8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、 實踐考核姓名：張承春 檔案號：20061400329 資格證書號：2008140011案例一某宗出讓商業(yè)用地抵押價值評估項目背景：某企業(yè)由于融資需要將某購物中心的部分層次辦理了抵押貸款，抵押權(quán)人要求其對土地進行他項權(quán)利登記，我公司接受委托對該土地進行價值評估。該購物中心的產(chǎn)權(quán)人和土地使用權(quán)人名稱不一致，土地使用證所載面積為整個購物中心的用地面積。經(jīng)實地勘察該宗地的現(xiàn)狀容積率為6.9，購物中心位于太原市的商業(yè)中心區(qū)，交通便利、人流量大、商業(yè)繁華，該商場為針對中、高收入消費群體的高檔購物中心，經(jīng)營狀況良好。案例分析：隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的逐步確立，各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變，信用貸款也逐步

2、被抵押貸款所取代，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、擔(dān)保法和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，同時規(guī)定，抵押的土地使用權(quán)要進行評估房地產(chǎn)抵押已成為銀行抵押貸款的一種主要途徑。本案例的重點在于估價項目合法性的確定、估價對象的確定、收益法測算中土地收益的確定等，下面分別加以說明。一、估價項目的合法性根據(jù)國家政策規(guī)定，地上建筑物進行抵押的，土地也隨之抵押。太原市在抵押登記手續(xù)的辦理中房產(chǎn)主管部門和土地主管部門不協(xié)調(diào)，地上建筑物和土地先后分別辦理登記，而非同時辦理抵押登記，進行房產(chǎn)抵押登記時可以包含土地價值。進行土地抵押登記時，若為空地，可以直接辦理抵押登記，若地上有建筑物，必

3、須先進行地上建筑物抵押登記后，再進行土地抵押登記。在進行土地抵押評估時，地上建筑物（包含土地價值）已進行了抵押登記，理論上講再進行土地抵押登記應(yīng)屬重復(fù)抵押，不能進行評估。金融機構(gòu)為了控制風(fēng)險一般都要求對地上建筑物和土地均辦理抵押登記，通過與金融機構(gòu)和貸款企業(yè)的溝通，最終達成一致意見，此次土地評估僅作為辦理土地抵押登記手續(xù)使用，實際不進行貸款發(fā)放，不存在重復(fù)抵押貸款的情況。另外，由于土地使用者和房屋所有權(quán)人不一致，可能存在產(chǎn)權(quán)糾紛。針對此疑問估價人員經(jīng)過調(diào)查得知，造成土地使用者和房屋所有權(quán)人不一致的原因是在辦理土地權(quán)屬登記以后，企業(yè)變更了名稱，在辦理房屋所有權(quán)證時采用了新的名稱，土地權(quán)屬未進行變

4、更登記。企業(yè)能夠提供名稱變更證明，該土地和房產(chǎn)均不存在產(chǎn)權(quán)糾紛。此評估項目權(quán)屬清晰，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛和重復(fù)抵押情況，可以接受委托，進行評估。二、估價對象的確定委托方提供的是整幢樓的土地證，由于地上建筑物的其他層次未進行抵押，不能將全部土地進行抵押，應(yīng)進行分?jǐn)偅贸龅盅翰糠值姆謹(jǐn)偼恋孛娣e。進行評估時分?jǐn)偯娣e的測算不能由評估人員自己根據(jù)容積率分?jǐn)偟贸?，要以土地管理部門的提供的分?jǐn)偯娣e為準(zhǔn)。因此必須由委托方到土地管理部門辦理土地面積分?jǐn)?，評估宗地面積應(yīng)以土地管理部門宗地測繪圖所測面積為依據(jù)。此次評估的估價對象應(yīng)為抵押層次所分?jǐn)偟耐恋亍Ｈ⑼恋厥找娴拇_定該購物中心屬于收益性房地產(chǎn)，進行土地價值評估時宜采用收益法。在運用收益法評估時土地收益的確定涉及房地收益，房地收益應(yīng)為估價對象對應(yīng)層次的商業(yè)所帶來的收益扣除相關(guān)稅費及屬于商業(yè)經(jīng)營的利潤后的收益。由于該購物中心整體經(jīng)營，各層的經(jīng)營項目不同，所帶來的收益可能差異較大，若分層測算房地收益后再得出土地收益，將會使得該宗地各層分?jǐn)偼恋氐膬r值不同甚至差異較大。為了能客觀測算土地收益，我們應(yīng)測算出整個購物中心的房地收益，再測算出相