房地產(chǎn)開發(fā)流程及有關(guān)經(jīng)濟測算

1、PAGE PAGE 5房地產(chǎn)開發(fā)流程及有關(guān)經(jīng)濟測算土地開發(fā)流程。土地出讓方式：A土地劃撥B 土地協(xié)議出讓C 土地公開出讓（招投標，拍賣，掛牌出讓）開發(fā)流程及必備資料1項目選址意見書（規(guī)劃局審批）2用地預(yù)審（土地局審批）3項目意項批文（計委審批）4環(huán)境影響報告書（環(huán)保局）5委托設(shè)計，簽設(shè)計合同6設(shè)計方案審批及建設(shè)用地規(guī)劃許可證核準（蘭線圖）7建設(shè)用地審批（政府批文，建設(shè)用地批準書，紅線圖，簽出讓合同）土地局審批8施工圖的審查：抗震，消防，人防（建設(shè)局）9建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）招標施工，設(shè)計單位10施工合同鑒證（工商局）11委托質(zhì)量鑒證（質(zhì)鑒站）辦理工程施工許可證12辦理預(yù)售許可證五證一書五

2、證：1 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2土地使用證 3建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4施工許可證 5預(yù)售證 一書：建設(shè)用地批準書商品房項目必備資料：一 選址意見書申請審批表建設(shè)項目選址項目申請審批表 用地實測地形圖 1：1000 政府有關(guān)批文二 用地預(yù)審申請報告表規(guī)劃局選址意見書 三 項目意項申請報告選址意見書用地預(yù)審銀行資信證明合資（協(xié)議，章程）房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)營業(yè)執(zhí)照四 環(huán)境 1 申請報告表環(huán)境影響報告書選址意見書立項批文五 項目報表（建設(shè)局） 1立項批文 2非國有資金投資證明 3總平及單位立案審批，建設(shè)用地規(guī)劃核準 4申請審批表 5選址意見書及附圖 6設(shè)計單位的資質(zhì) 7用地的現(xiàn)狀圖（用地五千以上，送修建性詳細

3、規(guī)劃文件。五千以下的送總平圖） 8市政配套設(shè)計圖 9單體設(shè)計的平面圖，立面圖，拋面圖六 建設(shè)用地審批 1 2 3 4 主項批文 5 規(guī)劃許可證 6 設(shè)計方案批復(fù)，總平圖 7 拆遷項目提供資金證明 8 被征地單位在用地申請表上簽署意見七 施工圖審查 1 報審表 2 主項批文 3 用地紅線，用地批復(fù) 4 用地規(guī)劃許可證 5 經(jīng)審批的總平圖和設(shè)計方案 6 全套施工圖的設(shè)計說明，勘察報告，專業(yè)的計算書八 設(shè)計單位的資質(zhì)證明 1 施工圖 2 總平圖 3 管線綜合圖 4 民房專篇 5 異地建設(shè)報告 6 設(shè)計部門的論證資料 九 消防提供的材料 1 審核申請表 2 立項批文，用地紅線，用地批復(fù) 3 用地規(guī)劃許

4、可證，建設(shè)方案批復(fù) 4 相關(guān)圖紙：施工圖，總平圖，（高層需消防專貼） 十 辦理工程規(guī)劃許可證 1 書面申請 2 寫工程建設(shè)規(guī)劃審批表 3 用地紅線，用地批復(fù) 4 建筑施工圖 ，總平圖，管網(wǎng)綜合圖 ，基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)圖， 主件：設(shè)計軟盤，分層面積表，戶型（主戶型）十一 施工合同的鑒證 1 施工合同 2 3 4 工程預(yù)算書 5 雙方的營業(yè)執(zhí)照 6 報建表 7 項目經(jīng)理，水電分項負責(zé)人的身份證明 8 監(jiān)理合同 十二 委托資質(zhì) 1 施工圖 2 工程規(guī)劃許可證 3 水文 ，地質(zhì) 十三 施工許可證（乙方） 十四 預(yù)售許可證 1 立項批文 2 建設(shè)用地證 3 建筑工程規(guī)劃許可證 4 土地使用證 5 土地出讓合同 6

