簡析我國住宅小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的選擇機制

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔簡析我國住宅小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的選擇機制摘要：物業(yè)管理引入我國20多年以來，正逐步發(fā)展完善，物業(yè)管理服務企業(yè)也不斷改進創(chuàng)新。小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的選擇機制作為住宅小區(qū)綜合管理的重要環(huán)節(jié)以及業(yè)主權利的體現(xiàn)，也越來越受到人們的重視，正不斷加以完善和改進。本文針對當前我國住宅小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的選擇機制進行分析探究，在分析現(xiàn)行機制的優(yōu)點和不足的基礎上提出自己對如何將其完善的看法和建議。關鍵詞：住宅小區(qū)；業(yè)主；物業(yè)服務企業(yè)；利弊分析；選擇機制一、 我國當前住宅小區(qū)對物業(yè)服務企業(yè)選擇機制概述(一) 前期物業(yè)管理模式1. 前期物業(yè)管理模式的概念前期物業(yè)

2、管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理1。新建商品房出售前，房地產開發(fā)企業(yè)應當委托物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務合同2。前期物業(yè)服務合同至業(yè)主大會與其確定的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效之日終止。前期物業(yè)管理可以區(qū)分為兩個階段：項目初始至工程竣工驗收合格為止為第一階段，對于物業(yè)服務企業(yè)而言可以稱之為“前期物業(yè)管理介入”，這個階段的物業(yè)管理活動通常由開發(fā)公司自己負責；工程經竣工驗收合格開始至業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務協(xié)議生效為止是第二階段，稱之為“前期物業(yè)管理服務”，這個階段的物業(yè)管理服務由開發(fā)商按法定程序和要求

3、聘請的物業(yè)服務企業(yè)負責實施。本文討論的前期物業(yè)管理即為其第二階段的活動，即前期物業(yè)管理服務階段。因此本文中的前期物業(yè)管理模式就是指在工程竣工驗收合格之后，業(yè)主大會成立之前，由開發(fā)商選擇物業(yè)服務企業(yè)對入住率尚不滿50%以至無法召開業(yè)主大會的住宅小區(qū)進行物業(yè)服務，待業(yè)主大會成立之后，再由業(yè)主大會選擇物業(yè)服務企業(yè)的一種物業(yè)管理模式。2. 前期物業(yè)管理模式的特殊性前期物業(yè)管理有別于一般意義的物業(yè)管理。其特殊性如下：第一，存續(xù)時間不同。一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)后開始，而前期物業(yè)管理僅存在于業(yè)主委員會成立之前；第二，選聘物業(yè)管理單位的對象不同。前期物業(yè)管理期間，由于

4、業(yè)主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權機構，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔物業(yè)管理和服務工作。一般意義上的物業(yè)管理，由業(yè)主委員會行使選聘物業(yè)公司的職權。物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)服務企業(yè)無法和單個業(yè)主逐一簽訂物業(yè)管理服務合同，只能在成立業(yè)主大會，業(yè)主大會選聘之后，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同。也就是說，物業(yè)管理的法律關系是建立在業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的關系。然而，在房地產開發(fā)中，房地產項目的滾動開發(fā)，業(yè)主人住是一個漸進的過程，不可能同時入住。為搞好物業(yè)的后期管理，在物業(yè)建

5、設的過程中，往往就需要前期介入管理了。前期物業(yè)管理法律關系，不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務合同，而是根據(jù)建設單位（開發(fā)商）與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同形成的；再之，前期物業(yè)管理通常是包括一些不具體的一些內容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經營事項。因此，前期物業(yè)的特殊性就在于此。3. 前期物業(yè)服務企業(yè)的選擇方式根據(jù)我國物業(yè)管理條例的規(guī)定：國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣

6、人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)3。可見，前期物業(yè)服務企業(yè)的選擇方式，國家并沒有給與強制性要求，在物業(yè)管理條例中只是以提倡的方式予以表述。開發(fā)商既可以按照物業(yè)管理條例的要求，通過公開招投標的方式選擇物業(yè)服務企業(yè)，也可以根據(jù)開發(fā)商的實際條件選擇物業(yè)服務企業(yè)，比如選擇開發(fā)商下設的物業(yè)服務企業(yè)或者選擇與開發(fā)商自身關系密切的物業(yè)服務企業(yè)。(二) 業(yè)主大會成立后，對物業(yè)服務企業(yè)的選擇模式1. 業(yè)主大會簡述業(yè)主顧名思義是指“物業(yè)的主人”，即房屋的所有權人4。當一個小區(qū)的入住率達50%以上時，在當?shù)匦姓鞴懿块T的指導下，由房地產開發(fā)商召集，召開第一次業(yè)主大會或業(yè)

