房地產(chǎn)估價方法

1、房地產(chǎn)估價方法同時對某一地區(qū)某一類用途的房地產(chǎn)估價，不能只采取一種估價方一、估價基本方法1、成本法。成本法是以建造該類房地產(chǎn)需耗費的各項費用之和產(chǎn)價格可以以該塊土地使用權(quán)的費用和土地開發(fā)成為熟地所需耗費 在實際運用中經(jīng)常采用重置價結(jié)合成新進行估價；(1）根據(jù)估價房產(chǎn)房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級，選定房屋重置價格標準（以當?shù)貥藴蕿闇?。根據(jù)估價房產(chǎn)的建成年代，使用年限，殘值率、剩余經(jīng)濟（(3）樓層、墻體和層高的修正。評估公式：層高修正系數(shù)）裝修水電設(shè)備調(diào)價成新率若情況不復(fù)雜可用簡化公式：房產(chǎn)現(xiàn)值=建筑面積房屋重置價格標準成新率1。5 2.市場比較法。市場比較法在房地產(chǎn)價格評估中廣泛應(yīng)用,它是通過將待估房地

2、一種方法。由于房地產(chǎn)有其特殊性,決定了不存在定金相同的兩宗房地產(chǎn)。因此,市場比較法操作的關(guān)鍵是：區(qū)配套及交易日期等方面的差異而造成的對房地產(chǎn)價格的影響進行常用的修正方法有:（1觀偏見引入結(jié)果中去，造成評估價值失真；（2評估總分修正。將待評估房與比較實例,按以下八個方面來比較：地理位置、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、內(nèi)外裝修、施工質(zhì)量、配套設(shè)施、交易日期、其他。打分法中常使用（19）九個比例來賦值，19 標度是把思維判斷數(shù)量化的一種好方法,是根據(jù)人的區(qū)分實物性質(zhì)差別上的直觀認識，參照物與目標物相比可分為很差、較差、相同、較好、很好五個比較程度，相應(yīng)分別取值為 1、3、5、7、9，可在兩種程度之間分別標值為

3、 2、4、6、8。其中交易日期的是以月期房地產(chǎn)交易市場形勢好壞進行比較。通常待評估房每項打分均為 5,被估價房的八項總分為 40，將參A1、A2An，則參照房的平均分值 C=（A1A2An)/n，得到D=40/C;收益法。采用收益法估價首先要確定房地產(chǎn)本身帶來的純本化率.資本化率的確定，以銀行存款利率、物價指數(shù)、當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)和該行業(yè)的平均收益率為依據(jù)推算.推導(dǎo)公式為：R=一年期定期存款利率（1上市物價上漲指數(shù)加收平均變動率)當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)平均投資收益率當?shù)卦撔袠I(yè)平均投資收益率3二、幾種估價方法適用說明（1)住宅房一般先用成本法進行整體估價或用市場比較法進行 新計算。（2）商業(yè)性、專業(yè)性房地產(chǎn)采用市場比較法進行評估; (3)廠房、倉庫(包