我國房地產行業(yè)市場形勢分析報告

1、當前房地地產市場場形勢與與發(fā)展態(tài)態(tài)勢分析析六六市一省省房地產產市場形形勢分析析報告20022-099-033中國房房地產報報由建設部部提議，中國房房地產業(yè)業(yè)協會主主辦的“房地產產市場形形勢分析析會”近近期于上上海召開開。來自自北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州66個城市市及浙江江省房協協的主要要負責人人及部分分企業(yè)家家、專家家出席了了會議。上述城城市（省?。┦俏椅覈康氐禺a業(yè)發(fā)發(fā)展的重重點和熱熱點地區(qū)區(qū)，對其其進行深深入分析析具有典典型意義義。由于于區(qū)域不不同，經經濟和社社會發(fā)展展的基礎礎不同，房改的的進程不不同，房房地產市市場發(fā)育育程度和和房地產產市場發(fā)發(fā)展形勢勢也存在在差異。此次分分析會重

2、重點就各各地房地地產市場場近幾年年發(fā)展情情況、房房地產市市場出現現的一些些值得關關注的問問題以及及今后發(fā)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢進行行了為深深入的研研討，對對引導我我國房地地產業(yè)健健康發(fā)展展有著非非常積極極的意義義。 一、六市市一省房房地產市市場近期期發(fā)展情情況1、房地地產供應應量繼續(xù)續(xù)呈高位位增長態(tài)態(tài)勢首先是房房地產開開發(fā)投資資繼續(xù)保保持較快快增長幅幅度今年1至至5月，上海、北京、浙江、杭州房房地產開開發(fā)投資資的增長長幅度超超過了440。上海完完成開發(fā)發(fā)投資2280.5億元元，同比比增長558.22；北北京完成成開發(fā)投投資2553.99億元，同比增增長422；杭杭州完成成開發(fā)投投資400.577億元，同

3、比增增長411.6；浙江江完成開開發(fā)投資資1988.6億億元，同同比增長長40.6。天津一一季度完完成開發(fā)發(fā)投資220.33億元，同比增增長200；重重慶完成成開發(fā)投投資577.299億元，同比增增長199；廣廣州房地地產開發(fā)發(fā)投資保保持了110多年年快速增增長，11至5月月完成開開發(fā)投資資1188.5億億元，同同比增長長5.997。 其次是房房地產開開發(fā)力度度繼續(xù)加加大20022年1至至5月，北京房房地產開開復工面面積4，6800萬平方方米，同同比增長長31.7，其中住住宅開復復工面積積3，4441萬萬平方米米，同比比增長336.22；天天津一季季度房地地產施工工面積11，1882萬平平方米

4、，同比增增長100.6，其中中新開工工面積1151萬萬平方米米，同比比增長119；重慶房房地產施施工面積積2，6643.81萬萬平方米米，同比比增長332，其中住住宅面積積2，5508.3萬平平方米，同比增增長322.3。上海海、浙江江、廣州州、杭州州房地產產施工面面積和新新開工面面積都在在上一年年高速發(fā)發(fā)展的基基礎上，今年11至5月月穩(wěn)步上上升，同同比增長長10以內。 再次是商商品房竣竣工面積積總體呈呈現增長長，六市市一省有有升有降降1至5月月，上海海商品房房竣工面面積達到到3477.044萬平方方米，同同比增長長58.2，其中住住宅竣工工面積3301.75萬萬平方米米；北京京商品房房竣工面

5、面積1775.22萬平方方米，同同比增長長19.4，其中住住宅竣工工面積1149萬萬平方米米，同比比增長337.44；天天津一季季度商品品房竣工工面積996萬平平方米，比去年年同期減減少311萬平方方米，占占年度竣竣工計劃劃的111.6；重慶慶商品房房竣工面面積899.2萬萬平方米米，同比比下降223.11，其其中住宅宅竣工面面積711.599萬平方方米，同同比下降降6.77。 2、商品品房銷售售總體保保持快速速增長，但六市市一省差差異大1至5月月，北京京商品房房銷售面面積達到到2122萬平方方米。北北京呈現現快速發(fā)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢，而而且銷售售面積的的增長大大于銷售售額的增增長比率率。 上海商品

6、品房銷售售面積達達到4550.11萬平方方米，同同比增長長8.99，仍仍然處于于平穩(wěn)上上升的階階段。上上海從119999年至220022年5月月商品住住宅銷售售量連續(xù)續(xù)3年多多超過竣竣工量。 浙江省近近幾年商商品房銷銷售面積積和銷售售額一直直保持在在20左右的的增長幅幅度。今今年1至至5月，全省商商品房銷銷售面積積達到3341.6萬平平方米，銷售額額69億億元，同同比增長長分別為為3.11和99.6。杭州州今年11至5月月，商品品房銷售售面積551.001萬平平方米，占全省省商品房房銷售面面積的115左左右。 廣州商品品房銷售售面積達達到3446.886萬平平方米，同比增增長3.32，銷售售金

7、額1158.22億億元，同同比下降降0.224。在商品品房銷售售方面，現房交交易增速速大于期期房交易易。現房房交易面面積已占占總銷售售面積的的40.1。 天津一季季度商品品房上市市量644萬平方方米，同同比下降降18；商品品房銷售售面積998萬平平方米，銷售額額24.9億元元，分別別同比下下降344和331。 重慶1至至5月，現房銷銷售面積積74.78萬萬平方米米，銷售售額111.522億元，同比下下降分別別為200.8和333.6，期房房銷售1170.26萬萬平方米米，銷售售額333.811億元，同比下下降分別別為177.4和300.1。 3、商品品房價格格總體平平穩(wěn)，不不同地區(qū)區(qū)表現不不同

