老年康復中心項目投資可行性研究報告(養(yǎng)老院建設項目)

1、第一章 申報單位及項目概況第一節(jié) 項目申報單位概況一、建設項目概述1、項目名稱XX 老年康復中心2、建設單位XX 區(qū)大街街道 XX 社區(qū)居民委員會3、法定代表人xxx4、項目負責人xxx5、建設地址XXXX 路北側， XX 青年公園東側6、建設性質及周期建設性質：新建建設工期： 2 年7、建設規(guī)模及內容本項目規(guī)劃建筑面積 28560 平方米，其中公建建筑面積17289 萬平方米，公寓建筑面積 11271 平方米。8、項目投資及資金籌措方案項目預計運用總資金 4884 萬元。資金來源：建設單位 自籌。二、申報單位基本情況本項目由 XX 市 XX 區(qū)大街街道 XX 社區(qū)居民委員會承 建， XX 社

2、區(qū)位于 XX 城區(qū)西部，慶淄路貫穿南北， XX 路橫 跨東西，交通便利，位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美。現(xiàn)有 2786 戶， 8720 人（其中農業(yè)人口 3015 人），加上暫住人口，約有 14500 余人。社區(qū)已基本無耕地，居民主要從事二、三產業(yè)。在上 級各級黨委、政府的正確領導下，近幾年來， XX 社區(qū)以經 濟建設為中心， 堅持“三個文明”一起抓，取得了豐碩歷成果。 2005 年以來，先后被評為省、市、區(qū)先進單位、 XX 市經濟 強村、 XX 市敬老模范單位、 XX 市十佳文化社區(qū)、 XX 市市 級人口文化俱樂部、 XX 市文明社區(qū)、 XX 市優(yōu)秀交通安全村、 XX 市市級商業(yè)示范社區(qū)、平安 XX 建

3、設十佳村居；山東省 民主化管理示范村、山東省先進文化社區(qū)、山東省未成年人 零犯罪社區(qū)、山東省文明社區(qū)、山東省十大和諧社區(qū)。社區(qū) 黨委書記、居委會主任張敬軍同志 2005 年被授予全國勞動 模范。XX社區(qū)是XX市XX區(qū)建設社會主義新農村的示范村。三、申報單位經營和管理狀況 以經濟建設為中心，惠及居民生活。 XX 社區(qū)多年來自 我發(fā)展，大力招商引資，現(xiàn)已建成近 700 余畝的 XX 工業(yè)園 區(qū)，近百家中小企業(yè)入園發(fā)展，形成了以沙發(fā)家具、電子電 器、建筑材料、高檔地毯的生產基地，不但安置了社區(qū)居民 就業(yè)，而且還招聘了大量的外地務工人員。2007年，XX工業(yè)園實現(xiàn)產值 6.6 億元，實現(xiàn)利稅達 330

4、0 萬元。全社區(qū)（村 民）人均收入 7800 元，社區(qū)全部村民年年享受糧食補助， 為 60 歲以上村民全部免費加入了城鎮(zhèn)醫(yī)療保險，村民子女 在本社區(qū)學校上學、入園均享受補助。社區(qū)村民充分享受社 區(qū)發(fā)展的成果。堅持提高居民素質教育， 發(fā)展文化教育事業(yè)。 長期以來， 社區(qū)堅持開展居民素質教育，先后投資 120 萬元，建成了 6000 余平方米的 XX 文體廣場， 修建了閱覽室和活動室， 并 全天對居民開放。樹立了十幾處大型宣傳欄，進行村務、財 務、黨務、法制、科普等的宣傳，定期更換內容。社區(qū)組織成立了 XX 業(yè)余五音劇團、 老年健身隊、 交誼舞隊和鑼鼓隊， 定期舉辦活動，每周六晚在 XX 文體廣場

5、放一場電影，放映 前加播幻燈片，宣傳黨的方針、政策、法律、法規(guī)、社區(qū)民 約、計劃生育和安全生產等多項法制知識教育。配備了各種 體育鍛煉器械， 設立了 200 平方米的戲曲大舞臺， 每年舉辦 3-5 次大型戲曲唱周活動。 XX 文體廣場不但是居民學習、 娛 樂、休閑、鍛煉的場地，更是宣傳黨的方針、政策、教育居 民的陣地。 2005 和 4 月至 2006 年 7 月，社區(qū)投資 3500 萬 元，建成了高標準、高起點、現(xiàn)代化的 XXXX 學校，招聘了 一流的師資隊伍和外籍教師，全部為小班化教學，采取多媒 體授課，學生在德、智、體、美、勞等方面全面成長。兩年 多來，XX學校教學成績名列 XX區(qū)第一，

6、與XX六中實行聯(lián) 合辦學，成為煙臺大學、北京外國語大學、華中科技大學的 教學實踐基地， 成為李陽瘋狂英語在 XX 的培訓基地。 2006 年，社區(qū)又投資 800 萬元，建成了 XX 市一流的 XX 幼兒園， 成為本地區(qū)兒童教育的亮點。 投資 360 萬元為 XX 學校建設 的 XX 游泳館，今年上半年即可投入使用， 同時對社會開放。 區(qū)黨委發(fā)揮核心領導作用，堅持務實、廉政、開拓、進??； 堅持定期召開黨員代表、居（村）民代表聯(lián)席會議制度，凡 是社區(qū)的重大事項和各項投資建設， 都有聯(lián)席會議代表討論 通過。聯(lián)席會議代表充分代表了社區(qū)居民的根本利益，代表 們參政議政的積極性高漲，形成了廣泛的民主氣氛。

7、因此， 在幾年的經濟發(fā)展和社區(qū)各項事業(yè)發(fā)展中， 得到了居民群眾 的大力支持和擁護。社區(qū)黨委的正確領導和決策，件件落到 實處，得到了居民群眾的真心贊許，因而，社區(qū)黨委的凝聚 力越來越強，充分體現(xiàn)了黨的核心領導位置。堅持基層組織領導，實行民主管理。長期以來，XX 堅持基層組織領導，實行民主管理。長期以來，XX 社XX 社區(qū)的經濟發(fā)展和社會各項事業(yè)的發(fā)展進入了快車 道，社區(qū)將堅持科學發(fā)展觀，按照 XX 區(qū)委、區(qū)政府制定的 “工業(yè)強區(qū)、商貿興區(qū)、環(huán)境立區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，按照建設社 會主義新農村的標準條件，認真做好每一項事業(yè)，推動全社 區(qū)經濟和社會事業(yè)又好又快的發(fā)展，把 XX 社區(qū)建成經濟繁 榮、村民富裕

