家庭引用法規(guī)政策匯編

1、2011年最新個(gè)人所得稅稅率表1。本表所列含稅級(jí)距與不含稅級(jí)距，均為按照稅法規(guī)定減除有關(guān)費(fèi)用后的所得額；2。含稅級(jí)距適用于由納稅人負(fù)擔(dān)稅款的工資、薪金所得；不含稅級(jí)距適用于由他人(單位)代付稅款的工資、薪金所得。2、個(gè)體工商戶(hù)，企業(yè)等適用稅率表二全月應(yīng)納稅所得額=(應(yīng)發(fā)工資四金)3500實(shí)發(fā)工資=應(yīng)發(fā)發(fā)工資四金金繳稅1、工資、薪金金所得適用的的稅率表稅率表一(工資、薪金所所得適用)級(jí)數(shù)全月應(yīng)納稅所得得額稅率(%)速算扣除數(shù)含稅級(jí)距不含稅級(jí)距1不超過(guò)15000元的不超過(guò)14555元的302超過(guò)1500元元至45000元的部分超過(guò)1455元元至41555元的部分101053超過(guò)4500元元至900

2、00元的部分超過(guò)4155元元至77555元的部分205554超過(guò)9000元元至350000元的部分分超過(guò)7755元元至272555元的部分分2510055超過(guò)350000元至550000元的部部分超過(guò)272555元至412255元的部部分3027556超過(guò)550000元至800000元的部部分超過(guò)412555元至575505元的部部分3555057超過(guò)800000元的部分超過(guò)575055元的部分4513505注：1。本表所所列含稅級(jí)距距與不含稅級(jí)級(jí)距，均為按按照稅法規(guī)定定減除有關(guān)費(fèi)費(fèi)用后的所得得額；2。含稅級(jí)距適適用于由納稅稅人負(fù)擔(dān)稅款款的工資、薪薪金所得；不不含稅級(jí)距適適用于由他人人(單位)

3、代代付稅款的工工資、薪金所所得。9月1日后年終終獎(jiǎng)的計(jì)算方方法其實(shí)還要要沿用老方案案，只是將以以前的20000元的免征征額改為了33500元。根根據(jù)該計(jì)算方方法，年終獎(jiǎng)獎(jiǎng)在征稅前先先補(bǔ)足當(dāng)月基基本工資中不不足35000元的部分，用用剩下的部分分除以12個(gè)個(gè)月，再對(duì)照照新表格以確確定該采用哪哪一級(jí)稅率和和速算扣除數(shù)數(shù)。舉個(gè)例子，在在某一公司上上班的工薪族族劉小姐，22011年112月3日取取得工資收入入3400元元，當(dāng)月又一一次性取得年年終獎(jiǎng)金244100元，其其應(yīng)繳納多少少個(gè)人所得稅稅？按照新個(gè)稅稅法，劉小姐姐因當(dāng)月工資資不足35000元，可用用其取得的獎(jiǎng)獎(jiǎng)金收入244100元補(bǔ)補(bǔ)足其差額部部

4、分100元元，剩余244000元除除以12個(gè)月月，得出月均均收入20000元，其對(duì)對(duì)應(yīng)的稅率和和速算扣除數(shù)數(shù)分別為100%和1055元。所以劉劉小姐這個(gè)月月的應(yīng)納稅額額等于(244100+33400-33500)10%-1105=22295元。據(jù)稅務(wù)人士士介紹，年終終獎(jiǎng)的數(shù)額一一般較高，根根據(jù)規(guī)定可以以除以12來(lái)來(lái)適用較低稅稅率的計(jì)算方方法，這樣大大大減輕了納納稅人的稅負(fù)負(fù)，但是根據(jù)據(jù)相關(guān)規(guī)定，這這種計(jì)稅辦法法一個(gè)納稅年年度內(nèi)只能使使用一次。如如果雇員在一一個(gè)納稅年度度內(nèi)的不同月月份，分別取取得了一次性性獎(jiǎng)金和年終終雙薪，那么么，另一筆獎(jiǎng)獎(jiǎng)金在發(fā)放時(shí)時(shí)需并入當(dāng)月月工資，并按按工資薪金所所得繳納

5、個(gè)稅稅。年終獎(jiǎng)所得稅計(jì)計(jì)算三種具體體方法： 一、年終獎(jiǎng)高于于（或等于）費(fèi)費(fèi)用扣除額的的計(jì)算 按照 HYPERLINK http:/114./annual-bonus/ o 年終獎(jiǎng) 年終獎(jiǎng)繳稅稅規(guī)定，個(gè)人人取得全年一一次性獎(jiǎng)金且且獲取獎(jiǎng)金當(dāng)當(dāng)月個(gè)人的工工資、薪金所所得高于（或或等于）稅法法規(guī)定的費(fèi)用用扣除額20000元時(shí)，計(jì)計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅額=個(gè)人人當(dāng)月取得全全年一次性獎(jiǎng)獎(jiǎng)金適用稅稅率-速算扣扣除數(shù)， 個(gè)人當(dāng)月工資、薪薪金所得與全全年一次性獎(jiǎng)獎(jiǎng)金應(yīng)分別計(jì)計(jì)算繳納個(gè)人人所得稅。 例1：李某20008年 HYPERLINK http:/114./annual-bonus/ o 年終獎(jiǎng) 年終終獎(jiǎng)為

