淺析房產(chǎn)市場(chǎng)客源轉(zhuǎn)向及住宅市場(chǎng)需求

1、14/14住宅市場(chǎng)需求市場(chǎng)客源轉(zhuǎn)向探析一、蘇州住宅市場(chǎng)歷史吸納能力探析1、時(shí)刻序列圖分析通過對(duì)蘇州住宅市場(chǎng)歷史吸納能力的分析，利用時(shí)刻序列圖，察看曲線的運(yùn)行趨勢(shì)并預(yù)測(cè)以后某時(shí)刻點(diǎn)的可能值。在此，通過對(duì)蘇州住宅市場(chǎng)2005年7月到2006年8月的月成交套數(shù)和周成交套數(shù)時(shí)刻序列圖，分析并預(yù)測(cè)以后走勢(shì)以及特定時(shí)刻點(diǎn)的成交套數(shù)預(yù)測(cè)值。從上面的兩個(gè)時(shí)刻序列圖能夠看出，該曲線整體呈現(xiàn)螺旋上升的態(tài)勢(shì)，盡管曲線中途有一時(shí)刻段的下滑，但整體曲線上升態(tài)勢(shì)明顯。結(jié)合地產(chǎn)市場(chǎng)的具體事件對(duì)月成交套數(shù)時(shí)刻序列圖進(jìn)行講明如下：政策對(duì)剛性需求者的阻礙快速弱化，成交量再次呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)6月1日 國(guó)六條頒布投資（投機(jī)）者差不多被清

2、理市場(chǎng)2005年3月26日 國(guó)八條2005年4月27日 新國(guó)八條國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的開始，帶來的阻礙是蘇州住宅市場(chǎng)在短短3個(gè)月內(nèi)成交量下降到3月的1/3左右。大量小戶型集中上市，有效拉動(dòng)了剛性需求，連續(xù)3月刷新紀(jì)錄政策阻礙逐漸弱化，需求市場(chǎng)通過4個(gè)月的觀望又陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，小戶型“推波助瀾”部分嗅覺靈敏的投資（投機(jī)）者的撤離政策對(duì)剛性需求者的阻礙快速弱化，成交量再次呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)6月1日 國(guó)六條頒布投資（投機(jī)）者差不多被清理市場(chǎng)2005年3月26日 國(guó)八條2005年4月27日 新國(guó)八條國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的開始，帶來的阻礙是蘇州住宅市場(chǎng)在短短3個(gè)月內(nèi)成交量下降到3月的1/3左右。大量小戶型集

3、中上市，有效拉動(dòng)了剛性需求，連續(xù)3月刷新紀(jì)錄政策阻礙逐漸弱化，需求市場(chǎng)通過4個(gè)月的觀望又陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，小戶型“推波助瀾”部分嗅覺靈敏的投資（投機(jī)）者的撤離分析：通過兩次深度政策調(diào)控，以及兩次加息，尤其是對(duì)二手房征收營(yíng)業(yè)稅的頒布，需求市場(chǎng)從最初的投資需求和剛性需求“并駕齊驅(qū)”到目前的“剛性需求”一支獨(dú)秀”，在那個(gè)過程中，需求市場(chǎng)的變化是特不明顯的。調(diào)控對(duì)投資需求尤其是投機(jī)需求的阻礙是深度的，國(guó)八條后，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)大量的期房和次新房的房源，一度被市場(chǎng)認(rèn)為是恐慌性拋房的開始，在那個(gè)時(shí)刻段，嗅覺敏銳的置業(yè)炒家完成了出倉(cāng)，而剛性需求和長(zhǎng)期投資需求通過4個(gè)月的觀望期后，又陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，因此這和供應(yīng)市場(chǎng)順

