成都市新都項目策劃市調(diào)及項目策劃前期策劃

1、新都項目市調(diào)及項目前期策劃一 新都概況1. 概況新都區(qū)位于成都市北郊，居“天府之國”川西平原腹地。新都區(qū)是成都市科技文化旅游衛(wèi)星城。2004年經(jīng)建設(shè)部批準(zhǔn)成都市都市總體規(guī)劃、成都市新都區(qū)分區(qū)規(guī)劃（20042020年）中被確定為成都市北部新城，面積100平方公里，人口100萬，是成都市城北副中心，承擔(dān)成都市機(jī)械、電子、食品、生物制藥、旅游和物流基地的功能。新都鎮(zhèn)、新繁鎮(zhèn)均為四川省歷史文化名城。2.行政區(qū)劃新都區(qū)轄2個街道（大豐、三河）、11個鎮(zhèn)（新都、新繁、新民、清流、龍橋、馬家、泰興、木蘭、軍屯、石板灘、斑竹園）。區(qū)人民政府駐地新都鎮(zhèn)。3.人口狀況2006年統(tǒng)計全區(qū)人口63.6萬人，人口增長6

2、000人左右，可能現(xiàn)人口為65萬人左右。城區(qū)人口約17.6萬人。4.交通狀況公路：新都區(qū)公路密度居全省之最，擁有完善、快捷的公路交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。成綿高速公路是四川省最大兩座都市之間的運(yùn)輸大動脈。城南高速貫穿川西、川中，成德大件路承擔(dān)著要緊的貨運(yùn)流量，是一條快速便捷的經(jīng)濟(jì)通道，也是成都市最繁忙的一條公路；川陜公路（國道108線）一直是成都北上出川的重要線路；成彭公路和建設(shè)中的成彭高速公路拉動了新都區(qū)西部片區(qū)的進(jìn)展，沿線是全國第三、西部第一的中國西部家具產(chǎn)業(yè)帶；區(qū)境內(nèi)則以新石公路為干線，橫貫東西，形成了覆蓋全區(qū)各鎮(zhèn)的二級公路網(wǎng)；成都市繞城高速公路、三環(huán)路將上述要緊公路連接起來形成蛛網(wǎng)結(jié)構(gòu)，從新都區(qū)動

3、身能專門快抵達(dá)成都市任何一個重要出口。 由蜀龍路坐公交車，直達(dá)成都市區(qū)僅30分鐘；電子路（新都城區(qū)新干線）新都城區(qū)環(huán)線公路；北新干線，以后地鐵1號線路直通成都主城。鐵路：新都區(qū)的鐵路運(yùn)輸優(yōu)勢在成都市首屈一指。成都要緊的4條鐵路中就有寶成線、成渝線和達(dá)成線3條從新都區(qū)過境，車站多，運(yùn)距短，方便快捷。 成都東站，西南最大的貨運(yùn)編組中心站，距新都城區(qū)16km 天回車站，西南最大的物資儲運(yùn)中心站，距新都城區(qū)8km 新都車站，新都城西，設(shè)有石油專用線和糧油專用線 成都外北站，成達(dá)鐵路二級貨運(yùn)編組站，距新都城區(qū)9km5.自然地理新都區(qū)要緊為平原地貌，平均海拔490米，相對高差6米，平均坡度2；地質(zhì)構(gòu)造簡單

4、，地層穩(wěn)定，工程地質(zhì)條件良好；地表水、地下水資源豐富。 新都區(qū)屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，四季分明。年平均氣溫16，絕對最高氣溫35.5，絕對最低氣溫-5.4。年平均相對濕度81.5%，無霜期271天，日照100天。主導(dǎo)風(fēng)向為北東，平均風(fēng)速0.99米/秒，最大風(fēng)速14米/秒。多年平均降水量911.7mm。6.人文自然資源新差不多上全國首批對外開放縣和省級歷史文化名城。有國家級文物愛護(hù)單位“西蜀第一湖”之稱的升庵桂湖，有享譽(yù)中外的千年古剎寶光寺,特不是近年來新建的桂湖公園，面積200 多畝，園內(nèi)亭臺樓謝，碧桂丹荷,水闊天空，泛舟湖上，令人心曠神怡。每年到新都的游客近300萬人次。其

5、中外賓、華僑、港澳臺同胞3萬余人次。此外，還有許多潛在的旅游資源，龍橋野生動物養(yǎng)殖場、泥巴沱和白鶴島風(fēng)景區(qū)，植被完好，林木蔥郁，蟬鳴鵲噪，風(fēng)光旖旎，極具開發(fā)前景。7. 遠(yuǎn)景規(guī)劃圍繞“經(jīng)營都市”，建設(shè)現(xiàn)代化成都市北部新城。新都區(qū)都市總體規(guī)劃確定了都市向東進(jìn)展、形成新城區(qū)的進(jìn)展戰(zhàn)略。新城區(qū)的要緊功能為行政辦公、教育、商業(yè)、金融和生活居住，與老城區(qū)形成一城雙中心、東西兩片區(qū)的都市格局。新都區(qū)的都市建設(shè)者們將以經(jīng)營都市的理念，有效配置都市土地資源和非土地資源，把新都區(qū)建設(shè)成現(xiàn)代化、都市化的綠色生態(tài)城區(qū)，使之擔(dān)當(dāng)起成都市城北副中心的重要職能。 堅持“工業(yè)強(qiáng)區(qū)”，壯大衛(wèi)星城工業(yè)區(qū)。 新都區(qū)歷來是成都市的工

