顧客敏感點和產品標準要點管理制度

1、 沿海集團 作業(yè)規(guī)則 投資策劃板塊名稱編號IR編制/修改審核審批頁碼第22頁 共22頁版本顧客敏感點及產品標準要點管理制度目的為規(guī)范集團團各地區(qū)區(qū)公司項項目定位位及策劃劃階段的的操作，加加強對 “顧客敏敏感點和和產品標標準要點點”這一重重要節(jié)點點的監(jiān)控控，以達達到作業(yè)業(yè)程序的的系統(tǒng)性性和科學學性、提提高產品品性價比比和建立立完整的的項目價價值體系系，特編編制此辦辦法；本本管理辦辦法適用用于項目目的策劃劃及概念念性方案案設計階階段；范圍適用于集團團公司全全資擁有有、控股股或相對對控股的的房地產產公司。職責集團投資與與策劃部部負責本本制度的的制訂、修修改、指指導和監(jiān)監(jiān)督；集團公司全全資擁有有、控股

2、股或相對對控股的的房地產產公司項項目策劃劃總監(jiān)負負責執(zhí)行行本制度度；本制度解釋釋權歸集集團投資資與策劃劃部。目的為規(guī)范集團團各地區(qū)區(qū)公司項項目定位位及策劃劃階段的的操作，加加強對 “顧客敏敏感點和和產品標標準要點點”這一重重要節(jié)點點的監(jiān)控控，以達達到作業(yè)業(yè)程序的的系統(tǒng)性性和科學學性、提提高產品品性價比比和建立立完整的的項目價價值體系系，特編編制此辦辦法；本本管理辦辦法適用用于項目目的策劃劃及概念念性方案案設計階階段；定義顧客敏感點點是能引引起顧客客購買興興趣，是是顧客具具體需求求在產品品中的體體現，相相對投入入有較大大的產出出效益，因因此設計計者對顧顧客敏感感點項目目應重點點考慮，綜綜合平衡衡

3、總成本本時優(yōu)先先保證敏敏感點工工程項目目。顧客客敏感點點項目受受目標顧顧客群的的需求影影響，也也受產品品檔次定定位影響響，同時時也受項項目競爭爭策略的的影響。因因此每個個項目策策劃過程程中分階階段確定定產品的的顧客敏敏感點。分類：顧客敏感點點分為顧顧客敏感感項目和和顧客重重視項目目（在項項目策劃劃階段確確定），以以及實施施措施和和質量標標準（策策劃團隊隊離開前前確定敏敏感點項項目工藝藝工序，作作為行銷銷總監(jiān)工工作標準準）；附件表格規(guī)規(guī)定了顧顧客敏感感點項目目分類和和分解項項目，并并給出一一般的敏敏感點等等級：顧客敏感項項目，為為必須執(zhí)執(zhí)行項目目顧客重視項項目，具具體項目目中可作作為顧客客敏感點

4、點項目備選項目策劃實施說說明每個項目都都應確定定顧客敏敏感點項項目，最最終指導導建筑設設計和施施工。顧顧客敏感感點工程程標準應應恰當反反映競爭爭策略，產產品定位位和目標標顧客需需求，同同時要反反映產品品策劃的的核心價價值體系系；策劃團隊在在項目策策劃階段段確定顧顧客敏感感點類別別其中有四項項為顧客客敏感點點項目，六六項為顧顧客重視視項目，共共十點顧顧客敏感感點。顧顧客敏感感點確定定從下表表中的中中類中選選定，并并可根據據具體項項目增加加新的項項目，填填寫顧顧客敏感感點及產產品標準準要點表表中相應應攔目；顧客敏感感點及標標準要點點完成成稿會同同實施施方案設設計任務務書一一起交給給設計院院指導概概

5、念性方方案后的的各專業(yè)業(yè)后續(xù)設設計工作作。實施施方案或或初步設設計完成成后，應應確定顧顧客敏感感點的工工藝工序序以及材材料標準準，作為為行銷監(jiān)監(jiān)理工作作指引，作作為施工工圖設計計過程以以及建造造過程的的工作指指南；顧客敏感點點措施和和設計標標準是沿沿海產品品設計要要求，一一般高于于國家設設計規(guī)范范，設計計中除此此之外設設計內容容還必須須滿足有有關建筑筑勘察設設計規(guī)范范。確定及審核核程序顧客敏感點點和產品品標準，本本項由集集團投資資與策劃劃審核，不不同部門門有重大大分歧時時，由分分管投資資與策劃劃的執(zhí)行行總裁決決策：由項目策劃劃團隊牽牽頭編制制； 在完成項目目市場定定位后，策策劃團隊隊應結合合項

