關(guān)于光谷地塊市場前景分析

1、光谷地塊市場前景分析“五一”期間，受集團領(lǐng)導委托，針對武漢光谷大道地塊進行了相關(guān)的市場數(shù)據(jù)搜集及在售樓盤實地走訪，現(xiàn)對該地塊市場前景進行如下分析。鑒于個人能力及資源有限，有關(guān)數(shù)據(jù)及觀點難免存在一定的局限性，僅供領(lǐng)導決策參考。地塊簡況：該地塊位于光谷大道中環(huán)線外，北臨正在開發(fā)中的當代國際花園，根據(jù)規(guī)劃，地塊西北為光谷二中用地，并與萬科城市花園相望，西南為房地產(chǎn)開發(fā)用地，南為濕地公園，東隔光谷大道與中原電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)相望。地塊可開發(fā)面積230畝，可建25萬平方米，容積率1.6。地塊位于規(guī)劃中武漢科技新城的中心區(qū)，交通較為便利，區(qū)域內(nèi)光電子產(chǎn)業(yè)和高校較集中，周邊房地產(chǎn)開發(fā)日益熱烈，但地塊較缺乏景觀元素

2、，周邊尚缺乏居住氛圍。光谷概況：武漢“中國光谷”于2001年被國家計委、科技部批準成立，同年5月武漢市政府正式批準武漢中國光谷新城規(guī)劃，科技新城的規(guī)范范圍西至中環(huán)線，東至外環(huán)線，北至東湖南岸，南至湯遜湖北岸，總面積128km2。2006年，東湖高新區(qū)工商注冊企業(yè)累計11647家，比2005年增加1754家，平均每個工作日新注冊6、7家企業(yè)。全年新認定高新技術(shù)企業(yè)一三1家，高新技術(shù)企業(yè)達到1900多家。年銷售收入過億元的企業(yè)有70多家，過10億元企業(yè)8家。民營企業(yè)注冊數(shù)量達到7000多家。2006年，高新區(qū)從業(yè)人員14.5萬人，從業(yè)人員主要集中在億元以上的大企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)中。目前光谷地區(qū)總?cè)?/p>

3、口約60萬人。據(jù)楚天金報報道，光谷地區(qū)目前共有高等院校42所，各類科研院所50余家，各類專業(yè)技術(shù)人員20余萬人。根據(jù)“十一五”規(guī)劃，光谷地區(qū)至2010年將達到100萬人口，其中年增約10萬人。2006年12月，富士康科技集團入駐光谷，預計將帶動一五-20萬人就業(yè)。光谷地區(qū)房地產(chǎn)市場情況：2001-2005年，光谷地區(qū)年均完成房地產(chǎn)開發(fā)一五0萬平方米，2006年完成開發(fā)200萬平方米。根據(jù)東湖高新區(qū)“十一五”規(guī)劃，至2010年，區(qū)內(nèi)新供住宅用地8平方公里，預計建成住宅1200萬平方米建筑面積。若按光谷地區(qū)每年新增10萬人，每人住宅需求35平米計，每年新增住宅需求350萬平方米，四年共新增住宅需求

4、1400萬平方米，大致與供應量相當。由于東湖高新區(qū)住宅開發(fā)用地來源較為復雜，本次調(diào)研未能掌握高新區(qū)全面的土地供應信息，因此采取對光谷地區(qū)52個在售樓盤進行銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計的方法，試圖得出相對準確的住宅供應量數(shù)據(jù)。光谷在售樓盤銷售數(shù)據(jù)（2007年5月5日房產(chǎn)局備案數(shù)據(jù)）物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類別物業(yè)價格開發(fā)商總建面總套數(shù)住宅已售住宅可售洪山東湖開發(fā)區(qū)珞喻路葉麻店普通住宅4795元/平方米 高 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=261012一三42&developer=200

5、401一三144348 35388一五831240280江夏陽光大道特1號別墅不詳 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610一八9582&developer=20050114110904 36367226107119洪山東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)山大道與南湖南路交匯處普通住宅4100元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=261010

6、3701&developer=00455 735（一期）62939洪山民院路與南湖南路交界處普通住宅4400元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610084829&developer=20040104一五5723 9一八63456270一八6洪山馬鞍山森林公園對面普通住宅4500元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newco

