經濟評價指標與方法講義

1、第六章 經濟評評價指標與方方法第一節(jié) 效益和和費用識別投資、成本、銷銷售（出租）收收入、稅金、利潤等經濟量量，是構成房房地產開發(fā)投資項目目現金流量的的基本要素，也也是進行投資資分析最重要要的基礎數據據。一、投資與成本本（一）廣義投資資與成本的概念念1、投資（1）投資的分分類廣義投資資源（資金、土土地、人力、技技術、管理經經驗、其他資資源）某項計劃報報酬房地產投資（狹狹義投資）為實現某種預定定的開發(fā)、經經營目標而預預先墊付的資資金。（2）一般工業(yè)業(yè)生產活動中中的投資，包包括固定資產投資資和流動資金兩部部分。（記住，一個是是資產，一個個是資金）工業(yè)生產投資分分類投入收回固定資產投資建造或購置建筑筑

2、物、構筑物物和機器設備備等固定資產產投入磨損和貶貶值折舊形式計計入成品成本本成品銷售貨幣流動資金（投產前墊付）1、投產后用于于購買原材料料、燃料動力力、備品備件件、支付工資資、其他費用用2、制品、半成成品、制成品品占用的周轉轉資金。每一個生產周期期完成一次周周轉，在整個個項目壽命周周期內始終被被占用，直到到項目壽命周周期末，以貨幣資資金形式收回回。2、成本（1）成本是人人們?yōu)檫_成一一事或取得一一物所必須付付出或已經付出的代代價。（2）成品和銷銷售伴隨著活活勞動與物化勞動的消消耗，產品的的成本就是這這種勞動消耗耗的貨幣表現。（3）生產成本本+銷售費用用=產品的銷銷售成本（完完全成本）（4）影響成

3、本本的因素：不同的生產技術術方案；不同的生產規(guī)模模；不同的生產組織織形式；不同的技術水平平和管理水平平；不同的物資供應應和產品銷售售條件；不同的自然環(huán)境境。3、投資分析與與企業(yè)財務會會計中成本概概念不完全相相同，主要出出別表現在：投資分析企業(yè)財務會計影響因素不確定定，數據不一一樣影響因素確定、數數據唯一多了機會成本、沉沒成本、不可預見費費等*我們把這些已已經發(fā)生不可可收回的支出出，如時間、金金錢、精力等等稱為“沉沒沒成本”（SSunk CCost）。（二）房地產投投資分析中的的投資與成本本（投資與成本的的特點：對于“開發(fā)-銷銷售”模式下的房房地產開發(fā)項項目而言，開開發(fā)商所投入入的開發(fā)建設設資金

4、屬于流流動資金。開發(fā)過程中所形形成的開發(fā)企企業(yè)固定資產產，大多數情情況下很少甚至是零。房地產置業(yè)投資資或開發(fā)建設設完成后出租租樓宇或自行經經營，則與一一般的工業(yè)生生產項目投資資和成本的概概念相同。）1、開發(fā)項目的的總投資： 自 營：固定資產和和其他資產開發(fā)建設投資：完成開發(fā)所所需投入的各各項費用 出租、出出售：開發(fā)產產品成本（轉轉經營成本）【開發(fā)建設投資資即后面所說說的項目開發(fā)發(fā)總成本?！拷洜I資金：用于于日常經營的的周轉資金。2、開發(fā)產品成成本：轉入房地產產品的開發(fā)建建設投資，多種產產品時，可合合理分攤估算算成本。3、經營成本（將將開發(fā)產品成成本按照有關關財務和會計計制度結轉的的成本）*值值得

5、注意的地地方土地轉讓成本、商商品房銷售成成本、配套設設施銷售成本本、出租經營營成本（對于分期收款款的項目：房房地產銷售成成本和出租經經營成本按銷銷售收入和出出租收入的比比率計算）*（房地產開發(fā)發(fā)產品銷售核核算的科目設設置 、“經營收入入”核算房房地產企業(yè)對對外轉讓、銷銷售和出租開開發(fā)產品等取取得的經營收收入。同時，按按照“土地轉讓收收入”、“商品房銷售售收入”、“配套設施銷銷售收入”、“代建工程結結算收入”、“出租產品租租金收入”等設置明細細分類賬。 2、“經營成本本”核算企企業(yè)對外轉讓讓、銷售、結結算和出租開開發(fā)產品等應應結轉的經營營成本。同時時，按經營成成本的種類，包包括“土地轉讓成成本”

6、、“商品房銷售售成本”、“配套設施銷銷售成本”、“代建結算成成本”、“出租產品經經營成本”等設置明細細賬。 3、“其他業(yè)務務收入”核算主營業(yè)業(yè)務以外的其其他業(yè)務收入入，包括商品品房售后服務務收入、材料料銷售收入、無無形資產轉讓讓收入、固定定資產出租收收入。 4、“其他業(yè)務務支出”核算企業(yè)發(fā)發(fā)生的與其他他業(yè)務收入相相關的成本、費費用、經營稅稅金及附加等等。）4、期間費用：管理費用、財財務費用、經經營（銷售）費用用。開發(fā)用于銷售：已在房地產產開發(fā)建設投投資中考慮，不不另行計算；開發(fā)用于出租或或自營：開發(fā)發(fā)期間計入開開發(fā)建設投資資，經營期間間計入運營費費用。（分別別計算）置業(yè)：計入運營營費用。1、出

7、租收入=房屋出租收收入租金+土土地出租收入入租金2、自營收入=營業(yè)收入-營業(yè)成本-風險回報3、銷售收入=土地轉讓收收入+商品房房銷售收入+配套設施銷銷售收入出租收入=房屋屋出租收入租租金+土地出出租收入租金金自營收入=營業(yè)業(yè)收入-營業(yè)業(yè)成本-風險險回報銷售收入=土地地轉讓收入+商品房銷售售收入+配套套設施銷售收收入出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金二、經營收入、利利潤和稅金出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金自營收入=營業(yè)收入-營業(yè)成本-風險回報（一）經營收入入自營收入=營業(yè)收入-營業(yè)成本-風險回報1、經營收入包包括：銷售收收入、出租收收入和自營收收入。銷售收入=土地轉讓收入

