永豐商業(yè)街策劃案

1、歐陽(yáng)修商業(yè)街全程營(yíng)銷策策劃方案案（20055/7/20）目 錄第一部分 市市場(chǎng)調(diào)研研分析一、永豐縣縣商業(yè)市場(chǎng)整體情情況研究二、針對(duì)性性商業(yè)環(huán)環(huán)境調(diào)查分析析三、典型商商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)價(jià)格情況況調(diào)查分分析四、目前在在售、在在建商鋪鋪情況調(diào)查分分析五、小結(jié)六、永豐縣縣城商鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)者調(diào)查分析析第二部分 項(xiàng)目分分析一、優(yōu)勢(shì)與與機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)二、劣勢(shì)及及威脅點(diǎn)點(diǎn)第三部分 項(xiàng)目定定位一、產(chǎn)品部部分二、產(chǎn)品功功能部分分三、建筑內(nèi)內(nèi)部空間間的組織織四、建筑環(huán)環(huán)境定位位五、街區(qū)功功能定位位六、目標(biāo)客客戶定位位七、物業(yè)服服務(wù)定位位第四部分 營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略一、差異化化營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略二、差異化化營(yíng)銷的的基礎(chǔ)第五部分 項(xiàng)項(xiàng)目行銷銷策略一總體

2、策策略二、機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)三、困難點(diǎn)點(diǎn)四、本策略略執(zhí)行中中必須預(yù)預(yù)見和理理解的問(wèn)問(wèn)題五、租金提提升策略略及手法法六、目標(biāo)客客戶與相相應(yīng)的銷銷售措施施七、返租及及租金返返還策略略八、銷售策策略九、行銷節(jié)節(jié)奏策略略十、行銷渠渠道方式式類型第六部分 項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值分析一、從兩個(gè)個(gè)方面分分析本案案物業(yè)的的價(jià)值所所在二、從項(xiàng)目目周邊市市場(chǎng)商鋪鋪?zhàn)饨鹎榍闆r看項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值三、以市場(chǎng)場(chǎng)比較法法進(jìn)行售售價(jià)的評(píng)評(píng)估四、本項(xiàng)目目?jī)r(jià)值綜綜述第七部分 營(yíng)銷銷推廣策策略一、原則二、概念定定位三、媒體創(chuàng)創(chuàng)新四、階段性性營(yíng)銷策策略第一部分 市市場(chǎng)調(diào)研研分析調(diào)查時(shí)間間2005年年6月113日20005年年7月66日調(diào)查方法法實(shí)地考察調(diào)調(diào)

3、查、問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查查、訪談?wù)務(wù){(diào)查采用實(shí)地入入戶調(diào)查查和沿街街問(wèn)詢調(diào)調(diào)查結(jié)合合，并輔輔助當(dāng)?shù)氐卣冀?jīng)濟(jì)濟(jì)信息狀狀況、趨趨勢(shì)調(diào)查目的的分析永豐縣縣商業(yè)環(huán)環(huán)境及歐歐陽(yáng)修商商業(yè)街目目標(biāo)客戶戶購(gòu)買行行為及心心態(tài)，為為項(xiàng)目定定位及營(yíng)營(yíng)銷推廣廣提供客客觀依據(jù)據(jù)。調(diào)查范圍圍永豐縣主要要商業(yè)市市場(chǎng)、專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)及沿街街商鋪商鋪經(jīng)營(yíng)戶戶、投資資者調(diào)查項(xiàng)目目1永豐縣縣商業(yè)宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境2永豐縣縣商業(yè)形形態(tài)3永豐縣縣經(jīng)營(yíng)商商戶4競(jìng)爭(zhēng)物物業(yè)狀況況一、永豐縣縣商業(yè)市市場(chǎng)整體體情況研研究1、總體概概況 永豐縣縣位于江江西省中中部，距距京九鐵鐵路、1105國(guó)國(guó)道222公里，有有二級(jí)公公路與之之相通，其其中，泉泉畢高速速公

4、路、贛贛粵高速速離本地地約111公里，南南下北上上方便快快捷。 永豐主主要產(chǎn)業(yè)業(yè)為制藥藥、針織織服裝、碳碳酸鈣、磷磷產(chǎn)化工工、食品品。永豐豐人民勤勤勞樸實(shí)實(shí)，喜愛(ài)愛(ài)種植蔬蔬菜，尤尤其是辣辣椒，遠(yuǎn)遠(yuǎn)近聞名名。蔬菜菜出口成成為永豐豐縣一大大支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。2、市場(chǎng)格格局目前,整個(gè)個(gè)永豐縣縣城的市市場(chǎng)由中中心向外外可以劃劃分為如如下幾個(gè)個(gè)部分： 核心商商業(yè)圈以時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)為中心心帶狀商商圈。次級(jí)商業(yè)業(yè)圈時(shí)代廣廣場(chǎng)往外外2000米范圍圍內(nèi)。外圍商業(yè)業(yè)圈包括老老城區(qū)、迎迎賓大道道周邊、商商貿(mào)城。本本案處于于此范圍圍內(nèi)。新興商業(yè)業(yè)圈包括貿(mào)貿(mào)易廣場(chǎng)場(chǎng)及周邊邊輻射區(qū)區(qū)域、躍躍進(jìn)西路路、歐陽(yáng)陽(yáng)修大道道主要商業(yè)業(yè)街恩

5、江南南、北路路、迎賓賓大道、龍龍崗南、北北路、躍躍進(jìn)路、直直街?？偟膩?lái)說(shuō)： 1、整個(gè)永永豐縣市市場(chǎng)分布布布局上上相對(duì)比比較集中中，基本本上是以以時(shí)代廣廣場(chǎng)為核核心發(fā)展展分布，輻輻射范圍圍在2000米以以內(nèi)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)品種種齊全，基基本滿足足城鄉(xiāng)人人們的商商業(yè)配套套需求。2、由于多多年的積積累，整整體商業(yè)業(yè)格局形形成了一一定市場(chǎng)場(chǎng)的專業(yè)業(yè)性和規(guī)規(guī)模性，批批發(fā)與零零售同步步發(fā)展。二、針對(duì)性性商業(yè)環(huán)環(huán)境分析析1、商業(yè)形形態(tài)分析析主要商業(yè)形形態(tài)代表示例主要分布區(qū)區(qū)域評(píng)價(jià)傳統(tǒng)雜貨鋪鋪廣泛分布在在商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)商品陳列雜雜亂檔次次低購(gòu)物中心甘雨亭商場(chǎng)場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)市民購(gòu)物中中心，硬硬件設(shè)施施佳，購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境好專營(yíng)店報(bào)

6、喜鳥 七匹狼狼 大光光明眼鏡鏡金盾 柒柒牌恩江北路 直街街 龍崗崗北路裝修好，服服務(wù)意識(shí)識(shí)好，能能跟上時(shí)時(shí)代潮流流超市寶嘉旺超市市 萬(wàn)客隆隆超市時(shí)代廣場(chǎng)數(shù)量不夠多多，貨品品略不足足，裝修修一般市場(chǎng)類五金、布匹匹、電子子、食品品、汽配配、廣泛分布在在商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)市場(chǎng)種類齊齊全，但但大都停停留在初初級(jí)經(jīng)營(yíng)營(yíng)水平，市市場(chǎng)環(huán)境境、管理理水平落落后農(nóng)貿(mào)類種業(yè)、飼料料、獸藥藥、農(nóng)具具龍崗南路 迎賓大大道 農(nóng)業(yè)局局旁環(huán)境差、檔檔次低、規(guī)規(guī)模小特色專營(yíng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)建建材、摩摩托（電電動(dòng)車）、農(nóng)農(nóng)機(jī)貿(mào)易廣場(chǎng)裝修好 市場(chǎng)種種類齊全全 購(gòu)物環(huán)環(huán)境好酒店賓館類類恩江賓館 永豐賓賓館 永陵賓賓館廣泛分布在在商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)裝修精良

7、 服務(wù)態(tài)態(tài)度好 有特色色休閑娛樂(lè)類類天地豪情、金金谷園、天天使養(yǎng)生生堂、名名之緣茶茶座、康康樂(lè)茶座座、佳人人茶恩江北路、躍躍進(jìn)路休閑環(huán)境不不佳，但但近年來(lái)來(lái)大多開開始注意意裝修水水平的提提升及娛娛樂(lè)項(xiàng)目目的改進(jìn)進(jìn)綜述永豐豐縣商業(yè)業(yè)物業(yè)從從質(zhì)量和和數(shù)量看看，經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)種種類相對(duì)對(duì)齊全，數(shù)數(shù)量較多多，但都都停留在在低價(jià)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理水平， 缺少良好經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，管理水平有待提高。作為一種商業(yè)文化的專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒(méi)有形成。2、主要商商區(qū)及市市場(chǎng)分析析商業(yè)核心心區(qū)：時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)位位于永豐豐縣城的的中心，而而且由于于其休閑閑功能，使使得時(shí)代代廣場(chǎng)成成為縣城城最繁華華、