6、業(yè)重鎮(zhèn)。作為其工業(yè)經(jīng)濟(jì)的龍頭，成都市新都衛(wèi)星城工業(yè)區(qū)成立于1992年，是四川省省級重點開發(fā)區(qū)、四川省優(yōu)秀開發(fā)區(qū)。衛(wèi)星城工業(yè)區(qū)的進(jìn)展目標(biāo)是：以大規(guī)劃、大手筆、大氣概建成設(shè)施完善、服務(wù)一流、特色鮮亮的現(xiàn)代化開發(fā)區(qū)。 新都區(qū)是九寨溝旅游環(huán)線（九環(huán)線）東線的第一門戶，歷史文化深厚，自然環(huán)境優(yōu)美，名人賢士輩出，名優(yōu)特產(chǎn)豐富，擁有“一湖、一寺、一江、一河、一山”等不可多得的旅游資源，與鄰近的熊貓基地、三星堆等相映生輝，聯(lián)動互補(bǔ)，構(gòu)成了高品位的成都北線黃金旅游帶。 新都區(qū)將加大旅游開發(fā)力度，打造新都旅游品牌，重點進(jìn)展獨(dú)具特色的宗教文化旅游、生態(tài)觀光旅游和都市休閑旅游。二 新都經(jīng)濟(jì)進(jìn)展概況1.新都2002-2

7、006年綜合指標(biāo)項目國民生產(chǎn)總值（億元）第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）三次產(chǎn)業(yè)比例人均產(chǎn)值（元）200290.1510.2248.9131.0211.3：54.3：34.415060200310810.5962.535.59.3：57.9：32.8178582004126.711.074.741.08.7：59：32.3206772005128.911.775.341.99.1：58.4：32.5205942006150.412.392.347.88.2：60：31.822582 由上表能夠看出：新都區(qū)在近年來經(jīng)濟(jì)飛速進(jìn)展，GDP增速平均為15%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高

8、于全國水平。其中新都區(qū)大力開展招商引資工作，第二產(chǎn)業(yè)增加值增長速度尤其明顯，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展功不可沒。2.新都區(qū)2002-2006年財政金融狀況項目人口（萬）農(nóng)業(yè)人口（萬）再崗職位工資（元）農(nóng)業(yè)人口可支配收入（元）年存款余額（億元）社會消費(fèi)品零售總額（億元）200259.8945.311307327048.5928.78200360.545.312215366158.432.8200461.345.113677414167.634.6200563.94215614460575.4435.820066442.116707503388.0436.2 由上表能夠看出：新都區(qū)2002-2006年五年

9、間人民收入穩(wěn)步增長，消費(fèi)水平也逐步增加，區(qū)域消費(fèi)能力較好。3.新都區(qū)招商引資狀況近年來，可口可樂、臺灣統(tǒng)一、銀河動力、山西運(yùn)城、上海哈威、香港紫荊花制漆、福建達(dá)利食品等近30家聞名企業(yè)先后落戶新都。在項目引進(jìn)中，注重引進(jìn)科技含量、市場占有率、產(chǎn)品附加值和稅收都高，治理手段先進(jìn)、品牌知名度高的項目。 政府對投資項目施行社會行政服務(wù)、用地政策、財政扶持獎勵、招商獎勵等優(yōu)惠政策，現(xiàn)有四川成都糧食物流園區(qū)、優(yōu)質(zhì)肉雞加工基地、高性能稀土永磁體建設(shè)項目、大規(guī)模集成電路單晶硅及硅片項目、信息安全系列產(chǎn)品、祛斑爽等招商項目。三 新都房產(chǎn)市場環(huán)境分析1.概述依照新都區(qū)的區(qū)域特性和適應(yīng)，目前新都區(qū)域市場進(jìn)展可大致

10、分為老城區(qū)板塊、新城區(qū)板塊及毗河板塊三個區(qū)域。老城區(qū)板塊：起步早、品質(zhì)較低作為新都以往的政治經(jīng)濟(jì)中心，該區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)展較早。由于已開發(fā)物業(yè)檔次偏低、都市規(guī)劃不科學(xué)及土地供給不足，當(dāng)前多開發(fā)補(bǔ)充式中低端物業(yè)。區(qū)域差不多進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的尾聲時期。新城區(qū)板塊：行政教育中心、本地都市化區(qū)域規(guī)劃為新都區(qū)新的政治經(jīng)濟(jì)中心，為其房地產(chǎn)進(jìn)展帶來了政策規(guī)劃促進(jìn)作用，也使得該區(qū)域的開發(fā)以都市化物業(yè)為主。同時，在該板塊內(nèi)匯合了新都區(qū)政府，西南石油學(xué)院和四川音樂學(xué)院等政府機(jī)關(guān)和學(xué)校，擁有巨大的潛在購房人群。該區(qū)域距離新都更近，物業(yè)價格適中，以新都本地客戶為目標(biāo)群體。毗河板塊：生態(tài)、品牌、高品質(zhì)該板塊位于新都蜀龍路南段

11、，依托毗河資源，以生態(tài)形成區(qū)不于新都其余板塊的獨(dú)特魅力。同時，萬科、交大、新希望等品牌開發(fā)商的云集，也迅速提升了板塊的整體阻礙力。由于距離、物業(yè)形態(tài)、檔次、價格等因素、該區(qū)域客戶有大量的成都購房者進(jìn)入。2.供應(yīng)量分析 依照調(diào)查了解到新都區(qū)2007年全年商品房銷售面積為126.4萬方，商品房比重由2006年的12%上升到2007年的20%。人均住房面積達(dá)到34平房每人。現(xiàn)在銷售項目約30個，所有項目體量總計約700萬方，按照開發(fā)時期可能約150萬方左右于08年入市。由于近年北部新區(qū)的大力開發(fā)建設(shè)，工業(yè)園區(qū)的進(jìn)展，外地購房者到本區(qū)域購房比例大幅度上升。調(diào)查結(jié)果顯示：07年在新都新城區(qū)購房者當(dāng)中本地