8、+商品房銷售收入+配套設施銷售收銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入2、經營收入比比企業(yè)完成的的開發(fā)工作量量（投資額）更能反映房地產開發(fā)投資項目的真實經濟效果?！救菀卓寂袛唷拷洜I收入比企業(yè)業(yè)完成的開發(fā)發(fā)工作量（投投資額）更能能反映房地產產開發(fā)投資項項目的真實經經濟效果1、企業(yè)進行房房地產開發(fā)投投資的最終目目的是獲取開開發(fā)或投資利利潤2、經營利潤：房地產開發(fā)發(fā)投資者不論論采用何種直直接的房地產產投資模式，其其銷售收入扣扣除經營成本本、期間費用用和銷售稅金金后的盈余部部分。3、經營利潤的的分配：國家以稅收形式式無償征收，作作為財政收入入。企業(yè)可分配利潤潤、企業(yè)發(fā)展展基金、職工工

9、獎勵及福利利基金、儲備備基金。4、經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-經營稅金及及附加-土地地增值稅5、利潤總額=經營利潤+營業(yè)外收支支凈額稅后利潤=利潤潤總額-所得得稅可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余余公積金+法法定公益金+未分配利潤潤）（二）利潤1、企業(yè)進行房房地產開發(fā)投投資的最終目目的是獲取開發(fā)或或投資利潤。2、經營利潤：房地產開發(fā)發(fā)投資者不論論采用何種直直接的房地產產投資模式，其其銷售收入扣扣除經營成本本、期間費用用和銷售稅金金后的盈余部部分。3、經營利潤的的分配：（1）國家：以以稅收形式無無償征收，作作為財政收入入。（2）企業(yè)：可可分配利潤、企企業(yè)發(fā)展基金金、職工獎勵勵及福利基

10、金金、儲備基金。4、經營利潤計計算公式：經營利潤=經營營收入經營成本期間費用經營稅金及附加土地增值稅稅5、其他幾個利利潤概念：（1）利潤總額額=經營利潤潤+營業(yè)外收收支凈額（2）稅后利潤潤=利潤總額額所得稅（3）可供分配配利潤=稅后后利潤（法定盈余余公積金+法法定公益金+未分配利潤潤）1、利潤總額=經營利潤+營業(yè)外收支支凈額2、稅后利潤=利潤總額-所得稅3、可供分配利利潤=稅后利利潤-（法定定盈余公積金金+法定公益益金+未分配配利潤）（三）稅金（強強制、無償、固固定）1、經營稅及附附加：營業(yè)稅稅=銷售（出出租）收入稅率（5%）；城市維維護建設稅和和教育費附加加為營業(yè)稅的的7%和3%。2、土地使

11、用稅稅：按土地等等級、用途、面面積征收。 房產稅:財產稅，按按原值或出租租收入的一定定比例收取。 以上兩個個稅在企業(yè)所所得稅之前列支。3、企業(yè)所得稅稅應納稅所得額每一年度的的收入總額不征稅收入入免稅收入各項扣除允許彌補的的以前年度虧虧損所得稅應納稅額額應納稅所所得額適用稅率（房房地產企業(yè)為為25%）減免稅額抵免稅額房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)所得稅特殊殊規(guī)定的主要要內容：（1）預售收入入預計計稅毛毛利率=當期期毛利額當期應納稅所得得額當期毛毛利額期間費用營業(yè)稅金及及附加（待開發(fā)產品結結算計稅成本本后再進行調調整）（2）預計計稅稅毛利率：省省、直轄市級級別政府所在在地不低于220%；地級市不不低于15%，其

12、他他地區(qū)不低于于10%。（3）開發(fā)完工工后，開發(fā)企企業(yè)應根據收收入的性質和和銷售方式，按按照收入確定定的原則，合合理地將預售售收入確認為為實際銷售收收入。然后將 實際銷銷售收入 按按規(guī)定結轉對對應的計稅成成本，計算出出實際銷售收收入的毛利額額。實際銷售收入的的毛利額與預預售收入毛利利額直接的差差額，計入完完工年度的應應納稅所得額額。（4）稅務鑒定定報告：（實實際毛利額和和預售毛利額額之間差異調調整情況）開發(fā)項目的地理理位置及概況況、占地面積積、開發(fā)用途途、初始開發(fā)時間、完完工時間、可售面積及已售售面積、預售收入及其毛毛利額、實際際銷售收入及及其毛利額、開發(fā)成本及其實實際銷售成本本。三、房地產投

13、資資經濟效果的的表現形式（一）置業(yè)投資資（1）三種主要要表現：租金金收益、物業(yè)業(yè)增值、股權權增值。租金：月租金收收入物業(yè)、股權增值值：處置轉讓或再融資資行為中實現現。（2）經濟效果果受市場狀況況和物業(yè)特性變化化的影響。（三種表現形式式僅僅是一個個模糊的期望望，在沒有轉轉換為現金流流量之前，經經濟效果是無無法定量描述述或量測的）【判斷】（二）開發(fā)投資資（1）主要表現現：銷售收入入。（2）衡量指標標：開發(fā)利潤潤、成本利潤潤率、投資收收益率。第二節(jié) 經濟評評價指標一、投資回收與與投資回報（1）i/(1+i)n-1是是投資者提取取折舊的一種種方法：儲存存基金法。Pi為回報，pp i/(1+i)n-1為

14、為回收。（2）投資回收收：提取折舊舊的方式獲得得；投資回報：投資資者所獲得的的收益率或利利息率。（注意）（3）對于房地地產開發(fā)投資資來說，投資資回收主要是是指開發(fā)商所所投入的總開開發(fā)成本的回回收，投資回回報則主要表表現在開發(fā)利利潤。二、經濟評價指指標體系1、房地產投資資項目經濟評評價的目的，是是考察項目的的盈利能力和清償能力。2、盈利能力：分類特點適用靜態(tài)指標不考慮資金的時時間價值，直直接通過現金流量量計算出來。概略評價動態(tài)指標考慮資金的時間間價值，將現現金流量進行行等值化處理理后計算出來來的。1、詳細可行性性研究2、計算期較長長的項目3、清償能力：投資者重視、為項目提供融資資的金融機構構更加

15、重視評評價結果。4、開發(fā)投資和和置業(yè)投資的的經濟評價指指標體系項目類型盈利能力清償能力靜態(tài)動態(tài)（一樣的）開發(fā)投資利潤率成本利潤率銷售利潤率靜態(tài)投資回收期期財務內部收益率率財務凈現值動態(tài)投資回收期期借款償還期資產負債率利息備付率置業(yè)投資利潤率資本金利潤率、資資本金凈利潤潤率現金回報率、投投資回報率靜態(tài)投資回收期期財務內部收益率率財務凈現值動態(tài)投資回收期期借款償還期資產負債率償債備付率流動比率速動比率三、通貨膨脹的的影響1、在通貨膨脹脹的情況下，投投資者往往提提高對名義投投資回報率的的預期（記住住，是回報率率），因為投資者所所希望獲得的的始終是一個個實際的投資資回報率。2、從理論上來來講，全部期期