8、人流流最大的的地方。全全縣最大大的商場(chǎng)場(chǎng)、超市市甘雨亭亭購(gòu)物商商場(chǎng)、寶寶嘉旺超超市、萬(wàn)萬(wàn)客隆超超市太平平洋商場(chǎng)場(chǎng)、新華華書店等等都云集集于此。租租金范圍圍為500-755元每平平方米每每月，是是縣城最最貴的地地段。由由于時(shí)代代廣場(chǎng)南南面的杰杰升商業(yè)業(yè)街還在在建設(shè)中中，商業(yè)業(yè)尚未進(jìn)進(jìn)駐，以以下是時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)所現(xiàn)階階段的主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)情況：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重商場(chǎng)212.5超市212.5文體書店212.5服飾318.755美容16.25婚車鮮花總總匯16.25電車專賣16.25五金交化16.25影碟出租212.5總匯16100商場(chǎng)、超市市、書店店的整體體規(guī)劃和和裝修較較好。交通方便，人人流量大大、

9、人氣氣旺。經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品品大多是是國(guó)內(nèi)品品牌，為為顧客所所接受和和喜愛(ài)。經(jīng)營(yíng)方式有有：多為為租賃經(jīng)經(jīng)營(yíng)。商場(chǎng)和超市市的服務(wù)務(wù)態(tài)度較較好，管管理水平平較好，但但還可以以再提高高。次級(jí)商業(yè)業(yè)圈：以以時(shí)代廣廣場(chǎng)為中中心，方方圓2000米以以內(nèi)，（不不包括迎迎賓大道道）次級(jí)商業(yè)圈圈是由下下面幾個(gè)個(gè)商業(yè)街街組成：龍岡北北路，龍龍岡南路路五金交交化商場(chǎng)場(chǎng)至農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)，農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的的主要是是服飾和和農(nóng)產(chǎn)品品，主要要服務(wù)對(duì)對(duì)象是普普通大眾眾。 恩江北北路萬(wàn)客隆隆超市到到電影院院，恩江江南路寶嘉旺旺超市到到南海名名都，以以及直街街，是永永豐縣城城的主要要商業(yè)配配套，但但商鋪的的檔次不不等，經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式式也不一一

10、樣，主主要有專專賣店，精精裝修，比比較高檔檔，專賣賣店有圣圣帝羅、意意爾康等等；還有有的是一一般的商商鋪店面面。租金金范圍115550元每每平方米米每月。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重餐飲95.20休閑10.58服飾8146.822服務(wù)3319.088家電105.78零售3319.088裝飾10.58文體書社52.89總匯1731001、從上表表可以看看出次級(jí)級(jí)商業(yè)圈圈主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)的商商業(yè)是服服飾，比比重占446.882%。2、服飾業(yè)業(yè)多半以以專賣店店的形式式進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營(yíng)，裝裝修不錯(cuò)錯(cuò)，服務(wù)務(wù)態(tài)度熱熱情，經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)態(tài)良好。其其經(jīng)營(yíng)額額占總體體消費(fèi)量量的600-700以上。外圍商業(yè)業(yè)圈：老老城區(qū) 迎迎賓東、

11、西西大道 商貿(mào)貿(mào)城 永吉路路a.老城區(qū)區(qū)位于于永豐縣縣城的東東面，為為行政機(jī)機(jī)關(guān)中心心位置，但但已不作作為縣城城和商業(yè)業(yè)發(fā)展方方向。商商鋪不多多，以小小賣部、小小飯店為為主，店店面租金金從幾元元到十幾幾元不等等，街道道轉(zhuǎn)角處處大致為為20元元/平方米米。b.迎賓東東大道永豐豐縣城與與外界連連接的主主要交通通干道，中中國(guó)電信信和長(zhǎng)途途汽車站站位于此此，從而而形成了了以電子子和餐飲飲服務(wù)業(yè)業(yè)為主的的商業(yè)街街，兼有有農(nóng)機(jī)農(nóng)農(nóng)貿(mào)、裝裝潢、汽汽配及修修理。手手機(jī)專賣賣店分布布在中國(guó)國(guó)移動(dòng)恩恩江西路路營(yíng)業(yè)部部?jī)蓚?cè)，總總共有十十多家，經(jīng)經(jīng)營(yíng)種類類各不相相同。農(nóng)農(nóng)業(yè)服務(wù)務(wù)店在交交警大隊(duì)隊(duì)右側(cè)，總總共有110家

12、。餐餐飲業(yè)則則廣泛分分布于街街兩面。這這些商鋪鋪大多規(guī)規(guī)模小，經(jīng)經(jīng)營(yíng)水平平一般，靠靠時(shí)代廣廣場(chǎng)這邊邊租金大大致為二二三十元元每平米米，再往往西也就就十來(lái)塊塊錢，有有不少商商鋪還沒(méi)沒(méi)租出去去。以進(jìn)進(jìn)城方向向劃分，左左側(cè)商鋪鋪價(jià)格比比右側(cè)便便宜，店店主反應(yīng)應(yīng)生意不不好做。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重建材64.41摩托、電動(dòng)動(dòng)車21.47農(nóng)資、農(nóng)貿(mào)貿(mào)1913.977五金交電107.35零售128.82電子通訊1611.766服務(wù)配套2115.444文體用品10.74餐飲2719.855家電53.68能源10.74服飾32.21汽配修理139.56總匯136100c.商貿(mào)城城處于于交通要要道永吉吉路和迎迎賓

13、大道道傍，是是永豐縣縣蔬菜出出口的最最大集散散地，正正由于此此在商貿(mào)貿(mào)城及其其周邊（永永吉路、迎迎賓西大大道）形形成了以以物流、汽汽配修理理、餐飲飲服務(wù)業(yè)業(yè)為主的的商業(yè)物物業(yè)，由由于規(guī)劃劃雜亂，商商業(yè)環(huán)境境不理想想，整個(gè)個(gè)商貿(mào)城城空置率率超過(guò)770%，大大多門面面還被用用做紡織織作坊，這這也是商商貿(mào)城的的一大特特色。其其周邊商商鋪分布布表如下下：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重汽配修理26.67餐飲1343.333零售620油氣電焊13.33農(nóng)貿(mào)農(nóng)資413.333布藝310門診13.33總匯30100d.迎賓西西大道作為為永豐縣縣城的主主入城口口，其整整體想象象給人以以一種開開闊的視視覺(jué)效果果，這體體現(xiàn)

14、了永永豐人民民開放的的思潮。現(xiàn)現(xiàn)有的商商業(yè)主要要受商貿(mào)貿(mào)城及大大圓盤的的輻射作作用，其其商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分布布如下：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重餐飲716.288物流613.955汽配修理1023.266家具12.33建材36.98零售613.955農(nóng)資農(nóng)貿(mào)36.95服務(wù)49.30通訊12.33摩托24.65總匯43100e.永吉路路是永永豐縣通通往吉水水縣的一一條重要要道路，但但是永吉吉路較短短，且比比較破舊舊，道路路狀況不不佳，商商業(yè)環(huán)境境惡劣。目目前該區(qū)區(qū)域商鋪鋪以經(jīng)營(yíng)營(yíng)汽車配配件、修修理、農(nóng)農(nóng)資農(nóng)機(jī)機(jī)為主。其其商業(yè)物物業(yè)分布布如下：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重農(nóng)資農(nóng)貿(mào)1017.544農(nóng)機(jī)610.533汽

15、配修理1526.322機(jī)車11.75零售1017.544家具11.75餐飲814.044服務(wù)業(yè)47.02物流11.75建材裝飾11.75總匯57100新興商業(yè)業(yè)圈A、躍進(jìn)路路躍進(jìn)進(jìn)路貫穿穿整個(gè)縣縣城，在在躍進(jìn)路路兩側(cè)依依次分部部了恩江江小學(xué)，機(jī)機(jī)關(guān)幼兒兒園，恩恩江中學(xué)學(xué)，有較較大的人人流量。躍躍進(jìn)路經(jīng)經(jīng)營(yíng)的層層次、范范圍比較較廣，從從餐飲，服服裝、休休閑及生生活配套套設(shè)施都都有，主主要是以以書店、文文化用品品，便利利店為主主。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重餐飲2418.2服務(wù)配套4332.6零售3224.2服飾139.85文體用品53.79家電43.03家具43.03農(nóng)資農(nóng)貿(mào)43.03太陽(yáng)能10.76

16、建材10.76電子通訊10.76總匯132100B、貿(mào)易廣廣場(chǎng)及周周邊輻射射區(qū)域位于于恩江北北路與永永豐大道道的交叉叉處，是是目前永永豐縣唯唯一一個(gè)個(gè)進(jìn)行專專業(yè)規(guī)劃劃、專業(yè)業(yè)管理的的交易市市場(chǎng)，并并對(duì)周圍圍街區(qū)商商業(yè)產(chǎn)生生一定的的影響經(jīng)營(yíng)營(yíng)內(nèi)容與與之大體體相同。貿(mào)貿(mào)易廣場(chǎng)場(chǎng)外圍以以經(jīng)營(yíng)農(nóng)農(nóng)機(jī)、五五金水暖暖為主，場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)以經(jīng)經(jīng)營(yíng)摩托托、各類類裝璜材材料為主主。底層層店面大大小大致致為400平方米米，兩層層租金折折合為118元/平方米米，三層層折合為為20元/平方米米。商鋪鋪售價(jià)約約為100萬(wàn)元。從從去年開開始出租租，免稅稅兩年，免免物業(yè)管管理費(fèi)，出出租率超超過(guò)800%。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重建材裝