8、上海近年年來的商商品房價價格呈穩(wěn)穩(wěn)中有升升的走勢勢。20001年年，商品品房和商商品住宅宅每平方方米的平平均價格格為3，8666元和33，6770元，均比上上年增長長8。今年一一季度，商品房房銷售價價格比去去年同期期上漲55.7，其中中新建商商品住宅宅上漲55.9。上海海的商品品房價格格還有上上升的空空間。 浙江省商商品房價價格從220011年開始始穩(wěn)步上上升，每每平方米米的平均均價格為為1，9979元元，商品品住宅的的價格為為1，8820元元。今年年1至55月，商商品房平平均價格格為2，0233元，商商品住宅宅的價格格為1，8088.6元元。 天津20001年年陸續(xù)出出臺了一一些導致致建房成

9、成本增加加的政策策（如土土地出讓讓金的提提高），今年一一季度受受這些政政策的影影響，全全市商品品房平均均銷售價價格每平平方米22，5440元，比去年年同期上上漲1220元，漲幅達達到5。 北京20001年年商品住住宅平均均價格每每平方米米4，7716元元，仍維維持在較較高水平平，但基基本保持持平穩(wěn)態(tài)態(tài)勢。近近期，商商品住宅宅價格既既不會出出現人們們所期待待的大幅幅度回落落，也不不會有多多大漲幅幅。 廣州近幾幾年商品品房價格格一直穩(wěn)穩(wěn)中有降降，19998年年，商品品房平均均價格每每平方米米5，1100元元，19999年年4，9960元元，20000年年4，4480元元，20001年年4，1183

10、元元。 重慶近幾幾年商品品房價格格一直保保持了較較為平穩(wěn)穩(wěn)的態(tài)勢勢，但今今年1至至5月，重慶主主城區(qū)商商品房銷銷售價格格出現回回落。商商品房平平均銷售售價格每每平方米米1，8850元元，與去去年同期期相比下下降155.6。 4、房地地產投資資和消費費主體進進一步發(fā)發(fā)展變化化從投資主主體看，已由國國家單一一投資向向國有、民營、外商等等多投資資主體并并重格局局方向發(fā)發(fā)展。經經濟發(fā)展展較快、市場化化程度較較高的上上海、廣廣州、杭杭州及浙浙江省，民營和和外商企企業(yè)投資資已占全全市（省?。┓康氐禺a投資資的半壁壁江山。上海220011年民營營和外商商房地產產投資企企業(yè)的注注冊資本本已占到到全市房房地產企企

11、業(yè)總資資本的445.55；廣廣州20002年年1至55月民營營企業(yè)完完成房地地產投資資71.79億億元，同同比增長長25.8。北京、天津、重慶民民企業(yè)投投資的數數量也在在增加。 從消費主主體看，個人購購買商品品房的比比重已達達90以上。今年11至5月月，上海海個人購購買商品品房和商商品住宅宅的比重重分別為為95.9和和98.1；北京個個人購買買商品住住宅達到到92.5；浙江為為98.7；天津為為98.9；重慶為為97.6。同時，消費主主體也在在逐步擴擴大，經經濟發(fā)展展較快的的地區(qū)，外省市市和境外外人士到到本地區(qū)區(qū)購房的的數量不不斷增加加。上海海20000年外外省市和和境外人人士購房房占商品品房

12、預售售總套數數的111.3，今年年1至55月，已已達255左右右；浙江江外省市市和境外外人士購購房已達達到333.3，廣州州和北京京的數字字也在增增加。 5、二手手房市場場日趨活活躍，交交易量加加速增長長上海20001年年二手房房市場交交易突破破1，0000萬萬平方米米，20002年年1至55月，超超過6000萬平平方米，呈現很很強的發(fā)發(fā)展后勁勁。二手手房交易易增長速速度已超超過商品品房銷售售的增長長速度。 廣州二手手房市場場交易連連年大幅幅度增長長。20001年年二手房房交易2223萬萬平方米米，同比比增長777.77，占占整個市市場比重重的299.444。220022年1至至5月，二手房房

13、市場交交易1009.221萬平平方米，占整個個市場比比重522.255。 杭州二手手房市場場交易量量近幾年年一直呈呈穩(wěn)步上上升態(tài)勢勢，二手手房價隨隨新建商商品房售售價水漲漲船高。20001年二二手房市市場交易易46.2萬平平方米，年初成成交價每每平方米米2，8838元元，今年年一季度度二手房房均價已已升至每每平方米米3，5546元元。市場場上呈現現商品房房、二手手房齊頭頭并進的的勢頭。 重慶主城城區(qū)二手手房成交交面積和和金額較較去年同同期均出出現大幅幅度的增增長。今今年1至至5月，二手房房市場交交易711.811萬平方方米，交交易金額額5.99億元，同比增增長300.6和199.9。 天津二手

14、手房交易易和公房房置換繼繼續(xù)保持持增長。今年一一季度二二手房交交易面積積35萬萬平方米米，成交交金額44.1億億元，分分別比去去年同期期增長224和和36。 二、對房房地產市市場形勢勢和發(fā)展展態(tài)勢的的分析總體上看看，近幾幾年我國國房地產產業(yè)正處處在一個個快速發(fā)發(fā)展的階階段，全全國城市市房地產產市場繼繼續(xù)保持持供求兩兩旺態(tài)勢勢。在我我國房地地產市場場進入買買方市場場后判斷斷市場形形勢，研研究供求求關系時時，決定定因素是是需求。在考察察需求時時，在投投資需求求與消費費需求之之間，消消費需求求是關鍵鍵。根據據這樣的的推理，六市一一省的房房地產市市場發(fā)展展情況分分別如下下： （一）上上海市房房地產市市

15、場形勢勢和發(fā)展展態(tài)勢1、上海海房地產產市場處處于高位位運行、長平臺臺、穩(wěn)步步發(fā)展的的態(tài)勢，其發(fā)展展是健康康的（1）房房地產投投資開發(fā)發(fā)的規(guī)模模適度。20001年上上海經濟濟增長速速度為110.22，連連續(xù)100年保持持兩位數數的增長長速度。上海經經濟健康康快速持持續(xù)發(fā)展展，是房房地產發(fā)發(fā)展的內內在動力力。20001年年房地產產開發(fā)投投資6330.773億元元，占全全社會固固定資產產投資的的30.3，拉動固固定資產產投資增增長2.9個百百分點。20000年、20001年房房地產開開發(fā)投資資增長分分別為99.9和111.4，這一一增長速速度與上上海經濟濟發(fā)展水水平是相相適應的的。（22）住房房消費

