XXXX年成都市新都項(xiàng)目市調(diào)及項(xiàng)目前期策劃

1、PAGE 新都項(xiàng)目市調(diào)及項(xiàng)目前期策劃一 新都概況1. 概況況新都區(qū)位于于成都市市北郊，居居“天府之之國(guó)”川西平平原腹地地。新都都區(qū)是成成都市科科技文文化旅旅游衛(wèi)星星城。220044年經(jīng)建建設(shè)部批批準(zhǔn)成成都市城城市總體體規(guī)劃、成成都市新新都區(qū)分分區(qū)規(guī)劃劃（2000420220年）中中被確定定為成都都市北部部新城，面面積1000平方方公里，人人口1000萬(wàn)，是是成都市市城北副副中心，承承擔(dān)成都都市機(jī)械械、電子子、食品品、生物物制藥、旅旅游和物物流基地地的功能能。新都都鎮(zhèn)、新新繁鎮(zhèn)均均為四川川省歷史史文化名名城。2.行政區(qū)區(qū)劃新都區(qū)轄22個(gè)街道道（大豐豐、三河河）、111個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)（新都都、新繁繁、新民

2、民、清流流、龍橋橋、馬家家、泰興興、木蘭蘭、軍屯屯、石板板灘、斑斑竹園）。區(qū)區(qū)人民政政府駐地地新都鎮(zhèn)鎮(zhèn)。3.人口狀狀況2006年年統(tǒng)計(jì)全全區(qū)人口口63.6萬(wàn)人人，人口口增長(zhǎng)660000人左右右，預(yù)計(jì)計(jì)現(xiàn)人口口為655萬(wàn)人左左右。城城區(qū)人口口約177.6萬(wàn)萬(wàn)人。4.交通狀狀況公路：新都區(qū)公路路密度居居全省之之最，擁?yè)碛型晟粕?、快捷捷的公路路交通運(yùn)運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。成綿綿高速公公路是四四川省最最大兩座座城市之之間的運(yùn)運(yùn)輸大動(dòng)動(dòng)脈。城城南高速速貫通川川西、川川中，成成德大件件路承擔(dān)擔(dān)著主要要的貨運(yùn)運(yùn)流量，是是一條快快速便捷捷的經(jīng)濟(jì)濟(jì)通道，也也是成都都市最繁繁忙的一一條公路路；川陜陜公路（國(guó)國(guó)道1008線）

3、一一直是成成都北上上出川的的重要線線路；成成彭公路路和建設(shè)設(shè)中的成成彭高速速公路拉拉動(dòng)了新新都區(qū)西西部片區(qū)區(qū)的發(fā)展展，沿線線是全國(guó)國(guó)第三、西西部第一一的中國(guó)國(guó)西部家家具產(chǎn)業(yè)業(yè)帶；區(qū)區(qū)境內(nèi)則則以新石石公路為為干線，橫橫貫東西西，形成成了覆蓋蓋全區(qū)各各鎮(zhèn)的二二級(jí)公路路網(wǎng)；成成都市繞繞城高速速公路、三三環(huán)路將將上述主主要公路路連接起起來(lái)形成成蛛網(wǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)，從從新都區(qū)區(qū)出發(fā)能能很快抵抵達(dá)成都都市任何何一個(gè)重重要出口口。 由由蜀龍路路坐公交車車，直達(dá)達(dá)成都市市區(qū)僅330分鐘鐘；電子子路（新新都城區(qū)區(qū)新干線線）新都都城區(qū)環(huán)環(huán)線公路路；北新新干線，未未來(lái)地鐵鐵1號(hào)線線路直通通成都主主城。鐵路：新都區(qū)的鐵鐵路運(yùn)

4、輸輸優(yōu)勢(shì)在在成都市市首屈一一指。成成都主要要的4條條鐵路中中就有寶寶成線、成成渝線和和達(dá)成線線3條從從新都區(qū)區(qū)過(guò)境，車車站多，運(yùn)運(yùn)距短，方方便快捷捷。 成成都東站站，西南南最大的的貨運(yùn)編編組中心心站，距距新都城城區(qū)166km 天回車車站，西西南最大大的物資資儲(chǔ)運(yùn)中中心站，距距新都城城區(qū)8kkm 新新都車站站，新都都城西，設(shè)設(shè)有石油油專用線線和糧油油專用線線 成都都外北站站，成達(dá)達(dá)鐵路二二級(jí)貨運(yùn)運(yùn)編組站站，距新新都城區(qū)區(qū)9kmm5.自然地地理新都區(qū)主要要為平原原地貌，平平均海拔拔4900米，相相對(duì)高差差6米，平平均坡度度2；地質(zhì)構(gòu)構(gòu)造簡(jiǎn)單單，地層層穩(wěn)定，工工程地質(zhì)質(zhì)條件良良好；地地表水、地地下水

5、資資源豐富富。 新新都區(qū)屬屬亞熱帶帶濕潤(rùn)季季風(fēng)氣候候，冬無(wú)無(wú)嚴(yán)寒，夏夏無(wú)酷暑暑，四季季分明。年年平均氣氣溫166，絕對(duì)對(duì)最高氣氣溫355.5，絕對(duì)對(duì)最低氣氣溫-55.4。年平平均相對(duì)對(duì)濕度881.55%，無(wú)無(wú)霜期2271天天，日照照1000天。主主導(dǎo)風(fēng)向向?yàn)楸睎|東，平均均風(fēng)速00.999米/秒秒，最大大風(fēng)速114米/秒。多多年平均均降水量量9111.7mmm。6.人文自自然資源源新都是全國(guó)國(guó)首批對(duì)對(duì)外開放放縣和省省級(jí)歷史史文化名名城。有有國(guó)家級(jí)級(jí)文物保保護(hù)單位位“西蜀蜀第一湖湖”之稱稱的升庵庵桂湖，有有享譽(yù)中中外的千千年古剎剎寶光寺寺,特別別是近年年來(lái)新建建的桂湖湖公園，面面積2000 多多畝

6、，園園內(nèi)亭臺(tái)臺(tái)樓謝，碧碧桂丹荷荷,水闊闊天空，泛泛舟湖上上，令人人心曠神神怡。每每年到新新都的游游客近3300萬(wàn)萬(wàn)人次。其其中外賓賓、華僑僑、港澳澳臺(tái)同胞胞3萬(wàn)余余人次。此此外，還還有許多多潛在的的旅游資資源，龍龍橋野生生動(dòng)物養(yǎng)養(yǎng)殖場(chǎng)、泥泥巴沱和和白鶴島島風(fēng)景區(qū)區(qū)，植被被完好，林林木蔥蘢蘢，蟬鳴鳴鵲噪，風(fēng)風(fēng)光旖旎旎，極具具開發(fā)前前景。7. 遠(yuǎn)景景規(guī)劃圍繞“經(jīng)營(yíng)營(yíng)城市”，建建設(shè)現(xiàn)代代化成都都市北部部新城。新新都區(qū)城城市總體體規(guī)劃確確定了城市向向東發(fā)展展、形成成新城區(qū)區(qū)的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略。新城城區(qū)的主主要功能能為行政政辦公、教教育、商商業(yè)、金金融和生生活居住住，與老老城區(qū)形形成一一城雙中中心、東東西兩

7、片片區(qū)的的城市格格局。新新都區(qū)的的城市建建設(shè)者們們將以經(jīng)營(yíng)城城市的的理念，有有效配置置城市土土地資源源和非土土地資源源，把新新都區(qū)建建設(shè)成現(xiàn)現(xiàn)代化、都都市化的的綠色生生態(tài)城區(qū)區(qū)，使之之擔(dān)當(dāng)起起成都市市城北副副中心的的重要職職能。 堅(jiān)持“工工業(yè)強(qiáng)區(qū)區(qū)”，壯壯大衛(wèi)星星城工業(yè)業(yè)區(qū)。 新都區(qū)區(qū)歷來(lái)是是成都市市的工業(yè)業(yè)重鎮(zhèn)。作作為其工工業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的龍頭頭，成都都市新都都衛(wèi)星城城工業(yè)區(qū)區(qū)成立于于19992年，是是四川省省省級(jí)重重點(diǎn)開發(fā)發(fā)區(qū)、四四川省優(yōu)優(yōu)秀開發(fā)發(fā)區(qū)。衛(wèi)星城工業(yè)業(yè)區(qū)的發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)是：以以大規(guī)劃劃、大手手筆、大大氣魄建建成設(shè)施施完善、服服務(wù)一流流、特色色鮮明的的現(xiàn)代化化開發(fā)區(qū)區(qū)。 新都區(qū)區(qū)是九寨寨

