物業(yè)小區(qū)住戶手冊

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)小區(qū)住戶手冊 一、 前言 二、 簡介 三、 物業(yè)管理 四、 管理費用 五、 設(shè)備及服務(wù) 六、 裝修管理 七、 入住前期的特別服務(wù) 八、 業(yè)主及用戶的其它責(zé)任 九、 保安/安全 十、 關(guān)于防盜門、窗安裝的有關(guān)辦法 十一、 防火 十二、 清潔 十三、 衛(wèi)生管理細則 十四、 保險 十五、 常用電話號碼 十六、 結(jié)語 一、 前言 為了便于業(yè)主/用戶進一步了解小區(qū)管理公約的內(nèi)容及運作情況，管理公司物編寫此住戶手岫，以供參考之用。小區(qū)住戶手冊根據(jù)管理公約而制定，其目的在于保證小區(qū)所有精度及用戶能有效地使用其購置之物業(yè)，而并非對業(yè)主及用戶加以約束。管理公司將竭

2、誠為各業(yè)主用戶提供盡善盡美的管理服務(wù)。 二、 小區(qū)簡介 小區(qū)占地公頃，總建筑面積 平方米，綠化面積 平方米，綠化率為 。物業(yè)管理公司以現(xiàn)代的意識、全方面的構(gòu)思服務(wù)于業(yè)主，使業(yè)主在物業(yè)管理公司的服務(wù)下，充分享受舒適、寧靜、祥和的生活，創(chuàng)造出一個溫馨、各諧、全新的花園式住宅。 1 按照建設(shè)國際化大都市的要求注意提高小區(qū)的整體居住環(huán)境質(zhì)量。 2 注意加強物業(yè)管理，保持住宅小區(qū)建設(shè)整體環(huán)境和使用功能長久良好。 3 實行超前管理，參照新加坡、香港的屋村式管理，使物業(yè)管理奠定良好的基礎(chǔ)，以優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，得到廣大業(yè)主的認可。 4 物業(yè)管理有限公司小區(qū)管理處主要負責(zé)如下工作： （1） 管理：具有嚴格和管理制

3、度，做到違者必罰，獎罰分明。 （2） 保安：小區(qū)有專門保安力量，實行24小時晝夜值班。 （3） 清潔：保潔員定時清掃和清運垃圾，保持小區(qū)內(nèi)地段衛(wèi)生，做到地面無煙頭，無紙屑，地痰跡，無污印，垃圾清運采用塑料袋，以防垃圾清運時再污染。 （4） 綠化：負責(zé)小區(qū)綠化，四季維護樹木，花草，修剪花木，維護綠化景觀。 （5） 車輛交通管理：對機動車輛進入小區(qū)加以限制，保持小區(qū)寧靜的氣氛。 （6） 有償服務(wù)：代請保姆，代為購物，你訂機票，接送孩子，照顧老幼，病殘，打掃客戶衛(wèi)生，成立老年活動中心等生活服務(wù)系列。 （7） 有償中介服務(wù)：代業(yè)主出租、出售小區(qū)住房。 （8） 設(shè)立便民的小型超市、便民商店等。 三、 物

4、業(yè)管理 1 管理公司 根據(jù)管理公約的條文，XX物業(yè)管理有限公司已被委聘為小區(qū)之物業(yè)管理公司。 2 管理公司之代表權(quán) 管理公司有絕對的權(quán)力代表各業(yè)主及用戶就有關(guān)管理本小區(qū)之一般事務(wù)與政府公共事業(yè)機構(gòu)和團體進行磋商及處理有關(guān)問題。 3 公共地方及設(shè)施管理 管理公司根據(jù)管理公約條文所賦予的權(quán)力，將管理及負責(zé)所有公共地方、小區(qū)結(jié)構(gòu)、電梯、泵房、綠化及其他公共設(shè)施及設(shè)備之保養(yǎng)、維修及管理。 4 管理職員 為提供完善之管理服務(wù)，管理公司雇有專業(yè)管理人員及專業(yè)維修承造商負責(zé)小區(qū)一切日常管理及維修事務(wù)。請各業(yè)主及用戶切勿要求任何管理公司職員作么人性質(zhì)服務(wù)，所有管理員工一律不準向業(yè)主，租戶。住客或任何承造熵收取

