荊州市新世界名店城物業(yè)管理簡(jiǎn)要建議書(shū)

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔荊州市新世界名店城有限公司 “新世界名店城”物業(yè)管理建議書(shū)蔡 開(kāi) 宇2004年3月15日 / 新世界名店城地處荊州市核心商圈的地王中心，擁有得天獨(dú)厚的地理位置，在商場(chǎng)規(guī)模和設(shè)備設(shè)施方面是目前荊州最大的，硬件環(huán)境無(wú)疑具備了打造一流商場(chǎng)的基礎(chǔ)。做為配套服務(wù)的物業(yè)管理，在保障商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序的安全高效、保證設(shè)備設(shè)施的完好、創(chuàng)建一流商業(yè)品牌和百年老店、達(dá)到使物業(yè)保值增值的目的等方面具有極其重要的作用，是打造一個(gè)成功的商業(yè)品牌必不可少的軟件基礎(chǔ)。 根據(jù)對(duì)名店城目前的現(xiàn)場(chǎng)情況的了解以及掌握的一些資料，現(xiàn)就新世界名店城的物業(yè)管理方面的相關(guān)問(wèn)題簡(jiǎn)要建議如下：一、名店城物

2、業(yè)管理的主要內(nèi)容根據(jù)與名店城謝總溝通所了解的情況，名店城的物業(yè)管理將成立一個(gè)專門(mén)的職能部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)，其主要職責(zé)設(shè)計(jì)如下：對(duì)小業(yè)主或承租商的管理名店城采用分散產(chǎn)權(quán)和商鋪?zhàn)赓U的方式，在物業(yè)管理方面就有一個(gè)分散物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人（小業(yè)主）和物業(yè)使用人（承租商）的管理問(wèn)題。如果公司另有專門(mén)的小業(yè)主管理部門(mén)，物業(yè)部門(mén)要做的就是對(duì)承租商戶的服務(wù)，主要有以下內(nèi)容的工作：協(xié)助和組織成立由公司（大業(yè)主）、小業(yè)主、工商部門(mén)、承租與經(jīng)營(yíng)商戶代表共同組成名店城管理委員會(huì)，協(xié)助管理委員會(huì)制定各種管理?xiàng)l例、公約等，并與每位經(jīng)營(yíng)商戶簽定管理公約，明確業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者和管理者的責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)，對(duì)每位經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行約束，以保證良好的公共經(jīng)

3、營(yíng)秩序。協(xié)助公司經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)對(duì)承租商戶的日常經(jīng)營(yíng)中各種與物業(yè)相關(guān)的問(wèn)題（比如設(shè)備保修）提供良好的服務(wù)，及時(shí)予以解決；對(duì)承租商戶在日常經(jīng)營(yíng)中使用商場(chǎng)各項(xiàng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的情況進(jìn)行監(jiān)管，包括二次裝修的管理等。承租商的檔案資料的建立和管理。要做到對(duì)商場(chǎng)內(nèi)所有的鋪面的詳細(xì)情況登記存檔、有案可查。協(xié)調(diào)各承租商之間的關(guān)系。主要是開(kāi)展承租商之間的聯(lián)誼交流，創(chuàng)建名店城良好的企業(yè)文化，為承租經(jīng)營(yíng)者營(yíng)造一個(gè)和諧融洽的氛圍。協(xié)調(diào)承租商與工商、稅務(wù)、物價(jià)、消協(xié)等社會(huì)管理部門(mén)之間的關(guān)系，營(yíng)造名店城良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。為承租商戶提供代辦信函郵件、代收發(fā)貨物、以及各種支持服務(wù)。2、安全保衛(wèi)管理保證商場(chǎng)的安全是物業(yè)管理的重要任務(wù)之一