8、溝旅游游環(huán)線（九九環(huán)線）東東線的第第一門戶戶，歷史史文化深深厚，自自然環(huán)境境優(yōu)美，名名人賢士士輩出，名名優(yōu)特產(chǎn)產(chǎn)豐富，擁?yè)碛小耙灰缓?、一一寺、一一江、一一河、一一山”等等不可多多得的旅旅游資源源，與鄰鄰近的熊熊貓基地地、三星星堆等相相映生輝輝，聯(lián)動(dòng)動(dòng)互補(bǔ)，構(gòu)構(gòu)成了高高品位的的成都北北線黃金金旅游帶帶。 新都區(qū)區(qū)將加大大旅游開開發(fā)力度度，打造造新都旅旅游品牌牌，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展獨(dú)獨(dú)具特色色的宗教教文化旅旅游、生生態(tài)觀光光旅游和和都市休休閑旅游游。二 新都經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展概況1.新都220022-20006年年綜合指指標(biāo)項(xiàng)目國(guó)民生產(chǎn)總總值（億億元）第一產(chǎn)業(yè)增增加值（億億元）第二產(chǎn)業(yè)增增加值（億億元）第三產(chǎn)業(yè)

9、增增加值（億億元）三次產(chǎn)業(yè)比比例人均產(chǎn)值（元元）200290.15510.22248.91131.02211.3：54.3：334.44150600200310810.59962.535.59.3：557.99：322.81785882004126.7711.074.741.08.7：559：332.332067772005128.9911.775.341.99.1：558.44：322.52059442006150.4412.392.347.88.2：660：331.88225822 由由上表可可以看出出：新都都區(qū)在近近年來(lái)經(jīng)經(jīng)濟(jì)飛速速發(fā)展，GGDP增增速平均均為155%左右右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全

10、全國(guó)水平平。其中中新都區(qū)區(qū)大力開開展招商商引資工工作，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值增長(zhǎng)速速度尤其其明顯，對(duì)對(duì)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速速發(fā)展功功不可沒(méi)沒(méi)。2.新都區(qū)區(qū)20002-220066年財(cái)政政金融狀狀況項(xiàng)目人口（萬(wàn)）農(nóng)業(yè)人口（萬(wàn)萬(wàn)）再崗職位工工資（元元）農(nóng)業(yè)人口可可支配收收入（元元）年存款余額額（億元元）社會(huì)消費(fèi)品品零售總總額（億億元）200259.89945.3113077327048.59928.788200360.545.3122155366158.432.8200461.345.1136777414167.634.6200563.942156144460575.44435.820066442.116

11、7077503388.04436.2 由由上表可可以看出出：新都都區(qū)20002-20006年五五年間人人民收入入穩(wěn)步增增長(zhǎng)，消消費(fèi)水平平也逐步步增加，區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)能力較較好。3.新都區(qū)區(qū)招商引引資狀況況近年來(lái)，可可口可樂(lè)樂(lè)、臺(tái)灣灣統(tǒng)一、銀銀河動(dòng)力力、山西西運(yùn)城、上上海哈威威、香港港紫荊花花制漆、福福建達(dá)利利食品等等近300家著名名企業(yè)先先后落戶戶新都。在在項(xiàng)目引引進(jìn)中，注注重引進(jìn)進(jìn)科技含含量、市市場(chǎng)占有有率、產(chǎn)產(chǎn)品附加加值和稅稅收都高高，管理理手段先先進(jìn)、品品牌知名名度高的的項(xiàng)目。 政政府對(duì)投投資項(xiàng)目目施行社社會(huì)行政政服務(wù)、用用地政策策、財(cái)政政扶持獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)、招招商獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)等優(yōu)惠惠政策，現(xiàn)現(xiàn)有四川川

12、成都糧糧食物流流園區(qū)、優(yōu)優(yōu)質(zhì)肉雞雞加工基基地、高高性能稀稀土永磁磁體建設(shè)設(shè)項(xiàng)目、大大規(guī)模集集成電路路單晶硅硅及硅片片項(xiàng)目、信信息安全全系列產(chǎn)產(chǎn)品、祛祛斑爽等等招商項(xiàng)項(xiàng)目。三 新都房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境分分析1.概述根據(jù)新都區(qū)區(qū)的區(qū)域域特性和和習(xí)慣，目目前新都都區(qū)域市市場(chǎng)發(fā)展展可大致致分為老老城區(qū)板板塊、新新城區(qū)板板塊及毗毗河板塊塊三個(gè)區(qū)區(qū)域。老城區(qū)板塊塊：起步步早、品品質(zhì)較低低作為新都以以往的政政治經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心，該該區(qū)域房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展較早早。由于于已開發(fā)發(fā)物業(yè)檔檔次偏低低、城市市規(guī)劃不不科學(xué)及及土地供供給不足足，當(dāng)前前多開發(fā)發(fā)補(bǔ)充式式中低端端物業(yè)。區(qū)區(qū)域已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入房房地產(chǎn)開開發(fā)的尾尾聲階段段。新城區(qū)板

13、塊塊：行政政教育中中心、本本地城市市化區(qū)域規(guī)劃為為新都區(qū)區(qū)新的政政治經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心，為為其房地地產(chǎn)發(fā)展展帶來(lái)了了政策規(guī)規(guī)劃促進(jìn)進(jìn)作用，也也使得該該區(qū)域的的開發(fā)以以城市化化物業(yè)為為主。同同時(shí)，在在該板塊塊內(nèi)匯集集了新都都區(qū)政府府，西南南石油學(xué)學(xué)院和四四川音樂(lè)樂(lè)學(xué)院等等政府機(jī)機(jī)關(guān)和學(xué)學(xué)校，擁?yè)碛芯薮蟠蟮臐撛谠谫?gòu)房人人群。該該區(qū)域距距離新都都更近，物物業(yè)價(jià)格格適中，以以新都本本地客戶戶為目標(biāo)標(biāo)群體。毗河板塊：生態(tài)、品品牌、高高品質(zhì)該板塊位于于新都蜀蜀龍路南南段，依依托毗河河資源，以以生態(tài)態(tài)形成成區(qū)別于于新都其其余板塊塊的獨(dú)特特魅力。同同時(shí)，萬(wàn)萬(wàn)科、交交大、新新希望等等品牌開開發(fā)商的的云集，也也迅速提提升

14、了板板塊的整整體影響響力。由由于距離離、物業(yè)業(yè)形態(tài)、檔檔次、價(jià)價(jià)格等因因素、該該區(qū)域客客戶有大大量的成成都購(gòu)房房者進(jìn)入入。2.供應(yīng)量量分析 根據(jù)據(jù)調(diào)查了了解到新新都區(qū)220077年全年年商品房房銷售面面積為1126.4萬(wàn)方方，商品品房比重重由20006年年的122%上升升到20007年年的200%。人人均住房房面積達(dá)達(dá)到344平房每每人。現(xiàn)現(xiàn)在銷售售項(xiàng)目約約30個(gè)個(gè)，所有有項(xiàng)目體體量總計(jì)計(jì)約7000萬(wàn)方方，按照照開發(fā)階階段預(yù)計(jì)計(jì)約1550萬(wàn)方方左右于于08年年入市。由由于近年年北部新新區(qū)的大大力開發(fā)發(fā)建設(shè)，工工業(yè)園區(qū)區(qū)的發(fā)展展，外地地購(gòu)房者者到本區(qū)區(qū)域購(gòu)房房比例大大幅度上上升。調(diào)調(diào)查結(jié)果果顯示

