農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律思考

1、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律考慮當(dāng)前我國的農(nóng)業(yè)開展的基點已經(jīng)根本上取決于農(nóng)業(yè)的高科技的投入以及農(nóng)業(yè)消費的邊際效應(yīng)。中國現(xiàn)行的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制實行的均田承包方式不可防止地導(dǎo)致土地資源無法得到優(yōu)化配置。一方面是土地資源的被浪費另一方面是部勞動力的閑置。從1990年以后中國農(nóng)作物的平均產(chǎn)量一直穩(wěn)定不前。無疑現(xiàn)行的家庭經(jīng)營導(dǎo)致的耕地分散化制約了中國農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化開展。當(dāng)前中國的農(nóng)業(yè)開展正處在由傳統(tǒng)向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)軌的過程中假設(shè)說中國農(nóng)村的第一次均田承包和第二輪土地承程中的30年延包政策的施行是考慮到中國農(nóng)村的傳統(tǒng)慣性是立足于中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)開展的穩(wěn)定和中國農(nóng)地所特有的社會保障機(jī)能著眼于中國農(nóng)地經(jīng)營體制的平安。那么現(xiàn)

2、代化的培育那么主要是依賴于農(nóng)地經(jīng)營的即必需要有一個符合中國國情的土地。所以從各方面來說中國的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)都面臨著化的客觀需求。同時中國農(nóng)村的化也在很大程度上取決于中國農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)即中國農(nóng)村土地的培育。一、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義從廣義上說土地的流轉(zhuǎn)包括土地權(quán)利流轉(zhuǎn)的兩級一級主要是所有權(quán)人對于土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)即土地的出讓。二級主要是在一級流轉(zhuǎn)的根底之上進(jìn)展的第二次土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)即土地的轉(zhuǎn)讓。在我國由于所有權(quán)本身不能流轉(zhuǎn)所以土地流轉(zhuǎn)的一級主要是在所有權(quán)根底上的使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。一級土地的流轉(zhuǎn)方式主要有土地使用權(quán)的出讓(包括協(xié)議和拍賣二種方式)、出租、確權(quán)、承包。 而承包經(jīng)營的方式卻又是中國農(nóng)村集體

3、土地的主要經(jīng)營方式。所以在此根底上的二級土地也必然是以承包經(jīng)營權(quán)或此而派生的權(quán)利的讓與為主。此即農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)至少包括有兩層含義一層是不改變承包經(jīng)營合同的合同主體土地承包經(jīng)營者在此根底上訂立一個土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)合同僅將土地使用權(quán)讓與別人并收取類似于地租性質(zhì)的收益。如土地承包經(jīng)營權(quán)中的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)包、入股、租賃。二層是承包經(jīng)營者將土地承包經(jīng)營合同與合同而產(chǎn)生的土地使用權(quán)一起讓與別人自己退出原有的土地承包經(jīng)營合同。如土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換、抵押和繼承。二、農(nóng)地流轉(zhuǎn)中存在的問題(一)農(nóng)村土地承包經(jīng)營的產(chǎn)權(quán)不明確。由于集體土地所有權(quán)主體的多元化以及主體的虛位導(dǎo)致在此根底上產(chǎn)生

4、的土地承包經(jīng)營權(quán)缺乏明確的利益主體以致于農(nóng)民和村集體在上并不將所承包的土地的權(quán)利作為一項特定的財產(chǎn)加以利用。在第二輪承程中出現(xiàn)的土地拋荒現(xiàn)象說明：產(chǎn)權(quán)主體各方都可以不同程度地存在“搭便車行為導(dǎo)致土地使用權(quán)流動沒有內(nèi)在的驅(qū)動力。 但是當(dāng)土地上的效益不高時便無人對此加以理恢復(fù)或挖掘土地的潛力。這時土地就在無形中被束之高擱浪費了本來極為有限的土地資源。另一方面在第一輪的均田承包后各地區(qū)的土地調(diào)整頻繁承包經(jīng)營者對于土地使用權(quán)的平安性缺乏信任。所以這種土地使用權(quán)天生的權(quán)利暇疵也極大的阻礙了土地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn)。(二)缺乏相應(yīng)的流轉(zhuǎn)機(jī)制。要想形成良好的土地不但要有供需雙方還需要一定的中介機(jī)構(gòu)。集中表如今以

