上海浦東新區(qū)市政中心物業(yè)預(yù)案書(shū)

1、246/237上海浦東新區(qū)市政中心物業(yè)管理方案目 錄1公司綜合闡述11.1企業(yè)理念11.2管理模式41.3管理框架61.4管理規(guī)模61.5管理的主要物業(yè)71.6項(xiàng)目剪影8物業(yè)概況及合作意圖13物業(yè)概況13合作意圖13合作前提133管理設(shè)想14管理目標(biāo)14服務(wù)理念15 3.3保證體系153.4指標(biāo)承諾153.5對(duì)策措施164管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)174.1業(yè)戶服務(wù)174.2禮儀服務(wù)224.3設(shè)備管理274.4保安服務(wù)614.5保潔服務(wù)654.6綠化服務(wù)724.7應(yīng)急預(yù)案824.8支持文件935浦東新區(qū)市政中心管理處人員配置945.1 人員架構(gòu)945.2 人員配備945.3 主要人員簡(jiǎn)歷95 物業(yè)概況

2、及合作意圖物業(yè)概況“浦東新區(qū)市政中心”坐落于浦東新區(qū)合歡路2號(hào),占地面積7583平方米，總建筑面積17680平方米，由一幢三層辦事大廳和一幢五層辦公樓及一層地下室組成，地下室設(shè)有主樓泵房和一個(gè)多功能廳。西側(cè)入口處旁有地面機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位10個(gè)和非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位40個(gè)。辦事大廳與合歡路之間還設(shè)有一個(gè)面積近200平方米下沉式廣場(chǎng)，室外綠地面積750平方米。合作意圖“一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一流的機(jī)制”這樣才能使物業(yè)保值、增值，才能使業(yè)戶感覺(jué)安心、滿意；貴方要求在物業(yè)管理市場(chǎng)上選聘一家具有高資質(zhì)、上等級(jí)、有規(guī)模，而且擁有綜合性辦公樓管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司；我公司正具備管理“浦東新區(qū)市政中心”的

3、資質(zhì)和能力，而且一旦中標(biāo)，將采用“陸家嘴物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(Q/OAKH)”，在管理中按ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系要求，來(lái)提升“浦東新區(qū)市政中心”的管理檔次，達(dá)到貴方對(duì)物業(yè)公司提出的管理目標(biāo)；我公司將以嶄新的服務(wù)理念帶入“浦東新區(qū)市政中心”，改善、升華、精雕周?chē)沫h(huán)境，為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)“安全、舒適、親情、保值（增值）”的辦公及商務(wù)環(huán)境。2.3合作前提為保證“浦東新區(qū)市政中心”管理品質(zhì)和物業(yè)管理的順利開(kāi)展，貴方應(yīng)免費(fèi)提供一定面積的房屋作為物業(yè)管理的辦公、倉(cāng)庫(kù)、休息用房；3管理設(shè)想3.1管理目標(biāo)我公司將使“浦東新區(qū)市政中心”達(dá)到以下管

4、理服務(wù)總目標(biāo)：通過(guò)良好的物業(yè)管理使“浦東新區(qū)市政中心”保值、增值，真正為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)方便、快捷、溫馨、舒適的辦公及商務(wù)環(huán)境；在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系；執(zhí)行“上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)定”。服務(wù)理念我公司倡導(dǎo)“陸家嘴物業(yè)讓您更滿意”的服務(wù)理念，來(lái)管理與服務(wù)“浦東新區(qū)市政中心”，真正做到代表業(yè)主利益、100業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)主日益增長(zhǎng)的需求，成為物業(yè)使用人的好保姆、好管家、好朋友，成為業(yè)主的好參謀、好幫手、好朋友，成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友。3.3保證體系公司已實(shí)施并通過(guò)了ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO

5、14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系的三項(xiàng)認(rèn)證。同時(shí)，我公司自2001年起開(kāi)展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，并制訂了公司“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（Q/OAKH）”?！捌謻|新區(qū)市政中心”接管后，我公司將按三項(xiàng)體系及企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。修訂“浦東新區(qū)市政中心”的三級(jí)操作文件。3.4指標(biāo)承諾滿意度指數(shù)85以上；檔案歸檔率達(dá)到100；檔案準(zhǔn)確率達(dá)到100；檔案完整率達(dá)98以上；各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100；公司投訴電話（96916）24小時(shí)受理投訴，投訴相關(guān)職能部門(mén)24小時(shí)內(nèi)給予回復(fù)；接到投訴一般情況2小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法處理的24小時(shí)內(nèi)處理答復(fù)。有效投訴處理率達(dá)到100；管理處專線報(bào)修電話24小

6、時(shí)受理報(bào)修，報(bào)修項(xiàng)目10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，急修項(xiàng)目24小時(shí)內(nèi)修復(fù)，其他項(xiàng)目48小時(shí)內(nèi)修復(fù)；各類設(shè)備完好率達(dá)98，重要區(qū)域、重大活動(dòng)期間照明電氣完好率達(dá)100；維修及時(shí)率達(dá)到100；電梯關(guān)人，接報(bào)后3分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，并在接報(bào)后20分鐘內(nèi)救出被困人員；中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，無(wú)噪音。出現(xiàn)運(yùn)行故障后10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理，室內(nèi)溫度夏季不高于26度，冬季不低于18度。排水系統(tǒng)暢通，遇有事故，接報(bào)后10分鐘內(nèi)處理，無(wú)大面積跑水、積水、長(zhǎng)時(shí)間停水事故；維修質(zhì)量合格率達(dá)100；實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100，無(wú)等級(jí)安全事故設(shè)備責(zé)任事故；管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故；管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)

7、任事故；管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)98以上；清潔管理無(wú)盲點(diǎn)；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗（門(mén)崗）實(shí)行24小時(shí)保安立崗服務(wù)；實(shí)行24小時(shí)值班和巡邏制度，聽(tīng)到周界報(bào)警聲，立即通知人防隊(duì)員3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)；積極協(xié)助業(yè)主搞好節(jié)能降耗工作。3.5對(duì)策措施提供不定時(shí)的巡查工作，確保管理運(yùn)作、保安情況正常運(yùn)作；各項(xiàng)管理制度完善，各種規(guī)定、公約上墻公布；所管轄區(qū)域衛(wèi)生無(wú)死角；綠化存活茂盛；治安良好；環(huán)境清潔；輔助設(shè)備及建筑物完好；管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、觀察崗、監(jiān)督崗及服務(wù)崗并有明確的崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；

8、建立各種檔案資料、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄；各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，收費(fèi)基本合理，并接受貴方及租戶監(jiān)督；制訂中大修理年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施。通過(guò)不斷的完善，真正達(dá)到使業(yè)主名下的物業(yè)保值、增值；制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施；結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。4 管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)4.1 業(yè)戶服務(wù)4.1.1 基本要求實(shí)行周一至周五09:00-17:30的業(yè)戶服務(wù)制度、其他時(shí)間設(shè)備報(bào)修。業(yè)戶服務(wù)人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊。在服務(wù)過(guò)程中熱情、周到，文明用語(yǔ)，主動(dòng)詢問(wèn)并及時(shí)為業(yè)主提供服務(wù)。及時(shí)、認(rèn)真做好工作日志、注記、帳冊(cè)等記錄工作，字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。4.1.2 檔案管理目