16、保保持較高高的增長長速度。20001年新新建商品品房銷售售面積比比去年增增長155，其其中商品品住宅銷銷售面積積同比增增長166.3。今年年1至55月，商商品房銷銷售面積積同比增增長7.4，其中住住宅面積積同比增增長8.9。（3）房地產產市場結結構趨于于合理。新建商商品房供供求關系系基本平平衡，220000年和220011年新建建商品房房竣工面面積與銷銷售面積積之比為為1.006：11、0.99：1，今今年1至至5月為為0.777：11；新建建商品房房與存量量房市場場的聯動動效應明明顯。（4）房房地產市市場的市市場化程程度不斷斷提高。 投資主體體與消費費主體的的多元化化趨勢明明顯，投投資更加加

17、理性和和慎重，個人消消費已成成為市場場的主體體。房地地產市場場已出現現存量與與增量聯聯動、銷銷售與租租賃并進進的格局局，市場場自身的的調節(jié)能能力和抗抗波動能能力增強強。 2、總體體上看，上海房房地產市市場還有有上升空空間房地產市市場當前前高位運運行、長長平臺、穩(wěn)步發(fā)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢至少少可以持持續(xù)到“十五”期末，不會發(fā)發(fā)生大的的波動。 上海房地地產市場場今后發(fā)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢是：開發(fā)投投資和新新建商品品房交易易將會繼繼續(xù)保持持在較高高水平，投資和和消費繼繼續(xù)同步步增長；存量房房交易將將會大幅幅度提高高，且在在整個房房地產交交易中的的比重不不斷提高高；房屋屋租賃市市場將會會進一步步活躍和和規(guī)范，成為住住

18、房投資資和消費費的重要要領域。 （二）浙浙江省房房地產市市場形勢勢和發(fā)展展態(tài)勢1、浙江江省近幾幾年房地地產市場場呈現快快速發(fā)展展的態(tài)勢勢，市場場供需兩兩旺，發(fā)發(fā)展基本本上是健健康的，但大城城市商品品住宅價價格上漲漲過快，低價位位住房供供不應求求（1）國國民經濟濟的發(fā)展展、民營營經濟的的帶動、人民收收入的提提高是浙浙江省房房地產市市場快速速發(fā)展的的基矗（2）房房地產開開發(fā)投資資和開發(fā)發(fā)量持續(xù)續(xù)快速增增長，商商品房購購銷兩旺旺，空置置率下降降并保持持在合理理區(qū)間，商品房房為7，住宅宅為5。（33）商品品房供應應結構基基本合理理。在已已竣工的的住宅當當中，普普通商品品住宅占占90.1，經濟適適用房占

19、占6.99，別別墅占33。（4）個個人購房房已占主主導地位位，商品品房價格格穩(wěn)步上上升。（5）存存量房市市場呈現現繁榮，存量房房交易量量快速增增長。 2、未來來三五年年，只要要正視問問題，政政策得當當，浙江江省房地地產市場場仍將繼繼續(xù)保持持穩(wěn)步發(fā)發(fā)展的趨趨勢（1）浙浙江省第第十一次次黨代會會決定未未來三五五年將全全面推進進全省現現代化建建設，國國民經濟濟將繼續(xù)續(xù)保持快快速增長長，浙江江經濟將將支撐房房地產市市場的穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展。（22）全省省城市化化進程將將繼續(xù)推推進，根根據浙浙江省城城市化發(fā)發(fā)展綱要要規(guī)定定，城市市化水平平每年提提高11.55個百分分點，預預計每年年將增加加50萬萬非農業(yè)業(yè)人口

20、，這必將將會增加加房地產產市場的的投資和和消費需需求。（3）民民營經濟濟的發(fā)展展帶動了了地區(qū)收收入水平平的整體體提高，人民富富裕，購購買力強強，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的的消費結結構基本本達到了了小康型型，開始始向富裕裕型邁進進，呈現現住房消消費升級級的態(tài)勢勢，加上上遍布全全國各地地的浙江江外出經經商人員員，住房房消費需需求還會會不斷擴擴大。（4）住住房貨幣幣補貼將將逐步推推開，職職工購房房能力將將有所提提高，二二手房市市場日趨趨活躍，住房梯梯級消費費顯現。 （三）杭杭州市房房地產市市場形勢勢和發(fā)展展態(tài)勢1、杭州州房地產產市場呈呈現一片片繁榮，房地產產投資、開發(fā)、銷售及及房價全全線上揚揚，商品品房供不不應求

21、，市場正正處于高高速發(fā)展展階段，市場繁繁榮的背背后存有有隱患（1）杭杭州房地地產市場場興旺，得益于于杭州經經濟快速速的發(fā)展展，得益益于一系系列開放放、搞活活市嘗調調動消費費積極性性的政策策推動以以及得天天獨厚的的居住環(huán)環(huán)境和旺旺盛的住住房消費費需求及及投資需需求。 （2）杭杭州土地地供應市市場穩(wěn)步步健康發(fā)發(fā)展，杭杭州從119999年開始始，市區(qū)區(qū)內房地地產開發(fā)發(fā)項目用用地全面面以公開開招標（或拍賣賣）方式式供給。 （3）商商品房開開發(fā)銷售售形勢一一直呈現現上升之之勢，新新建商品品房和住住宅空置置率逐步步下降，房地產產投資、房屋施施工面積積、竣工工面積增增長較快快，市區(qū)區(qū)住房供供不應求求。 （4