5、下幾個方面：缺乏土地承包經(jīng)營權(quán)或使用權(quán)交易的組織機(jī)構(gòu)。在如今的農(nóng)村體系尚不完備的前提下農(nóng)民對于土地權(quán)利交易的信息較為閉塞。土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是通過一種大海撈針式的選擇機(jī)制來實現(xiàn)的。這顯然不能滿足最為根本的土地流轉(zhuǎn)的供求信息反響。不但會影響到土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的速度也會影響到土地資源的合理配置。土地交易只能在小范圍內(nèi)進(jìn)展。缺乏相應(yīng)的土地價值評價機(jī)構(gòu)。土地是價值較大的不動產(chǎn)而且是一種有限資源。所以對于土地權(quán)益的合理估價是土地流轉(zhuǎn)的一個必不可少的過程。但是由于這一中介機(jī)構(gòu)的缺乏使土地流轉(zhuǎn)的透明度減少。再加上土地流轉(zhuǎn)監(jiān)機(jī)構(gòu)不健全。各種不正當(dāng)?shù)耐恋亓鬓D(zhuǎn)就有更大的可能性。土地產(chǎn)權(quán)價格體系不建立土地使用權(quán)的商品性

6、就不可能明確的通過表現(xiàn)出來就不可能通過土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)在大范圍內(nèi)實現(xiàn)的調(diào)整。缺乏相應(yīng)的土地金融。一個完善的土地除了有土地的二級以外還必需要有土地的金融。因為土地權(quán)利流轉(zhuǎn)的另一個伴生物是資金的流通。在體制之下土地權(quán)利本身的高價值再加上土地的集中經(jīng)營所必需的大量資金是單獨的社會個體所不能承受的。所以必需要有土地經(jīng)營的金融支持、土地經(jīng)營的機(jī)制、土地交易的程序等。此外有些指導(dǎo)干部干預(yù)經(jīng)營土地使用權(quán)出讓工作一些地方擅自下放土地審批權(quán)嚴(yán)重影響和干擾了對土地供應(yīng)總量的控制和耕地保護(hù)一些地方違規(guī)亂設(shè)各類園區(qū)等問題也擾亂了正常的土地秩序。(三)缺乏合理的人口流轉(zhuǎn)機(jī)制。土地流動的一個必要前提是人口的流動。沒有人口的

7、流動不可能實現(xiàn)土地使用權(quán)在大規(guī)模范圍內(nèi)的流動也就不可能形成廣闊的土地二級。當(dāng)前農(nóng)村人口流動的主潮流是民工潮。這說明中國的農(nóng)民正逐步地走向和多元化。人口的流轉(zhuǎn)必然為中國農(nóng)地權(quán)利的流轉(zhuǎn)帶來最為根本的需求動因。另一方面由于方案生育政策的施行、城對于人口包容力的增加和農(nóng)村人口的外流謀生等因素中國農(nóng)村人口的數(shù)量與素質(zhì)開始下降。這也在客觀上迫使農(nóng)村的土地使用權(quán)必需要進(jìn)展流轉(zhuǎn)。但是相反農(nóng)村人口素質(zhì)的下降也為中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的開展帶來不利的因素。留在農(nóng)村的老弱病殘人口不利于農(nóng)業(yè)消費中高科技的普及與創(chuàng)新。這種流動方式卻是對于土地承包經(jīng)營權(quán)本身的轉(zhuǎn)讓性流動在某種程度上起到了阻礙作用。因為除了城對于打工流民的歧視外現(xiàn)行

