審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用下

1、審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用下從我國(guó)合同法和消法的規(guī)定看，對(duì)商品房能否直接適用消法第四十九條的規(guī)定沒(méi)有明確的規(guī)定，消法第四十九條和合同法第一百一十三條規(guī)定的適用條件僅僅限于提供的商品和服務(wù)有欺詐行為，而商品房是否屬于其適用范圍沒(méi)有明確規(guī)定，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界也認(rèn)識(shí)不一。考慮到我國(guó)的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為，商品房買賣合同目前不宜直接適用消法第四十九條的規(guī)定。但對(duì)商品房買賣行為中，出賣人利用其優(yōu)勢(shì)地位，為追求最大經(jīng)濟(jì)利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁。理由如下：第一，出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠(chéng)實(shí)信用原則，嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易安全秩

2、序，它同因客觀原因?qū)е潞贤荒苈男械那闆r有本質(zhì)區(qū)別，對(duì)此類行為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償是無(wú)法彌補(bǔ)買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。第二，從各國(guó)對(duì)損害賠償制度的研究和審判實(shí)踐看，也均未對(duì)懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個(gè)國(guó)家立法逐步采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。美國(guó)司法部的研究資料表明， 1985年至1995年的10年間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。第三，在我國(guó)，消法第四十九條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在合同法第一

3、百一十三條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，合同法第十四條第二款對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過(guò)分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可，這其中就包含了對(duì)違約行為的懲罰性賠償。同時(shí)，實(shí)務(wù)中對(duì)商品房銷售管理辦法第二十條關(guān)于面積誤差絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款實(shí)行雙倍返還規(guī)定的執(zhí)行效果也很好。由此可見(jiàn)，我國(guó)立法對(duì)懲罰性賠償適用于合同責(zé)任不是絕對(duì)否定的，且具有良好的社會(huì)基礎(chǔ)。綜上，經(jīng)多次討論研究認(rèn)為，根據(jù)消法第四十九條和合同法第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對(duì)商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為可有條件地適用懲罰性賠償。為此，結(jié)合審判實(shí)踐和商品房買賣合同糾紛的實(shí)際情況，解釋第8條、第

4、9條明確規(guī)定了5種適用懲罰性賠償責(zé)任的情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;三是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;四是在訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);五是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。由此5種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人除可請(qǐng)求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。由此可見(jiàn)，解釋所規(guī)定的懲罰性賠償

5、責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與消法第四十九條的規(guī)定有所不同。它只是以合同法第一百一十三條和消法第四十九條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)，但不是對(duì)消法第49條規(guī)定的直接適用。這樣既注意到依法有效維護(hù)買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的實(shí)際情況，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也是符合國(guó)際立法趨勢(shì)和我國(guó)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展需要的。七、房屋的的交付使用和和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承承擔(dān)因房屋交付付使用引發(fā)的的訴訟，主要要涉及到房屋屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)的的承擔(dān)及違約約金的計(jì)算等等問(wèn)題。房屋的交付付使用。合同同法第一百三三十三條和第第一百三十五五條規(guī)定，商商品房買賣合合同的出賣人人負(fù)有向買受受人交付房屋屋并轉(zhuǎn)移所有有

6、權(quán)的義務(wù)，買買賣合同的標(biāo)標(biāo)的物所有權(quán)權(quán)自交付時(shí)起起轉(zhuǎn)移，法另另有規(guī)定或當(dāng)當(dāng)事人另有約約定的除外。據(jù)據(jù)此規(guī)定，買買賣合同的標(biāo)標(biāo)的物所有權(quán)權(quán)一般自交付付時(shí)起轉(zhuǎn)移。而而根據(jù)城市房房地產(chǎn)管理法法第六十條、城城市房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理理?xiàng)l例第三三十三條規(guī)定定，不動(dòng)產(chǎn)房房屋的所有權(quán)權(quán)則從辦理所所有權(quán)登記手手續(xù)時(shí)起轉(zhuǎn)移移，這也是不不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變變動(dòng)的公示方方式和要件。因因此，房屋所所有權(quán)就應(yīng)從從辦理所有權(quán)權(quán)登記手續(xù)時(shí)時(shí)轉(zhuǎn)移。但在在審判實(shí)踐中中，存在著因因當(dāng)事人在簽簽訂商品房買賣合同時(shí)時(shí)對(duì)房屋的交交付使用約定定不明而導(dǎo)致致的大量糾紛紛。出賣人認(rèn)認(rèn)為房屋的交交付使用就是是買受人直接接占有使用房房屋，也就是是俗稱的交

