房產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理

1、房產(chǎn)工程的全過(guò)程本錢(qián)管理摘要：隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈和標(biāo)準(zhǔn)化。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須親密關(guān)注和研究消費(fèi)者的消費(fèi)偏好，提供適銷(xiāo)對(duì)路的房源外，還應(yīng)降低開(kāi)發(fā)本錢(qián)，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向精細(xì)化管理靠攏。利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入-本錢(qián)這一簡(jiǎn)單公式，充分反映了本錢(qián)管理的重要性。房產(chǎn)工程的全過(guò)程本錢(qián)管理是每個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)工作人員日常必定要接觸到的工作內(nèi)容，本文就房產(chǎn)工程的全過(guò)程本錢(qián)管理談一些個(gè)人的看法和體會(huì)。關(guān)鍵字：全過(guò)程本錢(qián)管理本錢(qián)體系動(dòng)態(tài)本錢(qián)一、概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程本錢(qián)的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，涉及到了前期籌劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等

2、開(kāi)發(fā)全過(guò)程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的本錢(qián)控制，就是要在工程開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，對(duì)上述全部本錢(qián)構(gòu)成要素進(jìn)展規(guī)劃、控制。本錢(qián)管理體系通過(guò)建立有效的目的本錢(qián)體系、責(zé)任本錢(qián)控制體系和動(dòng)態(tài)本錢(qián)管理體系以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目的。房地產(chǎn)工程全過(guò)程本錢(qián)管理流程如下列圖所示，本文圍繞這個(gè)流程展開(kāi)闡述。二、建立完善的目的本錢(qián)管理體系是否有效進(jìn)展工程目的本錢(qián)管理是表達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理程度的重要標(biāo)志之一。目的本錢(qián)管理就是通過(guò)制定目的本錢(qián)，將目的本錢(qián)按標(biāo)準(zhǔn)的本錢(qián)構(gòu)造樹(shù)層層分解，再通過(guò)將預(yù)算方案落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目的變成可執(zhí)行的行動(dòng)方案，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目的進(jìn)展比照分析，找出差距，分析原因，制定改良措施。建立完善

3、的目的本錢(qián)體系，要做到以下幾點(diǎn)：1、確定本錢(qián)管理體系，包括集團(tuán)及下屬區(qū)域公司的本錢(qián)管理定位-職責(zé)-權(quán)責(zé)，對(duì)下屬區(qū)域公司本錢(qián)信息監(jiān)控手段和明確的監(jiān)控制度要求；2、制定準(zhǔn)確的工程目的本錢(qián)，全面客觀反映工程各項(xiàng)本錢(qián)信息；3、標(biāo)準(zhǔn)本錢(qián)管理流程，定義如何在各個(gè)施行階段完成對(duì)目的本錢(qián)的細(xì)化修訂，形成最終的目的本錢(qián)，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的本錢(qián)費(fèi)用的使用與管理；4、充分實(shí)現(xiàn)本錢(qián)信息共享；5、在制訂目的時(shí)，要按細(xì)項(xiàng)列出清單并劃分責(zé)任部門(mén)，通常建造本錢(qián)按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門(mén)，建造本錢(qián)以外按本錢(qián)工程劃分責(zé)任范圍。對(duì)多個(gè)部門(mén)承當(dāng)責(zé)任的可以按權(quán)重進(jìn)展分解。目的本錢(qián)分解后還需要建立控制的標(biāo)準(zhǔn)，分解后的本錢(qián)責(zé)任