9、的規(guī)范管理處檔案的收集、歸檔及借閱工作。職責(zé)資料檔案管理員負(fù)責(zé)檔案的保存、預(yù)立卷與保管工作。管理處經(jīng)理每月一次進(jìn)行檢查。各部門(mén)主管負(fù)責(zé)部門(mén)內(nèi)歸檔文件的收集、整理。工作規(guī)程【檔案收集與歸檔】范圍：凡文書(shū)檔案歸檔范圍中所規(guī)定的內(nèi)容均屬收集和歸檔范圍。時(shí)間：各部門(mén)需歸檔材料必須于每月底收齊并交到資料檔案管理員處。要求：-上交文件必須完整、無(wú)空缺，不得使用鉛筆填寫(xiě)。-資料檔案管理員將收集來(lái)的檔案分類插入有關(guān)的檔案袋中妥善保管，以備年底一并裝訂歸檔?！緳n案接收】上交檔案要確保案卷質(zhì)量方能接收。接收的案卷，經(jīng)復(fù)查后去掉卷內(nèi)金屬物并修補(bǔ)破損的文件?！緳n案查閱、借閱】調(diào)卷查閱者，應(yīng)說(shuō)明理由、要求及內(nèi)容。查閱檔

10、案前，必須于“查閱、借閱登記簿”上簽字登記。查閱的檔案不得離開(kāi)管理處，如有離開(kāi)管理處的必要，須經(jīng)管理處經(jīng)理同意，方可實(shí)施。非管理處人員借閱，憑單位介紹信，經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理借閱手續(xù)后，于管理處內(nèi)借閱，不得外借。借閱的檔案不得轉(zhuǎn)借他人。閱后及時(shí)歸還，確有必要可借閱一星期。如繼續(xù)借閱則另辦續(xù)借手續(xù)。借閱的檔案不得涂劃或拆卷。復(fù)?。ㄖ疲n案須經(jīng)管理處經(jīng)理同意方可。4.1.3 業(yè)戶滿意度測(cè)評(píng)每季度向業(yè)戶發(fā)放業(yè)戶滿意度測(cè)評(píng)表，征詢業(yè)戶意見(jiàn)和要求，及時(shí)改進(jìn)。及時(shí)做好業(yè)戶滿意度測(cè)評(píng)表的統(tǒng)計(jì)與分析。落實(shí)業(yè)戶提出的不滿意項(xiàng)的整改措施。對(duì)提出建議、意見(jiàn)的業(yè)戶實(shí)行回訪，反饋信息，溝通協(xié)調(diào)。4.1.4 物料管理【

11、物料管理范圍】本管理制度所指的物料是各類設(shè)備、工具、儀器、備品備件、燃料、器材及清潔服務(wù)用品等。本管理制度規(guī)定了物料計(jì)劃、采購(gòu)、驗(yàn)收入庫(kù)、使用、保管及發(fā)放等管理職能，是管理處各部門(mén)必須遵循的基本原則和程序，也是采購(gòu)合同或協(xié)議管理的基本要求與內(nèi)容?！竟芾頇C(jī)構(gòu)及職責(zé)】經(jīng)理室是本管理制度的領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)監(jiān)督制度的制定、修訂及解釋。業(yè)戶服務(wù)部負(fù)責(zé)本管理制度的具體實(shí)施。內(nèi)勤負(fù)責(zé)物料計(jì)劃、倉(cāng)庫(kù)收發(fā)保管、統(tǒng)計(jì)及處理等一系列管理工作。內(nèi)勤負(fù)責(zé)物料的采購(gòu)?！疚锪瞎芾硪笈c內(nèi)容】物料供應(yīng)計(jì)劃管理處物料供應(yīng)計(jì)劃一般按物料供應(yīng)實(shí)際變動(dòng)的狀況，以及當(dāng)月需要實(shí)際情況等要求進(jìn)行編制。如果客觀情況發(fā)生變化或應(yīng)急事件出現(xiàn)，可按調(diào)整

12、和補(bǔ)充計(jì)劃或應(yīng)急請(qǐng)購(gòu)貨物處理。編制管理處物料供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，必須對(duì)物料消耗和儲(chǔ)備情況進(jìn)行測(cè)算，經(jīng)過(guò)綜合平衡，必須按采購(gòu)資金大小以及實(shí)際需要狀況等要求進(jìn)行編制。管理處物料供應(yīng)計(jì)劃為：采購(gòu)計(jì)劃物料供應(yīng)計(jì)劃由各部門(mén)按所管轄范圍負(fù)責(zé)進(jìn)行編制，并報(bào)管理處經(jīng)理綜合平衡同意后實(shí)施。物料供應(yīng)計(jì)劃的審批和手續(xù)零星物品采購(gòu)經(jīng)使用后實(shí)施申報(bào)，各部門(mén)主管填寫(xiě)請(qǐng)購(gòu)單，經(jīng)管理處經(jīng)理審批實(shí)施。計(jì)劃擬定及請(qǐng)購(gòu)單填寫(xiě)品名、規(guī)格、數(shù)量、用途及擬需金額。物料訂貨和采購(gòu)管理處各部門(mén)使用的物料包括備品備件，統(tǒng)一由內(nèi)勤負(fù)責(zé)采購(gòu)，專業(yè)物品（設(shè)備）物料采購(gòu)員會(huì)同各設(shè)備主管進(jìn)行訂貨或采購(gòu)。遇應(yīng)急采購(gòu)，可由當(dāng)事人直接辦理，事后補(bǔ)辦手續(xù)。物料訂貨或采

13、購(gòu)必須根據(jù)采購(gòu)計(jì)劃及零星采購(gòu)要求進(jìn)行訂貨或采購(gòu)，并按請(qǐng)購(gòu)質(zhì)量、數(shù)量、時(shí)間及相應(yīng)價(jià)格進(jìn)行，同時(shí)做到“貨比三家、擇優(yōu)選定、經(jīng)濟(jì)合理”。物料訂貨或采購(gòu)必須堅(jiān)持規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)組織貨源，以保證物料的質(zhì)量，用于主要設(shè)備的關(guān)鍵部件的材料、配件、器材、燃料等，應(yīng)盡可能定點(diǎn)采購(gòu)，確保物資質(zhì)量的穩(wěn)定性。凡不符合質(zhì)量規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的物料一律不準(zhǔn)入庫(kù)并填寫(xiě)不合格品處理記錄單，否則由內(nèi)勤承擔(dān)責(zé)任。物料進(jìn)庫(kù)必須對(duì)物料的質(zhì)量與數(shù)量進(jìn)行檢驗(yàn)、把關(guān)，并在入庫(kù)單上簽字；物品規(guī)格、內(nèi)在質(zhì)量等要求，由使用部門(mén)主管或內(nèi)勤檢驗(yàn)把關(guān)，并在入庫(kù)單上簽字；發(fā)現(xiàn)不符合數(shù)量和質(zhì)量要求，要拒絕入庫(kù)，并及時(shí)由內(nèi)勤或采購(gòu)人與供應(yīng)方取得聯(lián)系，落實(shí)整改措施直至符