5、管理賞賜或其他利益。 5 建議及投訴 任何人士若對小區(qū)環(huán)境及管理欲作出建議或投訴，請以書面形式通知管理公司。 6 小區(qū)管理處辦公時間 小區(qū)管理處辦公時間為上午9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述時間以外，小區(qū)監(jiān)控中心仍有值班職員為客戶服務(wù)。 管理公司電話（辦公時間）：XXX 管理處電話（二十四小時服務(wù)）：XXX 四、 管理費用 1 管理費 管理費乃根據(jù)每年度之管理開支預(yù)算而制定，計有管理員工薪酬，稅收，公共地方水電費、公共地方之清潔費用，公共設(shè)施維修費，法律及其他專業(yè)咨詢費用、小區(qū)保險、第三者保險及管理公司酬金等。管理費金額將根據(jù)日后實際支出需要而調(diào)整，調(diào)整前各業(yè)主將獲預(yù)先

6、通知。 2 管理保證金及管理基金 各業(yè)主應(yīng)于驗收其單位合格后，立即向管理公司支付數(shù)額相當于三個月的管理費用作為履約保證金。同時亦需支付數(shù)額相當于三個月的管理費作為管理基金，以支付日常性之管理維修開支。當管理基金不足時，管理公司可發(fā)也通知，要求各業(yè)主增繳管理基金。各業(yè)主不得動用保證金或管理基金，作為抵扣管理公約內(nèi)所指定各項應(yīng)付費用。 3 繳付管理費 樓宇管理費于每月10日前繳付，管理公司為各用戶專責(zé)管理本小區(qū)，任何租戶延期繳交管理費，管理公司有機根據(jù)公約賦予的權(quán)力征收利息、催繳手續(xù)費用，甚至停止供應(yīng)水，電及采取適當?shù)姆尚袆幼酚憽?付款時間：星期一至星期五08：30-20：30 星期六、星期日及

7、假期09：00-17：30 付款辦法：以支票或現(xiàn)金形式直接交往小區(qū)管理處。 4、管理費盈虧 小區(qū)之管理公約內(nèi)訂明，如管理費不足以應(yīng)付各項開支時，各業(yè)主須按比例交付不足之數(shù)目，如有盈余，則將會撥入下年度帳目。各業(yè)主與用戶床相互協(xié)調(diào)使用期間的費用分攤比例，管理公司最終將以物業(yè)業(yè)主為法定負責(zé)人，而不涉入業(yè)主與用戶之間之關(guān)系。 管理帳項 5、管理帳項以實報實銷方式處理，收入及支出帳項將按時向各業(yè)主/租戶通知。各業(yè)主在繳足所有應(yīng)付管理費用的，有權(quán)向管理公司索取有關(guān)帳單副本作為參考。 6、 業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓 如有更改或轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)，原業(yè)主必須以書面形式通知管理公司，否則仍須負責(zé)該單位之管理費用。業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，管理費保證

8、金及管理基金，應(yīng)按管理公司所指定應(yīng)辦之妥善手續(xù)，轉(zhuǎn)讓予新業(yè)主名下。賣方業(yè)主自行安排向買方收回上述做主金及基金。 五、 設(shè)備及服務(wù) 1 電力 各單位都已安裝獨立電箱、電表及充足的電燈及插座若發(fā)現(xiàn)陳舊必須更換，任何電器工程必須由合格（指定）的電器技工進行。 2 供水 小區(qū)24小時供應(yīng)冷、熱水。接駁洗衣機修理水嘴的工作必須由合格技工進行。自來水是利用水壓輸送到各單位的，因此即使是輕微的漏水亦足以引起水浸，外出時必須將水嘴關(guān)妥。若因漏水而令小區(qū)的公眾地方，設(shè)施或其他單位業(yè)主蒙受損失，該單位的業(yè)主必須負責(zé)維修及賠償。 3 煤氣 小區(qū)24小時保障煤氣源供應(yīng)。接駁供氣設(shè)備的工作必須由合格（指定）的技工進行。

9、系統(tǒng)若發(fā)生泄漏現(xiàn)象，須及時與管理處取得聯(lián)系以免造成更大損失。 4 電話 小區(qū)已鋪設(shè)電話電纜直達各物業(yè)單位，用戶可向管理中心呂請接駁及安裝電話。 5 電梯服務(wù) 小區(qū)各樓宇備有先進的電梯，為客戶提供24小時服務(wù)。 6 公共天線 各單位均高有電視天線插位。若需嗇額外的天線插位時，可通過管理處安排保養(yǎng)承辦商安裝，而費用應(yīng)由有關(guān)業(yè)主負擔。根據(jù)小區(qū)公約條文，所有單位均不得安裝任何室外天線。 7 消防系統(tǒng) 小區(qū)的消防設(shè)備含每層設(shè)置的消防栓，由管理員24小是值班，監(jiān)察消防系統(tǒng)的運作。 六、 裝修管理 1 政府法規(guī)、公約條文 用戶在室內(nèi)進行任何工程，必須事前確定該項工程是否抵觸有關(guān)政府部門之法例及管理公約條文，