4、必須納入績(jī)效考核的范疇。三、工程論證階段的本錢(qián)控制工程在論證階段著重的是土地費(fèi)用的把控。土地一旦到手，其本錢(qián)即已根本確定，直至工程完畢該本錢(qián)一般都不會(huì)有大的變化?？尚行匝芯繄?bào)告一般應(yīng)包括地塊根底資料、周邊環(huán)境及其開(kāi)展趨勢(shì)、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位、本錢(qián)費(fèi)用估算及控制目的和措施、投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)表達(dá)安排、稅務(wù)環(huán)境及其影響、資金方案、投資風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施、工程綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)等。四、設(shè)計(jì)階段的本錢(qián)控制設(shè)計(jì)階段的本錢(qián)控制的重點(diǎn)除了控制好設(shè)計(jì)費(fèi)之外，更重要的是通過(guò)限額設(shè)計(jì)等手段從源頭上控制好建安本錢(qián)。根據(jù)經(jīng)歷數(shù)據(jù)顯示，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占到建立工程全壽命期費(fèi)用的1%，但正是這少于1%的費(fèi)用對(duì)于工程

5、造價(jià)的影響占到了75%以上，可以看出設(shè)計(jì)階段的本錢(qián)控制是整個(gè)工程施行階段造價(jià)控制的關(guān)鍵。在滿足質(zhì)量保證的前提下，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е卤惧X(qián)增加。確保每一設(shè)計(jì)階段的成果質(zhì)量前方能進(jìn)入下一個(gè)設(shè)計(jì)階段包括方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)階段。施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)限額設(shè)計(jì)要求的條款并載明對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。并且可在施工圖完成后由設(shè)計(jì)、工程、本錢(qián)人員和監(jiān)理人員組成小組對(duì)施工圖的技術(shù)性、平安性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)展會(huì)審，提出修改意見(jiàn)，催促設(shè)計(jì)單位進(jìn)展修正，防止或減少因設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致的投資損失。五、工程施工階段的本錢(qián)控制工程施工階段的本錢(qián)控制重點(diǎn)在于工程供給商的選擇管理、材料設(shè)備供給商管理、工程進(jìn)度款管理、設(shè)計(jì)變

6、更管理、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理和工程結(jié)算管理。1、工程供給商、材料設(shè)備供給商的管理。材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中約占70，工程材料本錢(qián)控制是工程開(kāi)發(fā)過(guò)程的重要內(nèi)容。在本錢(qián)目的確定的情況下，首先要明確工程總包、分包、材料分級(jí)等的范圍、采購(gòu)方式及權(quán)限，確定材料是甲供、乙供或甲定乙供；其次，完善招標(biāo)流程，標(biāo)準(zhǔn)供給商資質(zhì)考察、詢標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同等程序，本著公開(kāi)、公平、公正的原那么引入各類(lèi)承包商，充分表達(dá)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)降低本錢(qián)的目的。另外集團(tuán)可建立自己的供給商信息庫(kù)，確立戰(zhàn)略合作伙伴，這樣既防止了供給商質(zhì)量的不穩(wěn)定性，又可以拿到戰(zhàn)略合作采購(gòu)價(jià)，對(duì)多工程本錢(qián)的控制起到了良性循環(huán)的作用。2、對(duì)于工程進(jìn)度款的管理，

7、要嚴(yán)格按照合同和流程進(jìn)展控制。本錢(qián)管理部要對(duì)施工單位上報(bào)的節(jié)點(diǎn)款、進(jìn)度款等進(jìn)展審核，經(jīng)財(cái)務(wù)部確定前方可付款。同時(shí)對(duì)合同進(jìn)度款累計(jì)到達(dá)合同金額85%的工程，要停頓付款，以便掌握結(jié)算時(shí)的主動(dòng)權(quán)。3、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理。要完善流程，明確各職能部門(mén)、各相關(guān)責(zé)任人的簽字權(quán)限。防止亂簽、多簽、責(zé)任不明確等破綻，防止結(jié)算時(shí)發(fā)生扯皮現(xiàn)象。假如工程進(jìn)度要求緊，也要做到同步進(jìn)展，工程假設(shè)有增減應(yīng)及時(shí)審價(jià)，以防止無(wú)法核實(shí)的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭(zhēng)議?？傊?，各職能部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。、工程結(jié)算管理。嚴(yán)格執(zhí)行工程必須符合開(kāi)工方能移交的原那么，本錢(qián)管理部門(mén)應(yīng)對(duì)工程進(jìn)展跟蹤分

