空置率越高，其在市場(chǎng)上找到合適房地產(chǎn)的概率越大，預(yù)期時(shí)間越短，形勢(shì)對(duì)其越有利，因此承租者愿意支付的最高租金也會(huì)降低。因此，租金隨著空置率的升高而降低，兩者呈現(xiàn)反向變

9、動(dòng)的關(guān)系。而市場(chǎng)上的供給者和需求者往往根據(jù)之前的空置率進(jìn)行判斷，所以存在著一定的滯后期。由于滯后性，當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)均衡租金很大程度上取決于過去的空置率水平和承租者活躍程度。當(dāng)期租金水平影響當(dāng)期的凈吸納量和竣工量，當(dāng)期的凈吸納量和竣工量又將影響當(dāng)期空置率，當(dāng)期空置率影響下期的租金水平。這三者不斷調(diào)整，直至市場(chǎng)上租金水平不再變動(dòng)，空置率也保持在一個(gè)特定的水平上。這時(shí)，市場(chǎng)達(dá)到均衡。需要強(qiáng)調(diào)的是，工商業(yè)企業(yè)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的引致需求是影響房地產(chǎn)吸納量和空置率的因素。而空置率和吸納率僅僅是影響未來租金的直接因素或者投資者的直接決策依據(jù)，其背后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r才是未來租金水平的決定因素。假如寫字樓使用

10、行業(yè)的就業(yè)人數(shù)增加，那么物業(yè)的吸納量就會(huì)增加。在存量一定的情況下，空置率下降?？罩寐氏陆祵?dǎo)致租金上升，從而使得吸納量又有所減少，最終市場(chǎng)達(dá)到新的均衡。這時(shí)，實(shí)際租金水平升高，空置率降低，吸納量為零。市場(chǎng)上已使用的物業(yè)空間增加，而每個(gè)工作人員的使用面積將會(huì)減少。假如物業(yè)存量增加，空置率上升，將會(huì)導(dǎo)致租金下跌。租金下跌可以促使吸納量增加，而這將有助于空置率的下降。最后，在新的均衡狀態(tài)下，實(shí)際租金比較低，吸納量為零，空置率也處于較高的狀態(tài)。由于有新增供應(yīng)，物業(yè)使用空間的數(shù)量增加，而較低的租金使得每個(gè)工作人員的使用面積增加。第三節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行(一)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)的影響1生產(chǎn)方式和生產(chǎn)觀

11、念的變化2金融業(yè)的發(fā)展 3信息、通信技術(shù)及交通條件的提高4人們的環(huán)境意識(shí)與政府的規(guī)劃管制5加入WTO對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 (二)工業(yè)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響工業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展直接決定了工業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的環(huán)境；工業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展能夠拉動(dòng)國家的投資需求，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力。工業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展能夠從各個(gè)方面促進(jìn)工業(yè)的迅速發(fā)展，提高一個(gè)國家的生產(chǎn)力水平，增加國內(nèi)生產(chǎn)總值，提高人民生活水平，鞏固經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。工業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展往往也昭示了一個(gè)國家的工業(yè)的發(fā)達(dá)程度，從而從根本上代表了一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平。在工業(yè)發(fā)展過程中，各種廠房基礎(chǔ)設(shè)施所起到的作用是非常重要的。二、工業(yè)房地產(chǎn)類型 工業(yè)包括所有涉及制造、

12、存儲(chǔ)及發(fā)送貨物的行為，工業(yè)房地產(chǎn)也就自然包括為這些活動(dòng)提供場(chǎng)所的廠房、倉庫等。也可以按照一定的標(biāo)準(zhǔn)將工業(yè)房地產(chǎn)分為標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房和研究與發(fā)展用房等。由于這些房地產(chǎn)的建造需要投入大量的資金，而許多工業(yè)企業(yè)認(rèn)為把他們的資金運(yùn)用在生產(chǎn)上更有效，所以工業(yè)用房常被投資方持有，而廠家則充任租客的角色。工業(yè)房地產(chǎn)又可分為工業(yè)用房和工業(yè)用地。 (一)工業(yè)用房的特點(diǎn) 工業(yè)用房可根據(jù)其用途的廣泛性分為一般用途用房、特殊用途用房或單一用途用房。一般用途用房可以用于對(duì)廠房沒有特殊要求的多種用途，如燈具生產(chǎn)、零配件組裝車間或倉庫。特殊用途房屋有特殊的特點(diǎn)使其應(yīng)用范圍受到限制，如封閉的冷藏室。單一用途廠房