6、120000元，當(dāng)當(dāng)月工資、薪薪金收入為22400元，則則應(yīng)納稅額為為1195元元。 1、12000012=11000（元元），適用稅稅率為10%，速算扣除除數(shù)為25 2、 HYPERLINK http:/114./annual-bonus/ o 年終獎(jiǎng) 年終獎(jiǎng)應(yīng)納納稅額為122000110%-255= 11775（元） 3、當(dāng)月工資、薪薪金所得應(yīng)納納稅額為（22400-22000）5%=200（元） 4、當(dāng)月合計(jì)應(yīng)應(yīng)納稅額為11175+220=11995（元） 二、取得年終獎(jiǎng)獎(jiǎng)當(dāng)月個(gè)人工工資、薪金所所得低于費(fèi)用用扣除額的計(jì)計(jì)算 如果在發(fā)放年終終一次性獎(jiǎng)金金的當(dāng)月，個(gè)個(gè)人工資、薪薪金所得低于于

7、稅法規(guī)定的的費(fèi)用扣除額額，應(yīng)將 HYPERLINK http:/114./annual-bonus/ o 年終獎(jiǎng) 年終終獎(jiǎng)減除個(gè)個(gè)人當(dāng)月工資資、薪金所得得與費(fèi)用扣除除額的差額后的余額，再再確定 HYPERLINK http:/114./annual-bonus/ o 年終獎(jiǎng) 年終獎(jiǎng)獎(jiǎng)的適用稅率率和速算扣除除數(shù)。這時(shí)的的計(jì)算公式為為： 應(yīng)納稅額=（個(gè)個(gè)人當(dāng)月取得得 HYPERLINK http:/114./annual-bonus/ o 年終獎(jiǎng) 年終獎(jiǎng)-個(gè)人人當(dāng)月工資、薪薪金所得與費(fèi)費(fèi)用扣除額的的差額）適適用稅率-速速算扣除數(shù)。 例2：劉某當(dāng)月月工資、薪金金所得低于22000元（只只有14000

8、元），20008年1月月13日，該該單位再向劉劉某發(fā)放 HYPERLINK http:/114./annual-bonus/ o 年終獎(jiǎng) 年終終獎(jiǎng)30000元，因此，應(yīng)應(yīng)將年終一次次性獎(jiǎng)金減除除當(dāng)月工資與與費(fèi)用扣除額額2000元元之間的差額額后，計(jì)算繳繳納個(gè)人所得得稅。據(jù)此，劉劉某在獲得這這筆 HYPERLINK http:/114./annual-bonus/ o 年終獎(jiǎng) 年終獎(jiǎng)時(shí)，應(yīng)應(yīng)繳納個(gè)人所所得稅1200元。計(jì)算過(guò)過(guò)程為： 應(yīng)納稅所得額為為3000-（20000-14000）=24000（元） 2400122=200元元，適用稅率率為5%，速速算扣除數(shù)為為0； 應(yīng)納稅額為244005%

9、=120（元元） 三、是年終獎(jiǎng)除除以12低于于2000也也要納稅 特別需要強(qiáng)調(diào)的的是，全年一一次性獎(jiǎng)金除除以12后的的余額，低于于法定費(fèi)用扣扣除額20000元也應(yīng)該該納稅。 因?yàn)榧{稅人的費(fèi)費(fèi)用扣除額在在工資中已扣扣除，用全年年獎(jiǎng)金除以112，主要是是為確定適用用稅率和速算算扣除數(shù)，不不能作為判斷斷是否納稅的的依據(jù)。 例3：高某全年年一次性獎(jiǎng)金金為180000元，用全全年獎(jiǎng)金除以以12后為11500元，雖雖然這低于法法定費(fèi)用扣除除額20000元，但也應(yīng)應(yīng)按相應(yīng)稅率率繳納稅款11775元。 18000112=15000元，適用用稅率為100%，速算扣扣除數(shù)為255 應(yīng)納稅額為188000110%-

10、255=17755（元） 2009年8月月31日，國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局局公布了“關(guān)關(guān)于明確個(gè)人人所得稅若干干政策執(zhí)行問(wèn)問(wèn)題的通知”。今今后，單位在在實(shí)行“雙薪薪制”（單位位為雇員多發(fā)發(fā)放一個(gè)月工工資）后，“雙雙薪”應(yīng)全額額計(jì)算繳納個(gè)個(gè)人所得稅的的方法停止執(zhí)執(zhí)行。 通知指出，近期期部分地區(qū)反反映個(gè)人所得得稅若干政策策執(zhí)行口徑不不夠明確，為為公平稅負(fù)，根根據(jù)相關(guān)規(guī)定定，國(guó)家稅稅務(wù)總局關(guān)于于個(gè)人所得稅稅若干政策問(wèn)問(wèn)題的批復(fù)第第一條，有關(guān)關(guān)“雙薪制”的的計(jì)稅方法停停止執(zhí)行。 原辦法規(guī)定，國(guó)國(guó)家機(jī)關(guān)、事事業(yè)單位、企企業(yè)和其他單單位在實(shí)行“雙雙薪制”后，個(gè)個(gè)人因此而取取得的“雙薪薪”，應(yīng)單獨(dú)獨(dú)作為一個(gè)月月的工資

