周口市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告課件

1、一、宏觀狀況分析1A一、宏觀狀況分析1A周口宏觀市場分析城市概況周口市位于河南省東南部，位置相對偏遠(yuǎn),交通輻射力較弱全市國土面積11959平方公里，耕地面積 1170萬畝，總?cè)丝?100萬人，市區(qū)人口50萬，耕地面積、總?cè)丝诰尤〉?位周口交通便捷,有鐵路、公路、水路三位一體的交通格局，國道、省道13條，縣鄉(xiāng)公路288條，通車?yán)锍?2170公里農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，素有“豫南糧倉”美譽(yù)，旅游資源豐富，能源充足2A周口宏觀市場分析城市概況周口市位于河南省東南部，位置相對偏根據(jù)周口市總體規(guī)劃20032020年，2020年，將周口建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、具有生態(tài)可持續(xù)發(fā)展能力的現(xiàn)代化城

2、市發(fā)展戰(zhàn)略為：東拓、西控、南聯(lián)、北伸城市布局：一河穿城、兩軸拓展、三點(diǎn)互動、四區(qū)共榮 發(fā)展規(guī)劃“周商一體化”和“周、項(xiàng)、淮經(jīng)濟(jì)發(fā)展金三角” 交通規(guī)劃：構(gòu)建鐵路、公路、水運(yùn)三位一體的交通格局，打造豫東南區(qū)域性交通樞紐產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以農(nóng)帶工，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)周口宏觀市場分析城市遠(yuǎn)景規(guī)劃3A根據(jù)周口市總體規(guī)劃20032020年，2020年，將周2010年市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到60萬人。市區(qū)人口增加20多萬人，平均每年的人新增量在3萬人左右。如此巨大的人口增量必然導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量需求。按照目前周口市城鎮(zhèn)居民人均居住面積29.3平方米，30000人 X 29.3平方米/人=879000平方米 在未來2年內(nèi)，平均每年

3、將會產(chǎn)生87.9萬方的新增住房需求。而目前周口市每年的新增住房供應(yīng)量在30萬方左右。市場未來將會出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，市場前景可觀。周口宏觀市場分析城市人口簡述4A2010年市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到60萬人。市區(qū)人口增加20多萬人，0209年，周口市的GDP總體上呈上升趨勢，07年,成為增長最快的一年,03年起,以10%的漲幅逐年上漲。07年，人均GDP為8245元，在河南城市中排名靠后。02-07年GDP及增長率周口宏觀市場分析GDP5A0209年，周口市的GDP總體上呈上升趨勢，07年,成為增 東拓：優(yōu)先發(fā)展區(qū)。周口城區(qū)東部地帶，是周口城區(qū)未來的核心地區(qū)，是體現(xiàn)周口城市新經(jīng)濟(jì)、新建設(shè)、新形象的集中區(qū)

4、域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求，優(yōu)化空間布局，提高綠化標(biāo)準(zhǔn)，完善基礎(chǔ)設(shè)施水平，建設(shè)成為以“行政辦公、文化教育、生活居住”為主要職能的綜合性新城區(qū)。 北伸：北區(qū)作為周口的發(fā)源地，定位城市核心居住區(qū)，是周口政治、人文中心。周口宏觀市場分析區(qū)域簡述6A 東拓：優(yōu)先發(fā)展區(qū)。周口城區(qū)東部地帶，是周口城區(qū)未來的核心地周口市屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，外貿(mào)易欠發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)開放性不高，以內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)為主，受經(jīng)濟(jì)條件限制，對周邊區(qū)域輻射能力偏低。周口市近年來GDP增速較快，人均收入逐年提高，房地產(chǎn)的快速發(fā)展成為可能，房地產(chǎn)的硬性需求將逐步提升。目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，第一產(chǎn)業(yè)占比較較大，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，后勁不足，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱

5、，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展支撐不夠?！拘〗Y(jié)】7A周口市屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，外貿(mào)易欠發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)開放性不高，以內(nèi)周口城市化水平低，尚不能刺激城市的住房需求，房地產(chǎn)業(yè)動力不足。從近幾年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，周口市經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型期，由自足的封閉型經(jīng)濟(jì)形態(tài)向開放的外向型經(jīng)濟(jì)形態(tài)轉(zhuǎn)變，有利于房地產(chǎn)業(yè)的升溫。隨著道路體系的完善、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，周口市的經(jīng)濟(jì)將走向開放、城市化水平將得到提高、區(qū)域的交通樞紐地位日趨明顯，城市經(jīng)濟(jì)開始崛起，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起推動作用。8A周口城市化水平低，尚不能刺激城市的住房需求，房地產(chǎn)業(yè)動力不足2009年房地產(chǎn)市場火爆，2010年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)變局09年3月，中國房地產(chǎn)市場整

6、體爆發(fā)，壓抑半年之久的購房熱情被迸發(fā)出來，這一波房地產(chǎn)市場一直持續(xù)至2010年4月份，因房地產(chǎn)市場異?；鸨?，房價(jià)持續(xù)上漲導(dǎo)致了國十條的出臺，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)過快上漲，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，有史以來作為嚴(yán)厲的政策出臺。反觀政策出臺后的幾個月內(nèi)，在沉寂兩個月的試探之后房地產(chǎn)市場仍高速上行，直至9月份，國家出臺更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策風(fēng)聲四起！下階段房地產(chǎn)市場仍將存在變數(shù)，在經(jīng)歷多次調(diào)控和打壓之下的房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)變局。周口宏觀市場分析全國房地產(chǎn)市場回眸9A2009年房地產(chǎn)市場火爆，2010年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)變局周口宏2010年市區(qū)總?cè)丝跒?0萬人，城市建設(shè)用地63 19k，人均建設(shè)用地10531/人。

7、根據(jù)規(guī)劃，城市主要往東發(fā)展，東部北部將形成行政教育區(qū)、文化區(qū)域和生活居住區(qū)域。北部的發(fā)展預(yù)示著未來人居的方向。周口宏觀市場分析房地產(chǎn)市場規(guī)劃10A2010年市區(qū)總?cè)丝跒?0萬人，城市建設(shè)用地63 19k 周口房價(jià)受全國影響不明顯。在大環(huán)境的影響下，周口房地產(chǎn)市場整體價(jià)格受影響不明顯。大部分住宅以多層為主。區(qū)域性超100畝大盤逐漸增多，品牌效應(yīng)日漸呈現(xiàn)其市場優(yōu)勢。但客戶同樣存在持幣觀望狀態(tài)。 但是，市場的發(fā)展仍然有真空地帶，目前市場中缺少創(chuàng)新型社區(qū)，即“魔變空間”概念，高性價(jià)比樓盤仍未出現(xiàn)。周口宏觀市場分析市場概述11A 周口房價(jià)受全國影響不明顯。周口宏觀市場分析市場概述1 周口房產(chǎn)市場的務(wù)實(shí)表

8、現(xiàn)周口房地產(chǎn)市場一方面滿意消費(fèi)者居住需求的渠道較多，另一方面，真正讓消費(fèi)者放心的房子卻很少，對于大宗商品房，特別是期房，消費(fèi)者對建設(shè)進(jìn)程和建筑品質(zhì)有著很大的顧慮，對于那些不著邊際、驕揉做作的吹噓廣告不屑一顧，對于那些空洞模糊的樓盤概念沒有知覺，在住房消費(fèi)上，表現(xiàn)得相當(dāng)務(wù)實(shí)。周口宏觀市場分析市場概述12A 周口房產(chǎn)市場的務(wù)實(shí)表現(xiàn)周口宏觀市場分析市場概述12A 周口房產(chǎn)市場的品牌化進(jìn)程消費(fèi)者注重產(chǎn)品，項(xiàng)目的品牌化程度低，恰恰預(yù)示著高品質(zhì)樓盤廣闊的發(fā)展空間，消費(fèi)者對于產(chǎn)品滿意之后，不可避免地會產(chǎn)生精神需求，這一需求，只有靠品牌來滿足。從這一意義上說，對于高端樓盤，周口市場有著巨大的需求未得到滿足和釋

