對加強房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律的思考

1、對加強房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律的考慮摘要：從興旺國家和地區(qū)的經(jīng)歷看，房地產(chǎn)行業(yè)的管理非常注重房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律，而不是政府過多的干預。伴隨著我國市場經(jīng)濟的開展和改革開放力度地逐漸加大，依國際慣例強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律應是我國標準化管理房地產(chǎn)市場的重要手段。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律一、房地產(chǎn)行業(yè)管理的三個層面我國的房地產(chǎn)行業(yè)，進入市場經(jīng)濟軌道的時間并不長，房地產(chǎn)市場尚未形成標準化運作的市場環(huán)境，所以政府正在不斷地通過經(jīng)濟手段、法律手段和行政手段對房地產(chǎn)市場的運行進展調(diào)節(jié)、控制和標準，使其不斷向良性化方向開展。在此，我們不妨借鑒一下西方國家在房地產(chǎn)管理方面的一些經(jīng)歷。西方國家對房地產(chǎn)業(yè)的理解主要分為

2、三個層面：第一層面，私人產(chǎn)業(yè)。它由眾多的房地產(chǎn)企業(yè)提供各種涉及房地產(chǎn)的效勞，如:土地開發(fā)、建筑、營銷、評估、融資、管理、產(chǎn)權(quán)保險等。對這一層面的管理，通常由房地產(chǎn)管理公司承當，也即微觀管理。第二層面，專業(yè)組織和行業(yè)協(xié)會。提供諸如教育、研究、執(zhí)行行為準那么、公布各種質(zhì)量標準等效勞。這一層面的管理即為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律，可以認為是中觀管理。第三層面，公共行業(yè)。即各級政府機關(guān)也介入房地產(chǎn)活動的各個方面和社會言論的監(jiān)視。這一層面的管理屬于政府對房地產(chǎn)業(yè)的管理，即宏觀管理。由此可見，對房地產(chǎn)業(yè)的管理不能簡單地理解為政府管理，應該包含不同的層面。隨著我國市場經(jīng)濟體制的逐步完善，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律應成為市場

3、經(jīng)濟體制有別于方案經(jīng)濟體制在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域中的一大特點。二、加強房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律的必要性1、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律能有效地促進政府職能的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會在房地產(chǎn)業(yè)的各個領(lǐng)域提供高度技術(shù)性的效勞，以及諸如教育、研究、執(zhí)行行為準那么、公布各種質(zhì)量標準等更高層次的效勞。在我國，這些性質(zhì)的工作過去都由政府機構(gòu)來承當。同時，我國政府現(xiàn)行的房地產(chǎn)業(yè)管理體制是一個縱橫交織的復雜的管理體系，地方各級政府、建立部各級機構(gòu)以及土地管理部門、房管部門都有權(quán)利對房地產(chǎn)企業(yè)進展行政干預，可謂政出多門，從而使這一層次的管理帶上了形形色色的行政色彩。而房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部自愿組成的民間團體.它的組建是以房地產(chǎn)

4、行業(yè)為根底，不受部門、地區(qū)和所有制的限制，通過協(xié)調(diào)、協(xié)商的途徑來推動行業(yè)，特別是行業(yè)內(nèi)部成員的開展。其自身即處于房地產(chǎn)業(yè)以及市場這兩個大環(huán)境中，可以大量獲取來自市場和業(yè)內(nèi)的信息，從而更有效地進展效勞和管理。因此，加強房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律，可以從體制上實現(xiàn)政府職能的轉(zhuǎn)變，更好地標準化地管理房地產(chǎn)行業(yè)。2、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律能有效地適應房地產(chǎn)市場的變化。房地產(chǎn)行業(yè)是從事房地產(chǎn)企業(yè)的集合，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部企業(yè)之間，首先是競爭的關(guān)系。在這種競爭和沖突中形成了房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的技術(shù)、經(jīng)濟及市場聯(lián)絡(luò)，形成行業(yè)內(nèi)部特定的企業(yè)構(gòu)造。在方案經(jīng)濟時期，房地產(chǎn)行業(yè)管理本質(zhì)是政府部門管理，而靠政府對房地產(chǎn)行業(yè)的直