7、鑰鑰匙;而買受受人則認(rèn)為，房房屋的交付使使用不僅僅是是交付房屋的的占有，而且且還包括交付付房屋所有權(quán)權(quán)證書。依據(jù)據(jù)上述法律、法法規(guī)對(duì)房屋所所有權(quán)轉(zhuǎn)移的的有關(guān)規(guī)定，筆筆者認(rèn)為，在在法律、法規(guī)規(guī)和當(dāng)事人沒(méi)沒(méi)有明確約定定房屋的交付付使用為交付付房屋所有權(quán)權(quán)證書的，出出賣人對(duì)房屋屋的轉(zhuǎn)移占有有，即為合同同約定的房屋屋交付使用。也也就是說(shuō)，出出賣人只要在在合同約定的的期限向買受受人交付房屋屋，即交鑰匙匙，就已履行行了合同約定定的交付房屋屋的義務(wù)。如如果當(dāng)事人在在合同中明確確約定房屋的的交付使用不不僅是轉(zhuǎn)移房房屋占有，還還應(yīng)辦理房屋屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)登記的，出出賣人就應(yīng)按按約定履行義義務(wù)。因此，解解釋第111

8、條規(guī)定，對(duì)對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移移占有，視為為房屋的交付付使用，但當(dāng)當(dāng)事人另有約約定的除外。當(dāng)當(dāng)然，即使在在當(dāng)事人沒(méi)有有明確約定房房屋的交付使使用包括辦理理房屋所有權(quán)權(quán)登記手續(xù)時(shí)時(shí)，出賣人交交鑰匙義務(wù)的的履行也并非非就意味著出出賣人的合同同義務(wù)履行完完畢，根據(jù)法法律規(guī)定，它它還應(yīng)協(xié)助買買受人辦理房房屋所有權(quán)登登記，轉(zhuǎn)移房房屋所有權(quán)于于買受人。至至于房屋所有有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)時(shí)間問(wèn)題，當(dāng)當(dāng)事人可另行行協(xié)商約定，沒(méi)沒(méi)有約定的，按按照城市房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例例第三十三三條的規(guī)定，預(yù)預(yù)售商品房的的買受人應(yīng)當(dāng)當(dāng)自房屋交付付使用之日起起90日內(nèi)，現(xiàn)現(xiàn)售商品房的的買受人應(yīng)當(dāng)當(dāng)自買賣合同同簽訂之日起起90日內(nèi)，辦辦理土

9、地使用用權(quán)變更和房房屋所有權(quán)登登記手續(xù)，出出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)協(xié)助買受人辦辦理，并提供供必要的證明明文件。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)責(zé)任是因不可可抗力或意外外事件等不可可歸責(zé)于當(dāng)事事人的事由而而導(dǎo)致標(biāo)的物物毀損、滅失失。根據(jù)合同同法第一百四四十二條規(guī)定定：“標(biāo)的物物毀損、滅失失的風(fēng)險(xiǎn)，在在標(biāo)的物交付付之前由出賣賣人承擔(dān)，交交付之后由賣賣受人承擔(dān)，但但法律另有規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事事人另有約定定的除外”。可可見(jiàn)，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)責(zé)任一般情況況下與標(biāo)的物物交付的同時(shí)時(shí)一并轉(zhuǎn)移。而而從法理上講講，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任任則是隨著標(biāo)標(biāo)的物的所有有權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的。如前前所述，由于于我國(guó)房屋所所有權(quán)的轉(zhuǎn)移移是以辦理登登記為生效要要件，所以，房房屋

