物業(yè)管理師考試復(fù)習(xí)-《物業(yè)經(jīng)營管理》10

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)管理師考試復(fù)習(xí)-物業(yè)經(jīng)營管理10第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理本章要求：掌握：寫字樓租金確定與調(diào)整的方法和特點(diǎn)，寫字樓經(jīng)營管理績效評(píng)價(jià)的指標(biāo)與方法。熟悉：寫字樓的特點(diǎn)，寫字樓物業(yè)管理的工作模式和管理內(nèi)容，寫字樓租戶選擇的方法，寫字樓的租約制定，寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)。了解：影響寫字樓分類的因素，寫字樓管理的策略，寫字樓安全與風(fēng)險(xiǎn)管理。本章考試知識(shí)要點(diǎn)：1. 寫字樓分類及其類型等級(jí)劃分的因素2. 寫字樓物業(yè)管理的常規(guī)目標(biāo)3. 寫字樓物業(yè)管理的工作內(nèi)容4. 寫字樓租戶選擇過程中考慮的主要因素5. 影響寫字樓的租金水平的因素6. 寫字樓物業(yè)管理工作評(píng)

2、價(jià)的內(nèi)容7. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)成本章復(fù)習(xí)綱要：一、寫字樓及寫字樓物業(yè)管理（熟悉）1. 寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)，主要集中在以下幾個(gè)方面：所處區(qū)位好，規(guī)模大；多為現(xiàn)代化的高層建筑；功能齊全、配套設(shè)施完善；多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理；保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵。2. 寫字樓物業(yè)的分類按照寫字樓物業(yè)所具備的功能差異，可將寫字樓分為：（1）單純型寫字樓，即寫字樓基本只有辦公一種功能，沒有其他功能（如展示廳、餐飲等）；（2）商住型寫字樓，這種寫字樓既提供辦公又提供住宿，其中一種是辦公室內(nèi)有套間可以住宿，另一種是樓的一部分是辦公樓，樓的另一部分是住宿；（3）綜合

3、型寫字樓，指以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場、展示廳等的寫字樓，但其中用作辦公部分的面積最多。寫字樓分類在我國尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要按照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。3. 影響寫字樓物業(yè)分類的因素(1)位置；(2)交通方便性；(3)聲望或形象；(4)建筑形式；(5)大堂；(6)電梯；(7)走廊；(8)寫字樓室內(nèi)空間布置；(9)列為租自提供的服務(wù)；(10)建筑設(shè)備系統(tǒng)；(11)物業(yè)管理水平；(12)租戶類型。4. 寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用可以被稱為寫字樓物業(yè)管理的宏觀目標(biāo)。寫字樓

4、物業(yè)管理常規(guī)目標(biāo)集經(jīng)營、管理、服務(wù)三位一體，互相滲透。經(jīng)營目標(biāo)：收益部分使用率最大化。管理目標(biāo)：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。微觀目標(biāo)也就是寫字樓物業(yè)管理處各部門的崗位目標(biāo)。寫字樓物業(yè)管理的微觀目標(biāo)可以參照建設(shè)部制定的全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則，其中共為寫字樓的物業(yè)管理提出了九個(gè)方面的要求，分別為：基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠地管理、精神文明建設(shè)和管理效益。5. 寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容寫字樓物業(yè)管理的工作內(nèi)容，包括制定管理計(jì)劃、物業(yè)市場營銷、制定租金收取辦法、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、協(xié)

5、調(diào)業(yè)主與租戶的關(guān)系、組織與控制等。二、寫字樓租賃管理（掌握）1. 寫字樓租戶的選擇考慮的主要準(zhǔn)則是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。潛在租戶的經(jīng)營內(nèi)容應(yīng)該與寫字樓中己有租戶所經(jīng)營的內(nèi)容相協(xié)調(diào)，其信譽(yù)應(yīng)能加強(qiáng)或強(qiáng)化大廈的整體形象。寫字樓建筑內(nèi)是否有足夠的有效使用空間來滿足尋租者對(duì)面積空間的特定需要，往往決定了潛在的租戶能否成為現(xiàn)實(shí)的租戶。2. 寫字樓租金的確定與調(diào)整寫字樓租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素：(1)計(jì)算可出租或可使用面積。(2)基礎(chǔ)租

6、金與市場租金。寫字樓的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況。在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營費(fèi)用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場租金的水平。在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。(3)出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。通常業(yè)主主要就某些標(biāo)準(zhǔn)化的裝修項(xiàng)目支付一些費(fèi)用。除標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用外，其他裝修費(fèi)用由誰來支付，一般視市場條件和寫字樓內(nèi)入住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由承租人支付、業(yè)主和承租人分擔(dān)、業(yè)主支付后由承

7、租人在租約期限內(nèi)按月等額償還本息。租金調(diào)整一般是基于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。3. 寫字樓的租約制定通常情況下，業(yè)主會(huì)事先要準(zhǔn)備好一個(gè)適用于寫字樓物業(yè)內(nèi)所有出租單元的標(biāo)準(zhǔn)租賃合約，業(yè)主和潛在的租戶可在這個(gè)基礎(chǔ)上，針對(duì)某一特定的出租單元就各標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進(jìn)行談判，以便在業(yè)主和租戶間就某一特定的出租單元形成一份單獨(dú)的租約。三、寫字樓安全與風(fēng)險(xiǎn)管理（了解）1. 寫字樓安全管理寫字樓安全管理包括：工程安全、消防安全、治安安全、應(yīng)急預(yù)案。2. 寫字樓物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。沒有風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)管理是盲目的，通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，可以將那些可能給寫字樓帶來危害的風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別出來，是制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的依據(jù)。寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)包括：全員性、全期性、動(dòng)態(tài)性。3. 寫字樓的物業(yè)保險(xiǎn)四、寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評(píng)價(jià)（熟悉）1. 物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)通常包括：能否令業(yè)主滿意、專業(yè)服務(wù)的水平、向業(yè)主提供信息的能力和管理計(jì)劃。2. 物業(yè)管理工作的評(píng)價(jià)物業(yè)管理工作的評(píng)價(jià)應(yīng)著重從以下幾個(gè)方面考慮：與租戶有良好的溝通；及時(shí)收取租金；及時(shí)處理租戶的投訴；達(dá)到了出租率目標(biāo)；物業(yè)維修狀況良好；經(jīng)營費(fèi)用沒突破事先的預(yù)算；及時(shí)提