吉祥苑物業(yè)管理方案

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔福州吉祥苑物業(yè)管理方案目 錄一、物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)02二、質(zhì)量管理目標(biāo)及管理方式02（一）質(zhì)量管理目標(biāo)02（二）采用管理方式03三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容05（一）開(kāi)發(fā)建設(shè)期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容05（二）物業(yè)竣工驗(yàn)收期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容05（三）入伙及裝修期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容07（四）實(shí)際運(yùn)行期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容08四、人力資源的配備及管理10（一）人力資源的配置11（二）工作人員的培訓(xùn)11（三）工作人員的管理11五、管理規(guī)章制度12六、檔案建立與管理15七、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算18八、物質(zhì)裝備計(jì)劃20九、其他21一、物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)吉祥苑的概況吉祥苑項(xiàng)目

2、位于福州市祥板路，由福建?；史康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的商住樓。 吉祥苑占地面積16畝，總建筑面積16000多平方米，其中住宅面積13500多平方米，商店950多平方米，幼兒園約1000平方米；住宅總戶(hù)數(shù)113戶(hù)，地下室設(shè)有汽車(chē)、自行車(chē)、摩托車(chē)停放處，地面設(shè)有架空及露天停車(chē)位。吉祥苑主要配套設(shè)施有變頻供水系統(tǒng)（一、二層由市政直供，二層以上由變頻供水）、配電系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等。（二）吉祥苑的特點(diǎn)及管理措施特點(diǎn)之一：由于吉祥苑項(xiàng)目受所處位置周邊住宅區(qū)物業(yè)管理狀況的影響，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定位底，收入有限，必將給物業(yè)管理帶來(lái)難度。管理措施：我們?cè)谏钊肓私猬F(xiàn)場(chǎng)情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合我司在其它項(xiàng)目人力資源，制訂科學(xué)合理、切

3、實(shí)可行有針對(duì)性的日常運(yùn)作管理方案，確保有效運(yùn)作。特點(diǎn)之二：吉祥苑項(xiàng)目在入伙后的二次裝修期間，人員混雜，治安工作較難管理，因此安全保衛(wèi)任務(wù)負(fù)擔(dān)較大，治安的好壞是業(yè)主衡量管理績(jī)效的關(guān)鍵。管理措施：我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)勘查，實(shí)地規(guī)劃定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合我們?cè)谄渌芾眄?xiàng)目取得的經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際情況出發(fā)，確立了治安管理以：“強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)、人防為主、全面防范”的整體治安管理防范思路。在裝修中實(shí)施“有章可循、違章必糾”的管理辦法，靈活運(yùn)用各種手段，管理上講情、講理、講法，以預(yù)防為主，把違章裝修控制在萌芽階段，確保吉祥苑外觀統(tǒng)一美觀。二、質(zhì)量管理目標(biāo)及管理方式（一）質(zhì)量管理目標(biāo)吉祥苑2.自接管之日起嚴(yán)格按照ISO9002國(guó)際質(zhì)量

4、體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)運(yùn)作，使吉祥苑成為一個(gè)安全，舒適、溫馨、文明的家園。3具體質(zhì)量管理目標(biāo)：制訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同、住戶(hù)手冊(cè)和其他有關(guān)的規(guī)章制度，明確服務(wù)的質(zhì)量和雙方的權(quán)利與義務(wù)。業(yè)主滿(mǎn)意率80%以上。維修及時(shí)率90%以上。維修合格率100%。房屋外觀整潔完好，管道暢通完好。每半年一次業(yè)主滿(mǎn)意率征詢(xún)活動(dòng)，建立回訪(fǎng)制度和回訪(fǎng)記錄。公共場(chǎng)所衛(wèi)生整潔，綠地樹(shù)木存活率90%以上。重大火災(zāi)、治安責(zé)任事故率為零。（二）采用的管理方式1、在總體管理方式上擬采取“標(biāo)準(zhǔn)化”管理模式。吉祥苑屬綜合型商住樓，在管理方式、管理手段和管理人員方面的管理模式，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。實(shí)現(xiàn)管理體制企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化，以業(yè)主為服務(wù)