4、。名店城整體面積達(dá)到近20000平米，經(jīng)營(yíng)的商品多、客流量大、周邊社會(huì)治安環(huán)境復(fù)雜，容易發(fā)生安全問(wèn)題。因此，安全保衛(wèi)要形成系統(tǒng)，充分利用 “技防”和“人防”兩個(gè)層面全面覆蓋商場(chǎng)的每個(gè)角落，以確保安全。在名店城的安全保衛(wèi)方面設(shè)計(jì)重要有以下要點(diǎn)：24小時(shí)著裝保安人員值班巡邏。采取“五定”（定人、定崗、定路線、定時(shí)間、定作業(yè)程序）與電子巡更系統(tǒng)考核相結(jié)合的方法來(lái)保證保安人員的巡邏質(zhì)量。安排便衣保安及防損人員在商場(chǎng)營(yíng)業(yè)期間的場(chǎng)內(nèi)巡邏。處理“防扒”和貨品防盜以及營(yíng)業(yè)場(chǎng)所各種突發(fā)事件，為消費(fèi)顧客和經(jīng)營(yíng)者提供安全和放心的環(huán)境。商場(chǎng)每日打佯前實(shí)行嚴(yán)格的清場(chǎng)制度。安排專門(mén)保安人員對(duì)門(mén)前車(chē)輛停放和店外秩序進(jìn)行維護(hù)

5、管理，營(yíng)造整齊有序的名店形象。重點(diǎn)部位（黃金珠寶等柜）采用保安員定人定崗定責(zé)任的管理方式，選拔優(yōu)秀合格的保安員負(fù)責(zé)。積極配合公安機(jī)關(guān)做好打擊和防范各種犯罪活動(dòng)，及時(shí)處理在商場(chǎng)發(fā)生的各種治安事件。確保名店城的社會(huì)治安環(huán)境的安全。利用電視監(jiān)控、紅外報(bào)警、磁性防損門(mén)禁系統(tǒng)、無(wú)線對(duì)講聯(lián)系等保安技術(shù)裝備，配合訓(xùn)練有素反應(yīng)快捷的保安隊(duì)伍、縝密實(shí)用的作業(yè)程序、嚴(yán)格的制度化管理，對(duì)名店城進(jìn)行全方位的安全防范，為顧客購(gòu)物提供安全放心的環(huán)境，確保商家貨品不被偷盜，減少各種貨品損失率。3、消防管理名店城屬于人流集中性場(chǎng)所，消防安全非常重要，消防工作要常抓不懈。主要要點(diǎn)有：根據(jù)工地現(xiàn)場(chǎng)查勘到的情況，名店城配備了自動(dòng)噴

6、淋、煙感報(bào)警、防火卷簾等消防設(shè)備，物業(yè)管理要管好用好這些設(shè)備，確保消防安全。組織成立一支義務(wù)消防隊(duì)，在出現(xiàn)消防事故時(shí)能夠及時(shí)自救。根據(jù)名店城的實(shí)際情況擬訂一套緊急情況下的應(yīng)急方案，保證出現(xiàn)消防事故后最大限度的實(shí)現(xiàn)有秩序的救援和最大限度的減少損失。定期對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶、員工進(jìn)行消防知識(shí)的培訓(xùn)。 根據(jù)消防法和國(guó)家有關(guān)規(guī)定要求協(xié)助成立名店城消防安全領(lǐng)導(dǎo)組織機(jī)構(gòu)，接受消防管理機(jī)關(guān)的監(jiān)督管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。定期組織消防骨干例會(huì)和消防演練等，以實(shí)現(xiàn)“警鐘長(zhǎng)鳴”、防患于未然。4、設(shè)備管理良好的設(shè)備管理是保證商場(chǎng)物業(yè)保值增值、節(jié)約商場(chǎng)運(yùn)行成本的關(guān)鍵。保證設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)是商場(chǎng)物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，設(shè)計(jì)名店城的工程設(shè)

