農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)投資計(jì)劃書

1、 各種批發(fā)交易門面，建成后實(shí)行出租，業(yè)主負(fù)責(zé)建設(shè)和建成后的物業(yè)管理。市場(chǎng)設(shè)物業(yè)公司，統(tǒng)一對(duì)市場(chǎng)內(nèi)設(shè)施的維修、環(huán)保、綠化、衛(wèi)生、保安、水電供應(yīng)等進(jìn)行全方位的管理與服務(wù)。11.2 組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)定員11.2.1 組織機(jī)構(gòu)本工程由項(xiàng)目業(yè)主城步縣十萬古田農(nóng)業(yè)科技開展有限公司和湘城農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)負(fù)責(zé)組織實(shí)施，成立建設(shè)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，以協(xié)調(diào)工程建設(shè)，設(shè)經(jīng)理室、辦公室、工程部、策劃部、銷售部、物業(yè)管理部。項(xiàng)目建成后，物業(yè)管部轉(zhuǎn)為物 業(yè)管理公司負(fù)責(zé)市場(chǎng)物業(yè)管理。11.2.2 勞動(dòng)定員本項(xiàng)目設(shè)計(jì)初步定員 300 人，在實(shí)際操作中，對(duì)承包項(xiàng) 目人員，不占用市場(chǎng)人員編制。第十二章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及工程招標(biāo)方案12.1

2、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)總工期為 2年 8個(gè)月。主要建設(shè)工程為蔬菜、水果、干貨交易門面、綜合樓、辦公樓、冷庫(kù)、農(nóng)產(chǎn)品超市 及會(huì)展中心、停車場(chǎng)、凈菜加工廠等。建設(shè)進(jìn)度控制為：前期工作（征地、可研、環(huán)評(píng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、籌資及辦理有關(guān)手續(xù)等） ：2005年 48月。蔬菜、水果、干貨交易門面、綜合樓、辦公樓、冷庫(kù)、 停車場(chǎng)等工程建設(shè)期為 2005 年 9 月 2006 年 3 月。農(nóng)產(chǎn)品超市及會(huì)展中心、凈菜加工廠工程建設(shè)期為 2005 年 12 月 2006 年 11 月。12.2.1 項(xiàng)目招標(biāo)12.2.1 編制依據(jù)中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法；工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn) 招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定

3、（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 9 號(hào)令）。招投標(biāo)原則為了確保工程質(zhì)量，縮短建設(shè)期工程，提高投資效益， 秉著公開、公正、公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，該工程在全省范圍內(nèi)公 開招標(biāo)、擇優(yōu)選定施工單位。招標(biāo)范圍及方式招標(biāo)范圍，招標(biāo)組織形式及招標(biāo)方式詳見招標(biāo)基本情 況表。招標(biāo)基本情況表建設(shè)項(xiàng)目名稱：城步縣湘城農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不米用 招標(biāo)方 式招標(biāo)估 算金額 （萬元）備注全部 招標(biāo)部分 招標(biāo)自行 招標(biāo)委托 招標(biāo)公開 招標(biāo)邀請(qǐng) 招標(biāo)勘察VVV設(shè)計(jì)VVV建筑工程VVV安裝工程VV監(jiān)理VVV設(shè)備VVV重要材料其他情況說明：建設(shè)單位蓋章年 月曰注：情況說明在表內(nèi)填寫不下，可另附頁(yè)第十三章投資估算與資金籌

4、措13.1投資估算13.1.1估算范圍市場(chǎng)各建筑物、總圖運(yùn)輸及各項(xiàng)目配套的公用設(shè)施、工 程建設(shè)的其他費(fèi)用。13.1.2估算依據(jù)建筑工程參照省內(nèi)類似工程造價(jià)及邵陽(yáng)市建筑工程造 價(jià)進(jìn)行估算。設(shè)備價(jià)格采用廠價(jià)及詢價(jià)，并以此為基價(jià)按規(guī)定計(jì)算 運(yùn)雜費(fèi)等設(shè)備附屬費(fèi)用。安裝工程費(fèi)按預(yù)算項(xiàng)工程安裝率進(jìn)行估算。其他費(fèi)用除征地費(fèi)外，均以單項(xiàng)工程費(fèi)用總額為基數(shù) 按如下比例估算：建設(shè)單位管理費(fèi) 1.2%工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 1.5% 工程監(jiān)理費(fèi) 1.2%預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)率 5%，以工程費(fèi)用和其他費(fèi)用的總額為基數(shù)。根據(jù)中共城步苗族自治縣委（城發(fā)20041號(hào)）文件，本項(xiàng)目享受的優(yōu)惠政策的減免和返還的規(guī)費(fèi)不計(jì)算在項(xiàng)目建 設(shè)投資中。建

