仙林金鷹奧萊城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)XX仙林金鷹奧萊城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告為了更好的推進(jìn)創(chuàng)業(yè)部對(duì)南京市場(chǎng)的進(jìn)入，現(xiàn)對(duì)金鷹奧萊城為期一周的調(diào)研做總結(jié)性分析報(bào)告，以便對(duì)該項(xiàng)目做出準(zhǔn)確判斷。具體內(nèi)容如下：目標(biāo)市場(chǎng)分析南京市場(chǎng)分析西貝莜面村南京市場(chǎng)狀況預(yù)選商圈市場(chǎng)分析預(yù)選店面分析道路、交通狀況分析消費(fèi)人流量分析競(jìng)爭對(duì)手分析租金狀況分析預(yù)選店面其他店面定位分析結(jié)論目標(biāo)市場(chǎng)分析（一）南京市場(chǎng)南京，中華人民共和國江蘇省省會(huì)、副省級(jí)城市。華東地區(qū)重要的交通樞紐。 2014年南京市常住人口總量為821.61萬人，戶籍人口64

2、8.72萬人，2014年為80.92%，排全國第7位。受教育程度全國領(lǐng)先，大學(xué)文化程度人口比重為26.11%，在副省級(jí)中列第1位，低于北京（31.5%），高于上海（21.9%）。南京常住人口中，具有大學(xué)程度的人口有209.1萬人，占總?cè)丝跀?shù)的26.12%，相當(dāng)于每4人就有一個(gè)大學(xué)生。相比江蘇每10人有一位大學(xué)生和全國每11人有一位大學(xué)生，大幅領(lǐng)先，顯示出文化名城和擁有眾多高校的優(yōu)勢(shì)。2015年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值9720.77億元，列全國第11位，增長9.3%；全體居民人均可支配收入40455.17元，比上年增長8.5%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入46103.62元，增長8.3%；農(nóng)村居民人均可

3、支配收入19482.91元，增長10.3%。從國家等級(jí)劃分，南京是國家二線城市。餐飲市場(chǎng)具有如下特點(diǎn)：綜合性復(fù)合商圈相對(duì)較少，目前最大規(guī)模的商圈集合為中山路新街口商圈；消費(fèi)群體由于大學(xué)較多因此年齡結(jié)果年輕，多為逛街和游客；對(duì)傳統(tǒng)中餐較為青睞，同時(shí)接受新口味菜系程度高，例：大叻、披薩等外國料理目前多為等位經(jīng)營；除對(duì)傳統(tǒng)中餐較為青睞外，對(duì)麻辣口味菜系接受度高。XXX店市場(chǎng)狀況分析XXX目前在南京市場(chǎng)擁有4家店面：1店：位于夫子廟附近建康路1號(hào)鵬欣水游城4樓。月均營業(yè)額115萬，人均消費(fèi)75元該店是XX進(jìn)入南京市場(chǎng)的第一家店，消費(fèi)者認(rèn)知度高。2店：江寧區(qū)雙龍大道1680號(hào)金鷹購物中心4樓。月均營業(yè)額

4、108萬，人均76元，2015年7月開業(yè)。3店：中央路201號(hào)金茂匯購物中心8F月均營業(yè)額90萬，人均77元，2015年9月開業(yè)4店：漢中路89號(hào)金鷹國際購物中心B座8樓月均營業(yè)額：150萬，人均74元當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)XXX認(rèn)知度高，對(duì)菜品和服務(wù)滿意，特別對(duì)“非常好吃”、“菜品25分鐘上齊”的營銷觀念非常認(rèn)可。目前四家店面的展示和對(duì)品牌的推廣為我們下一步進(jìn)入南京市場(chǎng)開了好頭。存在的問題：1、有部分消費(fèi)者對(duì)價(jià)格存在質(zhì)疑，認(rèn)為價(jià)格偏高。本地市場(chǎng)與我們同菜系且同質(zhì)化較高的“XXX店”11家門店，人均在65左右。2、4家門店都在半徑5公里范圍內(nèi)，店面過于集中。預(yù)選店面商圈分析棲霞區(qū)位于南京主城北部，是中國