16、望投資回報報率應該包含含所有預期通通貨膨脹率的的影響。預期收益率 隨著 對通通貨膨脹預測測 的變化而而變化；當折現率不包含含對通貨膨脹脹的補償時，收收入現金流的的折現值才是是一個常數。3、房地產投資資分析人員進進行投資分析析工作的關鍵鍵是：模擬典型型投資者對未未來市場的預預期，而沒必必要花很多精精力去尋找準準確可靠的收收益率和通貨貨膨脹率。4、通貨膨脹和和房地產增值值表現形式對錢的影響對折現率的影響響通貨膨脹資金、信用規(guī)模模、總體價格格水平上升一樣（一定的貶貶值）導致折現率提高高房地產增值由于需求超過供供給，房地產產價值上升。一樣（一定的貶貶值）不影響，除非與與物業(yè)投資有有關的風險因因素發(fā)生變

17、化化。5、分析工作中中，如何消除除通貨膨脹的的影響：（1）允許未來來收入及成本本隨著通貨膨膨脹分別有所所增加。（2）如果現金金流估算過程程中沒有考慮慮通貨膨脹影影響，則可在在選擇折現率率時適當考慮慮（適當調低折現現率）。第三節(jié) 動態(tài)盈盈利能力指標標及其計算一、財務凈現值值1、概念：是指指項目按行業(yè)業(yè)的基準收益益率（MARRR）或設定定的目標收益益率（ic）,將項目計算算期內各年的的凈現金流量量這算到投資資活動起始點點的現值之和。2、項目計算期期：（1）出售：=開發(fā)期+銷銷售期。（2）出租或自自營：=開發(fā)發(fā)期+經營期期（3）置業(yè)投資資：=經營準準備期+經營營期計算期開始時間結束時間開發(fā)期購買土地

18、使用權權項目竣工驗收銷售期正式銷售（含預預售）銷售完畢經營期預計出租經營和和自營的時間間周期經營準備期獲取物業(yè)所有權權（使用權）出租經營和自營營活動正式開開始3、基準收益率率：最低投資資報酬率。mminimuum accceptabble raate off retuurn（MAARR）決定基準收益率率的因素：資資金成本和項目風險二、財務內部收收益率1、是評估項目目盈利性的基基本指標。2、經濟含義：項目壽命期期內，內部未未收回投資每每年的凈收益益，（未收回投投資的年凈收收益。）同時時意味著，項項目壽命期終終了時，所有有投資可以被被完全收回。3、內插法的過過程：先按目目標收益率或或基準收益率率求

19、的項目的的財務凈現值值，如為正，則采用更高高的折現率使使凈現值接近近于零的正值值（i1）和負負值（i2）各一一個，最后用用內插法公式式求出。4、i1和i22之差不應超超過1%-22%，否則，折折現率i1、ii2和凈現值值之間不能近近似于線性關關系，從而使使所求的的內內部收益率失失真。5、內部收益率率表明了項目目投資所能支支付的最高貸貸款利率。6、求解FIRRR的理論方方程應有n個個解。常規(guī)項目（凈現現金流量正負負符號僅有一一次變化）：有唯一的實數解解。非常規(guī)項目（凈凈現金流量正正負符號有多多次變化）：有多個實數解，依依據經濟含義義，進行檢驗驗。利用同一直線上上的點斜率相相等的原理，即即AB/B

20、C=AAD/DE用B=i1，EE=i2，CC=FIRRR，E=NPV2， A=NPVV1 ，CC點的NPVV=0代入公式即可得得到財務內部部收益率的計計算公式：FIRR=i11+NPV11/（NPVV1+|NPPV2|）*（i2-ii1）三、動態(tài)投資回回收期1、概念：自投投資起始點算算起，累計凈凈現值等于零零或出現正值值的年份。2、公式：Pbb=（累計凈凈現值開始出出現正值期數數1）+上期期累計凈現值值的絕對值/當期凈現值值 上公式是以以計算周期為單單位的動態(tài)投投資回收期，應應再把它換算算成以年為單位的動動態(tài)投資回收收期。3、該指標適合合的評價項目目范圍：開發(fā)發(fā)類的出租經經營或自營項項目；置業(yè)

21、投資項目目。（書本中提到的的指標分類僅僅分到開發(fā)和和置業(yè)，對于于開發(fā)類未明明確細分，而而此處卻著重重提到開發(fā)中中的小類）4、幾個回收期期的理解：（1）基準回收收期：按基準準收益率計算算，是行業(yè)的的允許的最長長回收期。（2）企業(yè)的動動態(tài)投資回收收期：按目標收益益率計算，是是企業(yè)的真實實投資回收期期。該回收期期應低于行業(yè)業(yè)的基準回收收期，項目才才具有可行性性。*（3）（個人人理解，不知知道對不對）按財務內部部收益率計算算出來的投資資回收期：是是企業(yè)允許的的最長的回收收期。第四節(jié) 靜態(tài)盈盈利能力指標標及其計算一、成本利潤率率與銷售利潤潤率（一）成本利潤潤率1、項目總開發(fā)發(fā)價值：（1）用于銷售售：=總

22、銷售售收入銷售稅費（2）用于出租租：=整個持持有期內凈經經營收入和凈轉售收入入的現值累計計之和。2、項目總開發(fā)發(fā)成本：（1）土地費用用（2）勘察設計計和前期工程程費（3）建安費用用（4）基礎設施施建設費（5）公共配套套設施建設費費（6）其他工程程費（7）開發(fā)期間間稅費（8）管理費用用、銷售費用用、財務費用用（9）不可預見見費計算以上兩個數數據時，可依依據評估時的價格格水平進行估估算，因為大大多數情況下下，收入與成成本支出受市市場價格水平平變動的影響響大致相同。3、成本利潤率率一般與目標標利潤率進行行比較，超過過目標利潤率率在經濟上是是可接受的。 目標利潤潤率的高低：市場競爭狀況；項目開發(fā)經經營

