田禾?hào)|大街商業(yè)介紹

1、田禾?hào)|大街商業(yè)培訓(xùn)手冊(cè)作者:李紹斌培訓(xùn)人:李紹斌1一、公司簡介 深圳市田禾實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司成立12年來一直從事房地產(chǎn)開發(fā)。東莞市田禾房地產(chǎn)投資有限公司是其在東莞投資成立的項(xiàng)目公司。東莞塞納河畔是由東莞市田禾房地產(chǎn)投資有限公司在東莞莞城區(qū)獨(dú)立開發(fā)的大型樓盤，項(xiàng)目占地面積12.0847平方米，總建筑面積約50萬平方米。本地塊屬于莞城區(qū)舊城改造拆遷項(xiàng)目，是莞城區(qū)近5年內(nèi)比較稀缺的項(xiàng)目，總投資約20億人民幣，預(yù)期開發(fā)周期為5年。項(xiàng)目位處東莞市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、金融、貿(mào)易高度集中的莞城區(qū)，南靠可園南路、東臨城市主干道莞太路、西面緊接?xùn)|莞人民的母親河-運(yùn)河及運(yùn)河?xùn)|三路、北向?yàn)閯?chuàng)業(yè)路，占據(jù)城市中央，享

2、有完善的生活和商業(yè)配套，將是莞城區(qū)五年內(nèi)規(guī)模最大的高檔社區(qū)。 深圳市田禾實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，已在香港、貴州、廣州和深圳等地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)超過200萬平方米，集團(tuán)公司資金雄厚，技術(shù)一流，具有一支高素質(zhì)高效率的員工隊(duì)伍。公司以公平競爭、合法經(jīng)營為原則，重視企業(yè)信譽(yù)，重視工程管理過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)和每個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)致勝，通過優(yōu)良的品質(zhì)和良好的信譽(yù)不斷提升企業(yè)品牌形象。 田禾地產(chǎn)公司，致力于將此項(xiàng)目打造成為東莞莞城區(qū)“都市生活示范區(qū)（RBD，樹立莞城高檔住宅新標(biāo)桿。同時(shí)，塞納河畔在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及開發(fā)思路上，充分考慮項(xiàng)目對(duì)片區(qū)乃至整個(gè)莞城的影響，積極響應(yīng)政府號(hào)召，為推動(dòng)運(yùn)河文化生活帶的健康繁榮發(fā)

3、展，推動(dòng)莞城區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市改造作出貢獻(xiàn)！2二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目位置： 項(xiàng)目位于莞城區(qū)運(yùn)河?xùn)|三路28號(hào)（文化廣場旁），緊鄰莞城核心商圈，是集購物、餐飲、休閑娛樂于一體的外向型社區(qū)商業(yè)； 2、項(xiàng)目規(guī)模： 項(xiàng)目總商業(yè)面積約7萬平米，目前建好的一期商業(yè)面積約1.8萬平米，外街鋪實(shí)用率達(dá)98%，面積在30-300平米之間（可根據(jù)需求適當(dāng)調(diào)整），集中性商業(yè)可根據(jù)商家要求實(shí)際劃分； 3、項(xiàng)目停車： 項(xiàng)目一期停車位共有約620個(gè)，分地面和地下停車，大型商家可提供地面專署停車位。 3三、政府區(qū)域規(guī)劃及本項(xiàng)目位置 莞城區(qū)商業(yè)規(guī)劃可園路解放路運(yùn)河路向陽路文化商業(yè)廣場本項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)路根據(jù)莞城區(qū)商業(yè)規(guī)劃，莞城商業(yè)主要以舊