22、）二二手房市市場供銷銷兩旺，房地產產市場結結構已由由商品房房一統天天下演變變成現在在商品房房、二手手房齊頭頭并進。 （5）個個人購房房已占主主導地位位，居民民人均居居住面積積20001年底底已上升升到111.2平平方米。 （6）商商品房價價格持續(xù)續(xù)上揚，上漲幅幅度位于于全國城城市的前前列。今今年一季季度漲幅幅在7左右。 （7）市市場顯現現住宅產產品供應應結構有有些失衡衡。 現杭州市市場上高高檔住宅宅如市中中心高價價位住房房和遠郊郊別墅增增量幅度度大，面面向中低低收入階階層的經經濟型樓樓盤相對對缺乏。 （8）經經濟適用用房供求求錯位，表現在在面積過過大、價價格優(yōu)勢勢不明顯顯、供求求關系相相對緊張

23、張等方面面。 （9）投投機者進進入市場場炒樓花花和開發(fā)發(fā)商大量量圈地行行為有所所抬頭。 2、杭州州房地產產市場在在全省經經濟發(fā)展展的帶動動下，未未來三五五年將保保持穩(wěn)步步發(fā)展的的態(tài)勢，中低價價位的住住宅供應應增加，價格漲漲幅趨緩緩（1）從從供應市市場看，近兩年年土地供供應量成成倍增加加，決定定了今后后二三年年內房地地產市場場上商品品房投放放量還會會不斷增增加，并并直接影影響房價價持續(xù)增增勢。 （2）從從供應結結構看，隨著市市中心地地段可供供開發(fā)住住宅的土土地資源源日趨減減少，郊郊區(qū)住宅宅開發(fā)量量將迅速速增加，房價整整體水平平會有所所下降；政府近近一年加加大了經經濟適用用房的開開發(fā)力度度，使住住

24、房市場場結構更更趨合理理。 （3）從從市場需需求看，經過長長期積累累的住房房消費需需求壓力力在前幾幾年已獲獲得較為為集中的的釋放，隨著二二手房市市場的日日趨活躍躍，今后后商品房房供應量量將轉為為平穩(wěn)發(fā)發(fā)展。 （4）從從住房消消費者構構成看，前幾年年市場上上龐大的的外地購購房者群群體多數數來自溫溫州、臺臺州、義義烏、東東陽、上上海等地地，在一一定程度度上支持持了房價價的走高高。近一一年這些些消費者者開始轉轉向進入入上海、北京。杭州市市場將逐逐步轉為為以本地地區(qū)住房房消費為為主。 （四）北北京市房房地產市市場形勢勢和發(fā)展展態(tài)勢1、北京京房地產產市場繼繼續(xù)呈現現快速發(fā)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢，以以增量房房市場為

25、為主，商商品房供供銷兩旺旺，商品品房價格格走勢平平穩(wěn)，市市場供應應結構正正在發(fā)生生變化，市場競競爭有所所加?。?）房房地產開開發(fā)規(guī)模模繼續(xù)擴擴大，房房地產投投資、新新開工面面積和竣竣工面積積持續(xù)增增長。（2）商商品房銷銷售穩(wěn)步步上升。今年商商品房銷銷售面積積首次超超過竣工工面積、銷售勢勢頭看好好，需求求較旺。（3）危舊房房改造速速度加快快。今年年1至55月，共共拆除危危房211.2萬萬平方米米，占全全年計劃劃的266.9。危房房改造快快速發(fā)展展，帶動動了城郊郊區(qū)房地地產的開開發(fā)和大大量的住住房需求求。（44）外省省市和境境外企業(yè)業(yè)的進入入及投資資數量的的增加，加劇了了市場的的競爭，使開發(fā)發(fā)規(guī)模

26、迅迅速上升升，企業(yè)業(yè)面臨考考驗。（5）商商品住宅宅平均價價格仍維維持在較較高水平平，但基基本保持持平穩(wěn)態(tài)態(tài)勢。（6）經經濟適用用房新開開工量和和竣工量量保持在在兩位數數的增長長幅度，但占市市場總量量的份額額仍然偏偏校（77）市場場中高價價位商品品住宅結結構性過過剩，中中低價位位的商品品住宅結結構性短短缺現象象依然存存在。（8）存存量房市市場運行行不暢，已購公公房上市市量校 2、北京京房地產產市場未未來三五五年仍將將保持穩(wěn)穩(wěn)定增長長的態(tài)勢勢，市場場不會出出現大起起大落。市場格格局依然然以增量量房為主主，商品品房開發(fā)發(fā)和銷售售穩(wěn)定增增長，市市場潛在在需求量量大（1）北北京經濟濟快速的的發(fā)展，市政基

27、基礎設施施的不斷斷完善，申奧成成功和入入世兩大大利好因因素，將將繼續(xù)帶帶動開發(fā)發(fā)規(guī)模的的擴大和和開發(fā)投投資量的的增長。（2）開發(fā)熱熱點地區(qū)區(qū)隨著市市政及道道路交通通的改善善，有望望從主要要集中的的奧運村村周邊、中關村村、CBBD中央央商務區(qū)區(qū)逐步擴擴展到城城郊和城城南危改改地區(qū)。（3）房地產產開發(fā)企企業(yè)數量量快速增增長，外外省市一一些有實實力的民民營開發(fā)發(fā)企業(yè)和和上市股股份公司司大量進進入北京京房地產產市場，對市場場影響很很大，競競爭加劇劇。 （4）住住房消費費保持穩(wěn)穩(wěn)定的增增長速度度，銷售售面積穩(wěn)穩(wěn)定增長長；經濟濟適用房房供不應應求。（5）市市場潛在在需求量量大。市市政拆遷遷和危舊舊房改造造