23、期長度；開發(fā)項目的的物業(yè)類型；貸款利率水水平。4、成本利潤率率不等于年利利潤率。成本本利潤除以開開發(fā)經營期的的年數，也不不等于年成本本利潤率。5、成本利潤率率= 開發(fā)利潤/項目總開發(fā)發(fā)成本=（項目總開發(fā)發(fā)價值項目總開發(fā)發(fā)成本）/項目總開開發(fā)成本=【（銷售收入入銷售稅費）項目總開發(fā)發(fā)成本】/項項目總開發(fā)成成本6、成本利潤率率：項目建成成后出售或在在建設過程中中就開始預售售，這只是在在房地產市場場上投資和使使用需求旺盛盛時的情況。在市場較為平穩(wěn)穩(wěn)的條件下，開開發(fā)商常常將將開發(fā)建設完完畢后的項目目出租經營，此此時項目就變變?yōu)殚_發(fā)商的的長期投資，由由于出租經營營的經營期限限很長，計算算開發(fā)成本利利潤率

24、顯得意意義不大，因因為開發(fā)成本本利潤率沒有有考慮經營期期限的因素。*（也就是說，成成本利潤率僅僅適合在房地地產市場上投投資和使用需需求旺盛時的的情況。在市市場較為平穩(wěn)穩(wěn)的條件下，不不適合算項目目的成本利潤潤率）7、用開發(fā)成本本利潤率對開開發(fā)項目進行行初步評估時時，一般也不不計算繳納所所得稅后的成成本利潤率情情況。（二）銷售利潤潤率1、銷售收入：銷售開發(fā)產產品過程中取取得的全部價價款，包括現現金、現金等等價物、其他他經濟利益。2、銷售利潤=開發(fā)利潤=總開發(fā)價值值（銷售收入入銷售稅費）總開發(fā)成本本3、銷售利潤率率=銷售利潤（開開發(fā)利潤）/銷售收入=【（銷售收入入銷售稅費）項目總開發(fā)發(fā)成本】/銷銷售

25、收入對于開發(fā)利潤水水平較高的商品房房開發(fā)項目，土地增值稅已經對開發(fā)成本利潤率或銷售利潤指標產生了實質的影響。（三）評價方法法：1、普通評價方方法（直接計計算）有兩個個缺點：（1）成本支出出和經營收入入的時間分布布沒有彈性（即即在某點完全全發(fā)生，而不不是一個時間間段）（2）未體現開開發(fā)過程中隱隱含的許多不不確定性因素素。2、現金流評估估法：（1）可以克服服普通評價方方法的第一個個確定，即支支出和收入時時間無彈性的的缺點。（2）經過大量量的研究，人人們發(fā)現，對對于建安成本本，在工程開始時，其費用的增長長是緩慢的。達到合同工期的的60%時，增增長達到峰值值。（3）適合項目目居住小區(qū)綜合開開發(fā)項目評估

26、這類項目時時，不需作任何假設，就就可較為客觀觀地得出評估估結論。商業(yè)區(qū)開發(fā)項目目工業(yè)開發(fā)項目新區(qū)開發(fā)和舊城城改造項目（4）該方法的的精確性依賴賴于評估中所所涉及的有關關數據的準確確性。二、投資利潤率率（1）投資利潤潤率是年利潤潤率。開發(fā)投資：年平平均利潤額/項目總投資資置業(yè)投資：經營營期內，正常常年份的年利利潤總額（年年平均利潤總總額）/項目目總投資（2）銷售收入、出租收入和自營收入銷售收入、出租收入和自營收入利潤總額=經營營收入經營成本運營費用銷售稅金（將（將開發(fā)產品成本按照有關財務和會計制度結轉的成本）土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本、出租經營成本營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育

27、費附加營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加項目總投資=項項目總開發(fā)成成本+經營資資金（用于日日常經營的周周轉資金）三、資本金利潤潤率和資本金金凈利潤率（1）資本金：投資者投入入項目的資本本金或權益資資本。（2）資本金利利潤率=年利利潤/資本金金（3）資本金凈凈利潤率=年年稅后利潤/資本金四、靜態(tài)投資回回收期即不折現，累計計凈現金流量量為正時的期期限。算法和動態(tài)投資資回收期相同同，僅僅是累累計的數字不不需要折現而而已。五、現金回報率率與投資回報報率（置業(yè)投資盈盈利指標）（一）現金回報報率（1）分子：凈凈經營收入還本付息（2）分母：初初始現金投資資（首付款）（3）不同于資資本化率，資資本化率未考考慮

28、還本付息息的影響。（二）投資回報報率（記住，是是和資本金相相比）（1）不考慮物物業(yè)增值：分子：（凈經營營收入還本付息）+還本付息所所獲得的物業(yè)業(yè)權益增加的的價值（每年年還一點貸款款，每年對獲獲得物業(yè)多一一份持有價值值）分母：權益資本本（資本金）（2）考慮物業(yè)業(yè)增值：分子子加上物業(yè)增增值額。第五節(jié) 清償能能力指標及其其計算一、利息還本付息的方式式：（1）一次性還還本，利息照付。（2）等額還本本，利息照付付（3）等額還本本付息（4）一次性償償付（5）氣球法。任任意償還，期期末全部還清清。二、借款償還期期（1）開發(fā)經營營期內，可用作還款的利利潤、折舊、攤銷、其他還款資資金償還項目借款本息所需要的時間

29、。（2）公式：Pd=（借款償償還后開始出出現盈余期數數開始借款期期數）+（上期償還借借款額/當期期可用于還款款的資金額）三、利息備付率率（1）利息備付付率=稅息前前利潤/當期期應付利息費費用。稅息前利潤=利利潤總額+計計入總成本的的利息費用（2）表示使用用項目利潤償償付利息的保保障倍數，一一般項目，應應大于2（3）可以按年年計算，也可可以按整個借借款期計算四、償債備付率率（1）償債備付付率=可用于于還本付息資資金/當期還還本付息資金金可用于還本付息息資金：用于于還款的折舊舊和攤銷+成成本中列支的的利息費用+可可用于還款的的利潤。當期還本付息：貸款本金+計入成本的的利息。（2）也是個保保障倍數，

30、應應大于等于11.2。該指指標對出租經經營和自營的的投資項目非非常重要。五、資產負債率率（1）資產負債債率=負債/資產（2）表示：總總資產中有多多大比例是通通過借債來籌籌集的，屬于于長期償債能力力指標。六、流動比率（1）流動比率率=流動資產產/流動負債債。（2）比率越高高，債權越安安全，又稱償償債能力比率率。（3）國際上，銀銀行一般要求求該比率在2200%以上上，稱之為“銀行家比率率”或“二比一比率率”。（4）對于房地地產開發(fā)企業(yè)業(yè)，200%不是最理想想的流動比率率，房地產的的流動比率相相對較低。七、速動比率（1）速動比率率=（流動資資產總額存貨）/流流動負債總額額（2）屬于短期期償債能力指指

