商品房的分類

1、商品房的分類2009-01-05 1 .住宅的種類（種類很多，你一定要耐心看?。“ㄈ绾螀^(qū)分塔樓、板樓，應(yīng)該是很全面了，不過序號不太對）住宅的種繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。（1）按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。（2）按樓體結(jié)構(gòu)形式分類，主要分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼混框架結(jié)構(gòu)、 鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。（3）按樓體建筑形式分類，主要分類低層住宅、多層住宅、中高層住宅、 高層住宅、其他形式住宅等。（4）按房屋型分類，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復(fù)式住宅、 躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住

2、宅（超小戶型）等。（5）按房屋政策屬性分類，主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經(jīng)濟 適用住房、住宅合作社集資建房等。9.低層住宅低層住宅主要是指（一戶）獨立式住宅、（二戶）聯(lián)立式住宅和（多戶） 聯(lián)排式住宅。與多層和高層住宅相比，低層住宅最具有自然的親合性（其 往往設(shè)有住戶專用庭院），適合兒童或老人的生活；住戶間干擾少，有宜 人的居住氛圍。這種住宅雖然為居民所喜愛，但受到土地價格與利用效率、 高政及配套設(shè)施、規(guī)模、位置等客觀條件的制約，在供應(yīng)總量上有限。.多層住宅多層住宅主要是借助公共樓梯垂直交通，是一種最具有代表性的城市集合 住宅。它與中高層（小高層）和高層住宅相比，有一定的優(yōu)勢：（1）在建

3、設(shè)投資上，多層住宅不需要像中高層和高層住宅那樣增加電梯、 高壓水泵、公共走道等方面的投資。（2）在戶型設(shè)計上，多層住宅戶型設(shè)計空間比較大，居住舒適度較高。（3）在結(jié)構(gòu)施工上，多層住宅通常采用磚混結(jié)構(gòu)，因而多層住宅的建筑造 價一般較低。但多層住宅也有不足之處，主要表現(xiàn)在：（1）底層和頂層的居住條件不算理想，底層住戶的安全性、采光性差，廁 所易溢糞返味；頂層住戶因不設(shè)電梯而上下不便。此外屋頂隔熱性、防水 性差。（2）難以創(chuàng)新。由于設(shè)計和建筑工藝定型，使得多層住宅在結(jié)構(gòu)上、建材 選擇上、空間布局上難以創(chuàng)新，形成千樓一面、千家一樣”的弊端。如 果要有所創(chuàng)新，需要加大投資又會失去價格成本方面的優(yōu)勢。多層

4、住宅的平面類型較多，基本類型有梯間式、走廊式和獨立單元式。.小高層住宅般而言，小高層住宅主要指7層10層高的集合住宅。從高度上說具有 多層住宅的氛圍，但又是較低的高層住宅，故稱為小高層。對于市場推出 的這種小高層，似乎是走一條多層與高層的中間之道。這種小高層較之多 層住宅有它自己的特點：（1）建筑容積率高于多層住宅，節(jié)約土地，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本較多層住宅有所降低。這種小高層住宅的建筑結(jié)構(gòu)大多采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，從建筑結(jié)構(gòu)的 平面布置角度來看，則大多采用板式結(jié)構(gòu)，在戶型方面有較大的設(shè)計空間。由于設(shè)計了電梯，樓層又不是很高，增加了居住的舒適感。但由于容 積率的限制，與高層相比，小高層的價格一般

5、比同區(qū)位的高層住宅高，這 就要求開發(fā)商在提高品質(zhì)方面花更大的心思。.高層住宅高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，依據(jù)外部形體可將其分為塔樓和 板樓。高層住宅的優(yōu)點：高層住宅土地使用率高，有較大的室外公共空間和 設(shè)施，眺望性好，建在城區(qū)具有良好的生活便利性，對買房人有很大吸引 力。高層住宅的缺點：高層住宅，尤其是塔樓，在戶型設(shè)計方面增大了難 度，在每層內(nèi)很難做到每個戶型設(shè)計的朝向、采光、通風都合理。而且高 層住宅投資大，建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層住宅，要配置電梯、 高壓水泵、增加公共走道和門窗，另外還要從物業(yè)管理收賽中為修繕維護 這些設(shè)備付出經(jīng)常性賽用。高層住宅內(nèi)部空間的組合方式主要受住