6、目策策劃報告告編制顧顧客敏感感點清單單，確定定本項目目的顧客客敏感點點項目，應應完成表表格中的的大類和和中類部部分；在項目論證證會結束束后，結結合項目目產品定定位和概概念性方方案設計計任務書書的編寫寫，應填填寫完成成小類內內容；在完成概念念性方案案招標后后，結合合中標方方案，策策劃團隊隊應組織織編寫產產品標準準要點，作作為概念念性方案案修改和和后續(xù)階階段設計計的指導導原則；產品標準手手冊，本本項由執(zhí)執(zhí)行總裁裁審批（關關注片區(qū)區(qū)）在實施方案案完成后后，項目目策劃團團隊應依依此編制制完整的的產品標標準手冊冊，用以以指導初初步及施施工圖設設計，各各項專項項設計；產品標準手手冊，為為編制交交樓及驗驗收

7、標準準的依據據。顧客敏感點點及產品品標準要要點清單單顧客敏感點點項目所涉及的硬硬件設施施產品標準要要點（應應填寫具具體的材材料及標標準）工藝工序要要點大類中類等級小 類等級環(huán)境設計和景觀節(jié)點社區(qū)外部環(huán)環(huán)境、景景觀綜合合形象A入口大門(含門衛(wèi)衛(wèi)崗亭) A與場地和景景觀設計計取得協協調，采采用當地地材料和和傳統(tǒng)工工藝。圍墻（圍欄欄）考慮與地面面材料和和圖案關關系，順順應地勢勢和結合合植物的的外形外部綠地、外外部開放放空間、商商業(yè)設施施及其他他構筑物物.A注重景觀氣氣勢和對對行人的的引導作作用。小區(qū)外圍燈燈光設計計A公共區(qū)域環(huán)環(huán)境部品品類別B例如：休閑閑座椅、太太陽傘、垃垃圾筒、指指示牌等等小區(qū)外圍

8、建建筑天際際線B色彩和形式式富于變變化，成成本許可可情況下下宜采用用坡屋頂頂形式2)社區(qū)級級戶外公公共空間間B公共活動場場所A考慮公共活活動場地地、綠化化、景觀觀水體、游游泳池地地面鋪砌砌與建筑筑群、道道路交通通系統(tǒng)的的綜合關關系，以以營造溫溫馨的環(huán)環(huán)境氛圍圍。公共共活動場場地設置置以居民民年齡結結構為基基礎，可可設為幼幼兒兒童童游戲場場地，青青少年和和老年活活動場地地。綠化、景觀觀水體B綠化植物考考慮生態(tài)態(tài)、景觀觀和使用用三方面面因素。水水體可分分為水池池、流水水、瀑布布和噴泉泉，根據據設計意意圖和地地形采用用，注意意水體深深度和水水體邊緣緣處理，以以及水體體清潔。地面鋪裝B滿足使用要要求（

9、感感覺和觸觸覺）和和景觀要要求（視視覺），考考慮舒適適、自然然、協調調而對鋪鋪裝在材材料、色色彩、組組合三方方面做出出設計。3)商業(yè)步步行街或或商業(yè)廣廣場B地面鋪裝B會所、公建建服務設設施，步步行街，建建筑小品品等的綜綜合表達達以營造造良好的的環(huán)境氛氛圍。安安排在居居住區(qū)主主要景觀觀位置上上，如居居住區(qū)出出入口，居居住區(qū)中中心，居居住區(qū)景景觀軸線線或制高高點上。街道立面B環(huán)境小品B4)示范區(qū)區(qū)、樣板板房A設計圖紙確確定A景觀的中心心，設施施的中心心。功能能相對完完整，住住宅群體體景觀、公公建群體體景觀、綠綠地景觀觀、道路路景觀綜綜合體現現。5)環(huán)境其其他設施施B邊緣：不同同性質地地坪交接接處，

