住宅小區(qū)可行性研究分析報(bào)告文件

1、合肥天門湖錦城住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告.doc天門湖錦城住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告總 經(jīng) 理：孫多文總工程師：張振東項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：余俊編制人員：關(guān) 安 丁 平羅民光 胡寧安編制單位：合肥市工程咨詢服務(wù)有限責(zé)任公司安徽國華不動(dòng)產(chǎn)評估有限責(zé)任公司報(bào)告日期：二四年十一月二十六日目 錄目 錄1第1章 項(xiàng)目總論41.1 項(xiàng)目概述51.1.1項(xiàng)目名稱 51.1.2項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)51.1.3項(xiàng)目開發(fā)商 51.1.4承擔(dān)可行性研究工作的單位 51.1.5可行性研究報(bào)告的編制內(nèi)容及深度 51.1.6可行性研究報(bào)告的依據(jù)和原則 6第2章 項(xiàng)目背景及必要性92.1 項(xiàng)目建設(shè)背景92.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性92.2.1項(xiàng)目

2、建設(shè)的必要性 92.2.2項(xiàng)目進(jìn)展及預(yù)期目標(biāo)11第3章 市場分析 13 3.1投資環(huán)境分析13 3.1.1合肥市經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策13 3.1.2開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及治理、政策因素133.2市場分析163.2.1合肥市2003年至2004年上半年住宅價(jià)格分析163.2.2本項(xiàng)目市場進(jìn)展分析183.2.3需求方面分析19第4章 建設(shè)條件及建設(shè)規(guī)模234.1建設(shè)條件234.1.1項(xiàng)目選址234.1.2建設(shè)條件23第5章 建設(shè)規(guī)模28第6章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案296.1項(xiàng)目組成296.2規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則296.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想296.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)原則306.3 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案306.3.

3、1規(guī)劃目標(biāo)306.3.2位置與用地316.3.3總體布局316.3.4要緊規(guī)劃指標(biāo)32第7章 公司工程和輔助設(shè)施方案347.1 建筑設(shè)計(jì)347.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)367.3 給排水設(shè)計(jì)347.4 電氣、弱電設(shè)計(jì)367.5 暖通、燃?xì)庠O(shè)計(jì)34第8章 環(huán)保與節(jié)能398.1 節(jié)能398.2 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀398.2.1 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況398.3 項(xiàng)目要緊污染源的污染物398.4 項(xiàng)目環(huán)境愛護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)398.5 治理環(huán)境的方案398.5.1 施工期間398.5.2 竣工交付后408.6 環(huán)境阻礙評論結(jié)論40第9章 經(jīng)營方針和營銷策略419.1 經(jīng)營方針419.2 營銷策略41第10章

4、 項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃4310.1 項(xiàng)目實(shí)施的各時(shí)期落4310.1.1 建立項(xiàng)目實(shí)施治理機(jī)構(gòu)4310.2 項(xiàng)目建設(shè)打算4310.2.1 項(xiàng)目建設(shè)打算43第11章 投資估算及資金籌措 4511.1 項(xiàng)目總投資估算4511.1.1 投資估算范圍4511.1.2 項(xiàng)目總投資及構(gòu)成4511.1.3 編制論據(jù)4611.1.4 投資分析4611.2資金籌措4811.3投資使用打算48第12章 財(cái)務(wù)分析 5012.1經(jīng)營收入估算5012.1.1銷售收入及稅金預(yù)測5012.2成本費(fèi)用估算5212.2.1項(xiàng)目建設(shè)投資5212.2.2銷售費(fèi)用估算5212.3稅金估算5412.3.1銷售稅金估算5412.3.2土地增值稅5

5、412.3.3所得稅5412.4財(cái)務(wù)評價(jià)5512.4.1 財(cái)務(wù)盈利能力分析5612.4.2 資金來源與運(yùn)用分析6012.4.3 敏感性分析62第13章 可行性研究結(jié)論與建議 6313.1可行性研究結(jié)論63 13.1.1結(jié)論性意見6313.2項(xiàng)目實(shí)施建議63第14章 附件64第1章 項(xiàng)目總論我國是一個(gè)進(jìn)展中國家，人口眾多，經(jīng)濟(jì)底子薄，居住設(shè)施需求量極大，居住標(biāo)準(zhǔn)偏低，造成我國的住宅建設(shè)長期停留在一個(gè)較低的水平上。隨著我國綜合國力的不繼加強(qiáng)，人民的生活水平也有了顯著的提高，對居住條件和居住環(huán)境有了更高的要求，為適應(yīng)國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)展，近幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)不管從標(biāo)準(zhǔn)上依舊在數(shù)量上，都較往

6、常的進(jìn)展有了較大的提高。但另一方面，我國的人均居住面積仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平，住宅產(chǎn)業(yè)仍有一個(gè)較長的進(jìn)展過程?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入品牌化、規(guī)模化進(jìn)展的時(shí)期，海恒公司作為合肥房地產(chǎn)業(yè)的知名品牌，在成功開發(fā)和建設(shè)了歐洲風(fēng)情街、鄉(xiāng)村花園、南滟灣小區(qū)等知名房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及徽園、安徽國際會(huì)展中心等眾多旅游、展覽項(xiàng)目，其硬件上的設(shè)計(jì)及建設(shè)和軟件上的治理將會(huì)越來越完善。在天門湖錦城住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)上能夠做出一流的產(chǎn)品，治理上能夠提供星級的服務(wù)，使之成為繼鄉(xiāng)村花園和南滟灣小區(qū)之后的又一個(gè)規(guī)劃合理、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的住宅小區(qū)。通過分析論證，天門湖錦城小區(qū)的開發(fā)建設(shè)符合當(dāng)前國家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)政策，技術(shù)上具可操作

7、性，經(jīng)濟(jì)上各項(xiàng)指標(biāo)良好，如規(guī)劃合理，又具有良好的營銷笄，將會(huì)產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的，建議盡快實(shí)施。1.1項(xiàng)目概述1.1.1項(xiàng)目名稱天門湖錦城住宅小區(qū)1.1.2項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)天門湖錦城住宅小區(qū)，位于合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，紫云路與天門湖路交叉口東北角，東臨華順天門湖花園，北臨天門湖新界小區(qū)，西臨安徽省建筑工業(yè)學(xué)院。1.1.3項(xiàng)目開發(fā)商企業(yè)名稱：合肥海恒進(jìn)展股份有限公司注冊地址：合肥市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)始信路鄉(xiāng)村花園注冊資金：柒仟貳佰萬元整房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級：二級企業(yè)登記類型：股份有限公司法定代表人：杜平太1.1.4承擔(dān)可行性研究工作的單位可研報(bào)告編制單位：合肥市

8、工程咨詢服務(wù)有限責(zé)任公司1.1.5可行性研究報(bào)告的編制內(nèi)容及深度在對項(xiàng)目外部環(huán)境進(jìn)行充分研究的基礎(chǔ)上，論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性，提出建設(shè)方案和運(yùn)營策略，制定項(xiàng)目初步實(shí)施打算，測算工程投資，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析，最終提出項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)結(jié)論意見，供有關(guān)部門進(jìn)行決策。本可行性研究報(bào)告的研究范圍要緊包括：項(xiàng)目提出的背景、投資必要性和經(jīng)濟(jì)意義市場分析建設(shè)條件建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模工程規(guī)劃環(huán)境愛護(hù)與安全衛(wèi)生經(jīng)營方針與策略項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃投資估算及資金籌措（10）經(jīng)濟(jì)效益分析（11）財(cái)務(wù)評價(jià)（12）結(jié)論和建議1.1.6可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)和原則（一）編制依據(jù)合肥海恒進(jìn)展股份有限公司天門湖錦城小區(qū)立項(xiàng)批文；合肥海恒

