8月海南瓊海富田·金色荷塘房地產(chǎn)建設項目可行性研究報告

1、 可行性研究報告二一年八月目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc270082058 第一章總 論 PAGEREF _Toc270082058 h 1 HYPERLINK l _Toc270082059 第一節(jié) 工程根本情況 PAGEREF _Toc270082059 h 1 HYPERLINK l _Toc270082060 第二節(jié) 編制依據(jù)及研究范圍 PAGEREF _Toc270082060 h 4 HYPERLINK l _Toc270082061 第三節(jié) 結論及建議 PAGEREF _Toc270082061 h 5 HYPERLINK l _Toc2

2、70082062 第二章工程建設的背景及必要性 PAGEREF _Toc270082062 h 7 HYPERLINK l _Toc270082063 第一節(jié) 工程建設的背景 PAGEREF _Toc270082063 h 7 HYPERLINK l _Toc270082064 第二節(jié) 工程建設的必要性 PAGEREF _Toc270082064 h 9 HYPERLINK l _Toc270082065 第三章市場分析 PAGEREF _Toc270082065 h 11 HYPERLINK l _Toc270082066 第一節(jié) 本工程商住社區(qū)的概念 PAGEREF _Toc2700820

3、66 h 11 HYPERLINK l _Toc270082067 第二節(jié) 海南目前房地產(chǎn)市場情況介紹 PAGEREF _Toc270082067 h 11 HYPERLINK l _Toc270082068 第三節(jié) 海南未來房地產(chǎn)市場預測 PAGEREF _Toc270082068 h 13 HYPERLINK l _Toc270082069 第四節(jié) 瓊海房地產(chǎn)市場狀況 PAGEREF _Toc270082069 h 15 HYPERLINK l _Toc270082070 第五節(jié) 工程所在區(qū)域房地產(chǎn)市場簡析 PAGEREF _Toc270082070 h 16 HYPERLINK l _T

4、oc270082071 第六節(jié) 本工程與其他工程相比擬的優(yōu)勢 PAGEREF _Toc270082071 h 19 HYPERLINK l _Toc270082072 第七節(jié) 本工程前景預測 PAGEREF _Toc270082072 h 19 HYPERLINK l _Toc270082073 第四章工程定位 PAGEREF _Toc270082073 h 21 HYPERLINK l _Toc270082074 第一節(jié) 功能定位 PAGEREF _Toc270082074 h 21 HYPERLINK l _Toc270082075 第二節(jié) 市場定位 PAGEREF _Toc2700820

5、75 h 21 HYPERLINK l _Toc270082076 第三節(jié) 定價策略 PAGEREF _Toc270082076 h 25 HYPERLINK l _Toc270082077 第四節(jié) 入市姿態(tài)及推廣時機定位 PAGEREF _Toc270082077 h 26 HYPERLINK l _Toc270082078 第五節(jié) 銷售方式定位 PAGEREF _Toc270082078 h 27 HYPERLINK l _Toc270082079 第六節(jié) 物業(yè)效勞定位 PAGEREF _Toc270082079 h 27 HYPERLINK l _Toc270082080 第五章建設地點

6、及建設條件 PAGEREF _Toc270082080 h 28 HYPERLINK l _Toc270082081 第一節(jié) 建設地址 PAGEREF _Toc270082081 h 28 HYPERLINK l _Toc270082082 第二節(jié) 建設條件 PAGEREF _Toc270082082 h 28 HYPERLINK l _Toc270082083 第六章建設規(guī)模及建設內(nèi)容 PAGEREF _Toc270082083 h 32 HYPERLINK l _Toc270082084 第七章建筑建設方案 PAGEREF _Toc270082084 h 33 HYPERLINK l _T

7、oc270082085 第一節(jié) 工程總體規(guī)劃方案 PAGEREF _Toc270082085 h 33 HYPERLINK l _Toc270082086 第二節(jié) 單體建筑方案 PAGEREF _Toc270082086 h 35 HYPERLINK l _Toc270082087 第三節(jié) 結構方案 PAGEREF _Toc270082087 h 39 HYPERLINK l _Toc270082088 第八章公用工程 PAGEREF _Toc270082088 h 40 HYPERLINK l _Toc270082089 第一節(jié) 給排水工程 PAGEREF _Toc270082089 h 4

8、0 HYPERLINK l _Toc270082090 第二節(jié) 電 氣 PAGEREF _Toc270082090 h 43 HYPERLINK l _Toc270082091 第三節(jié) 空調(diào)與通風工程 PAGEREF _Toc270082091 h 49 HYPERLINK l _Toc270082092 第四節(jié) 燃氣設計 PAGEREF _Toc270082092 h 51 HYPERLINK l _Toc270082093 第五節(jié) 道路、舞池花壇、停車場與綠化 PAGEREF _Toc270082093 h 51 HYPERLINK l _Toc270082094 第九章消防及平安 PAG

9、EREF _Toc270082094 h 54 HYPERLINK l _Toc270082095 第十章環(huán)境保護及節(jié)能 PAGEREF _Toc270082095 h 58 HYPERLINK l _Toc270082096 第一節(jié) 環(huán)境保護 PAGEREF _Toc270082096 h 58 HYPERLINK l _Toc270082097 第二節(jié) 節(jié)能措施 PAGEREF _Toc270082097 h 61 HYPERLINK l _Toc270082098 第十一章工程組織及勞動定員 PAGEREF _Toc270082098 h 63 HYPERLINK l _Toc27008

10、2099 第一節(jié) 工程組織 PAGEREF _Toc270082099 h 63 HYPERLINK l _Toc270082100 第二節(jié) 勞動定員 PAGEREF _Toc270082100 h 63 HYPERLINK l _Toc270082101 第十二章工程建設管理及招標投標 PAGEREF _Toc270082101 h 65 HYPERLINK l _Toc270082102 第一節(jié) 建設管理 PAGEREF _Toc270082102 h 65 HYPERLINK l _Toc270082103 第二節(jié) 招標投標 PAGEREF _Toc270082103 h 65 HYPE

11、RLINK l _Toc270082104 第十三章工程實施進度 PAGEREF _Toc270082104 h 67 HYPERLINK l _Toc270082105 第十四章投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc270082105 h 68 HYPERLINK l _Toc270082106 第一節(jié) 投資估算 PAGEREF _Toc270082106 h 68 HYPERLINK l _Toc270082107 第二節(jié) 資金籌措 PAGEREF _Toc270082107 h 71 HYPERLINK l _Toc270082108 第十五章財務分析與評價 PAGEREF _To

