讀書(shū)分享：《一本書(shū)看透房地產(chǎn)》讀后感課件

1、一本書(shū)看透房地產(chǎn)讀后分享高新區(qū)三項(xiàng)目工程及HSE部2018年7月一本書(shū)看透房地產(chǎn)讀后分享高新區(qū)三項(xiàng)目工程及HSE部目錄內(nèi) 容 解 析2本 書(shū) 概 論31知 識(shí) 分 享 33目錄內(nèi) 容 解 析2本 書(shū) 概 論31知 識(shí) 分 享 33一、本書(shū)概論1、作者介紹2、書(shū)籍簡(jiǎn)述3、本書(shū)目錄4、綜合評(píng)價(jià)一、本書(shū)概論1、作者介紹一、本書(shū)概論1作者介紹潛進(jìn)，原名付小強(qiáng)。 作者，付小強(qiáng)，曾就職于中海地產(chǎn)青島公司。 先后從事過(guò)工程現(xiàn)場(chǎng)管理、報(bào)建管理、質(zhì)安管理、運(yùn)營(yíng)管理等業(yè)務(wù)線。 勤思善學(xué)，對(duì)問(wèn)題從不隨波逐流，更有自己的獨(dú)特見(jiàn)解，喜歡從實(shí)踐中尋找和提煉問(wèn)題的答案。立足于標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)平臺(tái)，并結(jié)合個(gè)人思考、實(shí)踐總結(jié)

2、及理論學(xué)習(xí)，歷經(jīng)三年寫(xiě)著此書(shū)。一、本書(shū)概論1作者介紹潛進(jìn)，原名付小強(qiáng)。一、本書(shū)概論2書(shū)籍簡(jiǎn)介核心內(nèi)容：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全生命周期流程中的各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作，及其邏輯關(guān)系。謀篇布局：八大開(kāi)發(fā)階段土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、投資管理與土地確權(quán)、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工建設(shè)、項(xiàng)目預(yù)售、竣工驗(yàn)收備案、項(xiàng)目交付。啟發(fā)思考：提煉規(guī)律性，讀者一目了然，觸類(lèi)旁通。理論支撐：參透制度規(guī)范，領(lǐng)悟?qū)崙?zhàn)精髓。一、本書(shū)概論2書(shū)籍簡(jiǎn)介核心內(nèi)容：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全生命周期流一、本書(shū)概論3本書(shū)目錄投資與土地確權(quán)階段規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目施工建設(shè)階段竣工驗(yàn)收備案階段目錄項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程概述土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段項(xiàng)目交付階段項(xiàng)目預(yù)售階段項(xiàng)

3、目運(yùn)營(yíng)管理模式房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式及全流程 PS:從利潤(rùn)貢獻(xiàn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)講，從前往后呈現(xiàn)出遞減特性。 拿地及確權(quán)項(xiàng)目前期項(xiàng)目建設(shè)及預(yù)售竣工交付一、本書(shū)概論3本書(shū)目錄投資與土地確權(quán)階段規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段施工一、本書(shū)概論這是一本值得讀的書(shū)：本書(shū)對(duì)房企開(kāi)發(fā)全過(guò)程流程寫(xiě)得很詳細(xì)，在具體業(yè)務(wù)層面也給出常見(jiàn)房企會(huì)遇到的和注意事項(xiàng)。作者在對(duì)日常工作的思考，工作流程的把控，企業(yè)內(nèi)部管理的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行闡述，是本書(shū)的亮點(diǎn)。專(zhuān)業(yè)化分工造成認(rèn)知的狹隘和局限，很適合從業(yè)人員比較系統(tǒng)的了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，參考借鑒。這是一本業(yè)務(wù)指導(dǎo)書(shū)：雖然本書(shū)名字確定為一本書(shū)看透房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除了業(yè)務(wù)本身以外還受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政府政策、