28、“十五五”期間間將繼續(xù)續(xù)保持在在年均3300萬萬平方米米的規(guī)模模，涉及及動遷居居民344.7萬萬戶，年年需住房房5000萬平方方米左右右；城市市化進程程將繼續(xù)續(xù)推進，城鎮(zhèn)人人口“十十五”期期間預計計年新增增15萬萬人，年年需住宅宅2300萬平方方米左右右；外省省市和外外國人在在京購房房的比例例逐年增增加。（6）商商品房價價格仍將將保持平平穩(wěn)態(tài)勢勢，總體體價格會會稍有回回落。（7）存存量房市市場有待待進一步步激活。 （五）廣廣州市房房地產市市場形勢勢和發(fā)展展態(tài)勢1、廣州州房地產產市場起起步早，發(fā)展快快，市場場化程度度較高，市場競競爭激烈烈。在連連續(xù)幾年年高速發(fā)發(fā)展后，市場出出現供大大于求，銷售增

29、增幅下滑滑，商品品房價格格回落，房地產產市場進進入理性性發(fā)展階階段（1）房房地產開開發(fā)投資資連續(xù)多多年快速速增長，今年以以來增幅幅趨緩。（2）土地供供應量和和商品房房上市量量得到較較好控制制，新開開工面積積和竣工工面積穩(wěn)穩(wěn)步上升升。（33）商品品房銷售售面積緩緩慢增加加，銷售售額略有有下降，現房交交易增速速大于期期房交易易。（44）商品品房總體體價格穩(wěn)穩(wěn)中有降降。（55）二手手房交易易連年成成倍增加加，房改改房上市市交易量量增長最最快。 2、廣州州房地產產市場在在穩(wěn)步發(fā)發(fā)展的同同時，經經過供需需調整，將更加加理性和和成熟（1）廣廣州經濟濟快速發(fā)發(fā)展，在在實施“北優(yōu)、南拓、東移、西調”的城市市發(fā)

30、展戰(zhàn)戰(zhàn)略中，將發(fā)展展一系列列知識經經濟、信信息產業(yè)業(yè)及新興興產業(yè)區(qū)區(qū)，為房房地產的的發(fā)展提提供新的的空間，房地產產投資和和開發(fā)還還將穩(wěn)步步增長。（2）政府加加大土地地供應量量的調控控。房地地產市場場供需趨趨于平衡衡。（33）房地地產開發(fā)發(fā)呈現郊郊區(qū)化、大盤化化、集中中化趨勢勢；樓盤盤綜合素素質提高高。（44）房地地產市場場競爭激激烈，民民營企業(yè)業(yè)投資已已占全市市房地產產總投資資的一半半以上。（5）房地產產開發(fā)已已告別了了“暴利利”時代代進入“微利”，居民民消費日日益成熟熟，商品品房價趨趨于平穩(wěn)穩(wěn)。（66）二手手房交易易增長加加快。 （六）天天津市房房地產市市場形勢勢和發(fā)展展態(tài)勢1、天津津市房地

31、地產市場場在經歷歷了連續(xù)續(xù)3年快快速發(fā)展展后，今今年上半半年商品品房銷售售的各項項指標下下降二成成以上，房地產產市場步步入調整整期（1）房房地產投投資和開開發(fā)仍保保持增長長態(tài)勢，但增幅幅校（22）土地地供應總總量比去去年同期期有所下下降。（3）商商品房銷銷售總量量下降，今年一一季度下下滑到119999年以來來的最低低水平。（4）空置房房增幅較較大，總總量達到到5444萬平方方米。（5）房房價穩(wěn)中中有升，今年一一季度同同比增長長5，這與出出臺導致致建房成成本增加加的政策策有關。 2、未來來10年年，天津津市房地地產市場場仍是穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展的趨勢勢（1）據據預測，天津在在“十五五”期間間，住房房需求

32、總總量3，1111萬平方方米。（2）出出臺鼓勵勵政策，培育市市場購買買力，擴擴大市場場需求；降低商商品房契契稅，實實行購房房支出抵抵扣所得得稅政策策；擴大大空置房房政策享享受范圍圍，幫助助開發(fā)企企業(yè)盤活活積壓商商品房；激活住住房二級級市場，形成梯梯次消費費。（33）改善善商品房房的供應應結構，面向中中低收入入家庭；繼續(xù)加加快危房房改造，創(chuàng)造規(guī)規(guī)模剛性性需求。（4）加快小小城鎮(zhèn)建建設步伐伐，繼續(xù)續(xù)對新四四區(qū)和部部分縣的的城鎮(zhèn)建建房給予予經濟適適用房的的優(yōu)惠政政策，使使小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)開發(fā)成成為新的的增長點點。 （七）重重慶市房房地產市市場形勢勢和發(fā)展展態(tài)勢1、經過過3年快快速發(fā)展展之后，上半年年重慶市市

33、房地產產市場出出現調整整態(tài)勢，商品房房竣工量量和銷售售量同比比下降明明顯，但但存量房房交易量量同比上上升3成成（1）房房地產開開發(fā)投資資仍保持持2成增增長，但但增幅只只相當于于去年的的一半。（2）商品房房竣工面面積同比比下降22成。（3）商商品房銷銷售面積積總體回回落，下下降幅度度較大的的是辦公公用房，住宅下下降144.6。（44）商品品房銷售售均價同同比下降降16.1。（5）存量房房交易面面積大幅幅度增加加，同比比增長330。（6）商品房房空置量量有所減減少。 2、隨著著城市化化和房地地產市場場化進程程的加速速，重慶慶市房地地產市場場發(fā)展空空間很大大，通過過市場結結構調整整和市場場秩序的的整

34、頓，增量市市場和存存量市場場互相促促進，互互相補充充，未來來的市場場會繼續(xù)續(xù)供需兩兩旺（1）目目前重慶慶城市化化率為333，20110年的的目標為為50，每年年增長將將近2個個百分點點，將對對重慶房房地產業(yè)業(yè)發(fā)展帶帶來很大大需求空空間。（2）土土地市場場化進程程加快，市場透透明度增增強，將將推動房房地產市市場發(fā)展展。（33）加速速危舊房房的改造造，將長長期拉動動房地產產業(yè)發(fā)展展。（44）二手手房上市市門檻進進一步降降低，中中介機構構日趨成成熟規(guī)范范，必將將進一步步活躍房房地產市市常 三、房地地產市場場形勢總總體評價價及分析析1、房地地產市場場是房地地產供求求關系的的總和分析供求求關系，評價市市