8、、環(huán)境優(yōu)美、管理體制民主、鄉(xiāng)風文明的和諧 社會主義新農村。四、申報單位承擔類似項目情況 加強舊村改造和環(huán)境建設。近五年來， XX 社區(qū)加快舊 村改造建設，現(xiàn)已建成 36 棟住宅樓的 XX 花園生活區(qū)，安排了 1200 余戶居民入住，生活區(qū)實現(xiàn)了水、電、路、暖、 通訊、有線電視、安全監(jiān)控等物業(yè)管理。配合 XX 區(qū)政府規(guī) 劃，建成占地 230 的 XX 公園。投資 600 萬元，建成了 3000 平方米的 XX 購物超市、 800 平方米的 XX 社區(qū)醫(yī)院和 1200 平方米的 XX 農貿市場，配備了物業(yè)管理、治安、調解、消 防、保衛(wèi)以及服務中介機構和老年人活動中心等用房。方便 了居民生活購物、

9、就醫(yī)買藥等問題， 繁榮了社區(qū)及周邊經濟， 造福了一方百姓。五、編制單位編制單位： XXXXXX 公司單位負責人： xxxx資質等級： xxxxxxxx發(fā)證機關：中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會第二節(jié) 項目概況一、項目建設背景1、 XX 區(qū)及有關經濟狀況1）城市資源狀況XX區(qū)位于 XX西部，地理坐標為東經 117417 58 ，北緯36 396 54 。東臨（X區(qū)，南接xx區(qū)，西南與xx 市接壤， 西北與 xx 毗鄰， 東北與 xx 縣連界。 東距市政府 駐地 xx20 公里， 西距山東省會濟南 82.5 公里。 南北最大縱 距 27.3 公里，東西最大橫距 25.3 公里。總面積 263.9

10、7 平 方公里，轄北郊鎮(zhèn)、南郊鎮(zhèn)、王村鎮(zhèn)、萌水鎮(zhèn)及絲綢路、青 年路、大街、永安 4 個街道辦事處， 1 個省級經濟開發(fā)區(qū) XX 經濟開發(fā)區(qū)，共 200 個村委員會， 30 個居委會。人口 31.61 萬，其中城市人口 12.23 萬，農業(yè)人口 19.38 萬。城 市建成面積 19.7 平方公里，是一座古老而又新興的工商業(yè) 城市，也是我省重要的紡織工業(yè)基地。（2）城市經濟發(fā)展狀況2007 年，全區(qū)人民在區(qū)委、區(qū)政府的正確領導下，認真貫徹落實黨的十七大和省、市、區(qū)黨代會精神，以科學發(fā) 展觀為指導，按照“一二三四”的總體發(fā)展思路，積極轉變經 濟發(fā)展方式，高度重視民生民需。結構調整績效顯著，經濟 活力

11、明顯增強，社會事業(yè)全面進步，民生狀況不斷改善，經 濟社會實現(xiàn)了又好又快發(fā)展。國民經濟綜合實力進一步增強，產業(yè)構成更趨優(yōu)化。初步核算，全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值 1636929 萬元，按可比 價格計算，比上年增長 14.7% 。其中：第一產業(yè)增加值 54150 萬元，增長 6.7% ；第二產業(yè)增加值 890093 萬元，增長 12.9% ，其中工業(yè)增加值 838791 萬元，增長 13.4% ；第三 產業(yè)增加值 692686 萬元，增長 17.8% 。三次產業(yè)比例由上 年的 3.2 :55.5 :41.3 調整為 3.3 :54.4 :42.3 ，一產比重略升、 二產比重下降、三產業(yè)比重提高，產業(yè)結構

12、更趨優(yōu)化合理。 人均生產總值 51139 元，按 2007 年末匯率折算為 7001 美 元。重點工程建設進展順利。 全面完成了孝婦河綜合治理 二期工程和孝婦河濟青高速公路兩側河道整治， 第八期農業(yè) 綜合開發(fā)順利通過市級驗收，第九期工程建設竣工； 38 個 工業(yè)重點項目順利推進， 山東赫達股份有限公司聚陰離子纖 維素和羥乙基纖維素、山東維爾紡織集團有限公司年產 3000 噸滌綸毛毯、 XX 綠匯塑膠有限公司生物降解餐盒和水 杯、XX鳳陽彩鋼板有限公司年產 20萬噸鍍鋁鋅硅、山東齊魯華信實業(yè)有限公司特種分子篩等 24 個項目投產或部分投產，山東三金玻璃機械有限公司整體搬遷改造、 XX 永大化 工

13、有限公司 16 萬噸氯堿二期工程等項目未完成年度建設計 劃； 14 項流通重點項目進展順利 ,勝利沙發(fā)家具批發(fā)市場三 期、四期工程、名爵汽 4S 店、巴黎假日廣場、華信大廈已 正式運營，陜汽重卡汽車 4S 店項目進入試營業(yè)階段，鳳陽 家具城改造項目、康誠麗都、山東谷豐糧食儲備庫二期工程 項目主體建設已完成， XX 沙發(fā)家具市場東擴工程、紫荊花 購物廣場 CEPA 商城項目已開始動工建設。交通條件XX 區(qū)地理位置優(yōu)越，交通十分發(fā)達，東臨青島港 300 公里，西距濟南國際機場 50 公里，膠濟鐵路、濟青高速公 路和 309 國道橫貫城區(qū)，公路通車里程近 500 公里。境內 有 309 國道、 慶淄

14、路、張周路、 周長路等多條高等級公路干 線縱橫成網。濟青高速公路橫穿東西，膠濟鐵路穿城而過。 XX 區(qū)距濟南機場 50 公里，距青島港 300 公里，對外交通 十分便利?；A設施條件城市規(guī)劃管理水平不斷提高，城市基礎設施日趨完善。建成區(qū)面積達 23.12 平方公里。投資 2.7 億元，完成了涉及 城市規(guī)劃、建設、管理等多方面的 14 項重點工程，完成絲 綢路改建工程，完成東部路網排水路燈配套工程，對大街北 段、育才路、太平南街、辛街、油坊街等六條小街巷進行治 理，認真做好市政設施的維修、維護，確保城市安全度汛。積極創(chuàng)建國家生態(tài)園林城市，生態(tài)環(huán)境明顯改善。完成 了絲綢路綠化改造、淦河公園、東部新