7、主代表大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主和非業(yè)主使用人組成，是物業(yè)管理區(qū)域內最高權利機構。業(yè)主大會代表物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主和非業(yè)主使用人的利益，維護他們的合法權益。當業(yè)主人數(shù)較多時，可按比例推選業(yè)主代表和非業(yè)主使用人代表，組成業(yè)主代表大會。業(yè)主委員會是代表全體業(yè)主和非業(yè)主使用人利益、反映其意愿和要求、并監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)行為的群眾性自治機構，旨在維護業(yè)主和非業(yè)主使用人合法權益，支持、配合、監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作。業(yè)主委員會由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產生，一般每屆任期23年。由此，可以看出，住宅小區(qū)內最高權利機構是業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設結構和執(zhí)行機構5，可以代表業(yè)主大會處理日

8、常事物。2. 業(yè)主大會成立后，對物業(yè)服務企業(yè)的選擇在住宅小區(qū)入住率未滿50%，即業(yè)主大會未能成立之前，前期物業(yè)服務企業(yè)是由開發(fā)商選擇的，業(yè)主并未參與。當住宅小區(qū)的入住率超過50%，業(yè)主大會成立之后，業(yè)主代表大會即成為住宅小區(qū)內最高權利機構，根據(jù)中華人民共和國物業(yè)管理條例第二章，第十一條對業(yè)主大會職責的規(guī)定：業(yè)主大會有選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)的職責。而業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，通常代業(yè)主大會執(zhí)行這一職責。業(yè)主委員會有權在業(yè)主大會授權下，選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理公司，與之簽訂、變更或解除物業(yè)管理合同（或物業(yè)管理公約）?？梢?，在業(yè)主大會成立之后，物業(yè)服務企業(yè)是由業(yè)主大會或得到授權的業(yè)主委員會決定

9、的。業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以根據(jù)前期物業(yè)服務企業(yè)工作的優(yōu)劣，來決定其去留。前期物業(yè)服務公司的工作若得到業(yè)主普遍認可，業(yè)主大會或業(yè)主委員會便可繼續(xù)與之簽訂物業(yè)管理合同；若得不到大多數(shù)業(yè)主的肯定，業(yè)主大會或業(yè)主委員會便可通過公開物業(yè)招投標等方式，重新?lián)駜?yōu)選擇合適的物業(yè)服務企業(yè)。(三) 簡要評價通過對以上業(yè)主大會成立前后兩個時段物業(yè)公司選擇模式的分析，可以看出我國當前住宅小區(qū)對物業(yè)服務企業(yè)的選擇機制，就是基于前期物業(yè)管理機制和業(yè)主大會選擇機制。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主大會尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權機構，但已有部分業(yè)主入住，又不能沒有物業(yè)管理和服務，便只能由開發(fā)商選聘物業(yè)服務企業(yè)，或者由開

10、發(fā)商屬下的物業(yè)服務企業(yè)來承擔物業(yè)管理和服務工作。而業(yè)主大會成立之后，便可依法成立業(yè)主的自治職權機構，代表全體業(yè)主通過公開招投標等方式對物業(yè)服務企業(yè)做出擇優(yōu)選擇。因此，我國當前的物業(yè)服務進駐機制，即可概括為：開發(fā)商前期代選，業(yè)主后期自擇。這種機制固然有其長處，但在具體操作過程中也顯示出一些弊端。二、 對我國當前住宅小區(qū)對物業(yè)企業(yè)選擇機制的利弊分析我國當前住宅小區(qū)對物業(yè)服務企業(yè)的選擇機制前文已經概敘，現(xiàn)分別對其優(yōu)點和不足進行分析整理，以便對其完善之道提出合理建議。通過前文敘述可知，我國當前住宅小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的選擇機制，就是基于前期物業(yè)管理機制和業(yè)主大會選擇機制，因此，對我國當前住宅小區(qū)業(yè)主