12、c270082108 h 71 HYPERLINK l _Toc270082109 第十六章風險性分析 PAGEREF _Toc270082109 h 77總 論第一節(jié) 工程根本情況一. 工程名稱瓊海富田金色荷塘房地產(chǎn)建設工程二. 建設單位概況建設單位瓊海富田實業(yè)建設單位概況瓊海富田實業(yè)成立于2007年4月25日，注冊資金為2000萬元，注冊號888888889，法定代表人為，注冊地定瓊海市*城。公司現(xiàn)有管理及技術人員共10人，是一家具有暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限于富田金色荷塘工程開發(fā)。公司主要經(jīng)營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；房地產(chǎn)租憑；房地產(chǎn)營銷籌劃；商務效勞；企業(yè)籌劃；建筑材料銷售等。 三. 工程擬

13、建地點瓊海富田金色荷塘房地產(chǎn)建設工程位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)銀海路北側，福海路南邊，西臨嘉浪河，距離萬泉河廣場只有五分鐘的路程。四. 工程定位根據(jù)瓊海市客戶潛在市場的判斷，建議將該工程住宅定位為：中檔偏高品質(zhì)、中高級物業(yè)管理、中檔價格的精品裝修房。五. 工程主要建設規(guī)模及內(nèi)容根據(jù)瓊海市房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀和趨勢,并結合地塊情況進行工程開發(fā)，本工程擬建設6棟18層住宅樓、1幢3層商住樓。根據(jù)規(guī)劃初步意見，工程規(guī)劃指標：容積率2.0、建筑密度%、綠化率40%。工程擬建設：1總建筑面積44488.3m2，其中：商業(yè)鋪面面積m2；住宅建筑面積m2,底層架空層面積2143.5 m2。2配套公用工程設施，包括智能安防和

14、緊急救助系統(tǒng)、給排水、電氣、空調(diào)、道路、廣場、綠化、圍墻等。煤氣管道入戶，智能化管理、寬帶入戶。3配套各種娛樂設施，設網(wǎng)球場、羽毛球場、棋牌室、臺球室、健身房、乒乓球室等健身娛樂設施，也可進行太極、舞蹈、體操、晨跑等戶外有氧運動。六. 工程總投資及資金籌措向國內(nèi)銀行申請中期借款6000萬元，銀行中長期借款按年利率5.76%計算利息。其余七. 主要技術經(jīng)濟指標序號名 稱單位數(shù) 量1總用地面積m2202172總建筑面積m244488.33地面總建筑面積m24448計容積率建筑面積m240504其中住宅m2商業(yè)鋪面m24地下總建筑面積m25建筑占地面積m26建筑密度%7容積率8綠化率%409總戶數(shù)戶

15、68010機動車停車數(shù)輛146其中地下停車數(shù)輛地面停車數(shù)輛14611總投資萬元其中1土地費用萬元3000.002工程費用萬元(3) 前期工程費萬元(4) 其他費用萬元(5) 預備費萬元(6)建設期利息萬元12財務內(nèi)部收益率(稅后)%13財務凈現(xiàn)值(稅后)萬元14投資利潤率%15投資利稅率%16資本金凈利率%17投資回收期稅后年318投資借款歸還期含建設期年4 第二節(jié) 編制依據(jù)及研究范圍一. 可行性研究報告編制依據(jù)瓊海富田實業(yè)與海南*簽訂的關于編制工程可行性研究報告的合同書；?民用建筑設計通那么?GB 503522005；?住宅設計標準?GB 5009619992003年版；?高層民用建筑設計防

16、火標準?GB50045952005年版；?建筑設計防火標準?GB500162006；?城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準?GB50180932002年版；?城市道路和建筑物無障礙設計標準? (JGJ502001)；其它現(xiàn)行的標準、標準、定額；建設單位提供的相關資料。二. 研究范圍研究工作的范圍包括：建設的背景及必要性、市場分析及預測、建設地點及建設條件、建設規(guī)模及建設內(nèi)容、建筑建設方案、公用工程、消防、環(huán)境保護及節(jié)能、工程組織及勞動定員、工程建設管理及招投標、工程實施進度、投資估算與資金籌措、財務分析與評價等。第三節(jié) 結論及建議一. 研究結論1. 海南國際旅游島開發(fā)建設和瓊海房地產(chǎn)的快速開展，為本工程提供

17、了廣闊的市場前景，因而本工程一方面將為市場提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。2. 瓊海富田金色荷塘房地產(chǎn)建設工程設計符合瓊海市城市總體規(guī)劃，已經(jīng)瓊海市建設局關于工程總平面圖的批復、?瓊海市建設工程規(guī)劃臨時許可證?及瓊海市開展和改革委員會海發(fā)改備備案，并已獲瓊海市國土環(huán)境資源局?關于富田金色荷塘工程環(huán)境影響報告表的批復?。3.依據(jù)本文的方案，工程總建筑面積平方米，全部投資萬元。經(jīng)測算,在基準貼現(xiàn)率為12%的情況下,工程財務凈現(xiàn)值萬元，財務內(nèi)部收益率FIRR52.76%,動態(tài)投資回收期3年，投資利潤率%。因此，富田金色荷塘工程在經(jīng)濟上是可行的。 二.

18、 建議切實做好工程前期工作，如工程地質(zhì)勘察、規(guī)劃設計、環(huán)境影響評價等。應切實做好與外部供水、排水、供電等工程的銜接，以保證工程建設及投入使用期的需要。應切實做好資金籌措，落實資金，保證工程順利實施。工程建設的背景及必要性第一節(jié) 工程建設的背景一海南國際旅游島將進一步推動海南旅游房地產(chǎn)的健康開展房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它對整個國民經(jīng)濟開展，增加財政收入，促進居民就業(yè)，改善居民居住條件，推動海南國際旅游島建設具有很大的促進作用和重要的意義。由于受金融危機影響，我國局部省市 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)市場遭受不同程度的影響，但我省的房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然