11、、薪薪金所得計(jì)征征個(gè)人所得稅稅。對(duì)上述“雙雙薪”所得原原則上不再扣扣除費(fèi)用（起起征點(diǎn)20000元），應(yīng)應(yīng)全額作為應(yīng)應(yīng)納稅所得額額按適用稅率率計(jì)算納稅（即即第12個(gè)月月工資和第113個(gè)月工資資相加后再扣扣除起征點(diǎn)費(fèi)費(fèi)用）。四、單位發(fā)不含含稅年終獎(jiǎng)個(gè)個(gè)人所得稅的的計(jì)算 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于納納稅人取得不不含稅全年一一次性獎(jiǎng)金收收入計(jì)征個(gè)人人所得稅問(wèn)題題的批復(fù)（國(guó)國(guó)稅函200057115號(hào)）規(guī)定定，對(duì)于 HYPERLINK http:/114./annual-bonus/ o 年終獎(jiǎng) 年終終獎(jiǎng)個(gè)人所得得稅由單位負(fù)負(fù)擔(dān)的，如果果個(gè)人當(dāng)月工工資薪金所得得高于（或等等于）規(guī)定費(fèi)費(fèi)用扣除額的的，其個(gè)人所所

12、得稅的計(jì)算算公式如下： （一）按照不含含稅的全年一一次性獎(jiǎng)金收收入除以122的商數(shù)，查查找相應(yīng)適用用稅率A和速速算扣除數(shù)AA； （二）含稅的全全年一次性獎(jiǎng)獎(jiǎng)金收入=（不不含稅的全年年一次性獎(jiǎng)金金收入一速算算扣除數(shù)A）（1一適用用稅率A）； （三）按含稅的的全年一次性性獎(jiǎng)金收入除除以12的商商數(shù)，重新查查找適用稅率率B和速算扣扣除數(shù)B； （四）應(yīng)納稅額額=含稅的全全年一次性獎(jiǎng)獎(jiǎng)金收入適適用稅率B一一速算扣除數(shù)數(shù)B. 例4、假設(shè)某單單位為每個(gè)員員工發(fā)放不含含稅全年一次次性獎(jiǎng)金100825元，單單位為每個(gè)人人支付的個(gè)人人所得稅為11175元。計(jì)計(jì)算過(guò)程為： 第一步，按照不不含稅的全年年一次性獎(jiǎng)金金收

13、入除以112的商數(shù)，查查找相應(yīng)適用用稅率A和速速算扣除數(shù)AA； 10825112=9022.08元，對(duì)對(duì)應(yīng)適用稅率率A為10%，速算扣除除數(shù)A為255； 第二步，按第一一步確定的稅稅率和速算扣扣除數(shù)，將不不含稅 HYPERLINK http:/114./annual-bonus/ o 年終獎(jiǎng) 年終獎(jiǎng)獎(jiǎng)?chuàng)Q算成含稅稅的 HYPERLINK http:/114./annual-bonus/ o 年終獎(jiǎng) 年終獎(jiǎng)，即含含稅的 HYPERLINK http:/114./annual-bonus/ o 年終獎(jiǎng) 年終獎(jiǎng)獎(jiǎng)收入=（不不含稅的 HYPERLINK http:/114./annual-bonus/

14、o 年終獎(jiǎng) 年終終獎(jiǎng)收入-速速算扣除數(shù)AA）（1-適用稅率AA）； 12000=（110825-25）（11-10%） 第三步，按含稅稅的 HYPERLINK http:/114./annual-bonus/ o 年終獎(jiǎng) 年終獎(jiǎng)收入除除以12的商商數(shù)，重新查查找適用稅率率B和速算扣扣除數(shù)B； 12000112=10000元，對(duì)應(yīng)應(yīng)適用稅率BB為10%，速速算扣除數(shù)BB為25； 第四步，按確定定的稅率和速速算扣除數(shù)，計(jì)計(jì)算應(yīng)納稅額額，應(yīng)納稅額額=含稅的 HYPERLINK http:/114./annual-bonus/ o 年終獎(jiǎng) 年年終獎(jiǎng)收入適用稅率BB-速算扣除除數(shù)B. 應(yīng)納稅額=1220

15、00110%-255=11755元 如果納稅人取得得的當(dāng)月工資資薪金所得低低于稅法規(guī)定定的費(fèi)用扣除除額20000元，應(yīng)先將將不含稅 HYPERLINK http:/114./annual-bonus/ o 年終獎(jiǎng) 年終終獎(jiǎng)減去當(dāng)月月工資薪金所所得低于稅法法規(guī)定費(fèi)用扣扣除額的差額額部分后，再再按照上述方方式處理。 特別提示：根據(jù)據(jù)（國(guó)稅函220057715號(hào)）規(guī)規(guī)定，企業(yè)為為個(gè)人支付的的個(gè)人所得稅稅款，不得在在企業(yè)所得稅稅前扣除。下面是年終獎(jiǎng)所所得稅計(jì)算的的快捷計(jì)算器器，歡迎大家家下載。 相關(guān)鏈接： HYPERLINK http:/114./files/年終獎(jiǎng)個(gè)人所得稅計(jì)算器_嘻嘻網(wǎng).rar 年

16、終終獎(jiǎng)個(gè)人所得得稅計(jì)算器.xls (Excell格式，用 HYPERLINK / o 迅雷下載 迅迅雷下載) HYPERLINK http:/114./tax/ 綜綜合個(gè)稅計(jì)算算器(功能更更強(qiáng)大)房屋交易費(fèi)用一一覽表稅費(fèi)項(xiàng)目收取單位項(xiàng)目收費(fèi)依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)住宅非住宅營(yíng)業(yè)稅備注15.6稅務(wù)部門(mén)個(gè)人所得稅備注2全額1or差差額20稅務(wù)部門(mén)契稅1.53（包括單位位住宅）稅務(wù)部門(mén)印花稅0.1（鄞州州區(qū)0.055）稅務(wù)部門(mén)房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)費(fèi)根據(jù)房屋建筑面面積6元/平方12元/平方房管局房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)費(fèi)房屋權(quán)證工本費(fèi)費(fèi)房管局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)80元(鄞州區(qū)區(qū)85元)單單位住宅2005元200元(鄞州州區(qū)205元元)單位

