舟山項目規(guī)劃方案二樣本

1、北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析房地產(chǎn)業(yè)務選擇說明：基于產(chǎn)業(yè)機 會與企業(yè)實力的業(yè)務選擇與組合3.3龍騰選擇”別墅市場業(yè)務”影響因素分析1、同寫字樓市場一樣，別墅市場區(qū)域分布特性明顯，豐臺區(qū)處于絕對落后地 位，龍騰在開發(fā)的區(qū)域選擇和政府背景支持上沒有優(yōu)勢，但能夠關注未來南城環(huán)境建設的改觀的條件下，別墅市場的發(fā)展態(tài)勢2、別墅市場政府監(jiān)管力度大，市場需求波動風險大，而龍騰抵御風險能力弱3、龍騰的資金實力和融資能力限制了對別墅市場的開發(fā)4、龍騰對別墅需求市場的客戶也沒有營銷的優(yōu)勢 建議：龍騰現(xiàn)階段不宜選擇別墅市場 對龍騰選擇”地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務”的分析1、地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務核心在于土地發(fā)展?jié)摿?，存在區(qū)域差異，

2、豐臺的土地資源較豐富，有很多待開發(fā)的區(qū)域，如”槐房項目”所在地段，龍騰有豐臺區(qū)域關系資源背景，能夠考慮地產(chǎn)開發(fā);2、完全市場化運作獲取土地資源需要企業(yè)有相當雄厚的資金實力，龍騰顯然 不具備條件，使得其單純選擇地產(chǎn)業(yè)務會面臨較大的市場風險3、但經(jīng)過關系等其它渠道以實際的低成本獲取土地資源進行土地開發(fā)能夠是龍騰的選擇之一，比如把”槐房項目”前期倒手賣出建議：能夠考慮，遇到機會，以”倒手”方式做地產(chǎn)，能夠迅速集聚資本 基于產(chǎn)業(yè)機會與企業(yè)實力的業(yè)務選擇與組合3.3龍騰選擇經(jīng)濟適用房項目分析北京市經(jīng)濟適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒有形成規(guī)模性的經(jīng)濟適用房，可是依據(jù)北京市政府

3、開發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建設都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟適用房建設力度建議：龍騰要關注南城的經(jīng)濟適用房建設，尋求政府支持。龍騰選擇綠化隔離帶項目分析1、”槐房項目”就是綠化隔離帶項目，它的運作為龍騰的選擇此類項目積聚了經(jīng)驗2、”綠化隔離帶”的項目市場化運作程度相對較強，對龍騰的要求較高，因此建議龍騰注意開發(fā)模式選取3、”綠化帶”生態(tài)環(huán)境的改變使得該此類項目未來市場升值空間較大 建議：龍騰能夠?qū)G化隔離帶地區(qū)進行地產(chǎn)開發(fā)，拿到地皮迅速倒手；槐房項目運作好是前提龍騰選擇商業(yè)用房、寫字樓市場的影響因素分析1、商業(yè)用房和寫字樓市場區(qū)域分布特性明顯，豐臺區(qū)絕對落后，龍騰在開發(fā) 的區(qū)域選擇和政府

4、背景支持上沒有優(yōu)勢2、商業(yè)用房和寫字樓開發(fā)市場化最強, 市場需求的波動風險使得開發(fā)風險大，龍騰抵御風險能力弱3、龍騰資金實力 弱，融資能力差，相對大企業(yè)沒有競爭力，而商業(yè)用房和寫字樓開發(fā)需要企業(yè) 有較強的資金實力建議：龍騰不宜選擇商業(yè)用房和寫字樓市場基于產(chǎn)業(yè)機會 與企業(yè)實力的選擇與業(yè)務組合3.3龍騰選擇”危改”項目分析1、”危改項 目”是政策性很強的開發(fā)市場，”以房改帶危改”的開發(fā)模式也適合開發(fā)商介 入2、豐臺區(qū)是”危舊房”改造重心區(qū)域，能夠充分利用區(qū)內(nèi)資源3、 ”危 改”整體降低了開發(fā)企業(yè)的融資困難、市場風險，適合龍騰的企業(yè)實力4、經(jīng) 過在豐臺做危改，塑造企業(yè)在區(qū)域及北京良好的社會現(xiàn)象，演繹

5、”龍騰”品牌。 建議：選擇危改為企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的核心業(yè)務 基于產(chǎn)業(yè)機會與企業(yè)實力的選擇與 業(yè)務組合3.3建筑業(yè)務選擇說明：1、建筑業(yè)是XX的傳統(tǒng)業(yè)務，本身的管理 水平、業(yè)務拓展、市場運作能力還比較弱，在激烈的市場競爭條件下，當前 面向市場選擇業(yè)務不符合企業(yè)實際2、 XX建筑的實力限制企業(yè)多品種業(yè)務選 擇3、XX選擇龍騰的開發(fā)項目要有適當比例，否則會對整個項目運行在資金、 工期等方面造成不利影響4、 XX建筑需要迅速提升企業(yè)核心競爭力建議：XX專注于”住宅建設”項目品種，以專業(yè)化求發(fā)展 裝飾業(yè)務選擇說明：1、 XX裝飾業(yè)務技術人員缺乏，本身的管理水平、業(yè)務拓展、市場運作能力很低, 在激烈的市場競爭