12、消費(fèi)者占總數(shù)的50%，成都其他區(qū)域消費(fèi)者占30%，外地消費(fèi)者占20%左右，其中60%消費(fèi)者為自住購買。按照此比例計算總體來看供應(yīng)量是大于需求量的，但隨著政府和西南石油學(xué)院和川音等政府機(jī)關(guān)和學(xué)校的進(jìn)入，市場需求也隨之增長，市場總體進(jìn)展勢頭良好。3.區(qū)域項目特征 從整個大區(qū)域的樓盤分布情況來看，新城區(qū)目前在售樓盤數(shù)量最多，從供應(yīng)體量來看，新城區(qū)板塊也位居第一。新城區(qū)項目多數(shù)屬于中檔項目，少數(shù)高檔次項目如漢嘉國際社區(qū)與翰香府。毗河板塊項目總體體量最大，品質(zhì)最高，要緊以知名開發(fā)企業(yè)為主開發(fā)。從目前的進(jìn)展趨勢來看，新城區(qū)板塊和毗河板塊的進(jìn)展勢頭強(qiáng)勁，特不是新城區(qū)板塊，隨著政府的遷入和高校的進(jìn)入，目前差不

13、多成為新都區(qū)進(jìn)展最迅速的區(qū)域。而毗河板塊也正在快速的起步，特不是萬科、新希望等高品質(zhì)項目的進(jìn)入，使得該區(qū)域以后將向高檔次項目產(chǎn)品集中進(jìn)展。四 消費(fèi)者調(diào)查1.區(qū)域家庭結(jié)構(gòu)調(diào)查 經(jīng)調(diào)查了解：現(xiàn)新都區(qū)人口約為65萬人左右，其中城鎮(zhèn)人口約21萬人，平均2.9人每戶。其中三口之家占全戶數(shù)的42.4%，兩口之家占全戶數(shù)的30%，四口之家站全戶數(shù)的9.9%，五口及以上的人家占9.6%，而單身家庭占全戶數(shù)的8.1%。長期居住戶占總數(shù)的94%，遷入戶占總數(shù)的6%。2. 區(qū)域潛在客戶分析（1）潛在客戶群體范圍本區(qū)域居住的消費(fèi)者改善居住環(huán)境購買隨新區(qū)開發(fā)建設(shè)，交通情況的改善，成都主城區(qū)及其他區(qū)域的消費(fèi)者來本區(qū)域購房

14、定居在本地工作的消費(fèi)者外地消費(fèi)者（2）客戶購買目的投資客戶： 外地客戶看重本地區(qū)進(jìn)展前景購房投資等升值； 手中有大量閑置資金，購買房產(chǎn)進(jìn)行保值增值； 購買房產(chǎn)針對現(xiàn)流淌人口出租。居家客戶： 部分收入較高群體改善居住環(huán)境及提高生活品質(zhì)； 在本區(qū)域工作的消費(fèi)者就近居??； 隨新區(qū)開發(fā)建設(shè)，交通情況的改善，成都主城區(qū)及其他區(qū)域的消費(fèi)者來本區(qū)域購房定居； 外地消費(fèi)者到本地定居。（3）客戶背景特征依照現(xiàn)時期其他項目成交客戶調(diào)查及潛在客戶抽樣調(diào)查得出潛在客戶群有以下特征：年齡：25-45歲為主文化程度：文化水平較高，中專大專水平所占比重較大職業(yè)：企業(yè)一般職工、政府公務(wù)員大學(xué)教師個體戶企業(yè)高級治理人員、專業(yè)技

15、術(shù)人員等收入：本地工作及居住者：18002600元為主。外地其他區(qū)域消費(fèi)者：35006000元之間。家庭人口：以兩人家庭和三人家庭為主。居住區(qū)域和工作區(qū)域：新都本地工作或居住消費(fèi)者占55%左右，成都其他區(qū)域消費(fèi)者占25%左右，外地消費(fèi)者占20%左右。3. 消費(fèi)者需求調(diào)查 依照本區(qū)域消費(fèi)者抽樣調(diào)查得出消費(fèi)者需求：購買物業(yè)一般不在意高層或多層建筑。希望購買戶型以三室為主，占50%左右，兩室占35%左右，其余戶型為15%左右。面積需求集中在100-120平米左右的三室，70-80平方的兩室。能承受的總價在25-40萬之間居多。購房用于自住的消費(fèi)者占近七成。認(rèn)為本區(qū)域項目的價格3600元左右最為合適。

16、最要緊的購買因素為：價格、環(huán)境、配套設(shè)施完善程度。多數(shù)消費(fèi)者希望購買小區(qū)自然環(huán)境好、休閑娛樂設(shè)施齊全的項目。五 宏觀政策分析作為我國的經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在10年間高速迅猛的進(jìn)展，但由于市場進(jìn)展的不規(guī)范，近2年全國范圍內(nèi)的房價飛漲，暴露出整個行業(yè)，包括整個產(chǎn)業(yè)鏈的許多問題。人民群眾對高速上漲的房價越來越不能承受，從一線都市到二、三線都市，無一例外。2007年全國甚至頻頻出現(xiàn)地王，許多地點的樓面地價甚至超過了周邊樓盤目前的銷售價格。CPI的持續(xù)高位增長，人民的生活品質(zhì)受到一定程度上的阻礙，這一系列問題為整個房地產(chǎn)市場乃至中國國民經(jīng)濟(jì)埋下了嚴(yán)峻的隱患，中央政府也在2007年看到這些問題可能造

17、成的深遠(yuǎn)阻礙，通過行政手段和金融政策的組合加大市場調(diào)控力度。1. 土地供應(yīng)：1）、各級政府禁止大面積供應(yīng)單宗土地；2）、開發(fā)商拍到土地后必須全部繳清土地出讓金后政府才能下發(fā)國有建設(shè)用地使用權(quán)證；3）、單宗土地必須在3年內(nèi)全部進(jìn)行開發(fā)，否則政府無償沒收；4）、2007年2月土地增值稅正式征收，2008年物業(yè)稅開始征收；對項目的阻礙：土地增值稅和物業(yè)稅是在房價上升較快的大市場背景下重新落實的稅種，實際是宏觀調(diào)控的連續(xù)和細(xì)化，開發(fā)商的成本或多或少地有所增加。項目資金壓力有所增加，開發(fā)風(fēng)險加大。2. 銀行貸款：1）、央行為防止流淌性過剩，2007年內(nèi)10次提高銀行存款預(yù)備金；2）、央行2007年內(nèi)6次