4、市場(chǎng)環(huán)境、資金環(huán)境等多種因素綜合影響，這以上因素也決定開(kāi)發(fā)節(jié)奏與開(kāi)發(fā)策略、銷(xiāo)售策略等，本書(shū)均未涉及。這是一本簡(jiǎn)單的書(shū)：本書(shū)主要詳細(xì)講述房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全流程中的各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作，及其邏輯關(guān)系。因?yàn)樽髡吡⒁夂蛵徫唤?jīng)歷的關(guān)系，并未涉及公司高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層管理和思考范疇，亦未針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行系統(tǒng)性的分析，因此對(duì)中高層管理者而言參考意義不大。14綜合評(píng)價(jià)一、本書(shū)概論14綜合評(píng)價(jià)二、內(nèi)容解析1、地產(chǎn)概述及運(yùn)營(yíng)模式2、開(kāi)發(fā)階段流程詳解二、內(nèi)容解析1、地產(chǎn)概述及運(yùn)營(yíng)模式二、內(nèi)容解析2.1地產(chǎn)概述及運(yùn)營(yíng)模式第1 章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程概述. 什么是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)市場(chǎng)包含土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)。土地市場(chǎng)分為一級(jí)和二

5、級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)應(yīng)分為一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)，其中廣義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般是二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，三級(jí)開(kāi)發(fā)包含房屋二手房租賃、過(guò)戶、抵押等業(yè)務(wù)。. 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程圖如右圖所示：開(kāi)發(fā)策劃報(bào)告規(guī)劃設(shè)計(jì)方案請(qǐng)照?qǐng)D及規(guī)證項(xiàng)目開(kāi)工預(yù)售竣工備案交付二、內(nèi)容解析2.1地產(chǎn)概述及運(yùn)營(yíng)模式第1 章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)二、內(nèi)容解析2.1地產(chǎn)概述及運(yùn)營(yíng)模式第2 章 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式. 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化管控 集團(tuán)管控體系包括兩個(gè)系統(tǒng)：組織系統(tǒng)和管理控制系統(tǒng)。 其中組織系統(tǒng)分為直線制、事業(yè)部制、矩陣制和區(qū)域中心制； 管理控制系統(tǒng)根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略、發(fā)展階段和管理方式不同分為操作控制型、戰(zhàn)略管控型和財(cái)務(wù)管控型。主要

6、通過(guò)決策利潤(rùn)規(guī)劃、監(jiān)督利潤(rùn)生產(chǎn)與支持服務(wù)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)來(lái)達(dá)成。.2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理是指從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)角度出發(fā)，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的、各職能業(yè)務(wù)線的全方位管理。在房地產(chǎn)企業(yè)管理結(jié)構(gòu)中起到承上啟下的紐帶作用，緊密聯(lián)系著企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、計(jì)劃管理體系和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程管理。運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)該是從“管目標(biāo)”“控進(jìn)度”“防風(fēng)險(xiǎn)”三大層面著手開(kāi)展工作。曾有領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)運(yùn)營(yíng)管理部日常工作就是：開(kāi)好會(huì)、記好賬、管好人。二、內(nèi)容解析2.1地產(chǎn)概述及運(yùn)營(yíng)模式第2 章 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第3 章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段 我國(guó)憲法規(guī)定 “城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市規(guī)劃區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有

7、的以外，屬于集體所有，宅基地或自留地、自留山也屬于集體所有” . 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概述 土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭，主要通過(guò)政府招拍、拍賣(mài)、掛牌或協(xié)議出讓形式進(jìn)入市場(chǎng)。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)就是從生地或毛地向熟地轉(zhuǎn)變的過(guò)程。在這一過(guò)程中，可能涉及征地、拆遷、安置補(bǔ)償?shù)乳_(kāi)發(fā)工作，同時(shí)還會(huì)進(jìn)行土地的環(huán)評(píng)、立項(xiàng)、規(guī)劃初步設(shè)計(jì)、土地整理市政配套設(shè)施建設(shè)、驗(yàn)收等一系列工作，這些工作統(tǒng)籌起來(lái)就是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。 . 土地一級(jí)主要包括開(kāi)發(fā)規(guī)劃、前期準(zhǔn)備階段 、土地整理階段 、驗(yàn)收及入市階段。 因?yàn)橥恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)因?yàn)榘l(fā)展周期長(zhǎng)、資金需求大、影響因素多等原因，一般由政府來(lái)操作，在此不一一講述，感興趣的同事可以看一看書(shū)。二、內(nèi)容解析