6、宅內(nèi)公共交通系統(tǒng)的影響。按住宅 內(nèi)公共交通系統(tǒng)分類，高層住宅分單元式和走廊式兩大類。其中單元式又 可分為獨立單元式和組合單元式，走廊式又分為內(nèi)廊式、夕卜廊式和躍廊式。.超高層住宅超高層住宅多為30層以上。超高層住宅的樓地面價最低，但其房價卻不低。這是因為隨著建筑高度的不斷增加，其設(shè)計的方法理念和施工工藝較普通 高層住宅和中、低層住宅會有很大的變化，需要考慮的因素會大大增加。 例如，電梯的數(shù)量、消防設(shè)施、通風排煙設(shè)備和人員安全疏散設(shè)施會更加 復(fù)雜，同時其結(jié)構(gòu)本身的抗震和荷載也會大大加強。別外，超高層建筑由 于高度突出，多受人矚目，因此在外墻面的裝修上檔次也較高，造成其成 本很高。若建在市中心或景

7、觀較好地區(qū)，雖然住戶可欣賞到美景，但對整 個地區(qū)來講卻不協(xié)調(diào)。因此，許多國家并不提倡多建超高層住宅。.單元式住宅單元式住宅，又叫梯間式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體， 般為多、高層住宅所采用。單元式住宅的基本特點有：每層以樓梯為中心，安排戶數(shù)較少，一般為24戶，大進深的每層 可服務(wù)于己58戶。住戶由樓梯平臺進入分戶門，各戶自成一體。戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣 候條件。建筑面積較小，戶型相對簡單，可標準化生產(chǎn)，造價經(jīng)濟合理。仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道；保持一定的鄰 里交往，有助于改善人際關(guān)系。.公寓式住宅公寓式住宅是區(qū)別于獨院獨戶的

8、西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建 筑在大城市里，多數(shù)為高層樓房，標準較高；每一層內(nèi)有若干單戶獨用的 套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等；有的附 設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。.花園式住宅花園式住宅一般稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。一般都是帶有花園 草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能 完備，裝修豪華并富有變化。住宅內(nèi)水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、 通迅、購物、綠化也都有較高的標準，一般是高收入者購買。.躍層式住宅躍層式住宅是指住宅占有上下兩個樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、 廚房及其他輔助空間用戶可

9、以分層布置，上下層之間不通過公共樓梯而采 用戶都內(nèi)獨用小樓梯連接。優(yōu)點是：（1）每戶都有較大的采光面，通風較好；（2）戶內(nèi)居住面積和 輔助面積較大；（3）布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。.復(fù)式住宅復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個夾層，兩層合計的層 高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下 層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用。優(yōu)點是：（1 ）平面利用系數(shù)高，通過夾件層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%70% ;（2）戶內(nèi)隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓 板、床、柜，降低了綜合造價；（3 ）上部層采用推拉窗

10、戶，通風采光好，與一般層高和面積相同住宅相比， 土地利用率可提高40%。不足在于：(1 )復(fù)式住宅面寬大、進深小，如采用內(nèi)廊式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶 型朝向不佳，自然通風、采光較差；層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產(chǎn)生局促憋氣的不適感； 貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用；由于室內(nèi)的隔斷、樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、 防火功能差，房間的私密性、安全性較差。19 .智能化住宅智能化住宅是指將各種家用自動化設(shè)備、電器設(shè)備、計算機及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與 建筑技術(shù)和藝術(shù)有機結(jié)合，以獲得一種居住安全、環(huán)境健康、經(jīng)濟合理、 生活便利、服務(wù)周到的感覺，使人感到溫馨舒適，并能激發(fā)人

11、的創(chuàng)造性的 住宅型建筑物。一般認為具備下列四種功能的住宅為智能化住宅：安全防衛(wèi)自動化；身體保健自動化；家務(wù)勞動自動化；(4 )文化、娛樂、信息自動化。具備以下四種基本功能，即可實現(xiàn)家庭活動自動化。家庭活動自動化是指 家務(wù)、管理、文化娛樂和通信的自動化。所謂家務(wù)，是指家電設(shè)施、保安 設(shè)施、能源管理等；所謂管理，是指家庭購買、經(jīng)濟管理、家務(wù)工作及醫(yī) 療健康管理等；所謂文化娛樂，是指利用計算機進行學習、娛樂、文藝創(chuàng) 作等；所謂通信，是指利用通信網(wǎng)絡(luò)與外界聯(lián)絡(luò)及咨詢服務(wù)。要注意電腦化和智能化的是不同的。大量內(nèi)附計算機硬件與軟件的儀表儀 器、裝備和系統(tǒng)，均可稱為“電腦化”，但不一定是智能化。必須采用某

12、種或某些人工智能技術(shù)，使該儀表、儀器、裝備和系統(tǒng)具有一定的智能功 能，方可稱為智能化。電腦化是智能化的必要條件，但不是充分條件。智能化住宅小區(qū)是指以一套先進、可靠的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為基礎(chǔ)，將住戶和公共 設(shè)施建成網(wǎng)絡(luò)并實現(xiàn)住戶、社區(qū)的生活設(shè)施、服務(wù)設(shè)施的計算機化管理的 居住場所。其重點在于提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。 為進一步規(guī)范住宅小區(qū)智能化建設(shè)，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室和勘察設(shè)計 制定了全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點與技術(shù)導(dǎo)則（以下 簡稱導(dǎo)則），將全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)分為一星級、二星級和 三星級三個等級。（1）導(dǎo)則要求一星級示范小區(qū)應(yīng)具有：安全防范子系統(tǒng)，包括出入口 管理及