4、城改造為主，其重點(diǎn)區(qū)域?yàn)槲幕瘡V場片區(qū)：可園路：連接莞城與萬江的區(qū)域性干 道，人流車流量較大； 運(yùn)河路：項(xiàng)目臨運(yùn)河，有專門的綠化帶，環(huán)境優(yōu)雅，并設(shè)有大量的停車位。 創(chuàng)業(yè)路：原東莞老汽車站所在地，與八達(dá)路、莞太路相接，交通便利。創(chuàng)業(yè)北路：屬新規(guī)劃路，連接創(chuàng)業(yè)路與可園南路，使項(xiàng)目形成環(huán)行交通流。本項(xiàng)目緊臨政府商業(yè)重點(diǎn)改造區(qū)域文化廣場片區(qū)，人流量大，政府規(guī)劃利好使項(xiàng)目具有很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。4四、莞城經(jīng)濟(jì)發(fā)展 近幾年來，莞城作為東莞的老城區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長相對(duì)較為穩(wěn)定。2006年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值35.63億元，同步增長16.90 2007年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值41.75億元，按可比口徑計(jì)算，比上年增長

5、17.18%。從GDP絕對(duì)值來看，莞城經(jīng)濟(jì)水平處于東莞32個(gè)城鎮(zhèn)中的中等水平；但在增長率上，近年來均有較高的增長。5五、 莞城人口分析2007年全區(qū)年末總常住人口約25萬人，年末全區(qū)戶籍總?cè)丝跒?5.2萬人，占常住人口的62.9，暫住人口9.8萬人，占常住人口的39.2%。莞城作為東莞市的老城區(qū)，是東莞市各城鎮(zhèn)中戶籍人口相對(duì)比例最大的區(qū)域，本地戶籍人口消費(fèi)占比較大，消費(fèi)力較強(qiáng)。6六、莞城人均可支配收入 從最近三年來看，管城區(qū)居民家庭人均可支配收入均穩(wěn)步上漲，2007年已達(dá)到29012元； 人均可支配收入增長率穩(wěn)持續(xù)定增長；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較高,表明莞城區(qū)的實(shí)際消費(fèi)能力強(qiáng), 從收入絕對(duì)值看

6、，東莞市城市居民家庭的生活水平已實(shí)現(xiàn)了“人均生產(chǎn)總值達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，人民生活比較富?！钡募榷繕?biāo)。7一期：一層集中商業(yè)約6000平米，初步規(guī)劃特色餐飲/休閑娛樂/大型餐飲主力店5500平方，西式快餐次主力店500平方。三期：商業(yè)面積約27000平米。二期：商業(yè)面積約8500平方。四期：商業(yè)面積約4300平米。五期：商業(yè)面積約12600平米。小區(qū)主入口創(chuàng)業(yè)路運(yùn)河路創(chuàng)業(yè)北路二期五期四期三期一期可園路七、項(xiàng)目總體規(guī)劃項(xiàng)目共分五期8八、項(xiàng)目總體定位1、消費(fèi)群定位 所在位置為城市傳統(tǒng)的核心商圈邊緣； 項(xiàng)目功能是滿足區(qū)域居民的日常生活需求，同時(shí)借助于主力店與次主力店輻射于莞城區(qū)乃至東莞市的區(qū)域級(jí)的外

7、向型社區(qū)商業(yè)； 片區(qū)內(nèi)目前沒有可與項(xiàng)目競爭的同類型商業(yè)； 市政規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的利好因素。根據(jù)以上分析，結(jié)合項(xiàng)目7萬平米的商業(yè)規(guī)模和外向型的總體定位，本項(xiàng)目具備較大的輻射力，其目標(biāo)消費(fèi)群包括整個(gè)莞城區(qū)，乃至東莞其他城區(qū)。92、項(xiàng)目周遍消費(fèi)群項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群可按區(qū)域劃分如下：1、片區(qū)內(nèi)的主要消費(fèi)群（1.5公里內(nèi)），約15萬人；2、莞城區(qū)其他區(qū)域三個(gè)區(qū)（莞城、東城、萬江）；3、東莞市各區(qū)域的零星消費(fèi)群。4、項(xiàng)目功能是滿足區(qū)域居民的日常生活需求，同時(shí)借助于主力店與次主力店輻射于莞城區(qū)乃至東莞市的區(qū)域級(jí)的外向型社區(qū)商業(yè)；核心目標(biāo)消費(fèi)群（約15萬人）零星目標(biāo)消費(fèi)群（約100萬人）10項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)戶籍人