5、中心的經(jīng)營(yíng)方針。嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為，致力于精神文明建設(shè)。2、在安全管理上擬采取全封閉的安全預(yù)案制。安全問(wèn)題是業(yè)主永遠(yuǎn)最關(guān)心的問(wèn)題，公司在進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)前先了解安全死角，將物業(yè)在安全管理上的不足和缺陷找出來(lái)，制訂有針對(duì)性的安全措施，將預(yù)案作為員工培訓(xùn)的依據(jù)，逐步提高安全管理的實(shí)際水平。對(duì)人員物品進(jìn)出實(shí)行分類(lèi)控制，對(duì)業(yè)主采用“記憶+規(guī)范”的方法，對(duì)租戶(hù)采用憑證出入，對(duì)散客采用登記有效證件控制出入，實(shí)行立體化管理。3、在服務(wù)方式上采取特色服務(wù)與個(gè)性化服務(wù)。（1）時(shí)效工作制對(duì)業(yè)主關(guān)心的工作都要求規(guī)定的時(shí)間完成方為有效。將相關(guān)的工作流程公示給業(yè)主監(jiān)督，對(duì)未按規(guī)定辦理進(jìn)行處罰，以提

6、高業(yè)主對(duì)我們的服務(wù)感到滿(mǎn)意。（2）首問(wèn)負(fù)責(zé)制對(duì)業(yè)主的問(wèn)題，第一個(gè)接觸業(yè)主的工作人員應(yīng)負(fù)責(zé)將問(wèn)題向公司進(jìn)行反饋，不能以任何理由進(jìn)行推諉。對(duì)于業(yè)主的問(wèn)題必須有答復(fù)，不能久拖不決。4、實(shí)行（1）組織系統(tǒng)A、組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效,一專(zhuān)多能。管理處直屬公司總部管轄，實(shí)行整體管理的方式。B、管理處內(nèi)部實(shí)行重在領(lǐng)導(dǎo),減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率?，F(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理屬管理層,下設(shè)全部為操作層。C、管理處是指揮、控制的樞紐。設(shè)置服務(wù)熱線(xiàn)，負(fù)責(zé)收集,歸檔整理和日常指揮功能。D、保安負(fù)責(zé)公共秩序的維護(hù)及消防管理；管理員負(fù)責(zé)社區(qū)的二次裝修管理、樓宇的巡查與管理，物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用的收取工作；水電技術(shù)員負(fù)責(zé)設(shè)備維

7、修、養(yǎng)護(hù)及運(yùn)行；保潔綠化員負(fù)責(zé)社區(qū)所有公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔及綠化養(yǎng)護(hù)。（2）整體運(yùn)作程序系統(tǒng)A、整體運(yùn)作流程原則是全面、合理、高效，環(huán)環(huán)相扣，相互制約，保證各環(huán)節(jié)緊密銜接,既無(wú)盲點(diǎn),又無(wú)積淀。B、整體運(yùn)行各個(gè)環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程嚴(yán)格按照我公司計(jì)劃導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作。C、所有運(yùn)作過(guò)程均有嚴(yán)格的監(jiān)控保證,充分體現(xiàn)管理效率。（3）內(nèi)部運(yùn)作系統(tǒng)A、在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中,堅(jiān)持全過(guò)程管理,保證指揮,監(jiān)督的封閉性。管理層既是指揮者,又是監(jiān)督者,計(jì)劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位。B、操作層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范。同時(shí)我們倡

8、導(dǎo)全員質(zhì)量管理，充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性。 （4）信息反饋系統(tǒng)A、信息是我們重要的經(jīng)營(yíng)資源。信息源要全面，匯聚與中茵名仕花城物業(yè)管理有關(guān)的所有信息，使反饋具有一定的范圍和頻率，信息采集真實(shí)、科學(xué)。B、保證信息反饋通道暢通，信息處理集中，所有信息匯聚到管理處，經(jīng)過(guò)分析整理，并由管理處發(fā)出指令，跟蹤檢查。C、保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責(zé)任分離所導(dǎo)致的管理失控。D、充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得處理和利用信息。E、在檢查控制的方式中，我們采用行政檢查、專(zhuān)項(xiàng)檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)督、秘密檢查等方式?？刂频拇胧┯蓄A(yù)先控制、現(xiàn)場(chǎng)控制、反饋控制。F、