19、保持了良好健康的開展局面。2021年11月份以來，海南及時化解國際金融危機對房地產(chǎn)市場造成的巨大沖擊，采取了一系列措施，促進房地產(chǎn)市場回暖。2021年1月4日，國務院?關于推進海南國際旅游島建設開展的假設干意見?正式出臺，把建設海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，是轉變旅游業(yè)開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)開展模式的重要舉措。旅游房地產(chǎn)的高水平開展加快了海南國際旅游島建設的進程，海南國際旅游島建設也將進一步推動海南旅游房地產(chǎn)的健康開展。二、旅游房地產(chǎn)漸成開展旅游產(chǎn)業(yè)重要內(nèi)容旅游地產(chǎn)是海南房地產(chǎn)市場的主力，旅游資源興旺的三亞、 ?？凇偤楹Ｄ戏康禺a(chǎn)市場開展的主力城市。海南作為中國唯一的熱帶省份，具有絕佳而不可替代的旅

20、游資源，國際旅游島獲批后，海南旅游業(yè)將具有更為廣闊的開展空間，進而成為海南房地產(chǎn)市場開展的堅實根底。近年來，瓊海市委市政府確定了“以萬泉河為靈魂，以博鰲亞洲論壇為品牌，以溫泉為特色資源，以人文環(huán)境為優(yōu)勢，開展特色產(chǎn)業(yè)，建設特色城市這一富有特色的瓊海開展思路。并提出了“把瓊海建成恬靜、溫馨、精致、安寧、柔美、宜居的城市。得益于這一開展戰(zhàn)略，瓊海全市旅游和旅游房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛開展，并逐漸成為全市經(jīng)濟增長的重要一極。以萬泉河為靈魂、以亞洲博鰲論壇為品牌、以官塘溫泉宜居環(huán)境為優(yōu)勢開展瓊海特色旅游產(chǎn)業(yè)，成為瓊海市委市政府推進瓊海經(jīng)濟開展的戰(zhàn)略定位。旅游房地產(chǎn)漸成開展旅游產(chǎn)業(yè)重要內(nèi)容，官塘溫泉、博鰲、嘉

21、積主城區(qū)萬泉濱河等構成了房地產(chǎn)業(yè)開展的根本要素。在旅游地產(chǎn)的推動下，官塘、嘉積市區(qū)、博鰲三大組團經(jīng)濟開展勢頭日趨旺盛，逐漸形成瓊海市城市開展三足鼎立態(tài)勢。隨著瓊海城市建設“三大組團規(guī)劃及相關城市配套的不斷完善，瓊海房地產(chǎn)實現(xiàn)漂亮轉身，大型、品質(zhì)、生態(tài)旅游度假房地產(chǎn)工程躋身前沿唱主角，產(chǎn)品迅速升級。三瓊海市房地產(chǎn)市場具有廣闊的開展空間瓊海市是以純樸民風、和諧社會和萬泉河、官塘溫泉、紅色娘子軍、亞洲論壇為主導特色的中等城市。瓊海市總人口約46萬人，是我省著名的僑鄉(xiāng)，地處海南島東部，北距海口市86公里，南距三亞市163公里，交通便利。瓊海市歷來是海南島比擬富庶的地區(qū)，人文環(huán)境優(yōu)秀，經(jīng)濟文化興旺，根底

22、設施良好。由嘉積、博鰲、官塘三大組團構成的大瓊海，在最近幾年推進的城市化進程中已逐漸崛起成為除?？?、三亞外的海南第三大城市。 隨著瓊海經(jīng)濟實力的逐步增強和知名度的不斷提升，博鰲特別區(qū)規(guī)劃二期建設工程、博鰲濱海旅游區(qū)建設工程、官塘新城區(qū)整體開發(fā)工程等一批工程已經(jīng)相繼開發(fā)，大批島內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛搶灘瓊海購置土地，進行房地產(chǎn)工程開發(fā)建設，也吸引了大批來自內(nèi)地以及新加坡、美國、澳大利亞、日本、馬來西亞等國家的客戶。近幾年來，瓊海樓市的售價節(jié)節(jié)攀升，其銷售面積、開發(fā)面積也呈快速增長趨勢。第二節(jié) 工程建設的必要性目前我國房地產(chǎn)業(yè)已形成為一個開發(fā)、經(jīng)營、管理、效勞等多種經(jīng)濟活動的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。

23、房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟的重要組成局部，是經(jīng)濟開展的先導產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是經(jīng)濟開展的“寒暑表。房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的開展可以帶動和促進建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險業(yè)等行業(yè)的開展，建筑業(yè)和建材業(yè)的開展又涉及到機械、鋼鐵、石油等幾十個工業(yè)部門的開展。根據(jù)有關部門統(tǒng)計，房屋建筑本錢中，70%的是原材料的消耗，而這些原材料那么需要眾多行業(yè)來提供。本工程的建設順應了當前海南省和瓊海市房地產(chǎn)的開展趨勢，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。本工程的建設是必要的。市場分析第一節(jié) 本工程商住社區(qū)的概念本工程位于位于瓊

24、海市嘉積鎮(zhèn)銀海路北側，福海路南邊，西臨嘉浪河，距離萬泉河廣場只有五分鐘的路程，交通便利，市政配套設施齊全。富田金色荷塘工程擬進行商業(yè)、住宅綜合開發(fā)，物業(yè)市場定位為中高檔休閑、度假、養(yǎng)生商住社區(qū)，主要目標客戶群定位為省外客戶或省內(nèi)具有一定經(jīng)濟實力且對瓊海開展前景比擬看好的客戶。第二節(jié) 海南目前房地產(chǎn)市場情況介紹國務院日前公布的?關于推進海南國際旅游島建設開展的假設干意見?，將海南國際旅游島建設的目標定為：到2021年初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。此前，受海南省政府出臺的國際旅游島建設規(guī)劃的帶動，海南省房地產(chǎn)建設已逐漸進入高潮。1、房地產(chǎn)投資和銷售增速明顯快于全國平均水平2021年1-1

25、1月，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資248.57億元，同比增長48.1%，同比漲幅居全國第三位，商品住宅完成投資226.37億元，同比增長60.1%，同比漲幅居全國第二位。另外，1-11月，海南商品房銷售面積435.65萬平方米，同比增長42.9%，商品房銷售額276.96億元，同比增長71.4%。其中，11月，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資28.96億元，環(huán)比下降0.14%；商品住宅完成投資26.35億元，環(huán)比上漲2.25%；商品房銷售面積48.18萬平方米，環(huán)比上漲16.72%；商品房銷售額42.48億元，環(huán)比上漲61.03%。2、全省商品住房銷售價格漲幅明顯2021年11月，?？诜績r同比上漲13，三亞房