8、析管理，進(jìn)展三算比照，找出本錢(qián)超、降的原因，并提出改良措施及意見(jiàn)。六、營(yíng)銷(xiāo)階段的本錢(qián)管理營(yíng)銷(xiāo)本錢(qián)主要指工程銷(xiāo)售過(guò)程中形成的各類(lèi)費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處、樣板房等費(fèi)用?？刂茽I(yíng)銷(xiāo)本錢(qián)關(guān)鍵還是要進(jìn)步營(yíng)銷(xiāo)籌劃程度，使有限的營(yíng)銷(xiāo)投入發(fā)揮最大的效用，尋求最大性價(jià)比，降低營(yíng)銷(xiāo)本錢(qián)。七、有效進(jìn)展動(dòng)態(tài)本錢(qián)管理動(dòng)態(tài)本錢(qián)反映的是工程施行過(guò)程中的預(yù)期本錢(qián)，通過(guò)實(shí)時(shí)反映目的本錢(qián)和動(dòng)態(tài)本錢(qián)的差異，幫助相關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)本錢(qián)的控制。動(dòng)態(tài)本錢(qián)的核心是實(shí)時(shí)性，要做到在工程施行過(guò)程中的任一時(shí)間點(diǎn)都能實(shí)時(shí)掌握工程最新的本錢(qián)動(dòng)態(tài)，只有這樣才能控制本錢(qián)、輔助營(yíng)銷(xiāo)決策。動(dòng)態(tài)本錢(qián)=合同性本錢(qián)+非合同性本錢(qián)+待發(fā)

9、生本錢(qián)由上式可見(jiàn)，合同性本錢(qián)是動(dòng)態(tài)本錢(qián)中變動(dòng)性最大的局部，由于其具有不確定性，導(dǎo)致了本錢(qián)控制的復(fù)雜性。因此，本錢(qián)管理必需要以合同為中心，抓住三條主線動(dòng)態(tài)本錢(qián)、實(shí)際發(fā)生本錢(qián)、實(shí)付本錢(qián)，方能很好的反映工程本錢(qián)執(zhí)行的全貌?？稍诠こ涕_(kāi)展的不同階段根據(jù)工程開(kāi)展的詳細(xì)情況實(shí)時(shí)、定期調(diào)整本錢(qián)臺(tái)賬、及時(shí)反應(yīng)有關(guān)本錢(qián)變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)本錢(qián)變動(dòng)趨勢(shì)，并通過(guò)各種有效途徑及時(shí)進(jìn)展調(diào)整、消除造成本錢(qián)異動(dòng)的不合理因素。八、本錢(qián)管理的工程后評(píng)估體系進(jìn)步本錢(qián)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性是本錢(qián)管理的難點(diǎn)之一，方法之一是通過(guò)后評(píng)估來(lái)改良，同時(shí)可以進(jìn)步本錢(qián)管理的有效性，因此在工程工程開(kāi)工并在結(jié)算完成后要進(jìn)展工程的后評(píng)估，主要從以下幾方面評(píng)價(jià)：1、比擬工程結(jié)算本錢(qián)與可行性研究時(shí)的預(yù)測(cè)本錢(qián)差異評(píng)價(jià)投資估算、工程本錢(qián)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確、合理性；2、比照工程結(jié)算與?目的本錢(qián)指導(dǎo)書(shū)?的本錢(qián)差異評(píng)價(jià)本錢(qián)管理工作的有效性；3、分析各期?工程動(dòng)態(tài)本錢(qián)分析報(bào)告?評(píng)價(jià)工程本錢(qián)管理的科學(xué)合理性4、分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)本錢(qián)的影