10、若所進行工程發(fā)生違反法規(guī)條文情況，用戶須將改變部分恢復(fù)原面貌，直至有關(guān)方面滿意方面的資料，業(yè)主可先向管理公司問詢。 2 用戶在單位內(nèi)施行各類裝修工程必須確保不影響樓宇結(jié)構(gòu)和原有系統(tǒng)，并須書面通知管理處，提交有關(guān)裝設(shè)計圖及向有關(guān)政府部門申請，待申請批準及繳納裝修按金及第三者保險后，方可開工。 3 裝修保證 （1） 裝修按金-此按金由管理公司按單位面積制定，并由管理公司保存，作為保障裝修期內(nèi)，承辦商或其工作人員對小區(qū)物業(yè)或其他單位造成破壞、損耗、涂污時作適當處理。工程完成后，經(jīng)管理公司檢查完畢，才會按實際情況作全部或部分發(fā)還。 （2） 第三者保險-為減少在裝修時發(fā)生意外所導(dǎo)致?lián)p失，承辦商應(yīng)購置工程

11、期間第三者保險，金額方面由管理處視其單位及工程大小評定。 4 裝修規(guī)則 （1） 提供足夠之保護防御設(shè)施予樓宇內(nèi)之結(jié)構(gòu)、裝置、裝飾等，避免裝修期內(nèi)有任何損毀。對于桉宇內(nèi)設(shè)備有任何損毀或因缺甜言蜜語防御設(shè)施而導(dǎo)致破壞，包括裂痕、污漬等，有關(guān)業(yè)主需賠償一切修繕費用。 （2） 裝修期間不得占用小工內(nèi)公共地方，為保障其他業(yè)主及其他用戶的利益，基有任何人士及物業(yè)本身各部分受到直接或間接損害，將由有關(guān)用戶負責(zé)及賠償。 （3） 盡量提供足夠防御措施減抵裝修期內(nèi)收到之塵埃、噪音和氣味等，令小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主，用戶不要受到干擾和感覺不便。 （4） 施工現(xiàn)場必須備有緊急醫(yī)療藥品，必須有足夠防火設(shè)備，如惡意火簡等，以備發(fā)

12、生事故時緊急應(yīng)用。 （5） 不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他業(yè)主單位進行裝修工程。 （6） 所有通道走廊或其他公共地方不得放置或儲存任何建筑裝修物品、工具或廢料等。 （7） 不可在小區(qū)內(nèi)之消防喉取水作調(diào)制混凝土、清洗地方或其他用途。 （8） 裝修工人必須空著適當?shù)囊路安坏贸嘧愠鋈牍ぷ鞣秶?，以防發(fā)生意外及有礙觀瞻。 （9） 所有裝修工人在小區(qū)范圍內(nèi)必須掛上管理公司發(fā)出的工作證，工作證每天四上向管理處登記領(lǐng)取，每天下班時必須交回管理處，如有任何損壞或遺失應(yīng)立好賠償，否則嚴禁進入小區(qū)范圍內(nèi)或在物業(yè)范圍內(nèi)進行工作。 （10） 所有機器、工具、設(shè)備、包裹或建筑裝修材料等，若要搬離小區(qū)范圍，必須先

13、填妥管理公司特定出門許可證再經(jīng)檢驗始可放行。 （11） 裝修承造高須對其本身用具、設(shè)備及建筑材料等承擔保管責(zé)任，管理公司概不負責(zé)任何損失或遺失。 （12） 切勿交混凝土、吵石、瓦礫或其他雜物倒入坐廁或排水渠內(nèi)。 5、物業(yè)外墻 所有用戶皆不得適拆、更改或干擾物業(yè)外墻及公共地方設(shè)備，或改討任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帳篷、窗花、秩籠、花架、天線或?qū)⑵渌锲费b置物業(yè)外墻上。 發(fā)吸任何上述違章行為，業(yè)主/用戶將需承擔所修正工程及管理公司額外工作負擔費用。 6、 裝修承造商 各用戶所聘的指定裝修承造商在進行工程時有任何疏忽而造成公共地方、設(shè)施損毀或?qū)ζ渌粑飿I(yè)構(gòu)成破環(huán)，有關(guān)用戶必須負責(zé)所有

