呼和浩特市回民區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書

1、呼和浩特市回民區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告呼和浩特市回民區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 根據(jù)20082010年期間市場地價(jià)交易案例調(diào)查表一，每畝地價(jià) 平均為504.96萬元，考慮呼和浩特市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和土地市場供需 狀況，預(yù)測2011年至2012年的商業(yè)、住宅用途的土地地價(jià)平均每年 的增長幅度將達(dá)到12%。由于項(xiàng)目在呼市城區(qū)，未來發(fā)展前景較好， 其地價(jià)應(yīng)該相對高些。本項(xiàng)目估算參考了20082010年期間市場地價(jià)交易案例的宗地單價(jià)平均值計(jì)算：表一中的四項(xiàng)案例成交價(jià)格平均地價(jià)為386.31萬元，按照每年按12%勺增長幅度計(jì)算，則2012年的平均地價(jià)為504.96萬元/畝X(1+0.12) X(

2、1+0.12 ) X( 1+0.12 ) =709.44 萬元/ 畝，考慮市場 穩(wěn)定狀況和不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，以保守穩(wěn)健的原則，并根據(jù)本項(xiàng)目 的規(guī)劃條件，確定2012年的綜合修正系數(shù)為0.15，以此測算出2012 年的平均地價(jià)為709.44萬元/畝X 0.85=603.02萬元/畝，項(xiàng)目銷售 地塊交易地價(jià)取值585萬元/畝(8775元/平方米)。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)地塊銷售收入估算總額為152.45畝X 585萬元/畝=89184.66萬元。銷售收入估算具體計(jì)算情況詳見附表 8出讓土地 收入估算表。11.3項(xiàng)目運(yùn)營成本費(fèi)用估算項(xiàng)目建設(shè)開始實(shí)施以后，每年所需的主要運(yùn)營費(fèi)用為所開發(fā)項(xiàng)目 的組織銷售費(fèi)用和經(jīng)營期

3、間的開發(fā)單位管理費(fèi)，銷售費(fèi)用及市場推廣費(fèi)，包括銷售人員工資、資金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、物料消耗、折舊費(fèi)、 廣告宣傳費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)等。各年的具體計(jì)算詳見附表9總成本費(fèi)用估算表，其銷售費(fèi)用(含廣告宣傳及市場推廣費(fèi))225萬元。開發(fā)單位經(jīng)營管理費(fèi)主要指開發(fā)單位在項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)營期間所需要的費(fèi)用，包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、修理 費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)等。開發(fā)單位經(jīng)營管理 費(fèi)按232.5萬元/年計(jì)取，共計(jì)232.5萬元。具體計(jì)算詳見附表9總 成本費(fèi)用估算表。由于呼和浩特市土地收購儲(chǔ)備拍賣中心代表政府履行壟斷呼和浩特市區(qū)內(nèi)的土地一級市場的工作剛剛起步，對國有土地采取公開掛牌競

4、買的方式進(jìn)行出讓，初步實(shí)現(xiàn)了土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一 儲(chǔ)備、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一出讓，已經(jīng)建立起公開、公平、公正和規(guī)范有 序、高效運(yùn)轉(zhuǎn)的土地市場運(yùn)作機(jī)制，這時(shí)急需得到政府及社會(huì)各界的 有力支持，故考慮減免本項(xiàng)目的各種稅收。本建設(shè)項(xiàng)目的其它成本費(fèi)用測算為燃油、水電等費(fèi)用146萬元，日用低值易耗品成本73萬元；本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用總額 3684.37萬 元（不含項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)成本64804.67萬元），其中經(jīng)營成本費(fèi)用676.50萬兀；詳見附表9總成本費(fèi)用估算表。11.4財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)11.4.1利潤測算利潤總額=經(jīng)營收入一財(cái)務(wù)費(fèi)用一經(jīng)營費(fèi)用=89184.66-3007.87-676.50 = 85500

5、.29 萬元本建設(shè)項(xiàng)目的利潤測算詳見附表10利潤和利潤分配表。利潤 總額為85500.29萬元，減去投資估算費(fèi)用64804.67萬元（不含鋪底 流動(dòng)資金100萬元），則利潤總額為20695.62萬元。由此可以計(jì)算如下指標(biāo)：投資利潤率=20695.62/64904.67*100%=31.89%。11.4.2動(dòng)態(tài)盈利能力分析本建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以從附表12項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的計(jì)算中得出。從該表 中看出：本項(xiàng)目的盈利能力較好。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：13141.32萬元（8%）0內(nèi)部收益率：19.76 % 8%投資回收期：2.82年V 3年（含建設(shè)期2