18、上調(diào)人民幣存貸款利率；3）、嚴(yán)格執(zhí)行貨幣緊縮政策，貸款結(jié)構(gòu)性調(diào)整，除非國家扶持性行業(yè)貸款，其他商業(yè)貸款，包括消費(fèi)貸款從嚴(yán)審查、放貸；4）、第二套住房按揭貸款首付提高至4成起，貸款利率按照基準(zhǔn)利率的1.1執(zhí)行，審核是以家庭成員為單位，包括公積金貸款；5）、商業(yè)物業(yè)按揭貸款仍然嚴(yán)格執(zhí)行首付5成10年，貸款利率按照基準(zhǔn)利率的1.1執(zhí)行;6）不得發(fā)放加 HYPERLINK /fangdai/index.html t _blank 按揭、不指定用途貸款、 HYPERLINK /fangdai/vote_market_search.php?s1=1&s2=0&bank=&keywords=%D1%AD%B

19、B%B7&Submit=%B7%BF%B4%FB%CB%D1%CB%F7 t _blank 循環(huán)貸；嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款，項目資本金不達(dá)35%，不得發(fā)放貸款等；（1）.2007全年6次加息阻礙關(guān)于有銀行貸款的人來講，2007年是痛苦的一年。這一年，在國際收支失衡、流淌性過剩的刺激下， 1年之內(nèi)6次加息，從年初2.79%的存款利率上調(diào)到4.14%，而貸款利率從年初的6.39%上調(diào)到7.47%。以2006年底的50萬元20年貸款為例，加息后月供足足多了300元。連續(xù)加息給許多買房者造成了不小的購房壓力，因此手中有點余鈔票的購房者都提早還款。由于提高了購房成本，造成部分投資需求的減少。依照央行公布消息

20、，08年加息可能性專門大，不排除數(shù)次加息的可能性，其表示08年加息的時機(jī)、方式與幅度都將更加靈活。（2）. 銀行存款預(yù)備金10次上調(diào)產(chǎn)生的阻礙依照中央確定的從緊貨幣政策的要求，加強(qiáng)銀行體系流淌性治理，抑制貨幣信貸過快增長，2007年中國人民銀行對存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率進(jìn)行了十次上調(diào)，具體情況如下：08年也分不于1月25日與3月25日兩次提高存款預(yù)備金率，現(xiàn)差不多提高到15.5%。中央銀行通過調(diào)整存款預(yù)備金率，能夠阻礙金融機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，從而間接調(diào)控貨幣供應(yīng)量，加強(qiáng)銀行體系流淌性治理，在一定程度上有利于緩解銀行流淌性過剩局面，抑制貨幣信貸過快增長。人民幣貸款利率上調(diào)，操縱房地產(chǎn)開發(fā)

21、貸款的發(fā)放，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本；更重要的是，貸款利率提高在一定程度上遏制了買房需求，這將阻礙到開發(fā)商的銷售預(yù)期，對開發(fā)商資金回籠造成困難。第二套房細(xì)則，要求銀行從嚴(yán)對第二套房的購買者執(zhí)行“高利率、高首付”的新政。這系列措施的出臺差不多剔除了需求市場中的投資性需求，使市場需求更為偏向消費(fèi)者的剛性自住需求，需求市場有所減小。經(jīng)了解，本地區(qū)施行消費(fèi)者購買第二套商品房不能享受契稅半價優(yōu)惠政策，即：購買首套商品房須繳契稅為總房款的1.5%，第二套以上的商品房為總房款的3%。這一政策對二次以上的置業(yè)者阻礙較大，令項目減少了部分投資性置業(yè)需求。3. 政策性房源供應(yīng)：1）、20

22、08年開發(fā)商拿地開發(fā)項目必須有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)，由政府回購；2）、經(jīng)濟(jì)適用房滿5年后上市交易須補(bǔ)繳土地出讓金，政府優(yōu)先回購；3）、政府逐年加大限價房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房供應(yīng)量；六 周邊競爭項目調(diào)查情況1.競爭項目差不多情況調(diào)查表案名香城名都水沐天城御城漢嘉國際開發(fā)商成都新天地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展和信地產(chǎn)成都市瑞安浙江城建漢嘉集團(tuán)位置新都區(qū)大件路新都區(qū)北部新城馬超東路新都區(qū)新城區(qū)育英路中段新都區(qū)電子路川音旁物業(yè)形態(tài)高層、小高層（11+1，13+1，16+1）小高層（11+1）高層（18）不墅（3-4）高層（14-26層）多層 小高層高層 不墅占地面積2801415207644191226780總建面91

23、325228000189579460363綠化率30%408%36.3%30%容積率3.261.34.292.03均價3490元/3850元/3820元/4400元/戶型區(qū)間兩室（68-89）三室（112-127）躍層（145-160）兩室（97-105）三室（127-137）四室（142-165）不墅（245-358）一室（34-68）兩室（90-101）三室（126-132）躍層（164-210）兩室（96-105）三室（112-138）躍層（141-230）主力戶型三室（112-127）三室（127-137）三室（126-132）三室（112-138）案名天籟維也納橄欖郡思學(xué)園親和居開發(fā)

24、商成都中鵬房地產(chǎn)開發(fā)公司四川萬佳實業(yè)進(jìn)展有限公司四川省公達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四川天魁實業(yè)有限公司位置新都馬超東路新都區(qū)靜安路新都區(qū)蜀龍大道新都區(qū)靜安路（陽光酒店旁）物業(yè)形態(tài)高層（32）高層精品小戶不墅（2-4）高層（181）多層 小高層占地面積11404133334436235000總建面444762280001900059500綠化率37.8772.9028%45容積率3.91.263.61.7均價3580元/3980元/3820元/3480元/戶型區(qū)間一室（5353）二室（6086）二室（79-91）三室（92-149）五室（163169）不墅（276-460）一室（2850）二室（738

