濟南市房地產(chǎn)市場區(qū)域差異分析

1、濟南市房地產(chǎn)市場區(qū)域差異分析摘要：位置的不可挪動性是房地產(chǎn)的最本質(zhì)特征，也是造成房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的一個主要原因，除此之外，經(jīng)濟開展程度的差距及各地房地產(chǎn)政策上的不一亦是造成房地產(chǎn)區(qū)域差異的原因。本文以濟南市為例，選取土地市嘗普通住宅市嘗商品房市嘗寫字樓市場對濟南市的五大區(qū)域進展差異分析，在此根底上討論其形成原因，并提出針對性的開展政策，以到達房地產(chǎn)市場安康開展的目的。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；區(qū)域差異；濟南市1濟南市房地產(chǎn)市場概況根據(jù)濟南市城市規(guī)劃及開展特征，并結(jié)合濟南市房地產(chǎn)市場開展狀況，傳統(tǒng)意義上將濟南市的房地產(chǎn)市場分為北部、南部、西部、東部、中部五局部。據(jù)?2022年濟南統(tǒng)計年鑒?數(shù)據(jù)顯示，

2、2022年濟南第三產(chǎn)業(yè)消費總值1720.33億元，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總值為172.63億元，超過了第三產(chǎn)業(yè)消費總值的10%。2022年濟南市土地市場中，商業(yè)用地成為主角，外來開發(fā)商成為開發(fā)的主要動力。普通住房市場那么以新開盤工程為主，新盤工程多追求低價，其走量成為主基調(diào)。從均價來看，濟南市普通商品房的萬元房時代已經(jīng)降臨，精裝豪宅成為普通商品房的首選1。公寓市場成交均價大幅上揚，更多的高端品質(zhì)公寓拉升整體市場價格，供給量與成交量雖有下降，但供需根本平衡，寫字樓市場均價走勢較平穩(wěn)，漲幅較校2區(qū)域特色分析2.1土地市場本文從土地市場的供給、成交及價格三方面進展分析。2022年，東部地區(qū)成為土地的最大供給區(qū)，

3、全年供給面積為179.3萬平方米；其次為西部地區(qū)，全年供給量為141.1萬平方米；中部和北部供給量在其之后，成交量最少的那么是南部地區(qū)。由此可以看出，土地的供給量存在著區(qū)域差異，東部地區(qū)是土地供給的主力地區(qū)。濟南市土地市場成交區(qū)域與供給區(qū)域較一致，供給量最大的東部區(qū)域同時也是成交量最大的區(qū)域，成交面積136.5萬平方米，其次為西部，成交面積為101.5萬平方米，中部和北局部別位于第三、第四位，南部地區(qū)成交量最少。成交土地最高單價為1，082萬元/畝，位于東部區(qū)域，而東部區(qū)域土地成交均價為472.4萬元/畝，土地成交均價以中部地區(qū)最高，為578.6萬元/畝，成交均價位于第三的是北部區(qū)域，均價為4

4、41.3萬元/畝。有以上數(shù)據(jù)不難看出，土地的成交均價在各個區(qū)域是不同的，切差距較大。2.2普通商品房市場與土地市場一樣，普通商品房市場的研究也是從供給量、成交量及均價三個方面。2022年濟南市住宅市場的區(qū)域供給發(fā)生明顯的變化，東部地區(qū)繼續(xù)處于領(lǐng)先地位，西部地區(qū)緊隨其后，全面供給面積為68.97萬平方米，其他區(qū)域供給量相當。從在售樓盤數(shù)量來看，東部地區(qū)共19個，數(shù)量在五大區(qū)域中是最多的，數(shù)量最少的是北部僅有4個在售樓盤。從成交情況上來看，東部與西部成交量較大，這跟這兩個區(qū)域新樓盤的熱銷密不可分。而從成交均價上來看，南部那么為均價最高的區(qū)域，12月份均價為12，350元/平方米，其次為中部地區(qū)，中

5、部年末均價為12，140元/平方米。2.3公寓市場從2022年濟南市公寓市場的供給情況來看，東部占首位，占總供給量的57.2%；中部地區(qū)位居第二，占總供給量的19%；西部位居第三，北部與南部地區(qū)公寓數(shù)量較少。公寓市場與普通商品房市場一樣，供給量較大的區(qū)域同時也是成交量較大的區(qū)域，東部成交量最大，高達總成交量的五成以上；其次為中部，其成交量占總成交量的兩成以上；其它區(qū)域成交量較少。在價格層面上，中部地區(qū)公寓均價最高，達16，000元/平方米，西部地區(qū)均價居第二，北部地區(qū)目前均價相對較低，有很大的開展空間。2.4寫字樓市場2022年濟南市寫字樓均價每平方米在萬元以上，但整體變化幅度平穩(wěn)，寫字樓市場

6、向高品質(zhì)方向邁進。全年寫字樓市場總供給量為40.75萬平方米，總體上供給量充足，但各個板塊的供給量有所差異。奧體板塊是寫字樓市場供給的主力軍，供給量高達11.18萬平方米；緯二路板塊居第二，供給量為7.24萬平方米；除高新區(qū)外，還有一些零星分布的寫字樓供給。但從成交量上看，緯二路那么處于領(lǐng)先地位，成交量為7.24萬平方米，占總量的26.2%，成交量居第二位的是高新區(qū)板塊，占總成交量的18%。其他的一些零星分布的寫字樓雖供給量及成交量都很小，但其均價卻是最高的，年末其均價為17，000元/平方米，奧體板塊上半年整體均價較高，下半年那么成下降趨勢，高新區(qū)均價最低，全年均價9000/平方米，且走勢平