8、2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第3 章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第4 章 投資管理與土地確權(quán)階段 投資管理與土地確權(quán)工作包括土地招拍掛之前的意向地塊篩選、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)跟進(jìn)、土地可行性研究與土地上市交易跟進(jìn)等工作，以及在土地招拍掛之后的土地合同簽訂、土地使用證辦理相關(guān)工作。 . 投資管理與土地確權(quán)概述 投資管理與土地確權(quán)是房地產(chǎn)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的最前沿，數(shù)據(jù)收集與分析 研究是其主要工作內(nèi)容。其中成果 包括摘牌前的可行性研究報(bào)告， 摘牌后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃報(bào)告等。 此階段流程圖如右 所示： 二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第4 章 投資管理與土地二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第4

9、章 投資管理與土地確權(quán)階段. 可行性研究報(bào)告 可行性研究報(bào)告是指在項(xiàng)目投資決策前，通過(guò)科學(xué)的方法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)可行性進(jìn)行論證分析，以便為企業(yè)決策層進(jìn)行戰(zhàn)略決策提供科學(xué)可靠的決策依據(jù)，并將之作為下一階段工作開(kāi)展的基礎(chǔ)文件。 可行性研究報(bào)告重點(diǎn)包括市場(chǎng)情況、地塊規(guī)劃、發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)測(cè)算等內(nèi)容。分為投資機(jī)會(huì)分析、項(xiàng)目立項(xiàng)研究、項(xiàng)目可行性報(bào)告編制與審批三個(gè)階段性工作。項(xiàng)目立項(xiàng)研究階段包括（1）項(xiàng)目概況（2）法律與政策風(fēng)險(xiǎn)（3）市場(chǎng)調(diào)查（4）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)（5）項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃（6）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（7）結(jié)論與建議 值得說(shuō)明的是：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析是可行性研究分析的靈魂和核心。 . 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 根據(jù)發(fā)展

10、過(guò)程，分為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)配比、成本與投入節(jié)奏估算，租售計(jì)劃推演、項(xiàng)目現(xiàn)金流分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)分析等五大發(fā)展階段。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)包含 凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期；以及敏感性分析和盈虧平衡分析等。 二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第4 章 投資管理與土地二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第4 章 投資管理與土地確權(quán)階段. 成本管理體系 所謂項(xiàng)目成本，是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)所有成本和稅金的總和，主要包括土地成本、前期成本、建安成本、其他直接成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息、稅金等。成本管理體系根據(jù)開(kāi)展階段分為成本測(cè)算管理、成本控制管理和成本核算管理。其中成本控制環(huán)節(jié)是核心，重點(diǎn)工作又在于對(duì)

11、建安成本的控制。 . 土地確權(quán)階段 土地確權(quán)階段包括兩個(gè)任務(wù)：土地合同的簽訂和土地使用權(quán)證的取得。取得土地使用權(quán)證前需繳納土地出讓金、契稅（出讓款的3%-5%），并完成測(cè)繪定界，之后攜帶土地出讓合同、政府批文、大門(mén)牌號(hào)證明、地籍調(diào)查成果、定界地形圖辦理PS：對(duì)于土地證的辦理，需從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 的視角去綜合考量 ，并非越早越好。根據(jù)國(guó)土資源部規(guī)定，10個(gè)工作日內(nèi)簽合同，1個(gè)月內(nèi)繳納50%首付，余款按照合同繳納，最遲不得超過(guò)一年。簽訂土地合同后可以開(kāi)展立項(xiàng)、規(guī)劃報(bào)審、環(huán)評(píng)等。 成本測(cè)算成本控制成本核算將項(xiàng)目成本通過(guò)合約規(guī)劃，將目標(biāo)成本分解項(xiàng)目合同二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第4 章 投資管理與土

12、地二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第5章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段. 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段及其衍生 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最為核心和關(guān)鍵的階段。因?yàn)槠涮幱诶麧?rùn)生產(chǎn)區(qū)，決定了項(xiàng)目約80%的利潤(rùn)來(lái)源。該階段也是集團(tuán)集中評(píng)審和審批關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)最集中的階段。比如營(yíng)銷(xiāo)定位報(bào)告、開(kāi)發(fā)策劃報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審、工程啟動(dòng)會(huì)報(bào)告、合約策劃報(bào)告、項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃等。 實(shí)質(zhì)上包含規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)兩個(gè)階段。一般會(huì)持續(xù)2.5-4個(gè)月時(shí)間。規(guī)劃方案流程圖如右所示：二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第5章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第5章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段. 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段及其衍生 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段工