9、質(zhì)量控制上，對(duì)不合格的服務(wù)制訂了糾正偏差的處理措施。三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（一）開(kāi)發(fā)建設(shè)期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、分析原設(shè)計(jì)圖紙，提出物業(yè)結(jié)構(gòu)布局功能方面的改進(jìn)建議物業(yè)管理公司在物業(yè)管理實(shí)踐中最了解物業(yè)布局的結(jié)構(gòu)合理性，以及物業(yè)的使用、維修和管理，可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議。如建筑物外面附屬物預(yù)留位置、孔洞等，避免日后使用修改，給管理帶來(lái)不便，以提高物業(yè)的整體效果、價(jià)值。2、提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置和服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)與建議物業(yè)公司可以從使用、管理和維修的角度，為建設(shè)單位提供設(shè)備設(shè)施的改進(jìn)意見(jiàn)。對(duì)建筑材料的選用，設(shè)備設(shè)施性能特點(diǎn)、使用效果，養(yǎng)護(hù)維修、更換成本費(fèi)用等方面，提供信息與建議。3、提供工程

10、質(zhì)量的改進(jìn)建議物業(yè)公司在工程施工階段可派駐工程施工現(xiàn)場(chǎng)，熟悉基礎(chǔ)隱藏工程，機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試，管道線(xiàn)路的敷設(shè)及走向，及時(shí)提出整改方案，配合落實(shí)。4、設(shè)立物業(yè)管理咨詢(xún)?cè)陧?xiàng)目銷(xiāo)售期間，物業(yè)公司可配合售樓部，和購(gòu)房者溝通，明確今后物業(yè)管理的收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，解答購(gòu)房者物業(yè)管理方面的問(wèn)題。（二）物業(yè)竣工驗(yàn)收期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、參與竣工險(xiǎn)收物業(yè)公司可派工作人員參與政府組織的竣工驗(yàn)收工作，協(xié)助開(kāi)發(fā)商督促施工單位完成驗(yàn)收資料的準(zhǔn)備，組織技術(shù)人員了解現(xiàn)場(chǎng)房屋及配套設(shè)備設(shè)施是否具備驗(yàn)收條件，要求施工單位按要求完成開(kāi)發(fā)商交給的施工任務(wù)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商監(jiān)督施工單位對(duì)竣工驗(yàn)收工作中提出問(wèn)題的整改實(shí)施情況。2、組

11、織接管驗(yàn)收由物業(yè)公司牽頭，對(duì)吉祥苑的施工質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施的使用功能、技術(shù)資料、項(xiàng)目文件和業(yè)主資料等工作進(jìn)行接管驗(yàn)收。3、協(xié)助開(kāi)發(fā)商處理工程遺留問(wèn)題（1）常見(jiàn)的非結(jié)構(gòu)性工程遺留問(wèn)題屋面滲漏水；有防水要求的地面滲水；外墻面滲水；室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起砂、面層松動(dòng)；抹灰層、面磚、油漆、脫落殘缺；門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈、縫隙過(guò)大、缺件；衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)積水，倒泛水；給排水系統(tǒng)漏水；排水管道堵塞，區(qū)間道路沉陷；電器、電線(xiàn)漏電，燈具安裝不牢；其它常見(jiàn)問(wèn)題。（2）問(wèn)題的處理程序在保修期內(nèi)發(fā)生保修范圍內(nèi)的工程質(zhì)量問(wèn)題，由建設(shè)單位或建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司通知施工單位維修。施工單位自接到通知之日起，應(yīng)在約定的保修時(shí)限內(nèi)到

12、達(dá)現(xiàn)場(chǎng)與業(yè)主確定返修內(nèi)容，盡快修理、整改，對(duì)發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位在接到通知后，應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。相關(guān)部門(mén)、單位到場(chǎng)監(jiān)督整修方案。施工單位非因特殊原因，未能在約定時(shí)限內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)，建設(shè)單位應(yīng)配合再次通知施工單位限時(shí)維修，如施工單位再次違約，建設(shè)單位有權(quán)在不提高工程標(biāo)準(zhǔn)的前提下，自行返修或委托其他單位維修，發(fā)生的費(fèi)用由原施工單位承擔(dān)。保修完工后，建設(shè)單位、物業(yè)公司或房屋所有人組織驗(yàn)收。因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害。由造成拖廷的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）入伙及裝修期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、辦理入伙手續(xù)的前提條件（1）已通過(guò)接管驗(yàn)收：房屋無(wú)重大質(zhì)量問(wèn)題，