31、標，一般而而言，房地產產企業(yè)的存貨貨占流動資產產的大部分，其其速動比率較較低，一般達達到100%*五六七：資資產負債率、流流動比率、速速動比率，通通常結合企業(yè)業(yè)的資產負債債表進行計算算。但大型綜合性開開發(fā)企業(yè)，通通常不需要針針對具體的項項目編制資產產負債表，也也就很少計算算項目的這三三個指標。第六節(jié) 房地產產投資方案經經濟比選一、方案經濟比比選及其作用用1、概念：遵循循規(guī)則、選用用方法，在各各種可能的開開發(fā)投資方案案中尋求合理理的經濟和技術方案的行行為過程。2、類型：（1）互斥：互互不相容，只只能選擇一個個。（2）獨立：方方案至于自己己的可行性有有關。（3）相關：某某一方案的采采用會對其他他方

32、案的現金金流量帶來一一定的影響。常見的方案比選選，是互斥（或是可可轉化為互斥斥關系的）方方案比選。3、作用是項目可行性研研究與決策工工作的重要內內容。4、決策準則（1）備選方案案差異原則：最核心、最基礎的準則則。（2）最低可接接受收益率原原則：最低可接受收益益率定的太高高，會損失好好的投資機會會；定的過低，可能能給企業(yè)帶來來巨大經濟損損失。規(guī)律：高于銀行行存款利率或或國債投資收收益率，高于于資本成本。（3）不行動原原則不選擇任何項目目，保持其資資金隨時投資資到財務內部收益率率 最低可接受受收益率 的的投資項目中中去。不選擇實際上也也是一種方案案，該方案的的財務內部收收益率等于基準收益益率，凈現

33、值值和等額年值值均為零。二、方案經濟比比選定量分析析方法方法名稱計算公式如何判定適用范圍凈現值法FNPV（按最最低可接受收收益率計算）1、先FNPVV最大值為優(yōu)優(yōu)選方案。2、若所有方案案都小于0，則則選擇不行動動方案。開發(fā)經營期相同同，項目資金金無約束開發(fā)經營期不同同，通過最小公公倍數和研究究期法進行調調整，然后必必選。差額投資內部收收益率法兩方案凈現金流流量差額的現現值和等于零零時的折現率率（IRR）IRRMAARR（ICC），選投資資大的方案。反反之，選投資資小的方案。（多個方案，先先排序，再兩兩兩比選）等額年值法將每年的凈現值值換算為年值值（AW），（算算法類似已知知P求A）等額年值最大

34、的的方案為優(yōu)選選方案（每年年獲取的收獲獲最大）開發(fā)經營期不同同,可直接用用費用現值法算費用（投入額額回收額）的的現值和費用現值小的方方案為優(yōu)選方方案效益相同或基本本相同等額年費用法算出了總的年費費用現值和，推推算每年的等等額年費用等額年費用小的的方案為優(yōu)選選方案其他方法利潤總額、投資資利潤率等靜靜態(tài)指標開發(fā)經營期較短短的出售型項目三、方案經濟比比選方法的選選擇遵循“費用和效效益 計算口徑對應應一致”的原則。第七章 風險分分析與決策第一節(jié) 決策的的概念與方法法一、決策的概念念（一）決策及其其特征1、決策的簡單單定義：從兩兩個以上的備備選方案中選選擇一個的過過程。包括：識別機會、診診斷問題、確確定

35、目標、擬擬定方案、選選擇方案、實實施方案、監(jiān)監(jiān)督與評估等等決策過程。2、決策的分類類按層次分按性質分按參與的人數分分戰(zhàn)略型決策確定型決策個人決策管理型決策風險型決策群體決策業(yè)務型決策不確定型決策【注意點】房地地產決策屬于于風險型和不不確定型的群群體管理決策策。（上面紅紅色部分）3、決策的4個個基本特征：（目標、手手段、選擇、后后果可估計）（1）決策是為為了達到一個個預定的目標標（2）決策是在在某種條件下下尋求優(yōu)化目目標和達到優(yōu)化目目標的手段（3）決策是在在若干個有價價值的方案中中選擇一個作為為行動方案。（4）準備實施施的某個方案案可能出現幾幾種后果是可可以預測或估估計的。（易易考）（二）決策的

36、原原則和評價標標準1、六項原則：6大原則說明滿意原則決策遵循的是滿滿意原則而不不是最優(yōu)原則則系統(tǒng)原則把對象看成一個個系統(tǒng)，并以以此系統(tǒng)的整整體目標為核核心，追求整整體優(yōu)化目的的。信息原則強調信息是決策策的基礎預測原則通過科學的預測測，對未來事事件進行描述述分析，為決決策提供科學學依據和準則則。比較選優(yōu)原則在各種可能的備備選方案中，選選擇最能滿足足決策者目標標的方案反饋原則將先期決策執(zhí)行行過程中的經經驗，及時反反饋應用于后后續(xù)決策活動動中。2、四大評價標標準：（評價價決策的有效效性程度）（1）決策的質質量或合理性性（2）決策的可可接受性（3）決策的時時效性（4）決策的經經濟性（三）決策理論論區(qū)別

37、方式當代決策理論（有有機結合以下下兩大決策理理論分支）古典決策理論行為決策理論決策因素從經濟角度來看看待決策問題題，決策的目目的為組織獲獲取最大的經經濟利益。（忽忽視了非經濟濟因素的作用用）考慮了人或組織織的經濟因素。還考慮了動機因因素、情感因素、經驗因素、其他因素。決策者完全理性的決策環(huán)境的穩(wěn)定定與否是可以以被改變的。人是有限理性的的，介于完全全理性和非理理性之間。在識別和發(fā)現問問題中容易受受知覺上的偏偏差（把問題題的部分信息息當做認知對對象）的影響響；對未來的判斷，直覺運用往往多于邏輯分析。信息情報充分了解信息情情報，可以做做成完成組織織目標的最佳佳決策即使充分了解和和掌握有關決決策環(huán)境的