10、所有權(quán)的的轉(zhuǎn)移時(shí)間和和標(biāo)的物的交交付時(shí)間存在在差異，在房房屋交付使用用后至辦理所所有權(quán)登記手手續(xù)前的時(shí)間間內(nèi)，標(biāo)的物物發(fā)生意外風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任如如何承擔(dān)，現(xiàn)現(xiàn)行法律、法法規(guī)均無(wú)明確確規(guī)定。筆者者認(rèn)為，既然然合同法第一一百四十二條條是針對(duì)所有有買賣合同標(biāo)標(biāo)的物作的規(guī)規(guī)定，并沒(méi)有有明確區(qū)分動(dòng)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，而且，根根據(jù)該條法律律另有規(guī)定或或當(dāng)事人另有有約定的除外外的規(guī)定，在在法律、法規(guī)規(guī)沒(méi)有規(guī)定或或者當(dāng)事人沒(méi)沒(méi)有約定的情情況下，房屋屋的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移移應(yīng)適用該條條規(guī)定。因此此，解釋第第11條第22款明確規(guī)定定：“房屋毀毀損、滅失的的風(fēng)險(xiǎn)，在交交付使用前由由出賣人承擔(dān)擔(dān)，交付使用用后由買受人人承擔(dān);買受受人接

11、到出賣賣人的書面交交房通知，無(wú)無(wú)正當(dāng)理由拒拒絕接收的，房房屋毀損、滅滅失的風(fēng)險(xiǎn)自自書面交房通通知確定的交交付使用之日日起由買受人人承擔(dān)，但法法律另有規(guī)定定或者當(dāng)事人人另有約定的的除外。”八、商品房房包銷合同的的認(rèn)定處理商品房包銷銷是盛行于我我國(guó)香港和臺(tái)臺(tái)灣地區(qū)的一一種商品房銷銷售方式，隨隨后進(jìn)入我國(guó)國(guó)內(nèi)地。它在在促進(jìn)商品房房市場(chǎng)快速發(fā)發(fā)展的同時(shí)，也也帶來(lái)了諸多多糾紛。在廣廣東、上海、北北京等一些經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市市，很早就已已出現(xiàn)因包銷銷引發(fā)的訴訟訟，最高法院院也已審結(jié)多多起此類案件件。但因內(nèi)地地對(duì)商品房包包銷尚無(wú)規(guī)定定，因此，急急需對(duì)包銷予予以認(rèn)定。根據(jù)司法實(shí)實(shí)踐中遇到的的包銷行為的的一般做法，

12、包包銷是出賣人人與包銷人簽簽訂商品房包包銷合同，約約定在包銷期期內(nèi)，出賣人人將已竣工或或者尚未建成成但符合預(yù)售售條件的房屋屋，確定包銷銷基價(jià)交由包包銷人以出賣賣人的名義與與買受人簽訂訂商品房買賣賣合同，包銷銷期限屆滿，包包銷人以約定定的包銷價(jià)格格買入未出售售的剩余商品品房的行為。對(duì)對(duì)包銷的性質(zhì)質(zhì)認(rèn)定有三種種觀點(diǎn)。一是是附條件的代代理說(shuō)。認(rèn)為為包銷是包銷銷人以出賣人人的名義銷售售商品房，賺賺取差價(jià)利益益，但包銷人人在包銷期滿滿后購(gòu)買未出出售的房屋。二二是買賣說(shuō)。認(rèn)認(rèn)為包銷人最最終購(gòu)買所包包銷的商品房房，包銷人雖雖以出賣人的的名義銷售商商品房，但實(shí)實(shí)質(zhì)上是包銷銷人在為自身身利益銷售商商品房。包銷銷

13、價(jià)格的確定定，已在出賣賣人和包銷人人之間成立了了買賣關(guān)系，只只是未生效而而已。三是兩兩合行為說(shuō)。認(rèn)認(rèn)為包銷是一一種兼具代理理和買賣特征征的民事法律律行為，在包包銷期內(nèi)為一一種委托代理理關(guān)系，包銷銷期屆滿后則則為一種買賣賣關(guān)系。筆者認(rèn)為因因目前對(duì)商品品房包銷沒(méi)有有規(guī)定，解解釋也不便便對(duì)包銷行為為的性質(zhì)給予予歸類，而只只宜按照包銷銷的通常做法法，根據(jù)合同同法第七條、第第八條、第一一百二十四條條規(guī)定，將其其定性為無(wú)名名合同。根據(jù)據(jù)包銷的實(shí)踐踐做法，解解釋第200條規(guī)定：對(duì)對(duì)包銷期滿后后的剩余房屋屋，當(dāng)事人有有約定的，按按照約定處理理，沒(méi)有約定定或約定不明明的，由包銷銷人按包銷價(jià)價(jià)格購(gòu)買。為為便于包銷