15、：07年年在新都都新城區(qū)區(qū)購(gòu)房者者當(dāng)中本本地消費(fèi)費(fèi)者占總總數(shù)的550%，成成都其他他區(qū)域消消費(fèi)者占占30%，外地地消費(fèi)者者占200%左右右，其中中60%消費(fèi)者者為自住住購(gòu)買。按按照此比比例計(jì)算算總體來(lái)來(lái)看供應(yīng)應(yīng)量是大大于需求求量的，但但隨著政政府和西西南石油油學(xué)院和和川音等等政府機(jī)機(jī)關(guān)和學(xué)學(xué)校的進(jìn)進(jìn)入，市市場(chǎng)需求求也隨之之增長(zhǎng)，市市場(chǎng)總體體發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭良好好。3.區(qū)域項(xiàng)項(xiàng)目特征征 從整整個(gè)大區(qū)區(qū)域的樓樓盤分布布情況來(lái)來(lái)看，新新城區(qū)目目前在售售樓盤數(shù)數(shù)量最多多，從供供應(yīng)體量量來(lái)看，新新城區(qū)板板塊也位位居第一一。新城城區(qū)項(xiàng)目目多數(shù)屬屬于中檔檔項(xiàng)目，少少數(shù)高檔檔次項(xiàng)目目如漢嘉嘉國(guó)際社社區(qū)與翰翰香府。毗

16、毗河板塊塊項(xiàng)目總總體體量量最大，品品質(zhì)最高高，主要要以知名名開發(fā)企企業(yè)為主主開發(fā)。從目前的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，新城區(qū)板塊和毗河板塊的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，特別是新城區(qū)板塊，隨著政府的遷入和高校的進(jìn)入，目前已經(jīng)成為新都區(qū)發(fā)展最迅速的區(qū)域。而毗河板塊也正在快速的起步，特別是萬(wàn)科、新希望等高品質(zhì)項(xiàng)目的進(jìn)入，使得該區(qū)域未來(lái)將向高檔次項(xiàng)目產(chǎn)品集中發(fā)展。四 消費(fèi)者者調(diào)查1.區(qū)域家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)查 經(jīng)調(diào)調(diào)查了解解：現(xiàn)新都區(qū)區(qū)人口約約為655萬(wàn)人左左右，其其中城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口約約21萬(wàn)萬(wàn)人，平平均2.9人每每戶。其其中三口口之家占占全戶數(shù)數(shù)的422.4%，兩口口之家占占全戶數(shù)數(shù)的300%，四四口之家家站全戶戶數(shù)的99.9%，五口口

17、及以上上的人家家占9.6%，而而單身家家庭占全全戶數(shù)的的8.11%。長(zhǎng)長(zhǎng)期居住住戶占總總數(shù)的994%，遷遷入戶占占總數(shù)的的6%。2. 區(qū)域域潛在客客戶分析析（1）潛在在客戶群群體范圍圍本區(qū)域居居住的消消費(fèi)者改改善居住住環(huán)境購(gòu)購(gòu)買隨新區(qū)開開發(fā)建設(shè)設(shè)，交通通情況的的改善，成成都主城城區(qū)及其其他區(qū)域域的消費(fèi)費(fèi)者來(lái)本本區(qū)域購(gòu)購(gòu)房定居居在本地工工作的消消費(fèi)者外地消費(fèi)費(fèi)者（2）客戶戶購(gòu)買目目的投資客戶： 外地地客戶看看重本地地區(qū)發(fā)展展前景購(gòu)購(gòu)房投資資等升值值； 手中有有大量閑閑置資金金，購(gòu)買買房產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行保值值增值； 購(gòu)買房房產(chǎn)針對(duì)對(duì)現(xiàn)流動(dòng)動(dòng)人口出出租。居家客戶： 部分分收入較較高群體體改善居居住環(huán)境境及提

18、高高生活品品質(zhì)； 在本區(qū)區(qū)域工作作的消費(fèi)費(fèi)者就近近居住； 隨新區(qū)區(qū)開發(fā)建建設(shè)，交交通情況況的改善善，成都都主城區(qū)區(qū)及其他他區(qū)域的的消費(fèi)者者來(lái)本區(qū)區(qū)域購(gòu)房房定居； 外地消消費(fèi)者到到本地定定居。（3）客戶戶背景特特征根據(jù)現(xiàn)階段段其他項(xiàng)項(xiàng)目成交交客戶調(diào)調(diào)查及潛潛在客戶戶抽樣調(diào)調(diào)查得出出潛在客客戶群有有以下特特征：年齡：255-455歲為主主文化程度：文化水水平較高高，中專專大專水水平所占占比重較較大職業(yè)：企業(yè)業(yè)普通職職工、政政府公務(wù)務(wù)員大學(xué)教師師個(gè)體戶戶企業(yè)高高級(jí)管理理人員、專業(yè)技術(shù)人員等收入：本地地工作及及居住者者為主主。外地其他區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)者：33500060000元元

19、之間。家庭人口：以兩人家庭庭和三人家庭庭為主。居住區(qū)域和和工作區(qū)區(qū)域：新都本本地工作作或居住住消費(fèi)者者占555%左右右，成都都其他區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)者占225%左左右，外外地消費(fèi)費(fèi)者占220%左左右。3. 消費(fèi)費(fèi)者需求求調(diào)查 根據(jù)據(jù)本區(qū)域域消費(fèi)者者抽樣調(diào)調(diào)查得出出消費(fèi)者者需求：購(gòu)買物業(yè)一一般不在在意高層層或多層層建筑。希望購(gòu)買戶戶型以三三室為主主，占550%左左右，兩兩室占335%左右右，其余余戶型為為15%左右。面積需求集集中在1100-1200平米左左右的三三室，770-880平方方的兩室室。能承受的總總價(jià)在225-440萬(wàn)之之間居多多。購(gòu)房用于自自住的消消費(fèi)者占占近七成。認(rèn)為本區(qū)域域項(xiàng)目的的價(jià)

20、格336000元左右右最為合合適。最主要的購(gòu)購(gòu)買因素素為：價(jià)價(jià)格、環(huán)環(huán)境、配配套設(shè)施施完善程程度。多數(shù)消費(fèi)者者希望購(gòu)購(gòu)買小區(qū)區(qū)自然環(huán)環(huán)境好、休閑娛樂(lè)設(shè)施齊全的項(xiàng)目。五 宏觀觀政策分析析作為我國(guó)的的經(jīng)濟(jì)支支柱性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，房房地產(chǎn)行行業(yè)在110年間間高速迅迅猛的發(fā)發(fā)展，但但由于市市場(chǎng)發(fā)展展的不規(guī)規(guī)范，近近2年全全國(guó)范圍圍內(nèi)的房房?jī)r(jià)飛漲漲，暴露露出整個(gè)個(gè)行業(yè)，包包括整個(gè)個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈鏈的許多多問(wèn)題。人人民群眾眾對(duì)高速速上漲的的房?jī)r(jià)越越來(lái)越不不能承受受，從一一線城市市到二、三三線城市市，無(wú)一一例外。220077年全國(guó)國(guó)甚至頻頻頻出現(xiàn)現(xiàn)地王，許許多地方方的樓面面地價(jià)甚甚至超過(guò)過(guò)了周邊邊樓盤目目前的銷銷售價(jià)格格。

21、CPPI的持持續(xù)高位位增長(zhǎng)，人人民的生生活品質(zhì)質(zhì)受到一一定程度度上的影影響，這這一系列列問(wèn)題為為整個(gè)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)乃至至中國(guó)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)埋下了了嚴(yán)重的的隱患，中中央政府府也在220077年看到到這些問(wèn)問(wèn)題可能能造成的的深遠(yuǎn)影影響，通通過(guò)行政政手段和和金融政政策的組組合加大大市場(chǎng)調(diào)調(diào)控力度度。1. 土地地供應(yīng)：1）、各級(jí)級(jí)政府禁禁止大面面積供應(yīng)應(yīng)單宗土土地；2）、開發(fā)發(fā)商拍到到土地后后必須全全部繳清清土地出出讓金后后政府才才能下發(fā)發(fā)國(guó)有建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)證；3）、單宗宗土地必必須在33年內(nèi)全全部進(jìn)行行開發(fā)，否否則政府府無(wú)償沒(méi)沒(méi)收；4）、20007年年2月土土地增值值稅正式式征收，220088年