6、年）11.4.3償債能力分析本項(xiàng)目擬向銀行貸款45000萬元。貸款本息的還款資金來源主要 為第三年的未分配利潤。經(jīng)測算，可用不到 3年時(shí)間全部還清貸款， 經(jīng)計(jì)算利息備付率為29.49，償債備付率為1.70 1,說明項(xiàng)目具有 較強(qiáng)的清償能力。11.5單因素敏感性分析本可研報(bào)告選擇該項(xiàng)目的建設(shè)投資額、 銷售單價(jià)及總成本費(fèi)用三 方面因素作為變動(dòng)因素，分別對該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率進(jìn) 行單因素敏感性分析。取變化率為10%其計(jì)算結(jié)果見附表13單因 素敏感性分析表。通過對表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以看出，銷售單價(jià)對項(xiàng)目效益影 響程度最為敏感，建設(shè)投資次之，對效益影響作用也頗為明顯。11.6財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)

7、果通過以上分析，本項(xiàng)目用地的工程地址條件良好，滿足建設(shè)需要； 在呼和浩特市經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展的時(shí)期，在人口大規(guī)模擁入呼市、用地需求量急速上升的條件下，該項(xiàng)目的實(shí)施雖然存在投資數(shù)額大、 投 資風(fēng)險(xiǎn)大的因素，但其財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)果證明，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：13141.32 萬元（8% 0,內(nèi)部收益率：19.76 % 8%動(dòng)態(tài)投資回收期：2.82 年V 3年（含建設(shè)期2年）；借款償還期內(nèi)能夠?qū)⑷拷杩畋鞠⑦€清； 由于該項(xiàng)目的盈利能力和借款清償能力都比較強(qiáng)， 高于各自的基準(zhǔn)判 別標(biāo)準(zhǔn)，投資回收期和借款償還期較短，該項(xiàng)目從財(cái)務(wù)評價(jià)的角度上， 該項(xiàng)目實(shí)施可以接受。第十二章社會(huì)效益、環(huán)境效益綜合評價(jià)12.1社會(huì)效益、環(huán)

8、境效益綜合評價(jià)12.1.1經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展必然形成對開發(fā)用地的強(qiáng)烈需求“十二五”時(shí)期，我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的奮斗目標(biāo)是： 地區(qū)生產(chǎn)總 值年均增長15%財(cái)政收入年均增長15%固定資產(chǎn)投資年均增長15% 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長13%農(nóng)民人均純收入年均增長10%萬元地區(qū)生產(chǎn)總值綜合能耗降低20%以上；人口自然增長率控制 在9%o以內(nèi)?！笆濉逼陂g可供購房的資金將有大幅度增長。強(qiáng)勁的住宅 需求必然形成對開發(fā)用地的強(qiáng)烈需求。呼和浩特市確立了 “東進(jìn)、西 連、北控、南拓”的城市規(guī)劃思路，市區(qū)建設(shè)用地控制性規(guī)劃已經(jīng)批 準(zhǔn)并正在執(zhí)行。所以項(xiàng)目所處地塊是呼和浩特市較好的商住區(qū)開發(fā)用 地。12.1.2商品房開發(fā)

9、效益好帶動(dòng)開發(fā)用地的需求量大自2007年以來商品房的銷售價(jià)格增長速度較快，其主要原因是 呼和浩特市建設(shè)速度加快，商品房開發(fā)效益好，從而顯示出開發(fā)建設(shè) 的用地的需求量逐年增加。12.1.3城市開發(fā)用地的需求彈性大于供應(yīng)彈性由于土地資源的稀缺性和有限性，使得其具有投資增值的潛力， 而且城市開發(fā)用地的需求彈性大于供應(yīng)彈性；因此進(jìn)行土地整理開發(fā) 其風(fēng)險(xiǎn)相對小，受益大。12.1.4提高城市居民消費(fèi)能力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展隨著中國加入世貿(mào)組織，汽車等交通工具的價(jià)格逐年下降，城市 居民以車代步普遍，顯示出居民生活水平的提高，同時(shí)帶動(dòng)了居民對 改變居住條件和環(huán)境的需求，居民購買商品住宅的人數(shù)顯著增多， 居 民擁有了