14、糾糾紛的及時(shí)解解決，解釋釋第22條條同時(shí)對(duì)因包包銷引發(fā)的訴訴訟主體問(wèn)題題也作了明確確規(guī)定。根據(jù)據(jù)合同的相對(duì)對(duì)性原則，因因包銷合同發(fā)發(fā)生的糾紛，訴訴訟主體為出出賣人與包銷銷人。因買賣賣合同發(fā)生的的糾紛，訴訟訟主體為出賣賣人與買受人人，盡管商品品房買賣合同同是包銷人出出面與買受人人簽訂的，但但因包銷人是是以出賣人名名義與買受人人簽訂的合同同，而且商品品房買賣合同同的主體仍是是出賣人，因因此，買賣合合同糾紛的訴訴訟當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)為出賣人和和買受人。但但如果出賣人人、買受人、包包銷人三方在在買賣合同中中約定包銷人人與出賣人共共同承擔(dān)履行行義務(wù)的，包包銷人也應(yīng)作作為當(dāng)事人參參加訴訟。九、商品房房擔(dān)保貸款合合

15、同糾紛的處處理說(shuō)到商品房房擔(dān)保貸款合合同，就必然然會(huì)涉及到商商品房按揭的的問(wèn)題。按揭揭是英美法系系不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保保的一項(xiàng)基本本制度，與大大陸法系的讓讓與擔(dān)保制度度大致相同。商商品房按揭是是從香港傳入入我國(guó)內(nèi)地的的一種融資購(gòu)購(gòu)樓方式，包包括樓花按揭揭和現(xiàn)樓按揭揭。我國(guó)內(nèi)地地法律沒(méi)有按按揭的稱謂，只只是在20000年最高法法院審委會(huì)審審議的關(guān)于于適用擔(dān)保法法若干問(wèn)題的的解釋(送審審稿)的說(shuō)說(shuō)明中，涉及及到樓花按揭揭。該說(shuō)明將將樓花按揭定定義為樓宇預(yù)預(yù)售合同中的的買方支付部部分購(gòu)樓款后后，將其依合合同取得的對(duì)對(duì)樓宇的期待待權(quán)讓渡給銀銀行作為取得得銀行貸款的的擔(dān)保，也稱稱按揭貸款。如如買方未能按按約履行還

16、本本付息的義務(wù)務(wù)，就喪失了了贖回這種期期待權(quán)的權(quán)利利的一種貸款款方法。樓宇宇竣工后，樓樓花按揭即轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為樓宇按揭揭。樓花按揭揭的法律性質(zhì)質(zhì)是購(gòu)房抵押押貸款，與抵抵押基本相同同，是一種不不動(dòng)產(chǎn)抵押方方式，但又有有別于我國(guó)法法律規(guī)定的抵抵押擔(dān)保方式式。樓花按揭揭是以其在預(yù)預(yù)售合同中的的全部權(quán)益為為抵押，而法法律規(guī)定的抵抵押是以現(xiàn)存存實(shí)物為抵押押標(biāo)的的，因因此稱為準(zhǔn)抵抵押。各國(guó)民民法一般也均均規(guī)定權(quán)利抵抵押準(zhǔn)用民法法關(guān)于一般抵抵押的規(guī)定?，F(xiàn)現(xiàn)樓按揭則與與城市房地地產(chǎn)抵押管理理辦法第三三條規(guī)定的預(yù)預(yù)購(gòu)商品房貸貸款抵押相同同，屬于現(xiàn)房房抵押貸款。同同時(shí)，關(guān)于于適用擔(dān)保法法若干問(wèn)題的的解釋第447條明確規(guī)規(guī)