6、條件下，當前面向市場選擇業(yè)務有很大困難2、XX裝飾的 實力限制企業(yè)多品種業(yè)務選擇3、 XX選擇龍騰的開發(fā)項目也要有適當比例， 同時要借此擴展企業(yè)實力，迅速提升企業(yè)核心競爭力建議：XX專注于”技術 含量低”的公裝項目品種，以專業(yè)化求發(fā)展，逐步擴大企業(yè)競爭力基于產(chǎn)業(yè)機 會與企業(yè)實力的選擇與業(yè)務組合3.3業(yè)務組合現(xiàn)階段房地產(chǎn)、建筑和裝飾三 塊業(yè)務的組合關系：危舊房改造業(yè)務綠化隔離帶業(yè)務立足豐臺公共建筑和住 宅施工項目（含龍騰開發(fā)項目）龍騰開發(fā)項目其它公裝項目裝修裝飾業(yè)務 建筑業(yè)務房地產(chǎn)業(yè)務基于產(chǎn)業(yè)機會與企業(yè)實力的選擇與業(yè)務組合3.3現(xiàn)階段 各選擇業(yè)務的SWOT分析危改業(yè)務的SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威

7、脅 危改政策 的時間限制其它競爭者參與競爭政策的不確定性利用區(qū)域關系資源拿項目 建筑裝飾施工保障可利用危改迅速促使企業(yè)成長政府政策支持和保障項目資 金有保障市場營銷風險低開發(fā)經(jīng)驗不足危改項目資源儲備能力低建筑裝飾 保障能力低（特別是資金保障）低風險低利潤，不利于資本迅速積累建筑裝 飾業(yè)務的SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅龍騰開發(fā)帶來業(yè)務機會前述面臨的 其它產(chǎn)業(yè)機會多年從業(yè)經(jīng)驗建筑二級資質(zhì)（相對優(yōu)勢）資金實力弱項目 經(jīng)理人才缺乏業(yè)務擴張能力低市場開拓能力弱產(chǎn)業(yè)競爭環(huán)境激烈龍騰不能 選擇XX建筑和裝飾總體結論3.4產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務組合的總體結論在中國 及北京良好的經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)下，有眾多的產(chǎn)業(yè)機會，但依據(jù)

8、XX集團當前企業(yè) 實力，我們認為XX當前最好的選擇是依然立足于現(xiàn)有的三大產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)、 建筑和裝修裝飾在具體的產(chǎn)業(yè)業(yè)務選擇中，依據(jù)前述分析，我們認為：房地 產(chǎn)業(yè)務現(xiàn)階段應專注于現(xiàn)階段專注于以豐臺區(qū)域的危舊房改造項目為核心的政 策導向性強的業(yè)務；建筑業(yè)務以豐臺區(qū)域有選擇性的公共建筑和龍騰房地產(chǎn)開 發(fā)業(yè)務的住宅施工項目為主；裝修裝飾業(yè)務以技術含量低的公裝市場為現(xiàn)階段 業(yè)務發(fā)展核心；三者現(xiàn)階段業(yè)務關系定位為：以房產(chǎn)開發(fā)帶動建筑和裝飾業(yè)務 的發(fā)展建筑和裝飾業(yè)務推動房產(chǎn)進一步開發(fā)發(fā)展目標與整體發(fā)展戰(zhàn)略4 ?XX企業(yè)發(fā)展目標定位4.1 XX整體發(fā)展戰(zhàn)略4.2目標定位前提：在對外部環(huán)境分析和企業(yè)內(nèi)部資源綜合

9、分析的基礎上，從未來發(fā)展的可能性和現(xiàn)實發(fā)展的可行性角度出發(fā)，對XX企業(yè)發(fā)展目標予以定位，將XX發(fā)展目標分為集團總 體戰(zhàn)略目標、階段發(fā)展目標和各業(yè)務及職能發(fā)展分目標三個部分。一、XX企業(yè)總體戰(zhàn)略目標 企業(yè)使命：為豐臺區(qū)城鎮(zhèn)建設和居民安居工程做 貢獻XX集團總體發(fā)展方向：發(fā)展成在房地產(chǎn)、建筑和裝修裝飾三個產(chǎn)業(yè)領域 于豐臺區(qū)有絕對影響力的、以”住宅房屋綜合經(jīng)營”為核心業(yè)務的集團化控股 型實體經(jīng)營企業(yè)，它由多個控股子公司組成，其中包括現(xiàn)在的龍騰開發(fā)公司、 XX建筑和裝飾公司。其中：龍騰開發(fā)公司發(fā)展方向：一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)XX建筑發(fā)展方向：一級資質(zhì)的工程施工總承包企業(yè)XX裝飾發(fā)展方向： 一級裝飾

