我對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例的體會(huì)

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)管理?xiàng)l例已正式頒布，其立法過(guò)程充分體現(xiàn)了彰顯民意、民主立法的重大意義。建設(shè)部為此成立專(zhuān)項(xiàng)起草小組，召開(kāi)專(zhuān)家論證以及社會(huì)各界廣泛參與的座談會(huì)，征求地方和相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)等方式，在逐條研究分析并吸收有益意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)草案進(jìn)行了認(rèn)真修改?？梢哉f(shuō)，條例反映了社會(huì)法制意識(shí)的日益增強(qiáng)，凝聚了人民群眾的智慧和熱情。條例的出臺(tái)，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，具有里程碑式的深遠(yuǎn)意義，標(biāo)志著中國(guó)物業(yè)管理的法制時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。一、條例的幾個(gè)鮮明特點(diǎn)此次出臺(tái)的條例共分七章。除第一章總則與第七章附則外，其余五個(gè)章節(jié)僅從量上就比以前部頒及地方法規(guī)充實(shí)了許多。另外，條例把一些重點(diǎn)問(wèn)題單獨(dú)

2、提出，獨(dú)立成章，十分得當(dāng)，解決了從前很多模糊不清的問(wèn)題。概括地講，條例與舊法規(guī)相比，具有五點(diǎn)新意，三個(gè)層次：第一點(diǎn)新意是條例提出了在物業(yè)管理實(shí)踐，尤其是業(yè)主共同決定相關(guān)事宜時(shí)少數(shù)服從多數(shù)原則及其運(yùn)用。業(yè)主公約對(duì)所有業(yè)主具有約束力。第二點(diǎn)新意在于對(duì)前期物業(yè)管理的規(guī)定，條例將這一特殊時(shí)段單獨(dú)作一章列出來(lái)十分得當(dāng)。條例將建設(shè)單位的責(zé)任作了界定。這有利于解決目前在入住前期中存在的較多建設(shè)單位與物業(yè)公司、業(yè)主之間錯(cuò)綜復(fù)雜的矛盾。第三點(diǎn)是物業(yè)管理企業(yè)所承擔(dān)的治安管理責(zé)任問(wèn)題。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、居委會(huì)做好安全防范工作。這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在維護(hù)治安方面的職責(zé)定位很準(zhǔn)確性。第四點(diǎn)是物業(yè)管理中的費(fèi)用收取問(wèn)題

3、。物業(yè)管理費(fèi)用的收取原則是質(zhì)價(jià)相符，將空房費(fèi)用、代收、代繳等費(fèi)用的交納問(wèn)題界定得十分清楚、到位。第五點(diǎn)則是對(duì)于法律責(zé)任的規(guī)定也十分合理。目前，在物業(yè)服務(wù)中，前期出現(xiàn)的大多數(shù)矛盾都是因?yàn)榻ㄔO(shè)單位在許多方面做得不到位而導(dǎo)致的，針對(duì)這種狀況，法律責(zé)任這一章對(duì)建設(shè)單位未履行職責(zé)作了相應(yīng)的較多的懲處規(guī)定。條例對(duì)“業(yè)主、業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)”三個(gè)層次定位界定清楚。這里的業(yè)主是指單個(gè)的業(yè)主。他們對(duì)物業(yè)服務(wù)中的某些方面只享有參與權(quán)而不是決定權(quán)。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的六項(xiàng)職責(zé)，業(yè)主大會(huì)具有選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)。將業(yè)主委員會(huì)界定為“業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，權(quán)力的行使最終在業(yè)主大會(huì)而非業(yè)主委員會(huì)。從法律

4、的角度對(duì)兩個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)，即“權(quán)在業(yè)主大會(huì)”和“業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主有約束力”，這有利于解決當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)中存在的各類(lèi)矛盾。二、幾點(diǎn)看法及建議條例賦于業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)相應(yīng)權(quán)力，但如何行使好權(quán)力，卻有待細(xì)則與實(shí)踐來(lái)進(jìn)行規(guī)范、驗(yàn)證。（一）業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作業(yè)主大會(huì)靠業(yè)主本身這樣一個(gè)松散的、自發(fā)性的個(gè)人來(lái)自行運(yùn)作召開(kāi)，無(wú)異于難上加難。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，組織相關(guān)人員討論、業(yè)主公約等資料的起草需要具有相關(guān)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)門(mén)人才才能完成，其成本巨大，單靠業(yè)主本身無(wú)法完成，加之召開(kāi)會(huì)議，工作決議起草、業(yè)主代表候選人產(chǎn)生、籌備所需資料整理、匯集均有困難。從中可以看出，由業(yè)主自行召開(kāi)業(yè)主大會(huì)畢竟不是一件容易的事，這