38、信信息情報（也也只可能做到到盡量了解各各種備選方案案的情況，而而不可能做到到全部了解），決策者選擇的理理性是相對的的?？紤]點考慮最多的是經經濟利益。風險型決策中，對對待風險的態(tài)態(tài)度起著更為為重要的作用用；決策者往往厭惡惡風險，傾向向于選擇風險險較小的方案案，盡管風險險大的方案可可能帶來可觀觀收益。決策結果最佳決策往往只追求滿意意結果，而不尋求最佳方案。二、決策的方法法按性質分的決策策類型未來事件的發(fā)生生與否未來事件發(fā)生的的概率主要特征決策方法確定型決策確定無概率具有反復、經常常的特點；又稱為程序化決決策線性規(guī)劃等運籌籌學方法；借助計算機決策策風險型決策確定概率已知存在不以決策者者意志為轉移移的

39、多種未來來事件的各自自然狀態(tài)，且且可判斷自然然狀態(tài)的概率率；備選方案的在不不同自然狀態(tài)態(tài)下的損益值值可以計算最大可能法期望值法決策樹法不確定型決策不確定不確定沒有先例、沒有有固定程序；依靠決策者的個個人經驗、分分析判斷能力力和創(chuàng)造能力力。小中取大法大中取大法最大最小后悔值值法三、房地產投資資決策1、核心：準確確估算投資收益、分析投資面臨臨的風險，并在權權衡收益和風風險的基礎上上做出投資決策。2、三個階段：（1）策略階段段：界定可接受的收益和和風險（2）分析階段段：衡量可能的收益和風風險（3）決策階段段：評估各種收益與風風險。3、房地產投資資策略類型（1）期望收益益率高低無風險策略收收益型策略核

40、心策略高收益型策策略增值型型策略機會會型策略最低：無風險策策略；最高：機會型策策略；【注意】高收益益策略不是最最高的收益，主主要指投資沒沒有等級的CCMBS、夾夾層債務。（22個生疏的概概念），排在在機會型和增增值型投資策策略之后。* CMBSS（商業(yè)房地地產抵押貸款款支持證券）是是指商業(yè)地產產公司的債權權銀行以原有有的商業(yè)抵押押貸款為資本本，發(fā)行證券券。夾層資本（Meezzaniine Caapitall）是收益和和風險介于企企業(yè)債務資本本和股權資本本之間的資本本形態(tài)，本質質是長期無擔擔保的債權類類風險資本。當企業(yè)進行破產清算時，優(yōu)先債務提供者首先得到清償，其次是夾層資本提供者，最后是公司的

41、股東。因此，對投資者來說，夾層資本的風險介于優(yōu)先債務和股本之間。（2）帶“租”字內容的投投資策略有44種：收益型策略：凈凈租金，所有有費用由租戶戶承擔的出租租性房地產（*收益型的反反而是出租性性房地產）核 心 策略：整體出租或多租客客收益性房地產產增值型策略：部部分出租，低于市市場租金需要要更新改造收收益性房地產產（部分出租的增增值型策略期期望收益率要要高于整體出租租的核心策略略的期望收益益率）機會型策略：待待租收益性房地產產（房地產開開發(fā)、不良資資產）第二節(jié) 房地產產投資項目的的不確定性分分析房地產投資項目目不確定性分分析，是分析析不確定性因因素對項目可可能造成的影影響，并進而而分析可能出出

42、現的風險。不確定性分析是是房地產投資資項目財務評評價的重要組組成部分，對對項目的投資資決策成敗有有著重要的影影響。一、房地產開發(fā)發(fā)投資項目的的主要不確定定性因素（一）土地費用用1、土地費用組組成：土地出出讓金、城市市建設配套費費、土地開發(fā)發(fā)費用。2、大城市中心心區(qū)，土地費費用占總開發(fā)發(fā)成本的500-60%，城城市郊區(qū)，占占30%左右右。（二）建筑安裝裝工程費發(fā)生變化的原因因：1、估算的建安安費用與標價價（開發(fā)商從從承包商處得得到的一個可可以接受的合合理價格）時時間相差半年年到一年的時時間，這期間間可能會由于于建筑材料或或勞動力價格格水平的變化化而變化。2、開工后，由由于建筑材料料和人工費用用發(fā)

43、生變化，也也會導致建安安費用的改變變?！咀⒁狻咳绻鞘枪潭們r合合同，則變動動風險由承包包商負擔，對對開發(fā)商基本本無影響。否否則，開發(fā)商商要承擔增加加額。（三）租售價格格1、項目評估中中，通過比較較修正得到。這這種比較不考考慮通貨膨脹脹因素、租金金和售價在開開發(fā)期間的增增減，而僅以以“今天”的租金和售售價水平估算算。2、同類物業(yè)供供求關系的變變化、開發(fā)過過程中的社會會、經濟、政政治和環(huán)境的的變化，都會會對租售價格格產生影響，而而這些影響很很難事先定量量描述。（四）開發(fā)期和和租售期1、開發(fā)期包括括準備期和建建造期準備期：征地拆拆遷安置補償償、規(guī)劃方案案設計審批、市市政基礎設施施的申請、招招標建造

44、期：一般能能夠較為準確地估計，但某些些特殊因素的的影響，也可可能會引起工工期延長。（1）建造期延延長的原因：（7個原因因）某項建筑材料或或設備短缺惡劣氣候政治經濟形勢發(fā)發(fā)生突變勞資糾紛引起工工人罷工基礎開挖中發(fā)現現重要文物未預料到的特殊殊地質條件承包合同形式選選擇不當導致致承包商有意意拖延工期（2）建造期延延長的影響：一方面承擔更多多的貸款利息息另一方面要承擔擔總費用上漲漲的風險2、租售期（出出租期或出售售期）：（1）影響因素素：（1個總總+2個市場場因素+2個個房地產因素素）宏觀社會經濟狀狀況、市場供求狀況、市市場競爭狀況況、預期未來房地產產價格變化趨趨勢、房地產產項目類型。（2）例子：房地

45、產項目類型型影響：中低低價位經濟適適用房周期低低于高檔商品品住宅項目。 住宅宅項目 低于 商商用項目。市場供求狀況、預預期價格：過過量供應預期價格下下降周期延長 供應較較少預期價格上上漲周期縮短（五）容積率及及有關設計參參數1、項目評估階階段，不一定定能拿到政府府規(guī)劃批文。2、即使有了批批文，確定可可分攤和不可可分攤部分、可可出租面積比比例的參數只只能大致估算算。（六）資本化率率1、資本化率確確定分方法：若干項目的的實際凈租金金收入與售價價的比值，取取其平均值。2、風險原因：項目選擇多多樣性；參照照項目與評估估項目的差異異。（七）貸款利率率：利率的影響，決決定了開發(fā)商商利用財務杠杠桿的有效性性