25、0）兩室（90101）三室（128140）主力戶型二室（6086）二室（79-91）三室（92-149）一室精裝（2850）三室（128140）案名翰香府麗水金都芙蓉名城雅舍河畔開發(fā)商 HYPERLINK /company/3210182264_20060831134908.htm t _blank 成都港基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 HYPERLINK /company/3210228788_20070118180559.htm t _blank 金光置業(yè)成都有限公司新都神風(fēng)實業(yè)有限公司 HYPERLINK /company/3210128782_cdwn005.htm t _blank 成都康寧房

26、地產(chǎn)開發(fā)公司位置新都區(qū)北部新城蜀龍路港基段新都區(qū)蜀龍路與南二環(huán)路東段路口新都區(qū)蜀龍路與電子路交匯處新都新園路224號物業(yè)形態(tài)多層、不墅、高層高層（12-26）高層（18）多層、小高層占地面積158000.7948008.236666714456總建面492057.4413585834118綠化率45%40.7%60.80%30.5%容積率3.12.182.09均價3940元/3820元/3900元/3450元/戶型區(qū)間二室（71-116）三室（89-156）四室（127-140）不墅（118-140）二室（79-99）三室（113-150）不墅（125-156）二室（95-101）三室（131

27、-160）不墅（223-246）二室（72-88）三室（135-160）主力戶型三室（89-156）四室（127-140）二室（79-99）三室（113-150）三室（131-160）三室（135-160）2. 競爭項目分析（1）項目體量案名香城名都水沐天城御城漢嘉國際總建面91325228000189579460363案名天籟維也納橄欖郡思學(xué)園親和居總建面444762280001900059500案名翰香府麗水金都芙蓉名城雅舍河畔總建面49205713585834118由上表能夠看出區(qū)域內(nèi)在售樓盤大型樓盤較多，翰香府、漢嘉國際、水沐天城、橄欖郡等均為20萬方以上的大型項目；思學(xué)園、親和居、天

28、籟維也納為10萬放以下的小型項目。（2）項目均價案名香城名都水沐天城御城漢嘉國際均價3490元/3850元/3820元/4400元/案名天籟維也納橄欖郡思學(xué)園親和居均價3580元/3980元/3820元/3480元/案名翰香府麗水金都芙蓉名城雅舍河畔均價3940元/3820元/3900元/3450元/ 由上表能夠看出各大中型項目均價在集中在3850-3950元每平方之間，小型項目價格集中在3450 -3600元/平方，漢嘉國際一般住宅部分價格稍高，達(dá)到4400元/平方。僅有的小戶型項目思學(xué)園博士樓均價為3820元/平方?？傮w來看本區(qū)域項目品質(zhì)差距不大，價格較接近，側(cè)面反映了各個項目產(chǎn)品有一定同

29、質(zhì)化競爭。（3） 建筑形態(tài)案名香城名都水沐天城御城漢嘉國際物業(yè)形態(tài)高層、小高層（11+1，13+1，16+1）小高層（11+1）高層（18）不墅（3-4）高層（14-26層）多層、小高層、高層、不墅案名天籟維也納橄欖郡思學(xué)園親和居物業(yè)形態(tài)高層（32）高層、精品小戶不墅（2-4）高層（181）多層、小高層案名翰香府麗水金都芙蓉名城雅舍河畔物業(yè)形態(tài)多層、不墅、高層高層、小高層（12-26）高層（18）多層、小高層該片區(qū)項目要緊以多層、小高層、高層、不墅等形態(tài)產(chǎn)品組合為主。其中只有御城、天籟維也納、芙蓉名城為全高層項目，其余項目均為擁有兩種以上建筑形態(tài)的組合性項目。（4） 項目主力戶型 案名香城名都

30、水沐天城御城漢嘉國際主力戶型三室（112-127）三室（127-137）三室（126-132）三室（112-138）案名天籟維也納橄欖郡思學(xué)園親和居主力戶型二室（6086）二室（79-91）三室（92-149）一室精裝（28-50）三室（128140）案名翰香府麗水金都芙蓉名城雅舍河畔主力戶型三室（89-156）四室（127-140）二室（79-99）三室（113-150）三室（131-160）三室（135-160）由上表能夠看出：區(qū)域周邊項目多數(shù)主力戶型為兩室戶型與三室戶型，一室產(chǎn)品與四室產(chǎn)品較少。其中三室戶型占所有戶型的50%左右。（5）各項目目標(biāo)群體分析依照片區(qū)項目檔次分類：要緊分為中檔

31、樓盤與高擋樓盤兩種。中檔項目要緊針對消費(fèi)群體為本區(qū)域消費(fèi)者：本區(qū)域工作人員以及本區(qū)域工作的外地人員。高檔次樓盤要緊針對消費(fèi)者：高校教師、公務(wù)員、各企業(yè)中高層治理人員、及外地到本區(qū)域的購房者。思學(xué)園針對消費(fèi)群體：本區(qū)域工作的青年人員、大學(xué)年輕教師、購買小戶型住宅用來投資的人員。（6） 優(yōu)惠情況片區(qū)項目大型樓盤項目都擁有較大折扣：其中翰香府折扣最高為一次性付款打96折，按揭貸款購買97折優(yōu)惠；水沐天城的部分特價商品房最多可優(yōu)惠8萬元。其余項目一般折扣在98-99折。少數(shù)價格較低的項目無折扣，如親和居。部分項目不同意公積金貸款。（7）競爭項目產(chǎn)品特點調(diào)查了解，本區(qū)域項目產(chǎn)品差不多以板式結(jié)構(gòu)與板式與點

32、式結(jié)合結(jié)構(gòu)為主，項目產(chǎn)品建筑結(jié)構(gòu)是以框架結(jié)構(gòu)為主。節(jié)能建筑產(chǎn)品不多，政府相關(guān)部門對建筑節(jié)能方面無強(qiáng)制規(guī)定。項目樓棟朝向以項目地塊形狀規(guī)劃為主，沒有刻意強(qiáng)調(diào)南北朝向，側(cè)面反映了本地消費(fèi)者對戶型朝向要求不高。產(chǎn)品戶型設(shè)計合理，注重產(chǎn)品戶型功能分區(qū)及采光。戶型產(chǎn)品新穎，如香城名都的270度轉(zhuǎn)角景觀陽臺； 6米挑高大型景觀陽臺；（8）項目環(huán)境及配套分析 本區(qū)域各項目周邊生活配套均較齊全，生活交通方便。各大型項目內(nèi)部配套設(shè)施如：泳池、網(wǎng)球場、籃球場、老年活動廣場、兒童游樂場、室外健身活動中心等均較齊全。各項目更為注重大型自然景觀，及水系景觀：翰香府擁有3個人工湖泊，親和居、御城等項目均有項目內(nèi)部水系景觀