13、作包括密度分析、概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)。 衍生出專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)包括工程初勘、工程詳勘、土方開(kāi)挖圖、基坑支護(hù)圖、樁基施工圖、管網(wǎng)綜合圖、立面方案設(shè)計(jì)、景觀方案設(shè)計(jì)等內(nèi)容 。 1、 密度分析成果文件：面積指標(biāo)明細(xì)表、相關(guān)分析報(bào)告、 多方案比較； 2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：小區(qū)規(guī)劃階段面積指標(biāo)明細(xì)表、小區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)、 地庫(kù)、戶型、日照分析；3、方案設(shè)計(jì)：最終確定地塊方案、樓座戶型方案、配套用房面積和位置。二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第5章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第5章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段.2 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段運(yùn)營(yíng)、報(bào)建、營(yíng)銷(xiāo)、合約、工程工作運(yùn)營(yíng)：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體運(yùn)營(yíng)架構(gòu)和管理體系的搭建

14、。包含戰(zhàn)略目標(biāo)（生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類(lèi)指標(biāo)和內(nèi)部管理類(lèi)指標(biāo)）、計(jì)劃管理和進(jìn)度管控（四級(jí)發(fā)展計(jì)劃）和項(xiàng)目投資收益管理 ；報(bào)建：建設(shè)用地報(bào)審、規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)（劃撥土地需要）、規(guī)劃方案日照分析及專(zhuān)家評(píng)審、套型比例審核（已取消）、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境評(píng)估、項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、管網(wǎng)綜合圖報(bào)批、人防指標(biāo)審批；營(yíng)銷(xiāo)：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位、市場(chǎng)推廣策劃、項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位包括土地屬性研究、市場(chǎng)環(huán)境與競(jìng)品分析、目標(biāo)客戶分析、項(xiàng)目SWOT分析、項(xiàng)目市場(chǎng)定位。合約：編制合約策劃，確定勘察、監(jiān)理、土方、基坑支護(hù)、樁基工程、前期準(zhǔn)備工程。工程：編制工程啟動(dòng)會(huì)，開(kāi)始施工詳勘、土石方開(kāi)挖、基坑支護(hù)、樁基工程、臨建。 二、內(nèi)容解析2

15、.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第5章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第6章 施工圖設(shè)計(jì)階段6. 施工圖設(shè)計(jì)階段 內(nèi)容 施工圖設(shè)計(jì)階段的是圍繞著“一份圖、兩個(gè)證”進(jìn)行的。其中一份圖是指施工圖，兩個(gè)證是指建設(shè)工程規(guī)劃許可證（綠證）和建設(shè)工程施工許可證（藍(lán)證） 。 此階段一般持續(xù)2個(gè)月時(shí)間。主要包括：施工圖設(shè)計(jì)與審查（1-1.5個(gè)月），招標(biāo)備案、配套費(fèi)繳納、質(zhì)安監(jiān)備案、出具保函和資金到位證明、施工許可證辦理（0.5-1個(gè)月）。 注意：1、開(kāi)發(fā)企業(yè)一般為加快前期進(jìn)程，會(huì)搶先設(shè)計(jì)出建筑圖用于規(guī)劃許可。結(jié)果當(dāng)規(guī)劃許可證批下來(lái)后，因?yàn)槠渌麑?zhuān)業(yè)施工圖的插入導(dǎo)致建筑發(fā)生局部調(diào)整，現(xiàn)場(chǎng)按照施工圖來(lái)施工，

16、最終完成效果和規(guī)劃圖不一致，從而影響規(guī)劃驗(yàn)收。故專(zhuān)業(yè)工程師務(wù)必在施工時(shí)注意審閱對(duì)比請(qǐng)照?qǐng)D，提前發(fā)現(xiàn)并解決。 2、 專(zhuān)業(yè)工程師需認(rèn)真領(lǐng)會(huì)理解請(qǐng)照?qǐng)D審批、消防審核、人防方案審核意見(jiàn)。 3、人防施工圖有平時(shí)和戰(zhàn)時(shí)之分，施工以平時(shí)為準(zhǔn)。 二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第6章 施工圖設(shè)計(jì)階段二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第6章 施工圖設(shè)計(jì)階段6.2 施工圖設(shè)計(jì)階段綜述 施工圖設(shè)計(jì)階段的完成是項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)階段的結(jié)束，標(biāo)志是獲取施工許可證1、施工圖設(shè)計(jì)的最終完成宣告“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件-概念設(shè)計(jì)和產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)方案-建筑方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)”這一設(shè)計(jì)鏈條的終結(jié)。 2、施工圖設(shè)計(jì)的最終完成宣告“土地