14、合要求方可入庫(kù)。物料入庫(kù)必須填寫(xiě)入庫(kù)單，入庫(kù)單品名、數(shù)量、單價(jià)、金額等須填寫(xiě)詳細(xì)，字跡清晰，簽名符合要求，并把入庫(kù)單一聯(lián)交財(cái)務(wù)入帳，另一聯(lián)由內(nèi)勤留存，便于復(fù)查。倉(cāng)庫(kù)物料保管及管理物料入庫(kù)后要建立入庫(kù)登記表，填清楚進(jìn)貨時(shí)間、品名、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)及總值。內(nèi)勤對(duì)保管的物料應(yīng)做到“品質(zhì)清、規(guī)格清、數(shù)量清、堆放整齊、庫(kù)容整齊、庫(kù)地清潔；帳卡物相一致；按架、按位明標(biāo)定放。倉(cāng)庫(kù)要切實(shí)而嚴(yán)格做好防火安全工作，嚴(yán)禁吸煙，閑人莫入。倉(cāng)庫(kù)鑰匙應(yīng)妥善保管，不得轉(zhuǎn)借。由于倉(cāng)庫(kù)管理不善或工作疏忽、差錯(cuò)造成物資遺失、損壞、變質(zhì)等經(jīng)濟(jì)損壞，應(yīng)追究責(zé)任者，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償和處罰。物料發(fā)放管理除應(yīng)急事件之外，發(fā)放物料一律按

15、先入庫(kù)后發(fā)放，先進(jìn)后出的原則，憑領(lǐng)料單上的時(shí)間、品名、規(guī)格、數(shù)量、用途、領(lǐng)料人員及主管人員須詳細(xì)填寫(xiě)，字跡清晰。領(lǐng)料單一式三聯(lián)，一聯(lián)交內(nèi)勤、一聯(lián)交做帳人員、一聯(lián)留存領(lǐng)料部門(mén)，便于復(fù)查。對(duì)于使用部門(mén)需用倉(cāng)庫(kù)存放的特定工具、儀器等應(yīng)向內(nèi)勤借用，并填寫(xiě)物資借用登記表，表上的借用物資、借用日期、借用人簽名、登記人、歸還日期及質(zhì)量狀況須填寫(xiě)詳盡，字跡清楚，借用人和登記人應(yīng)當(dāng)場(chǎng)檢驗(yàn)把關(guān)，否則在歸還工具時(shí)發(fā)現(xiàn)有任何損壞、遺失等均由當(dāng)事人賠償。對(duì)于管理處員工需要領(lǐng)用工具時(shí)，應(yīng)向內(nèi)勤領(lǐng)用，并填寫(xiě)工具領(lǐng)用登記表，表上的名稱、規(guī)格/型號(hào)、數(shù)量、領(lǐng)用日期、歸還日期、領(lǐng)用人、倉(cāng)管員及主管須填寫(xiě)詳盡，字跡清楚。在領(lǐng)用前，

16、領(lǐng)用人與內(nèi)勤應(yīng)當(dāng)場(chǎng)檢驗(yàn)把關(guān)，領(lǐng)用人離職前，必須把領(lǐng)用的工具歸還管理處，發(fā)現(xiàn)有任何損壞、遺失等均由當(dāng)事人賠償。在內(nèi)勤不在時(shí)，由設(shè)備部值班工程師負(fù)責(zé)倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)料工作。當(dāng)需用物料或工具時(shí)，使用部門(mén)的當(dāng)事人應(yīng)直接向設(shè)備部值班工程師申請(qǐng)，由值班工程師填寫(xiě)領(lǐng)料單，并負(fù)責(zé)去倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)取，事后應(yīng)按正常規(guī)定補(bǔ)辦手續(xù)。如有差錯(cuò)，責(zé)任應(yīng)由設(shè)備部值班工程師承擔(dān)。發(fā)放物料時(shí)，內(nèi)勤應(yīng)按領(lǐng)料單上的品名、規(guī)格、數(shù)量、用途等要求，做到手續(xù)齊全，領(lǐng)料人、領(lǐng)料主管人在領(lǐng)料單上簽字，明確責(zé)任方可發(fā)放，不準(zhǔn)多發(fā)，避免造成浪費(fèi)。隨發(fā)料隨盤(pán)點(diǎn),每季一次全面盤(pán)點(diǎn)。同時(shí)每月25日前做好物資存庫(kù)統(tǒng)計(jì)月報(bào)表。檢查與考核每季管理處對(duì)物資管理工作須進(jìn)行全面檢

17、查，檢查內(nèi)容包括計(jì)劃編制、采購(gòu)、物資保管、領(lǐng)料發(fā)放等，并落實(shí)責(zé)任，執(zhí)行考核，對(duì)于物資管理工作有明顯成績(jī)者或違章者將進(jìn)行責(zé)任考核。4.2 禮儀服務(wù)4.2.1范圍會(huì)務(wù)區(qū)域，多功能廳、會(huì)議室等。4.2.2內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)4.2.2.1禮儀會(huì)務(wù)接待服務(wù)內(nèi)容負(fù)責(zé)來(lái)訪客人的登記、接待服務(wù)。報(bào)刊雜志的收發(fā)服務(wù)。外來(lái)人員引導(dǎo)服務(wù)。電話分機(jī)的轉(zhuǎn)接服務(wù)。根據(jù)”浦東新區(qū)市政中心”有關(guān)部門(mén)的要求，布置、安排、落實(shí)服務(wù)人員做好服務(wù)接待工作。檢查會(huì)議室、貴賓室各類設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修。提供茶水服務(wù)。標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)人員上崗須做到精神飽滿、淡妝上崗、儀表、儀容端莊大方且面帶微笑，姿勢(shì)端正，雙手自然擺放，與工作無(wú)關(guān)的物品一律放在抽斗內(nèi)，

18、統(tǒng)一著裝，服裝整潔。迎送客時(shí)要求面帶微笑，禮貌用語(yǔ)，舉止大方，手、語(yǔ)并用。根據(jù)”浦東新區(qū)市政中心”有關(guān)部門(mén)發(fā)出的會(huì)議接待通知單要求做好各項(xiàng)服務(wù)準(zhǔn)備工作，如有特殊要求，按要求執(zhí)行。提前半小時(shí)檢查會(huì)議室、貴賓室的空調(diào)、照明、電器等各類設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知設(shè)備管理人員排除故障?！緯?huì)務(wù)接待服務(wù)流程】按時(shí)上崗、簽到，整理儀容、儀表按時(shí)上崗、簽到，整理儀容、儀表檢查各種設(shè)備通知保潔部，做到物品、地面無(wú)積土，無(wú)污漬、無(wú)臭味，保持潔凈明亮待命清理接見(jiàn)廳接見(jiàn)完畢，笑臉相送來(lái)賓接見(jiàn)期間，不得隨便讓他人進(jìn)入接見(jiàn)廳，并保持走路輕、講話輕、操作輕接見(jiàn)期間，保持有崗有人，每隔20分鐘續(xù)水一次，隨時(shí)提供各種服務(wù)來(lái)賓入廳前

19、5分鐘上完茶水來(lái)賓入廳后上茶水來(lái)賓多于10人來(lái)賓少于10人無(wú)人陪同則將來(lái)賓引位入座面帶微笑，微微行禮，問(wèn)候來(lái)賓任務(wù)前半小時(shí)到崗，站立迎接來(lái)賓參加班前會(huì)，接受任務(wù)，掌握接見(jiàn)對(duì)象、人數(shù)、地點(diǎn)、時(shí)間整理場(chǎng)地，噴灑適量空氣清新劑檢查門(mén)、窗、燈、空調(diào)完好情況檢查各種設(shè)備通知保潔部，做到物品、地面無(wú)積土，無(wú)污漬、無(wú)臭味，保持潔凈明亮待命清理接見(jiàn)廳接見(jiàn)完畢，笑臉相送來(lái)賓接見(jiàn)期間，不得隨便讓他人進(jìn)入接見(jiàn)廳，并保持走路輕、講話輕、操作輕接見(jiàn)期間，保持有崗有人，每隔20分鐘續(xù)水一次，隨時(shí)提供各種服務(wù)來(lái)賓入廳前5分鐘上完茶水來(lái)賓入廳后上茶水來(lái)賓多于10人來(lái)賓少于10人無(wú)人陪同則將來(lái)賓引位入座面帶微笑，微微行禮，問(wèn)候