46、。（八）資本金與與借貸資金所所占比例。二、房地產置業(yè)業(yè)投資項目的的主要不確定定性因素（一）購買價格格：購買價格是房地地產置業(yè)投資資項目的初始始資本投資數數額，其確定，應該以以房地產估價價師估算的擬擬購買房地產產資產的公開開市場價值為為基礎。（容易易忽略）（二）權益投資資比率：權益益資本（資本本金）占初始始資本投資額額的比例。權益投資比率低低，意味著投投資者使用了了高的財務杠桿桿，風險和風風險報酬相應應增加，權益益投資收益率率提高。（三）空置率：相關影響因素：宏觀社會經經濟環(huán)境、市市場供求關系系、租戶支付付租金的能力力。（四）運營費用用可以通過和物業(yè)業(yè)公司簽署長長期合約來減減少物業(yè)維護護管理費用

47、，但但不能排除通通貨膨脹因素素的影響。舊有物業(yè)的大修修理費用和設設備更新費用用、房地產稅稅會發(fā)生變化化。三、不確定性因因素的相互作作用1、各因素的相相互作用形式式：獨立、相相互同步或不不同步。2、房地產開發(fā)發(fā)投資過程中中，總收入和和總費用的變變化并不同步步。第三節(jié) 盈虧平平衡分析一、盈虧平衡分分析的基本原原理1、盈虧平衡分分析就是要找找出項目方案案的盈虧平衡衡點2、基本方法：建立成本與產量量、銷售收入與與銷量之間的的函數關系。通過對這兩個函函數及其圖形形的分析，找找出平衡點。3、分類：（1）線性盈虧虧平衡分析：產銷量的變變化不影響市場銷銷售價格和生生產成本時。（實際工作中最最常用）（2）非線性

48、盈盈虧平衡分析析：存在壟斷斷競爭因素時時，產銷量的的變化會導致致市場銷售價價格和生產成成本的變化。4、基本公式：（必考點）年銷售收入方程程：B=PQ年總成本費用方方程：C=CCfCvQCf：總固定成成本Cv：單位變動動成本（類似似于建安單價價）P ：銷售單價價（1）單位變動動成本：Cvv=（C-CCf）/Q（2）盈虧平衡衡產量：Q*=Cf/（QQ-Cv）（3）盈虧平衡衡價格：P*=Cv+CCf/Q（4）盈虧平衡衡單位產品變變動成本Cvv*=P-CCf/Q*只有一種均衡衡量，不會同同時存在兩個個均衡量。以上計算公式，實實際只要牢記記一個公式就就可以了：PQ=Cf+CvQ即B=C5、（線性）盈盈虧

49、平衡分析析圖產銷量超過平衡衡點Q*，則則盈利。反之之，則虧損。二、房地產開發(fā)發(fā)項目盈虧平平衡分析平衡點的設置平衡點表達方式臨界點分析達到允許的最低低經濟效益指指標的極限值值都以風險因素的的臨界值組合合顯示項目的的風險程度保本點分析達到利潤為0的的極限值單個風險因素臨臨界值計算：列表法、圖解解法多個風險因素臨臨界值組合計計算：列表法法（一）最低租售售價格1、租金和售價價，是房地產產項目中最主主要的不確定定性因素，能能夠實現預定定的租售價格格，通常是房房地產開發(fā)投投資項目成敗敗的關鍵。2、最低租售價價格與預期的的租售價格差差距越大，說說明項目的抗抗風險能力越越強。（離忍耐底線當當然越遠越好好）（二

50、）最低租售售數量1、最低銷售量量和最低出租租率，也是房房地產項目最最主要的不確確定因素，通通常是開發(fā)投投資項目成敗敗的關鍵。2、差距越大，抗抗風險能力越越強。（上面的兩點，容容易出多選題題）（三）最高土地地取得價格： （四）最高工程程費用:差距越大，抗風風險能力越強強。（五）最高購買買價格（六）最高運營營費用比率三、房地產開發(fā)發(fā)項目盈虧平平衡分析示例例18%26.518%26.518%62%18%62%個人對書本上2214頁的（二二）臨界點分分析的理解，不不知道對不對對？第四節(jié) 敏感性性分析一、敏感性分析析的概念1、概念：找出出敏感性因素素，分析測算算其影響程度度和敏感性程程度，判斷項項目的風

51、險承承受能力。2、敏感性分析析的目的：（1）分析敏感感性因素變動動原因，為下下一步進行不不確定性分析析提供依據。（2）研究因素素變動 引起起 項目經濟濟效益值 變變動的范圍或或極限值，分分析項目承擔擔風險能力。（3）比較多方方案敏感性大大小，選擇不敏感的投資資方案。3、分類：依據據不確定性因因素 每次變變動數目 的的多少，分為為單因素和多因素 敏感感性分析。二、敏感性分析析的步驟1、確定用于敏敏感性分析的的財務評價指指標。（通常為內部收收益率、必要要時可選財務務凈現值、開開發(fā)利潤）2、確定不確定定性因素可能能的變動范圍圍。（采用列列表的方法表表示變動范圍圍）3、計算不確定定性因素變動動時，評價

52、指指標的相應變變動值。4、通過評價指指標的相應變變動情況，找找出較為敏感感的不確定性性因素，做出出進一步的分分析。（采用敏感性分分析表對多個個不確定性因因素進行比較較）三、單因素和多多因素敏感性性分析1、單因素敏感感性分析是敏敏感性分析的的最基本的方法法。2、多因素敏感感性分析也有有很高的實用用價值。假定定同時變動的的幾個因素時時相互獨立的的，且各因素素發(fā)生變化的的概率相同。四、敏感性分析析的“三項預測值值”法1、“三項預測測值”分析法是多因因素敏感性分分析方法中的的一種。2、“三項”是是指：最樂觀觀預測值、最可可能預測值、最悲悲觀預測值。敏感性分析是一一種動態(tài)不確確定分析，不不能確定各不不確