5、方面由于附帶的規(guī)章制度沒(méi)有出臺(tái)而造成實(shí)際操作困難。因此，建議能在物業(yè)管理協(xié)會(huì)下成立一個(gè)物業(yè)管理咨詢服務(wù)公司，由這樣一個(gè)采用企業(yè)化運(yùn)作方式的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)運(yùn)作，這個(gè)專(zhuān)門(mén)的咨詢公司有其自身獨(dú)有的第三方身份，以及各種專(zhuān)業(yè)人才，綜合地為業(yè)主提供全方位的咨詢服務(wù)，并在今后日常的管理工作中為業(yè)主、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)公司及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)幾者之間調(diào)解各種糾紛。物業(yè)管理咨詢公司應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，付出相應(yīng)的勞動(dòng)，收取應(yīng)得的報(bào)酬。另一方面，如何真正使業(yè)主委員會(huì)具備合同甲方的條件，是否真的有權(quán)、有錢(qián)也是一個(gè)問(wèn)題。在此建議，在業(yè)主公約中加入相應(yīng)條款，如“全體業(yè)主應(yīng)預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)，

6、統(tǒng)一由業(yè)主大會(huì)收取。這筆費(fèi)用的使用，必須經(jīng)大會(huì)表決。支付物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)在定期按合同考核的基礎(chǔ)上，以考評(píng)結(jié)果給付?！边@樣既給予業(yè)主大會(huì)真正甲方的條件，同時(shí)也規(guī)范全體業(yè)主自覺(jué)交費(fèi)的行為。不付給物業(yè)公司的部分物業(yè)費(fèi)仍屬全體業(yè)主所有，可用于維修或增加設(shè)施之用，不能讓長(zhǎng)期不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主侵占其他業(yè)主的權(quán)益。（二）學(xué)習(xí)條例需澄清幾個(gè)問(wèn)題經(jīng)歷了多次的體制變革和理念革新，物業(yè)管理行業(yè)無(wú)論是在沿海還是在內(nèi)地都已經(jīng)取得了很大的發(fā)展，但在物業(yè)管理的定位和意識(shí)上仍然存在一些不和諧的聲音，因此，有必要澄清幾個(gè)問(wèn)題：1.業(yè)主與物管不是“主仆”關(guān)系而是一種平等的契約關(guān)系，他們之間的一切行為均以合同契約中明確的雙方

7、權(quán)利義務(wù)為法律依據(jù)。2.業(yè)主與物管沒(méi)有保鏢關(guān)系。根據(jù)目前國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，物管企業(yè)的職責(zé)只是按照合同約定的內(nèi)容，對(duì)居住區(qū)域內(nèi)的共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保養(yǎng)、維修和公共秩序的維護(hù)、交通車(chē)輛的停放管理等。因?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)，不具有任何執(zhí)法職能，所以相關(guān)法律法規(guī)中都排除物管對(duì)業(yè)主的人身和私有財(cái)產(chǎn)保鏢、保管和保險(xiǎn)的職責(zé)，當(dāng)然另有特殊約定的除外。3.物管服務(wù)費(fèi)是投資。物業(yè)管理是消費(fèi)，更是投資。實(shí)施物業(yè)管理有兩個(gè)目的，一是為業(yè)主提供優(yōu)美、舒適的生活和工作環(huán)境；二是可使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。從經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，前者屬消費(fèi)行為，后者屬投資行為。業(yè)主消費(fèi)的同時(shí)也在投資，并且最終轉(zhuǎn)化為一種投資行為。此種觀念的轉(zhuǎn)變，將直接影響業(yè)主對(duì)物管

8、的接受程度和具體行為。4.物管服務(wù)不是水電氣暖供應(yīng)商。按照國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門(mén)綜合服務(wù)的對(duì)象，而各部門(mén)都應(yīng)當(dāng)按有關(guān)政策規(guī)定各負(fù)其責(zé)，各盡其職，相互配合，共同為業(yè)主，為社區(qū)提供服務(wù)。水電氣暖是由供應(yīng)商提供，按規(guī)定供應(yīng)商應(yīng)該入戶抄表，計(jì)量收費(fèi)，并且承擔(dān)跑、冒、滴、漏等自然損耗。而物管企業(yè)勿需也無(wú)權(quán)為水電氣暖部門(mén)收費(fèi)，除非受水電氣暖部門(mén)的正式委托。同樣也不需為水電氣暖的自然損耗承擔(dān)責(zé)任。（三）物管企業(yè)要強(qiáng)化幾種意識(shí)1.業(yè)主的責(zé)任意識(shí)。小區(qū)內(nèi)的共有共用財(cái)產(chǎn)，是全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，每位業(yè)主對(duì)其共有財(cái)產(chǎn)，都應(yīng)負(fù)起管理、愛(ài)護(hù)、監(jiān)督的責(zé)任，特別是對(duì)設(shè)備設(shè)施負(fù)起維護(hù)，養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。2.業(yè)主的投資意識(shí)