26、價同比上漲66。而一年多前，金融危機已然肆虐的2021年11月份，?？谛陆ㄗ≌壬蠞q近10，居全國第五位，環(huán)比居全國第一位，已經(jīng)顯示出不可小覷的“熱度。3、90平米以下住宅最受消費者青睞根據(jù)海南搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，兩房和三房是大多數(shù)受訪者的意向戶型，意向購置兩房和三房的受訪者分別占50.7和36.6，一房的意向購置量相對較少，占9.2，選擇購置單身公寓和單體低層住宅類產(chǎn)品的很少，均為1.4，選擇四房的最少，僅為0.7%。從消費者購房面積的調(diào)查顯示，70-90平方米的房子最受青睞，有29.6的受訪者意向購置70-90平方米的房子，90-110平方米和70平方米以下的房子也有著較大的需求量，意向購置

27、者分別占25.3和26.1，另外，110-150平方米房子的意向購置者占將近16.9，而150平方米以上的市場需求量較小，意向購置者占2.1。島外人士仍是購置海南商品房的主力軍。據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳統(tǒng)計，海南旅游房地產(chǎn)呈現(xiàn)建銷兩旺的局面，截至月底，已銷售萬平方米，全年有望到達萬平方米。今年上半年，島外人士購置?？谑小⑷齺喪猩唐纷》勘３州^高的比重，總套數(shù)分別為、，總面積分別為.、.。第三節(jié) 海南未來房地產(chǎn)市場預測從上述海南房地產(chǎn)運行情況來看，海南房地產(chǎn)市場未來雖然有一些波動，但總體上還在正常區(qū)間運行，并呈現(xiàn)以下特征。1、國家政策支持房地產(chǎn)健康開展。2008年12月17日國務院總理溫家寶主持召

28、開國務院常務會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康開展的政策措施。國務院辦公廳2008年12月21日發(fā)布支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化的意見“國13條。 國務院日前公布的?關于推進海南國際旅游島建設開展的假設干意見?，將海南國際旅游島建設的目標定為：到2021年初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。上述為實現(xiàn)中央關于促進房地產(chǎn)市場健康開展的政策措施，支持房地產(chǎn)健康開展。2、從海南近來的房地產(chǎn)市場狀況來看房價逞增長態(tài)勢。海南向來是諸多國內(nèi)外有識之士異地置業(yè)的首選，再加上海南宜居、養(yǎng)生價值日益彰顯和海南國際旅游島建設進程的推進，海南受到了越來越多外來資金的青睞和追逐。由于海南的房價與內(nèi)地其他省市相

29、比，還外于較低水平，在城市化進程和國際旅游島建設不斷推進下，海南房價整體上漲是可以預期的。根據(jù)國家統(tǒng)計局海南調(diào)查總隊在2008年10月8日召開的“慶改革開放三十周年、賀海南建省二十周年房地產(chǎn)金融論壇上在分析今后幾個月及明年房價走勢方面時，調(diào)查顯示未來海南房價在相當長的一段時間會維持小幅增長態(tài)勢，并呈現(xiàn)如下特點,首先是新建商品房銷售將繼續(xù)保持平衡態(tài)勢，價格根本穩(wěn)定;其次是不同位置的房價走勢將呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢。二線縣市房價遠低于海口、三亞，仍有上升空間。3、島外的購房者為主體從海南房地產(chǎn)市場的客戶結構來看，島外的購房者比例越來越大。而且購房者并非像深圳、北京等地的外地購房者一樣，買房僅僅為了等待升

30、值。海南由于擁有優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境，島外購房者購置房子的需求是雙重性的，也就是度假、養(yǎng)老、過冬和投資增值并重。所以這些房子可以被消費者長期持有，不會因為調(diào)控政策的變動而大幅度波動。這也是我國前二年出臺的一系列宏觀政策對海南房地產(chǎn)市場影響較小的原因。海南省房地產(chǎn)的主要購置人群為島外人士和少量的外國人，占全省房地產(chǎn)銷售的75%以上。從抽樣調(diào)查得知，這局部人群收入較高，除了滿足根本的住房要求之外，他們在海南購置房子主要用于休閑度假、療養(yǎng)等。海南房地產(chǎn)業(yè)主要面對的是國內(nèi)中高收入人群，而且隨著我國經(jīng)濟的不斷開展，人們收入的不斷提高，在城市化進程和國際旅游島建設不斷推進的背景下，這種需求還會有所增高。海南的房

31、地產(chǎn)業(yè)應開發(fā)更好的產(chǎn)品，不斷提高生活環(huán)境水平，完善公共根底設施，滿足購房人群的需要。從這個角度來看，海南的房地產(chǎn)業(yè)會有比擬健康和理性的開展。第四節(jié) 瓊海房地產(chǎn)市場狀況瓊海被譽為海南的東方明珠，它擁有充滿傳奇的紅色娘子軍、風光旖旎的萬泉河、殊驚世界的 HYPERLINK :/ home898 /house_search.asp?Zone=2 o 博鰲 t _blank 博鰲亞洲論壇。 HYPERLINK :/ home898 o 瓊海房產(chǎn) t _blank 瓊海房產(chǎn)在2021年11月份以前，均價僅在2500/平方米，經(jīng)過12月份的暴漲，市場權威專家稱目前均價已經(jīng)在8000左右。瓊海市近年來經(jīng)濟開

32、展速度增長較快，人民生活水平得到提高，城市配套設施日漸完善。目前瓊海市房地產(chǎn)開展可以分為三大板塊，以萬泉河和市中心為品牌的市區(qū)嘉積板塊，以博鰲論壇和一線海景為資源的博鰲板塊，以及以養(yǎng)生度假，休閑為口號的官塘板塊。嘉積板塊位于城市中心， 生活配套設施較好， 交通便利， 分享瓊海紅色旅游城市便利，客戶需求以滿足外來和本地雙重主導，市場價格一直居于處于較低水平，近期受整體市場利好影響，也出現(xiàn)大幅上漲情況，目前價格維持在6000-8000元/平方米的價位，但是該板塊近年來開發(fā)工程較多，但產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴重，市場競爭劇烈。博鰲板塊位于瓊海市東側沿海地帶， 依托博鰲亞洲論壇趨勢， 該地區(qū)近年來開展迅速，博鰲