22、物業(yè)業(yè)稅開始始征收；對(duì)項(xiàng)目的影影響：土地增增值稅和和物業(yè)稅稅是在房房?jī)r(jià)上升升較快的的大市場(chǎng)場(chǎng)背景下下重新落落實(shí)的稅種，實(shí)實(shí)際是宏宏觀調(diào)控控的延續(xù)續(xù)和細(xì)化化，開發(fā)發(fā)商的成成本或多多或少地地有所增加加。項(xiàng)目目資金壓壓力有所所增加，開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)加大。2. 銀行行貸款：1）、央行行為防止止流動(dòng)性性過(guò)剩，220077年內(nèi)110次提提高銀行行存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金；2）、央行行20007年內(nèi)內(nèi)6次上上調(diào)人民民幣存貸貸款利率率；3）、嚴(yán)格格執(zhí)行貨貨幣緊縮縮政策，貸貸款結(jié)構(gòu)構(gòu)性調(diào)整整，除非非國(guó)家扶扶持性行行業(yè)貸款款，其他他商業(yè)貸貸款，包包括消費(fèi)費(fèi)貸款從從嚴(yán)審查查、放貸貸；4）、第二二套住房房按揭貸貸款首付付提高至至4成

23、起起，貸款款利率按按照基準(zhǔn)準(zhǔn)利率的的1.11執(zhí)行，審審核是以以家庭成成員為單單位，包包括公積積金貸款款；5）、商業(yè)業(yè)物業(yè)按按揭貸款款仍然嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行首付55成100年，貸貸款利率率按照基基準(zhǔn)利率率的1.1執(zhí)行行;6）不得發(fā)發(fā)放加 HYPERLINK /fangdai/index.html 按按揭、不不指定用用途貸款款、 HYPERLINK /fangdai/vote_market_search.php?s1=1&s2=0&bank=&keywords=%D1%AD%BB%B7&Submit=%B7%BF%B4%FB%CB%D1%CB%F7 循環(huán)環(huán)貸；嚴(yán)嚴(yán)格房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款，項(xiàng)項(xiàng)目資本本金不達(dá)

24、達(dá)35%，不得得發(fā)放貸貸款等；（1）.220077全年66次加息息影響對(duì)于有銀行行貸款的的人來(lái)說(shuō)說(shuō)，20007年年是痛苦苦的一年年。這一一年，在在國(guó)際收收支失衡衡、流動(dòng)動(dòng)性過(guò)剩剩的刺激激下， 1年之之內(nèi)6次次加息，從從年初22.799%的存存款利率率上調(diào)到到4.114%，而而貸款利利率從年年初的66.399%上調(diào)調(diào)到7.47%。以220066年底的的50萬(wàn)萬(wàn)元200年貸款款為例，加加息后月月供足足足多了3300元元。連續(xù)續(xù)加息給給不少買買房者造造成了不不小的購(gòu)購(gòu)房壓力力，因此此手中有有點(diǎn)余錢錢的購(gòu)房房者都提提前還款款。由于于提高了了購(gòu)房成成本，造造成部分分投資需需求的減減少。根據(jù)央行發(fā)發(fā)布消息

25、息，088年加息息可能性性很大，不不排除數(shù)數(shù)次加息息的可能能性，其其表示008年加加息的時(shí)時(shí)機(jī)、方方式與幅幅度都將將更加靈靈活。（2）. 銀行存存款準(zhǔn)備備金100次上調(diào)調(diào)產(chǎn)生的的影響根據(jù)中央確確定的從從緊貨幣幣政策的的要求，加加強(qiáng)銀行行體系流流動(dòng)性管管理，抑抑制貨幣幣信貸過(guò)過(guò)快增長(zhǎng)長(zhǎng)，20007年年中國(guó)人人民銀行行對(duì)存款款類金融融機(jī)構(gòu)人人民幣存存款準(zhǔn)備備金率進(jìn)進(jìn)行了十十次上調(diào)調(diào)，具體體情況如如下：08年也分分別于11月255日與3月225日兩兩次提高高存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率，現(xiàn)已已經(jīng)提高高到155.5%。中央央銀行通通過(guò)調(diào)整整存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率，可以以影響金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)的信貸貸擴(kuò)張能能力，從從而間接接調(diào)

26、控貨貨幣供應(yīng)應(yīng)量，加加強(qiáng)銀行行體系流流動(dòng)性管管理，在在一定程程度上有有利于緩緩解銀行行流動(dòng)性性過(guò)剩局局面，抑抑制貨幣幣信貸過(guò)過(guò)快增長(zhǎng)長(zhǎng)。人民幣貸款款利率上上調(diào)，控控制房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的發(fā)放，提提高了房房地產(chǎn)開開發(fā)的門門檻，增增加了房房地產(chǎn)企企業(yè)的開開發(fā)成本本；更重重要的是是，貸款款利率提提高在一一定程度度上遏制制了買房房需求，這這將影響響到開發(fā)發(fā)商的銷銷售預(yù)期期，對(duì)開開發(fā)商資資金回籠籠造成困困難。第第二套房房細(xì)則，要要求銀行行從嚴(yán)對(duì)對(duì)第二套套房的購(gòu)購(gòu)買者執(zhí)執(zhí)行“高高利率、高高首付”的的新政。這系列措施的出臺(tái)基本剔除了需求市場(chǎng)中的投資性需求，使市場(chǎng)需求更為偏向消費(fèi)者的剛性自住需求，需求市場(chǎng)有

27、所減小。經(jīng)了解，本本地區(qū)施施行消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)買買第二套套商品房房不能享享受契稅稅半價(jià)優(yōu)優(yōu)惠政策策，即：購(gòu)買首首套商品品房須繳繳契稅為為總房款款的1.5%，第第二套以以上的商商品房為為總房款款的3%。這一一政策對(duì)對(duì)二次以以上的置置業(yè)者影影響較大大，令項(xiàng)項(xiàng)目減少少了部分分投資性性置業(yè)需需求。3. 政策策性房源源供應(yīng)：1）、20008年年開發(fā)商商拿地開開發(fā)項(xiàng)目目必須有有相應(yīng)的的經(jīng)濟(jì)適適用房供供應(yīng)，由由政府回回購(gòu)；2）、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房滿5年年后上市市交易須須補(bǔ)繳土土地出讓讓金，政政府優(yōu)先先回購(gòu)；3）、政府府逐年加加大限價(jià)價(jià)房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房、廉廉租房供供應(yīng)量；六 周邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目調(diào)查情情況1.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目基

28、本本情況調(diào)調(diào)查表案名香城名都水沐天城御城漢嘉國(guó)際開發(fā)商成都新天地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展和信地產(chǎn)成都市瑞安安浙江城建漢漢嘉集團(tuán)團(tuán)位置新都區(qū)大件件路新都區(qū)北部部新城馬馬超東路路新都區(qū)新城城區(qū)育英英路中段段新都區(qū)電子子路川音音旁物業(yè)形態(tài)高層、小高高層（111+11，133+1，116+11）小高層（111+11）高層（188）別墅（3-4）高層（144-266層）多層 小高高層高層 別墅墅占地面積28014415207764419112267880總建面913255228000018957794603663綠化率30%408%36.3%30%容積率3.261.34.292.03均價(jià)3490元元/3850元元/

29、3820元元/4400元元/戶型區(qū)間兩室（688-899）三室（1112-1127）躍層（1445-1160）兩室（977-1005）三室（1227-1137）四室（1442-1165）別墅（2445-3358）一室（344-688）兩室（900-1001）三室（1226-1132）躍層（1664-2210）兩室（966-1005）三室（1112-1138）躍層（1441-2230）主力戶型三室（1112-1127）三室（1227-1137）三室（1226-1132）三室（1112-1138）案名天籟維也納納橄欖郡思學(xué)園親和居開發(fā)商成都中鵬房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司四川萬(wàn)佳實(shí)實(shí)業(yè)發(fā)展展有限公公司四川

30、省公達(dá)達(dá)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司四川天魁實(shí)實(shí)業(yè)有限限公司位置新都馬超東東路新都區(qū)靜安安路新都區(qū)蜀龍龍大道新都區(qū)靜安安路（陽(yáng)陽(yáng)光酒店店旁）物業(yè)形態(tài)高層（322）高層精品品小戶別墅（2-4）高層（1881）多層 小高高層占地面積11404413333344362350000總建面4447662280000190000595000綠化率37.87772.90028%45容積率3.91.263.61.7均價(jià)3580元元/3980元元/3820元元/3480元元/戶型區(qū)間一室（533533）二室（600866）二室（799-911）三室（922-1449）五室（16631169）別墅（2776-4460