15、區(qū)路網和三個便民小 游園等一批具有突破性的園林綠化工程，全面展現(xiàn)了具有 XX 特色的園林城市風貌。 全年新建綠地 35 萬平方米， 升級 改造原有綠地 15.2 萬平方米，人均公共綠地面積達到 15.4 平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率達 39.2% ，綠地率達 33.2% 。2 、擬建地點 XXXX 路北側， XX 青年公園東側地塊 狀況XXXX 路北側， XX 青年公園東側地塊，為集體建設用 地，規(guī)劃用地性質為公益事業(yè)用地。該區(qū)域規(guī)劃總用地面積 為 23325.72 平方米（約 35 畝），宗地西鄰 XX 青年公園， 南鄰 XX 路，現(xiàn)狀用途為村內廠區(qū)用地及居民住宅、營業(yè)用 地。二、項目提出的理由

16、與過程1 、老年公寓是社會發(fā)展的需要人口老齡化的發(fā)展以及與此相關的老齡問題正日益受 到關注。 1997 年 5 月，在美國丹佛召開的西方七國首腦會 議上，首次將人口老齡化作為最主要的問題進行討論。日本 率先提出了要建立“照料社會”的發(fā)展目標，突出反映了國際 社會對人口老齡化及由此加劇的老齡問題的重視。 1999 年 被定為“國際老年人年”，標志著 21 世紀世界將進入人口老齡 化時代，標志著國際社會對老年群體特殊地位的正式承認， 標志著人的壽命的延長是現(xiàn)代社會進步和文明的表現(xiàn)。 同時 也為世界各國發(fā)展老齡事業(yè)提供了歷史機遇。在老齡化社會中，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式已遠遠不能滿足 社會發(fā)展的需要，百姓

17、傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念也在不斷更新，社會 集中養(yǎng)老的方式正在逐漸被人們所接受。大力發(fā)展社會養(yǎng) 老，興建老年公寓，為老年人提供多功能、全方位、綜合性 的服務是社會發(fā)展的必然趨勢。老年公寓與傳統(tǒng)的敬老院、 福利院不同， 不是用來收養(yǎng)無經濟來源的孤寡老人和低收入 家庭送養(yǎng)的老弱病人，不屬于國家或集體辦的社會福利設 施，而是由社會投資興辦，并按市場化經營管理的老年專用 住宅，入住老人可根據自己的經濟條件和健康狀況選擇住房 等級和服務檔次。老年公寓的設施要方便、舒適、安全。比 如要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、緊急呼救裝置等。 公寓內還應有各種生活服務、休閑娛樂、醫(yī)療保健設施，有 專門的服務人員和醫(yī)務人員。2

18、、項目提出過程XX 區(qū)老年康復中心是 XX 區(qū) 2008 年重點建設項目， 是 為貫徹黨的十七大會議精神，加快社會主義新農村建設步 伐，提升社會福利事業(yè)的水平，使全區(qū)乃至更大范圍的老年 人老有所養(yǎng)、病有所送，解決廣大居民后顧之憂，構建和諧 社會的建設項目， 現(xiàn)結合調查狀況和規(guī)劃以及資金等籌措能 力，提出了實施計劃，為了加快項目的實施，取得政府有關 部門的支持，特編制該項目的申請報告上報。三、建設規(guī)模與目標定位1、建筑規(guī)模本項目為 XX 區(qū)老年康復中心建設項目， 擬建 1 幢 5 層 門診樓、 1 幢 6 層病房樓、 1 幢 6 層康復樓、 3 幢 5 層公寓 樓及 1 幢 2 層附屬樓，規(guī)劃用

19、地 23325.72 平方米（合 35 畝），總建筑面積 28560 平方米，其中公建建筑面積 17289 平方米，公寓建筑面積 11271 平方米，建筑密度 23.8 ， 容積率 1.224 ，綠地率 65 ，停車位 350 個。2、目標定位 隨著新世紀的來臨，百姓養(yǎng)老觀念不斷更新，社會集中 養(yǎng)老的方式正在逐漸被人們所接受。 老年公寓有完善、 周到、 及時的服務，有優(yōu)越的居住環(huán)境和適合老年人的各種活動， 將越來越受到有知識、有品位、經濟基礎較好、觀念開放且 有閑情雅趣的老人青睞。根據我們的調查，在人們的觀念中，老年公寓與傳統(tǒng)的 養(yǎng)老院（敬老院）有著很大的不同，養(yǎng)老院一般僅解決老人 的基本吃住

20、問題， 大多是為無依無靠的孤寡老人和政府的一 些民政對象服務的，條件較差。老年公寓可提供綜合性的服 務，不僅在基本的吃住方面能保證吃的好，住的舒適，而且 還提供較好的醫(yī)療保健、 休閑娛樂等服務和設施。 調查表明， 人們對老年公寓的認同遠遠高于養(yǎng)老院。發(fā)達國家很重視老年公寓的規(guī)劃、設計，西方的很多學者從以下四大方面上來研究探討老年人的居住問題：第一， 從場所的角度（包括環(huán)境和人群）來研究居住環(huán)境對老年人 的活動和行為的影響。第二，從設計的角度來研究空間環(huán)境 在支持、改變，或否認老年人的社會、生理需求的過程中， 將起什么樣的作用。第三、從社會、心理學的角度來研究人 與環(huán)境之間的相互作用。第四、從政

21、策、法規(guī)設計規(guī)范的角 度來研究如何促進老年人居住水平的提高。因此，建筑設計師設計老年公寓時主要從以下 10 個方 面考慮：私密性：老年人需要一個屬于自己，不被干擾的 空間。社會交往：應為老年人提供一個進行社會交往的公 共空間。可選擇性：應為老年人提供多種可選擇性，并有 控制的能力。清楚的方向性和明確的標志系統(tǒng)，它為記憶 力減退的老年人提供活動上的方便。安全感和安全性：為 活動能力減退的老年人提供活動的安全性，使他們有安全 感?？蛇_性和易操作：供老年人活動的空間應有很好的可 達性（即無障礙） 。常用設施（如門、窗、家電）應易于操 作。適度刺激性和挑戰(zhàn)性：一個有適度挑戰(zhàn)性的環(huán)境將促 進老年人的經常