4、應(yīng)市場(chǎng)需求投放大量小戶型住宅有著必定的聯(lián)系。國(guó)六條后，市場(chǎng)和國(guó)八條反映相差專門大，并沒有對(duì)市場(chǎng)造成可能的阻礙深度，短短的1個(gè)月后，市場(chǎng)又開始復(fù)蘇，而國(guó)八條給需求市場(chǎng)帶來了整整4個(gè)多月的觀望。通過兩次高頻度的調(diào)控，需求市場(chǎng)的“抗政策阻礙”能力增強(qiáng)，調(diào)整期大大縮短。2、以后幾月成交量預(yù)測(cè)通過對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行ARIMA模型、多元線性回歸法和灰色系統(tǒng)模型分析比較，用ARIMA模型的二階滑動(dòng)平均模型效果比較理想（過程略），得到2006年9月、10月、11月、12月的成交預(yù)測(cè)值如下表：9月10月11月12月ARIMA模型預(yù)測(cè)值4681.112114898.246095115.380075332.51405二、需

5、求市場(chǎng)購(gòu)買力時(shí)刻序列變化探析時(shí)刻序列圖單套成交總價(jià)自相關(guān)圖單套成交總價(jià)偏相關(guān)圖分析：從上面統(tǒng)計(jì)分析的結(jié)果來看，兩個(gè)時(shí)刻序列（單套成交面積和單套成交總價(jià)）具有穩(wěn)定性（部分SPSS執(zhí)行數(shù)據(jù)和表格以及圖表太多，略）隨著國(guó)六條的頒布實(shí)施，需求市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)進(jìn)一步純凈，投資者和投機(jī)者差不多撤離出市場(chǎng)，從兩個(gè)指標(biāo)的運(yùn)行來看，單套成交面積穩(wěn)定在120平米/套左右，單套成交總價(jià)穩(wěn)定在60萬/套左右，剔除不墅類的高檔住宅的成交拉動(dòng)阻礙，目前一般住宅的單套成交面積應(yīng)該浮動(dòng)在90-100平米/套之間，單套成交總價(jià)應(yīng)該浮動(dòng)在40-50萬/套之間，進(jìn)一步驗(yàn)證了剛性需求是目前需求市場(chǎng)的主導(dǎo)力量的假設(shè)。三、中心城區(qū)需求市場(chǎng)和邊

6、緣地帶（城鄉(xiāng)結(jié)合部）需求市場(chǎng)吸納能力對(duì)比PS：數(shù)據(jù)為2006年1-8月周成交套數(shù)時(shí)刻序列，分析方法為時(shí)刻序列圖運(yùn)行對(duì)比。分析： 從上面的吸納能力對(duì)比能夠看出，新區(qū)和吳中區(qū)的吸納能力不斷增強(qiáng)，中心城區(qū)呈現(xiàn)不斷衰減的態(tài)勢(shì) 結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況： 中心城區(qū)可供于住宅開發(fā)的土地差不多消耗了，目前在售房源要緊為不墅和大套型高檔住宅，針對(duì)改善型居住需求而設(shè)計(jì)的，而針對(duì)目前市場(chǎng)主力首次置業(yè)需求和部分改善性需求的住宅差不多形成“真空”狀態(tài)，故該區(qū)域?qū)π枨笫袌?chǎng)的吸納能力逐漸減弱。 邊緣地帶從今年開始向市場(chǎng)投放了大量的小面積、低總價(jià)針對(duì)首次置業(yè)需求的小戶型住宅，推出后得到了市場(chǎng)的追捧，不管是年前的山水華庭依舊最近推出的新創(chuàng)理想城都被需求市場(chǎng)一搶而空。 我們能夠斷定，中心城區(qū)的客源在中心城區(qū)差不多形成“供應(yīng)真空”的狀態(tài)下，不得不把目光轉(zhuǎn)向都市邊緣地帶，而都市邊緣地帶例如新區(qū)和吳中區(qū)接壤區(qū)域、滄浪新城、新區(qū)北部和滸關(guān)接壤的區(qū)域正好承接了這部分需求。四、需求市場(chǎng)變化總結(jié)通過上面的分析能夠得出一下觀點(diǎn)：1、目前需求市場(chǎng)形成剛性需求（首次置業(yè)為主、改善型需求為輔）支撐的局面，那個(gè)局勢(shì)在以后2-3年內(nèi)（剔除重大利好政策的拉動(dòng)），市場(chǎng)將持續(xù)剛性需求一支獨(dú)秀的態(tài)勢(shì)。2、日益發(fā)達(dá)的交通道路網(wǎng)線無形中拉長(zhǎng)了需求市場(chǎng)的觸角，同時(shí)也擴(kuò)大了邊緣