房價的估算方法

1、房價的估算方法無論是做項日可行性分析，還是確定項日的銷售價格我們都需要確定一 個銷售價格。那如何確定項日的合理的銷售價格？在房地產(chǎn)行業(yè)中通常用 于確定房價的方法主要有：“市場比較法”、“收益還原法”、“成本估算法” 和“假設(shè)開發(fā)法”等幾種方法。市場比較法市場比較法確定房價依據(jù)的是替代原理。簡單的說就是用類似的房產(chǎn)項 日作為定價的參照系，通過對類似項日及本項日能對房價產(chǎn)生影響的因素 分別設(shè)定分值進行分析。參考項目 影響因素設(shè)定分值項目1項目2項目n本項目區(qū) 域 因 素影響因素Q1F 1F MF 21F n1F 01影響因素Q2F 2F 12F 22F n2F 02影響因素QOF 3F 13F 2

2、3F n3F 03影響因素QFFFFF個 別 因 素影響因素q1f 1f 11f 21f n1f 01影響因素q2f 2f 12f 22f n2f 02影響因素q3f 3f 13f 23ff 03影響因素qfff 2nff 0n合計HH 1H 2HH 0修正系數(shù)XX 1X 2XnX 0假設(shè)項日1、項日2項日n的價格分別為V1、V2Vn，研究項日 價格為v0。、 V -X + V -X + V -X + . + V -XV (X) = 112233/Q研究項日與參考項日的區(qū)域修正因素，如：地段、交通、環(huán)境等區(qū)域 n因素；qn研究項日與參考項日的個別修正因素，如住宅：社區(qū)規(guī)劃、綠化、景 觀、外立面

3、、開發(fā)商影響力等項日個別因素，商業(yè)：裝修、配套、經(jīng)營 管理等因素；F 一區(qū)域修正因素參考分值； n二一個別修正因素參考分值，通常為了計算方便F (x) + f (x)=100 ；H一參考項日修正因素參考分值合計，nH = F + F + F + + F + f + f + f + + f ；n n1 n 2 n3nn n1 n 2 n3nnY Hxn修正系數(shù)，Xn=礦。n市場比較法具有很強的現(xiàn)實性，適用范圍廣，簡單明了。然而使用市場 比較法也有一定的局限性。1.需要收集大量的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)由于市場比較法的基本原理是采用替代原理，因此在使用市場比較法確 定房價時我們必須找到數(shù)量相當(dāng)?shù)目梢赃M行替代

4、的樣本。因此我們必須對 當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場進行比較詳細的調(diào)查，以獲得足夠數(shù)量的替代樣本。如 果我們?nèi)〉玫奶娲鷺颖緮?shù)量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法 可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。市場比較法的基礎(chǔ)是依據(jù)大量數(shù)據(jù)建立一個可供比較的參照系。實際上 要達到這一要求非常困難?，F(xiàn)在的信息非常發(fā)達，我們可以很容易的獲得 一手或二手的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，但由于房地產(chǎn)位置的特殊性，建筑結(jié)構(gòu)、 質(zhì)量、用途等各不相同，要從如此眾多的信息中篩選出合適的替代樣本也 是非常不容易的。還有如何剔除非正常的交易信息，獲取可信度較高的數(shù) 據(jù)等問題。(對于如何獲取可信度較高的數(shù)據(jù)，孫瑞香在“市場調(diào)研經(jīng)驗 談”中已有論述，在此不

5、再重述。)除此之外，替代樣本交易數(shù)據(jù)的時間越近越好，否則我們必須考慮房價 變遷、通貨膨脹、周邊環(huán)境、社會和經(jīng)濟狀況等因素對于替代眼本的影響。2.房地產(chǎn)充分市場化，不存在壟斷市場比較法的前提是充分競爭，供給和需求雙方作用的結(jié)果產(chǎn)生了均衡 的價格。我們可以按照市場提供的信息來估算房價。如果房地產(chǎn)市場化不 充分或存在壟斷，那么價格所反映的將不是房地產(chǎn)市場上的供求關(guān)系。而 我們據(jù)此推算出的房價也勢必存在巨大所誤差，甚至是錯誤的。收益還原法收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論，其按照房地產(chǎn)未來的收益來估計房 價。采用收益還原法估算房價，首先要估計房地產(chǎn)在各個時期將要取得的 純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收

6、益折算到現(xiàn)在，各時期收益的總 和就是房價。收益還原法計算公式：P = - + . . . +七1 + r (1 + r )(1 + r )(1 + r )(1 + r ) (1 + r )11212nP 房地產(chǎn)價格；a1、a2、.、a一各期純收益；r1、七、一各期還原利率；n該房地產(chǎn)的使用年限。然而在現(xiàn)實中我們使用收益還原法時存在兩方面的難題。一是，如何選 取合理的還原利率。通常不同的投資者選擇還原利率的標準不一樣，而不 同房產(chǎn)的還原利率也是不同的。二是，如何計算純收益。事實上在實際應(yīng)用中我們很少使用如此復(fù)雜的計算方法。我們經(jīng)常采用 簡化的計算方法。假設(shè)我們所研究的項目的年收益為a，年收益增長

7、率為r， 而通過市場調(diào)查研究當(dāng)?shù)氐耐顿Y回收年限通常為n年。我們所研究項目的 銷售價格可簡單表達為:P = a x乃(1 + ,)n-1。如果不考慮年收益增長則P = a X n。 成本估價法房地產(chǎn)的建造成本(包括各項費用，如原材料、人工、運輸?shù)?加上各 項稅費和正常的利潤就是房價，亦稱“積算房價”。成本估算法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況。對于普通的新建住宅成本通常包括以下幾部分：一、取得土地的費用征用農(nóng)地需支付的征地費；在城市取得土地需支付的拆遷補償安置費用；通過政府有償出讓取得土地需要支付的土地價款；通過二、三級市場有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購買費用。二、勘查、設(shè)計等專業(yè)費用以

8、及可行性研究等費用。三、建筑安裝費用。開發(fā)土地費用(三通一平或七通一平、拆除舊建筑等)；建筑材料（c）能源、水電和運輸費用（d）建筑物和附屬設(shè)施的建筑工程費、設(shè)備購置費、安裝工程費等。四、資金成本（投資占用資金的利息）五、銷售費用（包括市場推廣費、委托銷售費和銷售手續(xù)費等）。六、開發(fā)商應(yīng)繳納的稅金（包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育附加稅、印花稅和所得稅等）。七、開發(fā)商利潤八、其他費用假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法是房地產(chǎn)商在開發(fā)一個項目之前通常使用假設(shè)開發(fā)法來測 算是否開發(fā)該項目。對于假設(shè)開發(fā)法我們通常有兩種應(yīng)用方法。一種是利 用假設(shè)開發(fā)法估算項目的利潤，另一種是利用假設(shè)法估算土地價格。對于 第一種方法，首先要估計出項目的銷售價格，然后扣除正常的土地開發(fā)費 用、勘查和設(shè)計費用、建筑施工費用、銷售費用、資金成本（利息、稅金 等，最后扣除地價，剩下的就是項目的利潤。如果開發(fā)企業(yè)對于利潤不滿 意則要調(diào)高項目價格。第二種方法，則是在項目的銷售價格扣除土地開發(fā) 費用、勘查和設(shè)計費用、建筑施工費用、銷售費用等費用后，最后扣除項 目的預(yù)期利潤，剩余的則是土地價格。地價=房價一建