13、工程遺留問(wèn)題基本得到解決，工程資料已經(jīng)齊備，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)結(jié)束；（2）達(dá)到入伙的條件：實(shí)現(xiàn)通水、通電、通訊、排水、排污等基本使用功能，可以滿(mǎn)足日常生活所需，配套設(shè)施基本齊備，建成能夠使用，物業(yè)管理處有固定辦公場(chǎng)所。2、入伙的準(zhǔn)備工作（1）入伙資料的準(zhǔn)備：根據(jù)實(shí)際情況配合開(kāi)發(fā)商編寫(xiě)和印刷業(yè)主臨時(shí)公約、住戶(hù)手冊(cè)，準(zhǔn)備住宅使用說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、入伙通知書(shū)等；（2）入伙時(shí)的環(huán)境布置：掛橫幅、插彩旗，營(yíng)造氣氛，設(shè)立指示標(biāo)識(shí)牌等。3、發(fā)出入伙通知（1）由物業(yè)公司配合開(kāi)發(fā)商確定入伙時(shí)間，向業(yè)主發(fā)出入伙通知；（2）業(yè)主辦理入伙手續(xù)須帶證件：入伙通知書(shū)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件和復(fù)印件各一份，業(yè)主及家庭成員的

14、身份證原件及復(fù)印各一份，一寸彩照每人各兩張，單位購(gòu)房的尚須帶齊營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份，委托他人辦理的須帶業(yè)主委托書(shū)及委托人身份證原件和復(fù)印件各一份。4、入伙手續(xù)的辦理驗(yàn)證入伙資料、證件；（2）由業(yè)主填寫(xiě)業(yè)主家庭情況登記表，簽署業(yè)主臨時(shí)公約等文件；（3）交納入伙相關(guān)費(fèi)用；（4）驗(yàn)房收樓；（5）發(fā)放鑰匙，資料；（6）開(kāi)通水電。5、裝修管理（1）裝修的申請(qǐng)與審批（2）辦理施工證，施工人員出入證等；（3）施工期間的管理；（4）違章裝修的處理； （5）裝修施工的竣工驗(yàn)收；（四）實(shí)際運(yùn)行期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容綜合管理（1）設(shè)立專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行綜合一體化管理；（2）設(shè)立24小時(shí)服務(wù)熱線(xiàn)電話(huà)；（3）

15、設(shè)立固定的辦公場(chǎng)所，管理人員佩帶明顯標(biāo)識(shí)牌，持證上崗；（4）協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作，簽定物業(yè)管理合同，管理單位責(zé)權(quán)利明確；（5）制訂內(nèi)部管理管理運(yùn)作制度及工作流程；（6）檔案資料齊全，管理完善。2、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)（1）房屋外觀完好、整潔、無(wú)妨礙市容和觀瞻；（2）建立裝修管理制度，無(wú)違章裝修，無(wú)亂搭建，無(wú)亂張貼懸掛；（3）公用設(shè)施整潔，公用樓梯、天臺(tái)、通道等無(wú)堆放雜物及違章占用等；（4）無(wú)擅自改變房屋用途，棟號(hào)有明顯標(biāo)志，主要入口有引路標(biāo)識(shí)圖；（5）房屋修繕制度、管理值班制度、便民報(bào)修措施完善，建立回訪(fǎng)制度和回訪(fǎng)記錄；（6）房屋完好率達(dá)到100%，維修合格率達(dá)到100%。3、保安消防

16、及車(chē)輛（1）保安和車(chē)輛實(shí)行一體化管理，建立專(zhuān)業(yè)化保安隊(duì)伍；（2）消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損；（3）可能危及住戶(hù)安全處設(shè)立明顯標(biāo)識(shí)和防范措施；（4）無(wú)因管理公司責(zé)任造成重大刑事案件和重大火災(zāi)事故；（5）機(jī)動(dòng)車(chē)輛行駛停泊有序，制度落實(shí)，無(wú)違章行駛及停泊；（7）非機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理制度落實(shí)，管理有序，停放整齊；（8）設(shè)立24小時(shí)安全防衛(wèi)值勤，業(yè)主、住戶(hù)、來(lái)訪(fǎng)人員進(jìn)出管理有序；（9）保證消防通道暢通，消防疏散標(biāo)志醒目、完好、齊全。4、環(huán)境管理（1）清潔衛(wèi)生實(shí)行一體化管理，有專(zhuān)業(yè)的清潔保潔隊(duì)伍，管理制度落實(shí)；（2）環(huán)衛(wèi)設(shè)備齊全完好，有垃圾收集設(shè)施等，垃圾日產(chǎn)日清；（3）整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施隨時(shí)保持清潔，定期進(jìn)行衛(wèi)生消