17、定了依法獲獲準(zhǔn)尚無(wú)建造造的或者正在在建造中的房房屋或者其他他建筑物可作作為抵押權(quán)的的標(biāo)的物。中中國(guó)物權(quán)法草草案建議稿也也作了相同規(guī)規(guī)定。理論界界對(duì)商品房按按揭也有不同同觀點(diǎn)：1 不動(dòng)產(chǎn)抵押押說(shuō)。認(rèn)為盡盡管樓花不是是現(xiàn)存樓宇，但但買樓花會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致事實(shí)上獲獲得樓宇，而而且由于購(gòu)房房人在買樓花花時(shí)已支付部部分樓款，因因此，雖然樓樓花具有一種種不確定性，它它還是具有相相當(dāng)于現(xiàn)存樓樓宇的價(jià)值。同同時(shí)它與普通通房地產(chǎn)抵押押在設(shè)立目的的和法律效力力方面是一樣樣的，所以，樓樓花按揭屬于于不動(dòng)產(chǎn)抵押押擔(dān)保。2 債權(quán)質(zhì)押說(shuō)說(shuō)。認(rèn)為購(gòu)房房人在訂立樓樓花按揭合同同時(shí)，其向銀銀行提供的擔(dān)擔(dān)保標(biāo)的物不不是樓花所有有權(quán)而是對(duì)

18、開(kāi)開(kāi)發(fā)商享有的的債權(quán)，而且且這種債權(quán)符符合可作為權(quán)權(quán)利質(zhì)押標(biāo)的的的權(quán)利的性性質(zhì)(財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)、具有可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓性)。33讓與擔(dān)保說(shuō)說(shuō)。認(rèn)為樓花花按揭與讓與與擔(dān)保都淵源源與羅馬法的的信托擔(dān)保;二者都是通通過(guò)權(quán)利的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移而對(duì)債權(quán)權(quán)進(jìn)行擔(dān)保;有利于保護(hù)護(hù)銀行債權(quán)的的實(shí)現(xiàn)。從我國(guó)的司司法實(shí)踐看，實(shí)實(shí)務(wù)中通常將將按揭作為抵抵押處理，已已不是英美法法系國(guó)家法律律原本意義上上的按揭。鑒鑒于我國(guó)內(nèi)地地法律尚無(wú)按按揭的名稱，為為便于同我國(guó)國(guó)現(xiàn)行法律和和正在制定過(guò)過(guò)程中的民法法草案統(tǒng)一，解解釋將商品品房按揭貸款款行為統(tǒng)稱為為商品房擔(dān)保保貸款，包括括以現(xiàn)房抵押押的貸款合同同和期房抵押押的貸款。目目前，商品房房擔(dān)保貸款已已成

19、為我國(guó)房房地產(chǎn)金融體體系的重要組組成部分，而而法律無(wú)明確確規(guī)定，解解釋在總結(jié)結(jié)司法實(shí)踐經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上上，用5個(gè)條條款對(duì)人民法法院審理商品品房擔(dān)保貸款款糾紛案件的的一些基本原原則作出了相相應(yīng)規(guī)定。首先，根據(jù)據(jù)合同法第九九十四條的規(guī)規(guī)定，解釋釋第23條條明確規(guī)定，商商品房買賣合合同約定買受受人以擔(dān)保貸貸款方式付款款的，因當(dāng)事事人一方原因因未能訂立商商品房擔(dān)保貸貸款合同并導(dǎo)導(dǎo)致商品房買買賣合同不能能繼續(xù)履行的的，對(duì)方當(dāng)事事人可以請(qǐng)求求解除合同和和賠償損失。因因不可歸責(zé)于于當(dāng)事人雙方方的事由未能能訂立商品房房擔(dān)保貸款合合同，并導(dǎo)致致商品房買賣賣合同不能繼繼續(xù)履行的，當(dāng)當(dāng)事人可以請(qǐng)請(qǐng)求解除合同同，出賣人