20、來(lái)賓任務(wù)前半小時(shí)到崗，站立迎接來(lái)賓參加班前會(huì)，接受任務(wù)，掌握接見(jiàn)對(duì)象、人數(shù)、地點(diǎn)、時(shí)間整理場(chǎng)地，噴灑適量空氣清新劑檢查門(mén)、窗、燈、空調(diào)完好情況 報(bào)設(shè)備部檢修 不正常 報(bào)設(shè)備部檢修檢查廳內(nèi)凳椅、茶幾、墻板、裝飾板、窗臺(tái)、窗框的清潔情況 不正常檢查廳內(nèi)凳椅、茶幾、墻板、裝飾板、窗臺(tái)、窗框的清潔情況備好潔凈、完好的茶杯、毛巾等接待物品【會(huì)見(jiàn)或會(huì)議前準(zhǔn)備階段的服務(wù)】備好潔凈、完好的茶杯、毛巾等接待物品業(yè)戶服務(wù)部根據(jù)“浦東新區(qū)市政中心”有關(guān)部門(mén)發(fā)出的會(huì)議接待通知單要求，開(kāi)出會(huì)議接待任務(wù)單，落實(shí)服務(wù)人員和進(jìn)行會(huì)場(chǎng)布置；服務(wù)人員根據(jù)會(huì)議接待通知單的要求認(rèn)真做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；領(lǐng)班提前對(duì)會(huì)場(chǎng)的空調(diào)、照明、電器設(shè)

21、備以及門(mén)窗進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即通知設(shè)備管理人員排除故障；按有關(guān)燈光控制的規(guī)定在會(huì)見(jiàn)或會(huì)議前半小時(shí)開(kāi)啟照明；服務(wù)員發(fā)現(xiàn)空氣渾濁即開(kāi)啟門(mén)、窗15-20分鐘后關(guān)閉，調(diào)節(jié)好空調(diào)調(diào)溫器，冬季室內(nèi)溫度一般控制在18C（2C）左右，夏季一般控制在25C（2C）左右，并在會(huì)前30分鐘左右噴灑適量空氣清香劑，保持室內(nèi)空氣清新；按會(huì)議接待任務(wù)單的要求布置好條桌、椅子、茶幾,如有特別要求，按要求執(zhí)行；檢查會(huì)議室或會(huì)見(jiàn)廳四周墻面、鏡框、柜子等物品是否有灰塵，或擺放不適，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改；茶杯的要求：茶杯必須使用消毒柜進(jìn)行消毒，消毒時(shí)間不低于20分鐘，茶杯、杯蓋無(wú)黃斑、無(wú)缺口，茶杯無(wú)水跡且光亮；簽到臺(tái)要求：臺(tái)布無(wú)

22、污跡、挺括，圍裙無(wú)破損，擺放在大堂規(guī)定位置；鮮花要求：新鮮、無(wú)枯枝敗葉，噴灑少許水，保持鮮花新鮮；茶葉的要求：根據(jù)會(huì)議等級(jí)準(zhǔn)備好茶葉，在會(huì)前30分鐘泡好茶頭；熱水瓶的要求：熱水瓶表面清潔光亮、無(wú)水跡，熱水瓶?jī)?nèi)水溫保持90C以上（一天更換二次保持水溫）；考靈杯的要求：考靈杯不得有破損和缺口，杯子清潔光亮、透明、無(wú)指印，并倒放在杯墊上；礦泉水的要求：礦泉水瓶無(wú)灰塵、密封完好，瓶?jī)?nèi)無(wú)沉淀物，同時(shí)檢查是否在保質(zhì)期內(nèi)，超過(guò)保質(zhì)期不得使用；小毛巾的要求：小毛巾無(wú)斑點(diǎn)和異味，必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格消毒（重要會(huì)議一律使用新的小毛巾），冬季毛巾待客人入座后立即提供，保持毛巾的熱度，夏季待客人入座后立即提供冰毛巾，盛放小毛

23、巾的竹籮不得有破損。小毛巾消毒的要求必須使用專用消毒柜進(jìn)行消毒，消毒時(shí)間不低于20分鐘；竹籮消毒的要求必須每次使用結(jié)束后，用熱水浸泡、曬干后保存，以備再次使用；把準(zhǔn)備好的茶葉、茶杯、小毛巾、礦泉水、考靈杯按規(guī)定程序擺放在會(huì)議桌上，熱水瓶擺放在操作臺(tái)上，保證客人到達(dá)后，即能提供各項(xiàng)服務(wù)；接見(jiàn)或會(huì)議開(kāi)始前10分鐘，服務(wù)員須在接見(jiàn)廳或會(huì)議室門(mén)口立崗迎候參加會(huì)議的客人到達(dá)；服務(wù)員立崗須做到精神飽滿、淡妝上崗、儀表、儀容端莊大方且面帶微笑；對(duì)重要賓客，服務(wù)員在前領(lǐng)位并幫助拉椅子、分清主賓的座位，以免領(lǐng)錯(cuò)座位，引起不必要的誤會(huì)；迎客入座時(shí)要求面帶微笑，禮貌用語(yǔ)，舉止大方，手、語(yǔ)并用。二名服務(wù)員同時(shí)領(lǐng)位時(shí)要

24、求步調(diào)一致；在冬季對(duì)進(jìn)入會(huì)見(jiàn)廳或會(huì)場(chǎng)的客人脫下的衣帽，服務(wù)員要伸手去接，并掛至衣帽架上。提供茶水服務(wù)的順序是先主賓后主人，然后按順時(shí)針?lè)较蛱峁┓?wù)，在客人較多的情況下，二人或多人同時(shí)服務(wù)時(shí)分正反二個(gè)方向進(jìn)行，但不可將主人放在最后；茶水添加時(shí)，須在距客人背后30公分左右操作，茶水倒至七分滿，并注意客人的動(dòng)態(tài)，以免發(fā)生碰撞。服務(wù)過(guò)程中須忙而不亂，快又穩(wěn)地將茶水送到客人面前；擺放茶杯時(shí)，聲音要輕，茶杯須放在賓客的右手位置，同時(shí)杯柄朝后成45，并輕聲（標(biāo)準(zhǔn)是只有賓客一人能聽(tīng)見(jiàn)）說(shuō)“請(qǐng)用茶”；遞茶給賓客時(shí)，切忌手指接觸茶杯口，須先放杯墊，再將茶杯放予杯墊之上；如需用礦泉水，必須先開(kāi)瓶蓋，再掀開(kāi)考靈杯，倒