5、設(shè)投資估算 建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資額為 4956 萬元（詳見附表 2），其中：建設(shè)工程費(fèi) 2513 萬元設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 746 萬元 安裝工程費(fèi) 72 萬元 其他費(fèi)用 1095 萬元 預(yù)備費(fèi) 166 萬元 建設(shè)期利息 164 萬元流動(dòng)資金估算項(xiàng)目從第 3 年投入營(yíng)運(yùn)后， 需逐年增加市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)金， 按擴(kuò)大指標(biāo)法估算正常年份需經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)金 200 萬元。13.1.5 總投資項(xiàng)目總投資即項(xiàng)目建設(shè)投資為 4956 萬元。13.2 資金籌措項(xiàng)目總投資本金 4956 萬元，擬定來源如下：建設(shè)單位自籌資本金 1431 萬元（其中用于支付建設(shè)期 利息 164 萬元，用于經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)金 76 萬元）；申請(qǐng)國(guó)家立項(xiàng)資金 8

6、00 萬元；銀行長(zhǎng)期貸款 2725 萬元， 年利率 5.76%，銀行流動(dòng)資 金貸款 125 萬元，年利率 5.35%；建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，部分門面出租收入313.2萬元再投入項(xiàng)目。投資計(jì)劃與資金籌措計(jì)劃見附表2。第十四章 財(cái)政評(píng)價(jià)14.1 評(píng)價(jià)依據(jù)與參數(shù)選取本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)主要依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 與參數(shù)（第二版），國(guó)家及地方有關(guān)財(cái)政政策，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)調(diào) 查搜集到的有關(guān)資料和工程技術(shù)及經(jīng)營(yíng)方案。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采取現(xiàn)行市價(jià)， 設(shè)定項(xiàng)目計(jì)算期 12年，建設(shè)期3 年（其中含經(jīng)營(yíng)期 1 年），正常經(jīng)營(yíng)期 9 年。14.2.1 營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)稅金估算。交易服務(wù)費(fèi)收入： 按預(yù)測(cè)交易量 2 億公斤 （ 20 萬噸），

7、 按每噸收取 25 元計(jì)算，全年收取 500 萬元。可供出租經(jīng)營(yíng)門面 34760m2,月租22元/ m2.月，經(jīng)營(yíng) 期從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第 3 年開始。當(dāng)年出租率 40%，次年 70%， 正常年 90%，年收入達(dá) 783 萬元。冷庫(kù)收入：按每月每噸110元，冷庫(kù)80%的利用率1000 噸計(jì)算，全年可收取費(fèi)用 132萬元。凈菜加工承包收入，估算27萬元/年。綜合服務(wù)收入：估算 75萬元/年。農(nóng)產(chǎn)品超市及會(huì)展中心收入，估算20萬元/年。按上述估算項(xiàng)目正常年收入為 1537 萬元。見附表 6。14.2.2 營(yíng)業(yè)稅金及附加估算根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度，項(xiàng)目需繳納 5%的營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)和教育費(fèi)附加分別按營(yíng)業(yè)稅的7

8、%和 3%征收， 出租門面收入的 12%繳納房產(chǎn)稅。本項(xiàng)目年?duì)I業(yè)稅附加為 135.46萬元。14.3 總成本費(fèi)用估算項(xiàng)目成本費(fèi)用主要有工資福利及保險(xiǎn)金， 動(dòng)力消耗費(fèi)用， 其他管理費(fèi)用、 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、 無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)、 修理費(fèi)、 財(cái)務(wù)費(fèi)用等。工資福利及保險(xiǎn)金項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的勞動(dòng)定員 100 人，工資福利及保險(xiǎn) 按 12000 元/人，計(jì) 120 萬元。動(dòng)力消耗費(fèi)用根據(jù)電價(jià) 1.1 元/度，水價(jià) 1.3 元/噸及前述章節(jié)提供的與 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有關(guān)的水電消耗量計(jì)算，項(xiàng)目正常年動(dòng)力消耗費(fèi)用 為 75.25 萬元。其他管理費(fèi)用 其他管理費(fèi)用包括管理用易耗品費(fèi)用、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、保險(xiǎn) 費(fèi)、經(jīng)營(yíng)廣告費(fèi)以及進(jìn)入成

