深圳坪地項目前期策劃方案

1、 深圳坪地項項目前期期策劃方方案一、龍崗住住宅市場場基本概概要20055-20008年年市場供供求關(guān)系系在區(qū)域市市場尚未未被完全全開發(fā)之之前，片片區(qū)市場場供求總總體仍會會保持平平衡。由于經(jīng)濟(jì)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)短期期內(nèi)總體體不會有有太大的的變化，置置業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)仍維持持啞鈴狀狀結(jié)構(gòu)，中檔需求進(jìn)一步增加。進(jìn)入到新新的市場場時期，產(chǎn)產(chǎn)品、營營銷、服服務(wù)均有有大的提提升，實(shí)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的的市場變變化，呈呈現(xiàn)螺旋旋上升的的特點(diǎn)。在城市化化發(fā)展迅迅猛及交交通大幅幅改善的的情況下下，可能能會促成成市場格格局發(fā)生生突變，即即區(qū)域市市場被打打破，中中高檔住住宅及住住宅投資資需求市市場大量量增加，需需求呈現(xiàn)現(xiàn)多元化化發(fā)展。由于城

2、市市化發(fā)展展，未來來土地供供應(yīng)情況況尚不明明確，供供應(yīng)市場場的變化化也有可可能化解解相當(dāng)?shù)牡男枨笤鲈隽?。龍崗片區(qū)區(qū)住宅市市場概況況龍崗住宅市市場近幾幾年呈現(xiàn)現(xiàn)波浪式式發(fā)展的的特點(diǎn)，即即整體市市場由布布吉向橫橫崗，再再到龍崗崗過渡，中中心城短短期內(nèi)仍仍屬于典典型的區(qū)區(qū)域市場場。住宅方面，龍龍崗片區(qū)區(qū)市場仍仍集中在在布吉、橫橫崗和龍龍崗三個個地方，其其中，布布吉鎮(zhèn)的的市場范范圍主要要包括布布吉、羅羅湖兩地地，橫崗崗鎮(zhèn)由于于中海及及未來振振業(yè)項目目的吸引引，降低低了市場場被分流流的局面面，主要要以當(dāng)?shù)氐丶伴_發(fā)發(fā)商吸引引的部分分關(guān)內(nèi)客客戶為主主；龍崗崗中心城城及龍崗崗鎮(zhèn)仍保保持對于于周邊區(qū)區(qū)域，如如周

3、邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)、大鵬鵬半島及及惠州、東東莞部分分地區(qū)的的影響，但但橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)不包括括在內(nèi)。在龍崗中心心城與龍龍崗老鎮(zhèn)鎮(zhèn)之間，中中心城居居住條件件明顯優(yōu)優(yōu)于老鎮(zhèn)鎮(zhèn)，兩者者之間的的市場是是分流與與被分流流的關(guān)系系，在產(chǎn)產(chǎn)品上有有一定互互補(bǔ)。商業(yè)方面及及住宅投投資部分分，市場場不太受受限，客客戶來源源相對較較寬泛。雖然有道路路及地鐵鐵等因素素影響，但但在未來來兩三年年內(nèi)，市市場格局局基本穩(wěn)穩(wěn)定，難難有大的的改觀，除除了布吉吉、橫崗崗持續(xù)有有一定量量新盤推推出外，龍龍崗位置置遙遠(yuǎn)的的感覺也也不易消消失。二、龍崗片片區(qū)市場場房地產(chǎn)產(chǎn)特征本項目在篩篩選合適適的發(fā)展展方向時時，不能能回避整整個區(qū)域域具體的的市場環(huán)環(huán)境

4、。以以下關(guān)于于該區(qū)域域環(huán)境及及市場的的概要描描述將包包含有城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)、房地地產(chǎn)、消消費(fèi)及未未來區(qū)域域發(fā)展趨趨勢等諸諸多內(nèi)容容。特征1、居居住市場場仍是主主流，多多元投資資市場發(fā)發(fā)展迅速速龍崗（主要要是橫崗崗以東）是是一個比比較典型型的居住住型區(qū)域域市場，居居住氣氛氛較濃，住住宅遠(yuǎn)比比辦公樓樓和商業(yè)業(yè)項目好好消化得得多，打打個不恰恰當(dāng)?shù)谋缺扔鳎€還處于“社會主主義初級級階段”，主要要解決的的問題是是“安居樂樂業(yè)”。其次次，部分分先富者者的投資資意識也也在積累累和發(fā)展展中，由由初期的的“商業(yè)投投資”到現(xiàn)在在的“住宅投投資”，再到到外區(qū)的的投資客客開始進(jìn)進(jìn)入，投投資市場場的增長長不容忽忽視。概概括

5、而言言，主流流市場仍仍以居住住為主，多多元化投投資市場場也在迅迅速發(fā)展展中，有有增速加加快的趨趨勢。特征2、政政府引導(dǎo)導(dǎo)作用降降低，自自發(fā)式引引導(dǎo)蘊(yùn)藏藏市場風(fēng)風(fēng)險龍崗區(qū)政府府推出的的具有影影響力和和帶動作作用的事事情，就就是進(jìn)行行中心城城的開發(fā)發(fā)建設(shè)，這這已經(jīng)成成為過去去時，對對于深惠惠路沿線線及龍崗崗老鎮(zhèn)的的建設(shè)改改造，還還沒有有有明顯的的成效，包包括以商商貿(mào)帶動動發(fā)展等等設(shè)想，也也無法在在短期內(nèi)內(nèi)產(chǎn)生作作用。目目前來看看，唯一一較具影影響的主主要是深深惠路改改造和地地3號線線建設(shè)，有有明確的的時間表表。特征3、商商業(yè)環(huán)境境短期內(nèi)內(nèi)不成熟熟大商業(yè)進(jìn)駐駐本區(qū)是是著眼于于未來幾幾年后的的市場，目