7、de=2610067046&developer=20040329162932 997589一三754一三8洪山雄楚大道卓刀泉南路方家咀普通住宅3800元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610一八3544&developer=20060906一五0827 105510944771一五3洪山武昌珞瑜路華中科技大學新體育館對面普通住宅4100元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/new

8、house/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610229862&developer=200401一三144348 38416244144100江夏紙坊街古驛道168號城北小區(qū)旁普通住宅2000元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610220222&developer=20061224一五0258 40000528259208江夏藏龍島科技園內(nèi)普通住宅3000元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.s

9、oufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610207584&developer=20060821一五5523 35660358176174江夏廟山開發(fā)區(qū)江夏大道鄔樹村，湯遜湖畔別墅不詳 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610196822&developer=20061025141701 無備案洪山卓刀泉南路45號（華師東門虎泉）公寓7000元/平方米 均 HYPERLINK xnewhous

10、e.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610一八3546&developer=20060906一五1408夏紙坊街城關(guān)村普通住宅不詳 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610一八2384&developer=20060901094702 284803112503江夏武昌大道普通住宅2300元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wu

11、han.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610一八2306&developer=20040420一五03一五 86500480238一八9江夏湯遜湖藏龍島科技園內(nèi)普通住宅120萬元/套 高 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610一八0474&developer=2006082217一三一五 14一八6422814洪山魯磨路附6號寫字樓5800元/平方米 均 HYPERLINK xn

12、ewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610173464&developer=20060720085632 洪山東湖開發(fā)區(qū)光谷廣場東公寓不詳 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610168662&developer=20060331一五0717 未開盤洪山關(guān)山二路與雄楚大街交匯處商住樓3400元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.s

13、oufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610163824&developer=20060522090759 3467032125252洪山東湖高科技開發(fā)區(qū)珞喻路特1號普通住宅5900元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610一五7278&developer=20060721110900 4736922720412洪山卓刀泉北路普通住宅5500元/平方米 均 HYPERLINK

14、xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610一五2382&developer=20060330094701 246361608163江夏藏龍科技園藏龍大道西普通住宅5500元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610142一五2&developer=2006053011一三41 23660014031086317物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類別物業(yè)價格開

15、發(fā)商總建面總套數(shù)住宅已售住宅可售洪山雄楚大道229號（武漢理工大學旁）商住樓3800元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610一三6982&developer=20050311072538 不詳江夏藏龍島科技園藏龍大道玉葉路普通住宅2700元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610125822&develo

16、per=20060724095741 25一五429311959洪山魯巷廣場的北角商住樓4300元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610125342&developer=20051212111249 1一五8561一五311114洪山華工南二門對面光谷規(guī)劃步行街上普通住宅4260元/平方米 高 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newc

17、ode=2610121222&developer=20051202一三4848 382703823643洪山東湖開發(fā)區(qū)珞瑜路456號（珞瑜路與華光大道交匯處）寫字樓4000元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610095764&developer=002一五 791001050洪山關(guān)鳳大道九鳳城市公園正對面普通住宅3200元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/ne

18、whouse_gsjj.aspx?newcode=2610094540&developer=20050512一三1217 38600019一五一三30204洪山民院路與新莊路的交界處普通住宅3750元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610092800&developer=20040420143512 一三875512678693一八洪山光谷藏龍島科技園花園洋房3200元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx

19、/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610085280&developer=2004020314一五58 269000948723225洪山雄楚大街與民院路交匯處東普通住宅4888元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610084301&developer=20040507085042 不詳洪山東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)雄楚大街一五6號（717所對面）普通住宅3700元/平方米 均 HYPERLIN

20、K xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610083945&developer=20040104一三21一八 98954766543一八2洪山雄楚大街456號（洪山供電局后面）普通住宅4000元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610079960&developer=20060526110617 一五100016631一三5407洪山中國光谷

21、湯遜湖畔高尚住宅3600元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610078904&developer=20041125141602 一三3566927598232洪山華中科技大學正前門（關(guān)山路、東信路交匯處）商住樓3200元/平方米 起 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610078882&developer=200402