22、活動。適度的聲光環(huán)境：它將大大方便視 力和聽力已經減退的老年人的活動。 環(huán)境的熟悉性和連續(xù) 性：環(huán)境的設計應有一定的地方傳統(tǒng)，并成為往日生活的延續(xù)，使老年人不感到陌生。尺度適宜的細部：它可以使老 年人處處感到方便和愉快。我國改革開放 30 多年來，國民經濟飛速發(fā)展，人們的 生活水平也有了很大提高，從而加速了人口老齡化的進程， 同時，老人們對養(yǎng)老設施的要求也越來越高。老年公寓作為 一種重要的養(yǎng)老方式，一定會有很好的發(fā)展前景。面向新世紀的老年公寓，應該以老有所養(yǎng)、老有所為、 老有所樂為目標，提供多功能、全方位的服務，形成一個完 善的老人社區(qū)。本項目選址在郊區(qū)，距城區(qū) 3 公里左右，占 地 35 畝

23、，靠近 XX 青年公園，內有河流、湖泊、山地、樹 林，空氣清新，環(huán)境怡人，可供老人休閑、健身、勞動，是 理想的老年公寓建設場所。在設施建設上， 住房應以單元式公寓套房為主， 有臥室、 起居室、小廚房、衛(wèi)生間，配備家具、彩電、冰箱、空調、 電話等設備，使之具有家庭氣氛；衛(wèi)生間及過道、走廊均安 裝扶手， 床頭安裝緊急呼救裝置。 公寓樓設活動室、 娛樂室、 健身房、洗衣房、閱覽室、會客室等，并設醫(yī)務室、監(jiān)護室 及相應的醫(yī)療儀器，另設招待客房。公寓的輔助設施應有小 商場、郵電所、銀行、停車場等。 公寓配備專職的服務隊伍， 經過培訓的服務人員負責打掃衛(wèi)生、保護環(huán)境、維修設備， 并提供老人需要的各種服務。

24、公寓定期為入住老人進行體 檢，醫(yī)護人員 24 小時關注老人身體狀況，隨時診治，必要 時及時送往專門醫(yī)院。 老年公寓的收費要充分考慮當時中上 收入水平家庭的支付能力，不可太高。本項目建成后將投入市場化運作，適應現(xiàn)代老人需求， 定位較高的新型老年公寓。整體布局本著“老有所養(yǎng)、老有 所醫(yī)、老有所學、老有所樂、老有所為”五大功能設置。老 人入住均為賓館式單人或雙人住房，設施齊全；并聘知名中 西醫(yī)專家坐診， 例行健康體檢； 娛樂區(qū)設有棋牌室、 健身房、 歌舞廳等，同時公寓相鄰于 XX 青年公園，內有水庫，喜歡 釣魚的老人可盡興垂釣；康復中心內 24 小時提供熱水，星 級賓館服務水準，而且入住后所有服務設

25、施均免費，使老人 有如“家”的感覺四、項目組成及建設內容本項目總建筑面積 28560平方米，其中公建建筑面積17289平方米，公寓建筑面積 11271平方米，同時配有道路、停車場、綠化帶及室外管線工程等組成。具體組成如下：1、建筑工程本項目由門診樓、病房樓、康復樓、公寓樓及附屬樓組成，詳見下表：建筑構成一覽表表1-1建筑類型幢數(shù)房屋層數(shù)建筑面積備注門診樓155600病房樓167600康復樓165076公寓樓356888附屬樓123396合計7285602、道路根據本項目建設及康復中心規(guī)模確定本項目內道路為 二級，如下：生活型道路：一般以通行非機動車和人為主，并滿足救 護、消防、運貨及搬運家具等

26、車輛通行的要求，路面寬度一 般為46米；交通型道路：用以解決居住區(qū)的內外聯(lián)系，車行道寬度 一般為 9 米，紅線寬度不小于 16 米。4、綠化區(qū)內綠化分二級，景觀綠地和庭院綠地。景觀綠地與庭 院綠地由林蔭步行道連結，形成有主、有次、點、線、面相 結合的綠化系統(tǒng)，綠化率達 65% 。5、管線工程（1）管線設計康復中心內設施有電力、電訊、給水、雨水、熱力和有 線電視等管線，全部地下敷設，沿道路走向，折線設計，各 種線路皆由居住區(qū)要路接入。（2）供電系統(tǒng)本項目規(guī)劃內設置配電室。 且全部供電線路采用直埋方式敷設，采用VV22型電纜引入樓內T接箱分至各相鄰樓內。公寓樓用電指標按60W/M 2指標計算，公建

27、用電指標按100W/M 2指標計算?？傮w初步考慮整個康復中心用電容量約為3532KW，可直接由小區(qū)內配電室供給。詳見公寓、公建用電量表：用電量表表1-2項目建筑面積（川）指標小計公寓照明1127160W/ m2676KW公建照明28560100W/ m2856KW合計398313532KW低壓配電系統(tǒng)從配電室以放射式配出電纜埋地暗敷至低輔至各房間。 每棟樓設低壓配電間。整幢樓設有斷開標志的電源總開關， 再分照明，普通插座和空調等多個分回路，各分回保護斷路 器均應具有過載保護和短路保護?？傞_關和分開關應斷開相線和中性線，除掛壁式空調電源插座外，其他電源插座均應 設置漏電保護裝置。計量公寓每房間設

28、單相 10（40 ）A 電度表，樓內的用的公 共照明等也單獨設表計量。 其他公建等亦在規(guī)定容量內采用 相應的電壓等級計量。照明整個康復中心內綠化環(huán)境好，面積大，電氣設計應起到畫龍點睛的作用。比如：戶外照明燈具應選擇與環(huán)境相協(xié)調的外型與光源；綠化小區(qū)局部照明，泛光照明與建筑環(huán)境設 計密切配合等。在生活型道路周圍安裝單叉高壓鈉燈， 在綠地和次干道 旁安裝多種庭院燈。照明線路采用電纜直埋敷設，并利用定 時鐘控制。（3）供熱供熱指標：公寓樓 293KJ/公建335KJ/川。供熱面積：公寓樓11271平方米，公建17289平方 米，總熱負荷為 9GJ/h熱源及管道布置：該區(qū)熱源由已建成的周圍管道接入，再

