自動(dòng)估值模型及其監(jiān)管關(guān)注

1、自動(dòng)估值模型及其監(jiān)管關(guān)注提要：自動(dòng)估值模型avs是通過數(shù)學(xué)計(jì)算產(chǎn)生的評估手段，是一種建立在統(tǒng)計(jì)理論根底上的計(jì)算機(jī)程序，主要用于使用房地產(chǎn)信息來對某種特定物業(yè)的估價(jià)。目前，監(jiān)管部門正在關(guān)注、研究并準(zhǔn)備針對該模型的弱點(diǎn)提出指引政策。在國際上該模型已被廣泛使用了五年，使用者評價(jià)是積極的，avs已經(jīng)被視為是一種先進(jìn)、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理模型。我們銀行業(yè)人士在學(xué)習(xí)一個(gè)新的管理形式、開發(fā)一個(gè)新產(chǎn)品、制定一個(gè)新政策時(shí)，首先要從監(jiān)管的角度認(rèn)識(shí)監(jiān)管規(guī)定和監(jiān)管的看法。因?yàn)榉虾妥裱O(jiān)管要求，是當(dāng)今商業(yè)銀行經(jīng)營需要滿足的最根本要素。監(jiān)管要求所包括的已經(jīng)不僅是像?商業(yè)銀行法?這樣的法律、規(guī)那么和標(biāo)準(zhǔn)，也不應(yīng)該只有法律和政府

2、規(guī)章，還應(yīng)包括立法者和監(jiān)視人公布的主要法規(guī)、法條和指引、市場公約、行業(yè)協(xié)會(huì)制定的行為守那么以及適用于銀行內(nèi)部員工的內(nèi)部行為守那么。今天的金融業(yè)，商業(yè)銀行的管理形式在變化、管理方法在創(chuàng)新、科技含量在增加，監(jiān)管者對這些動(dòng)向的關(guān)注也在深化。日前，在拜訪紐約時(shí)，一份內(nèi)部刊物?監(jiān)管文摘?supervisinsdigest中有一篇文章介紹了目前在美各商業(yè)銀行和住房信貸機(jī)構(gòu)使用頻繁的一個(gè)比較新的模型自動(dòng)估值模型autatedvaluatindels-avs以及對這種模型的監(jiān)管建議，讀后感到很受啟發(fā)。一、avs及avs的優(yōu)缺點(diǎn)自動(dòng)估值模型avs是通過數(shù)學(xué)計(jì)算產(chǎn)生的評估手段，是一種建立在統(tǒng)計(jì)理論根底上的計(jì)算機(jī)程

3、序，主要用于使用房地產(chǎn)信息如物業(yè)特征、市場人口統(tǒng)計(jì)、物業(yè)稅費(fèi)率表、銷售價(jià)格趨勢和地區(qū)趨勢等來對某種特定物業(yè)的估價(jià)。avs主要用于理順傳統(tǒng)物業(yè)評估過程，是按揭貸款安排過程中的主要組成部分。優(yōu)點(diǎn)：相比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估手段而言，avs具有快速、降低本錢、前后一致和客觀的優(yōu)點(diǎn)。這不是說盡職的、技術(shù)高超的鑒定者缺乏一致性和客觀性。但是一個(gè)av可以顯著地節(jié)省估價(jià)的時(shí)間并減少與傳統(tǒng)評估過程有關(guān)的本錢。缺點(diǎn)：主要有三個(gè)：首先，它們要依賴所使用數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、綜合性和時(shí)效性。其次，avs不能用來決定物業(yè)的物理狀態(tài)和相關(guān)的市場表現(xiàn)。第三，avs永遠(yuǎn)不能把一個(gè)經(jīng)歷豐富的評估師的知識(shí)與判斷詳細(xì)化。所以，avs適用于一個(gè)

4、有相對充足當(dāng)前數(shù)據(jù)，物業(yè)所處地區(qū)相對同質(zhì)且物業(yè)的情況和市場表現(xiàn)相對典型的環(huán)境。當(dāng)數(shù)據(jù)缺乏夠、地域環(huán)境復(fù)雜且物業(yè)與平均狀況和市場表現(xiàn)有顯著差距時(shí)，avs作用就發(fā)揮不出來。因此，最關(guān)鍵的是avs的使用者能設(shè)計(jì)一個(gè)適宜的使用和執(zhí)行策略，以便判斷貸款的整體信貸風(fēng)險(xiǎn)，并能反映出所使用avs的特殊優(yōu)缺點(diǎn)，特別是物業(yè)數(shù)據(jù)可以支持這些產(chǎn)品。二、avs的種類avs有三種主要類型：指數(shù)模型、偏好模型和混合模型。簡介如下：指數(shù)模型，也叫價(jià)格指數(shù)模型，只需提供銷售數(shù)據(jù)，不需要物業(yè)特征。需要采用“重復(fù)銷售的回歸分析，并需要一個(gè)先前的“價(jià)格點(diǎn)來啟動(dòng)運(yùn)行。這些模型可靠性令人疑心，因?yàn)樗鼈儗ξ飿I(yè)設(shè)定了眾多的假設(shè)條件，卻沒有提