8、口常住人口約5.5萬，3公里內(nèi)常住人口達(dá)到23.3萬。常住人口11新建社區(qū)社區(qū)占地面積()建筑面積()戶數(shù)(個(gè))人口(個(gè))田禾塞納河畔120847500000830(一期)2739萬科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)8315624115226008580城市星座15900380003491152西城樓大街(公寓)425511514797001400合計(jì)262454930631447913871項(xiàng)目輻射3公里范圍內(nèi)（暫不計(jì)萬江），常住人口、新建社區(qū)及商務(wù)辦公人士等總?cè)丝谶h(yuǎn)超30萬人，項(xiàng)目周邊餐飲、娛樂休閑消費(fèi)力極其旺盛。123、項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目功能定位 本項(xiàng)目屬于外向型社區(qū)商業(yè)，規(guī)模達(dá)7萬平方，在功能上應(yīng)同時(shí)滿足對(duì)內(nèi)

9、、對(duì)外的功能，具備較強(qiáng)的對(duì)外輻射能力：對(duì)內(nèi)：社區(qū)配套對(duì)外：購物+餐飲+休閑娛樂31245集中式商業(yè)購物+配套+餐飲購物+配套+餐飲購物+配套+餐飲配套+餐飲+ 休閑娛樂13互動(dòng)問題一：田禾塞納河畔的總商業(yè)是多少平方米？項(xiàng)目的總體定位是什么？14九、一期商業(yè)定位 案名：田禾?hào)|大街15招商業(yè)態(tài)為：品牌餐飲、特色美食、休閑娛樂（電影院、KTV、沐足、水療、健身等）、社區(qū)配套（便利店、干洗、藥店、美容、家具裝飾、床上用品、煙酒專賣店、家政辦公室、中介辦公室、裝修辦公室等）等。業(yè)態(tài)規(guī)劃整個(gè)地塊的內(nèi)部軸線交通要道，連通創(chuàng)業(yè)路與可園南路小區(qū)主入口幼兒園/健身會(huì)所美容SPA品牌快餐異國特色餐飲沐足、桑拿網(wǎng)吧量

10、販?zhǔn)終TV品質(zhì)生活區(qū)社區(qū)配套商業(yè)電影院中餐酒樓社區(qū)配套商業(yè)利用運(yùn)河景觀展示面及露天停車位，引進(jìn)餐飲目的性消費(fèi)聚集與餐飲相得益彰的休閑娛樂消費(fèi)，將項(xiàng)目商業(yè)打造成食娛之都16業(yè)態(tài)說明餐飲區(qū)（26122 ）主要目標(biāo)為中華美食、特色餐飲、異國美食、休閑餐飲、快餐連鎖，小面積商鋪可規(guī)劃為面包、糕點(diǎn)、特色小吃類；休閑娛樂區(qū)（6003000 ，可根據(jù)實(shí)際商戶要求規(guī)劃面積大小 ）以桑拿、沐足、量販?zhǔn)終TV、美容SPA、水療會(huì)所、酒吧、臺(tái)球館、電影院等為主，與餐飲區(qū)共同凝聚消費(fèi)，形成特色；社區(qū)配套（20-164 ）社區(qū)銀行、便利店、面包店、藥店、洗衣店、音像店、電信營業(yè)店、音像制品、圖書、美容美發(fā)、家飾、花店、