29、設一換熱站，采暖外管采用枝狀直埋式敷設。（4）給排水系統(tǒng)給水：由周圍現(xiàn)狀管線接入康復中心內部，沿道路樹狀敷設，對其內部進行供水。規(guī)劃給水管管徑 DN300 。雨水：組團地勢南高北低，經組團道路收集，由南向 弱匯入城市污水管網，出口管徑 d400 。污水： 污水經各建筑物樓前管匯集后由北排入城市排 污管線。出口管徑 d400 。（5）電話通訊及寬帶網線路采用光纜分別由南面的 XX 路接入，康復中心內主 干線斷面為 6 孔砼塊+3 孔 DN100PVC 管。通訊電纜沿地下 管道敷設，由各電纜入孔井就近引至各戶。（6）消防與人防規(guī)劃規(guī)劃中所有道路寬度、 建筑間距等指標都考慮到消防要 求，使消防車、消

30、防用具都可以迅速、順利地到達整幢樓的 各個部位。規(guī)劃沿外圍道路按相關設計規(guī)范設置消防栓，每 個消防栓服務半徑 60 米。人防設施結合住宅內部集中綠地設置在地下，總面積按總建筑面積的 2% 考慮，共計 571 平 方米。（7）電視及其他電視電纜也由周圍已建成的城市通訊網進入， 并將電視 信號通過電視電纜傳輸至各房間用戶。 敷設方式與通訊線路 相同，兩條管線平行敷設。（8）防雷及接地本康復中心內各建筑物以二、三類防雷建筑物考慮。建筑物根據本體結構的條件考慮采用基礎鋼筋和樁 內鋼筋形成接地體。公建建筑電氣安全地型式采用 TN-S 制，并且公寓樓進行總等電位聯(lián)接。五、項目建設方案1、設計特點 老年公寓

31、的設計首先要一切從老人的居住生活行為特 征出發(fā)， 也就是應很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體 機能、心理特征、生活結構和具體的家庭與社會養(yǎng)老生活形 式，確定合適的設計方針。總體來說，應當包括以下幾點：（ 1）要有功用性要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所 有的高差，使老人能自由地在住宅內移動。家具、器具和設 備要配置在便于老人操作的位置， 采用簡單的動作就能使用 的操作方法。要給護理人員留有護理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸， 保證老人活動需要尺寸和協(xié)助老人 時所需的空間。（ 2）要有安全性建筑內總會存在一些不安全的因素，需要加以注意。特 別是地面材料要求防滑，

32、要排除高差和門坎；在廁所和浴室 或協(xié)助老人用力的地點， 要安裝扶手， 門最好改為推拉式的。 要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在緊急、危險的情況下，在老年人判別力、行動力減退 的情況下，安裝警鈴能方便及時地或自動地發(fā)出警報，以使 老人能得到幫助。（3）要有健康性要保持老人的居室、 廁所、 浴室等容易清掃的方便條件。老年人在室內的時間長，所以特別要考慮到日照、通風、采 光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的 活動。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設備和廁所，冬天洗浴時 應考慮加溫的設備。2、設計原則（ 1）從空間（消除室內高差） 、裝置（設置扶手、地面 防滑）、設備（緊急通報系統(tǒng)、安

33、全電熱源） 、管理員或護理 人員等方面對應老年人日常生活中的安全性， 做到緊急時刻 可立即采取措施；（ 2）盡可能在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、 人際 交流的公共交往空間和環(huán)境；（3）從建筑人類工程學的觀點出發(fā)，在家具、衛(wèi)生器具 的尺寸方面符合老年人的身體特征；（ 4）從環(huán)境行為心理學的角度出發(fā)， 考慮大多數(shù)老年人 常年形成的居住習慣，提供傳統(tǒng)形式的室內空間。3、設計要求（1）項目選址從城內向郊區(qū)，從繁囂到寧靜，從地段到環(huán)境的轉變，決定了老年住宅項目的選址應以優(yōu)美的自然環(huán)境、 良好的空 氣質量、恬靜的生活環(huán)境作為第一衡量指標。項目的選址主 要從一下幾個方面進行考慮：環(huán)境質量良好，環(huán)境符合老

34、人的心理上的需求，對老 人有較強的吸引力；交通便捷，老人外出或是與子女、友人往來都十分方 便；場地周邊活動安全，不應以主要交通干線為界，保證購物、逛公園等一般室外活動不必穿過城市主要街道；場地不宜直接鄰近學校、兒童游樂場或為青年與成年 人所活躍出入的娛樂區(qū)；生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有各種 各樣的相互交往機會，避免產生與社會相隔絕，被社會所遺 棄的消極心理；場地應有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求。（2）規(guī)劃設計在規(guī)劃設計上，也應該從老年人的特點出發(fā)，滿足自然 環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。在進行規(guī)劃時可以 考慮以下幾點：住宅區(qū)和活動區(qū)分離，保證生活空間不受干擾；建筑布局

35、應確保朝向、采光、通風和景觀等為老年人 提供優(yōu)質的生活空間；設置坡道聯(lián)系室內外空間，方便輪椅的使用；基本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在社區(qū)內 就可得到滿足；設置有一定規(guī)模力量的醫(yī)療保健中心，而且與生活區(qū) 靠近，并有通暢的道路系統(tǒng)以應付緊急情況，為老人的身體 健康提供有力保障。單體設計單體設計以多層為主，主要是從老年人行動不便的生理特征考慮，樓高不宜超過 5 層，而且多層一般應設置電梯， 方便老人的上下。另一方面，在單體設計上，應該為老年人提供充足的室 外空間，使居住者足不出戶就能享受到陽光和新鮮空氣；其 次，要具有利于交往的公共空間，為和諧鄰里關系的形成提 供必要條件。色彩規(guī)劃老年住宅社