9、進(jìn)展股份有限公司天門湖錦城小區(qū)項(xiàng)目建議書；合肥市都市總體規(guī)劃；肥海恒進(jìn)展股份有限公司天門湖錦城小區(qū)規(guī)劃方案；建設(shè)部2000年公布的“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法”；（6）國家計(jì)委、建設(shè)部分布的“建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法和參數(shù)”（第二版）1993年；（7）托付方提供的其他資料；（8）研究人員實(shí)地調(diào)查取得的相關(guān)資料。（二）編制原則（1）服從都市總體規(guī)劃，愛護(hù)都市環(huán)境，豐富都市景觀，遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益并舉的原則，全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)；配套建設(shè)。（2）依托科技進(jìn)步，加大住宅建設(shè)的科技含量，節(jié)約能源，節(jié)約用地，節(jié)約材料，帶動(dòng)住宅建設(shè)水平面的提高，推動(dòng)合肥地區(qū)乃至安徽省住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，

10、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展。（3）吸取省內(nèi)外優(yōu)秀住宅小區(qū)的成細(xì)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提高規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和治理水平，做到有所寄語破，有所創(chuàng)新，建設(shè)一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、高品位的小區(qū)，為合肥市都市增加新的亮點(diǎn)。（4）氫握住宅建設(shè)的進(jìn)展趨勢，更新觀念，更新知識，提高企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力，地強(qiáng)企業(yè)在市場中的競爭能力。目前規(guī)?；殉蔀樽≌^(qū)建設(shè)進(jìn)展趨勢，具體表現(xiàn)在注重區(qū)域環(huán)境，強(qiáng)化配套設(shè)施，建設(shè)和維擴(kuò)的經(jīng)濟(jì)化，優(yōu)化社區(qū)文化生活。而就住宅單體設(shè)計(jì)而言，強(qiáng)調(diào)以人的居住行為為模式的設(shè)計(jì)依據(jù)，包括：（1）強(qiáng)調(diào)住宅的多元化，要有多套型、多戶型、多種空間形式，多種變化的可能性，適應(yīng)沒家庭的選擇。（2）強(qiáng)調(diào)其合理性表現(xiàn)為明確的內(nèi)外、動(dòng)靜、晝夜分區(qū)

11、、廚房、衛(wèi)生間的設(shè)備、管線設(shè)計(jì)。（3）強(qiáng)調(diào)其創(chuàng)新性，比如在結(jié)構(gòu)上，可采納較先進(jìn)的全澆灌壁框架異形柱結(jié)構(gòu)體系。（4）強(qiáng)調(diào)其科技性，如智能化小區(qū)概念的引入，節(jié)能、環(huán)保材料的使用等?？稻幼≌钱?dāng)前的熱門話題，其定位標(biāo)準(zhǔn)是“科技先導(dǎo)，適度超前”，這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)以后進(jìn)展方向，專家們將其所有具備的征歸納如下：（1）套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生、貯存空間。（2）平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分離的原則，并為住房留有裝修改造的余地。（3）房間采光充足，通風(fēng)良好，隔音效果和照明水平在現(xiàn)有國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)上提高1至2個(gè)等級。（4）合理配置成套廚房設(shè)備，改善排煙通風(fēng)條件，冰箱入廚。（5）合理分隔衛(wèi)

12、生間，減少便溺、洗浴、化妝等相互干憂。（6）管道集中，水、電煤氣三表現(xiàn)戶，增加保安措施，配置電話，閉路電視、空調(diào)專用線路。（7）方便更衣?lián)Q鞋；展寬陽臺(tái)，提供室外休息場所；合理設(shè)計(jì)過渡空間。（8）住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪音綜合治理，道咱交通組織合理，社會(huì)服務(wù)設(shè)施配套。（9）垃圾處理袋裝化，自行車就近入庫，預(yù)留汽車停車車位。（10）社區(qū)內(nèi)綠化好，景色宜人，體現(xiàn)出節(jié)能、節(jié)地的特點(diǎn)，有利于愛護(hù)生態(tài)環(huán)境。第2章 項(xiàng)目背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景合肥市是安徽省省會(huì)，為安徽省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，是國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開放都市政策的幾個(gè)內(nèi)陸都市之一。近年來，合肥市建設(shè)現(xiàn)代化大都市步伐明顯加快，都市建

13、設(shè)取得令人矚目的成績。完成了環(huán)城路、新火車站、駱崗機(jī)場擴(kuò)建等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都市的文明創(chuàng)建工作得到中央領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門的高度評價(jià)。隨著經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)展，合肥的都市規(guī)模擴(kuò)大，居民對環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、服務(wù)周到、高品位的住宅需求量也越來越大，商品住宅市場進(jìn)展?jié)摿κ志薮?。依照調(diào)查，合肥市現(xiàn)有的環(huán)境美、位置好、設(shè)施全、質(zhì)量高、房價(jià)適中的住宅小區(qū)供不應(yīng)求，特不是在國家新的房政策出臺(tái)后，這種矛盾更加突出。因此，抓住機(jī)遇，正確定位，強(qiáng)占市場制高點(diǎn)，開發(fā)高品位、規(guī)模化的商住小區(qū)，是合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得良好經(jīng)濟(jì)效益的重要契機(jī)。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性。2.2.1項(xiàng)目建設(shè)的必要性住宅建設(shè)代表一個(gè)國家和地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展

14、水平，在社會(huì)進(jìn)展中占有重要地位。住宅建設(shè)的好壞，不僅是居住本身的要求，而且依舊阻礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否能夠可持續(xù)、快速和良性進(jìn)展的重要因素。多年來，我國住宅建設(shè)總量始終居于世界前列，然而住宅總體建設(shè)水平仍然專門低。具體表現(xiàn)在：相當(dāng)一部分住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，不適用現(xiàn)代社會(huì)關(guān)于居住質(zhì)量及生活質(zhì)量的要求，建筑密度高，綠化率低、不考慮停車場位置，無人際交往及活動(dòng)空間；住宅設(shè)計(jì)沒有全面考慮功能配置及生活要求；結(jié)構(gòu)體系、墻體材料和制品等標(biāo)準(zhǔn)化、系列化配套程度低；物業(yè)治理內(nèi)容少，治理不到位等，不能滿足人民日益提高的物質(zhì)和精神生活的需要。因此改善住宅及環(huán)境質(zhì)量，提高居住的舒適性、文明性，成為當(dāng)前住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的首要

15、問題。改革開放以來，古城合肥發(fā)生了翻天覆地的變化。都市建設(shè)綜合開發(fā)事業(yè)超常進(jìn)展，形成多層次開發(fā)，多元化投資的良好態(tài)勢。2003年是合肥市房地產(chǎn)投資地增長最快的一年，房地產(chǎn)累計(jì)完成投資77倔元，同比增長92.4%，施工面積950萬平方米，同比增長58.02%，竣工面積達(dá)260萬平方米，同比增長26448%。依據(jù)都市總體規(guī)劃，合肥市都市用地要緊向西南方向進(jìn)展，都市布局要緊進(jìn)展新城區(qū)，向南靠近江淮運(yùn)河，向東瀕臨巢湖，沿合蕪高速公路、淮南鐵路向東南方向呈組團(tuán)式進(jìn)展。合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新開發(fā)區(qū)即處在都市以后進(jìn)展的中心，合肥人口的進(jìn)展、市區(qū)面積的擴(kuò)大，進(jìn)展的機(jī)遇和空間就在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和政務(wù)文化

16、區(qū)。隨著開發(fā)區(qū)知名度的日益提高，投資項(xiàng)目及投資額的不斷增加，兼具開發(fā)區(qū)無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢以及人才、土地、政策、資源的優(yōu)勢，前來開發(fā)區(qū)投資經(jīng)商的人將會(huì)越來越我，必定會(huì)逐漸形成旺盛的人氣、商氣。目前經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展給區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)工作帶來了新的空間，開發(fā)區(qū)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必爭地。隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，中高檔次的房地產(chǎn)正成為眾多房地產(chǎn)商競相爭取的對象，開發(fā)區(qū)將旅游業(yè)列為以后進(jìn)展的產(chǎn)業(yè)之一，幾年來陸續(xù)建成的明珠廣場、歐洲風(fēng)情街、徽園、大學(xué)城悲翠湖景區(qū)、南滟湖景區(qū)等都以成為合肥市新的觀光盛地。規(guī)劃中的南滟湖風(fēng)景旅游度假區(qū)更是將自然風(fēng)光與人文環(huán)境緊密聯(lián)系起來，充分表現(xiàn)開