25、入礦泉水時(shí)，礦泉水瓶不得與杯口接觸，倒至八分滿即可。【接見(jiàn)或會(huì)議期間的服務(wù)】接見(jiàn)或會(huì)議開(kāi)始后，在接見(jiàn)廳或會(huì)議室門(mén)口掛上“請(qǐng)勿打擾”牌子；接見(jiàn)或會(huì)議期間服務(wù)員一般不得隨意進(jìn)出接點(diǎn)廳或會(huì)議室，重要接見(jiàn)或會(huì)議期間服務(wù)員須站立在會(huì)場(chǎng)里面，一般的接見(jiàn)或會(huì)議期間服務(wù)員站立在會(huì)場(chǎng)門(mén)口，特殊需求按政府規(guī)定執(zhí)行，但必須注意接見(jiàn)廳或會(huì)議室的動(dòng)態(tài)，隨時(shí)提供服務(wù)，如有緊急事項(xiàng)須要找人，服務(wù)員可用紙條形式傳遞信息；接見(jiàn)或會(huì)議結(jié)束時(shí)，服務(wù)員應(yīng)立即開(kāi)啟接見(jiàn)廳或會(huì)議室門(mén)并在門(mén)口立崗送客、面帶微笑說(shuō)：“請(qǐng)走好，再見(jiàn)!”；將衣帽架上的衣、帽送還客人，不可出錯(cuò)；檢查接見(jiàn)廳或會(huì)議室內(nèi)是否有客人遺忘的物品，如有發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即交還客人或交給

26、領(lǐng)班及主管處理。【接見(jiàn)或會(huì)議結(jié)束后的服務(wù)】檢查會(huì)議室內(nèi)是否有電器設(shè)備損壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)通知設(shè)備人員進(jìn)行維修；清理會(huì)議桌上的資料、茶杯、毛巾、礦泉水、考靈杯等物品，并送到儲(chǔ)水間進(jìn)行清洗；抹凈桌面上的水跡；將桌椅擺放整齊，恢復(fù)原樣；關(guān)閉所有的照明、空調(diào)調(diào)節(jié)器；關(guān)閉會(huì)議室及接見(jiàn)廳門(mén)；將熱水瓶、托盤(pán)等放回原處，同時(shí)清潔茶杯并進(jìn)行消毒。4.3 設(shè)備管理我公司擁有各類專業(yè)工程技術(shù)人員確保“浦東新區(qū)市政中心”設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作正常開(kāi)展。我公司的維修中心具有一支精良的維修隊(duì)伍和先進(jìn)的維修設(shè)備以確保維修保養(yǎng)質(zhì)量。我公司建立的設(shè)備應(yīng)急支持網(wǎng)絡(luò)保證了設(shè)備應(yīng)急事件的及時(shí)有效處理。我公司實(shí)施定人、定機(jī)、定

27、崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全管理制度，設(shè)備人員安全守則，特殊工程持證上崗制度實(shí)施安全管理。制定運(yùn)行管理規(guī)程，實(shí)施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，確保安全正常運(yùn)行和使用。4.3.1 設(shè)備管理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收通過(guò)后，就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段，這時(shí)就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運(yùn)行，充分發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽

28、命，這樣對(duì)使用過(guò)程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標(biāo)準(zhǔn)。供配電設(shè)備【工作程序】電工每日一次按照設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視配電房設(shè)備，并記錄配電房巡視記錄表；配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄設(shè)備定期啟動(dòng)表；按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告電氣領(lǐng)班，記錄設(shè)備故障記錄表，并在電氣領(lǐng)班協(xié)同下

29、排除異常和故障。領(lǐng)班負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)供配電系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫(xiě)設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門(mén)；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)設(shè)備故障記錄

30、（季度）匯總表，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門(mén)；按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。供氣設(shè)備與燃?xì)夤颈３致?lián)系，每周巡檢，請(qǐng)燃?xì)夤径ㄆ趯I(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。電梯設(shè)備【工作程序】分承包方電梯維保人員每周按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；電梯設(shè)備維修工作記錄房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表；設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄于設(shè)備故障記錄表上,并及時(shí)處理。電梯工每日按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視電梯設(shè)備，填寫(xiě)電梯房巡視記錄。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知分承包方電梯維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)

31、電源部分的維修保養(yǎng)及運(yùn)行操作。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備，記錄設(shè)備定期啟動(dòng)表。領(lǐng)班負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；實(shí)施電梯設(shè)備的運(yùn)行管理，按設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法對(duì)分承包方的監(jiān)管。對(duì)電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；每周巡視電梯機(jī)房設(shè)備,檢查巡視記錄；每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫(xiě)設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門(mén)；對(duì)每次周期

32、檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門(mén)；協(xié)助設(shè)備主管做好分承包商的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。給排水設(shè)備【工作程序】管道工每日一次按照設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記錄表；水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換一次；按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及

33、時(shí)報(bào)告給排水領(lǐng)班，記錄設(shè)備故障記錄表，并在給排水領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。領(lǐng)班負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)給排水系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫(xiě)設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門(mén)；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障

34、記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)設(shè)備部主管審核后，交公司主管部門(mén)；每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄水箱清洗消毒記錄表；按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。消防系統(tǒng)【工作程序】日常巡視設(shè)備維修工每日一次按照設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄水泵房巡視記錄表和風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，并在弱電領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障；安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。定期檢查由弱電維修操作工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送

35、風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表；由弱電領(lǐng)班組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表，消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試記錄表。維修保養(yǎng)弱電操作維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動(dòng)后交替更換一次；按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施

36、維修記錄表內(nèi)。領(lǐng)班負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫(xiě)設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門(mén)；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)設(shè)備故障記錄（季度）匯總表

37、，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門(mén)。弱電設(shè)備【工作程序】分承包方維保人員按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄設(shè)備、設(shè)施維修記錄表；弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告弱電領(lǐng)班，記錄設(shè)備故障記錄表，及時(shí)排除異常和故障。弱電工每日按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表；信號(hào)接收機(jī)房每周打掃一次，信號(hào)接收設(shè)備每月清潔一次；發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告弱電領(lǐng)班，督促維修保養(yǎng)。保安人員負(fù)責(zé)監(jiān)控中心

38、設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表；發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。領(lǐng)班負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)保安防

39、盜系統(tǒng)檢查表和攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫(xiě)設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門(mén)；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司公司主管部門(mén)；按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；協(xié)助設(shè)備主管做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。設(shè)備主管負(fù)責(zé)組織對(duì)分承包商的評(píng)審和初選工作，每月組織對(duì)分承包商的評(píng)價(jià)。4.3.2 設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)備設(shè)施定期檢查保養(yǎng)內(nèi)容與要求完全響應(yīng)浦東新區(qū)機(jī)關(guān)后勤物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性談判文件的要求）供配電設(shè)備【電力變壓器】檢查電力變壓器是否符合

40、要求。分接開(kāi)關(guān)檔位是否與電源相符。外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。三相電壓表是否平衡，應(yīng)于380V-400V之內(nèi)，變壓器聲響是否正常。各接線端子緊固是否良好。【高壓開(kāi)關(guān)柜】耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。隔離開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)和熔斷器位置正確、平整和牢固。操作機(jī)構(gòu)動(dòng)作靈活、正確、瓷件應(yīng)清潔，不應(yīng)有裂紋和傷痕。隔離開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)和熔斷器與電線連接應(yīng)緊密。接地線連接應(yīng)緊密、牢固，防腐處理應(yīng)均勻，無(wú)遺漏。接地電阻小于4開(kāi)關(guān)直流電源屏電壓、電流正?！镜蛪洪_(kāi)關(guān)柜】耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。開(kāi)關(guān)柜內(nèi)設(shè)備應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤(pán)面油漆應(yīng)完好。二次接線與電器或端子排

41、的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。接地線連接應(yīng)緊密牢固。操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖的動(dòng)作應(yīng)正確。閘刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)和熔斷器完好。接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。雙電源切換箱能自動(dòng)切換?？刂葡涫謩?dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。【設(shè)備配電房】開(kāi)關(guān)柜內(nèi)設(shè)備齊全、完整、固定，盤(pán)面漆完好。二次接線與電器或端子排的連接牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清洗齊全。接地線連接緊密牢固。操作部分靈活，接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖的動(dòng)作正確。閘刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)和熔斯器完好。接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。模擬屏指示與開(kāi)關(guān)實(shí)際位置相符?！緦用骐娖髟O(shè)備】燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠

42、，清潔整齊。開(kāi)關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn)。照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具。倉(cāng)庫(kù)照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求。移動(dòng)的照明燈具是否用安全電壓24伏。【防雷接地裝置】檢查接地電阻值是否符合要求。接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象。接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻?！緳C(jī)房環(huán)境】無(wú)積塵、積水、泊漬、無(wú)亂堆雜物和易燃易爆物品。機(jī)房消防器材完備?！靖鞣N管理資料齊全】原始資料齊全。日常運(yùn)行記錄資料。操作運(yùn)行管理制度。電梯設(shè)備【曳引機(jī)】主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠。冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效、無(wú)異常響

43、聲。減速和潤(rùn)滑良好，油位正常油質(zhì)清澈。制動(dòng)器完好、可靠。【轎廂】?jī)?nèi)部按鈕齊全完好，信號(hào)登記有效。照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲。手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。應(yīng)急對(duì)講完好可靠音質(zhì)清晰。超載報(bào)警正確可靠。轎門(mén)開(kāi)閉平穩(wěn)，時(shí)間適中。轎廂長(zhǎng)、短行程的平層精度符合要求。轎廂空調(diào)制冷通風(fēng)良好，過(guò)濾網(wǎng)清潔，無(wú)冷水溢出?！景踩到y(tǒng)】安全鉗齊全 ，性能靈活可靠。限速開(kāi)關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏。各安全開(kāi)關(guān)齊全、性能可靠、有效。各廳門(mén)及轎門(mén)安全連鎖開(kāi)關(guān)齊全，性能可靠、有效。急停開(kāi)關(guān)完好，性能可靠有效。檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常?！緦?dǎo)軌導(dǎo)靴】連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無(wú)松動(dòng)，導(dǎo)軌不走位。運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無(wú)異常聲，滑動(dòng)平穩(wěn)。導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好，油杯

44、、油氈等齊全無(wú)銹蝕。各導(dǎo)軌表面無(wú)重大銹蝕。【供電系統(tǒng)】每臺(tái)梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求。應(yīng)急備用電源能自動(dòng)切換。動(dòng)力電與照明電，控制電與信號(hào)電不得混用。發(fā)電機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲。電機(jī)絕緣大于0.5M轎頂、井道照明齊全良好。電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無(wú)臨時(shí)跳線。接地保護(hù)符合要求，接地電阻小于4?！镜卓印繜o(wú)積水、滲漏、線路受潮。照明、插座齊全完好。急停檢修開(kāi)關(guān)有效。緩沖器正常、符合規(guī)定要求?！咀詣?dòng)扶梯】接觸器、繼電器無(wú)雜聲，接觸良好。制動(dòng)良好，電流、安全保護(hù)開(kāi)關(guān)完好。對(duì)轉(zhuǎn)動(dòng)鏈校、導(dǎo)軌進(jìn)行加油潤(rùn)滑。梯腳板行走無(wú)雜聲。扶手運(yùn)行與梯腳運(yùn)行要同步。梳齒板斷裂二根以上按照覓換底坑清潔、照片完好?！緳C(jī)房

45、設(shè)施】手動(dòng)松閘扳手、手動(dòng)輪齊全。機(jī)房空調(diào)完好，運(yùn)行正常。監(jiān)視設(shè)備完好，運(yùn)行正常。機(jī)房、設(shè)備清潔，無(wú)易燃物品。消防設(shè)施及各工具完好有效。制冷通風(fēng)效果良好，過(guò)濾網(wǎng)清潔，無(wú)冷凝水溢出?！举Y料】日常運(yùn)行記錄。原始技術(shù)資料。運(yùn)行管理制度。安全運(yùn)行證、年檢證。中央空調(diào)系統(tǒng)【主機(jī)】制冷量符合出廠要求，溫度控制正確。運(yùn)轉(zhuǎn)平衡，無(wú)沖擊、碰撞聲。油位正常，無(wú)漏油。制冷劑充注量符合出廠要求，管路無(wú)泄漏，且干燥、清潔。聯(lián)軸器無(wú)松動(dòng)，密封無(wú)泄漏，潤(rùn)滑油清澈，油位正常。油泵工作正常，無(wú)異常響聲。各監(jiān)測(cè)儀表齊全，靈敏可靠。電氣控制部分可靠，程序運(yùn)行正常，控制箱內(nèi)無(wú)塵。管道保溫良好。電機(jī)絕緣值大于0.5M。排污管干凈，加熱溫

46、度正常，過(guò)濾器無(wú)堵塞。各運(yùn)行參數(shù)達(dá)到出廠標(biāo)準(zhǔn)?！狙h(huán)泵及管道】循環(huán)泵（流量、揚(yáng)程等主要參數(shù)）符合出廠要求。管道上的閥門(mén)、避震接頭、壓力表、止回閥齊全且有效，無(wú)泄漏，閥門(mén)啟閉靈活。水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)振動(dòng)，潤(rùn)滑良好。電氣控制箱各元件齊全，正?？煽?。水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú)缺損。管道設(shè)備等無(wú)銹蝕。管道保溫完整，無(wú)滴水，水質(zhì)達(dá)標(biāo)。壓力表、溫度表顯示正常。二管制切換閥門(mén)靈活、無(wú)漏、開(kāi)關(guān)狀態(tài)正確?！舅到y(tǒng)】定期做好循環(huán)水、水質(zhì)分析、測(cè)試，做到1次/月測(cè)試、投藥。水系統(tǒng)無(wú)泄漏。自動(dòng)放氣閥齊全、有效。膨脹水箱控制正常。保溫良好，支架無(wú)銹蝕。板式熱交換器進(jìn)出水壓差不超過(guò)0.1MPa?！撅L(fēng)機(jī)盤(pán)管、空

47、調(diào)機(jī)及新風(fēng)機(jī)】風(fēng)機(jī)盤(pán)管運(yùn)行正常，無(wú)異常聲。風(fēng)機(jī)盤(pán)管濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。調(diào)速開(kāi)關(guān)齊全、有效，溫度控制正常?？照{(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常，無(wú)異常聲?？照{(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。凝結(jié)水排放暢通，管路保溫良好。電氣控制及接地保護(hù)符合規(guī)定。加濕器、風(fēng)閥工作正常，動(dòng)作靈活。【分體式空調(diào)機(jī)恒溫恒濕】過(guò)濾網(wǎng)清潔無(wú)積灰，電機(jī)電流正常，室內(nèi)機(jī)無(wú)結(jié)露，下水暢通。室內(nèi)室外風(fēng)機(jī)運(yùn)行無(wú)異聲，接線樁頭牢固。壓縮機(jī)運(yùn)行電流電壓符合技術(shù)要求，電機(jī)絕緣大于0.5M。冷煤系統(tǒng)高低壓力符合技術(shù)參數(shù)。 【節(jié)能降耗】開(kāi)閉時(shí)間、臺(tái)數(shù)適應(yīng)實(shí)際負(fù)荷情況。圖表要素采集按時(shí)、正確、可靠。能耗數(shù)值統(tǒng)計(jì)詳細(xì)【資料】各運(yùn)行記錄。原始技術(shù)資料。操