17、殺；（4）無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜現(xiàn)象；（5）公用雨水、污水管理暢通，無(wú)堵塞現(xiàn)象；（6）加強(qiáng)二次供水管理，保證水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫要求。5、綠化管理（1）有專(zhuān)業(yè)的綠化養(yǎng)管隊(duì)伍，管理制度落實(shí)；（2）保持現(xiàn)有綠化面積不減少、不占用；（3）花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)踐踏折損現(xiàn)象，無(wú)大面積黃土裸露；（4）加強(qiáng)綠化日常管理，包括水分管理、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治、中耕除草、綠化保潔、對(duì)老化、死亡、損壞植物及時(shí)補(bǔ)種或更換等；6、公用配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所管理（1）按規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)管理公用配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所，無(wú)違章私自改動(dòng)原規(guī)劃行為，無(wú)擅自侵占公共設(shè)施或場(chǎng)所，公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)正常，完好率達(dá)到95%以上；（2）道路

18、早暢通無(wú)損環(huán)、路面平坦整潔、排水暢通；（3）供電、供水、供氣、電梯、消防監(jiān)控、有線(xiàn)電視、通訊管線(xiàn)及設(shè)施完好無(wú)損，運(yùn)行正常；二次供水箱加蓋加鎖，環(huán)境整潔，無(wú)二次污染及隱患；（4）公用排污、排雨水管線(xiàn)設(shè)施完好無(wú)損；（5）停車(chē)場(chǎng)及其他公共場(chǎng)地、建筑小品等完好無(wú)損；（6）路燈完好率達(dá)到95%以上；（7）做好設(shè)施設(shè)備維修與安全措施。7、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理與經(jīng)營(yíng)服務(wù)（1）商鋪無(wú)違章裝修、亂搭建、亂懸掛張貼；招牌整齊美觀，無(wú)破損污跡；（2）落實(shí)好門(mén)前三包，鋪面整潔，無(wú)亂丟垃圾，無(wú)污水等；（3）排放油煙、噪音、粉塵等符合環(huán)保規(guī)定，無(wú)存放有害有毒物質(zhì)；（4）多種經(jīng)營(yíng)效果好，有償服務(wù)項(xiàng)目齊全，無(wú)違反規(guī)定亂收費(fèi)。8、空置

19、房管理（1）保證空置房各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損；（2）做好空置房室內(nèi)外的衛(wèi)生保潔；（3）配合售房需要，提供各種方便。9、社區(qū)文化（1）健全并落實(shí)各項(xiàng)精神文明建設(shè)、社區(qū)服務(wù)制度；（2）設(shè)立宣傳教育學(xué)習(xí)專(zhuān)欄；（3）積極協(xié)助街道、派出所、居民委員會(huì)開(kāi)展各項(xiàng)工作；10、便民特約服務(wù)（1）適應(yīng)社區(qū)發(fā)展需要，適時(shí)提供特約有償服務(wù)等；（2）服務(wù)項(xiàng)目（略）。四、人力資源配備及管理（一）人力資源的配置吉祥苑項(xiàng)目物業(yè)管理人員的配備應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，要求管理層基本素質(zhì)高，相關(guān)崗位人員必須是一專(zhuān)多能，實(shí)行一崗多職，真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”（事務(wù)、安防、日常服務(wù)）。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的