7、備管理主要有以下內(nèi)容：電力、空調(diào)、電梯三大設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行管理，保障商場(chǎng)的各種能源的供應(yīng)和設(shè)備的正常使用。建立并實(shí)施一套包涵所有設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和修理作業(yè)程序和制度。確保所有的物業(yè)設(shè)備設(shè)施都得到充分有效的維保，保證高標(biāo)準(zhǔn)的完好率。房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括：住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道、設(shè)備機(jī)房等。房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括：共用的上下水管道、落水管、電線、供電線路、照明、煤氣管線、消防設(shè)施、安防設(shè)施、路燈、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、公益性文體設(shè)施等。物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

8、包括：道路、圍墻、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車(chē)房（棚）、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）等。及時(shí)對(duì)商場(chǎng)燈光、裝飾、鋪面設(shè)施以及各承租商戶的報(bào)修問(wèn)題進(jìn)行處理。維護(hù)良好的物業(yè)形象。節(jié)日期間裝飾物業(yè)，包括燈光及其它飾物的制作安裝。收集和管理名店城的所有工程圖紙、檔案資料。對(duì)商場(chǎng)的二次裝修進(jìn)行監(jiān)理。5、公共環(huán)境（清潔衛(wèi)生）管理根據(jù)商場(chǎng)的特點(diǎn)，按星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)店堂進(jìn)行保潔，為購(gòu)物顧客和經(jīng)營(yíng)商家提供一個(gè)干凈整潔的環(huán)境。主要內(nèi)容有：場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)保潔、采用酒店式的保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。垃圾雜物的清理外運(yùn)。公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)。大理石、飾面、不銹鋼扶手、玻璃等的定期專業(yè)養(yǎng)護(hù)、打蠟、拋光

9、、清洗等。公共區(qū)域的綠化與植物的養(yǎng)護(hù)、調(diào)整等。定期消殺以及化糞池的清掏等。二、物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)策劃按照實(shí)用節(jié)約、分工明確的原則，根據(jù)名店城的實(shí)際情況和上述物業(yè)管理主要任務(wù)內(nèi)容，對(duì)新世界名店城的物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)如下：1、部門(mén)設(shè)置與組織結(jié)構(gòu)由于對(duì)新世界名店城的管理體系和整體架構(gòu)還不甚了解，根據(jù)與謝總溝通的情況，物業(yè)管理是做為新世界名店城有限公司的一級(jí)職能部門(mén)。建議部門(mén)名稱即為“物業(yè)管理處”，管理處下設(shè) “客戶服務(wù)、保安、保結(jié)、工程”四部，具體組織結(jié)構(gòu)圖如下：公司董事會(huì)公司董事會(huì)總經(jīng)理總經(jīng)理物業(yè)管理處物業(yè)管理處客戶服務(wù)部工程部保安部財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)管理等部門(mén)客戶服務(wù)部工程部保安部公共環(huán)境部公共環(huán)境

10、部管理員檔案員清運(yùn)員保潔員空調(diào)工萬(wàn)能工監(jiān)控組警衛(wèi)組防損組管理員檔案員清運(yùn)員保潔員空調(diào)工萬(wàn)能工監(jiān)控組警衛(wèi)組防損組2、物業(yè)管理處各部門(mén)主要職責(zé)保安部：負(fù)責(zé)名店城的24小時(shí)安全巡邏、突發(fā)事件處置、監(jiān)控和消防系統(tǒng)的24小時(shí)值守、車(chē)輛秩序維護(hù)、貨品防損、消防管理等。公共環(huán)境部：負(fù)責(zé)營(yíng)業(yè)期間的店堂酒店式流動(dòng)保潔、垃圾和雜物的清運(yùn)、大理石和飾面等的專業(yè)保養(yǎng)維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等。綠化養(yǎng)護(hù)和專業(yè)清洗保養(yǎng)等外聘專業(yè)公司負(fù)責(zé)承包，以節(jié)約人力和物力成本。工程部：負(fù)責(zé)工程設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、電力系統(tǒng)24小時(shí)值班、日常設(shè)備設(shè)施的維修和計(jì)劃保養(yǎng)、工程圖紙檔案的保管和收集、節(jié)假日或促銷活動(dòng)期間的設(shè)備制作安裝、二次裝修的監(jiān)利。大型設(shè)備