17、住宅宅205元房管局共有權(quán)證工本費(fèi)費(fèi)有共有人/每人人10元房管局土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)133元/套（鄞鄞州區(qū)33元元）210元/套土地局土地出讓金根據(jù)土地證面積積備注3土地局中介費(fèi)寧波市物價(jià)局10萬(wàn)內(nèi)收取11.610萬(wàn)上收取取0.92%-3%鼎業(yè)代辦費(fèi)220元/套鼎業(yè)按揭服務(wù)費(fèi)10萬(wàn)內(nèi)4400元，10萬(wàn)萬(wàn)以上（含110萬(wàn)）5550元鼎業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)0.07保險(xiǎn)公司他項(xiàng)權(quán)證10元/件房管局備注1營(yíng)業(yè)稅：1. 普通住宅宅：購(gòu)買(mǎi)不足足5年對(duì)外出出售，全額征征收營(yíng)業(yè)稅。超超過(guò)5年免征征營(yíng)業(yè)稅；2. 非普通住住宅：購(gòu)買(mǎi)不不足5年對(duì)外外出售，全額額征收營(yíng)業(yè)稅稅。超過(guò)五年年，征收差額額營(yíng)業(yè)稅；3. 非住宅：無(wú)時(shí)間約束束，征收

18、差額額營(yíng)業(yè)稅；4. 單位房：無(wú)時(shí)間約束束，征收差額額營(yíng)業(yè)稅；（以契證上的標(biāo)標(biāo)注的購(gòu)置時(shí)時(shí)間為準(zhǔn)；無(wú)無(wú)契證的房改改房以房改款款收據(jù)的開(kāi)具具時(shí)間為準(zhǔn)）備注2個(gè)人所得稅：1. 5年以以上家庭生活活唯一用房，免免征個(gè)人所得得稅。2. 5年內(nèi)內(nèi)出售家庭生生活唯一用房房的，先以納納稅保證金形形式繳納，如如在該房出售售前后1年內(nèi)內(nèi)重新購(gòu)置新新的房屋，憑憑其與原住房房銷(xiāo)售金額的的關(guān)系，全部部或者部分退退還納稅保證證金。3. 非家庭庭生活唯一用用房，征收個(gè)個(gè)人所得稅。4. 房屋出出售價(jià)格與原原房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)價(jià)格（包括營(yíng)營(yíng)業(yè)稅）的差差額等于或小小于零，可憑憑原購(gòu)置發(fā)票票，免征個(gè)人人所得稅。備注3不同等級(jí)的土地地出讓金

19、繳納納標(biāo)準(zhǔn)（元/平方）土地地等級(jí) /繳繳納標(biāo)準(zhǔn)：土地等級(jí)一二三四五六繳納標(biāo)準(zhǔn)733603421243172108權(quán)證知識(shí)一. 房屋交易易基本流程二. 合同簽署署注意事項(xiàng)三. 過(guò)戶(hù)流程程及注意事項(xiàng)項(xiàng)四. 貸款流程程及注意事項(xiàng)項(xiàng)五. 易犯錯(cuò)誤誤及規(guī)避六. 細(xì)節(jié)問(wèn)題題一. 房屋交易易基本流程二.合同簽署注注意事項(xiàng)買(mǎi)賣(mài)雙方是否本本人到場(chǎng)或委委托：賣(mài)方如委托：a 是直系（如如夫婦，父子子等）或是共共有人關(guān)系一一方無(wú)法到場(chǎng)場(chǎng)的；手寫(xiě)（或或格式）委托托書(shū)（按手印?。?；b 不是直系關(guān)關(guān)系的，必須須經(jīng)公證處公公證過(guò)的專(zhuān)用用格式的委托托書(shū)；買(mǎi)方如委托：有委托人填寫(xiě)的的手寫(xiě)（或格格式）委托書(shū)書(shū)即可（按手手?。?/p>

20、司要留下委托托書(shū)。簽訂合同需準(zhǔn)備備的資料：1.三證，買(mǎi)賣(mài)賣(mài)（產(chǎn)權(quán)人）雙雙方的身份證證原件2.存量房屋買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)中介合同同3.收據(jù)，權(quán)證證收取憑證4.空白A4紙紙5.印泥，大信信封，計(jì)算器器，簽字筆，臺(tái)臺(tái)歷6.合同簽署范范本7.三折頁(yè)（過(guò)過(guò)戶(hù)，按揭資資料）注：過(guò)戶(hù)資料和和按揭資料過(guò)戶(hù)資料：1. 房產(chǎn)證（如如有共有權(quán)，提提供共有權(quán)證證），土地證證，契證原件件各1份2. 買(mǎi)賣(mài)雙方方身份證原件件各1份，復(fù)復(fù)印件5份3. 買(mǎi)賣(mài)雙方方私章各1枚枚4. 合同1份份按揭資料：1. 收入證明明（固定格式式：公積金和和商業(yè)）2. 戶(hù)籍證明明原件或戶(hù)口口本復(fù)印件3. 結(jié)婚證復(fù)復(fù)印件/離婚婚證復(fù)印件/單身證明原原件（離婚