53、定性因素素發(fā)生一定幅幅度變動的概概率。第五節(jié) 風險分分析一、風險分析的的界定1、不確定分析析中的盈虧平平衡分析和敏敏感性分析，是是在風險因素素發(fā)生概率未未知條件下的的抗風險分析析，它不能代代替風險分析析。2、風險分析常常用的比較成成熟的方法是是：概率分析析法。3、風險分析的的對象：可判判斷其 變動動可能性 的的風險因素。二、風險分析的的一般過程和和方法風險辨識風險險估計分析評價（一）風險辨識識1、方法：（1）專家調查查法（專家個個人判斷法、頭頭腦風暴法、德德爾菲法）（2）故障樹分分析法（3）幕景分析析法（4）篩選監(jiān)監(jiān)測診斷技術*采用頭腦風暴暴法組織群體體決策時，要要集中有關專專家召開專題題會議

54、，主持持者以明確的的方式向所有有參與者闡明明問題，說明明會議的規(guī)則則，盡力創(chuàng)造造在融洽輕松松的會議氣氛氛。一般不發(fā)發(fā)表意見，以以免影響會議議的自由氣氛氛。由專家們們“自由”提提出盡可能多多的方案。*故障樹分析是是對既定的生生產系統(tǒng)或作作業(yè)中可能出出現的事故條條件及可能導導致的災害后后果，按工藝藝流程、先后后次序和因果果關系繪成程程序方框圖，表表示導致災害害、傷害事故故的各種因素素間的邏輯關關系。它由輸輸入符號或關關系符號組成成，用以分析析系統(tǒng)的安全全問題或系統(tǒng)統(tǒng)的運行功能能問題，為判判明災害、傷傷害的發(fā)生途途徑及事故因因素之間的關關系，故障樹樹分析法提供供了一種最形形象、最簡潔潔的表達形式式。

55、幕景分析法（SScenarrios AAnalyssis）是一一種能識別關關鍵因素及其其影響的方法法。一個幕景景就是一項事事業(yè)或組織未未來某種狀態(tài)態(tài)的描述，可可以在計算機機上計算和顯顯示，也可用用圖表曲線等等簡述。它研研究當某種因因素變化時，整整體情況怎樣樣？有什么危危險發(fā)生？像像一幕幕場景景一樣，供人人們比較研究究。（二）風險估計計和評價常用用方法1、調查和專家家打分法：適適用于項目決決策前期。2、解析方法：對現金流進進行概率估計計。（適合解決一些些簡單的風險問問題，只有11個或少數因因素，不多于于2-3個。）3、蒙特卡洛模模擬法：已知知概率情況下下，隨機抽樣樣。用數學的的方法模擬實實際概率

56、過程程，然后加以以統(tǒng)計處理。（適適合若干個變變動因素，每每個因素又有有多種甚至無無限多種取值值。）（解析方法和蒙蒙特卡洛模擬擬法都采用了了概率分析）三、概率分析的的步驟與概率率確定的方法法（一）步驟：1、列出不確定定性因素2、選擇要分析析的財務評價價指標3、確定不確定定性因素發(fā)生生的概率4、計算規(guī)定概概率條件下的的評價指標的的累積概率，并并確定臨界點點發(fā)生的概率率。（二）概率的確確定方法1、確定各因素素發(fā)生變化的的概率是風險分分析的第一步步，也是十分分關鍵的一步步?！咀⒁狻?、概率分為客客觀概率和主主觀概率。四、概率分析中中的期望值法法（一）期望值法法的步驟（1）選用凈現現值作為分析析對象，并

57、分分析選定與之之有關的主要要不確定性因因素。（2）采用窮舉舉互斥原則，確確定各不確定定因素可能發(fā)發(fā)生的狀態(tài)和和變化范圍。（3）分別估算算各不確定性性因素的概率率。 概率率為主觀概率率。（4）分別計算算各可能發(fā)生生情況下的凈凈現值。（5）計算各年年凈現值標準準差、整個項項目壽命周期期凈現值的標標準差。仔細理解上面這這個例題：1=【（222-18）2*0.22+（18-18）22*0.2+（14-118）2*0.2】0.5=22.532=【（288-22）2*0.22+（22-22）22*0.2+（16-222）2*0.2】0.5=33.286=(2.5332)/11.1+(33.2862)/1.

58、12=33.84V=3.84/9.54=40.255%（6）計算凈現現值大于等于于零時的累積積概率。累積積概率值越大大，項目所承承擔的風險就就越小。聯合概率0.006=0.33*0.2凈現值大于零的的聯合概率：0.1+00.25+00.05+00.04+00.04+00.1+0.02=0.6五、蒙特卡洛模模擬法1、 步驟：（1）分析每一一可變因素的的可能變化范范圍及其概率率分布。（2）通過模擬擬試驗，隨機機選取各隨機機變量的值，并并使選擇的隨隨機值符合各各自的概率分分布。（3）反復重復復以上步驟，進進行多次模擬擬試驗，即可可求出開發(fā)項項目各項效益益指標的概率率分布或其他他特征值。2、蒙特卡洛模

59、模擬法的要點點：（1）準確估計計各因素的變變化范圍。（2）準確估計計各因素變化化的概率。3、特點：有些學者認為理理論上完善，但但是實用性不不強，但從國國外近十年房房地產評估發(fā)發(fā)展情況來看看，由于計算算機的大量使使用和在房地地產開發(fā)項目目的大量研究究，實際評估估中運用蒙特特卡洛模擬法法技術已相當當普遍?！究煽沙雠袛囝}】第六節(jié) 房地產產投資決策中中的實物期權權方法一、傳統(tǒng)投資決決策方法的局局限性1、運用財務評評價方法進行行投資決策，一一般隱含2種種假設：（1）投資可逆逆性。（通過過現金流入收收回投資，出出售資產收回回投資）投資可以收收回。（2）不考慮延延期投資對項項目預期收益益的影響。（只判斷凈現

60、金金流量，大于于0，立即投投資，小于00，拒絕投資資。）2、傳統(tǒng)的方法法，容易造成成房地產投資資價值的低估估，主要表現現在：（1）忽視了投投資項目中的的柔性價值。（環(huán)環(huán)境不斷變化化，要求適時時調整）（2）忽視了投投資機會的選選擇。（只決決策項目行還還是不行？沒沒有考慮項目目可延期性和和由此可能產產生的價值變變化。）（3）忽視了房房地產項目的的收益成長。（只只是將凈現值值是否大于00或是否高于于目標收益率率作為準則）。（因因為有的項目目在短期內不不能盈利，但但從長遠發(fā)展展的角度來決決策，企業(yè)獲獲得未來成長長的機會）二、房地產投資資決策的期權權性質1、在不確定的的市場環(huán)境里里，房地產投投資往往是不