36、區(qū)的色彩規(guī)劃所遵循的原則有兩個：一是穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶；二是不同組團應采用不同的色彩，利于老人辨認。戶型設計由于戶型設計直接關系到老年人的生活質量，因此，在戶型設計上也有特別的要求：保證有良好的采光、通風，為老年人提供一個健康的生活環(huán)境；老年人因為身體機能的退化，使用衛(wèi)生間的次數(shù)會增多，因此應該在臥室內設立獨立的衛(wèi)生間；室內的樓梯應采用三段式樓梯，降低了坡度也為老年人上下提供了更多的緩沖空間；所有房間應在同一平面上，避免室內的階梯，保證老年人行動的安全。六、室內裝修設計老年人由于生理機能的下降和心理上發(fā)生的變化，普通的住宅裝修難以滿足他們的需求。對老年人來講，最重要的 不是裝修的豪華與美觀

37、，而是安全、方便、舒適，很多對于 年輕人并不需要的設施老年人卻是必不可少的。 主要包括以 下幾點內容：1 墻、地面裝修老年人隨著生理、心理的變化，動作變得遲緩，反應不 能隨心，事故易發(fā)率較高。為防止不測事故的發(fā)生，墻地面 飾面材料的選型和構造處理尤為重要。 一般應選用能防止老 年人打滑、 磕碰、扭傷、 擦傷的材料， 不可采用易滑、 易燃、 易碎、化纖及散發(fā)有害有毒氣味的裝修材料。老年人住宅墻面應采用那些即使擦著身體也很難擦傷 的墻面材料。 墻體陽角部位宜做成圓角或切角， 且在 18m 高度以下做與墻體粉刷齊平的護角。墻體如有突出部位，應 避免使用粗糙的飾面材料， 帶有緩沖性的發(fā)泡墻紙可減輕老

38、人碰撞時的撞擊力。衛(wèi)生間墻面應盡可能避免出現(xiàn)陽角。老年人的手腳易發(fā)冷，手腳保暖對老年人很重要。因此 居室地面宜用硬質木料或富彈性的塑膠材料， 寒冷地區(qū)不宜 采用陶瓷材料。地面鋪設應保證平坦，不要產生凹凸不平， 以防絆倒。地面材料應防滑，即便有水時，也不應發(fā)生打滑 的情況，并應采用摔倒時可減輕撞擊力的材料，同時應便于 清潔、防污；不應使用長毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯應和其他 材料保持在一個平面上。樓梯是老年人極易發(fā)生事故的地方，對于一些身體不便 的老人來說，上下樓梯是一件很困難的事情，因此老年人居 室一般應安裝樓梯，且在老年人必須使用樓梯時，應特別注 意使用防滑材料，并在臺階邊沿處設防滑條。防滑條如

39、果太 厚，就會產生羈絆的危險，應與臺階面幾乎設置在同一平面 上，太厚的防滑條應鑲嵌埋入臺階面內。同時由于老年人視 力的下降，為防止踩空事故的發(fā)生，樓梯踏步應界限標志鮮 明，不宜采用黑色、深色材料。設計推拉門、折疊門時，也應使用地下埋設式門軌或采 用吊掛式門軌以保證地面的平整。2 、廚衛(wèi)產品的選擇廚房內的操作通常需要站立半小時到 1 小時， 這會使很 多老人感到勞累，因此老年人使用的廚房操作臺面高宜 0.75-0.80m ，臺面寬度不應小于 0.50m ，臺下凈空前后進深 不應小于 0.2m ，以保證老年人可以坐著進行操作。廚房吊 柜離地高度為 1.40-1.50m ，深度比案臺退進 0.25m

40、 ，以方 便老年人取用；輪椅使用者的廚房吊柜離地高度 1.20m 為 宜。櫥柜及臺面應選用易于清潔的材質。由于老年人普遍有記憶力衰退的現(xiàn)象，常常會忘記灶臺 上燒的水或飯，而導致燃氣泄漏或發(fā)生火災，因此對老年人 來講使用電磁爐是最安全的， 但目前使用最多的還是燃氣灶 具。廚房內如果沒有安裝燃氣泄漏和火災自動報警裝置，則 應選擇有燃氣、 煙氣自動報警功能的抽油煙機和能防止燃氣 泄漏的灶具。老年人使用衛(wèi)生間的時間較長，且動作幅度較大，因此 老年人使用的衛(wèi)生潔具應選擇操作簡單的設備， 其安裝尺寸 應適當放寬，位置符合老年人的生理特點；選擇使用時能確 保身體安全和當老年人跌倒時，危險性小的設備。老年人最

41、好使用白色的衛(wèi)生潔具，感覺清潔并且易于隨 時發(fā)現(xiàn)老年人的某些病變。應采用使用方便的坐便器，沖水 手柄設在易于操作的位置。 為防止冬季冰涼的坐圈對人體的 刺激，可采用帶暖氣功能的坐便器，有單功能坐便式、坐便 及暖風一體式、坐便及溫水沖洗一體式三種。可根據需要設 置適合坐姿的洗臉臺，臺面下應留有放膝蓋的地方。浴缸需 采用防滑材料，浴缸邊緣離地 350-450mm 為宜，適合方便 跨越浴缸和坐在浴缸邊緣出入。 浴缸邊緣應為可坐下并轉身 的形狀，并在浴缸一端留有 400mm 寬的坐浴臺。在潔具兩 側適當位置均應設置適合老年人使用的扶手。老年人握力下降，應選擇形狀便于操作的水龍頭，可使 用便于調節(jié)水溫的

42、杠桿式水龍頭或自動水龍頭。 熱水龍頭應 用色彩予以明顯標識，以免老年人操作不當而燙傷。3、安全扶手的安裝 老年人由于身體機能的下降，很多時候需要扶手的協(xié)助 以獨立完成起立、行走、轉身等動作。設計時應根據老年人 身體尺度和行為特點，在可能有上下移動、單腿站立等不穩(wěn) 定姿勢的地方設置扶手。 在經常通行的地方應安裝水平行走 時使用方便的扶手， 或預留出可安裝扶手的位置并在墻面相 應位置做好加固措施。扶手的高度、材質和形狀應根據使用 特點來選擇，安裝必須堅固、可靠以確保使用的安全性。扶 手的高度應方便老年人在走廊、 樓梯、衛(wèi)生間、 客廳、餐廳、 臥室等地方的移動，其高度以 800-900mm 為宜。為

