賣方的這5種行為,構(gòu)成賣房欺詐,最高承擔(dān)已付購房款一倍的賠償

1、導(dǎo)讀：根據(jù)法律規(guī)定，欺詐一般分為故意隱瞞和虛假陳述兩種。虛假陳述和故意隱瞞意思接 近，通常是認(rèn)為，一方有義務(wù)告知對(duì)方真實(shí)情況而故意不告知或錯(cuò)誤告知，對(duì)方因此陷入錯(cuò) 誤的認(rèn)識(shí)而實(shí)施了相應(yīng)的法律行為。具體在房屋買賣合同中，規(guī)定了出賣人的哪些行為是屬 于欺詐，又要承擔(dān)什么法律責(zé)任呢？ 下面筆者就通過一則相關(guān)的實(shí)務(wù)案例進(jìn)行分析解讀。 案情摘要原告劉某婧訴稱：2011年6月6 日被告置業(yè)公司、劉某亮與原告劉某婧簽訂售樓合同，原 告劉某婧購買被告開發(fā)的房產(chǎn)，總價(jià)為22.6 萬元。2018 年 1 月原告劉某婧向貴院起訴要 求二被告交付房屋時(shí)才得知，被告沒有取得該房屋的任何合法手續(xù)，更沒有取得商品房預(yù)售 許

2、可證。被告明顯采用欺騙的手段讓原告劉某婧預(yù)交了 18.66 萬元，購買了不符合原告劉某婧意愿 的房屋，特提起訴訟，請(qǐng)求依法判決。原告劉某婧的訴訟請(qǐng)求：一、判令被告與原告劉某婧2011年6月6日簽訂的售樓合同無效； 二、判令被告返還原告劉某婧購房款18.66 萬元及從2011年 9月 2 日開始的利息和被告 故意隱瞞沒有取得預(yù)售許可證的行為應(yīng)賠償原告劉某婧18.66 萬元。 被告置業(yè)公司、陳某亮答辯稱：被告未提出答辯、亦未到庭參加訴訟。法院審理查明：2011年 6月 6 日，原告劉某婧作為乙方，被告作為甲方，簽署售樓合同一 份，合同約定乙方購買甲方開發(fā)的地下商場(chǎng)1號(hào)東樓第16間，面積暫定34.5

3、 平米，總價(jià) 22.6 萬元，首付 0.1 萬元；雙方在合同中還約定了其他事項(xiàng)。原告劉某婧在合同中乙方處簽字，被告陳某亮在合同中甲方處簽字，且被告置業(yè)公司在合同 中甲方處加蓋印章。合同簽訂后原告劉某婧于2011 年9 月 2 日交付給被告購房款18.66萬元，被告陳某亮給 原告劉某婧出具收據(jù)，同時(shí)被告置業(yè)公司亦在收據(jù)上加蓋其公司公章。后原告劉某婧及被告 在合同履行中發(fā)生糾紛，涉案房屋至今未交付原告劉某婧。 庭審中被告陳某亮陳述其開發(fā)的涉案房產(chǎn)系其本人掛靠被告置業(yè)公司所開發(fā)經(jīng)營，房子是其 賣給原告劉某婧的 被告置業(yè)公司至法院開庭審理之日仍未取得原告劉某婧所購買房屋的預(yù) 售許可證。判決要點(diǎn)法院審理

4、認(rèn)為：該案至法院庭審之日被告置業(yè)公司仍未取得涉案房產(chǎn)的商品房預(yù)售許可證， 依照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條的 規(guī)定，原告劉某婧與被告陳某亮、置業(yè)公司簽署的售樓合同無效。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第九條規(guī)定： 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買 受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款 一倍的賠償責(zé)任；（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房 預(yù)售許可證明。被告置業(yè)公司、陳某亮未提供證據(jù)證明其已告知原告劉某婧