6、目前主要要是搶占占地盤，需需要依靠靠實(shí)力支支撐前幾幾年的苦苦日子；社區(qū)商商業(yè)（臨臨街獨(dú)立立式商鋪鋪）也看看中這些些，投資資客是買買未來的的收益，所所以中心心城的商商業(yè)發(fā)展展具有一一定的畸畸形，即即商業(yè)投投資者不不少，但但商業(yè)經(jīng)經(jīng)營慘淡淡，與人人口總量量及消費(fèi)費(fèi)能力均均不匹配配。現(xiàn)階階段為何何開發(fā)商商具有較較大風(fēng)險險？我們們認(rèn)為主主要的風(fēng)風(fēng)險來自自于市場場龐大的的商業(yè)存存量，新新推商業(yè)業(yè)項目無無疑將面面臨消化化速度慢慢和商業(yè)業(yè)售價不不高的問問題，具具有很高高的市場場風(fēng)險。特征4、龍龍崗以東東各老鎮(zhèn)鎮(zhèn)均受益益于中心心城的發(fā)發(fā)展中心城與龍龍崗以東東各老鎮(zhèn)鎮(zhèn)的關(guān)系系是水乳乳交融的的，許多多利益可可以共

7、享享，但又又有各自自的特征征，具有有很強(qiáng)的的互補(bǔ)性性，兩者者有某種種分工協(xié)協(xié)作的默默契。中中心城在在樓市中中的主導(dǎo)導(dǎo)作用非非常大，具具有定位位的作用用，在整整個區(qū)域域的產(chǎn)品品水平、價價格及其其他方面面均有制制定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的條件件，其它它各鎮(zhèn)因因此受益益，跟著著水漲船船高。但但老鎮(zhèn)也也具有自自身不可可替代的的功能，對對于中心心城而言言，在產(chǎn)產(chǎn)品類型型上可以以說具有有很強(qiáng)的的彌補(bǔ)性性。主要要體現(xiàn)在在以下幾幾方面：一是中小戶戶型產(chǎn)品品具有很很大的市市場空間間。由于于中心城城的住宅宅產(chǎn)品大大多為偏偏大戶型型，中小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品非常常少，這這部分市市場空缺缺正好由由龍崗老老鎮(zhèn)來承承擔(dān)，不不存在與與中心城城之間

8、的的明顯競競爭，而而面對的的市場需需求卻很很大，加加之供應(yīng)應(yīng)量一直直不是很很多，市市場銷路路比較好好，價格格也日漸漸看漲，是是一種較較理想的的物業(yè)類類型。二是商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品，包包括商業(yè)業(yè)項目和和居住區(qū)區(qū)商業(yè)兩兩類。目目前，龍龍崗老鎮(zhèn)鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)基礎(chǔ)比比中心城城要好，相相對來說說，無論論是位置置交通、商商業(yè)聚集集量、經(jīng)經(jīng)營人氣氣、投資資回報等等均有一一定條件件，因而而商業(yè)風(fēng)風(fēng)險較中中心城要要低，在在商業(yè)方方面獲得得較高價價值可能能性也更更高一些些。三是投資類類產(chǎn)品具具有較大大的生存存條件。除除了以上上所述小小戶型住住宅及商商業(yè)產(chǎn)品品外，其其他類型型的投資資選擇也也相對比比較多。特征5、投投資市場場增長

9、迅迅速，但但市場缺缺乏新的的投資品品種中心城區(qū)域域投資市市場的增增長很明明顯，不不僅有傳傳統(tǒng)的習(xí)習(xí)慣，也也有大環(huán)環(huán)境大趨趨勢的推推動。在在這里，居居住著許許多潮汕汕籍、客客家籍居居民，傳傳統(tǒng)上有有經(jīng)商和和投資的的習(xí)慣，買買商鋪，或或者二次次購房，在在很早以以前就有有，這里里的房產(chǎn)產(chǎn)，有不不少空置置，但不不怎么影影響實(shí)際際的投資資行為，投投資者認(rèn)認(rèn)為將來來必然有有較好的的回報。近近兩年，投投資小戶戶型住宅宅的開始始增多了了，來自自區(qū)外的的投資者者也增多多了，不不僅在老老鎮(zhèn)片區(qū)區(qū)的新推推住宅投投資比例例在增加加，個盤盤（住宅宅）甚至至投資成成分甚至至超過自自用比例例，在中中心城也也有可能能出現(xiàn)投投