33、水城已作出整體規(guī)劃，大盤開發(fā)開始逐步主導本地區(qū)市場，工程多以一線海景和博鰲品牌作為營銷手段，將于今年舉辦的首屆博鰲國際旅游論壇使本地區(qū)成為近來的熱點板塊，商品房價格得到整體上的攀升，公寓價格已上漲到15000 元/平方米以上，局部超過2 萬。該區(qū)域生活配套和公共配套設施尚不夠完善，但隨著博鰲機場的開工及東環(huán)鐵路的開通，該區(qū)域市政配套將快速完善，并力爭建成國際化的商務、度假社區(qū)和國際大型會議中心聚集地。官塘板塊位于瓊海市西南方向，該區(qū)域以自然風景和養(yǎng)生溫泉而著名，由于公共配套尚不夠完善，目前該區(qū)域開發(fā)工程尚不多，也多以養(yǎng)生度假為主，價格相對于市區(qū)內(nèi)高而略低于博鰲板塊，客戶也多以內(nèi)地養(yǎng)生度假為主。

34、伴隨著海南國際旅游島的建設，區(qū)域開發(fā)潛力較大。第五節(jié) 工程所在區(qū)域房地產(chǎn)市場簡析 根據(jù)瓊海市開展狀況，可將瓊海的開展劃分為三大板塊：以嘉積市區(qū)板塊為中心板塊，以“東部沿海經(jīng)濟帶和官塘旅游度假區(qū)為兩翼板塊。各區(qū)域間隔較遠，房產(chǎn)價格隨各區(qū)域資源及區(qū)域成熟度產(chǎn)生差距。工程所在地于嘉積市區(qū)板塊為中心板塊。一、各市區(qū)市場比照各片區(qū)市場比照板塊09 年均價元2021 年 1月國際旅游島獲批后價格優(yōu)勢劣勢代表樓盤嘉積市區(qū)4000-50006000-8000市區(qū)內(nèi)、配套全、整體規(guī)劃好、萬泉河貫穿提升景觀資源集中開發(fā)、 同質(zhì)化產(chǎn)品競爭劇烈、 局部區(qū)域配套不完善萬泉綠洲、伊比亞河畔、萬泉灣博鰲片區(qū)10000-11

35、00015000-25000博鰲效應、休閑度假成熟、景觀資源稀缺、開發(fā)已成規(guī)模城市生活配套缺乏、 地勢低洼、 于市區(qū)距離很遠千舟灣、寶蓮城官塘度假區(qū)5000-600010000-12000溫泉資源豐富且知名度高、休閑度假配套較成熟城市生活配套缺乏、 區(qū)域與市區(qū)被高速路阻斷、未成規(guī)模開發(fā)效應天來泉、萬泉河、溫泉小鎮(zhèn)二、嘉積市區(qū)典型工程分析工程名稱容積率總建筑面積萬平方米售價均價萬元/m2物業(yè)類型主力戶型主要客戶群備注萬泉綠洲4200多層、小高層、高層三房：132東北、四川、江浙客戶，主要用途度假留鳥型10月1日售罄綿繡山莊4000小高層一房東北、上海、山西、新疆，主要用途投資度假型已售罄萬泉海1

36、0000小高層、高層二房：7080.3；三房：9598東北、江浙客戶，主要用途度假養(yǎng)型前剘均價3600元/m2，目前10000元/m2伊比亞河岸245000小高層、高層、聯(lián)排一房：60；二房：75東北、山西、江浙客戶，主要用途度假留鳥型已售罄大印經(jīng)典花園62008500小高層、高層二房：7295東北、四川、江浙客戶，主要用途度假型在售第六節(jié) 本工程與其他工程相比擬的優(yōu)勢本工程與其他工程相比擬具有如下優(yōu)勢：1地理位置優(yōu)越，工程擬建地點位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)銀海路北側，福海路南邊，西臨嘉浪河，距離萬泉河廣場只有五分鐘的路程，毗鄰瓊海市委、市政府、市公安局、市工商業(yè)局、市法院、市檢察院等，黨政機關，星級酒

37、店、賓館、商店、餐飲、醫(yī)院、銀行、學校一應俱全。因此交通便利，市政配套設施較為完善。2大盤工程，建筑密度較低，容積率較小，園林綠化大，緊鄰大片田園，生態(tài)環(huán)境好。3建筑設計科學合理，具有良好的田園觀景條件，使住房戶戶前后自然通透，景觀效果佳。第七節(jié) 本工程前景預測本著尊重市場、依據(jù)科學的原那么。在以下局部的財務評價中，運用的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如價格，是參考目前該工程附近區(qū)域的房地產(chǎn)銷售價格，并結合本工程實際情況確定的，屬于較為保守的預測價格；本錢，是按較高可發(fā)生的本錢估算，因此，從理論上來講，本工程的實際收益率將會高于本工程以下預測的理論收益率。隨著海南以及瓊海整個經(jīng)濟環(huán)境和旅游環(huán)境的逐步改善、開展，房

38、地產(chǎn)價格依然會有穩(wěn)步上漲的趨勢?？梢灶A期，本工程具有較好的市場前景和較大的盈利空間。工程定位第一節(jié) 功能定位瓊海境內(nèi)有以博鰲亞洲論壇為特色的文化，其獨具魅力的自然環(huán)境和人文環(huán)境使其成為國內(nèi)外人們較理想的居住地，商品房銷售價格不斷走高，房地產(chǎn)市場前景十分看好。富田金色荷塘工程根據(jù)瓊海市客戶潛在市場的判斷，建議將該工程住宅定位為：中檔偏高品質(zhì)、中高級物業(yè)管理、中檔價格的精品裝修房，主要目標客戶群定位為省外客戶為主，省內(nèi)具有一定經(jīng)濟實力且對瓊海開展前景比擬看好的客戶為輔。第二節(jié) 市場定位市場定位實際上就是選擇買家，確定工程的目標購置者和目標使用者是哪一類人。一. 家庭市場細分根據(jù)這幾年瓊海市房地產(chǎn)購

39、置市場的情況分析，并結合該類工程的功能定位，該工程主要目標家庭客戶群應包括以下3個局部：1經(jīng)濟富裕的年輕階層年輕夫妻，無子女或單身人士。2注重生活質(zhì)素的成熟家庭處于事業(yè)顛峰時期的中青年夫妻，子女已根本畢業(yè)或獨立工作 。3財力雄厚的中老年人中老年夫妻，子女已建立了家庭，并有了事業(yè)根底。二. 區(qū)域市場細分以上海為核心的長三角地區(qū)主觀影響因素：長三角地區(qū)人士的務實特征令其對投資風險的承受能力相對于北方地區(qū)人群弱，通常不作風險較高的無把握的投資選擇。但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟較富足，且當?shù)胤績r處于國內(nèi)領導水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實購置能力最強。因而在宣傳推廣中，側重于不動產(chǎn)投資、稀缺資源投資會更有吸引力；同時

