總部基地建設(shè)項(xiàng)目策劃商業(yè)計(jì)劃書(shū)

1、XXX總部基地建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)XXX(深圳)投資控股有限公司2017年3月目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc477793843 一、總 論 PAGEREF _Toc477793843 h 4 HYPERLINK l _Toc477793844 1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc477793844 h 4 HYPERLINK l _Toc477793845 1.2項(xiàng)目規(guī)模 PAGEREF _Toc477793845 h 4 HYPERLINK l _Toc477793846 1.3項(xiàng)目單位情況 PAGEREF _Toc477793846 h 5 HY

2、PERLINK l _Toc477793847 1.4報(bào)告編制原則和依據(jù) PAGEREF _Toc477793847 h 5 HYPERLINK l _Toc477793848 二、項(xiàng)目建設(shè)背景和建設(shè)的必要性 PAGEREF _Toc477793848 h 6 HYPERLINK l _Toc477793849 2.1總部經(jīng)濟(jì)的概念 PAGEREF _Toc477793849 h 6 HYPERLINK l _Toc477793850 2.2總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的條件 PAGEREF _Toc477793850 h 7 HYPERLINK l _Toc477793851 2.3總部經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的條件 PA

3、GEREF _Toc477793851 h 8 HYPERLINK l _Toc477793852 2.4總部經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展趨勢(shì) PAGEREF _Toc477793852 h 9 HYPERLINK l _Toc477793853 2.5地區(qū)進(jìn)展總部經(jīng)濟(jì)的可行性 PAGEREF _Toc477793853 h 11 HYPERLINK l _Toc477793854 2.6高新區(qū)進(jìn)展總部經(jīng)濟(jì)的可行性 PAGEREF _Toc477793854 h 12 HYPERLINK l _Toc477793855 2.7高新區(qū)建設(shè)總部基地的必要性 PAGEREF _Toc477793855 h 14 HY

4、PERLINK l _Toc477793856 2.8建設(shè)總部基地的意義 PAGEREF _Toc477793856 h 15 HYPERLINK l _Toc477793857 三、項(xiàng)目定位 PAGEREF _Toc477793857 h 18 HYPERLINK l _Toc477793858 3.1項(xiàng)目定位原則 PAGEREF _Toc477793858 h 18 HYPERLINK l _Toc477793859 3.2 建設(shè)目標(biāo) PAGEREF _Toc477793859 h 18 HYPERLINK l _Toc477793860 3.3總體定位 PAGEREF _Toc47779

5、3860 h 18 HYPERLINK l _Toc477793861 3.4客戶定位 PAGEREF _Toc477793861 h 18 HYPERLINK l _Toc477793862 3.5功能定位 PAGEREF _Toc477793862 h 19 HYPERLINK l _Toc477793863 四、總部基地整體規(guī)劃 PAGEREF _Toc477793863 h 21 HYPERLINK l _Toc477793864 4.1規(guī)劃原則 PAGEREF _Toc477793864 h 21 HYPERLINK l _Toc477793865 4.2整體規(guī)劃 PAGEREF _

6、Toc477793865 h 21 HYPERLINK l _Toc477793866 五、總部基地選址分析 PAGEREF _Toc477793866 h 22 HYPERLINK l _Toc477793867 5.1總部基地項(xiàng)目選址因素 PAGEREF _Toc477793867 h 22 HYPERLINK l _Toc477793868 5.2項(xiàng)目選址狀況 PAGEREF _Toc477793868 h 22 HYPERLINK l _Toc477793869 六、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc477793869 h 25 HYPERLINK l _Toc4777938

7、70 6.1建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc477793870 h 25 HYPERLINK l _Toc477793871 6.2建筑規(guī)劃 PAGEREF _Toc477793871 h 25 HYPERLINK l _Toc477793872 6.3規(guī)劃原則 PAGEREF _Toc477793872 h 25 HYPERLINK l _Toc477793873 6.3建筑內(nèi)容 PAGEREF _Toc477793873 h 26 HYPERLINK l _Toc477793874 七、建設(shè)投資估算及資金籌措 PAGEREF _Toc477793874 h 27 HYPERLINK l