5、重要的科教中心和航運(yùn)中心。常住人口66.8萬人。轄9個(gè)街道辦事處，68個(gè)社區(qū)居委會(huì)、49個(gè)村委會(huì)，其中龍?zhí)?、棲霞、西?個(gè)街道整建制委托南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理。仙林大學(xué)城位于棲霞區(qū)西部，東麓，距離15公里，2002年2月成立，是中國最早成立的大學(xué)城之一。仙林大學(xué)城定位于南京三個(gè)副城之一，是江蘇省發(fā)展高等教育產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)地區(qū)，主打高檔社區(qū)和科研機(jī)構(gòu)錯(cuò)落分布，借鑒國外高尚人文社區(qū)的規(guī)劃，以高起點(diǎn)，以綠色人文為主題的高發(fā)展為目標(biāo)。截至2013年8月，已有、等院校及其校區(qū)入駐。仙林大學(xué)城是以中產(chǎn)階層為主的高檔居住區(qū)。2015年，仙林地區(qū)共有各類在建項(xiàng)目62個(gè)，總投資430.5億元，截至8月底，當(dāng)年投資進(jìn)

6、度已超過80%，中電集團(tuán)28所仙林新所區(qū)、金鷹奧萊城二期、江蘇蘭德地理信息產(chǎn)業(yè)園二期、萬達(dá)茂等10個(gè)總投資約120億元的重點(diǎn)項(xiàng)目在仙林大學(xué)城集中開工奠基。仙林中心商業(yè)區(qū)以三大人工湖為核心，分為三個(gè)層次：遠(yuǎn)離水面的是由多種不規(guī)則幾何形狀組成的大型建筑主體，規(guī)劃有百貨公司、電影院、專賣場(chǎng)等，局部建筑單體之間則由連廊相接；臨湖的是小型建筑，有飲食店、咖啡吧、書店、精品店等；兩個(gè)層次中間是一條長長的帶頂步行街，將商業(yè)區(qū)緊緊聯(lián)系，成為將來商業(yè)氛圍的聚核地帶。仙林金鷹天地于2009年12月18日試營業(yè)，開業(yè)后經(jīng)營持續(xù)爆冷，客流量甚少。經(jīng)營一年后，在2011年4月重新開業(yè)，身份轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋闪纸瘊棅W萊城”主做高

7、檔品牌折扣。造成的主要原因：一、最早規(guī)劃項(xiàng)目的主要消費(fèi)群為大學(xué)城的學(xué)生及該區(qū)域的高級(jí)白領(lǐng)。但是學(xué)生的消費(fèi)能力有限，與金鷹品牌形象有較大差別，且每年有二個(gè)多月假期，對(duì)營業(yè)有較大影響。二、周邊社區(qū)當(dāng)時(shí)的入住率為40%左右，社區(qū)大多為低密度別墅為主，人流小。經(jīng)過金鷹的調(diào)整及該商圈歷時(shí)五年的培養(yǎng)，商圈趨于成熟。已經(jīng)成為棲霞區(qū)的商業(yè)中心。綜述：仙林金鷹奧萊城位于仙林大學(xué)城中心地帶，又名為仙林中心。經(jīng)過南京市委市政府不斷調(diào)整和大力發(fā)展，大學(xué)城轉(zhuǎn)向科技城的規(guī)劃已經(jīng)有了顯著效果。15年動(dòng)工的金鷹奧萊城二期和17年底開業(yè)的萬達(dá)茂也將為仙林中心增加更多的機(jī)會(huì)點(diǎn)。同時(shí)與奧萊城近在咫尺的南京中建大廈和南京高科大廈的陸