17、飾6468.8摩托1111.8農(nóng)機(jī)66.45餐飲33.23五金水暖77.53家具11.08服務(wù)配套11.08總匯93100C、歐陽(yáng)修修大道該街街為新興興街道，從從目前來(lái)來(lái)看，人人流量不不大，主主要為當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩窈蛯W(xué)生生流，商商鋪出租租率很低低，租金金水平很很低，以以商貿(mào)城城沿街商商鋪為例例，700平米左左右的單單層商鋪鋪月租金金在4000元左左右，據(jù)據(jù)說(shuō)前兩兩年更低低，兩三三百元就就能租到到。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重汽配修理825餐飲721.9零售515.6電子通訊13.13家具13.13建材裝飾39.38服務(wù)412.5摩托13.13書社文體26.25總匯32100永豐縣城沿沿街商鋪鋪及專業(yè)業(yè)貿(mào)

18、易市市場(chǎng)商鋪鋪分布總總體情況況如下：總結(jié)：1）零售小小雜貨商商鋪數(shù)量量最多，達(dá)200余家，經(jīng)營(yíng)面很廣，分布在每條街道，完成主要生活配套職能；2）經(jīng)營(yíng)餐餐飲的商商鋪數(shù)量量居次，分分布也較較廣泛和和分散，在在永叔路路形成了了一定的的餐飲一一條街的的氣氛，但但總體來(lái)來(lái)說(shuō)未形形成特色色和規(guī)模模；3）農(nóng)資農(nóng)農(nóng)貿(mào)商鋪鋪數(shù)量占占第三位位，可見見永豐很很大一部部分商業(yè)業(yè)面向農(nóng)農(nóng)村市場(chǎng)場(chǎng)，而永永豐農(nóng)業(yè)業(yè)較為發(fā)發(fā)達(dá)，遂遂能支撐撐起如此此龐大的的農(nóng)資農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)；4）建材裝裝飾等商商業(yè)配套套在這幾幾年內(nèi)發(fā)發(fā)展迅猛猛，據(jù)以以上統(tǒng)計(jì)計(jì)已達(dá)百百余家。可可見永豐豐建筑業(yè)業(yè)及家裝裝業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)容量依依然十分分可觀；5）服飾、服服

19、務(wù)配套套等行業(yè)業(yè)的商鋪鋪數(shù)量也也具有相相當(dāng)?shù)囊?guī)規(guī)模，均均達(dá)到了了1000家以上上。6）物流、手手工業(yè)、五五金、文文體用品品等行業(yè)業(yè)數(shù)量都都比較少少，配套套嚴(yán)重不不足，在在當(dāng)?shù)匕l(fā)發(fā)展均未未成熟，除除五金主主要分布布在五金金交化公公司沿街街外，其其他幾類類分布都都極為散散亂。6）維修行行業(yè)在當(dāng)當(dāng)?shù)匾矒頁(yè)碛休^少少的數(shù)量量，汽配配維修、家家電維修修二者加起起來(lái)也只只有500余家。7）電子數(shù)數(shù)碼、家家電行業(yè)業(yè)數(shù)量有有限，且且同質(zhì)化化經(jīng)營(yíng)嚴(yán)嚴(yán)重，經(jīng)經(jīng)營(yíng)通訊訊類產(chǎn)品品過(guò)多，而而電腦產(chǎn)產(chǎn)業(yè)配套套卻嚴(yán)重重不足，且這幾幾大行業(yè)業(yè)均為小店經(jīng)經(jīng)營(yíng)，缺缺乏統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)的的大型旗旗艦主力力店。3商鋪權(quán)權(quán)屬形態(tài)態(tài)分析 永豐縣

20、縣城商鋪鋪在權(quán)屬屬上分為為業(yè)主自自有經(jīng)營(yíng)營(yíng)和出租租給他人人兩種形形式。開開發(fā)商投投資建設(shè)設(shè)商鋪分分為兩種種情況：大型綜綜合市場(chǎng)場(chǎng)出租與與出售并并舉，臨臨街商鋪鋪以出售售為主，位位置不同同，租售售水平有有相應(yīng)的的差距。4、商家來(lái)來(lái)源分析析 根據(jù)據(jù)實(shí)地采采訪調(diào)查查收集資資料來(lái)看看，永豐豐縣城的的商家來(lái)來(lái)源大體體可歸納納以下幾幾個(gè)主要要群體： a.永永豐縣商商家 來(lái)源源細(xì)分：永豐縣縣城人民民、郊區(qū)區(qū)人民、各各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民、企企事業(yè)單單位 b.周周邊縣市市商家 群體體細(xì)分：主要為為吉水、峽峽江、吉吉安等 特點(diǎn)點(diǎn)：這些些商家常常常往來(lái)來(lái)于永豐豐，與當(dāng)當(dāng)?shù)厝俗鲎錾饣蚧蛱接H，對(duì)對(duì)永豐的的市場(chǎng)形形成和發(fā)發(fā)展起

21、著著重要作作用。 c.外外市外省省商家 群體體細(xì)分：主要是是私營(yíng)業(yè)業(yè)主，偶偶爾與永永豐人民民做生意意，對(duì)于于批零銷銷售的各各類市場(chǎng)場(chǎng)情有獨(dú)獨(dú)鐘，另另外對(duì)專專業(yè)商業(yè)業(yè)街較感感興趣，愛(ài)愛(ài)推廣他他們的家家鄉(xiāng)特色色，多數(shù)數(shù)人要求求中小面面積。但但是此群群體數(shù)量量很小。三、典型商商鋪?zhàn)馐凼蹆r(jià)格情情況 1、貿(mào)易廣廣場(chǎng)位置：恩江江北路與與永豐大大道交叉叉處規(guī)模：經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶3002戶概況：共有有13棟，分分A、B、C三區(qū)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：包括農(nóng)農(nóng)機(jī)、摩摩托、裝裝潢五金水水暖器材材、燈飾飾、油漆漆、陶瓷瓷、鋁材材、板材材等。租售情況：由于目目前免稅稅兩年，免免物業(yè)管管理費(fèi)，市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)使用率率在800%左右右。租售價(jià)格（

22、抽抽樣調(diào)查查）： 地點(diǎn)面積（平米米）月租金年租金貿(mào)易廣場(chǎng)40 （底底層）18元/（兩層層）8460元元貿(mào)易廣場(chǎng)40 （底底層）20元/（三層層）9600元元2、躍進(jìn)西西路一條條街位置：躍進(jìn)進(jìn)西路（恩恩江中學(xué)學(xué)左邊）概況：底層層為店面面，二層層以上為為商品房房的多層層建筑，典典型的沿沿街初級(jí)級(jí)市場(chǎng)格格局，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：包括小小百貨、餐餐飲、服服裝、五五金水暖暖器材、書書店、文文化用品品、花店店等。租售情況：由于人人氣不旺旺，市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)使使用率在在50%左右，有有些店鋪鋪經(jīng)營(yíng)不不佳，關(guān)關(guān)門倒閉閉。轉(zhuǎn)盤盤以西還還是在建建工程，據(jù)據(jù)調(diào)查，還還有近百百個(gè)店鋪鋪未銷售售出去，銷銷售狀況況不佳。地點(diǎn)面積（平米米

23、）月租金年租金售價(jià)東段35700元/月8400元元3600元元/中段35550元/月6600元元3600元元/西段35未租3600元元/3、時(shí)代廣廣場(chǎng)附近近商圈：商鋪名稱規(guī) 模租金/平方方米月年租金備注萬(wàn)客隆超市市60050元/月30萬(wàn)一層經(jīng)營(yíng)好好寶嘉旺超市市50元/月共兩層經(jīng)營(yíng)營(yíng)好甘雨亭商場(chǎng)場(chǎng)70元/775元/月兩層經(jīng)營(yíng)好好在水衣坊38平方米米52元/月240000元一層經(jīng)營(yíng)一一般金鷹家電22平方米米45元/月220000元規(guī)模小4、龍崗北北路：主要經(jīng)營(yíng)服服飾、鞋鞋、床上上用品等等，還有有化妝品品，精品品飾物、家家電、餐餐飲等店店。該處處商鋪大大多裝修修精良，商商品等次次較高。待待天誠(chéng)商商業(yè)

24、步行行街建成成投入使使用以后后，即對(duì)對(duì)該街形形成強(qiáng)有有力的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，同同時(shí)又由由于商業(yè)業(yè)圈范圍圍的擴(kuò)大大，使得得該商業(yè)業(yè)圈更加加繁榮、熱熱鬧，從從而提升升龍崗北北路的市市場(chǎng)價(jià)值值。商鋪名稱規(guī) 模月租金租金（元）/平方米酷族服裝20400元20元/科龍空調(diào)18600元33元/東洋空調(diào)12600元50元/雜貨店13600元46元/5、龍崗南南路：龍崗南路屬屬農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)型的的街市，街街道兩邊邊布滿了了各種賣賣蔬菜、水水果的地地?cái)?，兩兩邊商鋪鋪多以賣賣農(nóng)資物物品為主主，如農(nóng)農(nóng)具、種種業(yè)、農(nóng)農(nóng)藥、飼飼料；還還有大量量的鞭炮炮店，家家庭常用用的物品品、竹席席、生活活用品、服服裝，物物品以中中低檔為為主。街街