40、，開展商的實力和信譽也是他們最關注的局部。客觀影響因素：長三角地區(qū)房價的持續(xù)攀高，客觀上為瓊海房地產(chǎn)對該地區(qū)人群的吸引力起到推動作用。瓊海房地產(chǎn)處于恢復開展期，也能吸引著該地區(qū)人群進入炒作以期待增值。同時，也因地域交通的近便和消費的節(jié)省，使瓊海成為他們樂于選擇的度假、投資地點。以北京為核心的三北地區(qū)主觀影響因素：與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動，往往會憑一時的沖動而決定一項投資或一項消費。因此，北方地區(qū)人群的消費陣線更容易攻破,更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導并產(chǎn)生強烈的購置欲望和購置行為的。一項產(chǎn)品，只要能強烈地刺激他們的感官，便會不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們

41、的青睞?？陀^影響因素：以北京為核心的北方地區(qū)與瓊海地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長三角地區(qū)。而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當一局部富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)并不遜色于上海地區(qū)。在北京地區(qū)高檔住宅商品價格較高的情況下，到瓊海購旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在瓊海房價和北京還有一定差距的情況下會顯得較為輕松。場隨著一系列國際和國內(nèi)的重大活動和賽事在海南和瓊海舉辦，海南島和瓊海市的知名度不斷提升，同時由于瓊海獨特的自然環(huán)境和氣候條件和對瓊海成為國際性濱海城市的預期，瓊海受到越來越多海外

42、投資置業(yè)者的青睞。區(qū)域客群特征圖因此 ，綜上分析，本工程的目標客戶應確定為：1.區(qū)域市場應為長三角地區(qū)、“三北地區(qū)。家庭市場應以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭。具體細分，該工程的細分市場應是：第一類市場：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層在工作地擁有一至兩套住宅，并有富裕資金享受型市場。第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人子女出資養(yǎng)老型市場。場。一、客戶群體定位一住宅客戶定位：1、購置人群上細分：省外人士主，本地居民為為輔；2、私企經(jīng)營者：周邊目前還沒有購房的個體私營老板(從事餐飲、商貿(mào)、工業(yè)品加工等私企經(jīng)營，或通過投機迅速爆發(fā)。平均年齡在3040歲； 3、周邊機

43、關企事業(yè)公務員，和正在企業(yè)中崛起的小資階層消費群體，平均年齡在3045歲收入不高，該區(qū)域的偏好性大，工作地點在瓊海市區(qū)為主 (從事政府工作、中小型企業(yè)職員)家庭月收入在5000.00元左右。4、 灰色收入者：屬于二次置業(yè)以上，高學歷、高收入不少業(yè)主額外的灰色收入已占其收入的一大局部，注重生活的品質(zhì)與居住的質(zhì)量，追求寧靜安逸的個性化純居住生活，一般選擇按揭或分期付款，買房子，對他們而言往往是一種生活品位與生活方式的認同。5、 島外留鳥型老年人：隨著近些年氣候變化越來越大，南北兩地的溫差越來越明顯，北方冬天比擬寒冷，不光冷而且濕度比擬大。于是有很多北方地區(qū)的老年人選擇了來海南過冬。第三節(jié) 定價策略

44、綜合瓊海市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比工程的售價策略，以及本工程的預測盈利狀況，住宅整體定價策略如下：為了盡快使市場接受本工程，在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。住宅銷售起價為6000元/m2，最高價格為10000元/m2，平均實收價格為8000元/m2。備注：考慮銷售折讓因素，在制訂實際銷售門市價時要略高于以上實收價格。一般情況下，按揭貸款9.8折，一次性付款9.6折?？紤]不同視野和朝向，該工程價格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。選擇景觀及樓層相對較差的套房，制訂有競爭力的起價，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價格，令景觀較好局部的套房承當更多的本錢，從而使售價水平更

45、能被大局部的客戶所接受，以快速回收資金。第四節(jié) 入市姿態(tài)及推廣時機定位瓊海房地產(chǎn)工程銷售有別于內(nèi)地其他城市的房地產(chǎn)銷售特點，最主要的表達在銷售時機上。由于瓊海房地產(chǎn)工程的購置市場多數(shù)來自內(nèi)地，而目標消費者又是流動的，所以增加銷售截面尤為關鍵，就是說，工程在具備了根本的銷售條件后就要及早入市，以爭取更多的購置者。針對瓊海房地產(chǎn)市場的獨特特征以及該工程的自身特點，建議該工程入市的姿態(tài)為：1. 銷售現(xiàn)場整體環(huán)境營造完善。定3. 銷售方式及有關的一系列法律文件已經(jīng)根本準備就緒除預售許可證外。首期進入市場形式：預登記。第五節(jié) 銷售方式定位銷售方式對銷售進度的影響也是比擬大的。根據(jù)工程的特性、投資方式、資

46、金回籠方案等具體條件，將能夠更加順利地到達銷售目標的銷售方式確定下來。建議該工程的銷售方式是：1以零散出售為主，并適當考慮集團購置的因素，銷售時要進行階段性的分層分區(qū)控制。2采用自銷的方式進行銷售。3采用按揭貸款、一次性付款兩種付款方式。第六節(jié) 物業(yè)效勞定位建設地點及建設條件第一節(jié) 建設地址瓊海富田金色荷塘位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)銀海路北側，福海路南邊，西臨嘉浪河，距離萬泉河廣場只有五分鐘的路程，毗鄰瓊海市委、市政府、市公安局、市工商業(yè)局、市法院、市檢察院等，黨政機關，星級酒店、賓館、商店、餐飲、醫(yī)院、銀行、學校一應俱全。因此交通便利，市政配套設施較為完善，是建設中高檔住宅工程的理想用地。瓊海富田金色