20、方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性、嚴(yán)格考核，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。吉祥苑管理處人員配置表：類(lèi)別職務(wù)名額學(xué)歷持何種崗位證件/職稱(chēng)工作年限備注管理員 主任1大專(zhuān)部門(mén)經(jīng)理上崗證3年設(shè)備維護(hù)水電維修員1中專(zhuān)上崗證3年兼日常事務(wù)管理環(huán)境保潔保潔員1初中1年綠化養(yǎng)護(hù)由公司專(zhuān)業(yè)綠化工負(fù)責(zé)公共秩序維護(hù)保安員6高中保安上崗證1年兼車(chē)輛管理，其中一人兼班長(zhǎng)合計(jì)9（二）工作人員的培訓(xùn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。要實(shí)現(xiàn)管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，常抓不懈。公司以培訓(xùn)與考核相結(jié)合的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實(shí)到實(shí)處。1、培訓(xùn)內(nèi)容：1新員工入職培訓(xùn)；2崗位專(zhuān)業(yè)技

21、能培訓(xùn)；3素質(zhì)提高培訓(xùn)；4新政策、新理論培訓(xùn)；5、管理人員出外培訓(xùn)。 2、培訓(xùn)的評(píng)估考核B、C、培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操考評(píng)和書(shū)面考評(píng)兩種，反饋培訓(xùn)績(jī)效，把考評(píng)的結(jié)果作為評(píng)核員工綜合培訓(xùn)成績(jī)的主要依據(jù)。（三）工作人員的管理管理人員是公司最寶貴的資產(chǎn)，我們的人員管理的宗旨是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。我們將秉承我公司的人才觀，運(yùn)用壓力機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)創(chuàng)造良好的空間，最終激勵(lì)員工為企業(yè)盡心竭力，追求人才資本增值。我們的人員管理體系由五部分組成：素質(zhì)機(jī)制、配置機(jī)制、組織機(jī)制、績(jī)效機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制。五、管理規(guī)章制度科學(xué)完善，合理量化，健全的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸?/p>

22、功的重要法寶。接管項(xiàng)目后，我們將嚴(yán)格按照ISO9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及本公司質(zhì)量體系文件要求，對(duì)社區(qū)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化，規(guī)范化的物業(yè)管理。制定相應(yīng)的規(guī)章制度，進(jìn)一步加強(qiáng)管理，提高管理質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。因考慮規(guī)章制度數(shù)量較多，篇幅有限，僅羅列目錄，詳細(xì)內(nèi)容根據(jù)本公司ISO文件制訂：一、員工崗位職責(zé)1、物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)；2、物業(yè)管理處管理員崗位職責(zé)；3、物業(yè)管理處保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)；4、物業(yè)管理處保安員崗位職責(zé)；5、物業(yè)管理處固定崗安防員崗位職責(zé)；6、物業(yè)管理處巡邏崗安防員崗位職責(zé)；7、物業(yè)管理處保潔員崗位職責(zé)；8、物業(yè)管理處綠化工崗位職責(zé)9、物業(yè)管理處維修工崗位職責(zé)二、供配電系

23、統(tǒng)管理工作手冊(cè)10、供配電設(shè)備巡檢及保養(yǎng)規(guī)定；11、電工安全操作規(guī)定；12、物業(yè)管理處臨時(shí)用電管理規(guī)定；13、物業(yè)管理處設(shè)備維修與保養(yǎng)制度；三、給排水管理制度與操作規(guī)程14、水泵房管理制度；15、給排水設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程；16、給排水設(shè)施操作規(guī)程；四、消防管理制度與操作規(guī)程17、火警火災(zāi)應(yīng)急規(guī)程；18、防火管理規(guī)程；19、消防供水系統(tǒng)操作規(guī)程；20、物業(yè)管理處消防管理規(guī)定；21、消防管理制度；五、物業(yè)處運(yùn)作管理制度與操作規(guī)程22、物業(yè)接管規(guī)程；23、物業(yè)移交規(guī)程；24、業(yè)主（用戶(hù)）報(bào)修處理工作規(guī)程；25、業(yè)主（用戶(hù)）投訴處理工作規(guī)程；26、用戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查和征詢(xún)工作規(guī)定；27、回訪(fǎng)工作規(guī)程；28、服