25、道左邊邊有菜市市場(chǎng)和服服裝場(chǎng)。以以俊發(fā)小小百貨店店為分界界，以北北為熱鬧鬧的集市市，地?cái)倲?，人流流量較大大，商鋪鋪?zhàn)饨鹨惨脖容^貴貴，以南南則明顯顯的冷清清，商鋪鋪陳舊，租租金便宜宜。由于于左側(cè)有有菜市場(chǎng)場(chǎng)和服裝裝場(chǎng)，且且岔路里里又多有有商鋪?zhàn)笞髠?cè)價(jià)格格比右邊邊貴，尤尤其是轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角處表表現(xiàn)得更更加明顯顯。6、結(jié)論從以上的調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)我們基基本看出出：（1）目前前永豐縣縣城的商商鋪?zhàn)饨鸾饍r(jià)格可可以分為為以下三三個(gè)范圍圍檔次：A）每平方方30-50元元及以上上，主要要是時(shí)代代廣場(chǎng)以以及一些些街道轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角處的的沿街店店面B）每平方方1030元元左右者者，主要要是時(shí)代代廣場(chǎng)外外圍2000米以以內(nèi)中段段的商鋪

26、鋪。C）每平方方10元元以下者者，基本本是主街街道的邊邊緣、人人流量少少的街道道、次街街道、外外圍商業(yè)業(yè)圈。（2）在租租金上，沿沿街店面面與非沿沿街店面面，主要要商街與與一般住住宅商街街，一樓樓店面與與二樓、三三樓商鋪鋪均有較較大的租租金差別別。特別說(shuō)明：從上面面的價(jià)格格上我們們可以看看出租金金的范圍圍從低到到高有數(shù)數(shù)倍的差差距。而而目前在在建在售售的店鋪鋪出售價(jià)價(jià)格從位位置地段段的角度度來(lái)說(shuō)商商鋪售價(jià)價(jià)沒(méi)有相相應(yīng)租金金的差別別大，價(jià)價(jià)格與租租金對(duì)應(yīng)應(yīng)關(guān)系還還不是那那么準(zhǔn)確確，大的的差別主主要體現(xiàn)現(xiàn)在店面面的層次次上。（3）經(jīng)營(yíng)營(yíng)品種與與經(jīng)營(yíng)范范圍的不不同，使使經(jīng)營(yíng)額額和利潤(rùn)潤(rùn)率大不不相同，在

27、在很大程程度上決決定了對(duì)對(duì)位置需需求的不不同，以以及對(duì)租租金的承承受水平平也不一一樣。其其中服裝裝類、以以及各類類品牌產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)位位置要求求較高。 （4）目前前從永豐豐縣開發(fā)發(fā)市場(chǎng)、開開發(fā)商鋪鋪的角度度來(lái)看，作作為專業(yè)業(yè)市場(chǎng)基基本上以以招商、招招租的形形式為主主（例如如貿(mào)易廣廣場(chǎng)），但但在建的的南海名名都和天天誠(chéng)商業(yè)業(yè)步行街街只出售售；而作作為沿街街商鋪，尤尤其是小小區(qū)的商商鋪基本本以出售售為主，價(jià)價(jià)格較高高。 （5）目前前永豐縣縣的專業(yè)業(yè)批發(fā)市市場(chǎng)基本本上處于于一種簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的商商品匯聚聚集中狀狀態(tài)，對(duì)對(duì)于相關(guān)關(guān)的同類類商品兼兼收并蓄蓄，經(jīng)營(yíng)營(yíng)者以及及經(jīng)營(yíng)的的商品良良莠不齊齊，其中中上檔次次、上水

28、水平的市市場(chǎng)并不不多。市市場(chǎng)建筑筑與配套套也較簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，不不乏臨時(shí)時(shí)性的建建筑和棚棚戶型市市場(chǎng)，大大規(guī)模的的永久型型批發(fā)性性質(zhì)的市市場(chǎng)或商商城缺乏乏。四、目前在在售、在在建商鋪鋪情況（一）典型型個(gè)案情情況 1、南海名名都位置永永豐恩江江大道南南段規(guī)模占占地面積積74668平方方米，共共五棟建建筑，商商業(yè)規(guī)模模大約440個(gè)店店面規(guī)劃沿沿街建筑筑1層為商商鋪、22層為商商場(chǎng)，33-7樓樓為住宅宅，其余余三棟均均為住宅宅，沒(méi)有有物業(yè)管管理。商鋪售價(jià)沿街街商鋪單單位面積積在500-600平方米米，售價(jià)價(jià)為60000元元/左右右，主力力總價(jià)在在30萬(wàn)左左右，二二樓統(tǒng)一一價(jià)22200元元/，面面積可自自由選

29、擇擇。住宅售價(jià)799812888元/平方現(xiàn)狀與進(jìn)度度已完完成三通通一平2、天誠(chéng)商商業(yè)步行行街位置位位于龍崗崗北路與與恩江北北路之間間，時(shí)代代廣場(chǎng)北北面。規(guī)劃建建筑一層層、二層層為商鋪鋪，3-6層住住宅，商商業(yè)面積積超過(guò)33萬(wàn)平方方米。售價(jià)一一樓49900-73000元/平方米米 ，面積積70左左右 二樓售售價(jià)為220000元/平方米米，做大大商場(chǎng)銷售狀況一期期商鋪基基本已售售完，只只剩兩個(gè)個(gè)商鋪待待售現(xiàn)狀與進(jìn)度度在建建付款方式一次次性付款款或分期期付款，按按揭 3、杰升商商業(yè)街位置位位于時(shí)代代廣場(chǎng)南南側(cè)規(guī)劃建建筑一層層、二層層為商場(chǎng)場(chǎng)，3-6層住住宅，商商業(yè)規(guī)模模約700個(gè)店面面（一二二層合計(jì)

30、計(jì)）； 售價(jià)一一樓1000000元/平方米米 ，面積積50-60 二樓售售價(jià)為225600元/平方米米 ，做大大商場(chǎng)銷售狀況住宅宅已售完完，商鋪鋪還有少少量幾個(gè)個(gè)店面現(xiàn)狀與進(jìn)度度在建建付款方式一次次性付款款或分期期付款，按按揭4、鼎祥花花園位置位位于汽車車站對(duì)面面性質(zhì)商商住樓，沿沿街為商商鋪售價(jià)338000元/平平方米，面面積約550平方方米銷售狀況111個(gè)店面面還剩有有7間，也也沒(méi)有經(jīng)經(jīng)營(yíng)者在在經(jīng)營(yíng)工程現(xiàn)狀已交交付5、嘉華沿沿街商鋪鋪位置一一期位于于汽車站站對(duì)面、二二三期位位于歐陽(yáng)陽(yáng)修大道道東側(cè)性質(zhì)商商住樓，沿沿街為商商鋪（單單層），總總體商業(yè)業(yè)量大約約1000間店面面售價(jià)二二期售價(jià)價(jià)390

31、00元/平方米米，面積積約500平方米米，單層層5.99米層高高，三期期售價(jià)未未出銷售狀況二期期商鋪滯滯銷，三三期未銷銷售工程現(xiàn)狀一期期已交付付，二三三期在建建五、小結(jié)（一）永豐豐縣商業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢(shì)及預(yù)預(yù)測(cè)1、未來(lái)商商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)飽和狀狀況短期期內(nèi)很難難改善，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將更更趨激烈烈在建商鋪門門面房較較多，根根據(jù)以上上不完全全統(tǒng)計(jì)，總總體商業(yè)業(yè)供應(yīng)量量將近77萬(wàn)平米米，這對(duì)對(duì)于一個(gè)個(gè)城市居居住人口口還不到到7萬(wàn)人人的縣級(jí)級(jí)城市來(lái)來(lái)講，這這個(gè)商業(yè)業(yè)總量是是十分驚驚人的，這將導(dǎo)致在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)加劇供大于求的現(xiàn)狀；而且對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將進(jìn)一步惡化，未來(lái)地段不佳的商鋪空置率還將加劇。2、商

32、業(yè)格格局越來(lái)來(lái)越向中中心區(qū)聚聚集，商商業(yè)輻射射能力受受限天城步行街街、杰升升商業(yè)街街、南海海名都作作為未來(lái)來(lái)兩年內(nèi)內(nèi)主要的的商業(yè)供供應(yīng)，從從區(qū)位來(lái)來(lái)講過(guò)于于集中，受受核心商商圈的聚聚集效應(yīng)應(yīng)，永豐豐縣商業(yè)業(yè)格局將將在此基基礎(chǔ)上更更走向集集中，極極大地遏遏止了商商業(yè)的輻輻射能力力。3大型超超市及品品牌店發(fā)發(fā)展看好好，步行行街將成成為城市市靚麗的的風(fēng)景線線隨著市民消消費(fèi)水平平的提高高，對(duì)品品牌的追追求將愈愈來(lái)愈突突出，品品牌店必必然獲得得良好的的發(fā)展。市市民消費(fèi)費(fèi)的理性性討價(jià)還還價(jià)能力力提高及及商業(yè)間間的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力加劇劇，以薄薄利多銷銷為特征征的大型型超市必必將獲得得發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)。伴伴隨市民民經(jīng)濟(jì)水水