35、場形勢勢，首先先，要看看供給與與需求之之間的關關系。 其次，要要看供應應者與需需求者之之間的關關系，更更確切地地講是房房地產市市場主體體之間的的關系。產品生生產者開發(fā)發(fā)商的市市場行為為是否規(guī)規(guī)范；流流通領域域中中介經紀紀人是否否誠信、活躍；服務管管理者物業(yè)業(yè)管理公公司是否否服務到到位；消消費者廣大大購房者者和租用用戶是否否理性、成熟等等等。 2、本次次調查的的六市一一省經濟濟水平有有較大差差異，但但具有一一定的代代表意義義且六市一一省的房房地產開開發(fā)投資資占全國國房地產產總投資資的4成成多，它它們的房房地產市市場形勢勢及其發(fā)發(fā)展狀況況，對全全國舉足足輕重，影響極極大。六六市一省省的房地地產市場

36、場走勢很很大程度度上代表表著全國國的發(fā)展展態(tài)勢。 3、判斷斷今年上上半年的的全國房房地產市市場形勢勢，必定定要聯系系自19999年年以來新新一輪的的城鎮(zhèn)住住房制度度改革和和近幾年年的全國國宏觀經經濟形勢勢及國家家的政策策導向19988年底國國家宣布布停止住住房實物物分配，標 志志著中國國的住房房制度改改革終于于取得了了突破性性進展。從19999年年到20001年年的3年年中，全全國房地地產開發(fā)發(fā)投資分分別保持持13.8、19.5和和25.3增增長；商商品房銷銷售面積積分別實實現了223.99、330和和29.4的的增長。今年上上半年，繼續(xù)保保持前33年的好好勢頭，開發(fā)投投資同比比增長332.9

37、9，銷銷售面積積同比增增長222.5，銷售售額同比比增長222.44。 住房制度度改革突突破性進進展是導導致當前前房地產產市場繁繁榮的源源泉和動動力。119988年以來來，中國國房地產產市場一一直保持持著供求求兩旺的的局面。商品房房供應量量（竣工工面積）每年遞遞增166228，今年上上半年為為20；商品品房需求求量（銷銷售面積積）每年年遞增222.33227，今年上上半年為為22.5。 4、需要要指出的的是，中中國房地地產市場場的供求求兩旺，快速發(fā)發(fā)展是在在中國住住房體制制快速轉轉軌中出出現的快速轉軌軌體現在在兩個方方面，一一是集團團購房轉轉為個人人購房。19998年之之前，在在商品房房的購房

38、房者中，個人購購房僅占占一半左左右，而而到目前前為止，個人購購房已占占9成以以上。二二是商品品化、市市場化的的轉軌。目前，全國每每年新建建城鎮(zhèn)住住宅超過過5億平平方米，其余的的為集資資建房、合作建建房和個個人建房房。商品品化、市市場化的的轉軌體體現在：從單位位建房、無償分分配轉軌軌為向職職工籌資資集資建建房或合合作建房房等；還還體現在在從集資資建房向向購買商商品房的的轉軌。可以預預測：這這種快速速轉軌促促進的快快速發(fā)展展房地產產市場態(tài)態(tài)勢還將將繼續(xù)一一個階段段。 5、誰都都不會否否認，中中國已經經連續(xù)三三四年出出現了房房地產業(yè)業(yè)熱房地產業(yè)業(yè)熱表現現為投資資熱、新新開工熱熱、建造造熱、銷銷售熱。

39、那么這這種持續(xù)續(xù)熱是否否理性呢呢？ 一、這一一輪的房房地產業(yè)業(yè)熱是在在我國房房地產業(yè)業(yè)在真正正意義上上進入市市場經濟濟的情況況下（停停止住房房實物分分配、個個人成為為買房主主體）由由銷售熱熱帶動的的，也就就是由消消費拉動動投資，且這種種消費是是以居民民購房自自住消費費為主；二、這這一輪的的投資增增長和竣竣工面積積的增長長，為百百分之十十幾到二二十幾的的快速增增長，遠遠不是119922年到119944年的成成倍增長長（高速速、超高高速增長長），況況且，這這種增長長速度是是宏觀經經濟發(fā)展展所期盼盼的，在在國民經經濟投資資結構中中也是合合理的。由此，可以認認為，最最近三四四年出現現的房地地產業(yè)熱熱是

40、理性性的熱。 但要注意意的是，從19998年年以來，每年全全國商品品房的竣竣工面積積均多于于銷售面面積六七七千萬平平方米（如：119988年商品品房竣工工面積11.777億平方方米，220000年竣工工2.33億平方方米，銷銷售1.7億平平方米，20001年竣竣工2.73億億平方米米，銷售售2.008億平平方米）。因此此引起商商品房空空置面積積的逐年年增加，由19997年年底的空空置7，0000多萬平平方米，增加到到20001年底底的1.1億平平方米。在市場場經濟下下，出現現商品房房的供大大于求是是正?，F現象，沒沒有空置置房或周周轉商品品房是不不現實的的，但在在一些城城市，過過多的空空置房（尤

41、其是是一年以以上的空空置房）應當引引起足夠夠的重視視，應采采取相應應的消化化、減少少措施。 令人注目目的是，從今年年上半年年的統計計數字看看，商品品房竣工工面積55，8226萬平平方米，商品房房銷售面面積6，2800萬平方方米，銷銷售面積積反超同同期竣工工面積4454萬萬平方米米。供求求關系正正在進一一步合理理調整。 6、正確確分析和和判斷房房地產市市場形勢勢，是政政策、企企業(yè)和百百姓共同同關心的的事情由于房地地產業(yè)在在國民經經濟和社社會發(fā)展展中的重重要地位位和作用用，又由由于房地地產業(yè)地地域性強強的特點點，在分分析市場場形勢時時，既要要注意全全國宏觀觀經濟發(fā)發(fā)展形勢勢和房地地產市場場態(tài)勢，更