31、）一室（288500）二室（733800）兩室（9001011）三室（12281140）主力戶型二室（600866）二室（799-911）三室（922-1449）一室精裝（2850）三室（12281400）案名翰香府麗水金都芙蓉名城雅舍河畔開發(fā)商 HYPERLINK /company/3210182264_20060831134908.htm 成都港基房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司 HYPERLINK /company/3210228788_20070118180559.htm 金光置業(yè)成成都有限限公司新都神風(fēng)實(shí)實(shí)業(yè)有限限公司 HYPERLINK /company/3210128782_cdwn00

32、5.htm 成都康寧房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司位置新都區(qū)北部部新城蜀蜀龍路港港基段新都區(qū)蜀龍龍路與南南二環(huán)路路東段路路口新都區(qū)蜀龍龍路與電電子路交交匯處新都新園路路2244號(hào)物業(yè)形態(tài)多層、別墅墅、高層層高層（122-266）高層（188）多層、小高高層占地面積1580000.779480088.233666677144566總建面4920557.4441358558341188綠化率45%40.7%60.800%30.5%容積率3.12.182.09均價(jià)3940元元/3820元元/3900元元/3450元元/戶型區(qū)間二室（711-1116）三室（899-1556）四室（1227-1140）別墅（11

33、18-1140）二室（799-999）三室（1113-1150）別墅（1225-1156）二室（955-1001）三室（1331-1160）別墅（2223-2246）二室（722-888）三室（1335-1600）主力戶型三室（899-1556）四室（1227-1140）二室（799-999）三室（1113-1150）三室（1331-1160）三室（1335-1600）2. 競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析（1）項(xiàng)目目體量案名香城名都水沐天城御城漢嘉國(guó)際總建面913255228000018957794603663案名天籟維也納納橄欖郡思學(xué)園親和居總建面4447662280000190000595000案名翰香

34、府麗水金都芙蓉名城雅舍河畔總建面49205571358558341188由上表可以以看出區(qū)區(qū)域內(nèi)在在售樓盤盤大型樓樓盤較多多，翰香香府、漢漢嘉國(guó)際際、水沐沐天城、橄欖欖郡等均為為20萬(wàn)方方以上的的大型項(xiàng)項(xiàng)目；思思學(xué)園、親和和居、天天籟維也也納為110萬(wàn)放放以下的的小型項(xiàng)項(xiàng)目。（2）項(xiàng)目目均價(jià)案名香城名都水沐天城御城漢嘉國(guó)際均價(jià)3490元元/3850元元/3820元元/4400元元/案名天籟維也納納橄欖郡思學(xué)園親和居均價(jià)3580元元/3980元元/3820元元/3480元元/案名翰香府麗水金都芙蓉名城雅舍河畔均價(jià)3940元元/3820元元/3900元元/3450元元/ 由由上表可可以看出出各大中

35、中型項(xiàng)目目均價(jià)在在集中在在38550-339500元每平平方之間間，小型型項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格集中中在34450 -36600元元/平方方，漢嘉嘉國(guó)際普普通住宅宅部分價(jià)價(jià)格稍高高，達(dá)到到44000元/平方。僅僅有的小小戶型項(xiàng)項(xiàng)目思學(xué)學(xué)園博士士樓均價(jià)價(jià)為38820元元/平方方。總體體來(lái)看本本區(qū)域項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)差距不不大，價(jià)價(jià)格較接接近，側(cè)側(cè)面反映映了各個(gè)個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品有一一定同質(zhì)質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。（3） 建建筑形態(tài)態(tài)案名香城名都水沐天城御城漢嘉國(guó)際物業(yè)形態(tài)高層、小高高層（111+11，133+1，116+11）小高層（111+11）高層（188）別墅（3-4）高層（144-266層）多層、小高高層、高層、別墅墅案名

36、天籟維也納納橄欖郡思學(xué)園親和居物業(yè)形態(tài)高層（322）高層、精品品小戶別墅（2-4）高層（1881）多層、小高高層案名翰香府麗水金都芙蓉名城雅舍河畔物業(yè)形態(tài)多層、別墅墅、高層層高層、小高高層（112-226）高層（188）多層、小高高層該片區(qū)項(xiàng)目目主要以以多層、小高高層、高層、別墅墅等形態(tài)態(tài)產(chǎn)品組組合為主主。其中中只有御御城、天天籟維也也納、芙芙蓉名城城為全高高層項(xiàng)目目，其余余項(xiàng)目均均為擁有有兩種以以上建筑筑形態(tài)的的組合性性項(xiàng)目。（4） 項(xiàng)項(xiàng)目主力力戶型 案名香城名都水沐天城御城漢嘉國(guó)際主力戶型三室（1112-1127）三室（1227-1137）三室（1226-1132）三室（1112-1138

37、）案名天籟維也納納橄欖郡思學(xué)園親和居主力戶型二室（600866）二室（799-911）三室（922-1449）一室精裝（228-550）三室（12281400）案名翰香府麗水金都芙蓉名城雅舍河畔主力戶型三室（899-1556）四室（1227-1140）二室（799-999）三室（1113-1150）三室（1331-1160）三室（1335-1600）由上表可以以看出：區(qū)域周周邊項(xiàng)目目多數(shù)主主力戶型型為兩室室戶型與與三室戶戶型，一一室產(chǎn)品品與四室室產(chǎn)品較較少。其其中三室室戶型占占所有戶戶型的550%左左右。（5）各項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)群體分分析根據(jù)片區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目檔次次分類：主要分分為中檔檔樓盤與與高擋樓樓盤

38、兩種種。中檔項(xiàng)目主主要針對(duì)對(duì)消費(fèi)群群體為本本區(qū)域消消費(fèi)者：本區(qū)域域工作人人員以及及本區(qū)域域工作的的外地人人員。高高檔次樓樓盤主要要針對(duì)消消費(fèi)者：高校教教師、公公務(wù)員、各企企業(yè)中高高層管理理人員、及及外地到到本區(qū)域域的購(gòu)房房者。思思學(xué)園針針對(duì)消費(fèi)費(fèi)群體：本區(qū)域域工作的的青年人人員、大大學(xué)年輕輕教師、購(gòu)購(gòu)買小戶戶型住宅宅用來(lái)投投資的人人員。（6） 優(yōu)優(yōu)惠情況況片區(qū)項(xiàng)目大大型樓盤盤項(xiàng)目都都擁有較較大折扣扣：其中中翰香府府折扣最最高為一一次性付付款打996折，按按揭貸款款購(gòu)買997折優(yōu)優(yōu)惠；水水沐天城城的部分分特價(jià)商商品房最最多可優(yōu)優(yōu)惠8萬(wàn)元。其其余項(xiàng)目目一般折折扣在998-999折。少少數(shù)價(jià)格格較低

39、的的項(xiàng)目無(wú)無(wú)折扣，如如親和居居。部分分項(xiàng)目不不接受公公積金貸貸款。（7）競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)調(diào)查了解，本本區(qū)域項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品基本以以板式結(jié)結(jié)構(gòu)與板板式與點(diǎn)點(diǎn)式結(jié)合合結(jié)構(gòu)為為主，項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品建筑結(jié)結(jié)構(gòu)是以以框架結(jié)結(jié)構(gòu)為主主。節(jié)能能建筑產(chǎn)產(chǎn)品不多多，政府府相關(guān)部部門對(duì)建建筑節(jié)能能方面無(wú)無(wú)強(qiáng)制規(guī)規(guī)定。項(xiàng)項(xiàng)目樓棟棟朝向以以項(xiàng)目地地塊形狀狀規(guī)劃為為主，沒(méi)沒(méi)有刻意意強(qiáng)調(diào)南南北朝向向，側(cè)面面反映了了本地消消費(fèi)者對(duì)對(duì)戶型朝朝向要求求不高。產(chǎn)產(chǎn)品戶型型設(shè)計(jì)合合理，注注重產(chǎn)品品戶型功功能分區(qū)區(qū)及采光光。戶型產(chǎn)品新新穎，如如香城名名都的2270度度轉(zhuǎn)角景景觀陽(yáng)臺(tái)臺(tái)； 66米挑高高大型景景觀陽(yáng)臺(tái)臺(tái)；（8）項(xiàng)目目環(huán)境及