10、B軟硬質地面面、水體體與硬地地、車道道與人行行道、地地面和墻墻體交界界處，需需特別重重視，并并提出詳詳圖護坡、踏步步、坡道道、樹穴穴B注重形式、材材料、色色彩組合合，設計計中提供供詳圖。圍欄 地面面鋪裝B鋪裝滿足使使用要求求（感覺覺和觸覺覺）和景景觀要求求（視覺覺），圍圍欄考慮慮與地面面材料和和圖案關關系，順順應地勢勢和結合合植物的的外形，設設計中提提供詳圖圖環(huán)境小品B分為街道小小品和綠綠化小品品特定功能性性設施：座椅、護護柱、種種植容器器、垃圾圾箱，景景觀性小小品：雕雕塑、水水池、噴噴泉、構構架等。位置、尺度度和藝術術性是環(huán)環(huán)境小品品成敗關關鍵。戶外場地體育設施C健身場地、游游泳池B宜結合園

11、林林景觀設設計，同同時兼做做景觀水水體。競技體育場場地C有噪聲的體體育場所所宜集中中布置，并并結合園園林景觀觀設計，散散布于環(huán)環(huán)境綠化化中。無無噪聲的的設施可可作為園園林景觀觀開放空空間設置置。休閑體育場場地C項目的選擇擇考慮能能作為園園林景觀觀開放空空間。項目選擇貼貼近居民民的生活活形態(tài)。組團內部活活動設施施B老年人活動動場A1.老年人人健身、休休閑與交交流等多多樣化活活動。2.考慮作作為青少少年或家家庭活動動空間。3.位置結結合居住住區(qū)各種種形式綠綠地設置置。兒童活動場場A1.接近住住戶和住住宅單元元，便于于家長監(jiān)監(jiān)護。2.空間相相對圍合合，可設設在居住住組團內內。3.考慮家家長陪伴伴和監(jiān)

12、護護的休息息設施。4.1000-1550戶設設一處，服服務半徑徑小于1100米米。組團6合11A門禁/組團團會客/自動販販賣機（小小店）/集中信信報牛奶奶箱/保保潔及公公共衛(wèi)生生設施/娛樂、活活動室其他設施C綜合場所C1.組團居居民都適適用的綜綜合性集集會廣場場。2.位置接接近小區(qū)區(qū)交通干干道。3.廣場空空間需適適當分割割，地面面鋪砌圖圖案豐富富。廣場場布置尺尺度適宜宜的景觀觀小品。主題活動場場C根據具體項項目主題題概念確確定公共服務設設施商業(yè)服務A會所A1.以會所所建設為為項目賣賣點之一一，與中中心公共共綠地形成項目樣樣板區(qū)2.會所設設在小區(qū)區(qū)中心，景景觀最好好的位置置。菜市場、超超級市場場

13、B1.位置考考慮對外外開放的的可能，便便于該地地區(qū)居民民的利用用。2.不能破破壞周圍圍的居住住環(huán)境如如灰塵、陰陰影、噪噪聲、異異味等影影響。服務B金融郵電C一般設在中中心地區(qū)區(qū)，布置置時要考考慮到生生活流線線。中餐廳、西西餐廳C考慮到污染染，中餐餐廳慎重重設置。教育B幼兒園、小小學、普普通中學學B1.保證學學生上學學途中安安全。2.考慮學學校對外外開放，便便于該地地區(qū)居民民的利用用。3.不能破破壞周圍圍的居住住環(huán)境如如灰塵、陰陰影、噪噪聲。4.設計要要注意營營造良好好的整體體環(huán)境。行政管理C物業(yè)管理、居居委會、派派出所C按項目需要要和主管管部門要要求設置置。醫(yī)療衛(wèi)生C社區(qū)康服中中心、門門診所C