10、資類型型的住宅宅產(chǎn)品。這這些是投投資市場場的一個個重要訊訊號，表表明投資資品選擇擇在趨向向多元化化，投資資分布和和來源也也更趨廣廣泛。目前在中心心城區(qū)域域，房地地產(chǎn)投資資選擇的的渠道和和產(chǎn)品還還很少，渠渠道方面面主要有有購鋪返返租（短短期）、出出租或進(jìn)進(jìn)行轉(zhuǎn)賣賣幾種，投投資品類類型主要要有商鋪鋪、二次次購房置置業(yè)、小小戶型住住宅投資資幾種，可可選性很很少。其其實(shí)，房房地產(chǎn)投投資品的的類型還還有很多多，對于于中心城城來說，缺缺乏合適適的新的的投資產(chǎn)產(chǎn)品是個個重要問問題，其其中，老老鎮(zhèn)片區(qū)區(qū)的新型型投資品品的研究究更具有有實(shí)際意意義。特征6、未未來2-3年是是市場想想象空間間最大的的時期，也也是項

11、目目推出及及炒作的的最佳時時期2008年年前可能能有幾個個重大的的現(xiàn)象需需要關(guān)注注，一是是城市化化發(fā)展使使龍崗與與深圳關(guān)關(guān)內(nèi)的關(guān)關(guān)系更加加緊密，城城市建設(shè)設(shè)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展及及人口總總量增加加實(shí)現(xiàn)突突變；二二是不低低于5000萬平平方米的的住宅供供應(yīng)量推推向市場場，觀念念、產(chǎn)品品、價格格、消費(fèi)費(fèi)市場等等均發(fā)生生重大變變化；三三是深惠惠路改造造及地鐵鐵3號線線建成，沿沿線有望望形成黃黃金走廊廊，龍崗崗深惠路路段，成成為富有有投資潛潛力的地地區(qū)；四四是龍崗崗中心城城與寶安安中心城城成為深深圳唯一一的勢均均力敵的的兩大熱熱點(diǎn)投資資區(qū)域 2005-20008年是是龍崗中中心城發(fā)發(fā)展變化化最快的的時期，不不

12、僅表現(xiàn)現(xiàn)在城市市建設(shè)、房房產(chǎn)交易易規(guī)模及及品質(zhì)、物物業(yè)價值值增值速速度等方方面，也也包括市市場預(yù)期期信心有有可能會會極度膨膨脹，這這是個充充滿想象象和炒作作的重要要時期，也也是充滿滿變數(shù)的的時期，千千載難逢逢，對個個盤而言言，利用用得好，會會很成功功。三、坪地鎮(zhèn)鎮(zhèn)概況簡簡析區(qū)位分析析坪地位于深深圳市東東北部，距距深圳市市區(qū)377公里，西西北與東東莞市相相鄰，東東北與惠惠州市接接壤，居居于深圳圳市、惠惠州市、東東莞市的的三角中中心地帶帶，是深深惠兩地地交往的的必經(jīng)之之地，亦亦是深（圳圳）河（源源）、深深（圳）梅梅（州）的的交通要要沖，地地理位置置得天獨(dú)獨(dú)厚。 坪坪地因其其位于“三角中中心地帶帶”

13、，隨著著三個繁繁華市區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)、技技術(shù)、信信息的幅幅射，未未來經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展具有不不可估量量的潛在在的地理理優(yōu)勢。坪坪地四周周群山環(huán)環(huán)繞，中中間一馬馬平川，地地勢極其其平坦，坪坪地因此此而得名名。坪地在深圳市的位置坪地在深圳市的位置坪地街道辦坪地街道辦坪地鎮(zhèn)在深深圳市的的位置示示意圖坪地鎮(zhèn)特特征簡析析坪地隸屬龍龍崗區(qū)，下下轄坪東東、坪西西、六聯(lián)聯(lián)、中心心、年豐豐、四方方埔6個村委委會和坪坪地、怡怡心2個居委委會，550個自自然村。全全鎮(zhèn)面積積57.6平方方公里，總總?cè)丝?10萬人人，其中中戶籍人人口1.2萬人人。城市市化的發(fā)發(fā)展，坪坪地面臨臨著巨大大的發(fā)展展機(jī)遇 。坪地的交通通十分便便利，深深惠

14、一級級公路和和惠鹽高高速公路路縱貫全全鎮(zhèn)；未未來地鐵鐵3號線延延伸段連連接到坪坪地中心心區(qū)，目目前橫坪坪公路正正在全線線緊張施施工中；坪地至至深圳優(yōu)優(yōu)良深水水國際大大港鹽田田港只有有35分鐘鐘車程，經(jīng)經(jīng)機(jī)荷高高速公路路到飛機(jī)機(jī)場只需需35分鐘鐘，至深深圳市區(qū)區(qū)僅需335分鐘鐘，至惠惠州市和和東莞僅僅需255分鐘車車程，交交通極為為便利。坪地街道辦坪地街道辦坪地街道概概況坪地發(fā)展規(guī)規(guī)劃為龍龍城新城城，與龍龍崗中心心城協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展，近近兩年經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展迅速，2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值16.08億元，同比增長16.1%；財政收入1.79億元，同比增長62.9%；工業(yè)總產(chǎn)值22.45億元，同比增長22.3%

15、；利用外資2600萬美元，同比增長11.2%。2004年年166月份，工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值155億元，同同比增長長23.2%；166月份利利用外資資24776萬美美元，同同比增長長1955%。2004年年坪地投投資1.5億元元進(jìn)行城城市建設(shè)設(shè)，確保保城鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃上檔檔次、環(huán)環(huán)境管理理上水平平。 坪地廣廣場 彩云云體育館館坪地經(jīng)濟(jì)以以加工制制造業(yè)及及外向型型經(jīng)濟(jì)形形態(tài)為主主，目前前有工業(yè)業(yè)區(qū)200多家，據(jù)據(jù)不完全全統(tǒng)計，截截止到目目前有工工業(yè)企業(yè)業(yè)8000多家，從從業(yè)人員員數(shù)100萬人，涉涉及玩具具、五金金塑膠、手手袋、傘傘業(yè)、電電子、工工藝品加加工、家家具制造造、眼鏡鏡加工、制制革、建建筑材料料、印刷