21、后后需出具單身身證明）4. 定金收據(jù)據(jù)復(fù)印件5. 首付款收收據(jù)復(fù)印件6. 買(mǎi)賣(mài)雙方方身份證復(fù)印印件2份注意事項(xiàng)：1.房屋證件是是否齊全，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否清晰晰，是否存在在共有產(chǎn)權(quán)等等情況；2.核實(shí)身份證證和產(chǎn)權(quán)證，土土地證上的姓姓名是否一致致；3.如有共有權(quán)權(quán)證，在合同同上要寫(xiě)上所所有共有人姓姓名；共有人人要到場(chǎng)簽字字；4.一定要讓買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事事人多留幾個(gè)個(gè)電話(huà)，以便便售后服務(wù)以以及權(quán)證工作作的開(kāi)展；5.所出售的房房屋是否在銀銀行辦理按揭揭和抵押，是是否要用買(mǎi)方方的放款去還還貸？6.了解出售的的房屋本身性性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)性性質(zhì)： 是房改房，拆拆遷安置房還還是經(jīng)濟(jì)適用用房或是企業(yè)業(yè)單位非個(gè)人人的房子等。不

22、不同類(lèi)型的房房子在交易過(guò)過(guò)程中會(huì)有不不同現(xiàn)象，要要一一告知客客戶(hù)。 是否可以隨隨時(shí)交易還是是暫時(shí)不能過(guò)過(guò)戶(hù)？ 過(guò)戶(hù)時(shí)要要買(mǎi)賣(mài)雙方準(zhǔn)準(zhǔn)備哪些資料料？ 需要哪些人人到場(chǎng)簽字？ 是否產(chǎn)生營(yíng)營(yíng)業(yè)稅？將產(chǎn)產(chǎn)生多少營(yíng)業(yè)業(yè)稅？有哪一一方承擔(dān)？ 是否產(chǎn)生個(gè)個(gè)人所得稅？將產(chǎn)生多少少個(gè)人所得稅稅？有哪一方方承擔(dān)？ 是否產(chǎn)生出出讓金？將產(chǎn)產(chǎn)生多少出讓讓金？有哪一一方承擔(dān)？7.協(xié)議時(shí)認(rèn)可可的房屋現(xiàn)狀狀及附屬設(shè)施施要一一列舉舉并詳細(xì)注明明。8.核實(shí)定金首付款按按揭款總房房款9.合同上盡量量不要體現(xiàn)有有公司承諾客客戶(hù)的條款： 明確的出件件日期 明確的放貸貸日期 保證按揭申申報(bào)金額的足足額批下 如果客戶(hù)真真要承諾，應(yīng)應(yīng)咨詢(xún)

23、權(quán)證后后把日期寫(xiě)的的盡量寬裕些些10.代收稅費(fèi)費(fèi)盡量取整多多收，公司不不可能墊資，二二次補(bǔ)繳會(huì)給給客戶(hù)帶來(lái)麻麻煩，怨言。面積問(wèn)題：房屋面積套內(nèi)內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓糜媒ㄖ娣e注意：產(chǎn)權(quán)證上上的建筑面積積有兩種體現(xiàn)現(xiàn)形式；一 建筑面積積已包含分?jǐn)倲偟墓媒ㄖ娣e二 建筑面積積尚未包含分分?jǐn)偟墓媒ńㄖ娣e簽訂合同時(shí)，請(qǐng)請(qǐng)仔細(xì)閱房產(chǎn)產(chǎn)證附記頁(yè)。（注：已包含公公用面積：在在附記頁(yè)上標(biāo)標(biāo)明了其中共共有部分面積積： 未未包含公用面面積：在附記記頁(yè)上只寫(xiě)了了共有部分面面積；）在看了房產(chǎn)證上上面積尚有疑疑惑，請(qǐng)?jiān)诳纯雌踝C上的面面積，仔細(xì)核核對(duì)。如何判斷房改房房如是房改房則在在產(chǎn)權(quán)證的附附記頁(yè)有明確確標(biāo)注：出

24、售單位：購(gòu)房金額：出售日期：三過(guò)戶(hù)流程及及注意事項(xiàng)房屋出件時(shí)間：出件時(shí)間表（辦辦理周期以過(guò)戶(hù)受理理日算起） 過(guò)過(guò)戶(hù)當(dāng)然出受受理單 單位：工作日/正正常日住宅類(lèi)型契證房產(chǎn)證土地證出三證備注抵押時(shí)間：出件后三個(gè)工作作日老三區(qū)住宅7/107/107/107/10三證同步受理非住宅7/107/1020/3027/40房，契證同步受受理，出兩證證后再受理土土地證。鄞州區(qū)住宅7/1015/307/1029/45按順序依次受理理非住宅5/1015/307/1029/45按順序依次受理理科技園區(qū)住宅7/107/1010/1517/22房，契證同步受受理，出兩證證后再受理土土地證非住宅7/107/1020/30

