大連市場的今生來世

1、大連市場的今生來世營銷管理部市場組1目錄明道今生篇第一部分取勢來世篇第二部分優(yōu)術(shù)輪回篇第三部分2明道今生篇3沒想到17.744沒想到5沒想到溪之谷、魅力之城區(qū)域銷售排名第六第七超越津東麗湖溪之谷魅力之城進(jìn)入集團(tuán)銷售TOP206沒看到7沒做到8市內(nèi)四區(qū)土地交易9高新園區(qū)土地交易1010萬平以上(建面)土地交易11沒做到改變目標(biāo)勇爭第一12取勢來世篇格局發(fā)生變化區(qū)域快速成長從濟(jì)南看大連13北進(jìn)西拓 沿著城市發(fā)展方向，我們不難發(fā)現(xiàn)：大連“西拓”的中心是機(jī)場新區(qū)，而“北進(jìn)”的核心則是南關(guān)嶺片區(qū) 從近期看，全運(yùn)會將是大連“西拓北進(jìn)”加速發(fā)展的契機(jī)。抓住此機(jī)遇，北部將較西部更早實(shí)現(xiàn)城市新中心的定位。格局發(fā)

2、生變化向西拓展、北進(jìn)率先完成1409年市場情況高新園區(qū)軟件園61萬平 51億元8352元/平機(jī)場新區(qū)54萬平 46億元8633元/平西山片區(qū)31萬平 23億元7437元/平華南區(qū)60萬平 40億元6602元/平沙甘區(qū)16萬平 16億元9746元/平泛星海35萬平 50億元14177元/平西崗區(qū)11萬平 12億元10973元/平中山區(qū)73萬平 96億元13139元/平1510年市場格局旅 順 北 路 疏 港 路旅 順 中 路 黃 河 路旅 順 南 路 中 山 路東 北 快 速 路高新園區(qū)軟件園一期68萬平機(jī)場新區(qū)85萬平西城區(qū)62萬平大東溝軟件園二期華南區(qū)60萬平沙甘區(qū)39萬平體育新城區(qū)泛星海6

3、5萬平西崗區(qū)39萬平中山區(qū)69萬平16區(qū)域快速成長西城國際旅游商務(wù)區(qū)以往，西山片區(qū)的主要項(xiàng)目，多是以西山水庫周邊的環(huán)境改善型小項(xiàng)目為主，在品質(zhì)上難以保證。未來的西城區(qū)，隨著紅旗鎮(zhèn)升級為副區(qū)級，該區(qū)域重新定位大連名片，期望今后能與老虎灘、星海灣、旅順口等齊名，因此，溪之谷等高品質(zhì)大盤成為主要需求。從西山到西城品質(zhì)提升17區(qū)域快速成長西城國際旅游商務(wù)區(qū)從前，溪之谷總被客戶認(rèn)為處于大連邊緣地帶。但隨著西城區(qū)的提升，溪之谷將“四面楚歌”。周邊有已成型的軟件園和機(jī)場新區(qū)，也有待開發(fā)的大東溝和軟件園二期，該區(qū)域會成為兩個(gè)服務(wù)外包基地的后花園。而周邊的發(fā)展會直接促進(jìn)西城區(qū)的交通、商業(yè)、教育配套，直至提升房地

4、產(chǎn)價(jià)格。從邊緣到中心地位提升18區(qū)域快速成長西城國際旅游商務(wù)區(qū)4年前，“西郊度假村”的定位，給了溪之谷一個(gè)“度假養(yǎng)生”的未來規(guī)劃。但隨著大連發(fā)展，需要一個(gè)能滿足高端商務(wù)休閑需求的成熟片區(qū)。如今，大連市政府給予這里的使命是西城國際旅游商務(wù)區(qū)。要求功能提升，為城市服務(wù)，實(shí)現(xiàn)國際化形象。產(chǎn)業(yè)要求定位高端。目前和未來功能的主要變化：兩個(gè)頂級高爾夫球場西郊高爾夫球場(27洞)、紅旗谷高爾夫球場(36洞)“印象大連”大連文化與特色聚集地，大連的城市名片，旅游核心。城鎮(zhèn)級“達(dá)沃斯小鎮(zhèn)”，直接為會議提供配套服務(wù)，未來將帶動區(qū)域配套發(fā)展。周邊地方特色休閑旅游資源升級，從“農(nóng)家樂”向“休閑樂”過渡。從度假到商務(wù)功