8、_Toc477793875 7.1投資估算 PAGEREF _Toc477793875 h 27 HYPERLINK l _Toc477793876 7.2資金籌措打算 PAGEREF _Toc477793876 h 29 總 論1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng): XXX總部基地建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位：XXX(深圳)投資控股有限公司項(xiàng)目性質(zhì)：新建建設(shè)地點(diǎn)：XXX市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)1.2項(xiàng)目規(guī)模高新區(qū)總部基地大廈工程由XXX(深圳)投資控股有限公司集資興建，建筑規(guī)模為地上26層，其中1-4層為裙樓，5-26為商用辦公，地下室1層為車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房；屋頂設(shè)電梯機(jī)房、水箱間等；建筑總面積為38000，其中商用辦公220

9、00 ，裙樓1-4 層16000 ，地下室16000 ，建筑高度95.3m，工程設(shè)計(jì)建筑耐久年限為50年。工程各層建筑功能分不為：地下室：車(chē)庫(kù)、配電房、工具房、治理房等，層高為3.50m；一層：酒店、休閑場(chǎng)所等，層高為4.80m；二層至四層：商場(chǎng)等，層高為4.50m；五至二十六層：商用辦公，層高均為3.50m；屋頂層：屋頂為水箱間，層高2.50m，電梯機(jī)房，層高3.40m。工程位于XXX市高新區(qū)AA大街和BB道交叉口，占地面積約為25畝。1.3項(xiàng)目單位情況單位名稱(chēng)：XXX(深圳)投資控股有限公司成立時(shí)刻：2016年11月29日注 冊(cè) 地：深圳市前海深港合作區(qū)前灣一路 注冊(cè)資金：10000萬(wàn)元公

10、司類(lèi)型：有限責(zé)任公司(自然人獨(dú)資)業(yè)務(wù)范圍：項(xiàng)目投資(具體項(xiàng)目另行申報(bào))；創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務(wù)；文化項(xiàng)目投資；影視項(xiàng)目投資；教育項(xiàng)目投資；投資顧問(wèn)、企業(yè)治理咨詢(xún)、商務(wù)信息咨詢(xún)、投資咨詢(xún)、文化信息咨詢(xún)、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信息咨詢(xún)(以上均不含限制項(xiàng)目)；國(guó)內(nèi)貿(mào)易(不含專(zhuān)營(yíng)、專(zhuān)賣(mài)、專(zhuān)控商品)；經(jīng)營(yíng)進(jìn)出口業(yè)務(wù)(法律、行政法規(guī)、國(guó)務(wù)院決定禁止的項(xiàng)目除外，限制的項(xiàng)目須取得許可后方可經(jīng)營(yíng))；供應(yīng)鏈治理；市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃；文化藝術(shù)交流活動(dòng)策劃(演出除外)；展覽展示策劃；會(huì)務(wù)服務(wù)；從事廣告業(yè)務(wù)(法律法規(guī)、國(guó)務(wù)院規(guī)定需另行辦理廣告經(jīng)營(yíng)審批的，需取得許可后方可經(jīng)營(yíng))；從事計(jì)算機(jī)軟硬件科技領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)咨詢(xún)。(