40、及配套分分析 本區(qū)域域各項(xiàng)目目周邊生生活配套套均較齊齊全，生生活交通通方便。各各大型項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部部配套設(shè)設(shè)施如：泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、籃籃球場(chǎng)、老老年活動(dòng)動(dòng)廣場(chǎng)、兒兒童游樂(lè)樂(lè)場(chǎng)、室室外健身身活動(dòng)中中心等均均較齊全全。各項(xiàng)項(xiàng)目更為為注重大大型自然然景觀，及及水系景景觀：翰翰香府擁?yè)碛?個(gè)個(gè)人工湖湖泊，親親和居、御御城等項(xiàng)項(xiàng)目均有有項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部水系系景觀。整整體景觀觀品質(zhì)較較高，綠綠化環(huán)境境好。七 項(xiàng)目自自身分析析1.項(xiàng)目地地塊位置置項(xiàng)目地塊位位于新都都區(qū)金都都光電儀儀器廠北北側(cè)地段段。地塊塊呈長(zhǎng)邊邊月788米，寬寬邊約335米的的標(biāo)準(zhǔn)矩矩形。項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊基本達(dá)達(dá)到三通通一平標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。地地塊臨近近新建支支公路

41、，交交通方便便，周邊邊綠化環(huán)環(huán)境一般般。地塊塊圍墻邊邊有少量量原生灌灌木植物物。2.經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)占地面積：26997.442容積率：小小于3.0建筑密度：小于225%3.交通狀狀況項(xiàng)目位于新新建支公公路旁，離離西南石石油大學(xué)學(xué)僅3000米左左右，乘乘2路公公交車可可直達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊位置。4.周邊配配套項(xiàng)目地塊周周邊各種種配套齊齊全金融配套：中國(guó)銀銀行、工工商銀行行、商業(yè)業(yè)銀行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行、建設(shè)設(shè)銀行、 交通銀行醫(yī)療配套：桂湖醫(yī)醫(yī)院、新新都桂林林醫(yī)院、新新都人民民醫(yī)院、第第四十七七醫(yī)院、新新都中醫(yī)醫(yī)院、新新都婦幼幼保健院院、新都都衛(wèi)生防防疫站教育配套：桂林小小學(xué)、桂桂林中學(xué)學(xué)、桂湖湖中心小

42、小學(xué)、西西街小學(xué)學(xué)、新都都師范附附小、新新都五中中、三原原外國(guó)語(yǔ)語(yǔ)學(xué)校、金金都實(shí)驗(yàn)驗(yàn)中學(xué)、新新都四中中、新都都一中、新新都第一一職業(yè)高高級(jí)中學(xué)學(xué)、 成成都機(jī)械械電子職職業(yè)技術(shù)術(shù)學(xué)校、 新都衛(wèi)衛(wèi)校、 成都鐵鐵路運(yùn)輸輸學(xué)校 、成都都醫(yī)學(xué)院院、 西西南石油油大學(xué)、四四川音樂(lè)樂(lè)學(xué)院商業(yè)配套：正因校校園商業(yè)業(yè)區(qū)、 正因農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng) 、規(guī)規(guī)劃農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)、 金都農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)、 紅紅旗超市市、 紅紅旗商場(chǎng)場(chǎng)、 蘇蘇寧電器器 、摩摩爾百貨貨、 摩摩爾超市市休閑娛樂(lè)：石油賓賓館、 金錢豹豹歌城、 樂(lè)寶火火鍋大酒酒店、 香城之之夜歌城城、 流流花賓館館、 廖廖廣東客客家酒樓樓、 市市政公園園旅游配套：白鶴島島風(fēng)景區(qū)

43、區(qū)、 寶寶光寺 、大熊熊貓基地地 、北北湖風(fēng)景景區(qū)等5.項(xiàng)目SSWOTT分析（1）優(yōu)勢(shì)勢(shì)分析 配套套：項(xiàng)目目地塊生生活配套套齊全，生生活方便便交通：項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊臨近新新建支路路，交通通方便地塊建設(shè)設(shè)難度：地塊基基本達(dá)到到三通一一平，建建設(shè)難度度不大人文環(huán)境境：項(xiàng)目目位置靠靠近西南南石油大大學(xué)，有有濃郁的的教育氛氛圍（2）劣勢(shì)勢(shì)分析噪音：項(xiàng)項(xiàng)目位于于新建公公路旁，噪噪音污染染較大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手優(yōu)勢(shì)：區(qū)域各各大型樓樓盤云集集，開發(fā)發(fā)實(shí)力、規(guī)規(guī)模、配配套、環(huán)環(huán)境等各各方面，我我項(xiàng)目處處于劣勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目規(guī)模模較小：由于項(xiàng)項(xiàng)目本身身規(guī)模較較小，可可以用來(lái)來(lái)規(guī)劃環(huán)環(huán)境景觀觀的空間間不足。（3）機(jī)會(huì)會(huì)分析項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)

44、：項(xiàng)目目體量很很小，市市場(chǎng)消化化容易客源情況況：項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域?yàn)樾滦露冀逃幼⌒滦聟^(qū)，且且有較多多輕工業(yè)業(yè)企業(yè)，投投資置業(yè)業(yè)需求不不斷。（4）威脅脅分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手：各大大項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)全面，可可能產(chǎn)生生同質(zhì)化化競(jìng)爭(zhēng)國(guó)家政策策：國(guó)家家政策干干預(yù)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)生生影響八 項(xiàng)目定定價(jià)體系系1、定價(jià)影影響因素素地理位置、交交通狀況況地理位置是是影響物物業(yè)定價(jià)價(jià)的重要要因素之之一，房房地產(chǎn)界界一直流流傳著這這樣一句句術(shù)語(yǔ)“地段，地地段，還還是地段段”，可見(jiàn)見(jiàn)地段是是決定物物業(yè)綜合合素質(zhì)的的主導(dǎo)條條件。本本項(xiàng)目所所在城市市中心區(qū)區(qū)域，項(xiàng)項(xiàng)目位置置的優(yōu)勢(shì)勢(shì)不用多多說(shuō)。商業(yè)服務(wù)設(shè)設(shè)施住宅物業(yè)周周邊的商商業(yè)服

45、務(wù)務(wù)設(shè)施配配套是否否齊全，對(duì)對(duì)住宅物物業(yè)的影影響尤為為重要，亦亦為決定定客戶層層的影響響因素之之一，針針對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目住宅宅為主，故故此，主主要考慮慮周邊生生活設(shè)施施配套情情況，比比如銀行行、超級(jí)級(jí)市場(chǎng)、酒酒樓、郵郵局等。項(xiàng)目規(guī)模根據(jù)調(diào)查所所得，過(guò)過(guò)半數(shù)的的置業(yè)人人士均注注重物業(yè)業(yè)的規(guī)模模，特別別是住宅宅項(xiàng)目，規(guī)規(guī)模大、人人口多、居居住氣氛氛濃厚，活活動(dòng)的空空間也闊闊，規(guī)模模大的項(xiàng)項(xiàng)目，其其各種設(shè)設(shè)施配套套也相對(duì)對(duì)完善。項(xiàng)目景觀環(huán)環(huán)境隨著購(gòu)房者者對(duì)美好好生活的的追求，對(duì)對(duì)于客戶戶來(lái)說(shuō)，景景觀更一一直是影影響購(gòu)房房的重要要因素之之一，擁?yè)碛薪ê┚啊@園景的物物業(yè)，其其價(jià)格也也相應(yīng)高高于其他他景

46、觀稍稍遜的物物業(yè)，這這一點(diǎn)為為本項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)所所在。戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)是是購(gòu)房者者考慮的的另一個(gè)個(gè)因素之之一，戶戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)是否合合理，是是否合用用，對(duì)樓樓盤的銷銷售亦帶帶來(lái)一定定影響，而而對(duì)戶型型的要求求也因地地域而異異。一般般來(lái)說(shuō)，而而片區(qū)客客戶又分分為兩種種，一種種是首次次置業(yè)者者，需要要的是中中小面積積戶型，而而另外一一種是再再次置業(yè)業(yè)的換房房者，需需要的則則是中等等或較大大面積的的戶型；相當(dāng)客客戶喜歡歡小面積積戶型，希希望戶型型緊湊實(shí)實(shí)用，總總價(jià)相對(duì)對(duì)低廉。內(nèi)部規(guī)劃、設(shè)設(shè)施指的是樓盤盤的功能能劃分，內(nèi)內(nèi)部配備備等條件件，一個(gè)個(gè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)合理理完善的的樓盤，自自然受到到買家歡歡迎。而而近年來(lái)