43、避免扶 手抓空而摔倒， 連續(xù)使用扶手的地方， 應保證扶手的連續(xù)性， 不應中途中斷。扶手改變方向的地方可以中斷，但扶手端部 之間的距離應以 400mm 以下為標準。為減少沖撞時的危險 性，應將扶手的端頭向下或向墻面方向彎曲。扶手與墻壁的 間隔為 4-6cm ，以不碰手為宜。扶手可根據具體情況進行初期安裝或后期安裝。后期安 裝即事先做好安裝扶手的準備， 并在圖上標明墻面加固位置 或在墻面上做出標記，以便需要時可以隨時安裝。4、門窗的選用戶內所有的門， 包括廚房、 衛(wèi)生間、 陽臺的門凈寬 （通行 寬度）均不應小于 0.80m ，以保證輪椅的通過。臥室門可采 用帶觀察窗的門，使家人可以及時發(fā)現(xiàn)老人可能

44、出現(xiàn)的意 外。衛(wèi)生間是老年人最容易發(fā)生事故的地方，應設向外開啟 的平開門或推拉門，并安裝雙向開啟的插銷，以便老人在衛(wèi) 生間內發(fā)生意外時可以方便的將門打開。老年人喜歡溫暖、安靜、明亮的生活環(huán)境，寒冷、嘈雜 和昏暗的生活環(huán)境會極大的影響老年人的心理和生理健康。因此窗戶的選擇應注意保溫性、隔聲性和密閉性，窗扇宜鑲用無色透明玻璃，以保證視線的通透和室內光線的明亮。開 啟扇的設計不應過大、過沉，開啟方式應易于操作。有條件 時可使用可以消音、過濾、調節(jié)濕度、溫度并進行熱交換的 智能通風器。門窗把手考慮使用的安全性和方便性，宜采用杠桿式， 并根據老年人的生理特點安裝在適當?shù)奈恢蒙稀?平開門應采 用杠桿式把手

45、，避免使用不易用力的球形把手。杠桿式把手 要向內側彎曲，不可有突出的部分，以免掛住衣服。推拉門 及折疊門應采用便于橫向用力的棒狀把手，尺寸宜采用 30mm X70mm X15mm（寬x高x深）。把手中心距 地宜為 800-1000mm 。老年人因視力下降不易看清細小的地方，同時很多老人 有拿不穩(wěn)東西的情況，因此應采用易于插入鑰匙的門鎖，廁 所及浴室門的鎖應能夠從外面打開。門扇裝有玻璃時，宜使用安全玻璃，否則應將玻璃分隔 成小塊，以免玻璃萬一破裂時傷人。戶門及出入口的門使用 平開門時，為防止急劇的開關碰撞應設置止門器。5、電氣設計老年人的思維能力有所下降，復雜的操作對他們來講有 難度，同時電氣操

46、作的安全性也是進行電氣設計的首要內 容。應選用操作安全簡單，具有防止誤操作功能的產品，并 應考慮維護簡單，消耗品更換容易。開關及插座應清晰、醒目，容易操作，安裝的位置、高 度要考慮操作的方便性。 開關高度離地宜為 1000-1200mm ， 如果考慮輪椅使用者的話，最好設置在 900-1050mm 左右。 電源開關應選用寬板防漏電式按鍵開關， 以便于手指不靈活 的老年人用其他部位進行操作。起居室、臥室插座離地高度宜為 600-800mm ；廚房、 衛(wèi)生間插座離地高度宜為 800-1000mm ；無需經常插拔的插 座離地高度宜為 400-500mm 。廚房及衛(wèi)生間無論是否有自然通風，都應設置機械

47、通風 裝置，以保證在任何氣候情況下通風良好。衛(wèi)生間應設置照 明和排氣扇聯(lián)動的裝置，以減少操作步驟。廚房排油煙機的 開關應設置在老年人使用方便的位置上。 廚房及衛(wèi)生間的采 暖溫度不應低于其他房間，如感到浴室內不夠溫暖，可采用 電加熱設備，但應注意其安全性。6、照明設計老年人由于視力下降，看東西不清楚，在照明不好的地 方容易產生危險， 因此應根據照明用途和場所適當配置照明 器具。同時應注意各房間與走廊的亮度應大致相同，以免有 刺眼的感覺。為便于老年人夜間行走，在轉彎和容易滑倒的 地方（門廳、走廊、臥室的出入口、有高差處 ）應安置輔助燈 （腳 燈）。同時在選擇照明器具和燈泡時，應考慮清洗和更換的 安

48、全性及方便性。老年人對亮度變化的適應能力差，急劇亮度變化帶來的 刺激對老年人來說極不舒服，這也是造成事故的原因，因此 必須設法使亮度逐漸變化。 用輔助照明所獲得的最大亮度面 與附近的亮度比應為 3： 1 以下，相鄰房間之間、房間與通 道之間、 照度低的一方與照度高的一方的平均照度比應保持 在 1： 2 以下。臥室宜采用可調節(jié)亮度的開關，并應在床頭 方便的位置設置照明開關。 從臥室到廁所的路線上應設置腳 燈，并保證夜間長明，凡遇拐角處應加設腳燈。所有照明開 關均應采用大面板、帶燈的開關7、色彩設計老年人的視覺經常出現(xiàn)如下情況：老花眼、眼睛混濁需 要光線、視覺變黃，因此設計時必須注意老年人看到的色

49、彩 與年輕人不一樣，應適當提高色彩的明度和對比度，提高可 識別性，適應老年人視覺能力下降的特點。在空間、標高、 材質變化等易發(fā)生事故的地方， 應通過裝修材料或色彩等的 變化來達到容易識別的目的。隨著年齡的增高，眼球的晶狀體會產生黃變化，從黃色 變?yōu)榻诤稚纳?。在日本，這種情況從 50 歲開始， 60 歲時 60 的人視覺產生黃變化， 70 歲時達到 84。由于黃 色的變化，色彩的彩度、明亮度和色相則要發(fā)生如下變化。彩度：一般都會降低， 尤其是低明亮度、 高彩度降低。 其中也有彩度上升的。明亮度：幾乎沒有變化，但也有降低的。色相： 黃色的白色化現(xiàn)象最為嚴重， 在白底色上的黃色標記將很難辨認；