48、作運(yùn)行制度。給排水系統(tǒng)檢查標(biāo)準(zhǔn)【供水泵】各水泵運(yùn)行主要參數(shù)（流量、揚(yáng)程、電流等）符合出廠要求。管道上的各閥門(mén)、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無(wú)泄漏，閥門(mén)啟閉靈活。各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)震動(dòng)，無(wú)異常聲，潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象，機(jī)械軸封無(wú)漏水，盤(pán)根軸封滴水不成線。電氣控制箱中各器件齊全，啟動(dòng)、運(yùn)行正?？煽?。水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠，無(wú)缺損，電機(jī)絕緣大于0.5MQ，接地電阻小于4。綠化給水設(shè)備工作正常，閥門(mén)井、水表井無(wú)積水、漏水。【水箱管道及附件】水質(zhì)良好，符合衛(wèi)生防疫要求。各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠。各進(jìn)出閥門(mén)啟閉活絡(luò)有效，無(wú)滲漏。溢水管暢通，箱底排污閥良好。減壓閥暢通完好，減壓閥前

49、、后閥門(mén)壓力表、旁通閥齊全有效，過(guò)濾器無(wú)阻塞。各管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。壓力表讀數(shù)準(zhǔn)確。【污水處理系統(tǒng)】各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲。格柵運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象。各輸送、提升水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求。各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)堵塞。氣提設(shè)備完好。各機(jī)電絕緣大于0.5M。電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正?？煽俊ｋ姎饨拥乇Ｗo(hù)可靠、安全，接地電阻小于4。經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。【層面設(shè)備】盥洗室各冷、熱水龍頭齊全有效，無(wú)滲漏。坐便器水位箱各零件齊全，能自動(dòng)控制水位，無(wú)滲漏。各延時(shí)沖洗閥完好，可調(diào)，無(wú)滲漏。所配置的各附件齊全。電加熱器電器性能良好，出水暢通?！九潘到y(tǒng)】各排

50、水（廢水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞。各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便。給排水橫管無(wú)倒返水，排水通暢排水泵運(yùn)行與控制正常有效。電機(jī)絕緣大于0.5M，接觸電阻小于4。【機(jī)房環(huán)境】機(jī)房、設(shè)備無(wú)積塵、積水、油漬，無(wú)亂堆雜物和易燃易爆物品。消防設(shè)施及各工具完好有效。【資料】原始竣工資料。日常運(yùn)行記錄。操作運(yùn)行管理制度?！酒渌O(shè)備】池水表面無(wú)雜物。潛水泵運(yùn)行性能良好，可靠。攝像監(jiān)控系統(tǒng)【控制臺(tái)】各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等。操作鍵盤(pán)靈活、可靠。電源鎖開(kāi)關(guān)完好?！撅@示屏】各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。各顯示器接線清楚，無(wú)隨意拉接線。監(jiān)視器安裝牢固、可靠?！倦娫丛O(shè)備】交流穩(wěn)壓

51、電源工作正常、穩(wěn)定。各輸出電路熔絲配置合理，沒(méi)有不規(guī)則行為。二路電源切換正常、可靠。設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠?！緮z像機(jī)】各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全。帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)。各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。【資料】日常運(yùn)行記錄資料。原始技術(shù)資料(包括增擴(kuò)設(shè)備)。操作運(yùn)行管理制度。安保防盜系統(tǒng)【電子門(mén)禁】電子密碼鎖好，且密碼能修改。鍵盤(pán)無(wú)損壞，不滲漏。電源正常。設(shè)備接地保護(hù)符合規(guī)定。電腦系統(tǒng)數(shù)據(jù)保存完善?！臼找曄到y(tǒng)】控制柜中各穩(wěn)頻器、衰減器、濾波器、放大器工作正常。收視效果達(dá)到設(shè)計(jì)要求，無(wú)干擾信號(hào)。光纜

52、接收機(jī)信號(hào)接受有效、安裝牢固。各監(jiān)視器工作正常，圖像清晰。各分支器、終端器齊全、有效。線路敷設(shè)與固定合理，屏蔽良好。電源容量適當(dāng)，無(wú)過(guò)載情況。設(shè)備接地符合規(guī)定?！举Y料】原始技術(shù)資料齊全。日常運(yùn)行記錄。操作運(yùn)行制度。樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)根據(jù)積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，調(diào)整空調(diào)舒適度。UPS檢查輸出電壓數(shù)據(jù)，符合設(shè)備規(guī)定數(shù)值。電源容量適中，無(wú)過(guò)載，熔絲匹配正確。備用電源（蓄電池）充足，能維持規(guī)定時(shí)間，切換迅速可靠。接地保護(hù)符合規(guī)定。各聯(lián)系接線接點(diǎn)，可靠、無(wú)氧化現(xiàn)象。外表無(wú)塵。輸入/輸出控制器各電接點(diǎn)聯(lián)接可靠。各電板無(wú)塵、無(wú)氧化現(xiàn)象。輸入/輸出信號(hào)正確。各執(zhí)行機(jī)構(gòu)（電磁閥、風(fēng)閥、轉(zhuǎn)換器等）動(dòng)作正確可靠機(jī)械部件清潔、無(wú)

53、塵、無(wú)氧化。溫度、壓力、流量傳感器，數(shù)據(jù)信號(hào)正確，表面無(wú)塵、無(wú)氧化現(xiàn)象?！倦娮訒?huì)議系統(tǒng)】激光唱機(jī)，DVD視盤(pán)機(jī)，激光影碟機(jī)放映圖像、聲音清晰，各指示、按鈕、電位器正常有效。調(diào)音臺(tái)、調(diào)音器高、中、低音調(diào)節(jié)功能有效。錄音機(jī)錄制功能與效果良好。各類話筒試用音源效果良好。功放、均衡器，系統(tǒng)控制器音源放大、音量均衡，各種音響仿真效果良好。各機(jī)連接正確，接頭無(wú)氧化層，接觸良好。顯示，投影機(jī)圖像清晰。燈光系統(tǒng)工作正?？煽??！痉辣I報(bào)警系統(tǒng)】單線接警機(jī)報(bào)警功能可靠，準(zhǔn)確，符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。報(bào)警控制主機(jī)（VISAT120,PC58），泄漏電纜控制箱信號(hào)誤報(bào)率在設(shè)計(jì)范圍內(nèi)。聯(lián)動(dòng)模塊及擴(kuò)展板接線可靠，接點(diǎn)無(wú)氧化。電腦操作

54、系統(tǒng)穩(wěn)定，數(shù)據(jù)完整，打印記錄清晰?！竟?jié)能降耗】各點(diǎn)控制正確，達(dá)到節(jié)能與舒適效果。數(shù)據(jù)記錄及時(shí)、完整，圖表要素勾勒清晰。光感數(shù)據(jù)符合季節(jié)特點(diǎn)，達(dá)到節(jié)能效果。消防及報(bào)警系統(tǒng)【消火栓泵】消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。管道上的閥門(mén)、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無(wú)泄漏、閥門(mén)啟閉靈活。消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)振動(dòng)，潤(rùn)滑良好、無(wú)咬泵現(xiàn)象。電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好。電機(jī)絕緣值大于0.5MQ，接地電阻小于4。水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú)缺損。管道設(shè)備等無(wú)銹蝕、無(wú)滲漏?！鞠澜雍掀鳌⑾鹚ü芫W(wǎng)】消防接合器齊全、有效，無(wú)泄漏。安全閥、放水閥無(wú)水銹；閥門(mén)潤(rùn)滑油、閥桿靈活自如