8、的戶籍制度和城鄉(xiāng)理制度使農(nóng)民無法從鄉(xiāng)村到城地轉(zhuǎn)換身份。即便是到城打工謀生仍舊不能得到像城里人那樣有平等的就業(yè)、住房和各種根本的社會保障。如失業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老等。所以無保障而又不穩(wěn)定的打工方式使得農(nóng)民在脫離農(nóng)地時不敢對于土地承包經(jīng)營權(quán)實行轉(zhuǎn)讓。承包經(jīng)營的農(nóng)村土地對于他們來說仍有宏大的社會保障盡這種保障有時可能只是心理上的一種撫慰。(四)的鄉(xiāng)土情結(jié)潛在地阻礙了土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。在人民公社化解體以后由于中國經(jīng)濟(jì)再次恢復(fù)以小農(nóng)經(jīng)濟(jì)下農(nóng)戶經(jīng)營的消費方式現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)在中國農(nóng)村開展遲滯再加上中國以禮為中心的泛道德文化的宏大慣性。導(dǎo)致傳統(tǒng)上的中國農(nóng)村的鄉(xiāng)土情結(jié)仍舊占據(jù)了中國農(nóng)村的意識主流。尤其是在經(jīng)濟(jì)不興隆的地

9、區(qū)表現(xiàn)更是明顯。這種鄉(xiāng)土文化對于土地流轉(zhuǎn)的阻礙集中表如今以下幾方面：鄉(xiāng)土情結(jié)的集中表如今于對于土地的天然依附情緒。所以許多農(nóng)民不愿分開家鄉(xiāng)的土地不愿到別的地方去謀求開展如兩湖地區(qū)。即便是在不得已要外出謀生時也是通過轉(zhuǎn)包承包經(jīng)營權(quán)中的使用權(quán)而保存對于土地的最終的承包經(jīng)營權(quán)如中國的中西部地區(qū)。因為在中國現(xiàn)有的農(nóng)村土地經(jīng)營體制之下承包經(jīng)營權(quán)顯然比其中的使用權(quán)更有生活的保障作用。另一方面中國傳統(tǒng)的鄉(xiāng)土情結(jié)對土地的依附又凝結(jié)了傳統(tǒng)的家族本位如當(dāng)農(nóng)民想要轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)包土地權(quán)利時所首先要考慮和選擇的是本家族人員作為轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)包對象。一般不愿由“外人來受讓土地的使用權(quán)。這樣在土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)包時除了要考慮一

10、個的利的因素以外還要考慮一個情的因素。自然在這一土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)過程中并未完全的按照的價值規(guī)律進(jìn)展操作這對于轉(zhuǎn)讓方與受讓方都無所謂但是對于土地權(quán)利的進(jìn)一步流轉(zhuǎn)卻造成了阻礙。因為親情根底上的轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)包一般是不許跨越這一界限而進(jìn)展進(jìn)一步的轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)包。而且在這種加倫理的操作過程中一般都無明確的書面合同。一旦在發(fā)生權(quán)利糾紛時問題的解決也增加了難度。為促進(jìn)土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)加快農(nóng)用地經(jīng)營的化操作。必需要從詳細(xì)的制度上入手進(jìn)展變革。三、對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的建議(一)明確土地產(chǎn)權(quán)。土地的產(chǎn)權(quán)明確是產(chǎn)權(quán)交易的前提。沒有明確的權(quán)利主體相關(guān)的物質(zhì)利益就會成為搭便車的目的而且在出現(xiàn)一定的風(fēng)險時土地的價值又得不到變現(xiàn)。要明確土地上

11、的產(chǎn)權(quán)首先要明確的是土地的所有權(quán)但是如今關(guān)鍵的是統(tǒng)一集體所有權(quán)的主體取消三級所有的分化現(xiàn)象。然后還要通過法規(guī)和承包經(jīng)營合同明確承包經(jīng)營權(quán)的詳細(xì)權(quán)能是。這樣在進(jìn)展土地產(chǎn)權(quán)交易時就可以盡可能的減少糾紛。(二)完善承包經(jīng)營權(quán)登記和承包經(jīng)營權(quán)證書制度促進(jìn)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。承包經(jīng)營權(quán)是一種物權(quán)而且又依附于土地這一不動產(chǎn)之上所以對于土地承包經(jīng)營權(quán)的登記理和證書制度就顯得格外重要。承包經(jīng)營權(quán)證書在某種程度上可以代表對所承包土地的使用權(quán)。這樣權(quán)利通過化的表象得以價值量化這對于土地權(quán)益的流轉(zhuǎn)有一定的促進(jìn)作用可以減少土地交易的本錢簡化土地權(quán)利交易的手續(xù)。(三)加大保護(hù)農(nóng)民承包經(jīng)營權(quán)及其流轉(zhuǎn)力度。土地承