20、應(yīng)應(yīng)當(dāng)將收受的的購(gòu)房款本金金及其利息或或者定金返還還買受人。解解釋第244條規(guī)定，因因商品房買賣賣合同被確認(rèn)認(rèn)無(wú)效或者被被撤銷、解除除，致使商品品房擔(dān)保貸款款合同的目的的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)當(dāng)事人請(qǐng)求解解除商品房擔(dān)擔(dān)保貸款合同同的，應(yīng)予支支持。因?yàn)椋Y(jié)結(jié)合實(shí)際情況況，在買受人人沒(méi)有能力支支付購(gòu)房款，或或者因商品房房買賣合同無(wú)無(wú)效、撤銷、解解除使買受人人的貸款目的的失去意義時(shí)時(shí)，如果不允允許當(dāng)事人解解除合同，對(duì)對(duì)買受人或者者貸款銀行都都是極為不利利的。其次，根根據(jù)合同法、民民事訴訟法的的有關(guān)規(guī)定，解解釋第255條、第266條、第277條又分別對(duì)對(duì)處理商品房房擔(dān)保貸款糾糾紛案件的程程序性問(wèn)題作作了明確規(guī)定

21、定。在商品房擔(dān)擔(dān)保貸款糾紛紛中，一般存存在三方主體體，三個(gè)合同同關(guān)系。三方方主體是借款款人(擔(dān)保人人、買受人)、貸款人(擔(dān)保權(quán)人、銀銀行)、保證證人(出賣人人);三個(gè)合合同關(guān)系是出出賣人與買受受人之間的商商品房買賣合合同關(guān)系、買買受人與銀行行之間的擔(dān)保保貸款合同關(guān)關(guān)系、出賣人人與銀行之間間的保證合同同關(guān)系。商品品房擔(dān)保貸款款合同的訂立立是以商品房房買賣合同有有效成立為前前提條件，與與商品房買賣賣合同具有密密切聯(lián)系但又又相互獨(dú)立。對(duì)對(duì)買受人與出出賣人因商品品房買賣合同同發(fā)生糾紛而而請(qǐng)求確認(rèn)買買賣合同無(wú)效效、撤銷或解解除時(shí)銀行的的訴訟地位問(wèn)問(wèn)題，有兩種種觀點(diǎn)。一是是銀行作為擔(dān)擔(dān)保權(quán)人，可可依據(jù)對(duì)買

22、賣賣合同的標(biāo)的的物所享有的的擔(dān)保物權(quán)，作作為有獨(dú)立請(qǐng)請(qǐng)求權(quán)的第三三人向人民法法院提起訴訟訟，人民法院院將商品房買買賣合同與商商品房擔(dān)保貸貸款合同關(guān)系系一并解決，否否則人民法院院應(yīng)僅審理商商品房買賣合合同。理由：根據(jù)訴訟法法理論，主張張由于訴訟結(jié)結(jié)果而使自己己權(quán)利受到損損害的案外人人，也可以獨(dú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第第三人身份參參與訴訟。也也就是說(shuō)，第第三人就他人人間的訴訟標(biāo)標(biāo)的的全部或或部分有所請(qǐng)請(qǐng)求，或主張張因他人之間間的訴訟結(jié)果果，自己的權(quán)權(quán)利被侵害時(shí)時(shí)，可以本訴訴當(dāng)事人雙方方為共同被告告向法院起訴訴。這就是所所謂的詐害防防止參加理論論。如德、日日等國(guó)民事訴訴訟法均有此此規(guī)定。法國(guó)國(guó)民事訴訟法法還賦予受詐詐害的第三人人提起第三人人撤銷本訴判判決的訴權(quán)。二二是銀行只可可作為無(wú)獨(dú)立立請(qǐng)求權(quán)第三三人參加訴訟訟。理由：民民事訴訟法第第五十六條第第一款規(guī)定：“對(duì)當(dāng)事人人雙方的訴訟訟標(biāo)的，第三三人認(rèn)為有獨(dú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的的，有權(quán)提起起訴訟?！倍谫I受人與與出賣人因商商品房買賣合合同發(fā)生的糾糾紛訴訟中，銀銀行對(duì)雙方爭(zhēng)爭(zhēng)議的標(biāo)的買買賣合同關(guān)系系沒(méi)有獨(dú)立請(qǐng)請(qǐng)求權(quán)，因此此，銀行不能能作為有獨(dú)立立請(qǐng)求權(quán)第三