47、來(lái)隨著社社會(huì)發(fā)展展和科技技進(jìn)步，智智能化設(shè)設(shè)施也已已成為住住宅物業(yè)業(yè)提高檔檔次的重重要因素素。周邊環(huán)境指項(xiàng)目周圍圍之自然然環(huán)境和和人文環(huán)環(huán)境，直直接影響響物業(yè)之之檔次，也也影響價(jià)價(jià)格的制制定，今今年來(lái)買買家對(duì)此此要求非非常高，如如周邊之之交通便便利、環(huán)環(huán)境干凈凈整潔，校校園文化化氛圍高高定當(dāng)受受買家歡歡迎。社會(huì)公共教教育設(shè)施施現(xiàn)代的父母母普遍注注重孩子子的教育育，如居居住于學(xué)學(xué)校旁邊邊，方便便上學(xué)外外，還有有利于讓讓孩子受受學(xué)校學(xué)學(xué)習(xí)氣氛氛的熏陶陶。故此此，有孩孩子讀書書之買家家看重居居住區(qū)與與學(xué)校之之距離。物業(yè)管理?yè)?jù)調(diào)查所得得，物業(yè)業(yè)管理已已成為客客戶購(gòu)房房時(shí)另一一主要考考慮因素素。物業(yè)業(yè)管

48、理完完善，可可令買家家居住之之舒適、安安全，知知名的物物業(yè)管理理公司往往往能增增強(qiáng)買家家對(duì)樓盤盤的信心心，但管管理費(fèi)的的收取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)亦為為買家考考慮因素素。2、定價(jià)基基本原則則結(jié)合市場(chǎng)需需求及我我們的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)評(píng)定定上述定定價(jià)影響響因素之之權(quán)重，綜綜合分析析評(píng)定本本物業(yè)綜綜合素質(zhì)質(zhì)：（各各因素之之權(quán)重分分析見(jiàn)下下圖） 根根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的的本區(qū)域域項(xiàng)目均均價(jià)，然然后通過(guò)過(guò)對(duì)影響響項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格因素素的優(yōu)勢(shì)勢(shì)及不足足的對(duì)比比，以及及本項(xiàng)目目成本狀狀況進(jìn)行行綜合評(píng)評(píng)定，以以市場(chǎng)需需求為導(dǎo)導(dǎo)向，以以市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)價(jià)法確定定項(xiàng)目入入市價(jià)格格。3項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格定位位以周邊項(xiàng)目目各項(xiàng)平平均指標(biāo)標(biāo)為準(zhǔn)設(shè)設(shè)定值為為1，以以各

49、因素素權(quán)重分分析本項(xiàng)項(xiàng)目指標(biāo)標(biāo)值：權(quán)重比值項(xiàng)目位置周邊配套項(xiàng)目規(guī)模景觀設(shè)施戶型結(jié)構(gòu)內(nèi)部配套周邊環(huán)境物業(yè)管理總計(jì)周邊項(xiàng)目111111118本項(xiàng)目0.80.917.2由上表可以以分析得得出：本本項(xiàng)目各各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)權(quán)重比比值與周周邊項(xiàng)目目平均標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)比值值為0.9：11，由此此推斷，本本項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)階段價(jià)價(jià)格應(yīng)定定位為周周邊項(xiàng)目目平均標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的990%?，F(xiàn)現(xiàn)階段周周邊項(xiàng)目目均價(jià)集集中區(qū)間間在38850-39550之間間，以339000元的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算算，本項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)階階段均價(jià)價(jià)在35510元元/平方方米左右右。項(xiàng)目目開盤價(jià)價(jià)格，可可根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)及以上上權(quán)重因因素比例例及開盤盤期間市市場(chǎng)整體體價(jià)格水水平適當(dāng)當(dāng)調(diào)

50、整。產(chǎn)品規(guī)劃建建議部分分由于貴公司司在該區(qū)區(qū)域仍有有后續(xù)開開發(fā)項(xiàng)目目。一個(gè)個(gè)好的項(xiàng)項(xiàng)目可以以成就一一個(gè)開發(fā)發(fā)企業(yè)，為為了后續(xù)續(xù)項(xiàng)目有有一個(gè)更更好的市市場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)，要求求本項(xiàng)目目做出自自己的特特色，得得到消費(fèi)費(fèi)者廣泛泛的關(guān)注注與接受受，借本本項(xiàng)目的的成功開開發(fā)銷售售，使企企業(yè)知名名度與美美譽(yù)度達(dá)達(dá)到一定定的高度度。為后后續(xù)項(xiàng)目目開發(fā)與與銷售創(chuàng)創(chuàng)造良好好的市場(chǎng)場(chǎng)形象，為為貴公司司帶來(lái)更更長(zhǎng)遠(yuǎn)的的利益。一 項(xiàng)目定定位建議議1.定位思思路根據(jù)項(xiàng)目情情況、區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)情況及及周邊環(huán)環(huán)境分析析： 片區(qū)小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)明顯不不足，但但需求正正在迅速速增加，租租賃市場(chǎng)場(chǎng)將更加加活躍。 片區(qū)內(nèi)內(nèi)過(guò)渡居居住人群

51、群增加速速度較快快，擁有有過(guò)渡居居住和投投資客戶戶基礎(chǔ)。 過(guò)渡型型客戶或或投資客客戶對(duì)居居住環(huán)境境要求不不高，價(jià)價(jià)格才是是他們的的首要考考慮的因因素。 由于項(xiàng)項(xiàng)目本身身規(guī)模較較小，可可以用來(lái)來(lái)規(guī)劃園園林的空空間不多多，不適適合做普普通住宅宅產(chǎn)品。 本項(xiàng)目目臨近西西南石油油大學(xué)及及四川音音樂(lè)學(xué)院院，有較較好的小小戶型市市場(chǎng)環(huán)境境。綜合以上所所述，本本案的開開發(fā)思路路定為：尋找市場(chǎng)的的空白點(diǎn)點(diǎn)，迎合合市場(chǎng)的的需求，吸吸引目標(biāo)標(biāo)客戶群群體，選選擇適合合項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)有綜合合實(shí)力，風(fēng)險(xiǎn)較小的過(guò)渡居住兼投資雙重功能的精品小戶的開發(fā)思路。2.項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位小戶型住宅宅產(chǎn)品主主要包括括以下三三種物業(yè)業(yè)形式，即即

52、： 青年公公寓：它它是純小小戶型住住宅區(qū)，針針對(duì)青年年人群過(guò)過(guò)渡階段段設(shè)計(jì)的的住宅形形式，也也適合投投資。 產(chǎn)權(quán)式式酒店式式服務(wù)公公寓：它它是一種種具有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)的酒店店，集商商住為一一體的物物業(yè)品種種，一般般房間內(nèi)內(nèi)無(wú)煤氣氣等居家家生活所所必備的的配套設(shè)設(shè)施。 一般的的小戶型型住宅：它是指指分布于于綜合性性住宅小小區(qū)內(nèi)的的小房型型住宅，它它屬于普普通的商商品住宅宅項(xiàng)目，與與普通商商品住宅宅的具有有等同的的使用年年限和物物業(yè)服務(wù)務(wù)。經(jīng)本次市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查了了解周邊邊的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境，結(jié)合項(xiàng)目情況，我們計(jì)劃將項(xiàng)目定位于“青年公寓”。3.青年公公寓介紹紹青年公寓又又稱單身身公寓，是是一種過(guò)過(guò)渡型住住宅產(chǎn)品

53、品，是小小戶型住住宅的一一種，一一般平均均在355平方米米55平平方米左左右/套套，總價(jià)價(jià)較低。其其結(jié)構(gòu)上上的最大大特點(diǎn)是是只有一一間房間間，一套套廚衛(wèi)。近近年來(lái)根根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)的需求求，有些些開發(fā)商商也推出出了帶廚廚房的功功能更為為健全的的青年公公寓樓盤盤，有的的還建造造起了躍躍層小房房型公寓寓，這種種房型不不僅在建建筑面積積方面增增大到550平方方米80平平方米，而而且在房房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)方面還還增加了了廚房、客客廳、餐餐廳、陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)等等等。青年公寓的的誕生最最早是從從租賃的的市場(chǎng)中中出現(xiàn)的的，有業(yè)業(yè)主將空空置的整整幢商品品房，經(jīng)經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單單裝修后后推向房房產(chǎn)租賃賃市場(chǎng)，面面向中層層收入的的青年人人群出