24、務(wù)收費(fèi)管理規(guī)程；29、突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程；30、突發(fā)事件處理辦法；31、物業(yè)管理處突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案； 32、二次供水衛(wèi)生安全制度；33、物業(yè)管理處工程設(shè)備設(shè)施突發(fā)性事件處理辦法；六、房屋及公共場(chǎng)所管理規(guī)定34、公共場(chǎng)地使用管理規(guī)定；35、空置房管理規(guī)定；36、租賃服務(wù)管理規(guī)定；七、房屋養(yǎng)護(hù)和修繕管理規(guī)定37、入伙管理規(guī)定；38、二次裝修管理規(guī)定；39、臨時(shí)明火作業(yè)管理規(guī)定；40、房屋（設(shè)施）保養(yǎng)和修繕管理規(guī)定；八、安防管理規(guī)定、工作規(guī)程、考核規(guī)程、考核細(xì)則41、安防管理規(guī)定；42、保安員儀容儀表要求及用語(yǔ)規(guī)范；43、保安員軍體培訓(xùn)規(guī)定；44、保安值班崗工作規(guī)程；45、保安巡邏崗工作規(guī)

25、程；46、停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)程；47、物業(yè)管理處車(chē)輛停放與管理細(xì)則；48、摩托車(chē)、自行車(chē)停放與管理規(guī)定；49、警用器械管理規(guī)程；50、保安員工作考核細(xì)則；51、攜帶物品出區(qū)管理規(guī)定；九、保潔工作流程與標(biāo)準(zhǔn)52、環(huán)境清潔工作程序；53、保潔工作檢查規(guī)程；54、物業(yè)管理處保潔管理規(guī)定；55、物業(yè)管理處保潔班崗位職責(zé)、標(biāo)準(zhǔn)及處罰辦法；十、公眾制度56、文明公約；57、業(yè)主臨時(shí)公約；58、裝修管理公約；59、治安管理公約；60、綠化管理公約；61、環(huán)境衛(wèi)生管理公約；62、車(chē)輛管理公約；63、公共設(shè)施設(shè)備管理公約；十一、規(guī)章制度64、員工行為規(guī)范；65、人事管理制度；66、考勤管理制度；67、獎(jiǎng)懲管理制度；6

26、8、合同管理制度；69、培訓(xùn)管理制度；70、文件收發(fā)管理規(guī)定；71、檔案管理規(guī)定；72、考核管理制度；73、物品采購(gòu)與領(lǐng)用規(guī)定；六、檔案的建立與管理（一）檔案管理工作環(huán)節(jié)：資料收集-資料整理-資料歸檔-檔案利用1.資料的收集（1）設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段，由管理員分管檔案管理。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案進(jìn)行嚴(yán)格的管理。（2）資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大信息資料的來(lái)源渠道。2.資料分類(lèi)整理收集后的所有信息，同意由檔案室集中整理。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來(lái)源、信息的內(nèi)容、住處的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做

27、到條理清晰、分類(lèi)合理。3.資料歸檔管理（1）歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類(lèi)與保存，便于查找和調(diào)用。（2）檔案柜的開(kāi)關(guān)都有嚴(yán)格的規(guī)定。檔案柜的鑰匙由專(zhuān)人保管，嚴(yán)防文件的流失。（3）檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防霉變。4.檔案的運(yùn)用采用先進(jìn)的物業(yè)管理軟件，建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價(jià)值。（二）檔案資料的分類(lèi)名 稱(chēng)資 料 內(nèi) 容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料1.規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文2.建筑許可證、投資許可證、開(kāi)工許可證3.其他政府規(guī)定的資料工程技術(shù)資料1.紅線(xiàn)圖、總平面圖2.地質(zhì)勘察報(bào)告、開(kāi)竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告3.工程合同、工程預(yù)決算4.工程設(shè)計(jì)變更

28、、通知及技術(shù)核算單5.竣工圖：?jiǎn)误w建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖消防、燃?xì)狻⒅悄芑裙こ碳暗叵鹿芫W(wǎng)竣工圖6.房屋消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書(shū)7.鋼材、水泥等主管材料的質(zhì)量保證書(shū)8.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)9.供水、供電、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)，供水、供電、消防、智能化等設(shè)備技術(shù)資料10.砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告11.綠化工程竣工圖12.其他技術(shù)資料事務(wù)管理資料住戶(hù)資料1.住戶(hù)入伙資料（購(gòu)房合同、入伙通知書(shū)、業(yè)主公約、二次裝修申請(qǐng)表、驗(yàn)房表、費(fèi)用托收協(xié)議等）2.住戶(hù)家庭人員檔案3.住戶(hù)設(shè)施維修檔案事務(wù)資料1.事務(wù)值班表2.搬出（入）物品登記表3.回訪(fǎng)登記表4.事務(wù)交接記錄表5.日常事務(wù)巡視記