5、供根據(jù)。例如，假設(shè)物業(yè)的特征自上次銷售后保持不變。偏好模型決定于物業(yè)特征。它們針對詳細(xì)物業(yè)取決于物業(yè)位置；需要物業(yè)的特征數(shù)據(jù)以及比較數(shù)據(jù)；提供了假設(shè)的根據(jù)；以規(guī)那么為根底；并提供了統(tǒng)計(jì)評估。像指數(shù)模型一樣，它們也需要有一個(gè)先前的價(jià)格點(diǎn)來啟動(dòng)運(yùn)行。這些模型的局限性在于，依賴于一個(gè)嚴(yán)格限定的地理區(qū)域內(nèi)的最近銷售的數(shù)據(jù)，而在某些國家只有部分有限的數(shù)據(jù)。它們也有指數(shù)模型同樣的弱點(diǎn)包括假設(shè)物業(yè)特征保持不變?；旌夏Ｐ桶阎笖?shù)模型和偏好模型的特征結(jié)合起來，涵蓋了銷售數(shù)據(jù)、物業(yè)特征分析、可比銷售、以及估稅模型。許多賣者，包括房利美都向使用多種手段的avs模型轉(zhuǎn)換。以上是avs的簡要介紹，根據(jù)房利美的說法，使用a

6、vs的主要目的是要設(shè)計(jì)一種解決方法，并使其效勞于所有的貸款發(fā)放人的業(yè)務(wù)和競爭需要，并有利于客戶。這樣才能更好地解決困難，減低費(fèi)用，并幫助所有美國人擁有自己的房屋和租住可負(fù)擔(dān)房屋的時(shí)機(jī)。三、美國監(jiān)管當(dāng)局對使用avs的關(guān)注在的內(nèi)部刊物?監(jiān)管文摘?上以“自動(dòng)估值模型：需要引起警覺的方面為題，簡要介紹了avs的情況并從以下幾方面提出了監(jiān)管建議。一銀行使用bankusage監(jiān)管下的銀行普遍使用avs至少五年了。目前大部分國家銀行將這些模型作為發(fā)放住房信貸時(shí)的初步“第一眼評估工具。銀行傾向于使用avs是因?yàn)樗鼈儽葌鹘y(tǒng)的評估手段更迅速和廉價(jià)，并能支持自動(dòng)發(fā)放功能。二的關(guān)注點(diǎn)(nerns)對avs有如下?lián)鷳n：

7、在估價(jià)單個(gè)物業(yè)時(shí)不準(zhǔn)確(theyareipreise)。與評估指引不符。avs是在互相鑒定/估值指引12fr34中沒有明確的表述后引入的模型，且模型不能針對物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)展處理。對監(jiān)管大型銀行的相關(guān)業(yè)務(wù)的審定工作需要改進(jìn)。此點(diǎn)在2000-16公告中有詳細(xì)描繪。貸款人對avs只有根本的理解。模型分析的資源有限、缺乏準(zhǔn)確的方法，對“置信評分nfidenesres概念的理解混亂。av數(shù)據(jù)被用于確定信貸敞口。多數(shù)銀行的放款矩陣使用信譽(yù)評分和抵押率ltv決定最大的信貸敞口。于是許多銀行就積極地采用最大的抵押率。avs是在房地產(chǎn)價(jià)值快速攀升的階段開始采用的。銀行依靠市場升值來抵補(bǔ)模型的不準(zhǔn)確性；avs從

8、未在穩(wěn)定或下跌的市場中被檢測過。avs造成信貸風(fēng)險(xiǎn)增加。不夠準(zhǔn)確的工具以及對借款人還款才能有限的分析，等于是增加了信貸風(fēng)險(xiǎn)，從而帶來更高的違約損失lgd。我們尚未看到銀行把這種考慮放入準(zhǔn)備金/資本分析中。三使用avs的銀行采取的行動(dòng)針對對avs的擔(dān)憂，大銀行采取了以下行動(dòng)：修改信貸政策來“解決fraeup這些監(jiān)管問題。幾家大銀行進(jìn)展押品價(jià)值審核，然后討論的擔(dān)憂并對解決確認(rèn)中存在的缺陷找出方法。加強(qiáng)檢察員對使用avs問題的意識(shí)和培訓(xùn)。與風(fēng)險(xiǎn)分析部門rad通力合作以便加深對使用avs有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的理解。rad參與了主要的檢查，我們將繼續(xù)發(fā)揮他們對常駐檢查隊(duì)伍的進(jìn)一步補(bǔ)充作用。保證將來會(huì)有個(gè)住房參謀來強(qiáng)

9、調(diào)對av評估的需求，以符合互相鑒定指引和的2000-16號公告。四相關(guān)的監(jiān)管工作正在設(shè)法把對avs的審核結(jié)合進(jìn)對應(yīng)用銀行的監(jiān)管策略中。不久正式的指引文件會(huì)出臺(tái)，目前正在進(jìn)展與信貸風(fēng)險(xiǎn)政策的校訂一致工作。四、收獲與考慮回過頭來看，我對avs的學(xué)習(xí)過程是事先從監(jiān)管刊物中得知的，監(jiān)管部門正在關(guān)注、研究并準(zhǔn)備針對該模型的弱點(diǎn)提出指引政策。然后再去找avs是什么、誰在用、怎么用以及其優(yōu)缺點(diǎn)；之后理解到該模型已被廣泛使用了五年，使用者評價(jià)是積極的，avs已經(jīng)被視為是一種先進(jìn)、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理模型,由此我們更全面地“理解了avs。這里講的“理解是說明沒有理論，只是初步的印象。從這一認(rèn)識(shí)過程中，提醒我們銀行業(yè)人士在學(xué)習(xí)一個(gè)新的管理形式、開發(fā)一個(gè)新產(chǎn)品、制定一個(gè)新政策時(shí)，首先要從監(jiān)管的角度搞清楚，認(rèn)識(shí)監(jiān)管規(guī)定和監(jiān)管的