地產(chǎn)新政點評

1、2011年新政點評 2011年01-02月第一頁，共十七頁。月報目錄宏觀市場【政策】北京公積金貸款“松綁”，告別認(rèn)房又認(rèn)貸； 【政策】北京二套房鑒定新標(biāo)準(zhǔn),不以貸款為標(biāo)準(zhǔn)； 【政策】央行新年首度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，或凍結(jié)3500億資金；【政策】石家莊出臺措施嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)銷售行為；【政策】國務(wù)院部署新國八條，旨在鞏固及擴大調(diào)控成果；【市場】全國限購城市或達60個，今年房價或真摔【政策】上海重慶房產(chǎn)稅開征，重慶稅率低于預(yù)期；【政策】央行年內(nèi)首度加息，活期存款利率也上調(diào)；【政策】公積金貸款利率上調(diào)，二套房購房者壓力倍增；【政策】北京樓市調(diào)控細則終落地，外地人購房須五年納稅證明；【市場】資金移情商業(yè)地

2、產(chǎn)，火熱背后存隱憂。一級市場【土地供應(yīng)】1-2月燕郊推出一宗住宅用地【土地成交】1-2月燕郊成功出讓一宗住宅用地，樓面價3020元/項目動態(tài)【成交數(shù)據(jù)】2011年2月成交慘淡，價格微漲備注：宏觀市場內(nèi)容以政策出臺時間為序第二頁，共十七頁。宏觀市場政策北京公積金貸款松綁，告別認(rèn)房又認(rèn)貸【內(nèi)容摘要】 2011.01.05日，北京市住房公積金管理中心對外宣布，自今年元旦起，調(diào)整個人購買第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在將首套房出售的家庭，申請使用公積金貸款再次購房時，公積金將按首套房政策批貸，正式告別此前執(zhí)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，此舉意味著北京公積金再次回到保障基本需求的軌道上來。新標(biāo)準(zhǔn)1月4日正式施行，屬于實施

3、細則，目前尚未在官網(wǎng)公布?！军c評】 此舉是之前過嚴(yán)政策的部分回歸，并不是對房地產(chǎn)市場調(diào)控放松的信號。不過，“這個可能被市場誤讀為政策解凍”。告別“認(rèn)房又認(rèn)貸”，是北京公積金政策更人性化的體現(xiàn)，對差別化信貸政策是一個利好，有利于改善性住房群體的貸款的使用。目前的市場中，公積金貸款購房相對較少，所以此次調(diào)整對市場的影響不會明顯。第三頁，共十七頁。宏觀市場政策北京二套房堅定新標(biāo)準(zhǔn)，不以貸款為標(biāo)準(zhǔn)【內(nèi)容摘要】 二套房貸“認(rèn)貸認(rèn)房”的嚴(yán)格規(guī)定，2011.01.05日在北京打破對二套房貸不再實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則，具體認(rèn)定原則如下： 住房的套數(shù)認(rèn)定不以是否發(fā)生過貸款為標(biāo)準(zhǔn)，以實際住房為準(zhǔn)；二套住房以家庭

4、為單位進行認(rèn)定，包括本人、配偶及未成年子女；如果居民需要改善住房條件，并且已經(jīng)將手中的首套住房售出，再次購買房屋時可以視作首套房?！军c評】 和過去政策相比，新規(guī)定對改善性需求的“一刀切”政策有了變化。無論過去是貸款還是全款買過房子，只要現(xiàn)在名下沒有房產(chǎn)，就認(rèn)作首次購房可以再次申請住房公積金貸款，這一規(guī)定對第二套房的認(rèn)定有了本質(zhì)的區(qū)別。此次調(diào)整更具人性化，既打擊投資客群，又兼顧剛需客群，為北京房地產(chǎn)市場釋放出一小部分客群。第四頁，共十七頁。宏觀市場政策 中國人民銀行2011.01.14日宣布，從1月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這是人民銀行2011年的首次貨幣政策