11、對物業(yè)服務企業(yè)的選擇機制的利弊分析，即可通過對前期物業(yè)管理機制和業(yè)主大會選擇機制的利弊分析得出。(一) 我國當前住宅小區(qū)對物業(yè)企業(yè)選擇機制的優(yōu)點分析1.前期物業(yè)管理機制的優(yōu)點前期物業(yè)管理服務階段，是建設期的業(yè)主（建設單位）向最終業(yè)主（住戶）過渡期的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動中的初始階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。其優(yōu)點有以下幾點：第一，前期物業(yè)管理有助于物業(yè)服務企業(yè)提前接觸業(yè)主，拓展經營業(yè)務。這種前期的鋪墊性工作對物業(yè)服務企業(yè)順利取得項目的管理權（與開發(fā)企業(yè)和以后的業(yè)主委員會簽約即前期物業(yè)管理權和永久物業(yè)管理權），乃至接管樓盤后順利而流暢地開展物業(yè)管理和服務工作，都將起到極大的推動作

12、用。前期物業(yè)管理是業(yè)主考察物業(yè)服務企業(yè)優(yōu)劣的最好機會，相當于試用期，如果前期物業(yè)服務企業(yè)工作得到業(yè)主的認可便可留下繼續(xù)與之鑒定聘用合同，如果工作不盡人意，業(yè)主就可以再另外選聘適合的物業(yè)服務企業(yè)。第二，前期物業(yè)管理能夠完善小區(qū)物業(yè)的使用功能，減少使用中的后遺癥。物業(yè)服務企業(yè)要把一些遺忘長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限制在最小范圍內，就必須進行前期物業(yè)管理，從而把那些后期管理中力不從心的問題和缺陷在業(yè)主入住之前逐項加以妥善解決，減少后遺癥。第三，前期物業(yè)管理是為后期管理做好準備，便于日后對小區(qū)物業(yè)的管理。如果前期物業(yè)服務企業(yè)工作得到業(yè)主的滿意，繼續(xù)得到聘用的可能性是非常大的。前期

13、物業(yè)服務企業(yè)獲得永久物業(yè)管理權之后，如果前期物業(yè)服務已經工作到位的話，那么對后續(xù)的物業(yè)管理活動十分有利，可以更好地提高日后的工作效率。第四，前期物業(yè)管理，不但能保證業(yè)主的長遠利益，還能減少開發(fā)企業(yè)在建設過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)的施工質量，達到完善物業(yè)的使用功能，促進房產的銷售。同時，加強了前期物業(yè)管理，有利于規(guī)范物業(yè)管理，可以避免開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)三者的對立情緒，減少三方之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。建設單位在前期物業(yè)管理中通過招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理，有利于實現(xiàn)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)的“雙贏” 。前期物業(yè)管理是實施物業(yè)管理的重要的基礎，是后期物業(yè)管理的前提。積極而

14、主動地開展前期物業(yè)管理介入活動，是物業(yè)服務企業(yè)適應和迎接市場競爭作出的主動反應，也是進一步搞好和擴大物業(yè)服務工作的客觀需要。另外，物業(yè)服務企業(yè)介入越早，對開發(fā)商越有利，許多不盡人意的設計只要稍為改動，就會達到滿意的效果，而且在多數(shù)情況下，還能為開發(fā)商節(jié)省大量支出。同時前期物業(yè)服務又可以為業(yè)主今后的生活帶來方便。因此，前期物業(yè)管理是對開發(fā)商、業(yè)主以及物業(yè)服務企業(yè)三方均有利的活動，并且在相關法律條文中也做了詳細規(guī)定，是物業(yè)服務過程中不可或缺的環(huán)節(jié)。2.業(yè)主大會選擇機制的優(yōu)點在小區(qū)入住率超過50%后，既可組織召開業(yè)主大會，形成小區(qū)的最高權力機構，便可由業(yè)主自行選擇物業(yè)服務企業(yè)。這種機制的優(yōu)點有：第一

15、，業(yè)主大會可以根據(jù)業(yè)主自身的需要選擇物業(yè)服務企業(yè)，完全體現(xiàn)業(yè)主的意志。業(yè)主是小區(qū)物業(yè)的所有者，是物業(yè)服務企業(yè)服務的對象。物業(yè)服務企業(yè)的最終目標就是要使業(yè)主滿意和肯定自己的物業(yè)服務。因此，只有選擇符合小區(qū)業(yè)主要求的物業(yè)服務企業(yè)，才可以使業(yè)主獲得滿意的物業(yè)服務。第二，由業(yè)主大會選擇物業(yè)服務企業(yè)，可以使業(yè)主利益最大化。業(yè)主大會可以通過公開招投標的方式選擇物業(yè)服務企業(yè)，可以通過競爭選擇收費最合理，服務最到位的物業(yè)服務企業(yè)，使小區(qū)業(yè)主獲得真正滿意的物業(yè)服務，使得物業(yè)服務的消費者業(yè)主的利益最大化。第三，由業(yè)主大會選擇物業(yè)服務企業(yè)，可以減少業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的矛盾，有利于激發(fā)物業(yè)服務企業(yè)的服務意識，淡薄其管