8、續(xù)進(jìn)入也會(huì)為奧萊城提供更多的客流。因此從商圈角度來看仙林金鷹奧萊城具備開設(shè)一家西貝店面來滿足周邊居民及學(xué)術(shù)的就餐需求。二、預(yù)選店面分析（一）道路、交通狀況分析該預(yù)選店面位于仙林中心的金鷹奧萊城。周邊主要道路有：南，杉湖西路；北，文苑路；東，學(xué)海路；西，文津路。其中主要的交通要道為文苑路文苑路：由于仙林中心區(qū)域西部較東部發(fā)展的更加成熟，因此由西向東的車輛更多，主要行駛在文苑路，文苑路到仙林中心非常方便可直達(dá)停車場(chǎng)。預(yù)選店預(yù)選店面外招停車場(chǎng)入口公交站：七條線路可達(dá)預(yù)選店面：50路、70路、97路、108路、146路、310路、D1路。地鐵站：地鐵站2號(hào)線仙林中心站，步行300米即到。（二）消費(fèi)人流

9、分析預(yù)選店面門前人流量測(cè)算結(jié)果如下：周一到周四，預(yù)選店門前高峰時(shí)段人流（11：45-12：45）17-22人周五到周日預(yù)選店門前高峰時(shí)段人流（11：45-12：45）25-30人人流動(dòng)線：預(yù)選點(diǎn)北正對(duì)南京財(cái)經(jīng)學(xué)院，從北至南屬于一樓，直接連接文苑路，不需要經(jīng)過樓梯可直接到達(dá)。從人的行為角度人習(xí)慣靠右行走，預(yù)選店面必經(jīng)之路。預(yù)選店面樓下為兒童游樂區(qū)，消費(fèi)者習(xí)慣游玩后從預(yù)選點(diǎn)門前的電梯進(jìn)入餐飲區(qū)域。兒童游樂區(qū)北側(cè)為奧萊城女裝區(qū)，女性為購物主體，因此購物結(jié)束后也習(xí)慣從預(yù)選店門前電梯進(jìn)入餐飲區(qū)域。（三）業(yè)態(tài)品牌經(jīng)營情況：名稱菜系南京門店數(shù)人均土大力韓國時(shí)尚餐廳160川西集市川味火鍋1100魚酷烤魚580

10、玄豚家日式料理470行疆廚房新疆風(fēng)味460歐美亞時(shí)尚餐廳火鍋?zhàn)灾?5午市59 晚市69水林間日式火鍋4188東北燉東北菜760南京食朝會(huì)南京本地菜380石器烤肉烤肉1775百粥坊中式炒菜950mr.pissa韓國料理披薩880奶酪時(shí)光2665秦媽火鍋川味火鍋195水貨美式海鮮3100有鮮氣五道料理日本料理1100甘尼仕印度小館印度菜185喜來稀肉韓國料理390大叻越南菜390注：所有餐飲由于周一周二為學(xué)校課程較多且剛過完周末所以生意一般，其中周一周二午市全部坐滿需要等位的為土大力、東北燉、南京食朝匯、石器烤肉，大叻。其他餐飲上座率為8-9層。全部餐飲晚市都可以坐滿。從周三開始全部餐飲全天全部開

11、始回暖。三、租金狀況分析（一）預(yù)選店面：預(yù)選店面建筑面積633平米，使用面積540平米，得房率0.85。目前市場(chǎng)開發(fā)部門與金鷹集團(tuán)談判的結(jié)果如下：。租賃面積633平，使用面積540平米，租期8年，季度付一至二年3.84+0.764.65%三至四年4.08+0.764.845.5%五至六年4.32+0.765.086%七至八年4.56+0.765.326.5%注：物業(yè)費(fèi)20元/月，3元/月推廣費(fèi)預(yù)選店面633平米，按金鷹報(bào)價(jià)4.6元/天計(jì)算，年租金：106.3萬。月租金：8.9萬。預(yù)選店面使用面積540平米，按廚房100平米扣除，按單座位占2平米/人計(jì)算，可以設(shè)定餐位數(shù)220位，人均75元計(jì)算上