17、發(fā)區(qū)人與自然和諧統(tǒng)一的進(jìn)展理念，使開發(fā)區(qū)擁有良好的環(huán)境優(yōu)勢和不可復(fù)制的生態(tài)條件。隨著經(jīng)濟(jì)的高速進(jìn)展，都市里許多成功人士正在追求高質(zhì)量的生活，而生態(tài)環(huán)境對人們的生活越來越重要。首當(dāng)其沖選擇生態(tài)環(huán)境極佳又在都市近郊的區(qū)域生活，健康、舒適便是人們追求的終級。擁有開發(fā)區(qū)旅游、文化資源，作為合肥最近的自然濱水勝地，其不可替代的諸多優(yōu)勢和以后極大進(jìn)展空間，是任何一個(gè)開發(fā)商無力復(fù)制的，開發(fā)區(qū)已成為合肥休閑居住和投資熱點(diǎn)的沃土。本項(xiàng)目地處合肥市開發(fā)區(qū)，空氣質(zhì)量較好，其建設(shè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策的要求，結(jié)合開發(fā)區(qū)的現(xiàn)狀，該項(xiàng)目可定位為中高檔住宅區(qū)。該項(xiàng)目的建設(shè)將對促進(jìn)合肥市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，加快合肥市建設(shè)現(xiàn)代化大都市步伐，

18、推動(dòng)合肥市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展進(jìn)程，改變合肥市的市容市貌，都將產(chǎn)生積極的作用，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。2.2.2項(xiàng)目進(jìn)展及預(yù)期目標(biāo)合肥正在規(guī)劃建設(shè)大都市，并形成自己的都市經(jīng)濟(jì)圈，而合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是合肥市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，是合肥市最具進(jìn)展?jié)摿Φ牡囟?。選擇在此建住宅小區(qū)，應(yīng)是看重那個(gè)地點(diǎn)不可再造的絕佳生態(tài)環(huán)境：高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，明珠廣場、徽園、大學(xué)城、南滟湖風(fēng)景區(qū)的建設(shè)等，隨著開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)工作的不斷進(jìn)展，將會(huì)越來越多人來此經(jīng)商、投資、居住，實(shí)現(xiàn)開發(fā)區(qū)“新合肥”的進(jìn)展目標(biāo)。項(xiàng)目的進(jìn)展目標(biāo)是到2005年實(shí)現(xiàn)小區(qū)一期工程交付使用，到2006年實(shí)現(xiàn)小區(qū)的全面竣工交付使用，并將建成設(shè)施配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。第3章

19、 市場分析3.1投資環(huán)境分析3.1.1合肥市經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策合肥市是安徽省省會(huì)，為安徽省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，為國務(wù)院批準(zhǔn)的全國對外開放都市，是一座具有2000多年歷史的古城，位于中國中部，長江淮河之間，是沿江近海的內(nèi)陸都市，具有承東啟西、接連中原、貫穿南北的重要地位。全市總面積7266平方公里，其中市區(qū)總面積596平方公里，市區(qū)總?cè)丝?65.8萬人。合肥現(xiàn)轄肥東、肥西、長豐3個(gè)縣和瑤海、廬陽、蜀山、包河4個(gè)區(qū)。近年來都市建設(shè)出現(xiàn)了飛躍進(jìn)展，形成了多層次開發(fā)、多元化投資的良好態(tài)勢，都市面貌日新月異。通過合肥舊城的改造探究，總結(jié)出“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的經(jīng)驗(yàn)被列入中華人民共

20、和國都市規(guī)劃法。近年來，合肥市積極推動(dòng)住房制度改革，改善居民住房條件，不斷加大舊城區(qū)改造的力度，使合肥市的住宅建設(shè)呈現(xiàn)出前所未有的蓬勃生機(jī)。隨著市區(qū)總體規(guī)劃的調(diào)整，人口的增加，現(xiàn)代化大都市的建設(shè)，將為合肥市房地產(chǎn)業(yè)提供寬敞的進(jìn)展空間，將使合肥市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)長期進(jìn)展的態(tài)勢。3.1.2開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及治理、政策因素合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開區(qū)創(chuàng)建于1993年，2000年升級為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的進(jìn)展取得了優(yōu)異的成績。在堅(jiān)持“三為主一致力”的辦區(qū)宗旨下，通過良好的招商引資工作，目前，開發(fā)區(qū)已初步形成了以海爾集團(tuán)為核心的海爾工業(yè)園，以佳通輪胎及相關(guān)產(chǎn)品為代表的佳通工業(yè)園，以日立建機(jī)及日關(guān)聯(lián)企

21、業(yè)為代表的日立工業(yè)園，以德國史坦白氏、庫爾茲、福斯?jié)櫥蜑榇淼牡聡I(yè)園，以統(tǒng)一企業(yè)、可口可樂公司、華泰食品為代表的食品工業(yè)園，以江淮汽車、安凱汽車為代表的汽車工業(yè)園，以林龍衛(wèi)生用品公司、日立挖掘機(jī)維修中心、金相緣公司等為代表的民營科技經(jīng)濟(jì)園，以豐樂種業(yè)、安徽省種子公司為代表的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園，以大學(xué)城、省教育學(xué)院、合肥中銳國際學(xué)校、潤安公學(xué)為代表的教育產(chǎn)業(yè)化園；另外，以明珠國際大酒店、明珠廣場、安徽省國際會(huì)展中心、徽園、歐風(fēng)街、鄉(xiāng)村花園、東?；▓@等為代表的第三產(chǎn)業(yè)也得到了迅速進(jìn)展。開發(fā)區(qū)顯現(xiàn)出起步晚、進(jìn)展快、后勁足的強(qiáng)勁進(jìn)展勢頭，初步展現(xiàn)出一個(gè)現(xiàn)代新型工業(yè)區(qū)的輪廓。合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已建成的

22、有明珠國際大酒店、歐風(fēng)街、明珠廣場、徽園、安徽國際會(huì)展中心、東方家園、桐山國際購物中心，以及合肥大學(xué)城、體育中心、中銳國際學(xué)校、潤安公學(xué)、萬博職業(yè)學(xué)院、三聯(lián)職業(yè)學(xué)院、一六八中學(xué)、鄉(xiāng)村花園、東?；▓@為代表的一批旅游、商貿(mào)展示、房地產(chǎn)、文教體育等項(xiàng)目的先后落成，開發(fā)區(qū)已成氣候，阻礙力迅速提高，前往開發(fā)區(qū)投資經(jīng)商、參加會(huì)議、旅游觀光、學(xué)習(xí)的人次也大幅上升。2003年，開發(fā)區(qū)GDP和工業(yè)產(chǎn)值分不達(dá)到76.6億元和201億元。十年來，共引進(jìn)外資項(xiàng)目134個(gè)，其中，世界500強(qiáng)企業(yè)18家；累計(jì)合同利用外資13億美元，實(shí)際利用外資8.6億美元；引進(jìn)內(nèi)資項(xiàng)目373個(gè)，投資總額164.3億元。累計(jì)完成固定資產(chǎn)投

23、資163億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資20.5億元。建成道路100公里，變電所4座，10KV以上供電線路70公里，供水管線65公里，通訊管線70公里，綠化面積220萬平方米，開竣工建筑面積近360萬平方米。合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量占合肥經(jīng)濟(jì)的1/3強(qiáng)，是合肥市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，是進(jìn)展速度最快的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一。國家商務(wù)部對中西部17個(gè)國家級開發(fā)區(qū)進(jìn)行了評比，合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套能力、經(jīng)營成本、社會(huì)及環(huán)境情況均列第一，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)創(chuàng)新環(huán)境情況位列第二，人力資源及供給情況列第三，總指數(shù)名列第一。2003年，全區(qū)共新引進(jìn)項(xiàng)目105個(gè)，實(shí)際利用外資、合同內(nèi)資分不為9989萬美元和54.6億