16、刷等100多個行行業(yè)，以以港資、臺臺資、日日資企業(yè)業(yè)為主。另另有各類類個體民民營經(jīng)濟(jì)濟(jì)50000余家家。坪地經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，培培育出一一大批國國內(nèi)外知知名的企企業(yè)和品品牌，如如spoortss手袋、富富榮華眼眼鏡、青青草湖工工藝品、水水谷玩具具、廣興興五金塑塑膠餐具具、頂佳佳洋傘、歐歐陸經(jīng)典典家具等等。中航TFTT（大屏屏幕液晶晶平板顯顯示器）落落戶坪地地投產(chǎn)的的計劃也也在緊鑼鑼密鼓的的籌備當(dāng)當(dāng)中，本本項目規(guī)規(guī)劃投資資85億元元，建成成投產(chǎn)后后，工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值等于再再造2個坪地地，稅收收再造33個坪地地。同時時帶動相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，將為為坪地經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶來來巨大的的發(fā)展前前景。 大華華工業(yè)區(qū)區(qū)

17、工工業(yè)區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀第二章 項項目現(xiàn)狀狀及SWWOT分分析對項目的全全面了解解及把握握，是房房地產(chǎn)開開發(fā)成功功的關(guān)鍵鍵！只有有通過多多次的實(shí)實(shí)地考察察、了解解、探討討、分析析，才能能更好地地體會到到項目獨(dú)獨(dú)有的特特征，深深入挖掘掘項目賣賣點(diǎn)，把把握項目目優(yōu)劣勢勢因素；從而確確定符合合項目特特征的定定位概念念，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項目的的順利開開發(fā)及銷銷售。一、項目主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)總用地面積積：82293建筑占地面面積：222966.4總建筑面積積：2887000.322 其其中：住宅：2446733.655商業(yè)：14497.85不計容積率率面積：22331.332 其中：架空層：3332.8地下室：1190

18、00覆蓋率：227.669%容積率：33.1992綠化率：331.66%停車位：2207個個注：以上項項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)以邀邀標(biāo)函出出據(jù)的數(shù)數(shù)據(jù)為參參考！二、項目現(xiàn)現(xiàn)狀解讀讀本項目在坪坪地鎮(zhèn)的的位置圖圖由于本項目目所處片片區(qū)開發(fā)發(fā)尚處于于初級階階段；因因此，現(xiàn)現(xiàn)時本地地塊相對對較為平平坦，整整體環(huán)境境也顯得得較為清清靜。地塊東面現(xiàn)現(xiàn)狀 地塊南南面民房房 富民路路現(xiàn)狀 地塊西西面現(xiàn)狀狀現(xiàn)狀分析：總體來看，本本項目雖雖然雖具具有一定定的優(yōu)勢勢條件，但但由于其其地理位位置相對對偏離了了坪地鎮(zhèn)鎮(zhèn)繁華區(qū)區(qū)域；因因此，該該地塊范范圍內(nèi)諸諸多設(shè)施施及配套套的發(fā)展展均未能能及時跟跟上，從從目前地地塊現(xiàn)狀狀來

19、看其其特征不不是很明明顯；因因此，謹(jǐn)謹(jǐn)慎對待待、規(guī)避避項目的的不利因因素，充充分挖掘掘項目亮亮點(diǎn)，對對本項目目獲得成成功具有有“至關(guān)重重要”的意義義。三、項目SSWOTT分析本項目價值值構(gòu)成由由多種因因素組成成，主要要考慮因因素包括括有項目目因素、環(huán)環(huán)境因素素和市場場因素三三個部分分，其中中，項目目因素是是影響項項目成功功與否的的關(guān)鍵。本項目因素素構(gòu)成分分析如下下：因素說明項目因素地塊條件本項目地塊塊為規(guī)則則長方形形，規(guī)劃劃設(shè)計容容易形成成整體感感；南北北向形狀狀亦有利利于戶型型設(shè)計，提提升了項項目價值值。人為因素在項目規(guī)劃劃設(shè)計、開開發(fā)建設(shè)設(shè)進(jìn)度、營營銷力等等方面，規(guī)規(guī)劃設(shè)計計及營銷銷目前尚

20、尚未確定定，將具具有影響響全局成成敗的力力量。環(huán)境因素周邊配套條條件處于坪地鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的的邊緣地地帶，配配套條件件相對還還比較缺缺乏，交交通、商商業(yè)購物物、教育育、醫(yī)療療及其他他市政配配套設(shè)施施方面僅僅教育條條件有一一定基礎(chǔ)礎(chǔ)，其他他則較差差。景觀資源本項目最大大的景觀觀條件來來自地塊塊的東面面廣場，其其它朝向向除北向向的整體體形象不不錯外，南南面及西西面均受受到一些些民房及及其它建建筑的遮遮擋。環(huán)境污染環(huán)境污染主主要將來來自西、南南兩側(cè)的的民房，其其它相比比影響會會較小一一些。市場因素市場供求目前市場上上僅西湖湖苑一個個項目在在推售當(dāng)當(dāng)中，市市場供應(yīng)應(yīng)相對較較為缺乏乏。市場競爭從市場競爭爭的角