25、27/32房，契證同步受受理，出兩證證后再受理土土地證注：鄞州古林鎮(zhèn)鎮(zhèn)，衡街鎮(zhèn)，集集仕港等地（需需要去集仕港港房管所過(guò)戶(hù)戶(hù)的房子）出出契證（需要要7/10天天），然后先先辦理房產(chǎn)證證（需要355/50天），等等房產(chǎn)證出件件后，再辦理理土地證（需需要30/445天）：（三三證出件總共共需要3個(gè)月月時(shí)間）。注意事項(xiàng)：1. 房屋性質(zhì)質(zhì)不同性質(zhì)過(guò)過(guò)戶(hù)a. 房改房b. 拆遷安置置房c. 經(jīng)濟(jì)適用用房d. 集資房e. 自建房a.房改房定義：房改房即即為已購(gòu)公有有住房，是指指職工已按照照國(guó)家住房制制度改革政策策購(gòu)買(mǎi)的公有有住房。房改房的土地使使用權(quán)是無(wú)償償劃撥得到的的，沒(méi)有像商商品房那樣繳繳納土地使用用費(fèi)。

26、因而。房房改房的產(chǎn)權(quán)權(quán)中的土地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)部分實(shí)際際仍就屬于國(guó)國(guó)家，購(gòu)房者者只占有房屋屋產(chǎn)權(quán)部分（即即建筑物部分分）。房改房過(guò)戶(hù)注意意事項(xiàng)a).產(chǎn)權(quán)人戶(hù)戶(hù)口在所出售售房改房?jī)?nèi)，過(guò)過(guò)戶(hù)時(shí)產(chǎn)權(quán)人人及產(chǎn)權(quán)人戶(hù)戶(hù)口本上年滿(mǎn)滿(mǎn)18周歲的的公民必須到到場(chǎng)簽字，不不能到場(chǎng)的，需需出具公證過(guò)過(guò)的委托書(shū)。b).產(chǎn)權(quán)人戶(hù)戶(hù)口不在所出出售房改房?jī)?nèi)內(nèi)，過(guò)戶(hù)時(shí)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人需提供供現(xiàn)有戶(hù)口本本，只需夫妻妻雙方到場(chǎng)校校對(duì)簽字，戶(hù)戶(hù)口本上另外外的人不需要要到場(chǎng)（必須須提供公有住住房審批表復(fù)復(fù)印件）。c).如產(chǎn)權(quán)人人的配偶已故故或離異：過(guò)過(guò)戶(hù)時(shí)，需提提供派出所出出具的死亡證證明（注明死死亡時(shí)間），屬屬房改后死亡亡的，需要辦辦理繼承公證證

27、手續(xù)。不是是房改后死亡亡的，則不需需要公證。離離異的，需要要提供離婚協(xié)協(xié)議書(shū)或離婚婚司法文書(shū)，另另還需提供公公有住房審批批表（無(wú)契證證的也需提供供）。b.拆遷安置房房定義：拆遷安置置房是指政府府部門(mén)專(zhuān)門(mén)為為再城市改造造中住房被拆拆遷或土地被被征用的老百百姓建造的住住宅小區(qū)，主主要特點(diǎn)為中中小戶(hù)型為主主且單價(jià)相對(duì)對(duì)較低。土地使用權(quán)類(lèi)型型一般為國(guó)有有劃撥拆遷安置放再出出售時(shí)，拆遷安置房免契契稅所需資料料：貨幣安置：1. 拆遷協(xié)議議原件及復(fù)印印件1份2. 被拆遷房房評(píng)估表原件件及復(fù)印件11份3. 拆遷補(bǔ)償償資金核算單單原件及復(fù)印印件1件4. 被拆遷人人隨帶本人身身份證親自到到場(chǎng)簽字。直接安置：（屬屬

28、于直接安置置再出售時(shí)，其其原被拆遷面面積部分營(yíng)業(yè)業(yè)稅可以抵扣扣）1. 拆遷協(xié)議議原件及復(fù)印印件1份2. 安置房評(píng)評(píng)估報(bào)告復(fù)印印件1份3. 被拆遷房房評(píng)估報(bào)告復(fù)復(fù)印件1份4. 拆遷安置置差價(jià)結(jié)算單單復(fù)印件1份份5. 拆遷補(bǔ)償償資金核算清清單復(fù)印件6. 付款憑證證復(fù)印件7. 被拆遷房房產(chǎn)權(quán)證復(fù)印印件1份契稅中心根據(jù)實(shí)實(shí)際情況，可可能還需增加加相關(guān)資料，個(gè)個(gè)別被拆遷房房原產(chǎn)權(quán)人與與協(xié)議上的被被拆遷人不一一致的（夫妻妻關(guān)系除外）可可能還需補(bǔ)繳繳契稅。拆遷安置房過(guò)戶(hù)戶(hù)注意事項(xiàng)：拆遷安置房（直直接安置）的的購(gòu)置日期以以其被拆遷房房的拆遷協(xié)議議書(shū)上的簽訂訂日期為準(zhǔn)，少少數(shù)拆遷戶(hù)（如如釘子戶(hù)）其其拆遷協(xié)議日日

29、期較晚，有有可能存在營(yíng)營(yíng)業(yè)稅，一定定要仔細(xì)審查查其拆遷日期期，以免存在在營(yíng)業(yè)稅。c.經(jīng)濟(jì)適用房房定義：是指政府府提供政策優(yōu)優(yōu)惠，限定建建設(shè)指標(biāo)，供供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格，具具有保障性質(zhì)質(zhì)的政策性商商品住房。經(jīng)濟(jì)適用房具有有經(jīng)濟(jì)性和適適用性的特點(diǎn)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)性是是指住宅價(jià)格格相對(duì)于市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格比較適適中，能夠適適應(yīng)中低收入入家庭的承受受能力；適用用性是指在住住房設(shè)計(jì)及其其建筑標(biāo)準(zhǔn)上上強(qiáng)調(diào)住房的的使用效果，而而非建筑標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用用房是國(guó)家為為解決中低收收入家庭住房房問(wèn)題而修建建的普通住房房，這類(lèi)住房房因減免了工工程報(bào)建中的的部分費(fèi)用，其其成本略低于于普通商品房房，故稱(chēng)為經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)戶(hù)戶(hù)注