5、能提升19從濟(jì)南看大連全運(yùn)會對大連的契機(jī)20市中心龍洞風(fēng)景區(qū)從05年開始，城市道路建設(shè)的“三橫三縱”將奧體板塊與市中心緊密相連，同時(shí)也具備了自成中心的條件：1、三橫：南至北分別為，旅游路、經(jīng)十東路、花園路2、三縱：西至東分別為，奧體中路、二環(huán)東路、歷山路3、城市通過5條BRT，將東部區(qū)域與老城區(qū)聯(lián)系得更為緊密從濟(jì)南看大連城市道路交通東拓產(chǎn)業(yè)居住綜合區(qū)中心區(qū)華山風(fēng)景區(qū)21從濟(jì)南看大連“濟(jì)南向東看”東部區(qū)域 2009年上半年在售項(xiàng)目45個(gè)，總供應(yīng)量為20753套、221.96萬平米，同比增長70.87%。從區(qū)域分布來看，受全運(yùn)會和城市規(guī)劃的影響，2009年上半年東部供應(yīng)量所占比例較往年同期出現(xiàn)大幅

6、的上升，套數(shù)和面積所占比例分別為47%和46% 。 從成交量看，東部成交超過西、北、南、中四區(qū)之和。22從濟(jì)南看大連“向東看奧體”奧體片區(qū) 作為主賽場周邊區(qū)域，奧體片區(qū)在售樓盤均價(jià)已超過8000元，遠(yuǎn)高于全市6500元均價(jià)。 07年在售樓盤，至今年10月，類似產(chǎn)品售價(jià)全面提升2000元。 奧體片區(qū)借助奧體及環(huán)境優(yōu)勢，大量開發(fā)別墅產(chǎn)品，已成為豪宅聚集區(qū)。豪宅區(qū)中潤世紀(jì)廣場名士豪庭正大城市花園200720082009810060005300730023從濟(jì)南看大連“火熱全運(yùn)村”全運(yùn)村及周邊奧體樓盤大事記 2007年11月，海爾與綠城合作以24億拿下180萬平全運(yùn)村城市綜合體項(xiàng)目 2008年，中海跟

7、進(jìn)，以6億拿下近50萬平土地，開發(fā)奧體項(xiàng)目 2008年11月，全運(yùn)村開盤。時(shí)值淡市，均價(jià)8000，銷售不盡人意；2009年8月再次推盤，2天銷售達(dá)2.5億，均價(jià)突破8500；11月再推時(shí)，均價(jià)已近1萬元 2009年10月，中海奧龍觀邸開盤，118套別墅席卷一空，狂銷5.9億中海 奧龍觀邸全運(yùn)村奧體中心奧龍觀邸與全運(yùn)村共同樹立奧體領(lǐng)導(dǎo)地位及價(jià)格標(biāo)桿24從“全運(yùn)會”到“錢運(yùn)會”：承辦=發(fā)展1990，北京2001，廣州2005，南京2008，北京2013，大連2010，廣州2009，濟(jì)南2011，深圳4年 627億3年1475億4年1000億？億奧體7年5200億城市建設(shè)和市容環(huán)境改造，使廣州的城市面貌提升了10到15年 南京城市建設(shè)向前推進(jìn)10年，促進(jìn)江蘇生產(chǎn)總值每年提高1個(gè)百分點(diǎn)以上河西新羊城亞奧南關(guān)嶺濟(jì)南東部新城崛起，城市面貌巨變盤活亞奧，強(qiáng)化多中心城市格局 加速“北進(jìn)”，藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)25從濟(jì)南看大連大連“北進(jìn)”道路跟進(jìn)新火車站華北路地鐵一號線西 北 路東 聯(lián) 路東 北 路丹大高速地鐵二號線姚砬路新體育場及配套設(shè)施北部區(qū)域?qū)⒂谌\(yùn)會前形成“4-4-2”的強(qiáng)大交通路網(wǎng)。對內(nèi)，能方便市區(qū)聯(lián)通；對外，可快速到達(dá)周邊市縣。張 前 路濱海路四橫：北部濱海路丹大高速姚砬線華北路四縱：張前路西北-朱棋路東聯(lián)路東北路兩地鐵：地鐵一號線地鐵二號線從濟(jì)南看大連大連“北進(jìn)”房地產(chǎn)開發(fā)華南片區(qū)已成市場關(guān)