9、本的各項(xiàng)稅費(fèi)等，按營(yíng)業(yè)收入的 5%左右估算，計(jì) 76.87 萬元。折舊費(fèi)固定資產(chǎn)折舊采用綜合折舊法，綜合折舊率按6%計(jì)算，年折舊費(fèi)為 199.8 萬元。攤銷費(fèi)土地使用權(quán)按使用年限 40 年進(jìn)行攤銷， 其他無形資產(chǎn)及 遞延資產(chǎn)按 10 年攤銷，計(jì) 54.09 萬元。修理費(fèi)修理費(fèi)按折舊費(fèi)的 20%估算，計(jì) 39.96 萬元。財(cái)務(wù)費(fèi)用 主要是利息支出，建設(shè)期利息計(jì)入固定資產(chǎn)投資，開發(fā) 經(jīng)營(yíng)期計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，見附表 4。項(xiàng)目總成本費(fèi)用上述 7 項(xiàng)之和構(gòu)成總成本費(fèi)， 以第 10 年為例， 年總成本 費(fèi)用為574.92萬元，年經(jīng)營(yíng)成本329.34萬元，各年成本費(fèi)用， 見附表4。14.4財(cái)務(wù)效益分析14.4.

10、1利潤(rùn)估算項(xiàng)目逐年的營(yíng)業(yè)收入扣除總成本費(fèi)用與營(yíng)業(yè)稅金及附加即得利潤(rùn)總額，彌補(bǔ)上年虧損后繳納 33%的所得稅，以第10 年為例，年利潤(rùn)額為827.13萬元，年繳納所得稅272.95萬元， 稅后利潤(rùn)554.17萬元。各年利潤(rùn)及分配情況見“損益表” 。以第10年（已還清貸款）為例分析計(jì)算下列指標(biāo)：投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資x 100%=827.13/4956 X100%=16.69%投資利稅率=利稅總額/總投資x 100%=（827.13+135.46）/4956 X100%=19.42%14.4.2財(cái)務(wù)盈利能力分析財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算，見“財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 其主要指標(biāo)如下：指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)

11、內(nèi)部收益率%16.2711.16財(cái)務(wù)內(nèi)部?jī)衄F(xiàn)值（萬元）1372.52239.49投資回收期（年）7.318.65本項(xiàng)目全部投資稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明本項(xiàng)目可按預(yù)期的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投 資凈收益，項(xiàng)目可行?；鶞?zhǔn)折現(xiàn)率選取時(shí)，按行業(yè)規(guī)定取iczIO%。項(xiàng)目全部投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為11.16%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值239.49萬元，說明本項(xiàng)目具有盈利能力， 在財(cái)務(wù)上是可 行的。14.5償還能力分析本項(xiàng)目擬申請(qǐng)銀行長(zhǎng)期貸款 2600萬元，利率為5.76%， 通過還本付息計(jì)算，借款最大償還能力為 4.69年。本項(xiàng)目具 有較好的償還能力。見附表 8。14.6敏感性分析本項(xiàng)目作了所得稅

12、后全部投資的敏感性分析，分別就營(yíng) 業(yè)收入，經(jīng)營(yíng)成本、投資等因素變化對(duì)內(nèi)部收益率和投資回 收期影響的敏感性分析。項(xiàng) 目變動(dòng)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資回收期（年）正常情況011.16239.498.65銷售收入+5 %12.09435.138.36-5%10.2243.878.98建設(shè)投資+5 %10.1838.718.94-5%12.09418.538.37經(jīng)營(yíng)成本+5 %10.83169.988.77-5%11.5308.998.54計(jì)算結(jié)果表明，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益對(duì)營(yíng)業(yè)收入和投資因素及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率影響都較敏感，特別是營(yíng)業(yè)收入。14.7 盈虧平衡性分析本項(xiàng)目收入源較多， 有經(jīng)營(yíng)門面出租，