30、意事項(xiàng)：經(jīng)濟(jì)適用房上市市受到一定限限制，是否可可以過(guò)戶(hù)分有有章和無(wú)章：1.2005年年9月9日之之后辦出產(chǎn)權(quán)權(quán)證的，房產(chǎn)產(chǎn)證上會(huì)蓋章章，寫(xiě)明了辦辦證時(shí)間，并并寫(xiě)明了何時(shí)時(shí)（即幾年后后）才能轉(zhuǎn)讓讓過(guò)戶(hù)。2.2005年年9月9日（包包括9月9日日）之前辦出出的，不會(huì)在在房產(chǎn)證上蓋蓋章，即可立立即轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)戶(hù)。e.自建房自建房就是一群群志同道合的的人或者個(gè)人人在法律許可可的范圍內(nèi)出出資購(gòu)買(mǎi)土地地，然后招標(biāo)標(biāo)蓋房給自己己住，自己的的物業(yè)自己做做主，這所有有的一切都按按照一套章程程的制度來(lái)運(yùn)運(yùn)行，保證大大家的權(quán)益。自自建方在交易易時(shí)必須出俱俱產(chǎn)權(quán)證和土土地證兩證，若若缺其一證就就不可交易。個(gè)個(gè)人自建自住住

31、房出售時(shí)（一一般僅限城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域農(nóng)農(nóng)民自建），可可免征營(yíng)業(yè)稅稅。d.集資房集資房一般由國(guó)國(guó)有單位出面面組織并提供供自有的國(guó)有有劃撥土地用用作建房用地地，國(guó)家予以以減免部分稅稅費(fèi)，由參加加集資的職工工部分或全額額出資建設(shè)，房房屋建成后歸歸職工所有，不不對(duì)外出售。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也可以歸歸單位和職工工共有，在持持續(xù)一段時(shí)間間后過(guò)渡為職職工個(gè)人所有有。屬于經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房的一一種。集資房房在取得房產(chǎn)產(chǎn)證后可以上上市交易。注意事項(xiàng)：2. 特殊產(chǎn)權(quán)權(quán)人過(guò)戶(hù)買(mǎi)方：a.未成成年人及共有有人是未成年年人 bb.拆遷戶(hù) cc.單位賣(mài)方：a.未成成年人及共有有人是未成年年人 bb.單位 cc.產(chǎn)權(quán)證上上的產(chǎn)權(quán)人弱弱智對(duì)事情沒(méi)

32、沒(méi)有判斷能力力 dd.產(chǎn)權(quán)人或或共有人已過(guò)過(guò)世買(mǎi)方：a.未成成年人及共有有人是未成年年人過(guò)戶(hù)時(shí)，此未成成年人的監(jiān)護(hù)護(hù)人（父母雙雙方）必須一一人到場(chǎng)，此此未成年人不不用到場(chǎng)，但但需提供其戶(hù)戶(hù)口本（證明明：到場(chǎng)人是是其監(jiān)護(hù)人父母） b.拆遷戶(hù)戶(hù)拆遷免相應(yīng)契稅稅需提供：a. 拆遷協(xié)議議原件及其復(fù)復(fù)印件2份b. 被拆遷房房評(píng)估表原件件及其復(fù)印件件2份c. 拆遷補(bǔ)償償資金核算單單原件及其復(fù)復(fù)印件2份d. 被拆遷房房房產(chǎn)證復(fù)印印件2份e. 交稅時(shí)，被被拆遷人本人人憑身份證到到場(chǎng)簽字 c.單位需提供法人資格格證書(shū)（法人人代碼證或營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照）賣(mài)方：a.未成成年人及共有有人是未成年年人過(guò)戶(hù)時(shí)，此未成成年人不用到

33、到場(chǎng)，但此未未成年人的監(jiān)監(jiān)護(hù)人（父母母雙方）必須須一方到場(chǎng)，另另需要提供公公證書(shū)，公證證內(nèi)容大意未未：所賣(mài)房屋屋全部財(cái)產(chǎn)或或部分財(cái)產(chǎn)是是屬于此未成成年人所有。房房款必須放在在公證處，只只有到此未成成年人年滿(mǎn)118周歲或此此未成年人另另去購(gòu)買(mǎi)房子子（憑有效證證件）才能向向公證處領(lǐng)取取。 b.單位需要提供一下資資料：出讓方法人資格格證書(shū)（法人人代碼或營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照）及復(fù)復(fù)印件1份：出讓方屬?lài)?guó)國(guó)有企業(yè)，事事業(yè)單位及集集體企業(yè)的，應(yīng)應(yīng)有上級(jí)主管管單位同意出出讓的書(shū)面證證明：屬有限限責(zé)任公司或或股份制公司司的，應(yīng)有企企業(yè)章程復(fù)印印件（加蓋騎騎縫章）及董董事會(huì)決議或或股東大會(huì)決決議（均為親親筆簽名原件件）：委