11、的保養(yǎng)和維修外聘專業(yè)公司承包（保修期間除外）、以節(jié)約人力等?？蛻舴?wù)部：處理承租商戶的日常報(bào)修和聯(lián)絡(luò)，收集整理并保存小業(yè)主、商戶的資料檔案，按管理公約對(duì)商戶進(jìn)行監(jiān)督管理，與管理委員會(huì)一起協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，為商戶提供特約的服務(wù)，組織商戶聯(lián)誼活動(dòng)和共創(chuàng)名店城商業(yè)文化系統(tǒng)等。這是物業(yè)管理處的靈魂和中樞。三、物業(yè)管理的人員編制人是企業(yè)之本，這里遵循“以人為本”的現(xiàn)代企業(yè)管理理念，按照在沿海地區(qū)先進(jìn)的“小編制、大工作量、高薪酬待遇”、充分發(fā)揮人的主動(dòng)性和積極性、減少人力編制的思路，根據(jù)上述的管理結(jié)構(gòu)，名店城的物業(yè)管理方面的人員編制方案如下：管理處主任 1人 崗位職責(zé)（略）保安部 共18人 （最小編制13

12、人）主管 1人 崗位職責(zé)（略）保安員17人 分3班運(yùn)轉(zhuǎn)、輪休制。具體安排為：-營(yíng)業(yè)時(shí)段的巡邏保安分2班、每班1人，共2人；-營(yíng)業(yè)時(shí)段的便衣防損保安分2班、每班1人，共2人；-黃金珠寶柜定崗保安分2班、每班1人，共2人；-門(mén)前保安分2班、每班1人，共2人；-消防監(jiān)控中心保安分3班、每班1人，共3人；-夜班巡邏保安2人；-輪休人員2人、保證每人每周輪休1天。 * 如考慮為全天24小時(shí)分2班運(yùn)轉(zhuǎn)，則夜班3人、白班7人、輪休2人，共12人。公共環(huán)境部 共20人 （最小編制13人） 主管 1人 崗位職責(zé)（略） 保潔員 17人 分2班運(yùn)轉(zhuǎn)、輪休制度。具體安排為： -營(yíng)業(yè)時(shí)段每樓層安排1名樓層保潔員負(fù)責(zé)流動(dòng)

13、保潔和設(shè)施清洗維護(hù)、共6層，分2班，共12人； -營(yíng)業(yè)時(shí)段安排1名衛(wèi)生間保潔員負(fù)責(zé)所有的衛(wèi)生間的保潔、分2班，共2人； -輪休人員3人、保證每人每周輪休1天，垃圾清運(yùn)員2人* 如考慮營(yíng)業(yè)時(shí)間為1班制，則只需保潔8人、清運(yùn)2人，輪休2人，共12人。工程部 共9人 （最小編制7人） 主管 1人 崗位職責(zé)（略）維修工8人 全部為萬(wàn)能工 負(fù)責(zé)所有的設(shè)備運(yùn)行和維修。具體安排為： -營(yíng)業(yè)時(shí)段分2班每班1人負(fù)責(zé)設(shè)備（主要是中央空調(diào)等）運(yùn)行，共2人； -營(yíng)業(yè)時(shí)段分2班每班安排2人負(fù)責(zé)巡檢維修，共4人； -夜班安排1人值班； -輪休人員1人，保證每人每周可輪休1天。* 如考慮為萬(wàn)能工模式、全天24小時(shí)分2班運(yùn)轉(zhuǎn)、則夜班1人、白班4人、輪休1人；共6人?？蛻舴?wù)部 共2人按以上編制，物業(yè)管