16、理意識。目前我國很多物業(yè)服務企業(yè)還停留在物業(yè)管理的階段，還未形成物業(yè)服務的理念。往往以小區(qū)的管理者自居。由業(yè)主大會選擇物業(yè)服務企業(yè)，就可以使物業(yè)服務企業(yè)真正對業(yè)主負責，由業(yè)主視其工作質量決定其去留，從而提高物業(yè)服務企業(yè)的服務水平，減少其與業(yè)主之間的矛盾。(二) 我國當前住宅小區(qū)對物業(yè)企業(yè)選擇機制的缺點分析1.前期物業(yè)管理機制的不足前期物業(yè)管理機制雖然有很多優(yōu)點，但是在實施過程中也存在著許多不足，其缺點可以歸納為以下五個方面：第一，前期物業(yè)服務合同不規(guī)范，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)雙方的責、權、利不明確。物業(yè)管理條例第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應

17、當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?！睂嶋H上，有的建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務合同時，沒有按規(guī)范的合同辦理，使合同的核心內容（即雙方的權利義務及違約責任），沒有明確寫進合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業(yè)管理，殃及到業(yè)主的利益。第二，物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產開發(fā)商的物業(yè)服務企業(yè)往往無法接正常規(guī)定，進行嚴格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。若前期物業(yè)服務企業(yè)工作馬虎，被之后的業(yè)主大會所解聘，其遺留問題即要新選聘的物業(yè)服務企業(yè)來處理，若移交不完整，很多隱蔽問題無法發(fā)現(xiàn)，那么責任

18、認定就存在困難。第三，業(yè)主臨時公約未建立或未約定。物業(yè)管理條例第22條明確規(guī)定：“建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益?！笨墒?，有的開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時公約的制定和建立；有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時公約，但條款簡單，文本不規(guī)范，雙方的責權利未在書面上進行認真的約定，這樣就會使雙方的合法權益得不到有效的保護，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。第四，前期物業(yè)管理招投標不規(guī)范，開發(fā)商選擇物業(yè)服

19、務企業(yè)的合理性存在質疑。目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)沒有成為主要的方式。有的開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)本是“父子”關系，多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)“私下” 協(xié)協(xié)商而定；有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式；有些招標的業(yè)主不考慮“質價相符”的原則，片面強調最低價格，造成投標企業(yè)的競相壓價；有些參與投標的物業(yè)服務企業(yè)惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標；物業(yè)管理招投標代理市場發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。第五，物業(yè)服務和收費“質價不符”。物業(yè)管理條例第36條規(guī)定：“物業(yè)服務企

20、業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務?！眹野l(fā)改委、建設部頒布的物業(yè)服務收費管理辦法第5條規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。”這個原則就是人們常說的“質價不符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質價不符” 的服務收費機制未完全建立，尤其是在前期物業(yè)管理活動中，一些不規(guī)范的物業(yè)服務企業(yè)為了取得物業(yè)管理權，采取了不正當?shù)母偁?，相互殺價。以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務的質量，片面追求最低價格，使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務收費“質價不符”，違背了物業(yè)服務收費的基本原則。2.業(yè)主大會選擇機制的不足業(yè)主大會成立后，業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的選擇就有了自主性，但是這一機制也

21、存在著一些不足。第一，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、組成、運作缺少監(jiān)督和制約，有的業(yè)主委員會不能真正代表業(yè)主利益，甚至損害業(yè)主的共同利益。現(xiàn)階段由于機制的不完善，導致業(yè)主大會的成立存在一定的困難，我國現(xiàn)階段大多數(shù)的小區(qū)都沒有成立業(yè)主大會。雖然我國物業(yè)管理條例中明確規(guī)定了，物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會6。但是在執(zhí)行過程中卻很難成行。第二，容易造成業(yè)主內部矛盾。由于每個業(yè)主的利益均不相同，對事情的看法也各有所異。對物業(yè)服務企業(yè)的選擇也一樣，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會選擇的物業(yè)服務企業(yè)，也許并不能滿足所有業(yè)主的需求。少數(shù)業(yè)主的權益就得不到保障。容易產生業(yè)主內部之間的矛盾與不合。由于沒有協(xié)調好小區(qū)內全