12、包經(jīng)營權(quán)是依法賦予農(nóng)民的根本權(quán)利是絕大數(shù)農(nóng)民賴以生存、生活的根底。承包內(nèi)對于發(fā)包方單方解除合同或者假借“少數(shù)服從多數(shù)強(qiáng)迫承包方放棄或者變更土地承包經(jīng)營權(quán)或者以劃分“口糧田和“責(zé)任田等為由收回承包地搞承包或者將承包地收回抵頂欠款的行為人民應(yīng)不予支持。對自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形對個別農(nóng)戶之間承包地需要適當(dāng)調(diào)整的必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織的三分之二以上成員或三分之二以村民代表同意并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民和級人民農(nóng)業(yè)等行政主部門批準(zhǔn)。對結(jié)婚婦或者離婚、喪偶婦的土地承包經(jīng)營權(quán)要依法予以保護(hù)。人民在審理涉及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的案件時要依法保護(hù)承包方采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式合理流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)

13、的行為。對于發(fā)包方制止流轉(zhuǎn)或強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)等損害農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)益的行為不予支持。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費、租金、轉(zhuǎn)讓費等應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人以方協(xié)商確定。流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。要保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益進(jìn)一步調(diào)動其積極性促進(jìn)農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造高整維護(hù)和農(nóng)村政策的長穩(wěn)定。(四)建立土地流轉(zhuǎn)的中介效勞機(jī)構(gòu)。對于土地流轉(zhuǎn)的中介效勞機(jī)構(gòu)的作用在上文中已有涉及如今部地區(qū)和份已建立了土地價值評估機(jī)構(gòu)。但是仍需要進(jìn)一步的中介機(jī)構(gòu)的效勞機(jī)制盡可能的減少因增加這一中間環(huán)節(jié)而過多的增加土地流轉(zhuǎn)的本錢費用。同時為土地的流轉(zhuǎn)建立多元化的資金來源建立農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的融資體系。(五)改革中

14、國現(xiàn)行的戶籍制度。迄今為止中國的戶籍制度仍在很大的程度上限制了中國農(nóng)業(yè)人口在城鄉(xiāng)之間甚至于不同的鄉(xiāng)村之間的流動。這一制度必然是遲滯了土地的供需量。限制了土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)所以必需要改革中國農(nóng)村現(xiàn)有的戶籍制度。在亞洲的許多轉(zhuǎn)型農(nóng)業(yè)在最初的時候都是為工業(yè)的開展做嫁衣。但當(dāng)工業(yè)的開展到達(dá)一定的程度時就會隨著人均收入的增長由對農(nóng)業(yè)征稅轉(zhuǎn)向?qū)嵭斜Ｗo(hù)。但是中國是一個農(nóng)業(yè)人口基數(shù)和比例都較大的所以要想通過的補貼來實現(xiàn)中國農(nóng)業(yè)開展的現(xiàn)代化是幾乎不可能的。但是改革戶籍制度取消或者降低正在逐步拉大的城鄉(xiāng)差異不但可以為土地流轉(zhuǎn)提供更多的時機(jī)而且也會在無形中形成由城鎮(zhèn)對農(nóng)村進(jìn)展補貼的場面。以促進(jìn)中國農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)軌。在實

15、現(xiàn)放松人口制的同時要鼓勵有農(nóng)業(yè)消費經(jīng)歷、科技含量高的土地經(jīng)營權(quán)者率先走向現(xiàn)代化經(jīng)營。(六)完善農(nóng)村的社會保障體系。農(nóng)村土地使用權(quán)改革使農(nóng)村中的剩余人口分流一部從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)一部作為農(nóng)業(yè)工人一部大規(guī)模經(jīng)營土地為了防止兩極分化抑富扶貧須加強(qiáng)個人所得稅征同時開征遺產(chǎn)稅、贈予稅、土地使用稅、土地增值稅、土地交易稅等。為了使退出土地使用權(quán)的農(nóng)民生活有保障還要增設(shè)社會保障稅完善社會保障體系。同時要加大對這批農(nóng)民的義務(wù)職業(yè)教育培訓(xùn)和就業(yè)導(dǎo)向的力度并且給予相應(yīng)的生活補助。但是中國農(nóng)村的社會保障體系是一個復(fù)雜而又系統(tǒng)的工程。單純的依靠社會一方的投入是不可能解決問題的。如要為農(nóng)民提供完善的社會保障并建立起興隆的商業(yè)