11、以上各項(xiàng)涉及法律、行政法規(guī)、國(guó)務(wù)院決定禁止的項(xiàng)目除外，限制的項(xiàng)目須取得許可后方可經(jīng)營(yíng))計(jì)算機(jī)軟硬件的技術(shù)培訓(xùn)。1.4報(bào)告編制原則和依據(jù)(1)XXX市都市總體規(guī)劃(2010-2020);(2)XXX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要;(3)國(guó)家進(jìn)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資20061325號(hào)文公布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)。(4)投資項(xiàng)目可行性研究指南國(guó)家進(jìn)展打算委員會(huì)(辦公廳計(jì)辦投資200215號(hào));(5)2012年 WW省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)定額與相關(guān)規(guī)定。(6)建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料;二、項(xiàng)目建設(shè)背景和建設(shè)的必要性2.1總部經(jīng)濟(jì)的概念總部經(jīng)濟(jì)，是繼商務(wù)園區(qū)、中心商務(wù)區(qū)(

12、CBD)的進(jìn)展升級(jí)后新的一種經(jīng)濟(jì)模式。北京市社會(huì)科學(xué)院總部經(jīng)濟(jì)研究中心主任趙弘研究員在國(guó)內(nèi)首次提出總部經(jīng)濟(jì)理論，他認(rèn)為：“總部經(jīng)濟(jì)”是指某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢(shì)吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢(shì)的其它地區(qū)，而使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)空間組合，以及由此對(duì)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展產(chǎn)生重要阻礙的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。構(gòu)建一個(gè)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)等會(huì)迅速構(gòu)建企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的低成本平臺(tái)，這對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)總部及跨國(guó)公司總部是一個(gè)巨大的吸引力，總部基地和總部經(jīng)濟(jì)的概念由此而誕生，并用總部經(jīng)濟(jì)理論打造了中國(guó)第一個(gè)總部基地中關(guān)村最早成立的三個(gè)園區(qū)之一的豐臺(tái)園?？偛拷?jīng)濟(jì)一旦形成，就能夠給當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展

13、帶來(lái)諸多外溢效應(yīng)，比如稅收供應(yīng)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)聚攏效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)、消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)、就業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、資本放大效應(yīng)等明顯的外溢效應(yīng)。總部經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)眾多資源大規(guī)模聚合，形成有特定職能的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，在此區(qū)域高端集合。其核心價(jià)值確實(shí)是企業(yè)通過(guò)總部與生產(chǎn)制造或分支機(jī)構(gòu)、功能和組織結(jié)構(gòu)空間上的分離達(dá)到成本最小化?？偛拷?jīng)濟(jì)是產(chǎn)業(yè)鏈的高端,以辦公、研發(fā)、商務(wù)作為具體的功能形態(tài)。 總部經(jīng)濟(jì)是近年來(lái)一個(gè)備受關(guān)注的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，總部經(jīng)濟(jì)聚攏區(qū)以其高端性、知識(shí)性、強(qiáng)關(guān)聯(lián)性等特征，在都市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中扮演著越來(lái)越重要的角色，成為推動(dòng)都市經(jīng)濟(jì)加快進(jìn)展的新動(dòng)力。目前，我國(guó)的北京、上海、廣州等大都市都提出要大力進(jìn)展總部經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)全球化要求

14、“最經(jīng)濟(jì)原則”，即對(duì)成本最小化、利益最大化。在歐美等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，通訊、交通、金融、物流等系統(tǒng)高度發(fā)達(dá)，許多公司的辦公場(chǎng)所都傾向于生態(tài)型的綠色辦公，既有充分的綠地、優(yōu)美的景觀，還有各種分工細(xì)致而高效的社會(huì)及物業(yè)服務(wù)，這種總部樓差不多不是單純的建筑物，同時(shí)具有較大的規(guī)模而形成一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，因此講，總部經(jīng)濟(jì)是伴隨著世界經(jīng)濟(jì)全球化而來(lái)的。2.2總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的條件2.2.1信息經(jīng)濟(jì)充分進(jìn)展網(wǎng)絡(luò)及通訊技術(shù)的普及，使得企業(yè)內(nèi)部信息傳遞和組織成本大大降低，企業(yè)有條件實(shí)現(xiàn)內(nèi)部不同組織的空間分離和及時(shí)調(diào)配，可不能因?yàn)榭臻g距離對(duì)決策指令的執(zhí)行造成阻礙。2.2.2戰(zhàn)略資源需求提升隨著企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，