11、沖印店等；品質(zhì)生活區(qū)（46-121）以煙酒、茶莊、櫥柜等業(yè)態(tài)為主，配合濃郁的生活氛圍，打造中高檔次性的品質(zhì)生活商業(yè)。17招商策略第一步：龍頭先行，星火燎原 龍頭先行：聯(lián)系餐飲、休閑娛樂類龍頭實(shí)力商戶，采取低底價(jià)、無底價(jià)或與開發(fā)商合作的招商政策，快速爭取進(jìn)駐； 星火燎原：通過“主力商戶進(jìn)駐信息”發(fā)布，形成良好開端，全力啟動(dòng)招商；第二步：立足長遠(yuǎn)，放水養(yǎng)魚 立足長遠(yuǎn)：項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)為一期，良好開端是后續(xù)商業(yè)開發(fā)基礎(chǔ)，從長遠(yuǎn)角度出發(fā)，一期商業(yè)必須做旺，旺場才能滿場； 放水養(yǎng)魚：低租金、長免租期、免費(fèi)停車位等，吸引商戶進(jìn)駐，做旺做好第一期；第三步：廣撒網(wǎng)海選，上門招商 廣撒網(wǎng)：廣開門徑，從各個(gè)途徑獲得商

12、戶資源； 上門招商：對(duì)餐飲、休閑娛樂聚集的商業(yè)重地進(jìn)行地毯式推介海選，直接引導(dǎo)商戶到項(xiàng)目現(xiàn)場第四步：渠道制勝，連橫互動(dòng) 渠道制勝：充分利用各種廣告媒介及行業(yè)協(xié)會(huì)，爭取更多商戶資源，引進(jìn)更多商戶 連橫互動(dòng)：與知名美食家合作，如蔡瀾的“蔡瀾美食坊”，免費(fèi)引進(jìn)，提升形象和實(shí)力 。18租金策略（對(duì)外報(bào)價(jià)）外街鋪運(yùn)河?xùn)|路租金：80100元/租賃年限：5年品牌餐飲創(chuàng)業(yè)北路租金：4060元/租賃年限：3年-5年社區(qū)配套商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)小區(qū)路租金：5070元/租賃年限：3年-5年19內(nèi)鋪（集中性商業(yè)）電影院網(wǎng)吧美容SPA量販?zhǔn)終TV租金：30元/租賃年限：58年遞增：從第3年起每3年10租金：30元/租賃年限

13、：38年遞增：從第3年起每3年10議價(jià)招商實(shí)際操作過程中，根據(jù)商戶實(shí)力、租賃面積大小，給予客戶更大優(yōu)惠，雙方商談租金等優(yōu)惠條件，不設(shè)底線，力爭引進(jìn)，促進(jìn)整體商業(yè)繁榮20獨(dú)特招商合作模式有較大意向進(jìn)駐的餐飲、休閑娛樂實(shí)力商戶，開發(fā)商可采取合作方式：方式1：投資加盟 開發(fā)商投資加盟，實(shí)現(xiàn)企業(yè)多元化發(fā)展方式2：場地投資 開發(fā)商以場地投資入股，獲得收益分成方式3：保底提成 開發(fā)商收取少額底租，絕大部分租金體現(xiàn)在總營業(yè)額分成上21互動(dòng)問題二本項(xiàng)目的案名叫什么？項(xiàng)目的招商業(yè)態(tài)有哪些？（舉例五個(gè)以上）一期商業(yè)商鋪的租金（ ）元-（ ）元/平方米22全民招商 為大力推進(jìn)招商工作，鼓勵(lì)全公司員工參與招商工作，公司針對(duì)招商工作的開展，特制定了相關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)政策 1、 成功招商2000平方米以上的，提成月租金18%。 2、 成功招商1000-2000平方米的，提成月租金12%。 3、 成功招商1000平方米以下的，提成月租金8%。 如員工介紹，由招商主管洽談成功的，可與招商人員就以上月提成比例70%：30%的分配方式共同享受提成 員工介紹的客戶需預(yù)先在招商人員處進(jìn)行登記，成交后方可享受提成。23十、經(jīng)營管理公司 商業(yè)項(xiàng)目后期經(jīng)營管理的好與壞將直接關(guān)系到各大商戶的經(jīng)濟(jì)利益。為此，田禾公司成立了東莞市田禾物業(yè)管理有限公司，并專門聘請(qǐng)戴德梁行顧問公司為您服務(wù)。其服務(wù)內(nèi)容包括以下幾