33、。整體景觀品質(zhì)較高，綠化環(huán)境好。七 項目自身分析1.項目地塊位置項目地塊位于新都區(qū)金都光電儀器廠北側(cè)地段。地塊呈長邊月78米，寬邊約35米的標(biāo)準(zhǔn)矩形。項目地塊差不多達(dá)到三通一平標(biāo)準(zhǔn)。地塊臨近新建支公路，交通方便，周邊綠化環(huán)境一般。地塊圍墻邊有少量原生灌木植物。2.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：2697.42容積率：小于3.0建筑密度：小于25%3.交通狀況項目位于新建支公路旁，離西南石油大學(xué)僅300米左右，乘2路公交車可直達(dá)項目地塊位置。4.周邊配套項目地塊周邊各種配套齊全金融配套：中國銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、 交通銀行醫(yī)療配套：桂湖醫(yī)院、新都桂林醫(yī)院、新都人民醫(yī)院、第四十七醫(yī)院

34、、新都中醫(yī)院、新都婦幼保健院、新都衛(wèi)生防疫站教育配套：桂林小學(xué)、桂林中學(xué)、桂湖中心小學(xué)、西街小學(xué)、新都師范附小、新都五中、三原外國語學(xué)校、金都實驗中學(xué)、新都四中、新都一中、新都第一職業(yè)高級中學(xué)、 成都機(jī)械電子職業(yè)技術(shù)學(xué)校、 新都衛(wèi)校、 成都鐵路運(yùn)輸學(xué)校 、成都醫(yī)學(xué)院、 西南石油大學(xué)、四川音樂學(xué)院商業(yè)配套：正因校園商業(yè)區(qū)、 正因農(nóng)貿(mào)市場 、規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場、 金都農(nóng)貿(mào)市場、 紅旗超市、 紅旗商場、 蘇寧電器 、摩爾百貨、 摩爾超市休閑娛樂：石油賓館、 金鈔票豹歌城、 樂寶火鍋大酒店、 香城之夜歌城、 流花賓館、 廖廣東客家酒樓、 市政公園旅游配套：白鶴島風(fēng)景區(qū)、 寶光寺 、大熊貓基地 、北湖風(fēng)景區(qū)等

35、5.項目SWOT分析（1）優(yōu)勢分析 配套：項目地塊生活配套齊全，生活方便交通：項目地塊臨近新建支路，交通方便地塊建設(shè)難度：地塊差不多達(dá)到三通一平，建設(shè)難度不大人文環(huán)境：項目位置靠近西南石油大學(xué)，有濃郁的教育氛圍（2）劣勢分析噪音：項目位于新建公路旁，噪音污染較大競爭對手優(yōu)勢：區(qū)域各大型樓盤云集，開發(fā)實力、規(guī)模、配套、環(huán)境等各方面，我項目處于劣勢項目規(guī)模較小：由于項目本身規(guī)模較小，能夠用來規(guī)劃環(huán)境景觀的空間不足。（3）機(jī)會分析項目特點：項目體量專門小，市場消化容易客源情況：項目所在區(qū)域為新都教育居住新區(qū)，且有較多輕工業(yè)企業(yè)，投資置業(yè)需求不斷。（4）威脅分析競爭對手：各大項目產(chǎn)品供應(yīng)全面，可能產(chǎn)生

36、同質(zhì)化競爭國家政策：國家政策干預(yù)對項目產(chǎn)生阻礙八 項目定價體系1、定價阻礙因素地理位置、交通狀況地理位置是阻礙物業(yè)定價的重要因素之一，房地產(chǎn)界一直流傳著如此一句術(shù)語“地段，地段，依舊地段”，可見地段是決定物業(yè)綜合素養(yǎng)的主導(dǎo)條件。本項目所在都市中心區(qū)域，項目位置的優(yōu)勢不用多講。商業(yè)服務(wù)設(shè)施住宅物業(yè)周邊的商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套是否齊全，對住宅物業(yè)的阻礙尤為重要，亦為決定客戶層的阻礙因素之一，針對本項目住宅為主，故此，要緊考慮周邊生活設(shè)施配套情況，比如銀行、超級市場、酒樓、郵局等。項目規(guī)模依照調(diào)查所得，過半數(shù)的置業(yè)人士均注重物業(yè)的規(guī)模，特不是住宅項目，規(guī)模大、人口多、居住氣氛濃厚，活動的空間也闊，規(guī)模大的

37、項目，其各種設(shè)施配套也相對完善。項目景觀環(huán)境隨著購房者對美好生活的追求，關(guān)于客戶來講，景觀更一直是阻礙購房的重要因素之一，擁有江（湖）景、園景的物業(yè)，其價格也相應(yīng)高于其他景觀稍遜的物業(yè)，這一點為本項目優(yōu)勢所在。戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)是購房者考慮的另一個因素之一，戶型結(jié)構(gòu)是否合理，是否合用，對樓盤的銷售亦帶來一定阻礙，而對戶型的要求也因地域而異。一般來講，而片區(qū)客戶又分為兩種，一種是首次置業(yè)者，需要的是中小面積戶型，而另外一種是再次置業(yè)的換房者，需要的則是中等或較大面積的戶型；相當(dāng)客戶喜愛小面積戶型，希望戶型緊湊有用，總價相對低廉。內(nèi)部規(guī)劃、設(shè)施指的是樓盤的功能劃分，內(nèi)部配備等條件，一個規(guī)劃設(shè)計合理完