24、元人民幣，是歷年來引進(jìn)項(xiàng)目最多、規(guī)模最大和質(zhì)量最好的一年。合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)通過十年多的進(jìn)展，差不多初步實(shí)現(xiàn)了市委、市政府當(dāng)初提出的“再造新合肥”的奮斗目標(biāo)。依據(jù)都市總體規(guī)劃，合肥市都市用地要緊向西南方向進(jìn)展，都市布局要緊進(jìn)展新城區(qū)，向南靠邊江淮運(yùn)河，向東瀕臨巢湖，沿合蕪高速公路、淮南鐵路向東南方向呈組團(tuán)式進(jìn)展。合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新開發(fā)區(qū)即處在都市以后進(jìn)展的中心。2002年底，合肥市委、市政府提出打算到2010年合肥市區(qū)人口翻一翻，達(dá)到300萬人，建城區(qū)面積280萬平方公里，而合肥人口的進(jìn)展、市區(qū)面積的擴(kuò)大，進(jìn)展的機(jī)遇和空間就在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和政務(wù)文化區(qū)，隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，

25、投資項(xiàng)目的不斷增加，人口總量的擴(kuò)大，對住房的需求在不斷增大。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工作相對較落后，造成開發(fā)區(qū)居住條件有諸我不便，但也給開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工作帶來的新的空間，目前那個(gè)地點(diǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必爭地。3.2市場分析3.2.1合肥市2003年至2004年上半年住宅價(jià)格分析2003年商品住宅價(jià)格走勢逐月攀升，據(jù)安徽經(jīng)典市場調(diào)查公司對合肥市2003年房產(chǎn)跟蹤調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示：2003年合肥市的商品住宅的平均價(jià)格差不多達(dá)到2341元/平方，與去年的商品住宅平均價(jià)格比較，上漲幅度達(dá)到16%，（見圖）略低于剛剛公布的全國商品房2450元/平米的價(jià)格。 圖5-1從2003年合肥

26、的各月平均房價(jià)分析，3月份平均價(jià)為2200元/平方米，4月平均價(jià)2270元/平方米，8月平房價(jià)升到2300元/平方米，10月漲至2310元/平方米，而12月份高升到2430元/平方米，能夠看到商品房銷售價(jià)格是逐月追漲。據(jù)安徽經(jīng)典市場調(diào)查公司對合肥樓市的跟蹤調(diào)查顯示：2003年合肥市在售的商品住宅面積有近700萬平米，其中多層住宅占74%，小高層占21%，不墅占5%；與2002年相比，多層住宅占比由去年的82%下降了8%，小高層和不墅則分不上漲了6%、3%，而這一部分高價(jià)的建筑類型占比加重，必定會(huì)直接拉升整個(gè)樓市的平均價(jià)格，因此無形成為合肥商品住宅價(jià)格增至2341元/平米的一個(gè)重要因素。具體分析

27、包河區(qū)內(nèi)住宅的分布發(fā)覺，2003年包河區(qū)內(nèi)以多層住宅銷售為主體，且這些住宅大部分沿馬鞍山路及美菱大道分布，具有良的居住環(huán)境，特不是馬鞍山路在合肥市以后的規(guī)劃中將建成合肥的景觀大道，提升了居住的品質(zhì)，因此這片住宅的價(jià)格也水漲船高，從包河區(qū)住宅自身的價(jià)格走勢中發(fā)覺，盡管曲線變化明顯，但價(jià)格一直處在平穩(wěn)上升的通道之內(nèi)。2004年上半年商品房均價(jià)為2450元/平米左右，區(qū)位和戶型較好的樓盤一般均價(jià)在2800元/平米以上。3.2.2本項(xiàng)目市場進(jìn)展分析目前，關(guān)于合肥房地產(chǎn)市場的一般看法是：通過2003年至2004年初房地產(chǎn)市場的高速進(jìn)展，合肥市的房地產(chǎn)市場已進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步上升的時(shí)期，房地產(chǎn)市場價(jià)格也將處于平

28、穩(wěn)上漲的狀態(tài)。目前，合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的房價(jià)相關(guān)于市區(qū)依舊比較低的，合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的房價(jià)增長速度將會(huì)高于市區(qū)，要緊依據(jù)如下：1、宏觀面上合肥市作為安徽省的省會(huì)都市，人口將在以后幾年內(nèi)急劇增長，近鄰與鄰郊都市化節(jié)奏加快，房地產(chǎn)業(yè)在安徽合肥正處在高速進(jìn)展的成長期。高速進(jìn)展中的合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)新城區(qū)將拉動(dòng)本項(xiàng)目區(qū)域地塊的價(jià)值，并成為該項(xiàng)目目標(biāo)客戶的強(qiáng)力支撐。合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場目前正處于高速進(jìn)展的時(shí)期，巨大的需求將為本項(xiàng)目帶來有效的市場空間。隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的投資，區(qū)內(nèi)居住環(huán)境不斷改善，在生活、交通、娛樂等方面將會(huì)進(jìn)一步完善，會(huì)不斷提高樓盤的附加價(jià)值，推動(dòng)房地產(chǎn)市場的進(jìn)

29、展，給房地產(chǎn)價(jià)格的上漲提供有力的支撐。隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步進(jìn)展，旅游資源的不斷開發(fā)，將不斷提高的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的品牌效益，提升房地產(chǎn)價(jià)值內(nèi)涵。2、微觀面上“海恒”進(jìn)展戰(zhàn)略意義上，房地產(chǎn)業(yè)無疑是可供品牌化、規(guī)?；M(jìn)展的又一重要領(lǐng)域。繼鄉(xiāng)村花園、南滟灣之后，本項(xiàng)目將以全新的品牌推廣為著眼點(diǎn)，以嶄新的面貌在合肥市場上推出“海恒”旗下的房地產(chǎn)品牌，以品牌制造可持續(xù)性進(jìn)展的市場空間。海恒公司一直走真正市場化的進(jìn)展道路，全力打造精品項(xiàng)目，主動(dòng)迎接市場的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，具有進(jìn)展精品項(xiàng)目的能力。2004年開發(fā)區(qū)住宅項(xiàng)目的開發(fā)仍是不斷地有新備用推出。房地產(chǎn)市場尤其是住宅開發(fā)前景的寬敞，必將使競爭更趨激烈。海恒進(jìn)展

30、股份公司在集團(tuán)實(shí)力、品牌化策略、規(guī)劃設(shè)計(jì)、專業(yè)操作水平諸要素渾然一體，無疑是樓盤開發(fā)成敗的決定性因素。本項(xiàng)目緊臨安徽建筑工業(yè)學(xué)院和安徽省教育學(xué)院新校區(qū)，良好的文化氛圍將成為本項(xiàng)目銷售的促進(jìn)因素。3.2.3需求方面分析1、目標(biāo)客戶分析從本項(xiàng)目的地段來分析目標(biāo)客戶將是：對經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)已相對熟悉和適應(yīng)的原住居民，原住宅面積、治理、房型、配套等條件已不能滿足需求，需調(diào)整到更為合適的住宅小區(qū)。該類客戶關(guān)于本項(xiàng)目周邊區(qū)域選擇新居較為關(guān)注，且希望一步到位。因手上持有一定現(xiàn)金，需示找有增值空間，又專門安全簡單性的投資項(xiàng)目的人士。這類人士對物業(yè)的升值保值和出租率特不關(guān)注。因此，小區(qū)的品質(zhì)、知名度和住房的檔次是他

31、們關(guān)注的重點(diǎn)。投資回報(bào)預(yù)測構(gòu)成他們購房時(shí)的投資決策。因工作在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，需要在本地段購置住房。因此，本項(xiàng)目的品質(zhì)、室內(nèi)空間、交通、生活輔助設(shè)施和安全性是他們購房時(shí)關(guān)注的因素。與省會(huì)合肥有頻繁的商務(wù)或業(yè)務(wù)活動(dòng)，對在合肥購房早有打算的省內(nèi)外其它地市縣人士。這類人士，一年到合肥的次數(shù)許多于10趟，或在肥時(shí)刻約1/3至1/2，因此，社區(qū)的舒適，功能配套的齊全，生活便捷及能滿足舉家搬遷的條件（如戶口、子女就學(xué)等）是他們考慮的因素。區(qū)內(nèi)佳通、日立、可口可樂、正大、統(tǒng)一、聯(lián)合利華、海爾等知名企業(yè)的入駐，所聘職員分散于合肥市內(nèi)各區(qū)多有不便，企業(yè)集團(tuán)購置房屋，本項(xiàng)目無疑是極大的滿足了此部分人群的需求。2、產(chǎn)品