21、度度來看，只只要做到到與片區(qū)區(qū)內(nèi)直接接競爭項項目存在在產(chǎn)品上上的差異異便可規(guī)規(guī)避；但但本項目目的市場場競爭重重點(diǎn)還是是在于如如何做到到不流失失本地的的置業(yè)者者才是最最為重要要，因此此，這都都對項目目規(guī)劃、戶戶型定位位以及主主題概念念定位等等都將提提出較高高的要求求。未來3-44年內(nèi)，隨隨著龍崗崗市場的的逐步成成熟，市市場結(jié)構(gòu)構(gòu)仍較為為穩(wěn)定，整整體需求求仍將以以實(shí)用型型住宅需需求為主主流；另另外，新新的戶型型產(chǎn)品的的不斷推推出，對對項目自自身素質(zhì)質(zhì)的要求求也將越越來越高高。因此此，作為為本項目目而言，在在區(qū)域市市場才剛剛剛起步步、片區(qū)區(qū)內(nèi)生活活配套及及居住條條件均不不完善的的前提下下，項目目的因

22、素素（主要要是產(chǎn)品品的規(guī)劃劃）將成成為本項項目成功功的關(guān)鍵鍵！優(yōu)勢：、地理位位置優(yōu)勢勢：地處處城鎮(zhèn)中中心區(qū)，整整體規(guī)劃劃較為合合理；、交通優(yōu)優(yōu)勢：項項目所在在地鄰近近坪地汽汽車站，并并與深惠惠公路相相隔不遠(yuǎn)遠(yuǎn)；、景觀優(yōu)優(yōu)勢：項項目所在在地緊鄰鄰坪地鎮(zhèn)鎮(zhèn)城市中中心廣場場；、教育配配套優(yōu)勢勢：項目目東面配配套有坪坪地中（小?。W(xué)，業(yè)業(yè)主子女女就讀便便利。2機(jī)會：、坪地鎮(zhèn)鎮(zhèn)樓盤項項目少，市市場競爭爭力度不不大；、對于經(jīng)經(jīng)濟(jì)和交交通的發(fā)發(fā)展，坪坪地與外外界的交交流增多多，泛區(qū)區(qū)域客戶戶量正逐逐漸放大大；、龍崗中心心城土地地供應(yīng)緊緊缺，為為整個坪坪地房地地產(chǎn)發(fā)展展提供契契機(jī)；、坪地人民民生活水水平提高高

23、，開始始著眼于于住房品品質(zhì)的提提升；、城市化進(jìn)進(jìn)程的逐逐步推進(jìn)進(jìn)以及各各知名房房地產(chǎn)企企業(yè)在龍龍崗的開開發(fā)建設(shè)設(shè)，對提提升龍崗崗居住品品質(zhì)也將將起到積積極的作作用；、邀請在龍龍崗有長長期成功功操盤經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的代代理商，強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手手，極大大的規(guī)避避了項目目開發(fā)風(fēng)風(fēng)險?？傮w來看，本本項目的的優(yōu)勢條條件相對對來說比比較明顯顯，所需需要解決決的項目目開發(fā)難難點(diǎn)自然然不少；就目前前即將開開發(fā)推售售來看，本本項目主主要需解解決以下下幾點(diǎn)：其一：抓住住片區(qū)內(nèi)內(nèi)客戶置置業(yè)的地地緣情節(jié)節(jié)，避免免客戶中中心化 長期以來，由由于龍崗崗片區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)多集集中在龍龍崗中心心城及龍龍崗鎮(zhèn)、橫橫崗鎮(zhèn)和和布吉鎮(zhèn)鎮(zhèn)這三個個區(qū)域

24、，龍龍崗東部部坪山、坪坪地以及及大鵬半半島雖占占據(jù)了半半個龍崗崗，但一一直以來來由于地地勢原因因，加上上人口較較少；本本土開發(fā)發(fā)項目屈屈指可數(shù)數(shù)，且開開發(fā)質(zhì)素素普遍偏偏低，造造成龍崗崗東客戶戶置業(yè)多多向往中中心城鎮(zhèn)鎮(zhèn)。其二：規(guī)避避相對較較差的居居住環(huán)境境因素，與與周邊較較差的環(huán)環(huán)境形成成強(qiáng)烈的的反差 本本項目所所處位置置坪地片片區(qū)，目目前所開開發(fā)商住住項目僅僅“西湖苑苑”一個，可以以說包括括坪山、大大鵬等東東部區(qū)域域所開發(fā)發(fā)的樓盤盤，都存存在周邊邊環(huán)境因因素欠佳佳的嚴(yán)重重不足；加之本本項目西西、南兩兩面處于于民房的的包圍之之中，提提升項目目開發(fā)質(zhì)質(zhì)素、營營造怡人人小區(qū)環(huán)環(huán)境將是是本項目目開發(fā)成