42、要注注意分析析各地、各城市市的市場場形勢。 從六市一一省房地地產市場場發(fā)展的的情況，可以看看出，它它們之間間有共性性，也有有較大的的差異（個性）。其共共性是，六市一一省的房房地產開開發(fā)投資資、竣工工、銷售售，均持持續(xù)實現現了三四四年的快快速增長長，房地地產熱是是普遍現現象。從從差異性性看，浙浙江，尤尤其是杭杭州表現現為最熱熱，今年年1至55月，房房地產投投資同比比增長441.66，房房價同比比上漲55.9，甚至至出現了了“賣得得比蓋得得快”、商品房房空置面面積明顯顯減少的的現象。北京、上海的的投資、竣工、銷售也也持續(xù)出出現攀升升。廣州州出現平平衡增長長。但天天津、重重慶的竣竣工量和和銷售量量出

43、現了了同比明明顯下降降的勢頭頭。 城市的房房地產市市場形勢勢的發(fā)展展，取決決于多方方面的因因素。一一是經濟濟發(fā)展因因素。上上海、北北京、廣廣州經濟濟基礎好好，人均均收入高高，居民民的購買買能力較較強，房房地產市市場發(fā)展展速度就就快些，浙江省省的民營營經濟發(fā)發(fā)展很快快，大大大加快了了居民的的致富速速度，必必然支撐撐較高的的購房能能力，造造成房地地產的較較快提升升。 二是政策策因素。上海的的房地產產市場活活躍、有有序，政政府采取取了一系系列刺激激和鼓勵勵居民住住房消費費的政策策和措施施，尤其其是二手手房市場場活躍，住房金金融服務務到位，因而出出現了廣廣大居民民的購房房熱。天天津市前前三年采采取了加

44、加快危房房改造巨巨大工程程，在這這一“剛剛性需求求”拉動動下，使使天津房房地產市市場出現現連續(xù)三三年的購購銷兩旺旺。但今今年以來來，這一一“剛性性需求”拉動減減弱，便便出現了了明顯的的需求滑滑坡。 三是市場場因素。主要指指產品的的供求情情況。以以上海為為例，119988年之前前的幾年年中，商商品房銷銷售量大大大低于于竣工量量，造成成空置量量的大量量增加。19999年、20000年商商品房銷銷售量接接近竣工工量，220011年和220022年，商商品房銷銷售量超超過竣工工量。特特別是119999年到220022年6月月，商品品住宅銷銷售量連連續(xù)三年年半超過過竣工量量，從而而使商品品房空置置量明顯

45、顯減少，實現了了供求的的基本平平衡，出出現了房房價的穩(wěn)穩(wěn)步上升升。還以以廣州為為例，廣廣州居民民的收入入年年有有增長，廣州的的樓盤品品質一年年比一年年好，但但是從119966年以來來，商品品房總體體價格一一直是穩(wěn)穩(wěn)中有降降，20001年年辦公用用房成交交價同比比下降77.677，商商品住宅宅同比下下降3.71。與此此同時，出現了了商品房房銷售下下滑，商商品房空空置量增增加。今今年1至至5月，全市實實際銷售售面積和和銷售額額分別比比上年同同期下降降14.6和和24，預售售面積和和預售額額分別同同比下降降1.11和33.5?？梢砸哉J為廣廣州房地地產市場場在高速速增長中中步入調調整期。造成這這種情況

46、況的主要要原因是是前幾年年增長速速度快，基數大大，造成成多年來來的供大大于求。 7、研究究分析房房地產市市場的供供求關系系，還必必須深入入分析產產品的供供應結構構與消費費者的需需求結構構是否匹匹配上面提到到廣州房房地產銷銷售下降降的現象象，據調調查，并并非是市市民購房房意愿不不強，而而是眼下下商品房房價未合合乎購房房者心中中的理想想價格。調查資資料表明明，欲購購房者中中有8成成以上人人計劃購購買每平平方米44，5000元以以下的房房屋，購購房總價價（每套套）平均均為311.1萬萬元，而而市場上上這種價價位，且且品質和和地段較較好的商商品房很很少。除除廣州外外，許多多城市的的房地產產市場上上存在

47、著著供求結結構不合合理的問問題。以以北京為為例，既既存在中中、高檔檔價位的的商品住住宅供大大于求，有結構構性過剩剩的問題題，更存存在中、低檔價價位的商商品住宅宅供不應應求，有有結構性性短缺的的問題。 最近熱銷銷的北京京“翠城城”經濟濟適用房房，每平平方米售售價3，1800元，地地處東四四環(huán)外一一公里，導致了了10000人在在三伏天天排隊三三天三夜夜爭購的的非凡情情景。這這說明，中國的的房地產產市場經經過三四四年的個個人買房房，現已已進入“大眾百百姓”中等等收入家家庭買房房的階段段。據各各方面調調查，在在北京的的中等收收入家庭庭的支付付能力是是每套330萬50萬萬之間?！按涑浅恰苯洕鷿m用房房正

48、適合合這種消消費能力力需求。 中國房地地產市場場發(fā)展到到今天，要保持持持續(xù)發(fā)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢，必必須高度度重視產產品的結結構調整整問題。把結構構調整作作為主線線，才能能實施房房地產業(yè)業(yè)的可持持續(xù)發(fā)展展。在市市場經濟濟下，只只能由產產品的供供應結構構去適應應產品的的消費結結構，而而不可能能讓消費費者去購購買不適適應他們們消費水水平和愛愛好的產產品。產產品結構構調整體體現在增增量交易易上，就就是要大大力發(fā)展展適合中中低收入入家庭住住房消費費支付能能力的經經濟適用用房，或或者是中中等收入入家庭能能買得起起的商品品住宅。比如上上海市沒沒有專門門開發(fā)經經濟適用用房，但但房價是是30000440000元平平方