22、12164700 不詳洪山關(guān)山二路與城市中環(huán)線交匯處普通住宅4500元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610078120&developer=20050627142304 217468169610一三575江夏藏龍島洋湖大道特6號（湖北經(jīng)濟學院對面）普通住宅2000元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=261

23、0076681&developer=20041027一三3521 4793845641046洪山關(guān)山二路19號普通住宅3300元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610076400&developer=20041021一五一五12 47981634373261江夏湖口村湖北教院新校地址對面普通住宅2800元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gs

24、jj.aspx?newcode=2610075980&developer=20040929165044 102960228895312一五江夏江夏大道特一號普通住宅85萬元/套 起 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610072061&developer=00117 一三3000112976931洪山珞瑜路與關(guān)山二路交匯處普通住宅4000元/平方米 起 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/n

25、ewhouse_gsjj.aspx?newcode=2610070027&developer=20040607一八3142 28500065457183洪山光谷關(guān)山二路特一號寫字樓3一八0元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610070016&developer=20040607160808 2723468956898物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類別物業(yè)價格開發(fā)商總建面總套數(shù)住宅已售住宅可售洪山東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)山一路南端大學園路1號普通住宅4800元/平

26、方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610070007&developer=00432 75117（一期）32392852326洪山雄楚大道卓刀泉路交匯處東南面普通住宅3500元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610067991&developer=20040524114031 1603951747144917

27、1洪山關(guān)山一路74號(原湖北電機廠)普通住宅3600元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610067581&developer=2004041211一八09 一三一八3134782851333江夏藏龍島科技園普通住宅2700元/平方米 高 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610066096&developer=2004

28、0304101035 683662842768洪山關(guān)山一路特一號普通住宅3800元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610061700&developer=20040203一三5906 一八020014891069353江夏東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)湯遜湖畔普通住宅21一八元/平方米 起 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=27000

29、60300&developer=20050719093753 284000692458一三3洪山東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)民族大道與中環(huán)線交匯處普通住宅3850元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2700060440&developer=00455 48043（A區(qū)）32823890江夏紙紡路古驛道普通住宅1450元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsj

30、j.aspx?newcode=2610175626&developer=2006073117一八35 3一八0028519925洪山卓豹路魯巷廣場后門普通住宅4500元/平方米 高 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610一五2422&developer=20060330104423 4437143642210洪山烽火村普通住宅3200元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/ne

31、whouse_gsjj.aspx?newcode=2610114684&developer=20060509110730 不詳江夏廟山開發(fā)區(qū)(兩湖大道與江夏大道交匯點)普通住宅2600元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2610061763&developer=20040104144814 143972626514112洪山廟山兩湖大道中南政法前行300米普通住宅2900元/平方米 均 HYPERLINK xnewhouse.wuhan.soufunx

32、/newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=2700060238&developer=2004031210一三23 58648404237147（以上建筑面積不包括部分未開盤面積，總套數(shù)包括商業(yè)和寫字樓物業(yè)套數(shù)）根據(jù)以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計，52個在售樓盤總供應量至少達到480萬平方米，加上部分未開盤量，以上樓盤總面積應在600萬平方米以上；其中已開盤而未售的套數(shù)總和約7700套，加上未開盤部分，以上樓盤未來供應量在一萬套以上。以上樓盤的拿地時間，從2002年至2005年不等，銷售主要集中在2005年與2006年，從開發(fā)規(guī)模上，顯示光谷地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

33、仍先于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，開發(fā)量超過需求量。但從銷售上看，近年來銷售趨旺，顯示出消費者對本地區(qū)較強的信心。以下是本地區(qū)從2006年3月2007年3月房產(chǎn)銷售量與銷售價格的比較圖：如圖所示，本區(qū)域房地產(chǎn)成交較為活躍，價格也相對到了一個較高的水平。與杭州、蘇州等地的工業(yè)園區(qū)相比較，本區(qū)域房價仍有一定的上升空間，但空間有限。目前本區(qū)域高品質(zhì)房產(chǎn)的價格已達到每平米5000元以上，且銷售較為良好，主要是個性化的產(chǎn)品定位及其稀缺性贏得了消費者的親睞。光谷雖地處武漢市一隅，但與武漢城市存在著緊密的人員與交通聯(lián)系，因此其房地產(chǎn)市場只是相對意義上的獨立，光谷與武漢其它地區(qū)存在著居住與工作相互交叉的情況，更有著購房相互交叉