13、交易服務(wù)費(fèi)收入、 冷庫(kù)收入，凈菜加工廠承包收入，綜合商務(wù)服務(wù)收入，農(nóng)產(chǎn) 品會(huì)展收入，但基本上都與市場(chǎng)交易量相關(guān)，當(dāng)交易數(shù)量上 升時(shí)，各類收入增加，當(dāng)交易數(shù)量下降時(shí)，各類收入減少， 因此，在一定范圍內(nèi)可近似認(rèn)為收入與交易數(shù)量呈線性關(guān)系。盈虧平衡點(diǎn) =固定成本 (營(yíng)業(yè)收入 -營(yíng)業(yè)稅金及附加 -可變 成本)=454.91/(1537.5-135.46-120)=35.48%年交易數(shù)量達(dá)到計(jì)劃的 35.48%，就可保本經(jīng)營(yíng)。14.8 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本市場(chǎng)是立足城步等湘西南和大西部， 面向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)， 集農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品加工、博覽、交易為一體的現(xiàn)代化、高 標(biāo)準(zhǔn)的批發(fā)市場(chǎng)， 對(duì)促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代化流通， 農(nóng)貿(mào)經(jīng)

14、濟(jì)發(fā)展， 促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)將起到巨大的推動(dòng)作用。本期工程建成 投入使用后，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)見表 14 1。財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及效益分析匯總表表 14 1序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1總投資萬元49561.1其中:建設(shè)投資萬元45911.2建設(shè)期利息萬元1641.3經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)金萬元200.842自有資金萬元1033.063每百兀銷售收入占用流動(dòng)資金/百元6.534銷售收入萬元1537正常生產(chǎn)期5總成本費(fèi)用萬元574.92第10年計(jì)6經(jīng)營(yíng)成本萬元329.34第10年計(jì)7利潤(rùn)總額萬元827.13第10年計(jì)8所得稅萬元272.95第10年計(jì)9銷售稅金及附加萬元135.46第10年計(jì)10增值稅萬元37.72第10年計(jì)11銷售

15、利潤(rùn)率%53.812投資利潤(rùn)率%16.6913投資利稅率%19.4214項(xiàng)目最大償還能含建設(shè)期年4.6915財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%11.16所得稅后16財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元239.49所得稅后17全部投資回收期建設(shè)期年年8.65所得稅后18盈虧平衡點(diǎn)%35.48從上述指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益，并具 有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，財(cái)務(wù)上是可行的。第十五章 社會(huì)效益分析本項(xiàng)目除有較好的經(jīng)濟(jì)效益外，同時(shí)具有良好的社會(huì)效、人益：項(xiàng)目所在地城步縣是湖南著名的反季節(jié)蔬菜生產(chǎn)基 地， 2002 年，被湖南省授予放心菜基地。隨本市場(chǎng)的擴(kuò)建， 將進(jìn)一步推動(dòng)城步縣及周邊區(qū)域反季節(jié)蔬菜的生產(chǎn)，并由此 帶動(dòng)包裝、竹木加工、運(yùn)輸

16、、服務(wù)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本市場(chǎng)建設(shè)有利于湘西南地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，帶 動(dòng)大西部農(nóng)副產(chǎn)品的開發(fā)和發(fā)展（如：新寧的臍橙，武岡的 茶葉，綏寧及廣西的柑桔等農(nóng)副產(chǎn)品的開發(fā)和發(fā)展） ，解決這 些地區(qū)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的就業(yè)問題，幫助這些地區(qū) 300 萬農(nóng) 民走上脫貧致富的道路，成為東南沿海一帶大城市的“菜籃 子”工程，部分農(nóng)副產(chǎn)品可出口創(chuàng)匯。本項(xiàng)目規(guī)模大、功能全、信息廣、以市場(chǎng)為導(dǎo)向，對(duì) 加快湘西南地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐穬?yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的步 伐，增加農(nóng)民收入，加快農(nóng)村小康社會(huì)建設(shè)將起到積極的推 動(dòng)作用。本項(xiàng)目實(shí)施后，除市場(chǎng)有關(guān)管理人員300余人之外，尚有 400 余個(gè)交易門面， 直接從業(yè)人員 1000 余人，有利于解 決就業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，有利于農(nóng)村成千上萬的勞動(dòng)力解決生產(chǎn) 勞動(dòng)問題。本市場(chǎng)可為當(dāng)?shù)刎?cái)稅提供較穩(wěn)定的財(cái)源，預(yù)計(jì)每年上交各類稅費(fèi) 400 多萬元。第十六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目是“菜籃子”工程，與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連， 得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС趾头龀?，并有一系列?yōu)惠政策， 加之，本市場(chǎng)是湘西南唯一的較大的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，具 有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性較小，但在實(shí)際運(yùn)作中仍要防 范“場(chǎng)大于市”和“不規(guī)范經(jīng)營(yíng)”帶來的風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要對(duì)策是：1、市