22、體業(yè)主的意見，在沒有解決舊有問題的情況下，很容易引發(fā)業(yè)主之間，業(yè)主與建設單位、物管公司之間新的矛盾。三、 對完善當前機制的建議當前我國住宅小區(qū)對物業(yè)企業(yè)選擇機制既有優(yōu)點也有不足，其優(yōu)點應該進一步得到發(fā)揚，繼續(xù)貫徹前期物業(yè)管理機制，并充分發(fā)揮業(yè)主大會的作用。如果開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)在實際操作過程中從前期物業(yè)管理到業(yè)主大會的運作能夠真正按照我國物業(yè)管理條例所規(guī)定的那樣去操作，那么此種機制是可以得到肯定的。但是，在操作過程中也出現(xiàn)的一系列不盡如人意的地方，需要不斷地改進和完善。因此，為完善和改進我國住宅小區(qū)對物業(yè)企業(yè)選擇機制，特提出以下建議：(一) 不斷完善前期物業(yè)管理機制，加強前期物業(yè)管理1

23、.規(guī)范前期物業(yè)管理招投標行為。物業(yè)管理條例和前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法規(guī)定的招投標原則，對于規(guī)范物業(yè)管理招投標活動，保護招投標當事人的合法權益，促進物業(yè)管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期物業(yè)管理招投標制度是規(guī)范物業(yè)管理市場的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權的唯一途徑。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理招投標，提出以下建議：1) 加強前期物業(yè)管理招投標制度的學習，使建設單位及物業(yè)服務企業(yè)樹立依法招投標的意識；2) 建立公正、公開、公平的招投標競爭市場；3) 建立健全招投標備案制度；4) 培育和發(fā)展招投標中介服務機制；5) 建立和完善物業(yè)管理的仲裁機構；6) 政府主管部門要切實做好對前

24、期物業(yè)管理招投標的指導和監(jiān)督工作。2.制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時公約。我國物業(yè)管理條例第23條規(guī)定：“建設單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約。業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。建設單位有責任在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。同時，業(yè)主臨時公約對全體業(yè)主具有約束力?！睂嵭袠I(yè)主臨時公約制度有利于提高業(yè)主的自律意識，預防和減少前期物業(yè)管理活動中的糾紛。因此，為完善這一模式，提出以下建議：1) 建設單位在制定前期物業(yè)臨時公約時，必須按物業(yè)管理條例規(guī)定，使業(yè)主臨時公約盡量規(guī)范化，并不得侵犯物業(yè)買受

25、人的合法權益；2) 建設單位制定的業(yè)主臨時公約應對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出合理合法的約定；3) 業(yè)主應自覺遵守業(yè)主臨時公約，并予以書面承諾。3.規(guī)范前期物業(yè)管理服務合同。物業(yè)管理條例第35條明確指出：“物業(yè)服務合同應對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。”尤其是前期物業(yè)管理服務合同更應嚴格按物業(yè)管理條例規(guī)定執(zhí)行，合同的內容和約定，一項也不能減少。因為前期物業(yè)管理服務合同是前期物業(yè)管理權利和義務的唯一法定文件。所以， 規(guī)范前期物業(yè)管理服務

26、合同 ， 不但有利于建管銜接 ，防止建管脫節(jié)以及重建輕管的現(xiàn)象發(fā)生，還能保護先期入住業(yè)主的合法權益，并為今后雙方處理有關糾紛提供有效的依據(jù)。規(guī)范前期物業(yè)管理服務合同提出以下建議：1) 根據(jù)合同法的規(guī)定和物業(yè)管理條例的精神，建設單位與選聘物業(yè)服務企業(yè)，應當簽訂書面的前期物業(yè)管理服務合同；2) 雙方在前期物業(yè)管理服務合同中，重點應對服務質量、服務費用、雙方的權利義務及違約責任等合同要素必須界定清楚；3) 簽訂物業(yè)服務合同要維護締約雙方的利益，盡量做到條款的合理合法；4) 雙方對違約責任的條款應該盡可能細化，并針對合同違約責任做出明確的約定。綜上所述，由此可見前期物業(yè)管理的重要性及特殊性。由于前期物業(yè)管理法律關系的主體包括了開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)三方。三方在前期物業(yè)管理活動中存在著不可分割的聯(lián)系和諸多問題，要使前期物業(yè)管理活動健康有序發(fā)展，就必須加強前期