47、荷塘工程用地為20217m2合30.29畝。第二節(jié) 建設條件一. 氣候條件瓊海市屬于熱帶季風及海洋濕潤氣候區(qū)，年平均氣溫為24C，年平均降雨量2072毫米，年平均日照2155小時，年平均輻射量為每平方118.99千卡，終年無霜雪。二. 地形地貌及地質(zhì)條件一場地位置及地形地貌工程擬建地點位于東線高速公路瓊海出口的連接路，海南瓊海嘉積鎮(zhèn)銀海路南側，工程用地面積30.29畝，交通便利，市政配套設施較為完善。二土地利用情況場地已填土整平，地形平坦。三地質(zhì)條件本場地的地質(zhì)構造為：距離較近的斷裂有東西向的瓊海-文昌斷裂及東北向的龍江-瓊海斷裂，本場地距離以上斷裂的距離遠大于平安避讓距離，在勘察范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)

48、滑坡、泥石流、地下空洞等不良地質(zhì)現(xiàn)象，建筑場地類別為二類，適宜建設。據(jù)歷史記載和海南地震局資料，瓊海市區(qū)未發(fā)生過強烈破壞性地震，按?中國地震烈度區(qū)劃圖2001?和?海南省地震烈度區(qū)劃圖?，瓊海地震根本烈度為7度。設計根本地震加速度值為0.10g。三. 工程場地地震平安評價根據(jù)?中華人民共和國防震減災法?自1998年3月1日起施行的規(guī)定，凡新建、改建、擴建的建設工程，必須到達抗震設防要求。而重大建設工程和可能發(fā)生嚴重次生災害的工程，必須進行地震平安性評價。海南省人民政府于1996年12月曾發(fā)布第98號政府令，提出?海南省工程場地地震平安性評價管理方法?，對于必須進行專門地震平安性評價的工程做了比

49、擬詳細的規(guī)定。按照上述文件規(guī)定，本工程不在必須進行地震平安性評價工作的重要工程表的范圍之內(nèi)。按照國家公布的地震裂度區(qū)劃圖，本工程抗震裂度定為7度。四. 外部建設條件給排水本工程主要用水有生活用水和綠化用水。工程所在地緊靠市政道路，道路上均敷設有200mm以上的供水管網(wǎng)，本工程供水有保證。本工程采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。供電本工程供電采用市政供電。工程所在地市政路上敷設有市政電纜，工程可直接接市政電纜供電即可滿足工程供電需求。通訊本工程所在地的通訊設施可滿足本工程的需要。協(xié)作條件本工程的建設得到各方面的支持，前期工作正在有序進行，外部協(xié)作條件良好。交通工

50、程擬開發(fā)土地位于東線高速公路瓊海出口的連接路，嘉積鎮(zhèn)銀海路南側，交通便利，市政配套設施較為完善。所處的地理位置良好，交通方便。海南省第三個國際機場瓊海博鰲國際機場， 已獲國家中國民用航空局正式批準建設，方案于 2021年開工。博鰲機場建成后的一項重要功能是為每年 4月舉行的博鰲亞洲論壇年會效勞。海南東環(huán)鐵路概算總投資181.88 億元,方案于 2021 年第三季度建成。東環(huán)鐵路的建成將實現(xiàn)?？诃偤?0分鐘經(jīng)濟生活圈， 使海南東部經(jīng)濟戰(zhàn)略帶開展往前推動了一大步，瓊海漸成這個新的經(jīng)濟生活圈中的核心城市。瓊海境內(nèi)有潭門港、博鰲港、青葛港、龍灣港等 4 個港口。其中龍灣港距歐亞國際航線僅 55 海里

51、，是海南東部唯一的深水良港，可供建設萬噸至 20 萬噸級深水泊位200 多個，龍灣港將與荷蘭鹿特丹港合作建設成多用途的遠東基地港。潭門港被列為國家重點漁港，正在加緊建設之中。環(huán)境條件本工程位于東線高速公路瓊海出口的連接路視野開闊，好。原材料供給除水泥外，瓊海市各類建筑材料充裕，原材料供給有保證。但隨著華盛天涯第二期200萬噸水泥工程的投產(chǎn)，水泥的保證也將會得到保證。建設規(guī)模及建設內(nèi)容根據(jù)海南及瓊海市旅游、房地產(chǎn)的開展需求；市場調(diào)研及本工程的區(qū)位優(yōu)勢，擬建設為國內(nèi)外高端人群提供的城市中高檔多功能精品商住區(qū)。瓊海富田金色荷塘工程用地為20217m2合30.29畝。根據(jù)瓊海市房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀和趨勢,并

52、結合地塊情況進行工程開發(fā)，本工程擬建設6棟18層住宅樓、1幢3層商住樓共7幢。根據(jù)規(guī)劃初步意見，工程規(guī)劃指標：容積率2.0、建筑密度16.3%,綠化率40%。工程擬建設：1總建筑面積4448 m2，其中：商鋪面積 m2；住宅建筑面積m2，底層架空面積2143.5 m2。2配套公用工程設施，包括給排水、電氣、空調(diào)、道路、廣場、綠化、圍墻等。煤氣管道入戶，智能化管理、寬帶入戶。3配套娛樂設施，會所內(nèi)設棋牌室、臺球室、健身房、乒乓球室等健身娛樂設施。建筑建設方案第一節(jié) 工程總體規(guī)劃方案一. 設計原那么及理念設計的核心理念：為省外客戶或省內(nèi)具有一定經(jīng)濟實力且對瓊海開展前景比擬看好的客戶人群創(chuàng)造出中高檔

53、休閑、度假、養(yǎng)生商住社區(qū)。設計的主要原那么：滿足中高端居住者的居住需求；滿足其他業(yè)主度假觀光、休閑旅游、居住娛樂的需求；符合瓊海市的總體規(guī)劃；充分考慮客戶的實際需求的經(jīng)濟承受能力，配套適宜、實用的公共建筑，重視整體樓盤戶型設計的多樣性和合理性。結合田園景、綠地和園景景觀，創(chuàng)造起伏變化的建筑群體效果，盡可能地拓展居住區(qū)的田園景環(huán)境空間，將建筑融于大自然的整體環(huán)境中。建筑單體與總體均注重“通透性，以充分發(fā)揮地域氣候的優(yōu)越，創(chuàng)造出有特色的熱帶風情小區(qū)。二. 總平面布局 依據(jù)地形情況，南邊用地棟住宅樓形成一大組團，東北角、沿河用地設置兩個小組團，組團東西兩側臨路各設置一出入口，組團外設置生態(tài)停車場，大