32、定位分析及銷售價(jià)格預(yù)測（1）市場分析為了對本項(xiàng)目有一個(gè)合適的市場定位，依照項(xiàng)目所處的地理位置、交通條件、物業(yè)檔次、周圍環(huán)境等，對本項(xiàng)目附近地區(qū)的具有競爭性。進(jìn)展項(xiàng)目的銷售情況進(jìn)行個(gè)案分析如下：項(xiàng)目名稱位置規(guī)劃功能總建面要緊戶型均價(jià)(元/m2)工程進(jìn)度竣工日期銷售率華順天門湖花園蓮花路與紫云路交叉口西北多層小區(qū)、沿街門面7萬m280-120m2左右住宅1900門面4200交付2004年住宅100%、門面80%天門湖新界小區(qū)蓮花路與紫蓬路交叉口西南多層小區(qū)、沿街門面2.5萬m280-120 m2左右住宅1900門面4000交付2004年住宅、門面100%以上個(gè)案多層的均價(jià)在每平方米1900元左右。

33、從以上個(gè)案分析比較來看，本項(xiàng)目有以下幾個(gè)特點(diǎn)：本項(xiàng)目共計(jì)近6萬多平方米的住宅及目前絕大部分已有購買意向，銷售市場前景樂觀。本項(xiàng)目以“天門湖花園”的整體規(guī)劃為依托，依照“天門硝花園”的規(guī)劃，該地塊將建成經(jīng)濟(jì)開發(fā)最具代表性的住宅小區(qū)之一，本項(xiàng)目的開發(fā)是立足于現(xiàn)在，著眼于以后。因此，本項(xiàng)目目前盡管人氣不足，但購房者看中的是本項(xiàng)目的以后進(jìn)展前景。本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面圍繞以人為本為指導(dǎo)原則的新設(shè)計(jì)思路，強(qiáng)調(diào)人們的居住和生活質(zhì)量，制造人性化空間的花園式開放型居住區(qū)。住宅質(zhì)量、周圍環(huán)境能夠講是一個(gè)重要因純潔，特不是綠色環(huán)境。本項(xiàng)目不僅綠化覆蓋率較高，同時(shí)建筑密度較低，而且進(jìn)展商采納高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，使樓

34、盤一建好就成為綠色住宅。而且小區(qū)的西面緊臨安徽省建筑工業(yè)學(xué)院新校區(qū)，北面為安徽省學(xué)教育學(xué)院新校區(qū)，環(huán)境十分幽雅。本項(xiàng)目所處地理位置與華順天門湖花園和天門湖新界小區(qū)差不多相同，但兩者相比均有優(yōu)勢，上述兩競爭個(gè)案目前都已實(shí)現(xiàn)了近100%的銷售率，因此，對本項(xiàng)目的銷售將可不能帶來負(fù)面阻礙，同時(shí)還對本項(xiàng)目的銷售起到一定的促進(jìn)作用。本項(xiàng)目是期房銷售，建設(shè)周期約為二年，與其它競爭個(gè)案相比，竣工時(shí)刻晚近兩年左右。在目前合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場不斷進(jìn)展的情況下，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格將會(huì)不斷上漲。（2）市場分析的結(jié)論綜上分析，本項(xiàng)目在市場上有一定的優(yōu)勢，因此其市場定位應(yīng)在中高檔次住宅，應(yīng)體現(xiàn)在小區(qū)整體環(huán)境優(yōu)美，房型

35、設(shè)計(jì)合理，檔次較高，但售價(jià)適中，以“薄利多銷”為原則，在市場上取勝。因此，建議本項(xiàng)目的開盤銷售價(jià)格暫定為多層住宅2000元/平方米，商業(yè)門面房4000元/平方米（均考慮為銷售期均價(jià)）。第4章 建設(shè)條件及建設(shè)規(guī)模4.1建設(shè)條件4.1.1項(xiàng)目選址天門湖錦城住宅小區(qū)位于合肥市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東臨華順天門湖花園小區(qū)，西臨天門東路，南臨紫云路，北臨天門湖新界小區(qū)。用地總面積為55894.3平方米，約合83畝，是合肥海恒進(jìn)展服份有限公司以掛牌出讓方式取得的。該土地目前已平坦，具備開工條件。4.1.2建設(shè)條件1、地形、地貌、工程地質(zhì)合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于江淮丘陵地區(qū)，地形為崗沖相間，總的地勢西北高，東南低，地面高程

36、在453-12.2米。合肥地處華北、揚(yáng)子地臺(tái)兩上地史進(jìn)展特點(diǎn)不同地塊相交部位，位于華北地塊合肥盆地南緣，在地質(zhì)進(jìn)展過程中，經(jīng)歷了多次構(gòu)造運(yùn)動(dòng)，有著復(fù)雜地質(zhì)構(gòu)造格局。合肥經(jīng)濟(jì)開區(qū)地質(zhì)構(gòu)造為第三紀(jì)紅砂巖，少數(shù)為侏羅紀(jì)紅砂巖，粉砂巖組成，地表為更新系統(tǒng)沖積、洪積粘土，承載力在250-350KN/平方米，地下基巖埋深10-15米。2、設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料年平均氣溫： 15.7極端最高氣溫： 40極端最低氣溫： -20采暖室外計(jì)算溫度： -3年主導(dǎo)風(fēng)向： 東北偏東夏季主導(dǎo)風(fēng)向： 南風(fēng)冬季主導(dǎo)風(fēng)向： 東、東北夏季平均風(fēng)速： 2.6m/S年最大降雨量： 1541.9年平均降雨量： 1067.2最大凍土深度： 110

37、mm最大積雪厚度： 450mm抗震設(shè)防烈度： 7度3、周邊建筑物與環(huán)境條件本項(xiàng)目東臨華順天門湖花園，北臨天門湖新界小區(qū)，兩個(gè)小區(qū)都為新開發(fā)小區(qū)，可能2005年可全部交付使用；本項(xiàng)目與錦繡社區(qū)僅隔一條蓮花路，錦繡社區(qū)是開發(fā)區(qū)七大社區(qū)之一，于2003年全部建成；項(xiàng)目西邊是安徽建筑工業(yè)學(xué)院新校區(qū)，北面為安徽省教育學(xué)院新校區(qū)，于2003年投入使用。本項(xiàng)目周圍建筑物均為近幾年建成，建筑立面新穎。附近安徽建筑工業(yè)學(xué)院和安徽省教育學(xué)院均有大面積綠地，環(huán)境較好。開發(fā)區(qū)將旅游業(yè)理為以后進(jìn)展的產(chǎn)業(yè)之一。幾年來陸續(xù)建成的明珠廣場、歐洲風(fēng)情街、徽園等以及正大在建設(shè)的南滟湖景區(qū)和大學(xué)城翡翠湖風(fēng)景區(qū)都將成為合肥市新的觀光

38、盛地。規(guī)劃中的南滟湖風(fēng)景旅游度假區(qū)更是將自然風(fēng)光與人文環(huán)境緊密聯(lián)系起來，充分表現(xiàn)開發(fā)區(qū)人與自然和諧統(tǒng)一的進(jìn)展理念頭。5、交通條伯（1）公路合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)通過十余條主干道公路與全國公路網(wǎng)連通。通過橫貫工內(nèi)的合肥-南京-上海高速公路驅(qū)車二個(gè)多小時(shí)即可到南京市，五個(gè)多小即可到上海市。合肥地區(qū)的高速公路網(wǎng)稠密，烏魯木齊-上海高速公路、合肥-蕪湖高速公路、合肥-徐州高速公路、上海、成都高速公司均距開發(fā)區(qū)不遠(yuǎn)，同時(shí)從上海至烏魯木齊的312國道與從上海至成都的滬蓉高速公司在此交匯。南北向的省級干道206線穿區(qū)而過。（2）鐵路合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)連通貫穿全國的五大鐵路干線，包括北京-廣州、北京-上海、北京-