33、平的提提高和休休閑文化化的盛行行，商業(yè)業(yè)步行街街獨(dú)有的的規(guī)劃特特色和其其集購(gòu)物物、休閑閑、觀光光、旅游游為一體體的特點(diǎn)點(diǎn)，必將將深受市市民青睞睞，成為為永修縣縣一道靚靚麗的風(fēng)風(fēng)景線。（二）對(duì)本本項(xiàng)目商商業(yè)運(yùn)作作的啟示示1、天誠(chéng)步步行街拔拔得永豐豐首條商商業(yè)步行行街的頭頭籌，商商業(yè)規(guī)劃劃與規(guī)模模也是屈屈指可數(shù)數(shù)，且憑憑借無(wú)與與倫比的的地理?xiàng)l條件，一一期商鋪鋪銷售獲獲得成功功?？梢砸灶A(yù)知未未來(lái)的二二期還將將吞噬絕絕大部分分的投資資客與經(jīng)經(jīng)營(yíng)者。永豐縣城商業(yè)格局既成，核心商圈商鋪供應(yīng)充足，各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)并存并達(dá)到基本覆蓋，本項(xiàng)目作為邊緣沿街商鋪，業(yè)態(tài)空白點(diǎn)何在？2、作為決決定商鋪鋪成敗與與否的關(guān)關(guān)鍵因

34、素素絕對(duì)對(duì)人流，本本項(xiàng)目西西面與北北面喪失失拓展空空間，人人流有限限，僅僅僅依靠歐歐陽(yáng)修廣廣場(chǎng)花園園、商貿(mào)貿(mào)城、嘉嘉華居住住人群及及部分至至歐陽(yáng)修修廣場(chǎng)休休閑人流流，無(wú)法法支撐如如此龐大大的商業(yè)業(yè)體量，如如何吸引引更多的的人流將將成為項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作的關(guān)鍵鍵所在。3、區(qū)域商商業(yè)環(huán)境境因商貿(mào)貿(mào)城的雜雜亂規(guī)劃劃而顯得得檔次很很低，租租金水平平也幾乎乎是永豐豐縣最低低，如此此低的租租金水平平將無(wú)法法保障本本項(xiàng)目投投資者應(yīng)應(yīng)有的資資金回報(bào)報(bào)，而低低投資回回報(bào)則直直接影響響項(xiàng)目的的銷售價(jià)價(jià)格。六、永豐縣縣城商鋪鋪經(jīng)營(yíng)者者調(diào)查調(diào)查時(shí)間：20005年66月288日7月6日調(diào)查范圍：永豐縣縣城主要要商業(yè)街街，行業(yè)

35、業(yè)涉及服服裝、鞋鞋帽、箱箱包、家家電、通通訊產(chǎn)品品、小商商品、食食品百貨貨、化妝妝品、文文化用品品、音像像產(chǎn)品、建建材、家家俬、餐餐飲及當(dāng)當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)品等等十幾個(gè)個(gè)行業(yè)調(diào)查目的：通過(guò)對(duì)對(duì)永豐縣縣各商業(yè)業(yè)區(qū)域經(jīng)經(jīng)營(yíng)者調(diào)調(diào)查，深深入了解解經(jīng)營(yíng)者者現(xiàn)有經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況、經(jīng)營(yíng)營(yíng)信心以以及對(duì)未未來(lái)的規(guī)規(guī)劃，并并針對(duì)性性地了解解其對(duì)歐歐陽(yáng)修廣廣場(chǎng)附近近商業(yè)的的期望與與看法。調(diào)查方式：開放式式訪談形形式樣本抽樣方方式：以以街區(qū)繁繁榮度及及業(yè)態(tài)分分布情況況進(jìn)行定定點(diǎn)抽樣樣樣本數(shù)量：80份份1、對(duì)自身身經(jīng)營(yíng)狀狀況的評(píng)評(píng)價(jià)經(jīng)過(guò)對(duì)縣城城商業(yè)區(qū)區(qū)經(jīng)營(yíng)者者的抽樣樣調(diào)查分分析，商商鋪經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況可可分為以以下幾種種情況：好、較

36、較好、一一般、較較差四種種。具體體數(shù)據(jù)表表現(xiàn)如下下圖：商鋪經(jīng)營(yíng)好好的有下下列原因因，一是是商鋪的的位置好好、人流流量大，處處于縣城城的中心心地帶，例例如：北北街、直直街、時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)等；二二是經(jīng)營(yíng)營(yíng)者善于于經(jīng)營(yíng)管管理。經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況較好的的商鋪一一般處于于次級(jí)商商業(yè)圈，人人流量比比較大。經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況一般或或較差的的商鋪屬屬于外圍圍商業(yè)圈圈，人流流量較少少，甚至至比較偏偏僻。2、經(jīng)營(yíng)者者對(duì)其商商鋪?zhàn)饨鸾鸬目捶ǚ霸蛞蚋鶕?jù)對(duì)采訪訪資料的的統(tǒng)計(jì)，38%的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為其商鋪?zhàn)饨鹌?，原因大體如下： A.物物業(yè)所處處地段好好，街道道很繁華華，租金金壓力較較大 B.物物業(yè)所處處街道雖雖不繁華華，但卻卻是轉(zhuǎn)角

37、角處 C.經(jīng)經(jīng)營(yíng)者的的經(jīng)營(yíng)額額、生意意狀況一一般或較較差，因因此相對(duì)對(duì)性地認(rèn)認(rèn)為租金金偏高 D.經(jīng)經(jīng)營(yíng)者只只是根據(jù)據(jù)租金數(shù)數(shù)值便發(fā)發(fā)表租金金偏高的的看法也有32%的經(jīng)營(yíng)營(yíng)者認(rèn)為為其商鋪鋪?zhàn)饨疬m適中，原原因如下下： AA經(jīng)營(yíng)營(yíng)者認(rèn)為為，租金金值相對(duì)對(duì)店面所所處位置置來(lái)講，比比較匹配配 BB店面面租金是是該條街街或區(qū)域域的均價(jià)價(jià)或統(tǒng)一一價(jià) CC與經(jīng)經(jīng)營(yíng)額、生生意狀況況相比，租租金處于于合理水水平 DD與店店面新舊舊程度、設(shè)設(shè)施、臨臨街狀況況相比，經(jīng)經(jīng)營(yíng)者認(rèn)認(rèn)為其店店面租金金較合理理。經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為為其商鋪鋪?zhàn)饨鹌偷脑蛉缦孪拢?AA物業(yè)業(yè)所處地地段較偏偏 BB物業(yè)業(yè)陳舊，設(shè)設(shè)施不完完備，結(jié)結(jié)構(gòu)不

38、合合理，周周邊環(huán)境境差 CC經(jīng)營(yíng)營(yíng)者認(rèn)為為其店面面租金確確實(shí)低于于市場(chǎng)價(jià)價(jià) DD物業(yè)業(yè)系行政政單位或或親朋好好友，租租金比私私人店面面低3、經(jīng)營(yíng)者者對(duì)未來(lái)來(lái)商鋪?zhàn)庾饨鹱呦蛳虻念A(yù)期期根據(jù)調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)分析析，大約約有122%的經(jīng)經(jīng)營(yíng)者認(rèn)認(rèn)為他們們的商鋪鋪的租金金可能會(huì)會(huì)漲，這這些商鋪鋪大部分分位于核核心商業(yè)業(yè)圈，如如北街、直直街和時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)，并且且那里有有的商鋪鋪的租金金近兩年年都有不不小的漲漲幅，但但普遍反反映未來(lái)來(lái)即使有有漲也沒(méi)沒(méi)有很大大的上漲漲空間，因因?yàn)樽饨鸾饓毫σ岩呀?jīng)很大大，而經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模模和利潤(rùn)潤(rùn)卻無(wú)法法上升。約50%的的經(jīng)營(yíng)者者認(rèn)為租租金不會(huì)會(huì)漲，這這些商鋪鋪大都處處于外圍圍商業(yè)圈圈，

39、有的的甚至比比較偏，如如貿(mào)易廣廣場(chǎng)和商商貿(mào)城等等商業(yè)區(qū)區(qū)域。還有37%的經(jīng)營(yíng)營(yíng)者不能能確定租租金是否否會(huì)漲，對(duì)對(duì)未來(lái)的的變化持持觀望態(tài)態(tài)度，這這也說(shuō)明明他們對(duì)對(duì)市場(chǎng)的的把握性性不強(qiáng)，在在經(jīng)營(yíng)上上具有隨隨他性等等特點(diǎn)。4、經(jīng)營(yíng)者者對(duì)歐陽(yáng)陽(yáng)修廣場(chǎng)場(chǎng)花園商商業(yè)前景景及繁華華年限所所持態(tài)度度與期望望高達(dá)60%的受訪訪者不看看好歐陽(yáng)陽(yáng)修廣場(chǎng)場(chǎng)花園的的商業(yè)前前景，他他們普遍遍認(rèn)為地地段太偏偏，人流流量少，不不符合其其經(jīng)營(yíng)內(nèi)內(nèi)容所需需要求；也有部分經(jīng)經(jīng)營(yíng)者看看好歐陽(yáng)陽(yáng)修廣場(chǎng)場(chǎng)附近的的商業(yè)前前景，主主要因?yàn)闉槠浣?jīng)營(yíng)營(yíng)內(nèi)容對(duì)對(duì)位置、人人流要求求不高，對(duì)對(duì)歐陽(yáng)修修廣場(chǎng)附附近商鋪鋪的租金金比較滿滿意；還有部分人人認(rèn)