29、錄二次裝修資料1. 二次裝修申請(qǐng)表（附圖紙）2.裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書(shū)3.臨時(shí)施工人員登記表4.施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照維修資料1.維修、報(bào)修登記表2.維修派工單3.維修回訪(fǎng)記錄本4.公共設(shè)施維修記錄治安交通管理資料1.日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄2.查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶3.物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄4.車(chē)輛管理記錄、車(chē)輛詳細(xì)資料、車(chē)位使用管理協(xié)議設(shè)備管理資料1.公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄2.各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄3.設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄4.設(shè)備檢查記錄社區(qū)文化資料1.活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄2.社區(qū)文化活動(dòng)圖片及錄像記錄3.傳媒報(bào)導(dǎo)4.公用設(shè)施使用情況員工管理資料1.員

30、工個(gè)人資料、聘用表2.員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄3.員工外出考評(píng)及參加演練記錄4.員工住戶(hù)及內(nèi)務(wù)管理記錄表5.員工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)懲記錄6.員工培訓(xùn)考核記錄業(yè)主反饋資料1.服務(wù)質(zhì)量回訪(fǎng)記錄表2.業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查征詢(xún)記錄表3.業(yè)主投訴及處理記錄表行政文件資料1.管理處主管值班及監(jiān)督記錄2.政府部門(mén)文件3.物業(yè)公司與主管領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)文件4.管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件5.管理處榮譽(yù)一覽表6.管理處接待來(lái)訪(fǎng)參觀記錄表業(yè)主委員會(huì)資料1.籌備成立文件 2.成立后運(yùn)行文件七、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算（一）測(cè)算依據(jù)1、國(guó)家物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、福州市物價(jià)局相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2、福州市人辦資源成本；3、本公司勞動(dòng)定額（二）物業(yè)管理費(fèi)用收

31、支總預(yù)算表序號(hào)項(xiàng) 目月收入/支出（元）備 注一收入103882住宅675013500 M20.5元/ M23店鋪1425950 M21.5元/ M2幼兒園7001000 M20.7元/ M24停車(chē)管理費(fèi)（按三年平均）1513（第一年按30%計(jì)為908元/月；第二年按50%計(jì)為1514元/月；第三年按70%計(jì)為2119元/月）地面機(jī)動(dòng)車(chē)20位60元/ 位.月1200元/月地下機(jī)動(dòng)車(chē)5位70元/ 位.月350元/月摩托車(chē)30輛20元/輛.月600元/月（估算）電動(dòng)車(chē)20輛10元/ 輛.月200元/月（估算）自行車(chē)113輛6元/輛.月678元/月（估算）二支出105671人工費(fèi)7410包含基本工資、

32、獎(jiǎng)金、社保金補(bǔ)貼等；2辦公費(fèi)用 317包括各種表格、辦公用品、電話(huà)費(fèi)、交通費(fèi)、節(jié)假日布置等；3公共設(shè)備設(shè)施維修費(fèi)800包括公共部分的小額零配件、燈具等材料，單項(xiàng)維修材料金額超過(guò)300元的由全體業(yè)主共同承擔(dān)。4清潔費(fèi)300包括掃把、拖把、洗潔精、清潔劑、垃圾袋等保潔工具與保潔用品費(fèi)用；含生活垃圾清運(yùn)費(fèi)和水池水塔清洗費(fèi)、化驗(yàn)費(fèi)、消殺費(fèi)。5綠化費(fèi)160包括綠化打草、施肥、除蟲(chóng)、修剪、草皮更換等費(fèi)用。6保安費(fèi)120包括更換電池、電珠，手電筒、警具折舊等；7管理傭金9101-6項(xiàng)的10%8法定稅費(fèi)5501-7項(xiàng)的5.5三收支差額-179（三）物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用收支預(yù)算分表1、物業(yè)管理人員工資測(cè)算表崗 位月工資（元）人數(shù)（人）福利費(fèi)14%社保21%（基本工資）月合計(jì)（元）年累計(jì)（元）主 任100011401261