14、賠償損失，因此在選聘裝修承造商時必須小心謹慎。 七、 人往前期的特別服務(wù) 尊敬的業(yè)主： 歡迎您入住XX物業(yè)管理有限公司小區(qū)管理處負責(zé)及管理的小區(qū)，并對您給予公司的理解和支持表示感謝，在這里您將充份享受到XX物業(yè)管理有限公司丫區(qū)管理處為您提供的完善、高效的服務(wù)。 為了便于您盡快、順利地進駐小區(qū)，管理處開辦了裝飾、搬家業(yè)務(wù)，如您需要，請盡快與我公司聯(lián)系。 聯(lián)系電話：（裝飾）：XXX 聯(lián)系電話：（搬家）：XXX 八、 業(yè)主及用戶的其他責(zé)任 1、 物業(yè)用途限制 各用戶不得將其單位用作非法工吵道德或與土地批文、政府用途、管理公約秫等許可告示相抵觸的用途。 2、 飼養(yǎng)寵物 住戶所飼養(yǎng)的寵物，必須在管理處指

15、定地方排匯及做廢物處理事宜。 3、 噪音氣味 為優(yōu)質(zhì)環(huán)境寧靜用戶切勿在其室內(nèi)發(fā)出噪音或氣味，滋擾其他用戶。 4、 公眾通道 必須優(yōu)質(zhì)所有走廊、通道及樓梯暢通無阻。為保護各業(yè)主/用戶自身安全起見，遇有任何公共走道阻塞時，應(yīng)立刻通知接待中心。若發(fā)現(xiàn)其他用戶做出防礙公眾利益，阻塞走道等行為，更應(yīng)主動舉報。 5、 景觀物品 各用戶不得在任何公共地方進行洗滌、晾曬、熨燙衣物或其他物品。 6、 神位 為保持環(huán)境清潔衛(wèi)生，所有用戶禁止在門前或公共地方擺設(shè)神位及燃點香燭。 7、 電梯服務(wù) 嚴禁使用客梯作送貨搬運物品用途，一切物品的運送，必須用管理公司指定的貨梯進行。 8、 危險物 各業(yè)主不得在小區(qū)范圍內(nèi)搬運，

16、儲存及使用危險、易燃或易爆的物品。 9、 鐵閘/卷門 各用戶不得在其單位大門外或窗口裝置不符合管理處規(guī)定的不安全合格的鐵閘工窗花。 10、 營業(yè)經(jīng)商 除非得到管理公司書面批準確，所有用戶不得在小區(qū)物業(yè)的公共范圍內(nèi)擺設(shè)任何么用物品或進行各種形式的宣傳、經(jīng)工業(yè)品、販賣活動，包括張貼、派發(fā)商品、樣品、宣傳品等等。各用戶及外來訪客亦不可在此范圍內(nèi)向其他住戶進行派發(fā)物品、推銷或任何形式的磁擾。 11、 法律糾紛 業(yè)主或用戶在小區(qū)物業(yè)范圍內(nèi)，因自身問題而引發(fā)的法律糾紛及事故，必須自選承擔所有法律及經(jīng)濟責(zé)任。管理公司基受牽連而須進行額外工作及開銷，亦將由相關(guān)物業(yè)業(yè)主/用戶承擔。 九、 保安/安全 1、 為保

17、障安全，所有的小區(qū)居住的業(yè)主及其雇傭人員，均應(yīng)辦理住客證。 A 辦理住客證請與管理處聯(lián)系，書面寫明人員姓名并交一寸照片一張，證件需繳納押金。 B 若有人員變動，應(yīng)及時到管理處發(fā)放或注銷證件手續(xù)。 C 住客證或臨時工作證不慎遺失，請及時報告管理處，并辦理補證手續(xù)（與開始輸時手續(xù)相同） 2、 大樓進出憑住房證，并于每晚23：00靜樓。 3、 小區(qū)每24小時均有保安人員值班和巡邏，請業(yè)主/用戶配合保安人員工作以保障所有入住小區(qū)住戶的安全，并請注意以下幾點： A 若發(fā)現(xiàn)任何可疑人物，請在安全情況下立即通知管理人員或管理處。 B對進入大樓的訪客將要求做會客登記，每天23：00以后的訪客保安人員應(yīng)先與住戶