55、。各層消火栓箱及附件油漆、玻璃、標(biāo)志、應(yīng)完整：箱內(nèi)設(shè)備齊全、水槍、水帶完好無(wú)損，自救卷盤(pán)、水帶盤(pán)轉(zhuǎn)動(dòng)自如。消火栓口無(wú)銹蝕、無(wú)滴漏、接口墊圈無(wú)老化、閥桿加潤(rùn)滑劑，開(kāi)啟自如。啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠。各層消火栓出水壓力符合要求。消防接合器齊全、有效，無(wú)泄漏。戶外立式消火栓齊全有效，開(kāi)啟靈活。消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門(mén)便于操作，并有明顯標(biāo)記，閥門(mén)、排氣閥、止回閥、排氣閥啟閉自如，無(wú)洋漏現(xiàn)象，末端試水裝置、壓力表等設(shè)施良好?！緡娏鼙谩繃娏鼙?流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。管道附件齊全有效、各閥門(mén)啟用靈活。噴淋泵運(yùn)行平穩(wěn)、潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象。電氣控制和器件齊全、正常可靠，性能完好。泵、電機(jī)等接地裝

56、置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú)缺損。電機(jī)絕緣值大于0.5MQ，接地電阻小于4。噴頭、管網(wǎng)無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。管道內(nèi)水壓恒定，參數(shù)正確。【噴淋頭及管道】不同規(guī)格的噴頭不得相互代用。噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符。噴頭、管道無(wú)滲漏、銹蝕。管道內(nèi)水壓恒定，器件齊全、正確?！鞠浪惋L(fēng)排煙設(shè)備】各防火閥門(mén)自動(dòng)、手動(dòng)開(kāi)閉靈活有效，機(jī)械開(kāi)啟、關(guān)閉、手柄復(fù)位靈活，閥片到位，電磁閥通電吸合，動(dòng)作正常無(wú)異響。各送風(fēng)口完好、無(wú)堵塞、結(jié)灰。送、排風(fēng)機(jī)(風(fēng)量、動(dòng)壓等參數(shù))符合出廠要求。送、排風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤(rùn)滑良好。各風(fēng)機(jī)控制器電氣元件齊全有效，性能可靠。風(fēng)機(jī)設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)罩安全、有效?！鞠缊?bào)警】消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)。噴

57、淋泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)。水噴霧，氣體滅火裝置啟動(dòng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)。報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常，堵絕誤報(bào)。警鈴、警笛等裝置、聲響正常，閃光器頻率、亮度符合要求。氣體滅火裝置壓在正常范圍內(nèi)，各部件完好。天然氣管道接口無(wú)泄漏?！緹?、溫感監(jiān)視裝置】各煙、溫感探頭完好，感應(yīng)正確。探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠。備用電源完好，切換迅速有效。各煤氣探頭完好，感應(yīng)報(bào)警正確、可靠?！鞠缆?lián)動(dòng)功能】聯(lián)動(dòng)控制柜（盤(pán)）、面板按鈕，開(kāi)關(guān)，指示信號(hào)，標(biāo)志等良好。自動(dòng)功能符合設(shè)備的技術(shù)要求。聯(lián)動(dòng)控制柜（盤(pán)）各繼電器等接點(diǎn)良好，動(dòng)作可靠。系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)中的端子箱無(wú)水漬，掃除塵埃，接線標(biāo)志清晰無(wú)脫落。系統(tǒng)誤報(bào)警分析：屬于設(shè)備上的原因調(diào)換

58、設(shè)備的有關(guān)部件：屬于探測(cè)器的，測(cè)試調(diào)整，屬于環(huán)境干擾的，如現(xiàn)場(chǎng)濕度過(guò)大，粉塵等影響火災(zāi)探測(cè)器正常工作的，則設(shè)法排除干擾存在。【消防廣播消防通訊】廣播設(shè)備(擴(kuò)大機(jī)、話筒、卡座等)齊全完好。廣播聲響效果符合原設(shè)計(jì)要求。對(duì)講通話語(yǔ)音清楚。消防通訊電話暢通良好【其他消防設(shè)施】變配電室電腦機(jī)房自動(dòng)氣體滅火系統(tǒng)設(shè)備完好、可靠。機(jī)房、設(shè)備滅火器按規(guī)定應(yīng)配備到位。車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)應(yīng)配備的滅火器材到位?！举Y料】原始竣工資料。日常運(yùn)行記錄。定期試驗(yàn)記錄。操作運(yùn)行管理制度。4.3.3 設(shè)備檔案與運(yùn)行報(bào)告為規(guī)范、統(tǒng)一“浦東新區(qū)市政中心”設(shè)備的管理模式，使“浦東新區(qū)市政中心”的設(shè)備得到有序管理，從而體現(xiàn)我公司的管理特色，確保

59、設(shè)備安全正常運(yùn)行?！具m用范圍】電氣設(shè)備變壓器、高低壓配電柜（箱）、計(jì)量柜（箱）、控制柜（箱）、雙電源切換柜（箱）等。給排水設(shè)備生活泵、水過(guò)濾器、排污泵、污水處理設(shè)備、熱水爐、熱水循環(huán)泵等。消防設(shè)備消火栓泵、噴淋泵、增壓泵、恒壓泵、濕式報(bào)警器、正壓送風(fēng)機(jī)、消防排煙機(jī)、火災(zāi)報(bào)警柜（箱）、消防聯(lián)動(dòng)控制柜（箱）、消防監(jiān)控設(shè)備等。暖通設(shè)備冷凍機(jī)、冷卻塔、電鍋爐、新風(fēng)機(jī)組、空調(diào)機(jī)、循環(huán)泵、分體空調(diào)機(jī)、去濕機(jī)等。電梯客梯、貨梯、消防梯、自動(dòng)扶梯。弱電設(shè)備安保監(jiān)控設(shè)備、車(chē)庫(kù)管理、門(mén)禁設(shè)備、應(yīng)急報(bào)警設(shè)備、電子會(huì)議、電視收視設(shè)備、樓宇監(jiān)控控制設(shè)備?！竟ぷ鞒绦颉堪丛O(shè)備臺(tái)帳編號(hào)說(shuō)明對(duì)每臺(tái)設(shè)備分別進(jìn)行編號(hào)，并編制設(shè)備臺(tái)

60、帳、填寫(xiě)設(shè)備臺(tái)卡。設(shè)備重大故障，重要部位維修，中、大修，更換另配件應(yīng)填寫(xiě)設(shè)備臺(tái)卡中的維修記錄。每臺(tái)設(shè)備的明顯處設(shè)置設(shè)備標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)按設(shè)備標(biāo)識(shí)內(nèi)容與要求制作。設(shè)備管理要求設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備臺(tái)卡、設(shè)備標(biāo)識(shí)的內(nèi)容相一致。4.3.4 設(shè)備管理安全制度【設(shè)備人員】登高作業(yè)（2米以上）需二人以上操作，使用合格的勞防用品及保險(xiǎn)帶，并確認(rèn)扶梯牢固，梯腳防滑。上吊頂需有三人以上操作，一人擋扶梯。二人上吊頂，帶好充足電的遠(yuǎn)射燈、對(duì)講機(jī)，戴好安全帽。登高作業(yè)時(shí)，衣物口袋內(nèi)勿放重物（如工具等），以免墜落傷人。檢查電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按低壓電氣操作規(guī)程執(zhí)行。作業(yè)完成后，必須清點(diǎn)所帶工具，切勿把工具遺忘在設(shè)備內(nèi)。確保人生和設(shè)備安