2012年西安市基準(zhǔn)地價(jià)修正體系

1、 編號(hào)級(jí)別道路名稱路段標(biāo)志性地標(biāo)價(jià)格13IV漢城南路豐鎬西路-昆明路2200014IV太華北路龍首北路-北二環(huán)2000015V電子正街電子二路-丈八東路2000016V電子二路電子正街-含光南路電子城2000017V丈八北路昆明路-唐興路2000018V自強(qiáng)西路振華南路-星火路1500019V丈八北路唐興路-科技八路1800020VII紡正街紡一路-紡四路紡織城1500021VII紡東街紡五路-紡七路1500022V半引路紡南路向南800米1200023V未央湖東風(fēng)路與陽光大道十字1000024VIII田洪正街同心路-戰(zhàn)備路1000010、地下空間修正城市規(guī)劃中，容積率指標(biāo)是基于地上總建筑面積

2、與總用地面積之比計(jì)算的，因此，基準(zhǔn)地價(jià)修正體系中，容積率修正系數(shù)是基于地上建筑物并考慮人防工程測(cè)算的，未考慮地下除人防外空間部分對(duì)地價(jià)的影響。當(dāng)?shù)叵潞谐朔劳獾牡叵驴臻g面積時(shí)，應(yīng)單獨(dú)考慮地下空間對(duì)地價(jià)的增加額。地下空間利用一般分兩種情況，作為地上商、住、其他用途建筑配套的車庫、設(shè)備間、雜物間、物業(yè)管理用房等配套房屋；作為商業(yè)、辦公、商業(yè)停車場(chǎng)等用途使用，非為地上建筑配套用途，具備獨(dú)立轉(zhuǎn)讓條件。根據(jù)利用情況又可分為兩種，一是地下建筑與地上為一體，二是純地下空間利用，地上無建筑物。對(duì)于第種情況，當(dāng)?shù)叵陆ㄖ榕涮子梅繒r(shí)，獨(dú)立使用收益能力較低，其價(jià)值主要是通過參與地上建筑分?jǐn)?、替代地上建筑功能以及?/p>

3、供配套對(duì)地上房屋價(jià)值的提升等方式實(shí)現(xiàn)。地下建筑價(jià)值高低與地上房屋相關(guān)，且應(yīng)低于地上建筑。地下空間作為地下車庫利用，對(duì)地上房屋的價(jià)值有一定提升，但該部分價(jià)值已在房屋售價(jià)中實(shí)現(xiàn)。另外，雖然車位可以單獨(dú)銷售，但一般車位收益較低，與建造成本相當(dāng)，單獨(dú)計(jì)算，難以產(chǎn)生樓面地價(jià)，因此其作為地下空間考慮時(shí)，可不再計(jì)該部分收益。對(duì)于未設(shè)地下車位，車位不足的宗地利用，在個(gè)別因素修正中予以考慮。地下空間作為地下倉庫利用，如配套地上房屋使用，則不單計(jì)收益；對(duì)能產(chǎn)生客觀收益的，主要是參與公攤或作為物業(yè)管理用房對(duì)地上房屋的替代部分，該部分比例一般較小。綜合以上分析，對(duì)作為配套房屋或車位使用的地下空間，可不計(jì)修正系數(shù)。第種

4、情況中，對(duì)于地下建筑與地上為一體，或半地下室、中廳下沉式地下室，其建筑面積直接并入地上建筑面積計(jì)算，通過容積率修正系數(shù)體現(xiàn)。如地上部分為多用途綜合，地下一層用途參照地上一層，地下二層以下按最可能實(shí)現(xiàn)用途確定。對(duì)于純地下空間利用的情況，地下一層樓面地價(jià)參照同類基準(zhǔn)地價(jià)樓面地價(jià)的60%確定，地下二層為35%，地下三層為25%，地下四層為20%。區(qū)域因素和個(gè)別因素修正參照地上修正體系進(jìn)行計(jì)算。11、多用途綜合用地地價(jià)修正綜合用地是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，如商業(yè)、居住綜合用地。在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中，綜合用地可以分兩種情形，平面綜合用地，垂直綜合用地。對(duì)第種情形，一般可區(qū)分各用途獨(dú)占的用

5、地面積。確定各用途土地面積時(shí)，規(guī)劃或現(xiàn)狀已明確的，按明確的土地面積進(jìn)行計(jì)算；未明確時(shí)，可按各用途建筑物占地面積比例進(jìn)行分?jǐn)?。占地面積無法明確的，可按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。因各用途用地相?duì)獨(dú)立，可分用途評(píng)估土地單價(jià)，然后根據(jù)各自土地面積加總得到綜合用地土地價(jià)格。以商業(yè)、居住綜合用地為例，其計(jì)算公式可表示為：土地總價(jià)=商服用地評(píng)估單價(jià)X商服用地分?jǐn)偼恋孛娣e+住宅用地評(píng)估單價(jià)X住宅分?jǐn)偼恋孛娣e對(duì)第種情形，仍以商業(yè)、居住綜合用地為例，當(dāng)一幢大樓底層為商業(yè)，以上為住宅時(shí)，如采用傳統(tǒng)的土地面積按建筑面積分?jǐn)偟姆绞?，再?jiǎn)單使用容積率修正系數(shù)求取商業(yè)用地價(jià)格，則會(huì)造成商業(yè)地價(jià)的失真。對(duì)于這類綜合用地，可考慮首先計(jì)