14、容易接近的的位置。注注意噪聲聲和私密密性。住宅組團戶外活動環(huán)環(huán)境B建筑組團庭庭院綠化化。兒童活動場場B為居民提供供良好的的戶外活活動環(huán)境境。應考考慮以下下因素：1.形成良良好而富富有主題題特征的的景觀2.構筑適適宜在其其中進行行各類戶戶外生活活活動的的空間環(huán)環(huán)境。3.以及住住宅間活活動的安安全和心心理要求求。4.組團形形式有利利于形成成完整物物業(yè)管理理模式，保保證物業(yè)業(yè)管理便便利、經經濟。5.空間組組合形式式，建筑筑底層空空間布局局，組團團機動車車停車模模式。規(guī)規(guī)劃建筑筑群體間間園林景景觀和居居民活動動內容，以以及組團團與周邊邊交通組組織。形成完整物物業(yè)管理理模式B組團門禁/門衛(wèi)系系統(tǒng)B組團機

15、動車車停車模模式B首層停車位位置B道路系統(tǒng)交通組織采采用人車車分行的的原則B專門的步行行道路系系統(tǒng)。A1.根據需需要確定定交通組組織采用用人車合合行或分分行的原原則，2.道路順順而不穿穿，方便便尋訪及及識別。3.路網結結構合理理，考慮慮機動車車道路分分級，同同時要考考慮專門門的步行行道路系系統(tǒng)。4.道路系系統(tǒng)設計計要注重重道路通通達性，道道路景觀觀和對住住宅區(qū)環(huán)環(huán)境影響響，以及及營造良良好街道道生活氛氛圍。分級的機動動車道路路系統(tǒng)B生活休閑道道路A停車模式B街道停車B1.車輛停停放與園園林庭院院計、組組團設計計相配合合。2.合理確確定停車車步行距距離。按按集中停停車規(guī)模模確定停停車服務務半徑。

16、商商服中心心考慮集集中停車車。3.非居民民停車宜宜集中，居居民停車車可分散散。4.減少居居住區(qū)內內汽車通通行量，減減少空氣氣和噪聲聲污染。地下停車庫庫B集中停車場場B多層停車庫庫C政設中水系統(tǒng)C中水管網C前期投入大大，運營營時可節(jié)節(jié)約用水水，生態(tài)態(tài)性節(jié)能能型居住住區(qū)可考考慮采用用污水處理系系統(tǒng)或與與稅收集集系統(tǒng)。C直飲水系統(tǒng)統(tǒng)（分質供水水）C凈水管網C前期投入大大，運營營時成本本相對較較低，較較高標準準居住區(qū)區(qū)可考慮慮采用凈水處理系系統(tǒng)C小區(qū)智能化化安全防范系系統(tǒng)B出入口管理理及周界界防越報報警A設置可視對對講與門門控系統(tǒng)統(tǒng)。對講與防盜盜門控制制系統(tǒng)A設置出入口口及周邊邊安防報報警和電電視監(jiān)控

17、控系統(tǒng)。設設置電子子巡更系系統(tǒng)。住戶報警B包括紅外監(jiān)監(jiān)視，自自動布防防，自動動報警，緊緊急報警警等功能能。尋更管理A設置供電、公公共照明明、供水水、消防防、車庫庫等公共共衛(wèi)生設設施的電電視監(jiān)控控系統(tǒng)信息管理系系統(tǒng)B遠傳抄收與與管理B一般中心城城市為基基本配置置，做到到水、電電、燃氣氣三表戶戶外計量量車輛出入停停放管理理B基本配置，作作為客戶戶資源，可可與布線線服務商商分享利利益。緊急廣播與與背景音音樂A背景音樂設設置應與與景觀效效果配合合。信息網絡系系統(tǒng)B電話閉路電電視B起居室、主主臥室、書書房、衛(wèi)衛(wèi)生間設設電話接接口，起起居室、主主臥室、書書房、設設有線電電視接口口高速寬頻數數據網A起居室、

18、書書房、設設寬頻接接口寬帶光纖接接入網B接入小區(qū)產品顧客敏敏感點項項目及質質量標準準-建筑筑單體顧客敏感點點項目所涉及的硬硬件設施施產品標準要要點（應應填寫具具體的材材料及標標準）工藝工序要要點大類中類等級小 類等級公共部分住宅入口B入口A住宅入口標標志醒目目，綜合合形象富富于個性性。根據項目定定位首層層電梯大大堂采用用精裝修修。首層電梯大大堂B垂直交通B樓梯間B1、不設電電梯的樓樓梯間適適當提高高裝修標標準，形形成良好好顧客界界面。2、設電梯梯的疏散散樓梯間間采用簡簡裝修。樓梯間（消消防疏散散）D電梯間及走走廊B1、電梯大大堂作為為裝修重重點之一一，適當當提高標標準。2、電梯選選型采用用名廠