39、九龍、張家港-蘭州、西安-南京鐵路干線，客貨運(yùn)輸可達(dá)全國各地，并可延伸到歐洲。（3）航空距開發(fā)區(qū)僅3.5公里的合肥駱崗機(jī)場于1997年7月1日重新擴(kuò)建竣工?？⒐ず蟮鸟槏彊C(jī)場飛行區(qū)等級為4D，設(shè)計(jì)規(guī)模為年吞吐量150萬人次，現(xiàn)已開通包括香港在內(nèi)的30條國內(nèi)、地工航線和泰國的國際不定期包機(jī)，平均每周航班數(shù)達(dá)到120個(gè)。（4）港口開發(fā)區(qū)離全國五大淡水湖之一的巢湖僅6公里。距離京港150公里，距上海港430公里。6、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施條件（1）道路共建成高等級市政公路150公里。區(qū)內(nèi)要緊干道全部貫穿，一般為4-6車道。（2）供電由合肥市電力公司提供雙回路供電，建有500KV、220KV變電站各一座，1

40、10KV變電站四座，使區(qū)內(nèi)供電保證率在99%以上。（4）排水雨污分流排水，污水排入市政管道后，送至污水處理廠集中處理。（5）供氣已建成覆蓋全區(qū)的燃?xì)夥?wù)網(wǎng)絡(luò)，并立即開通天然氣。（6）通訊已建成25萬門程控電話交換系統(tǒng)，及覆蓋全區(qū)郵政以及GSM、CDMA、GPRS數(shù)字移動(dòng)和通信等系統(tǒng)。目前能提供分級交換，DDN、200、800信息咨詢、INTERNET、會(huì)議電話等綜合數(shù)字業(yè)務(wù)和多媒體通信業(yè)務(wù)等。（7）文體設(shè)施區(qū)現(xiàn)有公園3個(gè)，一所國際學(xué)校（幼兒到高中），包括大學(xué)、學(xué)院、專科學(xué)校在內(nèi)的各類教育機(jī)構(gòu)25所。（8）生活服務(wù)設(shè)施區(qū)內(nèi)有二家醫(yī)院，并有中國銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行等10余家國內(nèi)銀行分機(jī)

41、構(gòu)和金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)。（9）商業(yè)服務(wù)設(shè)施有東方家園大型建材超市及桐山國際購物廣場。（10）公交系統(tǒng)通向市區(qū)的公交線路八條，區(qū)內(nèi)環(huán)線一條。第5章 建設(shè)規(guī)模參考合肥工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院編制的該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，天門湖錦城住宅小區(qū)，規(guī)劃總用地面積55894.3平方米，總建筑面積74780平方米，其中多層住宅建筑面積62240平方米，商業(yè)門面房面積10760平方米，幼兒園面積：1790平方米。容積率：1.34。住宅為多層，沿街設(shè)置商業(yè)門面房。本小區(qū)開發(fā)中力圖體現(xiàn)高層次、高品位、高標(biāo)準(zhǔn)的原則，營造高雅、舒適、方便的棲居環(huán)境。小區(qū)建成后，將實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)治理，努力為住戶提供舒適、安全、方便的生活環(huán)

42、境。表5-1要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1小區(qū)占地公頃5.532居住戶數(shù)戶6503居住總?cè)藬?shù)人21454總建設(shè)面積萬平方米7.4785住宅面積萬平方米6.2246商業(yè)面積萬平方米1.0767幼兒園萬平方米0.1788室外停車位個(gè)3289容積率1.3410建筑密度%24.311建筑占地面積萬平方米135812綠地率%43.6第6章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案6.1項(xiàng)目組成合肥海恒進(jìn)展股份有限公司天門湖錦城小區(qū)總用地面積約83畝左右，要緊有二部分組成，一是多層住宅區(qū)，二是商業(yè)門面房，三是幼兒園，總建筑面積約74780平方米。1、多層住宅區(qū)：共有20棟6層的框架結(jié)構(gòu)房屋，總建筑面積約62240平方米。2

43、、商門面房，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為10760平方米。3、幼兒園，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積約1780平方米。6.2規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則6.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想（1）應(yīng)用現(xiàn)代都市設(shè)計(jì)手段，汲取優(yōu)秀住宅小區(qū)規(guī)劃的成功經(jīng)驗(yàn)，考慮到由于社會(huì)變革而造成的人員結(jié)構(gòu)及人員要求的我樣性，通過精心構(gòu)思，精心規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，力求制造一個(gè)布局合理，用地經(jīng)濟(jì)，設(shè)施完善，生活方便，環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)，以適應(yīng)不同層次居民的居住要求。（2）充分體現(xiàn)以人為本，注重科技和可持續(xù)進(jìn)展，適應(yīng)國內(nèi)住宅進(jìn)展的趨勢。（3）堅(jiān)持社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益并舉，“為人服務(wù)，為后人著想”是小區(qū)建設(shè)的靈魂，而開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益則是形成住宅小區(qū)建設(shè)的良性

44、循環(huán)的基石。（4）降低能源消耗，包括建設(shè)過程和使用時(shí)期。充分利用自然資源，降低常規(guī)能源的消耗。注重“再生能源”的使用，推廣應(yīng)用環(huán)保節(jié)能材料，進(jìn)展生態(tài)社區(qū)。6.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（1）自然貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)進(jìn)展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，貫徹生態(tài)原則、文明原則和效益原則，力求塑造一個(gè)具有優(yōu)雅環(huán)境、豐富文化內(nèi)涵、經(jīng)濟(jì)效益顯著的住宅小區(qū)。（2）經(jīng)濟(jì)道路、建設(shè)等都應(yīng)充分考慮地形因素，盡量減小土方建設(shè)量，利用高差進(jìn)行整體設(shè)計(jì)。（3）文化體現(xiàn)合肥特有的文化底蘊(yùn)，進(jìn)展廬州文化，使之與現(xiàn)代生活進(jìn)行充分融合。既具有廬州遺風(fēng)，又有現(xiàn)代開放的人文氣息。（4）融合講求人與環(huán)境的融合、單體建筑與整

45、體規(guī)劃布局的融合。（5）科技強(qiáng)調(diào)高科技在建設(shè)、治理和生活中的運(yùn)用、以科技以向?qū)В訌?qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的合理規(guī)劃，注重物業(yè)治理。（6）安全適度的人車分流，既消除人車混行的不安全因素，又幸免由引造成的時(shí)段性消極空間。確保車行與步行系統(tǒng)的利用率。加強(qiáng)物業(yè)治理，確保居住的安全性。6.3項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案6.3.1規(guī)劃目標(biāo)（1）充分協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、有用、技術(shù)等方面的相互關(guān)系，發(fā)揮制造力，深入細(xì)致地考慮建筑空音間的組合、建筑風(fēng)格形式、內(nèi)在功能、外部景觀構(gòu)成以及生活配套設(shè)施等方面因素，使之成為布局合理、用地經(jīng)濟(jì)的住宅小區(qū)。（2）“天門湖錦城小區(qū)”規(guī)劃應(yīng)著眼于高品質(zhì)的居住環(huán)境，以適應(yīng)21世紀(jì)文明生活的需求，以合理的

46、設(shè)計(jì)帶動(dòng)居住區(qū)全面走向現(xiàn)代化，塑造高雅新穎而又不失合肥地點(diǎn)特色的都市景觀，使之成為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)乃至合肥市一道靚麗風(fēng)景線。（3）堅(jiān)持可持續(xù)進(jìn)展思想和生態(tài)景觀，使其真正落實(shí)到實(shí)處，針對該地區(qū)的地形地貌，要分頭處理好豎向設(shè)計(jì)和排水系統(tǒng)，構(gòu)筑良好而獨(dú)特的生態(tài)居住環(huán)境。（4）加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的可操作性，同時(shí)注意小區(qū)分期實(shí)施的整體性和時(shí)期完整性，保證規(guī)劃治理的順利進(jìn)行。6.3.2位置與用地天門湖錦城小區(qū)位于合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，南臨紫云路，西臨天門東路，東距主干道蓮花路約60米?？傆玫孛娣e55894.3平方米，形狀不規(guī)則，擬建20幢多層住宅及部分沿街門面房。（1）建筑總體布局天門湖錦城小區(qū)要緊為多層組團(tuán)，為圖營造寧靜