5、動作。此次上調(diào)后，中國大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將高達19%的歷史高位，中小金融機構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達15.5%。粗略估算，此次上調(diào)后，央行將直接凍結(jié)3000億-3500億元的銀行資金。央行新年首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，或凍結(jié)3500億資金【內(nèi)容摘要】【點評】 盡管管理層近期通過允許境外直投等措施鼓勵民間資本走出去，資本項下管制有所松動，但這也難以改變短期內(nèi)中國流動性過剩的局面；由于近期央票市場回籠貨幣功能已是捉襟見肘，管理層不得不動用存款準(zhǔn)備金率，以對沖市場流動性，加之春節(jié)期間物價上行壓力較大，節(jié)后流動性回籠依然任重道遠，因此此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率在預(yù)料之中。第五頁，共十七頁。宏觀市場政策石家莊

6、出臺措施嚴(yán)格控制房地產(chǎn)銷售行為【內(nèi)容摘要】 2011.01.23日石家莊市政府出臺關(guān)于促進全市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的實施意見，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)銷售行為： 申請預(yù)售許可的項目，形象進度必須達到規(guī)劃總層數(shù)的13以上；房地產(chǎn)項目發(fā)布廣告之前，須到房產(chǎn)管理部門審批備案，否則不得在各類媒體刊發(fā)有關(guān)內(nèi)容；取得預(yù)售許可證的商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標(biāo)價銷售 ；未取得預(yù)售許可的商品房項目，嚴(yán)禁以任何方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，也不得參加任何展銷活動。 【點評】 本意見的出臺，若全面執(zhí)行長期上對全市房地產(chǎn)健

7、康發(fā)展起到促進作用，但短期勢必會引起軒然大波。尤其10日內(nèi)一次公開全部房源，明碼標(biāo)價會導(dǎo)致市場供應(yīng)減少，開發(fā)商再次捂盤觀望。第六頁，共十七頁。宏觀市場政策國務(wù)院部署新國八條，旨在鞏固及擴大調(diào)控成果【內(nèi)容摘要】2011.01.26日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，為鞏固和擴大調(diào)控成果，會議確定以下八大相關(guān)政策措施：進一步落實地方政府責(zé)任，首次明確房價控制目標(biāo)；加大保障性安居工程建設(shè)力度，加強保障性住房管理；調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，個人住房5年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征稅；強化差別化住房信貸政策，首付6成，全面限購；嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，推廣限房價、競地價方式；合理引導(dǎo)住房需求，加強輿論引導(dǎo)管理；落實住房

8、保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制；堅持和強化輿論引導(dǎo)，問責(zé)制造、宣布虛假信息當(dāng)事人?！军c評】 “新國八條”通過系列措施打擊投資投機客群，但政策過于嚴(yán)厲影響到部分剛需客群的置業(yè)計劃；目前”限購“、“禁購”的政策主要針對“各直轄市、計劃單列市、省會城市”，暫時不受政策約束的三四線城市，使得三四線城市住房市場守政策影響程度小。第七頁，共十七頁。宏觀市場市場【內(nèi)容摘要】全國限購城市或達60個，今年房價或真摔 根據(jù) “國八條”的要求，明確將要實行限購的城市就已經(jīng)達到了36個。從目前市場的情況來看，在全國范圍內(nèi)施行限購政策的城市很可能將達到60個，而且，已經(jīng)出臺限購令的20多個城市很可能將重新調(diào)整限購的口

9、徑，因為除深圳外，大部分已經(jīng)出臺限購政策的城市都規(guī)定居民還可新購一套住房。部分房價偏高的一、二線城市，房價將出現(xiàn)一定幅度的下跌，昆明已經(jīng)出現(xiàn)退房潮。 “國八條”中限購政策不僅針對新購住房，同樣嚴(yán)查存量住房，如果嚴(yán)格執(zhí)行的話，預(yù)計市場將最少減少20%的購買力。 事實上，限制投資、投機性購房，加快保障性住房的建設(shè)，目前已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的一種長期性政策指向。在這種政策指向下，限購政策的強勢推出與其說是一種給樓市降溫的權(quán)宜之計，更大程度上講，其實是在為深層次的房地產(chǎn)調(diào)控爭取時間。 【點評】第八頁，共十七頁。宏觀市場政策上海重慶房產(chǎn)稅開征，重慶稅率低于預(yù)期【內(nèi)容摘要】 2011.01.27日上海、重慶