40、為歐歐陽(yáng)修廣廣場(chǎng)能否否繁華起起來(lái)要看看政府規(guī)規(guī)劃，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展，周邊邊住戶數(shù)數(shù)量。同時(shí)，據(jù)調(diào)調(diào)查，335%的的經(jīng)營(yíng)者者認(rèn)為歐歐陽(yáng)修廣廣場(chǎng)附近近繁華所所需年限限在5年年以內(nèi)，他他們普遍遍都反映映了該區(qū)區(qū)域建設(shè)設(shè)速度比比較快，而而且未來(lái)來(lái)多個(gè)行行政單位位都將搬搬往歐陽(yáng)陽(yáng)修廣場(chǎng)場(chǎng)附近。10%的受受訪者認(rèn)認(rèn)為本區(qū)區(qū)域繁華華所需年年限在55年以上上。28%的經(jīng)經(jīng)營(yíng)者表表現(xiàn)出不不確定的的態(tài)度，比比重較高高。該部部分經(jīng)營(yíng)營(yíng)者大部部分偏向向于保守守型，他他們對(duì)未未來(lái)的把把握度不不強(qiáng)，基基本上反反映的情情況是看看未來(lái)的的規(guī)劃和和發(fā)展情情況以及及其他商商家的走走向。12%的經(jīng)經(jīng)營(yíng)者直直截了當(dāng)當(dāng)?shù)胤从秤潮緟^(qū)域域不可

41、能能繁華起起來(lái)，比比重也頗頗高。他他們堅(jiān)信信，人流流決定一一切。歐歐陽(yáng)修廣廣場(chǎng)附近近的人流流非常有有限，生生意很難難做。5、經(jīng)營(yíng)者者對(duì)歐陽(yáng)陽(yáng)修廣場(chǎng)場(chǎng)花園商商鋪業(yè)態(tài)態(tài)定位的觀觀點(diǎn)經(jīng)過(guò)和被調(diào)調(diào)查者的的溝通與與交流，大大部分人人認(rèn)為歐歐陽(yáng)修廣廣場(chǎng)花園園目前還還比較偏偏，但規(guī)規(guī)劃好、環(huán)環(huán)境好，以以后這里里是縣城城的政治治、文化化中心，對(duì)對(duì)未來(lái)的的發(fā)展前前景還是是比較認(rèn)認(rèn)同。在縣政府的的規(guī)劃中中，歐陽(yáng)陽(yáng)修廣場(chǎng)場(chǎng)附近地地帶也是是縣城新新興的居居住區(qū)，有有較大消消費(fèi)群體體。所以以大部分分人認(rèn)為為歐陽(yáng)修修廣場(chǎng)花花園的商商業(yè)有一一定發(fā)展展前景。鑒于歐陽(yáng)修修廣場(chǎng)的的目前情情況，約約有600%的人人認(rèn)為歐歐陽(yáng)修廣廣

42、場(chǎng)花園園商鋪的的經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)最好好具有休休閑、娛娛樂(lè)、美美食、購(gòu)購(gòu)物等多多種商業(yè)業(yè)；有220%的的人認(rèn)為為可以經(jīng)經(jīng)營(yíng)批發(fā)發(fā)市場(chǎng)和和專業(yè)市市場(chǎng)，如如專業(yè)的的建材市市場(chǎng)、農(nóng)農(nóng)資市場(chǎng)場(chǎng)等；約約有200%的人人不清楚楚經(jīng)營(yíng)什什么好，對(duì)對(duì)區(qū)域的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)構(gòu)比較模模糊。6、對(duì)歐陽(yáng)陽(yáng)修廣場(chǎng)場(chǎng)花園商商鋪售價(jià)價(jià)期望值值及購(gòu)買買意向的的調(diào)查租售情況比例不買97%不買但租用用10%買3%高達(dá)97%的經(jīng)營(yíng)營(yíng)者對(duì)本本區(qū)域的的商鋪無(wú)無(wú)購(gòu)買意意向，據(jù)據(jù)深入調(diào)調(diào)查，大大部分經(jīng)經(jīng)營(yíng)者所所經(jīng)營(yíng)商商鋪均為為租用形形式，且且資金積積累有限限，無(wú)商商鋪投資資必要條條件。也也有很大大一部分分經(jīng)營(yíng)者者對(duì)歐陽(yáng)陽(yáng)修廣場(chǎng)場(chǎng)花園商商業(yè)的認(rèn)認(rèn)知

43、度低低以及認(rèn)認(rèn)為該區(qū)區(qū)域太偏偏僻，從從而直接接影響他他們的購(gòu)購(gòu)買意向向。在價(jià)格方面面，不同同的經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶也表表現(xiàn)出了了不同的的一面，總總體來(lái)說(shuō)說(shuō)，都認(rèn)認(rèn)為新城城區(qū)商鋪鋪價(jià)格要要比老城城區(qū)商鋪鋪價(jià)格低低一個(gè)檔檔次；但但在價(jià)格格差上有有一定區(qū)區(qū)別，老老城區(qū)的的經(jīng)營(yíng)戶戶認(rèn)為本本案較適適中的租租金價(jià)格格在100155元/月，底底層售價(jià)價(jià)在200002500元元/；新城區(qū)區(qū)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶認(rèn)為為本案的的租金在在6110元/月月，底層層售價(jià)在在20000元/左右右。7、購(gòu)買商商鋪時(shí)的的決策因因素在所有被訪訪商戶中中，最影影響商戶戶購(gòu)買的的因素是是人流量量大，周周邊居住住人口多多；第二二位的是是發(fā)展?jié)摑摿?、?guī)規(guī)劃

44、有特特色；有有政府支支持和開開發(fā)商信信譽(yù)好、實(shí)實(shí)力強(qiáng)則則列居購(gòu)購(gòu)買決策策因素的的第三位位。8、經(jīng)營(yíng)者者對(duì)自己己經(jīng)營(yíng)的的行業(yè)所所需商鋪鋪面積的的評(píng)價(jià) 經(jīng)過(guò)過(guò)調(diào)研分分析，經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)所需經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積積如下表表：面積范圍（）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比例40以下便利店、服服裝、文文體店等等38%401000摩托、建材材、美容容、專賣賣店等30%100以上上超市、商場(chǎng)場(chǎng)、灑店店17%看規(guī)模多種經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)15%綜 述述：從此次經(jīng)營(yíng)營(yíng)者調(diào)查查中，我我們可以以總結(jié)以以下幾點(diǎn)點(diǎn)：1、經(jīng)營(yíng)者者普遍認(rèn)認(rèn)為永豐豐縣城的的商鋪物物業(yè)已經(jīng)經(jīng)趨于飽飽和，且且增值潛潛力不大大，然而而近幾年年又有比比較多的的商鋪推推出，這這必然導(dǎo)導(dǎo)致商鋪鋪物業(yè)

45、供供大于求求，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈。2、大部分分經(jīng)營(yíng)戶戶反應(yīng)如如今商業(yè)業(yè)狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如九九十年代代，生意意難做，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，利潤(rùn)潤(rùn)少且有有逐年下下降的趨趨勢(shì)，不不理想的的經(jīng)營(yíng)狀狀況使得得商家難難以擴(kuò)大大經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)模。整整個(gè)永豐豐縣城的的商業(yè)市市場(chǎng)處于于一種相相對(duì)緩慢慢的發(fā)展展之中。3、永豐專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展出現(xiàn)畸畸變，最最典型的的例子就就是貿(mào)易易廣場(chǎng)。目目前，永永豐縣政政府使用用行政手手段，強(qiáng)強(qiáng)迫建材材、摩托托、農(nóng)機(jī)機(jī)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶到貿(mào)貿(mào)易廣場(chǎng)場(chǎng)去經(jīng)營(yíng)營(yíng)，昂貴貴的租金金和慘淡淡的經(jīng)營(yíng)營(yíng)使經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶產(chǎn)生生強(qiáng)烈的的不滿情情緒甚至至發(fā)生抵抵抗行為為。雖然然維持較較高的出出租率，但但是據(jù)反反映，到到目前為為止，貿(mào)貿(mào)易

46、廣場(chǎng)場(chǎng)的實(shí)際際銷售比比例僅為為1/33左右，銷銷售情況況非常不不理想。基基于此類類情況，永永豐縣經(jīng)經(jīng)營(yíng)者及及投資者者對(duì)專業(yè)業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)生一種種莫名的的抵制情情緒，這這對(duì)未來(lái)來(lái)專業(yè)市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展形成成極其不不利的阻阻礙因素素。4、受訪者者普遍反反應(yīng)歐陽(yáng)陽(yáng)修廣場(chǎng)場(chǎng)花園太太偏，人人流量少少，缺乏乏相應(yīng)的的公共服服務(wù)配套套設(shè)施，近期內(nèi)不適宜做對(duì)人流量要求較高的商業(yè)，近幾年內(nèi)還不能繁榮起來(lái)；但受訪者又認(rèn)為歐陽(yáng)修廣場(chǎng)花園附近公共環(huán)境好，又是將來(lái)縣城的行政中心和文化中心，隨著歐陽(yáng)修大道兩邊住戶的增多，歐陽(yáng)修廣場(chǎng)花園商業(yè)狀況肯定會(huì)向好的方向偏轉(zhuǎn)；至于要繁華起來(lái)，還要看縣城的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這要經(jīng)歷相對(duì)漫長(zhǎng)一些