5、接收理，有可能導致行業(yè)之間技術(shù)、經(jīng)濟、市場聯(lián)絡(luò)的劇烈變化，引起市場供求的紊亂，導致行業(yè)內(nèi)競爭構(gòu)造的變化破壞市場秩序?？梢哉f政府是難以調(diào)節(jié)這種矛盾的，而行業(yè)協(xié)會在維護市場競爭秩序、促進公平競爭方面具有獨特的作用。如在行業(yè)外部，行業(yè)協(xié)會可以代表本行成員利益，協(xié)調(diào)同其他行業(yè)之間的關(guān)系，保護本行業(yè)的正當利益不受損害；在行業(yè)內(nèi)部,可就銷售市嘗價格、競爭手段等進展協(xié)調(diào),防止盲目競爭。隨著消費力的進步和社會分工的開展，行業(yè)越來越多，行業(yè)之間的經(jīng)濟技術(shù)聯(lián)絡(luò)越來越復雜，這種協(xié)調(diào)的難度將越來越大，既然不能靠政府來協(xié)調(diào)這種復雜的關(guān)系，依靠房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律將具有必然性和必要性。3、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律是其自身職能的

6、詳細表達。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會最重要的任務(wù)是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的詳細情況和開展要求，為企業(yè)和政府提供雙向效勞，維護會員企業(yè)的利益，反映企業(yè)的呼聲，協(xié)助政府進展行業(yè)管理。在方案經(jīng)濟時代，政府對房地產(chǎn)企業(yè)的效勞，主要是政策措施上的效勞，較為務(wù)虛。房地產(chǎn)企業(yè)是在政策的效勞保障下生存和開展的。隨著市場經(jīng)濟體制的建立，這種政府效勞不利于企業(yè)的生存和開展，企業(yè)在市場競爭中對自身生存開展的關(guān)心程度要比政府強烈得多。房地產(chǎn)企業(yè)迫于競爭的壓力就會強烈地要求由他們自愿組織起來的行業(yè)協(xié)會發(fā)揮作用為他們做許許多多務(wù)實的效勞。詳細地說：主要是在政府與房地產(chǎn)企業(yè)之間發(fā)揮橋梁和紐帶作用，把國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控目的，政策取向傳遞給企業(yè)，把

7、企業(yè)的意見和要求轉(zhuǎn)達給政府；同時根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，制定行規(guī)行約，組織行檢行評，開展聯(lián)絡(luò)、指導、培訓、咨詢等工作，對企業(yè)的開展加以扶持和引導等效勞。三、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會現(xiàn)階段存在的問題目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)協(xié)會仍處于建立和完善階段，已建立的全國性房地產(chǎn)自律性組織主要包括房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)估價師學會、土地估價師學會和局部省市的房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會。隨著我國政府機構(gòu)改革不斷深化，原來一些政府部門的職能開場由行業(yè)協(xié)會擔任，但從總體上說，仍然存在不少問題。1、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的地位問題。我國目前成立的幾個房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會主要是以社會團體形式出現(xiàn)的，在實際運行中，那么又表現(xiàn)為政府的附屬機構(gòu)，在整個房

8、地產(chǎn)行業(yè)管理中還沒有可以起到行業(yè)協(xié)會自律的作用，不僅不符合國際慣例，也不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)管理與國際接軌。但由于政府機構(gòu)改革尚未到位，企業(yè)對政府的依附關(guān)系并沒有完全解決，所以房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會作為民間組織的獨立地位也就未得到有效確立，其作為社會性經(jīng)濟組織對行業(yè)管理的宏大作用也未能得到充分發(fā)揮。同時，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的“官辦色彩，使其難以真正反映民間企業(yè)的要求和愿望，而傾向于執(zhí)行國家的方針、政策，使房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會作為政府和企業(yè)間的橋梁紐帶作用發(fā)生了偏移。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.2、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的職能問題。由于房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會與政府行政部門混在一起，在實際工作中兩個組織機構(gòu)責權(quán)不清，所以房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的獨

9、立運行機制尚未形成。這既減弱了房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會對房地產(chǎn)企業(yè)的吸引力，又無法防止主管部門的不合理干預。管理房地產(chǎn)行業(yè)的政府行政部門成為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的靠山和業(yè)務(wù)源，行業(yè)協(xié)會又成為所掛靠政府行政部門人員的安置場所和“小金庫，使行政權(quán)利直接浸透到房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會機構(gòu)內(nèi)部，成為滋生腐敗的土壤。3、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會中專業(yè)人士的素質(zhì)問題。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會中的大局部專業(yè)人士的知識面不廣，特別是在現(xiàn)代管理中，缺乏根本的理論素養(yǎng)和理論經(jīng)歷。尤其嚴重的是，他們當中的一局部人缺乏必要的“專業(yè)精神。在興旺國家中，房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士資格和專業(yè)人士組織本身就是“金子招牌，獲得房地產(chǎn)專業(yè)人士資格員無異于獲得了社會的肯定，房地產(chǎn)專業(yè)