47、、親切的空間氯圍，在區(qū)內(nèi)組織半開放性綠化空間及休閑場地，南面結(jié)合組團(tuán)人口布置大片的開放性綠地，與整體結(jié)構(gòu)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，并與東邊市政綠地遙遙呼應(yīng)，形成一個(gè)優(yōu)美和諧的居住環(huán)境。（2）環(huán)境與綠化設(shè)計(jì)地塊內(nèi)將每個(gè)綠化空間給予某種文化主題，并相宜布置廣場、休息長廊、兒童游戲場等設(shè)施為人們提供文化娛樂、休閑交往的自間。在居室安排上，要緊房間的窗和陽臺(tái)，也盡可能爭取到良好的視野，不管是觀賞小區(qū)中的綠地，依舊眺望周邊環(huán)境，都力求達(dá)到開闊、清新、回歸自然的效果。（3）交通組織及消防設(shè)計(jì)小區(qū)的道路設(shè)計(jì)做到人車分流、動(dòng)靜分區(qū)，居住區(qū)內(nèi)外聯(lián)系通暢、安全，幸免往返迂回，并適于消防車、搶救車、商店貨車和垃圾車通行。在外圍設(shè)置

48、6米寬雙車道，與12米小區(qū)道路環(huán)通形成交通骨架，并相應(yīng)組織街坊道路及宅間路。（4）車輛停放布置小區(qū)在組團(tuán)適宜的位置按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置機(jī)動(dòng)車停車位，及自行車停車庫等。（5）安保防范系統(tǒng)在小區(qū)門衛(wèi)值班室設(shè)保安操縱盤，每戶設(shè)樓宇對講系統(tǒng)，及防盜監(jiān)控系統(tǒng)，便于小物業(yè)治理。6.3.4要緊規(guī)劃指標(biāo)參考合肥工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院編制的該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，天門湖錦場住宅小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積：55897.3平方米總建筑面積：74780平方米多層住宅建筑面積：62240平方米商業(yè)公共建筑面積：12540平方米其中：商業(yè)面積：10760平方米幼兒園面積：1780平方米容積率：1.34居住總戶數(shù)：650戶居

49、住人數(shù)：2145（每戶3.3人）綠化率：43.6%停車位：328個(gè)建筑密度：24.3%第7章 公用工程和輔助設(shè)施方案7.1建筑設(shè)計(jì)依照總體規(guī)劃，在小區(qū)不同的位置結(jié)合具體功能要求分不設(shè)計(jì)特定類型的住宅，高低錯(cuò)落的建筑體形，疏密相間的空間結(jié)合，以豐富小區(qū)景觀。小區(qū)住宅設(shè)計(jì)集中突出多元性、合理性、創(chuàng)新性和科技性。多元性表現(xiàn)在多幢樓型、多種戶型、多種空間形式，多種變化的可能；合理性則表現(xiàn)為明確的內(nèi)外、動(dòng)靜，晝夜分區(qū)；廚房衛(wèi)生間使用及設(shè)備管線的合理設(shè)計(jì)；創(chuàng)新性表現(xiàn)為公共交往空間的拓展與制造，為適應(yīng)多元性和合理性而作的不同住宅形式的新的探究；科技性表現(xiàn)為高科技、節(jié)能技術(shù)和成套產(chǎn)品的應(yīng)用。（1）多元性整個(gè)小

50、區(qū)共設(shè)計(jì)了各種大小不同的差不多戶型，戶型在70-120平方米不等。通過菜單設(shè)計(jì)還可制造更多套型，以達(dá)到住宅套型的多樣化，為住戶提供充分的選擇余地。為適應(yīng)家庭的動(dòng)態(tài)及考慮住戶參與設(shè)計(jì)，擬采納大空間結(jié)構(gòu)，廚房、衛(wèi)生間、樓梯間單獨(dú)設(shè)置，依照不同需求可分隔為客廳、臥房、書房、餐廳等，提供了不同平面菜單供住戶選擇。（2）合理性設(shè)計(jì)除考慮日照、通風(fēng)等差不多要素，做到南廳南主臥以外，還突出考慮：分區(qū)明確：以人的行為差不多動(dòng)身點(diǎn)，充分保證內(nèi)外、動(dòng)靜、晝夜分區(qū)，具體表現(xiàn)為通過平面深淺、錯(cuò)層、高等的手法，做到視線、聲音的隔絕符合住戶的心理需求。廚衛(wèi)的合理布乙：以小康生活為基準(zhǔn)，安排各種應(yīng)有的廚衛(wèi)設(shè)備，特不做到洗廁

51、分離，同時(shí)衛(wèi)生間采納地溝，使管線不進(jìn)他家，合證維修更新的方便。（3）創(chuàng)新性設(shè)計(jì)中打破以往道路單一的交通功能，利用道路間的不同形勢拓展功能，使之成為小區(qū)的公共交往空間，使公共交往體系完成由小區(qū)公共綠地廣場組團(tuán)中心綠地道路交往空間的層層遞進(jìn)。（4）建筑造型設(shè)計(jì)中考慮了全新的視覺效果，尤其是加強(qiáng)了頂?shù)奶幚?。屋頂?gòu)架形成與天際線過渡的空間，局部構(gòu)件處理，整體現(xiàn)代構(gòu)成風(fēng)格，既制造了蓬勃向上，富有時(shí)代感與活力特征的景觀。運(yùn)用高支派特征的金屬構(gòu)件強(qiáng)調(diào)梃拔及精巧細(xì)膩的光影感，在質(zhì)感及色彩上強(qiáng)調(diào)高科技園區(qū)現(xiàn)代化扭轉(zhuǎn)中清新、明朗的感受，整個(gè)單體以及高雅、精巧、高度的風(fēng)格突出了小區(qū)品牌特征。（5）科技含量及其應(yīng)用由

52、于社會(huì)進(jìn)展的日新月異，住宅的智能化越來越受到重視，小區(qū)設(shè)計(jì)中考慮設(shè)置信息采納網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，管線入戶進(jìn)入家庭多媒體治理箱，便于用戶接線使用。住戶的相關(guān)信息以總線方式通過網(wǎng)絡(luò)，傳輸?shù)叫^(qū)物業(yè)治理系統(tǒng)。7.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本工程門面房、住宅擬均采納全框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆鋼筋砼樓、屋面結(jié)構(gòu)。7.3給排水設(shè)計(jì)（1）給水工程小區(qū)水源取至小區(qū)外蓮花路上的給水干管。小區(qū)給水量為439.56立方米/D。住宅樓樓群采納共用消防泵，消防與生活合用在小區(qū)內(nèi)，每幢住宅樓用兩根引水管與之相連，各幢住宅樓初期滅火為屋頂水箱6立方米不被動(dòng)用消防用水，消防時(shí)由消防泵直接抽都市管網(wǎng)加壓。該小區(qū)采納集中供水。（2）排水工程本小區(qū)室內(nèi)污廢分質(zhì)分流，

53、室外采納雨污分流，生活污、廢水經(jīng)小區(qū)合流管排至市政下水管網(wǎng)，集中送至市政污水處理廠，經(jīng)處理后達(dá)到合肥市市污水排放標(biāo)準(zhǔn)，排至納污水體，雨水由各雨水口收集，經(jīng)小區(qū)雨水管直接排至市政水管網(wǎng)。7.4電氣、弱電設(shè)計(jì)（1）用電負(fù)荷小區(qū)總居住戶數(shù)為650戶，對住宅建筑采納均空量法，每戶按8KW進(jìn)行預(yù)測，對公共建筑采納單位面積空量法，每平方米按100W進(jìn)行預(yù)測，綜合系數(shù)取0.6，總預(yù)測負(fù)荷約為3876KVA。計(jì)算變壓器容量3900KW。（2）配電系統(tǒng)電源由變電站電纜引至各樓，各樓設(shè)低壓配電間，并分設(shè)旨電弱電電纜井，井內(nèi)設(shè)母線和橋架，動(dòng)力電纜沿橋架敷設(shè)，支線為銅芯塑料線空PVC管暗敷。每戶電表箱、戶配電盤、燈具