17、確權(quán)階段報(bào)建-規(guī)劃方案報(bào)建規(guī)劃許可報(bào)建-施工許可報(bào)建”這一報(bào)建前期業(yè)務(wù)的終結(jié)。進(jìn)入后期的預(yù)售、竣工驗(yàn)收備案階段。 至此房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)工作結(jié)束，預(yù)示著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移。主線分化為兩條線路：以工程施工建設(shè)業(yè)務(wù)為主線、和以項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)為主線。 二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第6章 施工圖設(shè)計(jì)階段二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第7章 項(xiàng)目施工建設(shè)階段. 項(xiàng)目施工建設(shè)階段 項(xiàng)目施工建設(shè)階段工作導(dǎo)向目標(biāo)是預(yù)售工程條件和項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案；工作內(nèi)容是項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目質(zhì)量安全管理、項(xiàng)目管理行為三個(gè)方面。項(xiàng)目工程部更多需要思考如何充分整合和利用好公司、總分包、政府和社會(huì)等資源去推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。

18、. 項(xiàng)目管理行為 包括行政性管理行為和技術(shù)性管理行為 體系、管理行為檢查。 . 項(xiàng)目進(jìn)度管理 分為項(xiàng)目展望、步入正軌、預(yù)售為要、結(jié)構(gòu)驗(yàn)收導(dǎo)向、立體交叉、 竣工驗(yàn)收六大階段。 . 市政配套管網(wǎng)工程 因其壟斷、復(fù)雜和干擾特性，是項(xiàng)目施工管理最難控制環(huán)節(jié)。 . 項(xiàng)目質(zhì)量安全管理 。 . 其他管理工作協(xié)作配合 口號(hào)-“迎合設(shè)計(jì)，配合營(yíng)銷(xiāo)” 二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第7章 項(xiàng)目施工建設(shè)階二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第8章 項(xiàng)目預(yù)售階段 預(yù)售又稱之為“賣(mài)樓花”，1953年起源于香港，1994年正式實(shí)行預(yù)售許可制度。 . 工程預(yù)售條件 主體達(dá)到預(yù)售進(jìn)度要求，售樓處、樣板房、景觀示范區(qū)開(kāi)放等

19、. 預(yù)售許可申辦 . 市場(chǎng)推廣策劃 劃分為銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)策劃、傳播媒介策劃、銷(xiāo)售策略與計(jì)劃，開(kāi)盤(pán)籌劃四部分內(nèi)容。 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)系列報(bào)建項(xiàng)目手冊(cè)申辦項(xiàng)目資金本繳存建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)預(yù)售許可證申辦大、小門(mén)牌號(hào)辦理房屋面積預(yù)測(cè)繪預(yù)售許可申辦開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第8章 項(xiàng)目預(yù)售階段二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第8章 項(xiàng)目預(yù)售階段. 市場(chǎng)推廣策劃（1）銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)策劃主要工作包括確定樓盤(pán)案名、選擇銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)風(fēng)格等； （2）傳播媒介策劃主要工作包括確定推廣主題、傳播媒介的應(yīng)用； （3）銷(xiāo)售策略與計(jì)劃主要工作包括明確項(xiàng)目銷(xiāo)售周期的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和銷(xiāo)售目標(biāo) ； （4）開(kāi)盤(pán)籌劃主要工作包括物料準(zhǔn)備、廣告

20、投放與意向客戶積累、項(xiàng)目定價(jià)。. 銷(xiāo)售階段策劃與營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 （1）銷(xiāo)售階段策劃是指開(kāi)盤(pán)發(fā)售后至銷(xiāo)售結(jié)束前的策劃，工作重心是銷(xiāo)售策略的評(píng)估和調(diào)整，此時(shí)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)成為策略評(píng)估的核心。主要工作包括銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析、現(xiàn)有營(yíng)銷(xiāo)策略評(píng)估、制定或?qū)嵤┬碌臓I(yíng)銷(xiāo)策略（2）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告是指在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶情況，制定的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃的總體思路。其是項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃的綱領(lǐng)指導(dǎo)文件！ 二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第8章 項(xiàng)目預(yù)售階段二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第9章 竣工驗(yàn)收備案階段預(yù)售階段. 竣工驗(yàn)收備案階段概述 建設(shè)工程的任何報(bào)批手續(xù)，都遵循“報(bào)批-建設(shè)-驗(yàn)收”的閉合循環(huán)定律，