10、市政府宣布自01.28日在轄區(qū)內(nèi)開始向個人征收房產(chǎn)稅，標(biāo)志著房產(chǎn)稅進入運轉(zhuǎn)階段。 上海方案：上海居民家庭購第二套及以上住房（人均60平方米超出部分）和非上海居民家庭的新購住房；暫按應(yīng)稅住房交易價格的70%計稅；以去年房價2倍為分界線稅率暫定為0.6%和0.4%； 重慶方案：重慶主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨棟別墅（180免稅）、新購高檔商品房（100免稅）、外地炒房客在重慶購第二套房；以交易價格計稅；交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交均價3倍以下稅率0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%；【點評】 此次房產(chǎn)稅上海針對新增需求，存量不征；重慶針對高端住房，總體來說稅率比預(yù)期低，對該市市場的影響較小

11、，而且地方執(zhí)行能力也難于保證行政效率。房地產(chǎn)稅的試點征收，可能會帶動非試點的各類城市特定需求客群的釋放。第九頁，共十七頁。宏觀市場政策 中國人民銀行2011.02.08日晚間宣布，自9日起上調(diào)金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后，一年期存款利率達到3%，一年期貸款利率達到6.06%。 這是央行今年首度加息，也是央行重啟加息以來第三次出手。但與前兩次不同，此次活期存款利率上調(diào)0.04個百分點。 央行年內(nèi)首度加息，活期存款利率也上調(diào)【內(nèi)容摘要】【點評】 此次加息并不意外，之前市場已經(jīng)有了央行在春節(jié)前后加息的預(yù)期，當(dāng)前我們面臨的通脹壓力比較大，這是央

12、行此時加息的根本原因。此次加息對樓市產(chǎn)生一定的影響，購房者的成本進一步增加，多數(shù)置業(yè)者表示觀望或放棄年內(nèi)購房。當(dāng)然加息無法替代存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，預(yù)計2月可能上調(diào)一次存款準(zhǔn)備金率。預(yù)計，由于央行緩解實際負(fù)利率局面的政策指向明確，年內(nèi)可能還會多次加息。 第十頁，共十七頁。宏觀市場政策 繼2011.02.09日中國人民銀行上調(diào)基準(zhǔn)利率后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部當(dāng)天也發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知，宣布自9日起上調(diào)住房公積金貸款利率。 五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個百分點，由4.30%上調(diào)至4.50%；五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個百分點，由3.75%上調(diào)至

13、4.00%。這是自去年12月25日以來，公積金貸款利率的再度上調(diào)。公積金貸款利率上調(diào)，二套房購房者壓力倍增【內(nèi)容摘要】【點評】 商業(yè)貸款利率和公積金貸款利率同時上調(diào)，令購房者的購房成本進一步增加。以購買一套一手房，貸款80萬元，其中30萬元為公積金貸款，50萬元為商業(yè)貸款，貸款期限30年為例，鑫尊地產(chǎn)算了筆賬：利率調(diào)整后，購房者月供增加了101.21元，多繳納利息36434.22元；加之國八條二套房首付6成，短短一個月二套房置業(yè)者壓力倍增。第十一頁，共十七頁。宏觀市場政策北京調(diào)控細則落地，史上最嚴(yán)限購措施出臺【內(nèi)容摘要】【點評】 外地人不滿五年買不了，本地人不賣買不了。北京本輪調(diào)控被業(yè)內(nèi)稱為最

14、嚴(yán)政策，對北京樓市各方面產(chǎn)生深遠影響。金融業(yè)：限購政策的出臺使市場進入觀望期；購房人群基數(shù)大幅減少、購房貸款銳減；二套房首付提高，貸款利率基準(zhǔn)利率1.1倍以上，二次置業(yè)成本大漲，部分客戶選擇全款購房。所以金融業(yè)信貸結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。 2月16日，北京市關(guān)于宏觀調(diào)控座談會召開，圍繞八條要求出臺樓市調(diào)控細則15條。 關(guān)鍵詞一：限購。對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市無住房且提供連續(xù)5年以上納稅證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年以上在本市繳納社會保險或個人所