16、農(nóng)業(yè)體系至少在短內(nèi)是不可能實現(xiàn)的?？尚械氖且环矫鏈p少對農(nóng)村的負(fù)擔(dān)同時要在已經(jīng)根本完成30年延包工作的根底上進(jìn)展農(nóng)村稅費改革的過程中完善村一級的社會保障要由土地的承包經(jīng)營者來負(fù)擔(dān)一部本村集體成員的保障。(七)要防止土地流轉(zhuǎn)而造成的土地壟斷經(jīng)營。可以肯定地說不會出現(xiàn)大土地所有者。因為土地集體所有缺乏出現(xiàn)大土地所有者的經(jīng)濟(jì)根底。但是由于允許外國資本和本國工商業(yè)經(jīng)營土地可能會出現(xiàn)大量的土地壟斷經(jīng)營者。由于土地的稀缺性壟斷經(jīng)營會阻礙土地的流轉(zhuǎn)和其他產(chǎn)業(yè)和資源向農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移這反而有違改革的初衷。為此土地使用權(quán)買斷經(jīng)營須遵循土地經(jīng)營邊際收益遞減的規(guī)律在量上應(yīng)有一個“度即以土地規(guī)模經(jīng)營獲得規(guī)模效益為限。超過了這個

17、“度一者會使農(nóng)業(yè)經(jīng)營效益遞減二者壟斷經(jīng)營對社會經(jīng)濟(jì)都會產(chǎn)生重大的負(fù)效應(yīng)。(八)依法探究適應(yīng)經(jīng)濟(jì)開展需要的土地流轉(zhuǎn)新方式。雖然我國?土地理法?、?農(nóng)村土地承包法?對農(nóng)民是否可以土地入股辦企業(yè)的問題沒有規(guī)定。但是隨著經(jīng)濟(jì)的開展各地農(nóng)民的經(jīng)營越來越靈敏在一些地方出現(xiàn)了農(nóng)民以土地入股辦企業(yè)的情況。如農(nóng)民平時可以在入股土地上勞動只是種植品種、前準(zhǔn)備和后銷售要聽從企業(yè)的安排。入股農(nóng)民不僅可以領(lǐng)取工資而且可以在年終領(lǐng)取股息。這種使用土地方式只要具備了以下條件：堅持土地集體所有和不改變土地的農(nóng)業(yè)用途; 經(jīng)發(fā)包方同意;雙方協(xié)商簽訂合同并報發(fā)包方和農(nóng)業(yè)承包合同理備案應(yīng)該予以肯定。(九)加大立法、執(zhí)法力度和土地秩序

18、治理整頓力度。由于我國土地不完善在土地流轉(zhuǎn)過程中不尊重農(nóng)民的知情權(quán)、不妥善安置失地農(nóng)民等問題相當(dāng)嚴(yán)重。針對這種情況已提出加大土地秩序治理整頓力度國有土地使用權(quán)出讓行為嚴(yán)禁下放土地審批權(quán)嚴(yán)禁任何和個人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)展商品房開發(fā)嚴(yán)禁任何、個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地。為進(jìn)一步開展和土地還將采取假設(shè)重大措施：抓緊修改?土地理法?改革征地制度著手起草?土地征用?完善土地調(diào)控。進(jìn)一步轉(zhuǎn)變職能把對土地的理重點放在強(qiáng)化建立用地總量和構(gòu)造調(diào)控加強(qiáng)規(guī)劃理上嚴(yán)禁下放土地審批權(quán)嚴(yán)禁任何和個人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)展商品房開發(fā)嚴(yán)禁任何、個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地嚴(yán)格土地執(zhí)法嚴(yán)肅查處違犯規(guī)劃圈占土地等行為。內(nèi)容總結(jié)1農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律考慮當(dāng)前我國的農(nóng)業(yè)開展的基點已經(jīng)根本上取決于農(nóng)業(yè)的高科技的投入以及