5、涉案房產(chǎn)未取得預(yù)售許可證的事 實(shí)，根據(jù)前述法律規(guī)定，原告劉某婧有權(quán)依據(jù)該規(guī)定請(qǐng)求被告置業(yè)公司返還已付購房款 18.66萬元，并承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。結(jié)合原告劉某婧交付購房款的時(shí)間及其他事實(shí)，法院酌定被告置業(yè)公司除返還原告劉某婧購 房款18.66萬元外，另向原告劉某婧承擔(dān)已付購房款50%的賠償責(zé)任9.28萬元。被告陳某亮亦系售樓合同主體并收取購房款，但因其系自然人而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，原告劉某婧要求被告陳某亮承擔(dān)已付購房款18.66 萬元的賠償責(zé)任，法院不予支持。判決結(jié)果綜上，法院判決：確認(rèn)被告置業(yè)公司、陳某亮與原告劉某婧于2011年 6月6日簽署的售樓 合同無效；被告置業(yè)公司于判決

6、生效之日起5 日內(nèi)返還原告劉某婧已付購房款18.66萬元。被告陳某亮承擔(dān)連帶責(zé)任；被告置業(yè)公司于判決生效之日起5日內(nèi)賠償原告劉某婧9.28萬 元。案例評(píng)析該案是商品房預(yù)售合同糾紛，被告置業(yè)公司并未取得預(yù)售許可證明，雙方的房屋買賣合同無 效。被告未取得預(yù)售許可證明就與原告劉某婧簽訂房屋買賣合同，屬于最高人民法院關(guān)于 審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第九條第一項(xiàng)規(guī)定的欺詐行為。因 此，法院判決被告返還已支付的購房款18.66 萬元及50%的賠償。需要注意的是，解釋第九條規(guī)定的，不超過已付購房款一倍的賠償是最高限額，原告劉某婧 可以主張最高一倍的賠償，但是法院最終可以自由裁量，像本案

7、中原告劉某婧主張的是一倍 的賠償，但法院最后判決按已付購房款50%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。法條解讀 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第九條的規(guī)定， 在房屋買賣合同中，賣方的下面這 5 種行為屬于賣房欺詐，應(yīng)承擔(dān)已付購房款一倍的賠償 責(zé)任：1、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)；2、提供虛假商品房預(yù)售許可證明；2、 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；4、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人；5、故意隱 瞞所售房屋是拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。第 1、2 項(xiàng)欺詐行為，根據(jù)解釋第二條的規(guī)定，買賣合同也會(huì)被認(rèn)定為無效合同，該案就是這種情況。第 3 項(xiàng)房欺詐行為，屋已經(jīng)抵押的，抵押權(quán)人享

8、有優(yōu)先受償權(quán)，買方可能錢房兩空。第 4 項(xiàng)欺詐行為，實(shí)際上就是一房兩賣或多賣，賣方收錢后可能無力承擔(dān)返還責(zé)任， 買方錢房兩空。第 5項(xiàng)欺詐行為，拆遷補(bǔ)償安置房屋需要有特定的身份，有較多權(quán)利限制， 基本上無法履行合同。賣方有上述的 5 種欺詐行為的，除了承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償外，買方還可以提 出哪些主張？1、房屋買賣合同無效或者解除。上述欺詐行為中的第1、2 項(xiàng)可以主張合同無效，其它項(xiàng) 可以主張解除合同；2、返還已付購房款、利息以及賠償損失。購房合同解除或確認(rèn)無效的，因履行該合同支付 給賣方的購房款及利息應(yīng)當(dāng)退還。如果有損失的，還要賠償因此造成的損失，如因房價(jià)上漲 帶來的損失。需要注意的是，賣方承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償，這種懲罰性賠償只適用賣方的上述5 種欺詐行為，并且是已付購房款為基數(shù)計(jì)算賠償，很多人理解為全部購房款是不正確的，最高的賠償限額是不超過已付