13、周界防衛(wèi)報警、閉路電視監(jiān)控、對講與防盜門控、住戶報警、巡更 管理；信息管理子系統(tǒng)，包括對安全防范系統(tǒng)實行監(jiān)控、遠程抄收與管理、 IC卡、車輛出入與停車管理，供電設(shè)備、公共照明、電梯、供水等重要設(shè) 備監(jiān)控管理，緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)，物業(yè)管理計算機系統(tǒng)；信息網(wǎng)絡(luò) 子系統(tǒng)，包括為實現(xiàn)上述功能科學合理的布線，每戶不少于兩條電話線和 兩個有線電視插座，建立有線電視網(wǎng)。（2）二星級示范小區(qū)除應(yīng)具有一星的全部功能外，在安全防范子系統(tǒng)和信 息管理子系統(tǒng)方面，其功能及技術(shù)水平應(yīng)有較大提高；信息傳輸通道應(yīng)采 用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)作為主干網(wǎng)；物業(yè)管理計算機系統(tǒng)應(yīng)配置局部網(wǎng)絡(luò)，并 供住戶使用。（3）三星級示范小區(qū)應(yīng)具有

14、二星級的全部功能。其智能化系統(tǒng)的建設(shè)在有可能的條件下，應(yīng)實現(xiàn)現(xiàn)代集成建造系統(tǒng)(HI-CIMS )技術(shù)，并把物業(yè)管 理智能化系統(tǒng)建設(shè)納入整個住宅小區(qū)中，作為HI-CIMS工程中的一個子系 統(tǒng)。同時，HI-CIMS要考慮物業(yè)公司對其智能化系統(tǒng)管理的運行模式，使 其實現(xiàn)先進性、可擴展性和方便管理。.退臺式住宅退臺式住宅又稱為“臺階式”住宅，因其外形類似于臺階而得名。這類住 宅的建筑特點是住宅的建筑面積由底層向上逐層減小，下層多出的建筑面 積成為上層的一個大平臺，面積要大大超過一般住宅凸出或凹進的陽臺面 積。退臺式住宅的優(yōu)點是：住戶都有較大的屋外活動空間，同時也有良好 的采光和通風；缺點是：一部分建筑

15、空間轉(zhuǎn)作平臺，建筑容積率減少，占 地較多，因此，地價在總造價中的比重提高。目前，國內(nèi)建造的退臺式住 宅，都屬于價格較高的中高檔住宅，一般建在地價較低的郊外住宅區(qū)或旅 游度假區(qū)，一些低層的獨立式別墅式住宅，也常采用退臺式設(shè)計。.組團住宅組團”是目前較多為大型社區(qū)所弓I用概念。它是一種融合了中式四合院 建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由 單一的出入口出入，它能給住戶帶來領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍 和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。.走廊式住宅走廊式住宅分為外廊式住宅和內(nèi)廊式住宅。(1)外廊式住宅。外廊式住宅在聯(lián)排式低層住宅，多層、

16、高層的板式住宅 和“Y”型、“工”字型的點式住宅中普遍采用。這類住宅的特點是在房間 的一側(cè)設(shè)有公共走廊，走廊端通向樓梯和電梯。外廊式住宅雙可分為長外 廊和短外廊兩種。長外廊第一樓層可閉式和敞開式兩種。前者多在多層、 高層住宅中使用，采用柱子和柵欄、玻璃等圍護。外廊式住宅的優(yōu)點是： 分戶明確，每幢或每套住房的公共走廊有一個出入口，每戶均可獲得較好 的朝向，采光和通風較好。這類住宅的缺點是：外廊作為公共交通走道， 所占的面積較大，建筑造價較高；每戶的門對著公共走廊，相互干擾較大。（2）內(nèi)廊式住宅。內(nèi)廊式建筑設(shè)計多在早期的多層、高層住宅、大專院校 的學生宿舍、工廠的集體宿舍和旅館、酒店、醫(yī)院病兩側(cè)，各戶毗鄰排列。 內(nèi)廊式住宅也長內(nèi)廊與短內(nèi)廊之分，長內(nèi)廊視住戶多少，可設(shè)一部或二部 樓（電）梯于內(nèi)廊中部或兩端；短內(nèi)廊僅在一端設(shè)樓（電）梯。內(nèi)廊式住 宅的缺點是：樓（電）梯服務(wù)的戶數(shù)較多，各戶只有一個朝向，而且由于 兩排房屋并列相對，無法打開門窗產(chǎn)生穿堂