15、得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。 第十二頁，共十七頁。宏觀市場政策開發(fā)商：住宅政策相對于商業(yè)過于苛刻，土地供應(yīng)保障性住房達50%以上，預(yù)計未來一段時間更多開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，部分轉(zhuǎn)向保障性住房建設(shè)。代理公司：市場進入觀望期，客群結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，代理公司機遇和危機并存。機遇是市場環(huán)境不好，更多開發(fā)公司需要專業(yè)代理公司的介入；危機是需要切實有效的應(yīng)對市場突變的方案和營銷策略。二手房市場：目前北京二手房市場的購房人群中，64.5的非戶籍購房人群中，能夠提供5年納稅證明的不超過一半，所以二手房市場將有三分之一的購房人群受此影響而暫時無法買房，多數(shù)人轉(zhuǎn)買為租，租賃市場看漲?？腿航Y(jié)構(gòu)：

16、本次限購將改變外地客群年齡結(jié)構(gòu)，連續(xù)5年納稅證明，(中間不得斷檔)，所以主力客群多在28歲以上，加上北京部分企業(yè)不給員工上社保，因此外地人購房客群基數(shù)大幅下降。市場預(yù)判：北京調(diào)控15條細則的出臺，使北京樓市觀望客群比重加大，預(yù)計今年樓市成交量將大幅下調(diào)，租賃市場看漲，城區(qū)房價趨穩(wěn)或小幅下調(diào)，郊區(qū)可能出現(xiàn)較大幅度的下調(diào)，在河北無限購政策出臺的情況下，河北近京區(qū)域樓市可能再次火爆。第十三頁，共十七頁。宏觀市場政策北京調(diào)控細則落地，史上最嚴(yán)限購措施出臺【內(nèi)容摘要】【點評】 去年規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的收入，按新標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征土地增值稅。容積率小于1.0的房地產(chǎn)項目，按銷售收入的3%預(yù)征；其他房地產(chǎn)

17、項目，按2%預(yù)征。銷售經(jīng)適房、限價房等保障房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅。 土地增值稅在去年12月的上調(diào)，主要是為了收縮開發(fā)商銀根；而本次上調(diào)，則相當(dāng)于處罰那些執(zhí)意漲價的開發(fā)商。 開發(fā)商為了規(guī)避差別化土地增值稅率，可能會調(diào)低預(yù)期開盤價格或推遲入市、觀望市場反應(yīng)。 關(guān)鍵詞二：定價過高處以重稅。嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅、個人所得稅征收政策 ；實行差別化土地增值稅預(yù)征率，對定價過高、預(yù)計增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目提高土地增值稅預(yù)征率；對已經(jīng)達到土地增值稅清算標(biāo)準(zhǔn)但不申請清算、定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行重點清算和稽查。 第十四頁，共十七頁。宏觀市場政策北京調(diào)控細則落地

18、，史上最嚴(yán)限購措施出臺 關(guān)鍵詞三：嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，加大保障房租賃房建設(shè)。確保保障性住房建設(shè)用地占全市住房供地的50%以上，各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的70%。商品住房用地計劃供應(yīng)量不低于前2年年均實際供應(yīng)量?？偨Y(jié)本市“限房價、競地價”的經(jīng)驗，并在中低價位普通商品住房用地供應(yīng)中全面施行。 “十二五”期間全市計劃建設(shè)、收購各類保障性住房100萬套，全面實現(xiàn)住有所居目標(biāo)。2011年堅決完成籌集保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套；實現(xiàn)配租入住1萬戶以上?！緝?nèi)容摘要】【點評】 通過加大保障房和中小戶型商品房用地的供應(yīng)，加大市場上保障房和中小戶型占比，滿足部分剛需客戶的需求，改善低收入群體的居住條件；未來會有更多開發(fā)商參與保障房建設(shè)。通過限房價、競地價的供地方式結(jié)合嚴(yán)厲的住房信貸政策及房地產(chǎn)稅政策，打擊投資投機需求，穩(wěn)定房價，力求達到擠出房地產(chǎn)泡沫、改善居民基本居住條件的目的。第十五頁，共十七頁。 在住宅市場經(jīng)歷頻頻調(diào)控之時