25、成功與否否的關(guān)鍵鍵因素。其三：避免免與區(qū)域域內(nèi)項目目的正面面競爭，以以產(chǎn)品差差異化贏贏得市場場認(rèn)同目前，坪地地區(qū)域內(nèi)內(nèi)稍具規(guī)規(guī)模項目目均以中中大戶型型產(chǎn)品開開發(fā)為主主線，居居家功能能依然占占據(jù)主導(dǎo)導(dǎo)地位；隨著片片區(qū)內(nèi)交交通環(huán)境境的不斷斷改善，新新的投資資產(chǎn)品必必將有更更大需求求，因此此，在規(guī)規(guī)劃定位位及產(chǎn)品品設(shè)計上上的突破破將是本本片區(qū)新新開發(fā)項項目取得得成功的的關(guān)鍵因因素。第三章 項目定定位分析析及建議議一、產(chǎn)品性性質(zhì)定位位：通過以上對對片區(qū)內(nèi)內(nèi)市場基基本特征征的解析析，可以以看出坪坪地鎮(zhèn)目目前在整整個龍崗崗區(qū)域的的生活環(huán)環(huán)境還是是不太理理想。鎮(zhèn)鎮(zhèn)內(nèi)人氣氣不足且且相關(guān)配配套較為為缺乏，尤尤其

26、是商商業(yè)購物物場所方方面較少少。該區(qū)域在較較長一段段時間內(nèi)內(nèi)，還無無法形成成一個可可以讓購購房者感感覺舒適適的生活場所所，而且且在市場場調(diào)查過過程中，我我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：純粹粹居家購購房在坪坪地鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)目前走走得并不不是十分分理想。走主流居家家必將會會是項目目陷入價價格、檔檔次等的的惡性循循環(huán)；區(qū)域內(nèi)一段段時期的的主流居居家客戶戶，也將將在項目目推售期期間出現(xiàn)現(xiàn)斷層的的局面；區(qū)域間的競競爭，雖雖然分流流了本區(qū)區(qū)域內(nèi)的的大部分分置業(yè)人人群，但但地緣情情節(jié)在本本區(qū)域并并沒有很很好的產(chǎn)產(chǎn)品提供供，為后后續(xù)的開開發(fā)項目目提供了了一定的的市場機(jī)機(jī)遇；項目本身的的規(guī)模及及規(guī)劃條條件，使使得本項項目要走走大面積積戶

27、型的的主流居居家路線線將直接接被排除除；本項目在檔檔次方面面也不能能做得太太低、必必須要與與周邊環(huán)環(huán)境形成成強(qiáng)烈反反差，才才能營造造生活升升級、品品質(zhì)升級級的市場場感覺，否否則就造造成“從一個個農(nóng)民房房搬進(jìn)另另一個農(nóng)農(nóng)民房”的感覺覺；坪地近年來來的工業(yè)業(yè)、商業(yè)業(yè)都有比比較良性性的快速速發(fā)展，使使得本區(qū)區(qū)域內(nèi)租租賃、投投資、情情感等的的住房需需求有一一定的積積累，而而這些也也正是催催生過渡渡型住宅宅產(chǎn)品的的先天因因素；坪地人口較較少，要要想形成成區(qū)域間間的競爭爭力，就就必須在在產(chǎn)品上上有重大大突破，結(jié)結(jié)合項目目的教育育配套優(yōu)優(yōu)勢，對對坪地的的生意人人及工廠廠的高層層管理者者，包括括部分惠惠州地區(qū)

28、區(qū)投資者者來形成成吸引；區(qū)域內(nèi)原居居民：AA、有收收租的認(rèn)認(rèn)識和嘗嘗到過甜甜頭，而而現(xiàn)已失失去這方方面的生生財渠道道，城市市化征地地補(bǔ)償款款暫時也也沒什么么出路，為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場產(chǎn)產(chǎn)生了一一批新的的投資者者；B、原原住民新新生代成成家，對對商品房房也有很很強(qiáng)的一一部分需需求；該區(qū)域作為為房地產(chǎn)產(chǎn)的落后后區(qū)域，對對于傳統(tǒng)統(tǒng)的小戶戶型概念念在面積積需求上上有一定定的差異異，由于于區(qū)域內(nèi)內(nèi)缺乏白白領(lǐng)階層層，決定定了這種種“過渡”的周期期一般都都在5年年以上，所所以，在在面積安安排上相相對寬松松一些。綜上所述，可可以概括括本項目目屬性的的關(guān)鍵字字包括：面積走走小、品品質(zhì)走高高、過渡渡型、投投資性，避避

29、開主流流競爭、市市場差異異化、教教育附加加值，區(qū)區(qū)域內(nèi)升升級印象象、廣場場的空間間延伸；因此，建建議本項項目產(chǎn)品品性質(zhì)定定位為：過渡精品、投投資房產(chǎn)產(chǎn)目前在坪地地的房地地產(chǎn)項目目開發(fā)，一一方面應(yīng)應(yīng)抓住坪坪地鎮(zhèn)的的人口結(jié)結(jié)構(gòu)以工工廠企業(yè)業(yè)外來普普通打工工者居多多這一特特點(diǎn)，另另一方面面也應(yīng)抓抓住中心心城及龍龍崗鎮(zhèn)置置業(yè)客戶戶對龍崗崗飛速發(fā)發(fā)展的信信心暴膨膨這一特特點(diǎn)。我我們可以以在過渡渡型投資資型房地地產(chǎn)方面面做文章章，制定定相應(yīng)的的設(shè)計方方案及銷銷售策略略。二、客源定定位：1、主流客客戶：以在坪地鎮(zhèn)鎮(zhèn)內(nèi)工廠廠企業(yè)的的中層管管理人員員、區(qū)域域內(nèi)個體體經(jīng)營戶戶以及公公務(wù)員及及本地居居民為主主；惠州