6、算設(shè)定宗地為商服用地時(shí)的單價(jià)a,然后計(jì)算設(shè)定宗地全部為住宅用地時(shí)的單價(jià)b,再計(jì)算商服用地部分設(shè)定為住宅用地時(shí)的單價(jià)c,則綜合地價(jià)為：a+b-c。其中，應(yīng)用容積率修正系數(shù)時(shí)，設(shè)定a與c的容積率=商業(yè)建筑面積/總土地面積；設(shè)定b的容積率=總建筑面積/總土地面積，即整個(gè)綜合樓總的容積率。計(jì)算土地使用年期修正系數(shù)時(shí)，設(shè)定為a時(shí)按照商服用地實(shí)際剩余年期修正；設(shè)定為b、c時(shí)按照住宅用地實(shí)際剩余年期修正。第五部分成果應(yīng)用建議基準(zhǔn)地價(jià)是政府宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)、加強(qiáng)地價(jià)管理的手段和依據(jù)，是一定時(shí)間點(diǎn)上地產(chǎn)市場(chǎng)的全面反映，是地產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”。適時(shí)公布基準(zhǔn)地價(jià)，不僅對(duì)城市地產(chǎn)市場(chǎng)具有宏觀調(diào)控作用，而且對(duì)穩(wěn)定地產(chǎn)市

7、場(chǎng)具有指導(dǎo)意義。為了更有效地利用西安市的土地定級(jí)估價(jià)成果，強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理，培育和規(guī)范土地市場(chǎng)，結(jié)合西安市的實(shí)際，對(duì)成果應(yīng)用提出以下建議：一、土地定級(jí)成果應(yīng)用建議1、優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，合理配置土地資產(chǎn)基準(zhǔn)地價(jià)是在合理用地前提下測(cè)算的，因此土地用途應(yīng)按優(yōu)地優(yōu)用的原則合理安排土地供應(yīng)，城市建成區(qū)、開發(fā)區(qū)內(nèi)主要街道的沿街宗地應(yīng)主要安排商業(yè)、寫字樓、高級(jí)公寓等用地，若安排其他用地，應(yīng)按優(yōu)地優(yōu)用的原則收取地價(jià)。對(duì)于高級(jí)別土地內(nèi)的存量工業(yè)用地，應(yīng)盡快“退二進(jìn)三”或“搬遷改造”，連同其他工業(yè)用地，盡量集中到工業(yè)園區(qū)或土地級(jí)別低的區(qū)域內(nèi)，以形成土地利用的集聚規(guī)模，發(fā)揮土地資產(chǎn)的整體效益。2、適時(shí)更新土地定

8、級(jí)成果，保證定級(jí)成果的現(xiàn)勢(shì)性為了使城市土地定級(jí)成果符合客觀實(shí)際，保持成果的現(xiàn)勢(shì)性，在影響城市內(nèi)部土地質(zhì)量的各種因素發(fā)生變化而造成差異后，必須對(duì)土地級(jí)別進(jìn)行及時(shí)更新。土地級(jí)別更新時(shí)，在地域上，應(yīng)先進(jìn)行局部更新，然后進(jìn)行整體更新；在時(shí)間上，局部更新的周期應(yīng)比整體更新的周期短，土地條件變化大的土地級(jí)別更新周期應(yīng)比土地條件變化小的土地級(jí)別更新的周期短。二、基準(zhǔn)地價(jià)成果應(yīng)用建議1、及時(shí)向社會(huì)公布基準(zhǔn)地價(jià)地價(jià)公示制度是許多國家和地區(qū)實(shí)施地價(jià)管理的一項(xiàng)重要制度，它對(duì)于提高土地價(jià)格的透明度，引導(dǎo)投資者選擇合理的投資方向和投資強(qiáng)度，促進(jìn)土地市場(chǎng)交易公開化有積極的作用。我國城市房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定，國家實(shí)行基準(zhǔn)地

9、價(jià)定期公布制度。及時(shí)公布基準(zhǔn)地價(jià)，既是規(guī)范和完善土地市場(chǎng)的一項(xiàng)法律制度，也可以增強(qiáng)政府辦事透明度，發(fā)揮政府對(duì)地價(jià)的宏觀調(diào)控和指導(dǎo)作用。2、實(shí)行差別化的地價(jià)政策政府為引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)民生改善，可出臺(tái)產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，實(shí)行差別化的地價(jià)政策，以滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展與招商引資的需要。經(jīng)國家或省級(jí)科技部門鑒證的高新科研項(xiàng)目用地，視投資規(guī)模大小給予地價(jià)減免優(yōu)惠，可嘗試按工業(yè)用地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行出讓。經(jīng)政府依法批準(zhǔn)建設(shè)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地，可嘗試參照工業(yè)用地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)予以出讓。對(duì)舊城區(qū)改造項(xiàng)目，根據(jù)拆遷成本高低，確定優(yōu)惠政策。這是利用地價(jià)杠桿最能控制耕地占用速度的有效措施之一，刺激投資者盡可能地利用能夠利用的建成區(qū)土地，使投資者盡量不用或少用耕地。建議出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)按熟地價(jià)減拆遷成本核算。3、基準(zhǔn)地價(jià)成果應(yīng)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理與及時(shí)更新，為社會(huì)提供準(zhǔn)確信息，有效利用于各項(xiàng)管理工作中基準(zhǔn)地價(jià)成果的現(xiàn)勢(shì)性很強(qiáng)，它是滿足價(jià)格定義條件下某一時(shí)點(diǎn)（估價(jià)基準(zhǔn)日）的價(jià)格。其價(jià)格水平的高低既受城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展水平的影響，也受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的制約。因此，為使基準(zhǔn)地價(jià)成果服務(wù)于社會(huì)，有效利用于國土資源管理工作中，必須加強(qiáng)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果