34、的情況?？傮w上來說，從其它區(qū)域來光谷購房以中等收入階層居多，主要是看中光谷地區(qū)房產(chǎn)良好的性價比，或大學畢業(yè)生因“母校情結(jié)”而選擇在此區(qū)域購房；而從光谷去其它區(qū)域購房的消費者以高收入階層居多，主要選擇便利的市中心或環(huán)境優(yōu)越的高品質(zhì)住區(qū)。東湖高新區(qū)近期土地出讓實例：EP（2007）003號地塊，位于武漢市東湖開發(fā)區(qū)關(guān)山一路1號。土地面積90842.82平方米(約一三6.26畝)，容積率不超過2.5，土地用途為住宅及配套商業(yè)，總建筑面積約為227107.05平方米（含10000平方米配套商業(yè)），掛牌底價為一八904萬元。中建三局競得，總價19204萬，樓面地價846元。EP（2007）005號地塊，

35、位于武漢市東湖開發(fā)區(qū)流芳新鎮(zhèn)，光谷一路同高新四路交匯處。土地面積219200.11平方米(約328.8畝)，容積率不超過1.8，土地用途為住宅及配套住宅，總建筑面積約為394560平方米（含39456平方米配套商業(yè)），掛牌底價32880萬元。競得人萬科，競得價4.99億元，樓面地價1265元。EP（2007）004號地塊，位于武漢市東湖開發(fā)區(qū)上馬莊。土地面積86521.9平方米(約129.78畝)，容積率不超過2.79，土地用途為住宅，掛牌底價22850萬元。武漢市洪榮物業(yè)發(fā)展有限公司競得，總價23380元，樓面價969元。光谷地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品狀況：光谷地區(qū)的房地產(chǎn)品呈現(xiàn)出以下幾類特征：一、由于

36、地處城市新區(qū)及高知階層集中的區(qū)域，光谷房產(chǎn)追求個性化，講究生活品質(zhì)，有更多的戶型創(chuàng)新。主要是針對區(qū)域內(nèi)大量的專業(yè)技術(shù)人員，他們較易接受新事物，追求生活質(zhì)量，生活方式豐富多彩，收入偏中上。二、光谷房產(chǎn)有較多結(jié)構(gòu)緊湊合理，戶內(nèi)利用率高的房型，如100平米左右的三室一廳。主要是迎合區(qū)域內(nèi)的工薪階層或來自武漢市其它區(qū)域的購房者，以良好的性價比為人們提供經(jīng)濟實用的理想居所。三、周邊良好的環(huán)境及相對較低的容積率要求為景觀房產(chǎn)或低密度住宅的營造創(chuàng)造了條件，使光谷區(qū)域出現(xiàn)了大批為富人服務的高端住宅。主要是對針對區(qū)域內(nèi)的企業(yè)中高層管理人員或私營企業(yè)者。總體來說，光谷片區(qū)房產(chǎn)品位較高，個性突出，豐富多采，在武漢市各片區(qū)中起著引領(lǐng)的作用。若要在本區(qū)域市場競爭中勝出，需找準定位，找到屬于自身的個性語言，講究生活品位，樓盤本身要營造濃厚的文化氛圍，物業(yè)服務更需細致入微。本地塊產(chǎn)品策略探討：本地塊周邊樓盤，如當代國際花園、萬科城市花園等，規(guī)劃條件與本地塊相似，極易造成產(chǎn)品的雷同。而地塊1.6的容積率，又是營造低密度住宅，獲取較高房產(chǎn)價值的良好條件。因而本地塊的經(jīng)營，有兩個方向可供考慮：一是低密度方向，以小高層與大量的低層洋房、聯(lián)排別墅相結(jié)合，提升居所價值，以低層洋房作為主打產(chǎn)品，來體現(xiàn)產(chǎn)品特質(zhì)并實現(xiàn)收益；二是庭院住宅方向，以高層、小高層與大面積的中庭