30、州、龍崗崗鎮(zhèn)及中中心城也也將具備備一定的的客戶來來源。客客戶細(xì)分分包括：1）、周邊邊工業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)中高高層管理理人員、高高級技工工客戶特點(diǎn)：主要以在坪坪地鎮(zhèn)范范圍包括括大鵬、南南澳及惠惠州等工工廠企業(yè)業(yè)工作的的中層管管理人員員為主；家庭平均年年收入約約為46萬元元；他們對居住住環(huán)境有有一定要要求，而而且喜歡歡群居生生活；一旦認(rèn)同物物業(yè)，會會介紹自自己的親親朋好友友同事等等一同置置業(yè)；主要選擇中中小戶型型，要求求物業(yè)性性價比高高。此類購房群群體收入入水平一一般，購購房需求求以二房房為主，對對物業(yè)綜綜合素質(zhì)質(zhì)有相當(dāng)當(dāng)?shù)囊笄蟆?）、坪地地內(nèi)經(jīng)商商生意人人客戶特點(diǎn)：主要以在坪坪地鎮(zhèn)經(jīng)經(jīng)商的工工商個體體戶

31、為主主；以客家為主主、福建建為輔，少少量潮州州人士；他們資金支支配不定定因素較較大； 家庭結(jié)構(gòu)多多以小家家庭為主主；多為外來人人員，由由于受經(jīng)經(jīng)營的資資金需要要，在購購置物業(yè)業(yè)上可支支配投入入不會太太多，在在戶型的的選擇上上也多以以二房及及小三房房為主，作作為一種種過渡型型物業(yè)。希望居住的的地方與與自己做做生意的的地方較較近，方方便照看看生意。3）、坪地地鎮(zhèn)本土土居民客戶特點(diǎn)：以買房投資資者居多多；長期居住在在本片區(qū)區(qū)，對片片區(qū)有一一定的眷眷戀情節(jié)節(jié)；他們可支配配收入較較多； 客家人居多多，一般般都有自自建的樓樓房，以以出租來來賺取收收益； 由于考慮到到今后出出租的方方便性，他他們多會會選擇二

32、二房（以以下）單單位，面面積介于于60平平方米左左右。4）、片區(qū)區(qū)內(nèi)普通通公務(wù)員員客戶特點(diǎn)：主要是在坪坪地鎮(zhèn)片片區(qū)內(nèi)政政府部門門的工作作者；他們都屬于于中高收收入階層層，而且且收入相相對穩(wěn)定定；他們喜歡生生活環(huán)境境優(yōu)越，對對物業(yè)服服務(wù)要求求較高；他們對三房房兩廳的的需求較較多，其其次為二二房；他們買房關(guān)關(guān)鍵是看看中一個個上班工工作的便便利性；這類客戶群群體知識識層次較較高，雖雖然單位位分配有有微利房房或套房房，但自自身若有有一定的的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力，都都會衷情情于選擇擇一些高高尚住宅宅社區(qū)，特特別是環(huán)環(huán)境和綠綠化好的的。5）、有成成家需求求的年輕輕人客戶特點(diǎn)：他們可能出出現(xiàn)在各各個行業(yè)業(yè)和工作作領(lǐng)域

33、；主要是以成成家為目目的的置置業(yè)者；由于多為兩兩口之家家，購買買的戶型型多以一一房一廳廳或小兩兩房為主主，但對對戶型的的創(chuàng)新性性較為感感興趣；對小區(qū)新概概念比較較容易接接受，而而且他們們也是走走在社會會前沿一一群時尚尚追隨者者；首期承受能能力低，對對低門檻檻置業(yè)非非常感興興趣。2、消費(fèi)習(xí)習(xí)慣：本項目所定定位的客客戶層面面相對來來說尚處處在沖動動型消費(fèi)費(fèi)階段，比比較關(guān)注注項目對對未來美美好前景景的包裝裝描述；同時，配配合項目目的置業(yè)業(yè)門檻的的降低，聚聚群消費(fèi)費(fèi)的比率率大。在在銷售過過程中須須充分利利用此類類客層的的消費(fèi)特特性，制制定合理理的銷售售策略，刺刺激聚群群消費(fèi)的的可能性性。三、住宅產(chǎn)產(chǎn)品

34、規(guī)劃劃建議從目前區(qū)域域市場的的整體開開發(fā)情況況來看，中中大面積積舒適居居家戶型型已逐步步趨向飽飽和；而而目前逐逐漸凸顯顯出來的的對中小小戶型的的需求，卻卻在逐年年的增長長，中小小或小戶戶型產(chǎn)品品已逐漸漸成為市市場“新寵”，自然然在實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項目價價值的最最大化及及快速回回籠資金金方面占占據(jù)有決決定性的的優(yōu)勢。當(dāng)然，戶型型產(chǎn)品的的“小”只是一一個方面面，通過過附加值值增加也也是提升升項目價價值的有有力“武器”！建議議本項目目：以“中小戶戶型”為主力力戶型市場依據(jù)據(jù)從目前片區(qū)區(qū)內(nèi)僅有有在推的的一個項項目西湖苑苑的戶型型產(chǎn)品小小高層三三房在1100左右，而而四房單單位則在在1300左右右；因此此，從規(guī)規(guī)