34、托辦辦理的需提供供授權(quán)委托書(shū)書(shū)，委托人及及受托人的身身份證及復(fù)印印件各一份。根根據(jù)房號(hào)分割割出售的，需需房屋建筑面面積測(cè)繪成果果報(bào)告和房屋屋分層平面圖圖。c.產(chǎn)權(quán)證上的的產(chǎn)權(quán)人弱智智對(duì)事情沒(méi)有有判斷能力過(guò)戶(hù)時(shí)，必須先先去公證處做做公證，所賣(mài)賣(mài)房屋房款必必須放在公證證處，只有到到此人另去購(gòu)購(gòu)買(mǎi)房子（憑憑有效證件）或或重大變故（如如生病，結(jié)婚婚，死亡等）才才能向公證處處領(lǐng)取。d.產(chǎn)權(quán)人或共共有人已過(guò)世世過(guò)戶(hù)時(shí)，先要在在公證處做繼繼承公證，憑憑著繼承公證證書(shū)到房產(chǎn)局局，將原產(chǎn)權(quán)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)權(quán)人或共有人人過(guò)戶(hù)給繼承承人，此房才才可以出售。不能上市交易的的房子：1. 期房，22.抵押房，33.法院查封封

35、的房，4.危房，5.三證不全的的房子，6.拆遷范圍內(nèi)內(nèi)的房子等。2. 若出售的的房屋是在銀銀行抵押的則則需在過(guò)戶(hù)前前先還貸注銷(xiāo)銷(xiāo)，注銷(xiāo)后一一般隔天才能能過(guò)戶(hù)（老三三區(qū)原則上要要注銷(xiāo)后隔66個(gè)小才能過(guò)過(guò)戶(hù)）。申請(qǐng)加共有權(quán)證證1. 是夫妻關(guān)關(guān)系：憑著結(jié)結(jié)婚證和夫妻妻二人的身份份證就可以辦辦理，不用交交契稅，只要要交證件工本本費(fèi)；2. 不是夫妻妻關(guān)系的，需需經(jīng)過(guò)公證處處公證，證明明你有多少的的產(chǎn)權(quán)份額，然然后按照產(chǎn)權(quán)權(quán)的份額繳納納相應(yīng)稅費(fèi)（和和一般產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的稅費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目一樣）。3. 若該房產(chǎn)產(chǎn)已辦抵押，申申請(qǐng)加共有權(quán)權(quán)證，需要經(jīng)經(jīng)過(guò)銀行的同同意。四.貸款流程及及注意事項(xiàng)貸款流程： 二手房按揭貸款款申

36、請(qǐng)條件：1. 年滿(mǎn)十八八周歲的公民民2. 具有穩(wěn)定定的職業(yè)和收收入，信譽(yù)好好，有按期償償還本息的能能力3. 首付300（購(gòu)置第第二套最起碼碼40），貸貸款額度700（購(gòu)置第第二套住房660）。銀銀行規(guī)定貸款款額度不以房房屋成交價(jià)為為標(biāo)準(zhǔn)，以計(jì)計(jì)稅價(jià)格為依依據(jù)。4. 貸款期限限最高20年年（銀行規(guī)定定借款人貸款款期限不能超超過(guò)國(guó)家法定定退休年齡：男60周歲歲，女55周周歲）。5. 所按揭房房產(chǎn)不在拆遷遷范圍內(nèi)，房房產(chǎn)按揭年限限一般在200年以?xún)?nèi)。按揭貸款的三種種形式a. 商業(yè)貸款款b. 公積金貸貸款c. 組合貸款款a. 商業(yè)貸款款房屋面積超過(guò)660平米且房房屋年限不超超過(guò)5年的，最最高貸款額度度

37、為契稅價(jià)格格的7成200年；房屋面面積低于600平米且在550平米以上上的，可以貸貸款6成200年。b. 公積金貸貸款在市住房公積金金管理中心連連續(xù)按月繳存存公積金122個(gè)月以上，在在老三區(qū)和北北倫，鎮(zhèn)海，鄞鄞州六區(qū)范圍圍內(nèi)，方可申申請(qǐng)市區(qū)住房房公積金貸款款。1. 公積金貸貸款的最高額額度借款人住房公積積金月繳存基基數(shù)4012月貸款年限寧波老三區(qū)最高高貸款額度440萬(wàn)20年年，鎮(zhèn)海，北北倫最高貸款款額度為300萬(wàn)20年，鄞鄞州區(qū)最高貸貸款額度為440萬(wàn)15年年。房屋契稅價(jià)格的的60%（磚磚混），600（鋼混）2. 最高貸款款額度6成（國(guó)國(guó)有劃撥可貸貸6成） 3. 如用公積積金申請(qǐng)第二二次公積金貸貸款，第一次次必須還清c. 組合按揭揭組合貸款的最高高額度公積金部分商商業(yè)部分小于于70（磚磚混），700（鋼混）單身公積金成數(shù)數(shù)可能會(huì)減少少非夫妻關(guān)系的，不不是直屬關(guān)系系的做共有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，不能能辦理公積金金按揭也不能能辦理組合按按揭。提前還貸：按揭可以提前解解除，但是要要提前跟銀行行預(yù)約。具體體以各銀行規(guī)規(guī)定為準(zhǔn)。要要提醒房主預(yù)預(yù)先與銀行溝溝通（約定還還貸時(shí)間和準(zhǔn)準(zhǔn)確查詢(xún)尚欠欠貸款金額），現(xiàn)現(xiàn)在銀