12、座率3，日營業(yè)額為4.95萬元，月營業(yè)額148.5萬按金鷹7扣點(diǎn)月租金為：10.4萬元，年租金124.7萬元上座率2.5，日營業(yè)額為4.13萬元，月營業(yè)額為123.8萬元按金鷹7扣點(diǎn)月租金8.666萬元，年租金104萬元（二）市場(chǎng)同店店面：水游城店新街口店江寧金鷹金茂匯預(yù)選店面預(yù)選店面面積385503559523633633租期768888年租金條件4+2.3=6.36+2.3=8.31-3 2.5+1.64=4.14 4-6 3.5+1.64=5.14 7-8 4+1.64=5.64 3.8+2.77=6.574.64.845.085.324.64.845.085.32年租金88.5萬152

13、.3萬1-3 84.5 4-6 104.9 7-8 115.1125.4萬106.3萬106.3萬月租金7.4萬12.7萬1-3 7 4-6 8.7 7-8 9.610.5萬8.9萬8.9萬餐位150200230210220220工午消費(fèi)人數(shù)127227149112營業(yè)額12.21.11.8工晚消費(fèi)人數(shù)186269263154營業(yè)額1.52.32.21.3節(jié)午消費(fèi)人數(shù)285412338231營業(yè)額2.23.52.81.9節(jié)晚消費(fèi)人數(shù)326390438271營業(yè)額2.63.33.72.2日均營業(yè)額3.55.54.53.534.134.95月均營業(yè)額105萬165萬135萬105.9萬123.9萬

14、148.5萬日均人數(shù)453.06639.82583.08367.48500600人均77 86 77 96 7575上座率33.22.521.722.53四、定位分析：該商圈餐飲消費(fèi)人群主要以學(xué)生為主，能夠占到整體餐飲消費(fèi)的5層，其他為家庭消費(fèi)和商務(wù)用餐，家庭消費(fèi)比例可占到3層，其他為商務(wù)用餐。各家店面的促銷活動(dòng)：美團(tuán)購物券，95元購得100元消費(fèi)券；消費(fèi)卡儲(chǔ)值，折扣比例88折、85折；信用卡折扣返現(xiàn)，交通銀行最紅星期五，招行返現(xiàn)。根據(jù)測(cè)算整體餐飲正餐消費(fèi)人均在70-80元之間。其中等位較多的餐飲門店人均分別為：土大力60元、大叻90元、南京食朝匯80元、東北燉60元。符合公司店面的定位標(biāo)準(zhǔn)。

15、根據(jù)等位較多的餐飲門店來看，該商圈內(nèi)的飲食習(xí)慣對(duì)時(shí)尚中餐的需求較大，土大力、大叻、南京食朝匯、東北燉每日晚餐全部等位。符合公司店面的產(chǎn)品定位。該商圈其他餐飲門店基礎(chǔ)員工工資2800-3200。五、結(jié)論 1、預(yù)選店面所在金鷹奧萊城已經(jīng)營業(yè)7年，屬于成熟商圈。金鷹奧萊城15年對(duì)餐飲業(yè)態(tài)進(jìn)行了又一次調(diào)整，目前餐飲業(yè)態(tài)更加豐富且具有特色，可以滿足各種餐飲需求，提升了對(duì)周圍消費(fèi)者的消費(fèi)粘性。 2、預(yù)選店面的租金價(jià)格與已開的西貝餐廳對(duì)比除江寧金鷹店為最低。與該商圈其他生意好的餐飲店相比：店名面積租金條件年租金營業(yè)額人均南京食朝會(huì)680平米5+0.76143萬140萬80元大叻329平米6+0.7681.1萬100萬90元東北燉630平米5.4+0.76141.6130萬60元預(yù)選店面633平米4.6106.3萬14975 3、未來機(jī)會(huì)點(diǎn)：A目前金