7、穩(wěn)。3區(qū)域差異成因分析通過以上對濟南市五大區(qū)域的土地市嘗普通住宅市嘗商品房市場及寫字樓市場進展分析可以看出，濟南市東部地區(qū)土地供給量充足，且土地均價高，其普通住宅、商品房及寫字樓市場供給量和成交量都較大，房地產(chǎn)市場前景廣闊。西部地區(qū)目前不管是土地市場方面還是住宅市場方面，情況都不能與東部地區(qū)相提并論，還有很大的開展空間，哪些原因造成了這種差異呢？3.1位置因素濟南市的中部和東部，在土地市場及住宅市場上都占有重要地位，這跟其所在的位置有很大關(guān)系。東部與中部，地形平坦，山地較少，可開發(fā)利用的土地面積大，因此，這兩個區(qū)域土地的供給量及成交量是很大的。南部地區(qū)多山地，在土地供給方面存在一定困難，因此，

8、該區(qū)土地相對稀缺。西部地區(qū)如長清，開展較晚，房地產(chǎn)市場還不是很成熟，雖大學(xué)城的建立帶動了房地產(chǎn)市場的開展，與東部相比，其開展還有較大的空間。東部與中部地區(qū)交通便利，交通要道經(jīng)十路即在此區(qū)，快速公交更是進步了本區(qū)的區(qū)域競爭力。千佛山、大明湖、趵突泉等景點都分布在本區(qū)，給本區(qū)的環(huán)境增添不少色彩，使得本區(qū)成為追求高品質(zhì)生活的人的首選之地。本區(qū)公共設(shè)施健全，濟南火車站，長途汽車站都位于本區(qū)，大學(xué)林立，山東省的許多著名學(xué)府如山大，山師大都位于本區(qū)。學(xué)區(qū)房也是本區(qū)的一個賣點，這在無形中也活潑了本區(qū)的房地產(chǎn)市場，尤其是租賃市常全運會的舉行更是為本區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來活力，后全運時代的房地產(chǎn)市場異常繁榮，全運村

9、是海爾地產(chǎn)成功營銷的一個案例。濟南市首個城市綜合體-萬達廣場亦位于本區(qū)，隨著萬達廣場的建成及熱賣，本區(qū)必將掀起新一輪的房地產(chǎn)熱潮。3.2經(jīng)濟因素目前，濟南房地產(chǎn)市場較繁榮的區(qū)域集中在東部與中部，即老城區(qū)局部。該區(qū)域經(jīng)濟開展較早，經(jīng)濟實力雄厚，山東省的許多龍頭企業(yè)亦位于本區(qū)，如佳寶乳業(yè)、普里斯礦泉水、中國重汽等。本區(qū)在區(qū)域投資環(huán)境，不管是投資軟環(huán)境還是硬環(huán)境，都有優(yōu)勢，易吸引外來投資。市場競爭的劇烈是會有力地促進房地產(chǎn)品質(zhì)的提升的2，東部與中部地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)商多，市場競爭劇烈，這種場面在一定程度上促進了改區(qū)域房地產(chǎn)品質(zhì)的提升。西部地區(qū)如長清區(qū)，由于開發(fā)時間較晚，各方面還不是很成熟，但前景廣闊。

10、目前，已有開發(fā)商對西部進展了開發(fā)，如魯商長春藤，其價格較東部低。南部由于地形原因，開發(fā)度還不高，但其獨特的地形適于開發(fā)別墅，目前東部地區(qū)已經(jīng)有別墅建成，品質(zhì)高，價格也高。4調(diào)節(jié)措施濟南市的北部、南部與西部地區(qū)，由于地形與經(jīng)濟因素，目前房地產(chǎn)市場開發(fā)力度還不夠。這些區(qū)域應(yīng)根據(jù)區(qū)域優(yōu)勢來開發(fā)獨居特色的房地產(chǎn)市場，加大對這些區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，以滿足城市化的需要。政府在制定城市規(guī)劃的時候要有意識的向這些地區(qū)傾斜，如改善本區(qū)的交通狀況、改善根底設(shè)施以改善這些區(qū)域的投資環(huán)境。另外，要擴大融資渠道，增加房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，使本區(qū)的房地產(chǎn)市場更具競爭力。要實行“梯度推進和“中心城市輻射戰(zhàn)略，逐步把房地產(chǎn)業(yè)開展向深度和廣度推進3，逐步完善本區(qū)的房地產(chǎn)市常對于較繁榮的東部與中部，那么要繼續(xù)保持優(yōu)勢，并要在此根底上開發(fā)出更高質(zhì)量，更高程度的房地產(chǎn)市場，目前，此區(qū)域的天泰太陽樹即是一個高科技的住宅。東部地區(qū)地價高，這是抬升區(qū)域房價的重要因素，并使得新房售價持續(xù)高漲4，因此，東部及中部地區(qū)要控制好土地價格，這樣才可能使房價控制在一個合理的范圍內(nèi)。參考文獻：12022年濟南房地產(chǎn)市場月報.2顧文昌.房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異性分析j.