54、、插座、開關(guān)布置均按有關(guān)規(guī)定設(shè)計(jì)。（3）防雷及接地本工程屬三類防雷建筑，采納屋面避雷帶，利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)主筋作引下線，利用樁基及基礎(chǔ)作接地極。設(shè)計(jì)中采納防雷、工作保安、弱電設(shè)備綜合接地制。（4）弱電有線電視：每戶設(shè)電視插頭2只，每層設(shè)四支分支器，每棟設(shè)放大器一只與市區(qū)有線電視網(wǎng)連接。電話：每戶設(shè)電話插頭2只，每層設(shè)電話分線箱，小設(shè)電話光纜間，將小區(qū)電話聯(lián)通市話系統(tǒng)。小區(qū)總計(jì)電話按800臺(tái)考慮。消防自動(dòng)報(bào)警設(shè)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和消防廣播系統(tǒng)。保安系統(tǒng)小區(qū)設(shè)保安值班室外，每戶設(shè)樓宇對講，防盜監(jiān)控系統(tǒng)。對生活泵、消防泵、噴淋泵等采納自動(dòng)操縱系統(tǒng)。7.5暖通、燃?xì)庠O(shè)計(jì)（1）空調(diào)公共建筑考慮設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)，住宅

55、不設(shè)置中央空調(diào)，各層住戶采納分體空調(diào)。（2）通風(fēng)建筑的衛(wèi)生間、設(shè)備用戶、廚房等需要通風(fēng)的場所設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)。（3）防排煙在樓梯間、電梯前室及合用前室，以及達(dá)不到自然排煙條件的公共建筑部分設(shè)置防排煙系統(tǒng)。（4）燃?xì)庑^(qū)用戶燃?xì)庥芍行恼{(diào)壓站調(diào)壓后輸送至各用戶點(diǎn)，每一個(gè)單元設(shè)計(jì)量表房，住宅用戶按每戶一臺(tái)眼睛灶及一臺(tái)熱水器考慮用氣量。第8章 環(huán)保與節(jié)能8.1節(jié)能項(xiàng)目要緊能耗為電能。為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，減少成本支出，必須采取節(jié)約能源，減少成本支出，必須采取節(jié)能措施，因此不管是設(shè)備選型，建筑材料選擇、管線布置等，都要在思想上重視節(jié)能。8.2建設(shè)地工的環(huán)境現(xiàn)狀8.2.1大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量

56、狀況：附近除部分大氣污染外差不多無污染源。8.3項(xiàng)目要緊污染源和污染物合肥海恒進(jìn)展股份有限公司天門湖錦城小區(qū)為一般民用住宅，均無有毒、有害氣體及有害污物排出，差不多上可不能對環(huán)境造成污染。8.4項(xiàng)目環(huán)境愛護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)（1）中華人民共和國環(huán)境愛護(hù)法（2）建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境愛護(hù)治理方法（86）國環(huán)字第003號（3）建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境愛護(hù)治理實(shí)施細(xì)則法安徽省計(jì)委、經(jīng)委環(huán)委（86）07號文（4）污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB8978-19968.5治理環(huán)境的方案8.5.1施工期間本項(xiàng)目在施工期間盡量采納低噪聲的施工工藝，同時(shí)及時(shí)清理建筑垃圾，愛護(hù)場地整潔，搞好文明施工。8.5.2竣工交付后在天門湖錦城小區(qū)內(nèi)合理布置廢物箱，收

57、集垃圾，同時(shí)配備保潔員，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生，同時(shí)對排污管網(wǎng)進(jìn)行必要的考慮，生活污水排入室外化糞池處理后，再組織排入都市污水管網(wǎng)運(yùn)往污水處理廠集中處理，設(shè)備選用低噪聲，水泵房做防震隔聲處理。生活垃圾由垃圾站收集處理后拉走。8.6環(huán)境阻礙評論結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)的投入使用對周圍環(huán)境差不多上沒有阻礙，要緊施工過程中以及在交付使用后做好環(huán)保工作，還能夠?yàn)槿藗冎圃烀篮玫木幼…h(huán)境。第9章 經(jīng)營方針和營銷策略9.1經(jīng)營方針隨著人民生活水平的提高，消費(fèi)者對住房提出各種各樣的要求，對房屋的地段、套型、環(huán)境等因素將要求提高。同時(shí)房屋的質(zhì)量與配套的服務(wù)設(shè)施和物業(yè)治理水平也同樣直接阻礙房屋的銷售。為此，在經(jīng)營上應(yīng)做到以

58、下幾點(diǎn)：（1）樹立品牌意識，開發(fā)精品小區(qū)。以后的房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商的品牌和信譽(yù)將成為消費(fèi)者購房置業(yè)的首選因素，品牌銷售將成為要緊的銷售渠道。因此在本項(xiàng)目的運(yùn)作中，開發(fā)商一定要不斷加強(qiáng)品牌宣傳，樹立良好的品牌。（2）有現(xiàn)代化跨世紀(jì)的眼光，不管從小區(qū)的規(guī)劃建筑本身，依舊公建設(shè)施，物業(yè)治理等方式，都要有長遠(yuǎn)考慮，順應(yīng)現(xiàn)代人的要求，盡量營造出安全、方便、舒適的家居氛圍。（3）在治理上提高工程質(zhì)量，降低工程成本和治理費(fèi)用，做好項(xiàng)目建設(shè)中的投資、工期和質(zhì)量三大操縱。（4）完善小區(qū)的物業(yè)治理。提高物業(yè)治理水平是今后市場競爭的要緊手段之一。要充分發(fā)揮公司的業(yè)務(wù)特長，建立一支優(yōu)秀的物業(yè)治理專業(yè)隊(duì)伍。9.2營銷策略

59、（1）針對項(xiàng)目的定位，確定目標(biāo)客戶群。（2）確定項(xiàng)目整合傳播策略，在對項(xiàng)目進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌賣點(diǎn)，作好廣告宣傳工作。（3）項(xiàng)目包裝。做好項(xiàng)目的包裝工作，對施工現(xiàn)場、銷售現(xiàn)場重點(diǎn)進(jìn)行包裝，形成良好的氣氛，精心設(shè)計(jì)樓書等宣傳品，把預(yù)期的品質(zhì)和形象投射到客戶腦中。（4）價(jià)格策略。確定良好的入市時(shí)機(jī)，并抓住客戶追漲不追落的心理，以逐步攀升的價(jià)格推向市場，力求形成物業(yè)不斷增值的市場印象。（5）采納物治理先行介入手段，直接體現(xiàn)入住后的服務(wù)承諾。（6）建立并培養(yǎng)一支優(yōu)秀的銷售隊(duì)伍，招聘專業(yè)營銷人員，做好人員培訓(xùn)和銷售治理，及時(shí)反饋銷售信息。第10章 項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃10.1項(xiàng)目實(shí)施的各時(shí)期本項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃總體

60、能夠歸納為三個(gè)時(shí)期，第一時(shí)期完成前期調(diào)研和編制項(xiàng)目建議書及可行性研究工作，第二時(shí)期完成初步設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨和施工圖設(shè)計(jì)，第三時(shí)期完成土建施工和設(shè)備安裝及調(diào)試至交付使用。10.1.1建立項(xiàng)目實(shí)施治理機(jī)構(gòu)天門湖錦城小區(qū)的籌建工作將由合肥海恒進(jìn)展股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)部負(fù)責(zé)，辦理勘察設(shè)計(jì)和施工的托付手續(xù)及簽訂相應(yīng)的合同和協(xié)議；提供設(shè)計(jì)必需的基礎(chǔ)資料；申請或訂購設(shè)備和材料；承擔(dān)各項(xiàng)建設(shè)預(yù)備以及建設(shè)工作，直至完成項(xiàng)目的建設(shè)收尾等各項(xiàng)工作。10.2項(xiàng)目建設(shè)打算10.2.1項(xiàng)目建設(shè)打算第一時(shí)期完成前期調(diào)研和編制項(xiàng)目建議書及可行性研究工作，這一時(shí)期可能約需要2個(gè)月時(shí)刻。第二時(shí)期完成初步設(shè)計(jì)、勘察和施工圖設(shè)計(jì)，這