18、聯(lián)系，得到允許后方可探訪。 C 房間無人時，請鎖好門窗。 D 無人在室內(nèi)時，關(guān)閉所有電器用具。 E 不要在禁止吸煙場所吸煙，尤其是在電梯內(nèi)；在可吸煙場所，應(yīng)處理好煙蒂和火種。 F 定期檢查，維修電器設(shè)備、電線和滅火器等。 G 發(fā)現(xiàn)有不明氣體時，不可開關(guān)電器包括使用電話，離開單位后，鎖好門窗，立即通知管理人員或管理處。 H 攜出大件物品及搬運貨物出小區(qū)、住宅樓，必須到管理處提出申請并開具出門許可證。辦理該手續(xù)須憑證戶證新自前往辦理。 I 住宅單位用戶世勿隨便開門給陌生人，開門前必須先從防盜眼辨別訪客。 J與監(jiān)近用戶互相認識，保持聯(lián)系，以便朋家能夠互相照應(yīng)。 K 如遇緊急情況時可直接報警（撥電話1

19、10）或直接打電話通知公安局總值班室。 L 如不幸被賊匪光顧，不應(yīng)移動、清抹或洗滌任何現(xiàn)場物品。當情況安全后，立即通知管理處。 4、 除保安員外，物業(yè)亦高有先進保安裝置以確保各業(yè)主及用戶安全。 5、 住房保安 各用戶如需在其使用單位范圍內(nèi)，自行聘用專職空著制服的私人保安員，必須事先向管理公司作書面申請，詳列人員數(shù)目，值班時間及所恬單位名稱，并須保證這些專職人員不得空著制服在小區(qū)公共地方活動，以免造成管理混淆及引起誤會。 十、關(guān)于業(yè)主安裝防盜門、窗的有關(guān)辦法 為了保證業(yè)主對其住宅單位的安全需要，管理處允許在各住宅單位安裝我方指定的防盜門、窗、并由管理處指定的安裝隊伍進行安裝，規(guī)格、樣式及顏色由管

20、理處指定，業(yè)主自己世勿私自購置指定之外的防盜門窗，以及由指定之處的安裝隊安裝。以上務(wù)請業(yè)主遵照執(zhí)行。 附： 防盜門、窗安裝申請書 業(yè)主姓名樓室號 防盜門窗型號顏色 交費： 業(yè)主簽名管理處安裝隊 十一、防火 1、 防火措施 小區(qū)物業(yè)內(nèi)部裝置有滅火設(shè)備，用戶應(yīng)熟悉各項設(shè)備的位置及使用方法，用戶必須緊記除救火外，不得使用消防栓及各種設(shè)備作其他用途。 2、 防火知識 切勿令電線負荷過量或在同一插座接下來多種電器，例如電爐、熨斗電飯煲或吹風(fēng)筒等，以免由于負荷過量而導(dǎo)致火警。 請遵照法例法定，切勿在單位內(nèi)儲藏易爆易燃物品，最后離開單位前，檢查并保證煙頭已熄滅，并把全部還在開動的電器關(guān)閉。 易燃及危險性物品

21、應(yīng)放置在孩童無不觸及的地方。 請保持走廊、樓梯及防火通道暢通。 防火門必須保持經(jīng)常關(guān)閉。 如遇到易燃物品氣味時，切勿觸動任何電器（包括電話、門鈴、電動玩具等）開關(guān)，小心打開所有窗戶，門，讓空氣流通，然后離開現(xiàn)場及盡快通知管理處。 3、 如遇火警時應(yīng)采取的措施 保持鎮(zhèn)定 撥打電話119通知消防局 打破安裝在走廊的防火警鐘玻璃，按警鐘示警。 及時通知小區(qū)保安管理員或管理處，如時間許可，應(yīng)通知監(jiān)近用戶。 如遇到濃煙，應(yīng)盡量貼近地面，并以濕毛巾覆蓋面部。 不要乘搭電梯，應(yīng)用樓梯逃生。 盡快前往小區(qū)地面或空曠地方。 4、 防火演習(xí) 管理人員將定期進行防火學(xué)習(xí)及試驗各項救火設(shè)備。 十二、 清潔 管理公司已雇有清潔工人負責(zé)保持公共地方清潔，但仍有賴全體用戶的通力合作，維持社會公共道德，才可確保地方清潔。 用戶內(nèi)部的清潔、衛(wèi)生、防蟲工作，應(yīng)由用戶自行負責(zé)，或委托管理公司之指定承包商處理。 大樓住房應(yīng)將其室內(nèi)垃圾用塑料代包裝妥當，擺放在管理處所指定的位置，清潔工人每天將會依時清理，切勿將垃圾堆放在樓內(nèi)或小區(qū)的任何地方。 十三、 衛(wèi)生管理細則