54、組團內(nèi)作集中綠化，小組團沿周邊作綠化，沿河東邊設一商鋪，為生活提供便利，西邊住宅樓以田園景為主。區(qū)內(nèi)規(guī)劃：主景觀朝向為東面，次朝向為西南，占據(jù)了所有的景觀方位，附近有景色秀美的嘉浪河，椰樹茂盛的銀海路，環(huán)境優(yōu)美，居住度假均為上佳之選。在小區(qū)的整個布局中，跟隨人的活動路線，步移景異，形成了多條視覺通廊，無論在何處，都很容易使人視覺感觀得到延續(xù)，漫步于此，真正有了休閑、放松、舒適、愜意的感覺，使整個社區(qū)的價值得到提升。交通設計：規(guī)劃沿嘉積鎮(zhèn)銀海路南側開設出入口，設在中央。小區(qū)內(nèi)有一條主要道路與各住宅樓相連接，道路寬7m，與出入口相交接，也是小區(qū)內(nèi)的消防通道。其余與之相交接的均為景觀道路，路面寬可做

55、成隱性的4m即鋪裝綠化帶加上實際行走的12m，具體結合景觀共同設計，在緊急情況時，也可作為消防車道使用。景觀與綠化：小區(qū)內(nèi)設有露天舞池，花壇，各種有特色的小景小品，錯落點綴于其中，使建筑融于景，景又附著于建筑，兩相結合，營造更愜意的休閑環(huán)境。豎向設計：場地平整，不需要進行豎向設計。人防設計：另外安排。消防設計：沿建筑物長邊設消防車道。主要車行道路寬7 m，在地塊內(nèi)部的通車道路最窄處寬度大于或等于4 m，穿越建筑的道路寬度均大于或等于4 m，可以滿足消防車通行的需要。在高層住宅的組團路盡端設置1515m消防回車場。各建筑的間距均滿足消防要求。各個地塊內(nèi)沿主干道按100m間距設置消防栓，供給消防用

56、水的管道管徑不小于DN150。無障礙設計：從以人為本的設計理念出發(fā)，充分表達對殘疾人的尊重和關心，考慮老年人對使用空間的要求。小區(qū)各級道路縱坡不大于；人行道有臺階時均設輪椅坡道。單體設計上電梯房單元入口作1：12的坡道，坡道口均設置提示盲塊，方便殘疾人自由出入；電梯房各單元電梯考慮做無障m。小區(qū)安防設計：小區(qū)安防采用電子安防網(wǎng)絡，電子攝像監(jiān)控及周邊紅外線監(jiān)察可視系統(tǒng)，真正做到嚴密防范，平安到家。 三. 主要技術經(jīng)濟指標總用地面積：20217m2總建筑面積：44488.3 m2容積率： 建筑密度： %綠地率： 40%總居住戶數(shù)：680戶機動車停車數(shù)：146輛第二節(jié) 單體建筑方案建筑追尋一種黑白的

57、“中國風效果，通過雙層高的陽臺，墻面變化，玻璃提亮，手法形成山水畫的效果，木色百葉更是突出熱帶建筑特色。南邊用地四棟住宅樓均為南北朝向，保證良好的日照及通風。北邊用地的住宅樓以田園景為主。色調(diào)從實用，經(jīng)濟美觀的角度出發(fā)，采用造型上虛實比照，細部刻畫的手法。合理劃分立面。追求形式與內(nèi)容的美觀統(tǒng)一。一. 高層住宅功能布置方案本工程有6幢18層高層住宅、1幢3層商住樓共7幢建筑，總建筑面積4448 m2?？倯魯?shù)680戶。根據(jù)需要在住宅樓底層架空，為自行車庫、設備用房、大堂、信報間；標準層為住宅；屋頂設置電梯機房和水箱間。每個單元均設置一部防煙樓梯間和兩部電梯，其中一部兼消防電梯。各層層高：底0 m、

58、標準層3.00 m。 ABCD幢住宅戶型、戶數(shù)表房型名稱A1兩房兩廳84A2兩房兩廳84B1一房一廳58B2一房一廳58ABCD共4幢合計68套68套136套136套E幢住宅戶型、戶數(shù)表房型名稱A兩房一廳63B單身公寓36.8 mC單身公寓35.5 m合計68套34套34套F幢住宅戶型、戶數(shù)表房型名稱A1一房一廳59A2一房一廳59.6 mB單身公寓34.8 mC單身公寓31.4 m合計34套34套34套34套商住樓戶型、戶數(shù)表房型名稱A單身公寓32合計8套裝修標準1.裝修標準及配置 1商業(yè)鋪面入戶門：玻璃地彈簧門窗戶：彩色鋁合金、鋼化玻璃。商鋪公共局部：地面：高級防滑地磚墻面：高級環(huán)保涂料天

59、棚：高級環(huán)保涂料、局部藝術吊頂衛(wèi)生間：墻、地面均為高級面磚飾面；鋁扣板吊頂；照明燈具；洗面臺；蹲便。2住宅入戶門：高級防盜門住宅按毛坯房狀態(tài)銷售。住宅公共局部：地面：高級防滑地磚墻面：高級環(huán)保涂料天棚：高級環(huán)保涂料、局部藝術吊頂立面造型設計立面設計采用現(xiàn)代設計手法，著重塑造獨具特色的建筑形象，從色彩使用到造型符號的采用，給人耳目一新的感覺；建筑形體結合小區(qū)整體布局需要，采用上下錯落的造型方式，使得建筑天際線富于變化，形成富有個性、生機勃勃、活潑生動的建筑景觀；利用窗和陽臺的形式變化，產(chǎn)生立面裝飾效果，大面積外窗及大進深陽臺，使建筑造型更顯通透、輕快的特點，充分表達熱帶海濱建筑特色；外墻色彩以白

60、色為主，局部采用米色系，形成清新、自然、明快的建筑風格。二. 配套公共效勞設施用房配套公共效勞設施用房主要包括商業(yè)用房,網(wǎng)球場,羽毛球場第三節(jié) 結構方案一. 設計依據(jù)1.?建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準?(GB500692001)2. ?混凝土結構設計標準?(GB500102002)；3. ?建筑抗震設計標準?(GB500112001)；4.?建筑結構荷載標準?GB500092001；5.?建筑地基根底設計標準?GB500072002。二. 設計基準高層住宅重要性類別按一類建筑；設計的基準期為50年；建筑物的使用年限為50年；抗震設防烈度為7度，設計根本地震加速度值為0.10g；根本風壓(按50年