47、的過(guò)程。第二部分 項(xiàng)目分分析前面我們對(duì)對(duì)永豐縣縣商業(yè)作作了全面面的調(diào)研研分析，現(xiàn)現(xiàn)在我們們進(jìn)行SSWTOO分析，以以便在項(xiàng)項(xiàng)目推廣廣中充分分發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢(shì)，改改善劣勢(shì)勢(shì)，利用用機(jī)會(huì)，回回避威脅脅：一、優(yōu)勢(shì)與與機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)1歐陽(yáng)修修商業(yè)街街商鋪面面積適中中，總價(jià)價(jià)不高，能能吸納較較多的中中端投資資客；2整體規(guī)規(guī)模大，利利于多業(yè)業(yè)態(tài)共存存共榮；3住宅的的順利銷銷售，為為商鋪銷銷售營(yíng)銷銷奠定了了良好的的資金基基礎(chǔ)；4商業(yè)步步行街規(guī)規(guī)劃，新新型商業(yè)業(yè)形態(tài)，符符合商業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢(shì)；5政府支支持，新新城區(qū)建建設(shè)如火火如荼，區(qū)區(qū)域活動(dòng)動(dòng)人群不不斷增加加；6依托歐歐陽(yáng)修廣廣場(chǎng)等各各大主要要生活區(qū)區(qū)及行政政辦公區(qū)區(qū)，前

48、景景依然光明明；7順應(yīng)當(dāng)當(dāng)?shù)厝巳喝合M(fèi)習(xí)習(xí)慣。二、劣勢(shì)及及威脅點(diǎn)點(diǎn)1項(xiàng)目用用地不完完整，步步行街太太短，無(wú)無(wú)法形成成大氣候，商商業(yè)規(guī)劃劃上也有有較大難難度；2區(qū)域在在很長(zhǎng)時(shí)時(shí)期內(nèi)依依然不成成熟，人人氣不旺旺；3缺乏良良好的商商業(yè)環(huán)境境，尤其其是內(nèi)街街與商貿(mào)貿(mào)城直連連，更是是大大影影響了其其商業(yè)形形象；4永豐商商業(yè)體量量過(guò)大，供供求嚴(yán)重重失衡。第三部分 項(xiàng)目定定位依據(jù)我方對(duì)對(duì)歐陽(yáng)修修商業(yè)街街項(xiàng)目專專項(xiàng)調(diào)研研分析的的結(jié)論，我我們對(duì)歐歐陽(yáng)修商商業(yè)街的的的操作作提出初初步思路路，并強(qiáng)強(qiáng)化了定定位的重重要性。一、產(chǎn)品部部分1產(chǎn)品的的整體定定位（1）整體體定位：大型綜合特特色商業(yè)業(yè)街區(qū)，百百姓創(chuàng)業(yè)業(yè)首選致

49、致富平臺(tái)臺(tái)（2）定位位依據(jù)A商業(yè)環(huán)環(huán)境問(wèn)題題歐陽(yáng)修商業(yè)業(yè)街地處處新城區(qū)區(qū)，但隨隨著城市市經(jīng)濟(jì)格格局的改改變和政政府相關(guān)關(guān)部門的的逐步搬遷遷，歐陽(yáng)陽(yáng)修商業(yè)業(yè)街區(qū)未未來(lái)勢(shì)必必形成以以廣場(chǎng)和和學(xué)校為為中軸的的輻射經(jīng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)態(tài)，并將將形成以以本土常常規(guī)商業(yè)業(yè)為主的的商業(yè)格格局。隨著區(qū)區(qū)域的整整體發(fā)展展，周邊邊也勢(shì)必必會(huì)形成成多種業(yè)業(yè)態(tài)的商商業(yè)及居居住格局局。宏觀觀的商業(yè)業(yè)環(huán)境及及本身商商業(yè)規(guī)模模決定了了歐陽(yáng)修修商業(yè)街街市場(chǎng)整整合的必必然走勢(shì)勢(shì)，奠定定其商業(yè)業(yè)地位。B特色方方是出路路歐陽(yáng)修廣場(chǎng)場(chǎng)周邊商商業(yè)環(huán)境境并不容容樂(lè)觀，北北面因?yàn)闉閷W(xué)校的的因素，城城市范圍圍無(wú)法向向北擴(kuò)張張；西面面，由于于花園村村的

50、因素素，更淡淡化了未未來(lái)的城城市中心心感?？煽梢钥吹降?，未來(lái)來(lái)該區(qū)域域的主要要人流將將集中在在廣場(chǎng)及及歐陽(yáng)修修大道，而而廣場(chǎng)西西路及項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)街街的外部部人流十十分有限限。如何何將更多多的人流流引向本本商業(yè)街街區(qū)是定定位的關(guān)關(guān)鍵。普普通的常常規(guī)的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)無(wú)法吸吸納外部部人流，因因?yàn)檫@種種商業(yè)規(guī)規(guī)模有限限且隨處處可見，區(qū)域外外消費(fèi)者者不會(huì)過(guò)過(guò)來(lái)消費(fèi)費(fèi)，商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)戶戶又怎么么會(huì)過(guò)來(lái)來(lái)。所以以要打造造特色的的，別具具風(fēng)情的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，永永豐別的的地方?jīng)]沒(méi)有，只只有歐陽(yáng)陽(yáng)修商業(yè)業(yè)街區(qū)有有，從而而匯聚更更多的人人流，更更多的財(cái)財(cái)氣。C歐陽(yáng)修修商業(yè)街街在市場(chǎng)場(chǎng)銷售及及招商中中面臨的的問(wèn)題隨著歐陽(yáng)修修廣

51、場(chǎng)花花園的整整體推進(jìn)進(jìn)，在住住宅和歐歐陽(yáng)修商商業(yè)街局局部建成成后，其其商業(yè)氛氛圍將有有較大的的提高，由由于商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)量及及資金實(shí)實(shí)力相對(duì)對(duì)有限，且且對(duì)價(jià)格格的敏感感度較高高，僅僅僅依靠本本地人群群將很難難完成招招商工作作，因此此從市場(chǎng)場(chǎng)角度考考慮必須須考慮對(duì)對(duì)外宣傳傳。并盡盡快完成成整個(gè)商商業(yè)街經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)的劃分分和定位位，出租租與出售售并舉，做做活市場(chǎng)場(chǎng)，擴(kuò)大大商業(yè)街街的影響響力，為為后期的的項(xiàng)目銷銷售建立立良好口口碑。D歐陽(yáng)修修商業(yè)街街建設(shè)成成本由于歐陽(yáng)修修商業(yè)街街整體定定位較高高，全部部為以底底商，不不同于以以往的普普通集貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)具具有較低低的成本本優(yōu)勢(shì)，開開發(fā)建造造成本及及利潤(rùn)要

52、要求都具具有很強(qiáng)強(qiáng)的剛性性，在這這種情況況下，提提高整體體市場(chǎng)的的檔次，吸吸引商戶戶大量進(jìn)進(jìn)駐與提提高商鋪鋪銷售價(jià)價(jià)格成為為相互制制約的因因素，找找到或發(fā)發(fā)現(xiàn)兩者者利益平平衡點(diǎn)是是項(xiàng)目贏贏利的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)。E差異化化營(yíng)銷所所需具備備的硬件件條件為形成歐陽(yáng)陽(yáng)修商業(yè)業(yè)街的差差異性業(yè)業(yè)態(tài)，我我們必須須使市場(chǎng)場(chǎng)形成特特色，科科學(xué)整合合是形成成特色的的必要手手段，地地域商業(yè)業(yè)文化的的融合是是城市文文化濃縮縮的最佳佳體現(xiàn)，如如何打造造出一個(gè)個(gè)極具復(fù)復(fù)合特色色并符合合永豐實(shí)實(shí)際民情情的大型型綜合商商業(yè)街區(qū)區(qū)是項(xiàng)目目成功的的根本條條件。（3）定位位目標(biāo)A吸引目目標(biāo)客戶戶群以特色市場(chǎng)場(chǎng)為炒作作點(diǎn)，借借政府支支持進(jìn)行

53、行炒作，將將歐陽(yáng)修修商業(yè)街街包裝為為永豐地地區(qū)文化化的縮影影“永永豐之窗窗”，根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)氐牡奈幕靥攸c(diǎn)和節(jié)節(jié)事活動(dòng)動(dòng)的安排排，可以以設(shè)計(jì)讓讓永豐城城區(qū)的居居民有參參與性的的活動(dòng)，是是做旺人人場(chǎng)的一一個(gè)很重重要的因因素。以以文化、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、自自然旅游游（如：文化節(jié)節(jié)、市民民晚會(huì)等等）為吸吸引本地地消費(fèi)人人群及外外來(lái)旅游游者，積積極開展展各項(xiàng)公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)，文化化搭臺(tái)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)唱戲戲，集攏攏人氣，帶帶動(dòng)商業(yè)業(yè)街的經(jīng)經(jīng)濟(jì)。B延長(zhǎng)消消費(fèi)者停停留時(shí)間間目標(biāo)商業(yè)區(qū)的商商氣是否否興旺除除依靠人人流量外外，還得得靠消費(fèi)費(fèi)者長(zhǎng)時(shí)時(shí)間停留留來(lái)營(yíng)造造，當(dāng)?shù)氐匚幕谌诤系目s縮影可吸吸引大量量客戶在在此邊購(gòu)購(gòu)物，邊邊休閑，從