13、只能用于單一用途，如煉鋼車間，這種單一用途廠房很難轉(zhuǎn)化成其他用途，即使可以轉(zhuǎn)為一般用途也需要花費(fèi)相當(dāng)?shù)母脑齑鷥r(jià)。一些工業(yè)用房具有特殊的用途及較大的規(guī)模，因而在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，周轉(zhuǎn)率很低。這種低流動(dòng)性增加了工業(yè)用房投資者的風(fēng)險(xiǎn)并要求投資者尋找有實(shí)力的工業(yè)企業(yè)租戶。工業(yè)用房的價(jià)值與使用者的利益緊密相連，如果租用廠房的企業(yè)經(jīng)營失敗，廠房就只能空置而很難再出租出去，如果遇上宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的狀況，這種情況還容易避免一些。與其他類型的房地產(chǎn)相比，工業(yè)用房最突出的特點(diǎn)是這些房屋的租用者即工業(yè)企業(yè)一般都需要安裝大型設(shè)備和機(jī)械，這為工業(yè)用房出租的長期性提供了良好的保證；因?yàn)榕矂?dòng)龐大的設(shè)備要花費(fèi)相當(dāng)?shù)臅r(shí)間、物力和

14、人力，還要支付相當(dāng)數(shù)額的安裝調(diào)試費(fèi)用，也正是由于這些原因，許多大型制造企業(yè)一般會(huì)長期呆在一個(gè)地方，減少開支和搬遷造成的生產(chǎn)損失。雖然這種長期性出租對(duì)工業(yè)廠房的投資者很有利，但與現(xiàn)代化的高效工業(yè)廠房相比，建筑物的功能退化有時(shí)給生產(chǎn)廠家?guī)斫?jīng)濟(jì)上的不利。一旦工業(yè)廠房地處市郊的邊遠(yuǎn)地區(qū)時(shí)，由于這些地區(qū)的地價(jià)較低，加之工業(yè)企業(yè)也希望提高生產(chǎn)效率，所以往往傾向于選擇單層建筑。由于單層廠房具有高大廣闊的使用空間，從而在空間利用方面具有更大的靈活性，這有助于使建筑物內(nèi)的貨物流通更加通暢高效。單層廠房內(nèi)部的水平交通線路對(duì)于材料的搬運(yùn)和機(jī)械化生產(chǎn)線的布置等都更為便利，因而單層工業(yè)用房在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。

15、(二)工業(yè)用地的特點(diǎn)發(fā)展工業(yè)房地產(chǎn)需要有合理的用地規(guī)劃和土地分區(qū)，包括充足的占地面積、使用便利的停車場(chǎng)、高效廉價(jià)的外部運(yùn)輸措施等。 (二)工業(yè)用地的特點(diǎn)1對(duì)配套設(shè)施的依賴2對(duì)鐵路運(yùn)輸?shù)男枨蠛鸵蕾?對(duì)公路運(yùn)輸?shù)男枨蠛鸵蕾?對(duì)水路運(yùn)輸?shù)男枨蠛鸵蕾嚲V鐵路武廣鐵路107國道鳳凰四路鳳凰一路接開發(fā)區(qū)集散市場(chǎng)堆場(chǎng)區(qū)分棟區(qū)交易區(qū)辦公服務(wù)區(qū)倉庫區(qū)鳳凰一路107國道鳳凰四路三、工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)(一)按照所服務(wù)的對(duì)象來劃分一般來說，工業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)按照房地產(chǎn)所服務(wù)的對(duì)象的結(jié)構(gòu)來劃分，主要有工業(yè)生產(chǎn)廠房市場(chǎng)、企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)辦公用房市場(chǎng)、科教文衛(wèi)體用房市場(chǎng)等。三、工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)(二)按照工業(yè)產(chǎn)業(yè)類型劃分

16、1勞動(dòng)密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)廠房的容納性是關(guān)鍵。這一部分工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)往往面向一些地理位置并不是很優(yōu)越的地域，建造的技術(shù)要求也并不是很高，只是建筑面積期望值較大，相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)成本較低，開發(fā)周期也較短。2資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)相對(duì)而言，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的比重不是特別大，因此與此相關(guān)的工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以辦公用房為主，建造要求不高，建筑面積也不會(huì)很大。3技術(shù)密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的建造必須與其相應(yīng)的技術(shù)要求相配套，能夠與高技術(shù)含量的設(shè)備機(jī)器相適應(yīng)，這就使得這一部分的房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品為尖端高成本產(chǎn)品，開發(fā)周期也相應(yīng)加長。四、工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律(一)工業(yè)房地產(chǎn)的供給1工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)成本2政府政策的變化3對(duì)未來的預(yù)期(二)工業(yè)房地產(chǎn)的需求1工業(yè)房地產(chǎn)用戶的獲利狀況及總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2政府政策的變化3對(duì)未來的預(yù)期三、工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡與寫字樓市場(chǎng)均衡