5、 紅線圖 7 預(yù)算方案 8 銀行鑒現(xiàn)書 9 施工許可證，開工報告 10 工程建設(shè)投資證明 公開招投標可以省略：1 所有立項批文 2 用地預(yù)審 建設(shè)用地批準書宗地界址圖代替紅線圖，用地批復(fù)拆遷安置拆遷的條件：A . 取得項目建設(shè)批文B . 具有拆遷資金C . 產(chǎn)權(quán),質(zhì)量合格安置房合同D . 拆遷補償方案E . 其他拆遷的步驟：A . 獲得 B公告安置房地點，拆遷期限（公告之日起，期限不超過兩年，延長不超過六個月。搬遷期限不超過12個月） C入戶洽談 D與拆遷戶協(xié)商 E資產(chǎn)評估 F正式簽定拆遷安置協(xié)議注銷舊證辦理新的土地房產(chǎn)證。 G遇到釘子戶申請仲裁拆遷補償標準：就地 就近 異地/ / / 紅線內(nèi)

6、 紅線外五公里內(nèi) 五公里外 / / /原本面積 +15平米 +30平米 標準戶型：最小不低于50平米 一房：55平 二房：70平 三房：85平 三房兩廳：100平例：原30平 安置55平 5530=20 平 按照工程造價算 （就地，就近）加15平米 原30平 安置55平 5530=20 平 按照商品房的50%計算（異地）加30平米經(jīng)濟測算利潤 = 銷售收入 總成本投資利率 = 利潤總額（稅前稅后）/投資總額銷售收入= 單位 * 面積 =住宅 + 車庫 + 店面項目總投資：一 、 土地費用 二 、 建設(shè)投資費用 建設(shè)投資的估算 （廈門標準）1 、前期工程費用：5060元/平方 包括市調(diào)，設(shè)計，勘

7、探，水電等費用2 、小區(qū)配套費用：150200元/平米 包括景觀，綠化，通信，排污等費用3 、建筑安裝費用：800850元/平米 小高層：14001500元/平米 高層： 1800元/平米 4 、 管理費用：工資等費用（1+2+3）* 2 % 5 、 財務(wù)費用：土地財務(wù)費用（地價 ，利息 ）建設(shè)資金：（前期工程費+建安費的30%）* 6 % *年限x 6 、 銷售費用：按銷售收入的2 %（廣告費用，代理費） 7 、 其他費用：建安費的4 %（消防，環(huán)保，白蟻防治等） 三 、 不可遇見費：建設(shè)投資估算的3 %，2 %四 、 公共維修金：投資的 2 %五 、 經(jīng)營稅及附加：銷售收入的 5.85 %

8、六 、 所得稅 15 %七 、 利潤率：凈利率/總投資盈虧平衡分析總收入（R）= 總成本（C）R = T（單價） * Q C = F（固定成本）+可變成本*Q（銷售面積）T=5000 變動成本為4000 F= 1500萬 ，那么 Q = 15000單因素敏感性分析：例：Q=10000 平米 F= 500萬 變動為800元/平米 T =2000/平米 則：R =( Q * T )*95 %F （變動成本*Q）= 600萬假設(shè) T 上升10 %則R= 790萬假設(shè) F 上升10 %則 R=520萬變動成本上升10 %則 R= 550萬假設(shè)Q上升10 %則 R=710萬單因素敏感分析表 20 % 10% 0 10% 20% 單價 600 790 可變 600 520 固定 600 550 面積 600 710 現(xiàn)金流量 項目投資1000萬 第二年投資800萬 第三年回收400萬 四五六年各回收600萬 第七年900萬 年系 1234567現(xiàn)金流量