54、從而延長(zhǎng)長(zhǎng)停留時(shí)時(shí)間，讓讓永豐老老百姓真真正在歐歐陽(yáng)修商商業(yè)街愿愿逛、愛(ài)愛(ài)逛、值值得一逛逛。C提高顧顧客消費(fèi)費(fèi)水平目目標(biāo)特色市場(chǎng)對(duì)對(duì)高收入入顧客及及旅游客客戶有極極強(qiáng)的吸吸引力，并并因此帶帶動(dòng)了市市場(chǎng)的消消費(fèi)水平平。以特特色街為為基礎(chǔ)，其其他相關(guān)關(guān)的生活活資料及及農(nóng)業(yè)物物資等業(yè)業(yè)態(tài)為輔，逐步步提高市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)品種和和檔次，建建立和完完善永豐豐物流市市場(chǎng)，成成為具有有一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)輻射射影響力力的區(qū)域域經(jīng)濟(jì)中中心。D促銷目目標(biāo)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)濟(jì)作物融融合的商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)可有效效擴(kuò)大目目標(biāo)客戶戶群，并并可依托托市場(chǎng)特特色，實(shí)實(shí)施差異異化營(yíng)銷銷，達(dá)到到促銷的的目標(biāo)。并并有利于于永豐特特有的經(jīng)經(jīng)濟(jì)作物物的發(fā)展展，

55、形成成具有一一定規(guī)模模的產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)，推推動(dòng)當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟(jì)的的健康發(fā)發(fā)展，為為歐陽(yáng)修修商業(yè)街街營(yíng)建堅(jiān)堅(jiān)固的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)，從而而本項(xiàng)目目和當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟(jì)互互為促進(jìn)進(jìn)，項(xiàng)目目成功運(yùn)運(yùn)作就必必有保證證。2產(chǎn)品風(fēng)風(fēng)格定位位（1）產(chǎn)品品風(fēng)格定定位地方性特色色，招牌牌店經(jīng)營(yíng)營(yíng)（2）定位位依據(jù)A特色化化經(jīng)營(yíng)的的必要性性項(xiàng)目建筑設(shè)設(shè)計(jì)雖無(wú)無(wú)任何地地方性建建筑的元元素（事事實(shí)上也也是一種種缺失），但但卻可以以依托歐歐陽(yáng)修本本土品牌牌效應(yīng)，提提煉地方方性特色色，從而而有效地地與永豐豐經(jīng)營(yíng)者者與消費(fèi)費(fèi)者拉近近距離：歐陽(yáng)修修商業(yè)街街是本土土的，是是永豐的的，是我我們的。B休閑消消費(fèi)的必必要性歐陽(yáng)修商業(yè)業(yè)街相對(duì)對(duì)主城區(qū)區(qū)較偏，如

56、如何吸引引人群前前來(lái)購(gòu)物物？地方方特色成成為主要要吸引點(diǎn)點(diǎn)，借地地方特色色經(jīng)濟(jì)凸凸顯本土土文化特特點(diǎn)，倡倡導(dǎo)日常常休閑及及旅游消消費(fèi)，改改善商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)環(huán)境。C招牌店店經(jīng)營(yíng)的的必要性性。特色經(jīng)營(yíng)的的最佳體體現(xiàn)就是是招牌店店形式獨(dú)門門獨(dú)戶，各各具風(fēng)格格；同時(shí)時(shí)獨(dú)門獨(dú)獨(dú)戶的經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式式比較適適合永豐豐商戶的的投資及及經(jīng)商心心理，便便于銷售售和租賃賃。3商業(yè)符符號(hào)定位位A總目標(biāo)標(biāo)涌金旺鋪，創(chuàng)創(chuàng)業(yè)基地地B傳播符符號(hào)集購(gòu)物、觀觀光、餐餐飲、娛娛樂(lè)、健健康、旅旅游于一一體的商商業(yè)街區(qū)區(qū)永豐之窗歐陽(yáng)陽(yáng)修商業(yè)業(yè)步行街街整合經(jīng)營(yíng)的的地方特特色商業(yè)業(yè)街廣場(chǎng)商圈 黃金金要道二、產(chǎn)品功功能部分分1商業(yè)人人流（1）商業(yè)

57、業(yè)街布局局以市民民休閑消消費(fèi)為理理念，提提供一站站式購(gòu)物物環(huán)境，商商品種類類多元化化，極大大方便老老百姓的的生活需需求，建建立優(yōu)良良的消費(fèi)費(fèi)環(huán)境。 （2）在各各個(gè)消費(fèi)費(fèi)區(qū)域里里，以店店面的專專業(yè)特色色和各個(gè)個(gè)專業(yè)市市場(chǎng)劃分分，建立立特色鮮鮮明的消消費(fèi)環(huán)境境，服務(wù)務(wù)顧客不不同需求求，真正正做到走走百家不不如到一一家。2商業(yè)物物流（1）停車車位歐陽(yáng)修商業(yè)業(yè)街沒(méi)有有規(guī)劃停停車場(chǎng)，無(wú)無(wú)法解決決機(jī)動(dòng)車車停泊問(wèn)問(wèn)題，更更沒(méi)有考考慮建設(shè)設(shè)自行車車及摩托托車專屬屬停車區(qū)區(qū)，在今今后的規(guī)規(guī)劃當(dāng)中中應(yīng)想辦辦法充分分解決停停車問(wèn)題題。（2）交通通考慮到永豐豐縣現(xiàn)有有的商業(yè)業(yè)水平和和項(xiàng)目整整體規(guī)劃劃，歐陽(yáng)陽(yáng)修商業(yè)業(yè)街

58、內(nèi)街街實(shí)行全全封閉步步行街管管理不具具備條件件，建議議進(jìn)行半半封閉管管理，即即出租車車及送貨貨車可入入內(nèi)，其其它車輛輛禁止駛駛?cè)?，以以提供良良好的交交通及?gòu)購(gòu)物環(huán)境境。待商商業(yè)成熟熟后，逐逐步實(shí)行行全封閉閉式步行行街。三、建筑內(nèi)內(nèi)部空間間的組織織1如何適適應(yīng)商業(yè)業(yè)形態(tài)需需求從永豐縣未未來(lái)商業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢(shì)而言言，商業(yè)業(yè)步行街街具有良良好的發(fā)發(fā)展前景景，我們們對(duì)歐陽(yáng)陽(yáng)修商業(yè)業(yè)街的前前景具有有信心。其次，從永永豐縣商商戶獨(dú)門門獨(dú)戶的的經(jīng)營(yíng)思思想而言言，商業(yè)業(yè)街的招招牌店滿滿足了市市場(chǎng)需求求，并輔輔以各專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)，且更更容易形形成地方方商業(yè)特特色及文文化特色色，具備備了長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摑摿Α?如何適適應(yīng)

59、第一一主力店店在商業(yè)街的的規(guī)劃中中，我們們必須考考慮如何何適應(yīng)第第一主力力店或大大賣場(chǎng)，形形成主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，我我們的主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)主要集集中于特特色風(fēng)情情商業(yè)、生生活資料料、農(nóng)貿(mào)貿(mào)農(nóng)資、家家電超市市、摩托托批發(fā)專專賣、建建材批發(fā)發(fā)專賣等等，兼顧顧其他小小宗經(jīng)營(yíng)營(yíng)，商業(yè)業(yè)步行街街及廣場(chǎng)場(chǎng)沿街鋪鋪面極好好的解決決了第一一主力店店的經(jīng)營(yíng)營(yíng)問(wèn)題，形形成了對(duì)對(duì)目標(biāo)客客戶極強(qiáng)強(qiáng)的感召召力。3如何適適應(yīng)不同同經(jīng)營(yíng)面面積商戶戶的需求求針對(duì)商戶對(duì)對(duì)面積需需求的差差異性和和經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)，我我方建議議除對(duì)大大面積用用戶向各各分散商商業(yè)街的的中間商商鋪引導(dǎo)導(dǎo)的同時(shí)時(shí)，還應(yīng)應(yīng)考慮建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)上中間間隔墻的的拆除問(wèn)問(wèn)題，

60、 以適應(yīng)應(yīng)大商戶戶對(duì)面積積的不同同要求，直直接帶動(dòng)動(dòng)各區(qū)域域商業(yè)街街的人氣氣。4如何形形成街區(qū)區(qū)間的人人流除以中心廣廣場(chǎng)、專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)形成的的環(huán)形人人流外，還還應(yīng)考慮慮街區(qū)間間的人流流，為解解決街區(qū)區(qū)間的人人流問(wèn)題題，建議議將整個(gè)個(gè)商業(yè)街街按街區(qū)區(qū)不同規(guī)規(guī)劃成不不同特色色的專業(yè)業(yè)市場(chǎng)，并并依據(jù)先先購(gòu)物，后后餐飲娛娛樂(lè)的消消費(fèi)習(xí)慣慣形成消消費(fèi)路線線，促進(jìn)進(jìn)顧客游游玩所有有街區(qū)，形形成街區(qū)區(qū)間的人人流。四、建筑環(huán)環(huán)境定位位1 雕塑塑、小品品雕塑建議從從設(shè)計(jì)理理念上突突出永豐豐之窗，濃濃縮永豐豐歷史及及本土文文化，并并形成亮亮點(diǎn)，突突出經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境的的理想格格局，印印證永豐豐及周邊邊地區(qū)最最具特色色和