15、關(guān)于戰(zhàn)略資源(信息、金融服務(wù)、政策便利、高級(jí)人才、科研成果等)的需求越來(lái)越強(qiáng)烈，要求企業(yè)向此類(lèi)資源較為集中的區(qū)域聚攏。2.2.3區(qū)域資源偏差較大企業(yè)進(jìn)展需要的戰(zhàn)略資源密集分布在發(fā)達(dá)的中心都市，企業(yè)將治理中心向市區(qū)靠近，才能以較低成本獵取資源；同理，企業(yè)進(jìn)展需要的常規(guī)資源密集分布在欠發(fā)達(dá)區(qū)域，企業(yè)的生產(chǎn)選址需要最大程度的降低獵取成本，要選擇此類(lèi)區(qū)域。2.3總部經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的條件2.3.1區(qū)域擁有高素養(yǎng)的人力資源和科研教育資源。進(jìn)展總部經(jīng)濟(jì)需要國(guó)際化人才和開(kāi)放式的知識(shí)創(chuàng)新氛圍。豐富的人力資本和教育資源，能夠滿足公司總部知識(shí)密集型價(jià)值制造活動(dòng)的特定需要。都市良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、完善的基礎(chǔ)設(shè)施條件有利于吸引大

16、批集團(tuán)公司總部所需的治理人員、技術(shù)人員入駐，這是進(jìn)展總部經(jīng)濟(jì)具有的基礎(chǔ)條件。2.3.2區(qū)域要有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和良好的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)設(shè)施。便利的交通運(yùn)輸，完善的交通網(wǎng)絡(luò)體系，也是決定總部區(qū)位選擇的重要因素。便利的交通網(wǎng)絡(luò)，有利于公司總部與公司內(nèi)其他分部、子公司、加工基地之間的各種聯(lián)系，這能夠使公司要緊決策者與相關(guān)人員之間有良好接觸，掌握公司運(yùn)營(yíng)脈搏，及時(shí)發(fā)覺(jué)問(wèn)題，解決問(wèn)題。2.3.3區(qū)域必須具有便捷的信息獵取以及良好地同異地溝通的信息通道，同時(shí)在基礎(chǔ)性資源條件方面能夠同附近周邊地區(qū)形成較大的差異。便捷的信息、網(wǎng)絡(luò)能夠大大節(jié)約公司總部與制造加工基地分離導(dǎo)致的空間成本，進(jìn)而有力地吸引銀行、集團(tuán)公司總部

17、的落戶。與此同時(shí)，在基礎(chǔ)性資源方面，比如土地、一般勞動(dòng)工人等，該區(qū)域與其周邊地區(qū)應(yīng)形成較大的落差。如此能夠增加企業(yè)利用區(qū)域之間資源的比較優(yōu)勢(shì)進(jìn)行獲利，從而促使總部經(jīng)濟(jì)在該區(qū)域的形成。2.3.4除了都市建設(shè)等硬件要達(dá)到較高標(biāo)準(zhǔn)，更重要的是在都市治理、文化氛圍等軟件方面具備良好的素養(yǎng)。進(jìn)展總部經(jīng)濟(jì)要具備適應(yīng)現(xiàn)代化都市治理的制度。政府要努力營(yíng)造一流的投資進(jìn)展環(huán)境，使都市的綜合營(yíng)運(yùn)成本最佳，并不斷提高政府的服務(wù)效率，法律法規(guī)要與國(guó)際通行規(guī)則接軌，提高政府辦事效率，增加透明度，為投資商制造良好的法律環(huán)境。同時(shí)，都市的社會(huì)服務(wù)體系、市場(chǎng)秩序、通關(guān)秩序、誠(chéng)信體系、社會(huì)治安狀況、都市文明程度等等也要達(dá)到相當(dāng)高