38、善的樓盤，自然受到買家歡迎。而近年來隨著社會進(jìn)展和科技進(jìn)步，智能化設(shè)施也已成為住宅物業(yè)提高檔次的重要因素。周邊環(huán)境指項目周圍之自然環(huán)境和人文環(huán)境，直接阻礙物業(yè)之檔次，也阻礙價格的制定，今年來買家對此要求特不高，如周邊之交通便利、環(huán)境潔凈整潔，校園文化氛圍高定當(dāng)受買家歡迎。社會公共教育設(shè)施現(xiàn)代的父母普遍注重小孩的教育，如居住于學(xué)校旁邊，方便上學(xué)外，還有利于讓小孩受學(xué)校學(xué)習(xí)氣氛的熏陶。故此，有小孩讀書之買家看重居住區(qū)與學(xué)校之距離。物業(yè)治理據(jù)調(diào)查所得，物業(yè)治理已成為客戶購房時另一要緊考慮因素。物業(yè)治理完善，可令買家居住之舒適、安全，知名的物業(yè)治理公司往往能增強(qiáng)買家對樓盤的信心，但治理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)亦為

39、買家考慮因素。2、定價差不多原則結(jié)合市場需求及我們的經(jīng)驗評定上述定價阻礙因素之權(quán)重，綜合分析評定本物業(yè)綜合素養(yǎng)：（各因素之權(quán)重分析見下圖） 依照市場調(diào)查的本區(qū)域項目均價，然后通過對阻礙項目價格因素的優(yōu)勢及不足的對比，以及本項目成本狀況進(jìn)行綜合評定，以市場需求為導(dǎo)向，以市場競爭定價法確定項目入市價格。3項目價格定位以周邊項目各項平均指標(biāo)為準(zhǔn)設(shè)定值為1，以各因素權(quán)重分析本項目指標(biāo)值：權(quán)重比值項目位置周邊配套項目規(guī)模景觀設(shè)施戶型結(jié)構(gòu)內(nèi)部配套周邊環(huán)境物業(yè)治理總計周邊項目111111118本項目0.80.917.2由上表能夠分析得出：本項目各項指標(biāo)權(quán)重比值與周邊項目平均標(biāo)準(zhǔn)比值為0.9：1，由此推斷，本

40、項目現(xiàn)時期價格應(yīng)定位為周邊項目平均標(biāo)準(zhǔn)的90%。現(xiàn)時期周邊項目均價集中區(qū)間在3850-3950之間，以3900元的標(biāo)準(zhǔn)計算，本項目現(xiàn)時期均價在3510元/平方米左右。項目開盤價格，可依照產(chǎn)品特點及以上權(quán)重因素比例及開盤期間市場整體價格水平適當(dāng)調(diào)整。產(chǎn)品規(guī)劃建議部分由于貴公司在該區(qū)域仍有后續(xù)開發(fā)項目。一個好的項目能夠成就一個開發(fā)企業(yè)，為了后續(xù)項目有一個更好的市場基礎(chǔ)，要求本項目做出自己的特色，得到消費(fèi)者廣泛的關(guān)注與同意，借本項目的成功開發(fā)銷售，使企業(yè)知名度與美譽(yù)度達(dá)到一定的高度。為后續(xù)項目開發(fā)與銷售制造良好的市場形象，為貴公司帶來更長遠(yuǎn)的利益。一 項目定位建議1.定位思路依照項目情況、區(qū)域市場情

41、況及周邊環(huán)境分析： 片區(qū)小戶型產(chǎn)品供應(yīng)明顯不足，但需求正在迅速增加，租賃市場將更加活躍。 片區(qū)內(nèi)過渡居住人群增加速度較快，擁有過渡居住和投資客戶基礎(chǔ)。 過渡型客戶或投資客戶對居住環(huán)境要求不高，價格才是他們的首要考慮的因素。 由于項目本身規(guī)模較小，能夠用來規(guī)劃園林的空間不多，不適合做一般住宅產(chǎn)品。 本項目臨近西南石油大學(xué)及四川音樂學(xué)院，有較好的小戶型市場環(huán)境。綜合以上所述，本案的開發(fā)思路定為：查找市場的空白點，迎合市場的需求，吸引目標(biāo)客戶群體，選擇適合項目現(xiàn)有綜合實力，風(fēng)險較小的過渡居住兼投資雙重功能的精品小戶的開發(fā)思路。2.項目產(chǎn)品定位小戶型住宅產(chǎn)品要緊包括以下三種物業(yè)形式，即： 青年公寓：它

42、是純小戶型住宅區(qū)，針對青年人群過渡時期設(shè)計的住宅形式，也適合投資。 產(chǎn)權(quán)式酒店式服務(wù)公寓：它是一種具有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的酒店，集商住為一體的物業(yè)品種，一般房間內(nèi)無煤氣等居家生活所必備的配套設(shè)施。 一般的小戶型住宅：它是指分布于綜合性住宅小區(qū)內(nèi)的小房型住宅，它屬于一般的商品住宅項目，與一般商品住宅的具有等同的使用年限和物業(yè)服務(wù)。經(jīng)本次市場調(diào)查了解周邊的市場環(huán)境，結(jié)合項目情況，我們打算將項目定位于“青年公寓”。3.青年公寓介紹青年公寓又稱單身公寓，是一種過渡型住宅產(chǎn)品，是小戶型住宅的一種，一般平均在35平方米55平方米左右/套，總價較低。其結(jié)構(gòu)上的最大特點是只有一間房間，一套廚衛(wèi)。近年來依照市場的需求，有

43、些開發(fā)商也推出了帶廚房的功能更為健全的青年公寓樓盤，有的還建筑起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增大到50平方米80平方米，而且在房屋結(jié)構(gòu)方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽臺等等。青年公寓的誕生最早是從租賃的市場中出現(xiàn)的，有業(yè)主將空置的整幢商品房，通過簡單裝修后推向房產(chǎn)租賃市場，面向中層收入的青年人群出租，頗受寬敞青年人群的青睞，眾多開發(fā)商因此從中重新發(fā)覺商機(jī)，紛紛推出專案，至此這種被命名為“青年公寓”的住宅才風(fēng)靡起來。同時家庭結(jié)構(gòu)的變化，也推動小戶型的進(jìn)展，改革開放帶來了各種新的思潮、新的生活方式，個性化生活成為時尚，三口之家、“丁克”家庭越來越多，多代同堂已不多見。單個家庭人口變