49、米的的商品住住宅，是是市場供供應的主主流產品品，一般般的工薪薪階層通通過住房房金融的的支持均均能買得得起。結結構調整整，既需需要通過過政府部部門的引引導和安安排去實實施，更更需要開開發(fā)商通通過市場場引導，以自我我調節(jié)去去實現。 8、產品品結構調調整還要要體現在在存量交交易上在百姓成成為房地地產市場場的買方方主體后后，由于于居民收收入和愛愛好等差差異，在在住房市市場上出出現了不不同層次次、不同同檔次等等差異性性需求。產品結結構調整整必須適適應各種種不同住住房消費費者的需需求。住住房消費費者有買買新房的的，也有有買舊房房的。因因此，必必須在發(fā)發(fā)展一手手房市場場的同時時，大力力推進二二手房的的繁榮。

50、上海居居民收入入水平相相對較高高，但如如果沒有有十分活活躍的二二手房市市場，不不可能滿滿足各種種不同收收入家庭庭的購房房需求。由于一一二手房房的聯動動，近兩兩年，上上海的人人均住房房交易量量（一手手房交易易量二二手房交交易量）達到22平方米米左右，幾乎等等于北京京等城市市的2倍倍。 除上海外外，浙江江省的二二手房市市場也十十分活躍躍，廣州州、重慶慶、天津津等市的的二手房房交易量量也出現現大幅度度增長，北京的的二手房房市場正正在努力力發(fā)展之之中。只只要產品品結構調調整扭住住樓市面面向普通通百姓，一手、二手聯聯動發(fā)展展不放松松，中國國的房地地產市場場就可保保持高位位運行、長平臺臺的穩(wěn)定定發(fā)展。 9

51、、研究究分析市市場形勢勢，必須須關注房房價的升升降從全國看看，20000年年商品住住宅房價價比上年年增長22.5，20001年年比上年年增長66，今今年上半半年同比比增長00.122。分分析房價價的走勢勢，需要要說明幾幾個前題題：一是是這二三三年全國國消費價價格指數數始終在在“零”的上面面浮動；二是樓樓盤的品品質在很很快提升升（即提提高品質質）；三三是各地地都在開開始調整整產品結結構。統統計顯示示的房價價是全國國平均房房價，它它是通過過銷售總總額除以以銷售面面積得出出來的。不同價價格檔次次的樓盤盤在總銷銷售量中中所占的的比例不不同（即即便是每每種樓盤盤售價不不變），房價也也會不同同。據國國家統

52、計計局稱，今年上上半年房房價提升升小，與與產品結結構調整整有關，也就是是說，面面向中低低收入供供應的中中低價位位的樓盤盤多了，這是件件好事。 我們認為為，這二二三年房房價穩(wěn)中中有升是是正常的的、合理理的。 現在有不不少城市市的居民民，甚至至領導都都說房價價太高，希望降降低（比比如北京京），為為使更多多的居民民買得起起住房，同時也也進一步步拓展市市場，拉拉動經濟濟。相反反，開發(fā)發(fā)商大多多不同意意降價，認為房房地產已已進入微微利時代代。當然然，房價價的升和和降，不不是誰說說了算的的，而是是市場決決定。在在市場經經濟下，決定房房價升降降的主要要因素是是供求關關系。希希望降價價，有效效的辦法法是增加加

53、供應量量。 另外，由由于產品品結構原原因，也也會出現現房價的的升降，也會反反映出房房價的高高低。在在一個城城市的房房地產市市場里，某個時時間段中中高檔價價位的樓樓盤供應應量加大大了，就就會導致致這個時時間段平平均房價價的攀升升，如去去年上半半年北京京房價上上升255，主主要就是是這個原原因。而而某個時時間段，中低檔檔價位的的樓盤供供應量加加大了，經濟適適用房大大量銷售售了，就就會導致致該時間間段平均均房價的的跌落。由此分分析，最最近幾年年在調整整住宅產產品結構構中，各各地城市市乃至全全國的房房價（平平均房價價）不會會出現大大的攀升升，以穩(wěn)穩(wěn)中有升升為發(fā)展展態(tài)勢。我們還還相信，不少人人（主要要是

54、中低低收入者者）認為為房價太太高，其其中一個個重要原原因，是是他們買買不到適適合其購購買力的的住房，房價高高不可攀攀。經過過結構調調整，二二手房市市場發(fā)展展，差不不多的中中等收入入者，均均能買到到房價性性能滿意意的住房房，也就就不會覺覺得房價價高了。我們發(fā)發(fā)現在上上海，居居民認為為房價太太高的呼呼聲比北北京少得得多。當當然，北北京的平平均房價價現在還還比上海海高出每每平方米米12000元左左右。 10、綜綜上分析析，中國國房地產產市場經經過三年年多的高高位運行行，還處處在持續(xù)續(xù)發(fā)展的的熱潮中中下一步隨隨著各地地政府部部門鼓勵勵住房消消費的政政策措施施進一步步建立，隨著產產品供應應結構的的不斷調

55、調整，隨隨著住房房二級市市場的加加快全面面開放，完全可可以實現現三至五五年、甚甚至更長長時間的的持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展。 但同時，應當引引起重視視的是，今年上上半年房房地產開開發(fā)投資資速度進進一步加加快，同同比增長長32.9，遠高于于前三年年增長113.88、119.55和225.33的速速度；投投資增長長速度遠遠高于銷銷售額增增長速度度（222.4）100個百分分點，這這也是過過去三年年沒有的的。有的的地區(qū)土土地供應應過量，大面積積囤積土土地現象象又有抬抬頭跡象象。有的的城市投投資和新新開工面面積增幅幅過大，而銷售售增長不不快甚至至出現下下降，空空置量增增長過快快，明顯顯出現供供大于求求的情況況，應當當引起高高度關注注。 有的城市市例如杭杭州，房房地產市市場可以以用“火火爆”來來形容。房地產產開發(fā)力力度大，房價上上升快，銷售仍仍然很好好，而且且二手房房市場也也供銷兩兩旺。分分析杭州州樓市紅紅火的原原因，一一是經濟濟支撐，二是居居