18、的水平。2.3.5良好的配套服務(wù)。國(guó)際化程度高、對(duì)公司總部吸引力強(qiáng)的都市，服務(wù)業(yè)在其國(guó)民生產(chǎn)總值中所占的比重都在70%以上，高度發(fā)達(dá)的服務(wù)業(yè)、連貫性的鼓舞競(jìng)爭(zhēng)制度、完整的服務(wù)業(yè)進(jìn)展戰(zhàn)略，是提高都市經(jīng)濟(jì)效益與經(jīng)濟(jì)實(shí)力的必定選擇，也是進(jìn)展總部經(jīng)濟(jì)的重要條件之一。2.4總部經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展趨勢(shì)從20世紀(jì)90年代中期開(kāi)始，寶潔、朗訊、諾基亞、微軟、IBM等一些世界聞名跨國(guó)公司將全球性總部和研發(fā)基地搬到北京。德國(guó)西門(mén)子、美國(guó)摩托羅拉等世界500強(qiáng)企業(yè)中的300多家進(jìn)入上海，200多家在上海建立了跨國(guó)研發(fā)中心，70多家在上海設(shè)立了中國(guó)地區(qū)總部。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)企業(yè)也不甘落后，海爾、長(zhǎng)虹將各自技術(shù)總部遷至上海，江蘇

19、春蘭、寧波雅戈?duì)?、溫州正泰均紛紛將總部遷至上海。短短幾年，“企業(yè)遷都”成為了國(guó)際跨國(guó)公司和中國(guó)本土企業(yè)愈演愈烈的一股浪潮。中國(guó)加入WTO后，中心都市在各國(guó)各地的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略中的意義日益突出：跨國(guó)公司視其為進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的“橋頭堡”，內(nèi)資企業(yè)視其為走向國(guó)際市場(chǎng)的“跳板”?！翱偛拷?jīng)濟(jì)”是指某區(qū)域通過(guò)制造各種有利條件，吸引外埠企業(yè)和跨國(guó)公司總部入駐，把“精華留下”，而將生產(chǎn)基地留在原址或安排在成本較低，資源豐富的周邊地區(qū)和外地，從而形成合理有序的產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈的分工，有效利用當(dāng)?shù)刭Y本、資源、資訊、人才、技術(shù)等企業(yè)進(jìn)展要素，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)能力的一種新經(jīng)濟(jì)形式。地點(diǎn)性總部經(jīng)濟(jì)也稱(chēng)亞總部經(jīng)

20、濟(jì)，它通常以省會(huì)都市為軸心，由相關(guān)于全國(guó)性總部而言的地點(diǎn)性二級(jí)經(jīng)濟(jì)組織構(gòu)成，是中外經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和貿(mào)易交流與合作，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)合的重要樞紐和平臺(tái)。具體來(lái)講，“總部經(jīng)濟(jì)”確實(shí)是指某區(qū)域通過(guò)制造各種有利條件，吸引跨國(guó)公司和外埠大型企業(yè)集團(tuán)總部入駐，通過(guò)極化效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，形成企業(yè)總部在本區(qū)域集群布局、生產(chǎn)加工基地通過(guò)各種形式安排在成本較低的周邊地區(qū)或外地，從而形成合理的價(jià)值鏈分工的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的統(tǒng)稱(chēng)。在“總部經(jīng)濟(jì)”中，總部集中的區(qū)域一般能夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流淌，在價(jià)值鏈分工中，占據(jù)“高端”地位，獵取更高的利潤(rùn)回報(bào)，而且能夠提升本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)水平，擴(kuò)大本地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量，提高 HYPER