9、。要使物業(yè)延長(zhǎng)壽命，就必須投資，而業(yè)主的投資就是通過(guò)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的行為在進(jìn)行，物管費(fèi)一方面消費(fèi)在保潔，綠化等服務(wù)中，更多的是投資在設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)當(dāng)中，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。3.物管的企業(yè)經(jīng)營(yíng)意識(shí)。物業(yè)管理公司要清楚自己的身份，明確自己的地位，是以服務(wù)換取報(bào)酬的企業(yè)，而不是“管家”、“主人”，不是所謂的“管理者”。企業(yè)，就要以企業(yè)的姿態(tài)出現(xiàn)，樹(shù)立企業(yè)的意識(shí)，才能贏得企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。任何企業(yè)要獲益，都要善于經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，經(jīng)營(yíng)品牌服務(wù)型企業(yè)也是如此，節(jié)流是經(jīng)營(yíng)，開(kāi)源也是經(jīng)營(yíng)，把握、運(yùn)用自身的各種資源也是經(jīng)營(yíng)，把物業(yè)管理真正當(dāng)作獨(dú)立企業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理企業(yè)亟需樹(shù)立的定位意識(shí)。4.雙

10、方的道德意識(shí)。物業(yè)管理人員為業(yè)主服務(wù)需要有職業(yè)道德，業(yè)主享受服務(wù)也要有基本的公民道德。以“德”為本，是為人之道，也是企業(yè)發(fā)展的必需。企業(yè)要以誠(chéng)信為業(yè)主服務(wù)，業(yè)主則需要正確地接受服務(wù)。當(dāng)服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系都建立在一個(gè)“信字的基礎(chǔ)上時(shí)，一些物業(yè)管理人員監(jiān)守自盜、缺乏職業(yè)道德，一些業(yè)主無(wú)理取鬧，雞蛋里挑骨頭故意與物管作對(duì)等等不道德的行為將不再發(fā)生。5.雙方的法律意識(shí)。物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在，行業(yè)法律框架已基本構(gòu)成，特別是國(guó)家統(tǒng)一制定的業(yè)主公約、委托合同、前期服務(wù)協(xié)議等規(guī)范性文件，詳細(xì)地規(guī)定了物業(yè)管理與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，各地先后出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例等相關(guān)法規(guī)，基本可以滿足物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)需求，既然不是無(wú)法

11、可依，就需要我們做到有法必依，樹(shù)立法律意識(shí)，拿起法律武器。6.雙方的合同意識(shí)。合同是服務(wù)與被服務(wù)雙方真實(shí)意思的體現(xiàn)，一經(jīng)簽訂便具有法律效力，對(duì)任何一方都有同等的約束力。業(yè)主的權(quán)利義務(wù)與物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)都明載于合同的條款中，合同是雙方行為的準(zhǔn)則，因此加強(qiáng)合同意識(shí)，訂立合同，信守合同，是解決糾紛的根本之舉。7.公用事業(yè)的市場(chǎng)意識(shí)：水電氣暖等公用事業(yè)部門(mén)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)以來(lái)就習(xí)慣了由終端用戶無(wú)償代其收取費(fèi)用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，這種現(xiàn)狀仍然沒(méi)有得到徹底改觀，進(jìn)而為物管雙方都造成了許多本可以避免的糾紛和傷害。順應(yīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，才能得到發(fā)展，因此需要加入市場(chǎng)大潮的參與各方都樹(shù)立起市場(chǎng)意識(shí)，包括目前的壟斷行業(yè)，以免

12、受到規(guī)律的懲罰。（四）用服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)規(guī)范雙方的權(quán)益和行為任何標(biāo)準(zhǔn)制定其目的是規(guī)范行為，物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的制定也不例外。由于物業(yè)管理不同一般產(chǎn)品（有形），可以通過(guò)各種儀器工具進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)。物業(yè)管理是一種服務(wù)（無(wú)形）行為，它涉及到千家萬(wàn)戶的切身利益。產(chǎn)品具有不固定性，多樣性的特點(diǎn)，不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其服務(wù)質(zhì)量差異很大，因此未來(lái)的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按不同層次拉開(kāi)，在保證其基本服務(wù)狀態(tài)下，由企業(yè)與業(yè)主自主選擇。同一個(gè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，不同的物業(yè)管理企業(yè)所付出的成本差異很大，這與業(yè)主的身份、文化素養(yǎng)、收入、家庭結(jié)構(gòu)等多方面的因素有關(guān)，同樣達(dá)到一個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，可能對(duì)于不同的物管企業(yè)來(lái)講付出的成本大不一樣。因此，應(yīng)允許物業(yè)管理企業(yè)來(lái)自行選擇