19、電電梯，設設計前充充分分析析運送能能力，計計算電梯梯等候時時間。電梯B建筑風 格格建筑立面B建筑立面A通過建筑立立面，建建筑細部部，材質質以及色色彩表現現出具有有強烈風風格特征征的建筑筑形象。注重建群體體組合，創(chuàng)創(chuàng)造與景景觀環(huán)境境協調的的街景建筑街景B建筑街景A戶型設計公共活動區(qū)B起居室B1.起居室室形狀應應方正，適適宜家具具布置2.戶內交交通線路路應避免免斜穿起起居室。3.起居室室面積220-445平方方米，如如有可能能與餐廳廳分開設設置。4.起居室室必須開開放、明明亮有較較好的視視野和景景觀。起起居室最最好與陽陽臺相連連。5.結構梁梁偏向走走道和次次要房間間，臥室室內不露露梁角。餐廳B高標

20、準住宅宅宜獨立立設置餐餐廳，或或與廚房房在一起起合設。面積條件限限制時可可以與起起居室合合并設置置。餐廳與廚房房相鄰設設置。餐餐廳開間間不小于于24000mmm開向起居室室的門不不宜多并并應集中中開，以以減少交交通干擾擾。留有有適當的的長墻面面布置家家具，墻墻面直線線長度應應大于33米門廳B如有可能盡盡量設置置入戶門門廳，避避免開門門見廳。家庭廳B家庭成員內內部活動動空間，獨獨立于起起居室，位位于家庭庭內部。私密休息區(qū)B臥室B1.主臥室室：155-255，次次臥室：10-15。特殊殊房間2.保證主主臥室良良好朝向向。3.臥室形形狀應方方正，最最小開間間應保證證大于224000mm.4.臥室宜宜

21、相對集集中，并并與衛(wèi)生生間臨近近布置。5.結構梁梁偏向走走道和次次要房間間，臥室室內不露露梁角。書房B1.書房開開間中線線尺寸不不應小于于24000mmm2.高檔住住宅在面面積允許許的情況況下應單單設書房房，鄰近近起居室室、主臥臥室?；蚧蚩膳c起起居室合合設，合合設時宜宜做空間間分隔。保姆房B面積：4-6，獨獨立的出出入口和和衛(wèi)生間間，與家家庭臥室室分離。輔助區(qū)B衛(wèi)生間B1.廚房衛(wèi)衛(wèi)生間室室外管道道安放于于隱蔽處處，減少少對立面面影響。2.洗浴空空間與盥盥洗空間間分隔，做做到干濕濕分區(qū)，面面積允許許可分兩兩間設置置。3.廚房衛(wèi)衛(wèi)生間裝裝修盡量量一次到到位。4.預留強強排燃氣氣熱水器器排風管管，如

22、有有可能燃燃氣熱水水器安裝裝在生活活陽臺，熱熱水關預預埋。5.套內應應預留洗洗衣機位位置。衛(wèi)衛(wèi)生間應應安排肥肥皂盒、手手紙盒、浴浴盆起身身扶手、毛毛衣架、掛掛衣架、鏡鏡箱等配配件，并并留出洗洗衣機、電電吹風等等電源插插座。6.衛(wèi)生間間設排氣氣扇，煤煤氣表位位置，煤煤氣管走走向，熱熱水器排排風孔洞洞。廚房B1.必須有有防止廚廚房異味味擴散措措施2.按照操操作流程程合理布布置洗滌滌池、案案臺、爐爐灶、廚廚柜、排排油煙機機、排氣氣扇。并并考慮冰冰箱、微微波爐、消消毒碗柜柜、洗碗碗機、電電飯煲、電電開水器器等位置置，及預預留插座座。3.廚房宜宜布置在在戶內近近入口處處，靠近近餐廳。 陽臺B分成觀景陽陽臺和生生活陽臺臺，觀景景陽臺宜宜寬大，突突出休閑閑功能，陽陽臺小梁梁可采用用反梁的的形式。貯藏空間、過過道B過道寬度能能夠保證證搬運家家具的要要求。建筑設備及及建筑部部品建筑給排水水B