44、少直接導(dǎo)致所需居室數(shù)量變少?，F(xiàn)在“一步到位，買個大房子”的置業(yè)觀念差不多發(fā)生了變化，二次、三次置業(yè)者屢見不鮮。分時期多次置業(yè)的觀念正為更多人所同意，對那些年輕、經(jīng)濟(jì)實力不太雄厚的首次置業(yè)者來講，小戶型可能是第一選擇。二 項目戶型定位依照項目開發(fā)思路，本項目定位為青年公寓，依照市場調(diào)查可知，目前市場上小戶型以一室一廳和單見配套戶型為主，并有小部分的小兩室一廳戶型。單間配套的面積在30-40平方之間，一房一廳的面積在43-55平方之間，從真正使用功能及居住舒適度而言，小戶型面積大幾個平米，居住效果就改善良多。另外，考慮到一房一廳的戶型功能性更為靈活有用，且在設(shè)計時還可考慮處理為兩套打通做二房，故建

45、議本案以一房一廳戶型為主；另外本項目位于新開發(fā)區(qū)域，商品房價格水平在全市屬于較低水平，單間配套戶型居住舒適度不高，在本區(qū)域市場需求臨時較少，不考慮做單配戶型；具體戶型面積定位為以一室戶型為主，小兩室戶型為輔，配比標(biāo)準(zhǔn)如下：戶型面積（M2）套數(shù)比面積比兩室一廳65-8040%53%一房一廳45-5560%47%三、項目針對消費(fèi)群體分析1消費(fèi)者情況分析據(jù)有關(guān)資料表明青年公寓產(chǎn)品40的買家是2030歲年輕人，39在3040歲之間，二者相加占到總購房者的79。本項目針對的消費(fèi)者為以下幾種：喜好獨(dú)立居住的年青人目前年輕人的結(jié)婚年齡一般在25至30歲左右，他們從大學(xué)畢業(yè)到成家立業(yè)，其中大概有5至7年的“過

46、渡期”，在此期間，他們對生活質(zhì)量的期望，比如個人私密空間、舒適的生活條件等，因此就給那個全新的小戶型青年公寓住宅市場提供了銷售空間。本區(qū)域就有許多在各工廠企業(yè)工作的青年人群，他們是本項目的主力消費(fèi)者。單身家庭單身家庭占本區(qū)域總戶數(shù)的8.1%，離異家庭無住房的一方也需要舒適的小戶型公寓作為棲身港灣。這部分消費(fèi)者也會選擇本項目產(chǎn)品作為置業(yè)目標(biāo)。投資客戶隨著本區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，外來人口將大量進(jìn)入本區(qū)域，流淌人口的增加，房屋租賃市場將日益成熟，房屋的流通性越來越強(qiáng)。和大戶型相比，小戶型具有投資少、回報高、周期短的明顯優(yōu)勢，因此專門多投資者都選擇購買小戶型產(chǎn)品作為他們的投資項目。某些小戶型項目的購買主力確實

47、是投資購房者，他們多數(shù)是第二次甚至是第三次購房，本區(qū)域?qū)儆谛麻_發(fā)區(qū)市場，多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為本區(qū)域房產(chǎn)價格仍有較高的上升空間，故在本區(qū)域投資房產(chǎn)的比重更是超過成都市區(qū)，而且這種趨勢仍在進(jìn)行中。本項目臨近兩所大學(xué)，有較好的租賃市場環(huán)境，購買房產(chǎn)出租也是專門好的投資方式。2. 目標(biāo)客戶定位 區(qū)域設(shè)定以本區(qū)域客戶為主，部格外來投資及外來青年群體等 年齡結(jié)構(gòu)年齡層為2540歲 職業(yè)構(gòu)成國家公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、個體經(jīng)營者、自由職業(yè)者、大學(xué)教師、高科技企業(yè)職員、醫(yī)務(wù)工作者等；周邊區(qū)縣企業(yè)治理層、高科技企業(yè)職員等；其它中等收入以上階層及拆遷戶。 收入狀況有穩(wěn)定的工作，有一定的積蓄，家庭月收入在2000元以上；家庭存

48、款在8萬元以上或父母能夠支持的青年。四 產(chǎn)品設(shè)計建議總面平布置建議依照項目技術(shù)指標(biāo)可知，項目占地2697.42平米，建筑密度小于等于25%，容積率小于等于3。由此計算得出：為滿足建筑密度要求，單層建筑面積要小于670平方，設(shè)十一層住宅的話，總建筑面積為7370平方，同時可滿足小于60米的限高要求。依照本案戶型定位，平均每戶面積按56平米計算，一個標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計6戶時，單層建筑面積為336平米，則需要設(shè)置兩棟樓體，每棟設(shè)置一部電梯。具體布置為兩棟并排靠攏置于地塊靠近臨近項目方向的角落位置，空出其余位置用于項目景觀及運(yùn)動設(shè)施建設(shè)。 同時，十一層住宅，單層層高3米，遠(yuǎn)未達(dá)到項目限高要求，為充分利用建筑高度、塑造建筑立面效果，增加項目的產(chǎn)品品質(zhì)感，同時最大限度挖掘項目開發(fā)收益，可設(shè)首層4.5米高架空層，預(yù)留底層做為項目內(nèi)部配套設(shè)施。 項目建筑建議采納點式與板式結(jié)合的建筑結(jié)構(gòu)，在滿足項目戶型面積要求的同時，最大限度的增加各個戶型的采光，盡量幸免黑房間的出現(xiàn)。項目標(biāo)準(zhǔn)平面可采納T型結(jié)構(gòu)，每個