10、汽車就不拍路程遠(yuǎn)，只要是小區(qū)的規(guī)劃條件好一些，則商品 住宅出售率特別高，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金快速回收，又進(jìn)一步加大下 一步的開發(fā)力度，以此促進(jìn)了城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的持續(xù)性發(fā)展。12.2社會(huì)效益、環(huán)境效益綜合評價(jià)結(jié)論通過該項(xiàng)目的實(shí)施，可以推進(jìn)呼和浩特市土地有形市場的建設(shè)， 進(jìn)一步加強(qiáng)政府以土地一級市場的壟斷，改善土地供應(yīng)方式和手段， 優(yōu)化房地產(chǎn)市場投資環(huán)境；同時(shí)有利于土地資源的集約利用和經(jīng)濟(jì)的 可持續(xù)發(fā)展，增加政府財(cái)政收入，進(jìn)一步緩解城市建設(shè)資金不足的問 題；實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃的實(shí)施，從而促進(jìn)城市整體、全面、協(xié)調(diào)和可 持續(xù)發(fā)展，這樣有利于國有土地的轉(zhuǎn)機(jī)建制和城市存量土地的盤活， 更有利于發(fā)揮呼和浩特市的區(qū)

11、域優(yōu)勢。促進(jìn)民族團(tuán)結(jié)，保持社會(huì)穩(wěn)定。目錄第 一章 總 論 錯(cuò)誤！ 未定義書簽。1.1項(xiàng)目概要錯(cuò)誤！未定義書簽。1.2可行性研究報(bào)告編制依據(jù)錯(cuò)誤！未定義書簽。1.3綜合評價(jià)錯(cuò)誤！未定義書簽。第二章 背景及必要性 錯(cuò)誤！未定義書簽。2.1項(xiàng)目建設(shè)背景錯(cuò)誤！未定義書簽。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 錯(cuò)誤！未定義書簽。第三章 建設(shè)條件 錯(cuò)誤！ 未定義書簽。3.1項(xiàng)目區(qū)概況錯(cuò)誤！未定義書簽。3.2項(xiàng)目建設(shè)條件優(yōu)劣分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。第四章 項(xiàng)目單位基本情況 錯(cuò)誤！未定義書簽。4.1單位概況錯(cuò)誤！未定義書簽。4.2研發(fā)能力錯(cuò)誤！未定義書簽。4.3財(cái)務(wù)狀況錯(cuò)誤！未定義書簽。4.4法人代表基本情況 錯(cuò)誤！未定義

12、書簽。第五章 市場分析與銷售方案 錯(cuò)誤！未定義書簽。5.1市場分析錯(cuò)誤！未定義書簽。5.2銷售策略、方案和營銷模式錯(cuò)誤！未定義書簽。5.3市場風(fēng)險(xiǎn)分析錯(cuò)誤！未定義書簽。第六章 項(xiàng)目建設(shè)方案 錯(cuò)誤！未定義書簽。6.1建設(shè)任務(wù)和規(guī)模 錯(cuò)誤！未定義書簽。6.2建設(shè)規(guī)劃和布局.錯(cuò)誤！未定義書簽。6.3生產(chǎn)技術(shù)方案及工藝流程錯(cuò)誤！未定義書簽。6.4項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和具體建設(shè)內(nèi)容 錯(cuò)誤！未定義書簽。6.5項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度錯(cuò)誤！未定義書簽。第七章 投資概算與資金來源 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.1投資概算依據(jù)錯(cuò)誤！未定義書簽。7.2投資概算錯(cuò)誤！未定義書簽。7.3資金來源錯(cuò)誤！未定義書簽。7.4資金使用和管理 .錯(cuò)誤！未定義書簽。第八章 財(cái)務(wù)評價(jià)錯(cuò)誤！未定義書簽。8.1財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)錯(cuò)誤！未定義書簽。8.2銷售收入、銷售稅金及附加估算錯(cuò)誤！未定義書簽。8.3總成本及經(jīng)營成本估算錯(cuò)誤！未定義書簽。8.4財(cái)務(wù)效益分析錯(cuò)誤！未定義書簽。8.5不確定性分析錯(cuò)誤！未定義書簽。8.6財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論錯(cuò)誤！未定義書簽。第九章 環(huán)境影響評價(jià) 錯(cuò)誤！未定義書簽。9.1環(huán)境影響錯(cuò)誤！未定義書簽。9.2環(huán)境保護(hù)與治理措施錯(cuò)誤！未定義書簽。9.3評價(jià)與審批錯(cuò)誤！未定義書簽。第十章 產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營與農(nóng)民增收效果評價(jià) 錯(cuò)誤！未定義書簽。10.1農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營 錯(cuò)誤！未定義書簽。10.2農(nóng)民增收農(nóng)業(yè)增效評價(jià) 錯(cuò)誤！未定義書簽。