10、人士非常珍惜自己的聲譽。而在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中，有人通過考試獲得了執(zhí)業(yè)資格后，自己不去營業(yè)，而是把執(zhí)業(yè)資格出售或出租給某些單位，供申報資質(zhì)時弄虛作假。四、加強房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律的建議1、進一步轉(zhuǎn)變觀念，明確房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的開展方向。就政府主管部門而言，真正的把思想觀念從過去方案經(jīng)濟時期的微觀管理，轉(zhuǎn)到市場經(jīng)濟的宏觀管理上來，實在轉(zhuǎn)變政府職能。就房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會而言，也需要轉(zhuǎn)變觀念。比方，過去總想依附在政府身上，習慣于按政府的管理職能辦事，而不愿解決行業(yè)、企業(yè)存在的熱點、難點問題等。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會在當前應當擺正自己的位置，在黨與政府的指導下，在遵紀守法的前提下，獨立自主的開展活動；應努力成為行業(yè)、

11、產(chǎn)業(yè)政策的主要建議者，要根據(jù)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)開展的要求，進展調(diào)查研究，積極探究解決問題的思路和方法，向政府有關(guān)部門提出合理的政策建議；做好房地產(chǎn)行業(yè)的代表，積極開展有益活動，維護本行業(yè)的合法權(quán)益。應充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的協(xié)調(diào)管理作用，通過協(xié)調(diào)標準內(nèi)部活動，促進展業(yè)協(xié)會的團結(jié)；同時通過協(xié)商協(xié)調(diào)，理順外部關(guān)系，創(chuàng)造一個有利于房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會開展的良好環(huán)境；進步房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的凝聚力和號召力；要利用自己的優(yōu)勢，加強人才培訓，擴大國內(nèi)外科技交流，推動房地產(chǎn)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)科技程度的不斷進步。2、完善房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自收、自支制度，進步其自立、自養(yǎng)才能。進步房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的法人化程度，其“自養(yǎng)才能是一個很重要的衡量標準。

12、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會應通過宣傳，與社會各部門在開展有償效勞活動方面獲得思想認識上的共識，要支持房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的有償效勞活動。開展了有償效勞活動，有了經(jīng)費，活動就有活力，工作人員比擬穩(wěn)定，效勞質(zhì)量進步，就會促進了房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的開展。從目前情況看，增加房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的收入，主要有三個渠道，一是有方案的開展會員，強化會員會費的收繳工作；二是利用行業(yè)協(xié)會的優(yōu)勢，開展咨詢、培訓、舉辦展覽等有償效勞活動；三是按照章程規(guī)定，承受企業(yè)的局部捐贈。3、推進房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的立法標準行業(yè)協(xié)會的行為。為了促進房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的開展，保障房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會依法開展活動，依法行使管理職能，標準房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的組織與行為，就需要立法

13、，通過立法來明確房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的宗旨。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會要為本行業(yè)的政府決策效勞，為行業(yè)、企業(yè)的開展效勞，為本行業(yè)產(chǎn)品的消費者效勞，維護行業(yè)、企業(yè)合法權(quán)益、保障行業(yè)公平競爭，溝通行業(yè)、企業(yè)與政府、社會的聯(lián)絡(luò)；促進展業(yè)經(jīng)濟開展。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會要遵循自主辦會的原那么，實行會務(wù)自理、經(jīng)費自籌。同時，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的活動應當符合法律、法規(guī)以及行業(yè)整體利益要求，不損害社會公共利益。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的正?；顒邮芊杀Ｗo，任何組織和個人不得非法干預。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會要按照國家現(xiàn)行的行業(yè)分類標準設(shè)立，實行一業(yè)一會的原那么。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會應當對不同的區(qū)域、部門所有制、經(jīng)營規(guī)模的企業(yè)設(shè)立一樣的入會標準，保證其平等的入會權(quán)利等,這些都應當用立法的形式確定下來。參考文獻【1】鄧剛.我國房地產(chǎn)行政管理體制改革開展芻議.中國