50、藍色將帶有微黑色彩，在底色為黑 色的標記上，易看清的鮮艷藍色會消失；綠色將變?yōu)榘稻G在設計中，必須注意這些變化，避免使用容易混淆的顏 色。此外，為了使老年人從心理上、生理上感到溫馨，室內 裝飾不僅僅要精心配色， 最好還要充分考慮墻壁的裝修材料 和地面材料所具有的素材和花樣來進行設計。七、主要技術經濟指標1、財務內部收益率（ FIRR ）=12.79%2、財務凈現(xiàn)值（ FNPV ） =1160 萬元3、年利潤=636萬元4、開發(fā)成本利潤 =135、年利潤率 =29%第二章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析一、中國老年公寓住宅的需求與發(fā)展我國自 1999 年以來已經進入老年型國家

51、。新世紀開始 銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來 勢兇猛。 因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各 個城市面前的一個緊迫的社會問題。 目前我國老年人選擇養(yǎng) 老和住宅的方式， 由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng) 老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此 以外還有托老所、福利院、臨終關懷醫(yī)院以及老年公寓等。 老年公寓（老年社區(qū)）是依據老年人的特點和需求設計、建 造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又 能享受到各方面社會化服務的住宅。 老年公寓興起于北歐一 些國家， 90 年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產業(yè) 的新興領域。中國的北京、天津、大連

52、等城市近幾年也相繼 建成老年公寓。隨著經濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及 觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。1、中國人口老齡化的發(fā)展我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈 陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據世界衛(wèi)生組織 的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到 10以上（ 60 歲以 上人口）或 7（ 65 歲以上人口）時，標志著這個國家或地 區(qū)進入老年型。 老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總 人口的比重，它反映人口老化的程度（ 人口與社會保障研 究陳朝先著， 1998 年版）。目前我國 60 歲以上老年人口 已達 1.3 億，占全國總人口的 10 以上，到 21 世紀中

53、葉將 超過 4 億，占全國總人口的 28 ，即每 4 個人中就有一位 老年人。又據預測我國 65 歲以上老人數(shù)將從 2000 年的 0.94 億（占總人口的 7.3 ），增加到 2050 年的 3.34 億（占總 人口的 22.6 ）（北京大學健康與家庭研究中心網站提供） 。 隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展， 我們要建造和發(fā) 展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。 其中老年 公寓會成為越來越多老年人的首選， 對老年公寓的需求會不 斷增長。2、觀念的變化 中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不 斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上 升。而且，目前

54、“四二一”的供養(yǎng)關系不斷增加，使中間代所 承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人 觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿 意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人“養(yǎng)兒防 老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的 方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或 以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認 為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化， 對老年公寓的需求是加快增長的。3、社會上的“空巢家庭”逐漸增多 特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國等 原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市 60 歲 以上

55、180 多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近 30 ，未來 10 年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能 達到 90 。目前天津市內六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老 年戶的 62.4 ，其中獨居老人為 13 ，偶居的占 49.4 （老 看住房專題會議論文集 2002 年）?？梢姡S著人口老齡化 的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓 的需求將更加迫切。4、現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很 大的變化據武漢市調查， 現(xiàn)在的青年人（2025 歲）僅有 28.5 ， 中年人（4050 歲）有 42.8 希望將來與子女住在一起 （城 市規(guī)劃 2002 年 3 期）。當

56、他們進入老年時，由于我國各種 老年機構已經完善等原因， 其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方 式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。5、老年公寓的發(fā)展空間據上海市調查，制定上海市 2010 年老年公寓的發(fā)展規(guī) 劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的 3 的比例為宜（發(fā)達國家 一般為 4 5 ）。按此比例，到 2010 年上海市老年公寓市 場需求總量將達到 187 萬平方米（中外房地產導報 2001 年 18 期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求， 已經是很可觀了。所以這一新興產業(yè)的發(fā)展空間很大。同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導致為老人服 務產業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎設 施

57、、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、 以及家庭服務等一系列產業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。 而這些產業(yè)的 發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。二、發(fā)展前景分析1、市場發(fā)展趨勢制定和完善老年住房的發(fā)展目標和規(guī)劃。老年住房(含老年公寓) 要納入國家和城市的總體規(guī)劃。 不僅要制定老年住房的長遠規(guī)劃，而且要制定短期計劃。首 先，要對老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設計、結構 以及住房產權、體制等方面的問題，進行調查研究，并提出 適合我國市場需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標和規(guī)劃。 其次，再依據長遠目標和規(guī)劃，制定階段性的目標和計劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計劃中，要將老年人住房 建設納入計劃。要對老年

58、住房進行有計劃的新建、改建和擴 建，以保證老年人對住房的需求。對于那些設施和條件比較 差的老年住房，要及時予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健 康的發(fā)展。大力興建和發(fā)展廣大中低收入者老年公寓老年公寓的建設規(guī)模、檔次以及價位的高低，都要從我 國的經濟發(fā)展和人民生活水平的實際情況出發(fā)， 而不是追求 大規(guī)模、高檔次。目前我國中低收入老年人住房的需求量巨 大，應予以大力發(fā)展。與此同時，也要發(fā)展適量高收入者的 老年公寓住宅。要解決好老年公寓的融資問題。 融資問題是當前老年公寓建設的瓶頸，需要花大力予以 解決。首先，建設老年公寓需要發(fā)揮政府的主導作用。政府不 僅要將老年公寓的建設納入國家和城市的總體規(guī)劃， 而

59、且要 按照規(guī)劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。在土地 使用和稅費方面要實行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免 稅費等。其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視 老年人和老年人的住房問題， 鼓勵和吸引國內外有實力的開 發(fā)商來興建和管理老年公寓。 開發(fā)商除了享受在土地和稅費 方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由 政府補貼。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè) 基金會，以及開征遺產稅等籌措老年人住宅資金。最后，在 個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年 人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。這兩個制度是老年人解決

60、住房問題的前提條件。要借鑒 國外經驗，從我國的實際情況出發(fā)認真搞好。我們要發(fā)動和 鼓勵單位和個人積極投保，擴大養(yǎng)老保險范圍；同時要按國 家規(guī)定按時發(fā)放。要建立和完善老年住房保障制度。建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。 法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如日 本為推進老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化， 1994 年 實行了中心建筑法 ，2000 年起公布實行了無障礙交通 法以及老年人居住法等。韓國有老年福利法 、住 宅建設促進法 。為了推進老年住房的發(fā)展，要建立和完善 我國老年人住房的法律和法規(guī)，并要認真執(zhí)行?？傊?，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和 觀念的轉變，老年公寓的社會