54、租租，頗受受廣大青青年人群群的青睞睞，眾多多開發(fā)商商于是從從中重新新發(fā)現(xiàn)商商機(jī)，紛紛紛推出出專案，至至此這種種被命名名為“青年公公寓”的住宅宅才風(fēng)靡靡起來(lái)。同時(shí)家庭結(jié)結(jié)構(gòu)的變變化，也也推動(dòng)小小戶型的的發(fā)展，改改革開放放帶來(lái)了了各種新新的思潮潮、新的的生活方方式，個(gè)個(gè)性化生生活成為為時(shí)尚，三三口之家家、“丁克”家庭越越來(lái)越多多，多代代同堂已已不多見(jiàn)見(jiàn)。單個(gè)個(gè)家庭人人口變少少直接導(dǎo)導(dǎo)致所需需居室數(shù)數(shù)量變少少。如今今“一步到到位，買買個(gè)大房房子”的置業(yè)業(yè)觀念已已經(jīng)發(fā)生生了變化化，二次次、三次次置業(yè)者者屢見(jiàn)不不鮮。分分階段多多次置業(yè)業(yè)的觀念念正為更更多人所所接受，對(duì)對(duì)那些年年輕、經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力不太雄雄厚

55、的首首次置業(yè)業(yè)者來(lái)說(shuō)說(shuō)，小戶戶型可能能是第一一選擇。二 項(xiàng)目目戶型定定位根據(jù)項(xiàng)目開開發(fā)思路路，本項(xiàng)項(xiàng)目定位位為青年年公寓，根根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查可可知，目目前市場(chǎng)場(chǎng)上小戶戶型以一一室一廳廳和單見(jiàn)見(jiàn)配套戶戶型為主主，并有有小部分分的小兩兩室一廳廳戶型。單單間配套套的面積積在300-400平方之之間，一一房一廳廳的面積積在433-555平方之之間，從從真正使使用功能能及居住住舒適度度而言，小小戶型面面積大幾幾個(gè)平米米，居住住效果就就改善良良多。另另外，考考慮到一一房一廳廳的戶型型功能性性更為靈靈活實(shí)用用，且在在設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)還可考考慮處理理為兩套套打通做做二房，故故建議本本案以一一房一廳廳戶型為為主；另另外本

56、項(xiàng)項(xiàng)目位于于新開發(fā)發(fā)區(qū)域，商商品房?jī)r(jià)價(jià)格水平平在全市市屬于較較低水平平，單間間配套戶戶型居住住舒適度度不高，在在本區(qū)域域市場(chǎng)需需求暫時(shí)時(shí)較少，不不考慮做做單配戶戶型；具具體戶型型面積定定位為以以一室戶戶型為主主，小兩兩室戶型型為輔，配配比標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)如下：戶型面積（M22）套數(shù)比面積比兩室一廳65-80040%53%一房一廳45-55560%47%三、項(xiàng)目針針對(duì)消費(fèi)費(fèi)群體分分析1消費(fèi)者者情況分分析據(jù)有關(guān)資料料表明青青年公寓寓產(chǎn)品440的的買家是是2030歲歲年輕人人，399在330440歲之之間，二二者相加加占到總總購(gòu)房者者的799。本本項(xiàng)目針針對(duì)的消消費(fèi)者為為以下幾幾種：喜好獨(dú)立立居住的的年青人人

57、目前年輕人人的結(jié)婚婚年齡一一般在225至330歲左左右，他他們從大大學(xué)畢業(yè)業(yè)到成家家立業(yè)，其其中大概概有5至至7年的的“過(guò)渡期期”，在此此期間，他他們對(duì)生生活質(zhì)量量的期望望，比如如個(gè)人私私密空間間、舒適適的生活活條件等等，于是是就給這這個(gè)全新新的小戶戶型青年年公寓住住宅市場(chǎng)場(chǎng)提供了了銷售空空間。本本區(qū)域就就有許多多在各工工廠企業(yè)業(yè)工作的的青年人人群，他他們是本本項(xiàng)目的的主力消消費(fèi)者。單身家庭庭單身家庭占占本區(qū)域域總戶數(shù)數(shù)的8.1%，離離異家庭庭無(wú)住房房的一方方也需要要舒適的的小戶型型公寓作作為棲身身港灣。這這部分消消費(fèi)者也也會(huì)選擇擇本項(xiàng)目目產(chǎn)品作作為置業(yè)業(yè)目標(biāo)。投資客戶戶隨著本區(qū)域域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展

58、，外外來(lái)人口口將大量量進(jìn)入本本區(qū)域，流流動(dòng)人口口的增加加，房屋屋租賃市市場(chǎng)將日日益成熟熟，房屋屋的流通通性越來(lái)來(lái)越強(qiáng)。和大戶型相比，小戶型具有投資少、回報(bào)高、周期短的明顯優(yōu)勢(shì)，因此很多投資者都選擇購(gòu)買小戶型產(chǎn)品作為他們的投資項(xiàng)目。某些小戶型項(xiàng)目的購(gòu)買主力就是投資購(gòu)房者，他們多數(shù)是第二次甚至是第三次購(gòu)房，本區(qū)域?qū)儆谛麻_發(fā)區(qū)市場(chǎng)，多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為本區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格仍有較高的上升空間，故在本區(qū)域投資房產(chǎn)的比重更是超過(guò)成都市區(qū)，而且這種趨勢(shì)仍在進(jìn)行中。本項(xiàng)目臨近近兩所大大學(xué)，有有較好的的租賃市市場(chǎng)環(huán)境境，購(gòu)買買房產(chǎn)出出租也是是很好的的投資方方式。2. 目標(biāo)標(biāo)客戶定定位 區(qū)域設(shè)設(shè)定以本本區(qū)域客客戶為主主，部分

59、分外來(lái)投投資及外外來(lái)青年年群體等等 年齡結(jié)結(jié)構(gòu)年齡齡層為22540歲歲 職業(yè)構(gòu)構(gòu)成國(guó)家家公務(wù)員員、企業(yè)業(yè)白領(lǐng)、個(gè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)營(yíng)者、自自由職業(yè)業(yè)者、大大學(xué)教師師、高科科技企業(yè)業(yè)員工、醫(yī)醫(yī)務(wù)工作作者等；周邊區(qū)區(qū)縣企業(yè)業(yè)管理層層、高科科技企業(yè)業(yè)員工等等；其它它中等收收入以上上階層及及拆遷戶戶。 收入狀狀況有穩(wěn)穩(wěn)定的工工作，有有一定的的積蓄，家家庭月收收入在220000元以上上；家庭庭存款在在8萬(wàn)元元以上或或父母能能夠支持持的青年年。四 產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建議議總面平布置置建議根據(jù)項(xiàng)目技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)可知，項(xiàng)項(xiàng)目占地地26997.442平米米，建筑筑密度小小于等于于25%，容積積率小于于等于33。由此此計(jì)算得得出：為

60、為滿足建建筑密度度要求，單單層建筑筑面積要要小于6670平平方，設(shè)設(shè)十一層層住宅的的話，總總建筑面面積為773700平方，同同時(shí)可滿滿足小于于60米米的限高高要求。根據(jù)本案戶戶型定位位，平均均每戶面面積按556平米米計(jì)算，一一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)計(jì)6戶時(shí)時(shí)，單層層建筑面面積為3336平平米，則則需要設(shè)設(shè)置兩棟棟樓體，每每棟設(shè)置置一部電電梯。具具體布置置為兩棟棟并排靠靠攏置于于地塊靠靠近臨近近項(xiàng)目方方向的角角落位置置，空出出其余位位置用于于項(xiàng)目景景觀及運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施施建設(shè)。 同同時(shí)，十十一層住住宅，單單層層高高3米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到到項(xiàng)目限限高要求求，為充充分利用用建筑高高度、塑塑造建筑筑立面效效果，增增加項(xiàng)目