9、放，品牌則是打開這一市場之門的鑰匙。 周口宏觀市場分析市場概述13A 周口房產(chǎn)市場的品牌化進(jìn)程周口宏觀市場分析市場概述13 周口房產(chǎn)市場的“冷”與“熱”周口房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)兩極性?？蛻粼谶x擇樓盤時，仍然會首先考慮地段因素。沙穎河穿城而過，一河之隔，南北兩岸的區(qū)域樓盤售價(jià)即出現(xiàn)約400元/平方米左右的差異。目前市場在售樓盤的均價(jià)約在1800-2500元/平方米之間。沙穎河南岸的樓盤售價(jià)普遍高于北岸。而大多客戶在選擇面積時，都比較傾向于120平140平3房的主力戶型，作為第一居所。整個房產(chǎn)市場仍然對多層、別墅房認(rèn)可度高，而小高層、高層樓盤則少有問津，銷售慘淡。周口宏觀市場分析市場概述14A 周口房產(chǎn)

10、市場的“冷”與“熱”周口宏觀市場分析市場概述沙北板塊沙北板塊是指周口市區(qū)沙河以北范圍，該片區(qū)為周口老城區(qū)，早期工礦企業(yè)相繼倒閉外遷，區(qū)域生活配套陳舊，區(qū)域經(jīng)濟(jì)落后，自建房和老城改造的商品房是兩種主要住宅形態(tài)，商品房因涉及到拆遷，進(jìn)展較慢。價(jià)格不高、開發(fā)周期長、規(guī)模較大是商品房的主要特征。但是北區(qū)隨著城市核心居住區(qū)的定位確立，加之若干大盤的帶動，環(huán)境好、品質(zhì)高的樓盤受到市場的追捧。周口宏觀市場分析市場個案分析15A沙北板塊周口宏觀市場分析市場個案分析15A沙北板塊區(qū)域主要項(xiàng)目周口宏觀市場分析市場個案分析16A沙北板塊區(qū)域主要項(xiàng)目周口宏觀市場分析市場個案分析16A沙南板塊特征沙南板塊是指沙河南至黃

11、河路的范圍，該區(qū)域是目前城市的中心區(qū)域，商業(yè)配套、生活設(shè)施比較齊全，區(qū)域發(fā)展比較成熟。也是目前商品房分布集中區(qū)域，樓盤價(jià)格相對較高，主要在22002400元/平米，以多層為主，戶型多為120140平米三房，樓盤品質(zhì)較高。周口宏觀市場分析市場個案分析17A沙南板塊特征周口宏觀市場分析市場個案分析17A沙南板塊區(qū)域主要項(xiàng)目周口宏觀市場分析市場個案分析18A沙南板塊區(qū)域主要項(xiàng)目周口宏觀市場分析市場個案分析18A南部新區(qū)板塊特征交通路以南的區(qū)域劃分為南部新區(qū)，該板塊是新興區(qū)域，規(guī)劃中的高尚居住區(qū)、行政中心和高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，離市中心較遠(yuǎn)，交通便捷，目前生活配套匱乏，缺乏人氣。區(qū)域以中檔規(guī)模樓盤居多，樓盤差距比較明顯，價(jià)格差別較大，蘭亭山水的品質(zhì)提高了人們對該區(qū)域的認(rèn)同，樓盤處于升溫階段，前景值得看好。周口宏觀市場分析市場個案分析19A南部新區(qū)板塊特征周口宏觀市場分析市場個案分析19A南部新區(qū)板塊區(qū)域主要項(xiàng)目周口宏觀市場分析市場個案分析20A南部新區(qū)板塊區(qū)域主要項(xiàng)目周口宏觀市場分析市場個案分析20項(xiàng)目價(jià)格在1700-2600元之間，2200元是分水嶺，2100元以上的項(xiàng)目占50%。多層產(chǎn)品占主導(dǎo)地位,小高層試探性出現(xiàn)。多層住宅建筑形式為6+1、聯(lián)體別墅、疊加別墅。小高層住宅無明顯特色,與多層住宅無質(zhì)的差距