10、施工、一級幕墻施工、甲級裝飾設計等大型裝飾企業(yè)。 一 一一” 企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”階段；加大向現(xiàn)代企業(yè)制度改革的力度，完善集團公司管理模 式，完成XX企業(yè)整體的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，形成以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為核心，建筑施工、 裝飾施工為兩翼的業(yè)態(tài)結構，成為豐臺區(qū)有絕對影響力的集團企業(yè)。”成長發(fā)展”階段；立足豐臺，面向北京，以”政策性房地產(chǎn)”開發(fā)及 相關經(jīng)營和建筑承包業(yè)務為主業(yè)，發(fā)展成為北京”政策性房地產(chǎn)”市場獨樹一幟具有知名度具有較強影響力和競爭力的現(xiàn)代型住宅房屋經(jīng)營公司；以 后一一”持續(xù)經(jīng)營”階段；以住宅房屋經(jīng)營公司為控股主體企業(yè)，拓展業(yè)務經(jīng) 營領域，捕獲附加價值業(yè)務，形成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力，成為在北京房地產(chǎn)相關

11、市場有重要影響的，具有高度創(chuàng)新能力的實體經(jīng)營型企業(yè)。二、發(fā)展階段劃 分及階段目標確定XX企業(yè)發(fā)展目標定位4.1三、”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型階段”的XX 集團分目標確定業(yè)務發(fā)展分目標：房地產(chǎn)業(yè)務：到 房地產(chǎn)開發(fā)面積達到100萬平方米，成為XX集團絕對主營業(yè)務，業(yè)務收入達到集團全部的60%以 上，業(yè)務擴張速度達到30%以上。建筑業(yè)務：形成以工程總承包為主的業(yè)務體 系，到 年施工能力達到20萬平方米，業(yè)務收入占到集團全部的20%以上，年 增長速度在20%以上。裝修裝飾業(yè)務：裝修裝飾業(yè)務達到集團全部的10%以上, 在業(yè)務上形成自己參與市場的獨特的核心競爭力 集團職能目標：財務目標： 到 實現(xiàn)年銷售收入6億元，年利潤

12、1億元，房地產(chǎn)收入超過70%,中高層管理 人員收入翻番；到銷售收入達到10億元，年利潤2億元，中高層3人年薪過 100萬；進入北京市場前5名，年銷售收入超過20億元，年利潤3億元，10 人年薪過100萬。管理目標：用三年的時間建成以規(guī)范化管理制度和業(yè)務流程 管理為核心的信息化管理平臺，形成適合于自身企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)代化的集團化企 業(yè)管理模式；開發(fā)公司立足高起點，形成適合自身的現(xiàn)代企業(yè)管理模式；建筑 和裝飾公司建立以工程項目管理為核心的管理體制，以管理求效益。組織發(fā)展 目標：在三年轉(zhuǎn)型期經(jīng)過采取過渡型的集團公司管理模式，完善以龍騰房地產(chǎn) 公司、XX建筑工程公司、裝飾工程公司為主要業(yè)務的組織架構；到

13、建筑和 裝飾公司成為一級資質(zhì)的施工承包企業(yè)，并向施工總承包企業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)開 發(fā)公司成為二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，向一級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)邁進。人力資源發(fā)展 目標：到，公司建立起完善的人力資源管理體系，形成以高學歷高素質(zhì)人才 為主的人力資源結構，使人力資本成為公司成長的核心能力之一。企業(yè)文化培 育目標：在原XX企業(yè)文化的基礎上，經(jīng)過培育新型的房地產(chǎn)企業(yè)文化，整合 建筑裝飾和房地產(chǎn)公司之間的文化差異，形成XX人共同追求的求實創(chuàng)新踏實 上進的文化理念。公司品牌發(fā)展目標：經(jīng)過公司房地產(chǎn)業(yè)務的開展確立”龍 騰”在豐臺區(qū)具有絕對地位的品牌形象，同時以質(zhì)量和科技手段鍛造XX建筑 和裝飾公司的品牌，爭拿一個以上的長城杯和魯班獎。XX企業(yè)發(fā)展目標定位 4.1 XX企業(yè)發(fā)展目標定位4.1住宅房屋經(jīng)營公司定位 住宅房屋經(jīng)營公司就 是立足于不斷追求的創(chuàng)新的經(jīng)營模式，經(jīng)過住宅開發(fā)、建筑和裝修裝飾施工業(yè) 務集聚區(qū)域資源，形成以服務居民住宅為核心業(yè)務的具有持續(xù)經(jīng)營能力的企業(yè)。 它是一種虛擬經(jīng)營的概念。1、它不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也不同于包含建筑 裝飾的綜合類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2、它的核心業(yè)務是服務業(yè)3、形成房地產(chǎn)開發(fā)、 建筑、裝飾施工及物業(yè)管理和社區(qū)經(jīng)營等為一體的綜合性經(jīng)營業(yè)務4、要求 XX能經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)有效集聚區(qū)域資源，集聚資源的手段多樣化，敢于創(chuàng)新5、在區(qū)