21、在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案工作有著舉足輕重的地位！ 從項(xiàng)目單體整體完工到完成最終的竣工驗(yàn)收備案大約需1.5-2.5個(gè)月時(shí)間。根據(jù)階段不同劃分為驗(yàn)收前期工作、專(zhuān)項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收備案！ 二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第9章 竣工驗(yàn)收備案階二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第9章 竣工驗(yàn)收備案階段預(yù)售階段.2 專(zhuān)項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收 專(zhuān)項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收包括但不限于（1）房屋測(cè)繪驗(yàn)收（2）規(guī)劃單體驗(yàn)收（3）規(guī)劃綜合驗(yàn)收（4）消防驗(yàn)收及備案（5）墻改節(jié)能驗(yàn)收（6）竣工結(jié)算登記（7）養(yǎng)老保障金繳納證明（8）城建檔案驗(yàn)收 （9）竣工驗(yàn)收（10）環(huán)保驗(yàn)收（11）衛(wèi)生防疫驗(yàn)收. 說(shuō)明：黃色標(biāo)

22、注為成本部主導(dǎo)完成，綠色為工程部主導(dǎo)完成，藍(lán)色為前期部主導(dǎo)完成。.3 竣工驗(yàn)收備案 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案是指建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收合格后，將竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告以及規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件審核備案。取得竣工驗(yàn)收備案證明后，意味著建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)全部建設(shè)完畢，可以正式投入使用。 規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)辦理。 二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第9章 竣工驗(yàn)收備案階二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第10章項(xiàng)目交付階段. 項(xiàng)目交付階段概述. 項(xiàng)目交付前期準(zhǔn)備 . 集中交付管理 . 交付后管理工作 二、內(nèi)容解析2.2開(kāi)發(fā)階段流程詳解第10章項(xiàng)目交付階段三、知識(shí)分享

23、1、內(nèi)部收益率IRR2、摘牌即開(kāi)工3、其他小知識(shí)三、知識(shí)分享1、內(nèi)部收益率IRR三、知識(shí)分享內(nèi)部收益率IRR 內(nèi)部收益率IRR 是資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率IRR是一項(xiàng)投資渴望達(dá)到的報(bào)酬率，該指標(biāo)越大越好?；究梢岳斫鉃轫?xiàng)目的年化收益率。一般情況下，內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，該項(xiàng)目是可行的。3.1、內(nèi)部收益率IRR項(xiàng)目全投資IRR不考慮資金成本，就是整個(gè)項(xiàng)目通盤(pán)考慮年收益率是多少自有資金IRR要考慮借債、考慮貸款，考慮資金成本、融資成本股東資本金IRR股東自己的錢(qián)，投入得最早、回報(bào)得最晚這三個(gè)IRR中最小的 注意：如果我借錢(qián)投資項(xiàng)目，劃不劃算呢？只有當(dāng)自有資金IRR項(xiàng)目全投資IRR的時(shí)候，借錢(qián)賺錢(qián)才是劃算的，財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮作用，否則就是虧本的。內(nèi)部收益率IRR可以采用excel計(jì)算出來(lái)。三、知識(shí)分享內(nèi)部收益率IRR3.1、內(nèi)部收益率IRR項(xiàng)目全投三、知識(shí)分享內(nèi)部收益率IRR計(jì)算實(shí)例：3.1、內(nèi)部收益率IRR三、知識(shí)分享內(nèi)部收益率IRR計(jì)算實(shí)例：3.1、內(nèi)部收益率IR三、知識(shí)分享“快收”:盡可能地把銷(xiāo)售收入提前，比如爭(zhēng)取提前開(kāi)盤(pán)、加快推售節(jié)奏?！奥А?盡可能地把現(xiàn)金流出往后，比如爭(zhēng)取土地款分期支付、施工方 工程款墊資、條件允許下延緩各類(lèi)費(fèi)用支付節(jié)奏?！岸嗍铡?盡可能多增加銷(xiāo)售收入，優(yōu)化規(guī)劃