35、避競爭爭的角度度來考慮慮，并結(jié)結(jié)合本項項目的實(shí)實(shí)際情況況，中小小戶型將將是本項項目一個個較為理理想的開開發(fā)方向向。建議本項目目戶型配配比表戶型面積比例（按套套數(shù)）一房4045510%二房5560020%60%6065520%6570020%三房78855 15%30%90-955 15%戶型定位依依據(jù)：與周邊直接接競爭項項目形成成差異化化；首次置業(yè)為為主，投投資客為為輔；戶型在保證證基本功功能的前前提下適適當(dāng)減少少面積以以降低總總價；周邊小環(huán)境境仍有不不理想之之處。2、戶型設(shè)設(shè)計：本項目開發(fā)發(fā)住宅面面積為2246770多平平方米，針針對目前前市場上上缺乏的的中小戶戶型的空空檔，我我們大膽膽的提

36、出出，以445885平方方米左右右的中小小戶型作作為進(jìn)入入市場的的主力戶戶型；這這當(dāng)中完完全可以以做到戶戶型配比比的多樣樣化。住住宅的設(shè)設(shè)計充分分滿足不不同置業(yè)業(yè)者的需需求，挖挖掘市場場潛力，以以期將主主要類別別的消費(fèi)費(fèi)者吸引引過來。62二房房戶型 855三房房戶型在此戶型定定位的基基礎(chǔ)上，在在進(jìn)行戶戶型設(shè)計計時可充充分考慮慮增加額額外實(shí)用用面積，主主要體現(xiàn)現(xiàn)在如：挑高空空中花園園、大面面積凸窗窗、錯落落式陽臺臺以及入入戶花園園等（如如下圖）。以以增加項項目賣點(diǎn)點(diǎn)，吸引引市場的的眼球。布吉可園項項目戶型型設(shè)計圖圖四、項目概概念定位位建議以購買者（居居住者與與投資者者）對全全新都市市生活空空間（

37、居居住、休休閑、居居家辦公公、投資資）的共共性追求求，迎合合該樓盤盤未來主主流住戶戶（自住住者或租租住者）的的價值觀觀念與生生活認(rèn)同同理念，圍圍繞他們們所傾羨羨的城市市生活模模式和投投資價值值巧妙展展開炒作作，激發(fā)發(fā)同齡人人對美好好生活的的追捧與與模仿，同同時激發(fā)發(fā)投資者者興趣。A、樓盤主主題形象象浪漫玫瑰生生活2B、推廣主主題觸手可及的的純美生生活2財富2的區(qū)區(qū)域中心心建筑C、主題支支撐點(diǎn)a、區(qū)域居居住特征征支撐項目位于坪坪地鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)，距龍龍崗老鎮(zhèn)鎮(zhèn)及龍崗崗中心城城均不遠(yuǎn)遠(yuǎn)，能直直接感受受都市中中心動感感生活。在在這里置置業(yè)的人人，大多多數(shù)是一一些有坪坪地情結(jié)結(jié)的、在在坪地工工作生活活的“老坪

38、地地人”，由于于都是剛剛開始出出來打工工的青年年人或手手頭儲備備資金不不多的初初次投資資客，所所以充滿滿憧憬的的生活模模式的強(qiáng)強(qiáng)勢推出出，較容容易引發(fā)發(fā)他們共共鳴，成成為他們們生活的的樣板。b、產(chǎn)品特特征支撐撐本樓盤住宅宅屬小高高層，戶戶型小，功功能齊全全，且戶戶型以二二房單位位為主使使得客戶戶也多以以二口居居多，所所以我們們在概念念上把二二次方的的概念表表現(xiàn)出來來；一方方面可在在概念上上創(chuàng)造一一些項目目先機(jī)，另另一方面面也為后后面的項項目建筑筑設(shè)計沿沿展上留留有足夠夠的空間間。項目命名建建議純美居筑22取此項目命命名主要要是從情情感訴求求的角度度來考慮慮：純美美本身就就是一種種現(xiàn)代都都市人所

39、所向往的的，從另另一方面面也表現(xiàn)現(xiàn)出本項項目戶型型產(chǎn)品、過過度型物物業(yè)概念念的純粹粹，從字字面上理理解也比比較容易易與目標(biāo)標(biāo)客戶的的心理訴訴求形成成一致；“居筑”則是在在“居住”諧音的的基礎(chǔ)上上來表達(dá)達(dá)二個含含義，一一是居家家概念，二二則是表表達(dá)新城城市建筑筑的概念念，二者者結(jié)合則則為他們們描繪一一種多資資多彩的的生活環(huán)環(huán)境、一一種夢寐寐以求的的生活方方式；同同時也將將是本項項目總體體建筑風(fēng)風(fēng)格的一一種概括括和提煉煉。另外，從對對片區(qū)內(nèi)內(nèi)樓盤形形象的研研究分析析來考慮慮，獨(dú)具具特色的的項目命命名也將將起到引引起市場場共鳴的的作用！五、建筑風(fēng)風(fēng)格建議議1）項目市市場背景景本項目的主主要客戶戶群是以以坪地鎮(zhèn)鎮(zhèn)本地客客戶為主主，龍崗崗以東及及中心城城和龍崗崗老鎮(zhèn)為為輔。而而中心城城作為眾眾心向往往的置業(yè)業(yè)區(qū)域，許許多定位位高檔的的物業(yè)因因?yàn)椴捎糜昧藝H際風(fēng)行的的建筑手手法，大大社區(qū)，大大綠化，低低容積率率而得到到市場的的普