解讀武漢房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析報(bào)告

1、.解讀07 年武漢房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析報(bào)告 房?jī)r(jià)高速上漲背后的隱語(yǔ)2008 年 1 月 19 日來源:億房網(wǎng) HIPHOP 我來說兩句(0)【大 中小】?jī)|房 2007 年房地產(chǎn)投資報(bào)告顯示，武漢商品房住房成交均價(jià)為 4685.32 元/平方米，與 2006年相比，上漲了 1063.12 元/平方米，漲幅達(dá) 29.35。根據(jù)記錄顯示，無論是價(jià)格或是漲幅，去年都呈歷史最高位。另外，武漢市商品住房成交價(jià)格每月平均上漲 142.56 元/平方米，月均漲幅為 3.61%。特別是自去年 5 月以后，商品住房?jī)r(jià)格上升幅度逐月加快。至 5 月，價(jià)格突破 4000 元/平方米，至 10 月，價(jià)格突破 5000 元/平

2、方米；其中 9，10，11 月三個(gè)月商品住房?jī)r(jià)格漲幅最大。中小戶型漲勢(shì)最猛報(bào)告顯示，2007 年，面積 90 平方米以下戶型成交均價(jià)最高，達(dá) 5582.76 元/平方米，與 2006年相比上漲 45.86%；其次是 140 平方米以上的戶型，成交均價(jià)為 4950.57 元/平方米，與 2006 年相比上漲 17.44%；90120 平方米和 120-140 平方米的戶型成交均價(jià)最低，分別為 4125.74 元/平方米和 4215.09 元/平方米，漲幅為 17.52%和 19.73%。億房研究中心認(rèn)為，目前 90 平方米以下的戶型更主要的集中在武漢各中心城區(qū)，由于地理位置和環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，都使得中

3、小戶型整體的成交均價(jià)較高。同時(shí)，90 平方米以下的戶型很大程度上都是精裝修房，成交均價(jià)都較周遍樓盤要高得多，加之中小戶型的供應(yīng)量較之其他戶形遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及，在市場(chǎng)上反映更為“稀缺”，這類中小戶型的成交必然帶動(dòng)該區(qū)間內(nèi)戶型的價(jià)格高速攀升。另外，140平方米以上的戶型有大程度上由別墅構(gòu)成，他們也在一定程度上提升了整體的成交均價(jià)水平。中等戶型銷售最暢2007 年商品住房成交價(jià)位主要集中在 4000-5000 元/平方米，共成交了 31573 套，占全市總成交量的 35.14%,較去年同期上升 17%；其次是 3000-4000 元/平方米，成交了 25706 套，占全市總成交量的 28.61%,同比下降

4、15.02%；價(jià)格在 3000 元/平方米以下的住房，成交了 7233 套，占全市總成交量的 8.05%，同比下降 18.26%；價(jià)格在 5000-6000 元/平方米和 6000 元/平方米以上的住宅分別成交了 15256 套和 10081 套，分別占全市總成交量的 16.98%和 11.22%，同比上升 10.19%和 6.09%。另外，通過數(shù)據(jù)顯示，2007 年商品住房成交面積主要集中在 90-120 平方米，共成交 29515 套，占到全市總成交量的 32.85%，同比增加 2.06%；其次是 120-140 平方米以下的戶型，成交 26173 套，/.占總成交量的26.9，同比增加2

5、.23%；90 平米以下的戶型共成交了22067 套，占全部成交量24.56%，同比減少 1.45%；140 平方米以上共成交 12093 套，占全部成交量 13.46%，同比減少 2.84%。“90-120 平方米的戶型成交最暢，反映了中等適宜型的戶型最為市場(chǎng)所接受?！眱|房研究中心認(rèn)為，受政策影響，大戶型住房已然退出主流市場(chǎng)，供應(yīng)正在逐步萎縮，部分想要改善居住環(huán)境的購(gòu)房，在大戶型選擇未果的情形下，只能退而求其次選擇中等戶型。另外，由于總價(jià)和首付適中，也使得中等戶型的接受程度更高。關(guān)山成就最熱片區(qū)億房年度報(bào)告顯示，2007 年關(guān)山片區(qū)商品房住房成交均價(jià)為 4338.58 元/平方米，較去年上漲

6、1193.05 元/平方米，漲幅為 37.93%，漲幅居全市各區(qū)之首。其中商品房住宅共成交 17240 套，僅次于武昌中心區(qū)。億房研究中心認(rèn)為，關(guān)山片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速攀升，是該區(qū)域厚積薄發(fā)的表現(xiàn)，其中，富士康的入駐無疑是該區(qū)域走強(qiáng)的導(dǎo)火索。各個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的落戶和建設(shè)，眾多品牌地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入，已讓光谷的發(fā)展前景從效果圖變成了實(shí)景。無論投資還是自住，“光谷”房地產(chǎn)市場(chǎng)氣候已然形成。此區(qū)域內(nèi)高校遍布，高科產(chǎn)業(yè)云集，加之又有東湖、喻家山等自然景觀“融會(huì)貫通”，人文和天然因素完美結(jié)合在一起，高科技人員和高校知識(shí)分子的購(gòu)買力，可以預(yù)見的是，關(guān)山區(qū)發(fā)展前景尚未見頂。然而，年終之時(shí)關(guān)山片區(qū)的驟然降溫，也反

7、映了今年該片區(qū)價(jià)值略有透支。隨大形勢(shì)所逼，該區(qū)域出現(xiàn)短時(shí)調(diào)整現(xiàn)象，新開盤樓盤在 40%左右，較之前三個(gè)季度有著大幅縮減，部分樓盤價(jià)格甚至出現(xiàn)回調(diào)。“光谷的發(fā)展太過超前，結(jié)合整個(gè)武漢市場(chǎng)的市場(chǎng)情況來看，光谷還是等等一起走比較好?！眱|房研究中心分析師沈宏波認(rèn)為。商品房高層比重過半，商業(yè)地產(chǎn)有待開發(fā)目前武漢市的土地雖然說不上用寸土寸金來形容，但也可稱得上是“物以稀為貴”了。在這緊張的土地上，大規(guī)模的修建多層商品住房變得越來越稀缺，取而代之的是小高層和高層住宅。2007 年全市商品房新增項(xiàng)目中高層占到新增供應(yīng)比的 50.63%，小高層為 28.79%，二者共占新增供應(yīng)比高達(dá) 79.42%，而多層只占到 18.61%。銷售占比高層和小高層分別為 49.62%、32.08%。由此可以看出市民開始接受和適應(yīng)了高層和小高層這種建筑類型的商品住房。而高層建筑類型也將成為武漢市將來商品住房建筑類型的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。在武漢，2007 年新增商品房市場(chǎng)供應(yīng)的主體仍然是以住宅為主，占到了供應(yīng)總量的 90.47%。雖然比 2006 年略有下降，但是仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其他的物業(yè)所占比重，而且與其他中部城市相比，武漢市住宅所占比重要高出其他城市 10%15%。如此大的差別，一方面表現(xiàn)出了武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊現(xiàn)象，即存在著商品住房的剛性需求，所以新增商品房市場(chǎng)供應(yīng)主體仍然為住宅，以求達(dá)到供求平衡。另一方面則