21、LINK /wiki/%E5%8C%BA%E5%9F%9F%E7%BB%8F%E6%B5%8E o 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)能力。隨著經(jīng)濟(jì)全球化程度的加深和信息技術(shù)的快速進(jìn)展，企業(yè)資源配置方式也在發(fā)生著深刻變化，企業(yè)通過(guò)把生產(chǎn)制造功能在土地、能源、材料、勞動(dòng)力等常規(guī)資源成本較低的區(qū)域配置，將研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、融資、戰(zhàn)略治理等總部功能在人才、信息、技術(shù)等戰(zhàn)略資源密集的中心都市配置，形成一種新的資源配置模式，實(shí)現(xiàn)了資源在企業(yè)層面上的空間優(yōu)化配置。2.5地區(qū)進(jìn)展總部經(jīng)濟(jì)的可行性設(shè)立總部基地的時(shí)候都必須要考慮是不是有進(jìn)展總部經(jīng)濟(jì)的可能性，哪些是企業(yè)入住總部基地所考慮的條件，只有具有或者制造出這些條件才能吸引企

22、業(yè)總部的進(jìn)入。2.5.1政策環(huán)境總部作為一家公司的核心機(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)著整個(gè)企業(yè)，決定了企業(yè)的走向，聚攏了企業(yè)的優(yōu)秀治理人才和大量資金及重要的研發(fā)機(jī)構(gòu)，這些都使得總部成為極其敏感的部門(mén)。當(dāng)?shù)卣邔?duì)入住公司營(yíng)運(yùn)的相關(guān)政策和法規(guī)直接關(guān)系到其職能能否快速有效實(shí)施。因此當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法律體系與政策環(huán)境及政府公共服務(wù)水平便成了公司總部十分關(guān)懷的問(wèn)題。其具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：較低的市場(chǎng)準(zhǔn)入壁壘；寬松的外匯進(jìn)出限制；自由靈活的資金調(diào)度；便利的人員出入境、物資進(jìn)出口；一定的稅收優(yōu)惠；完善的法律、司法體系；高效率的政府服務(wù)等。2.5.2基礎(chǔ)設(shè)施條件基礎(chǔ)設(shè)施條件是企業(yè)總部選址時(shí)考慮的重要因素?？偛孔鳛楣驹O(shè)在企業(yè)制造基

23、地外的重要決策和治理部門(mén)，目的是為了減少?zèng)Q策和治理過(guò)程中存在的不確定的因素，需要掌握大量的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、政治形勢(shì)及其變化趨勢(shì)，且與公司總部和地區(qū)內(nèi)子公司保持溝通。這些信息的充分性和及時(shí)性對(duì)企業(yè)的決策至關(guān)重要，因此，地區(qū)信息化的水平以及都市化的進(jìn)程也是公司總部選址考慮的重點(diǎn)。同時(shí)，地區(qū)總部的業(yè)務(wù)活動(dòng)，需要一系列與業(yè)務(wù)交流相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施作保障，因而對(duì)國(guó)際航空港、高速公路網(wǎng)、酒店設(shè)施、國(guó)際會(huì)議展覽中心等設(shè)施有較高要求。2.5.3區(qū)位條件地區(qū)總部的要緊使命是治理域內(nèi)子公司，為其提供經(jīng)營(yíng)支援服務(wù)，并協(xié)調(diào)和調(diào)整相互間關(guān)系，因此地區(qū)總部在選址時(shí)格外重視地區(qū)的中心性。即要求所選地區(qū)盡可能是：(1)地理位置的中心

24、；(2)交通中心；(3)經(jīng)濟(jì)中心；(4)職能中心；(5)子公司分布的中心等等。此外，地區(qū)市場(chǎng)的規(guī)模及潛力也是決定公司設(shè)立總部的重要因素。2.5.4現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚水平公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展需要現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支持。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚能夠使公司享受外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。因此，公司總部總是傾向于建立在中心都市的中心商務(wù)區(qū)(CBD)。如此，區(qū)域內(nèi)的金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、廣告業(yè)、市場(chǎng)調(diào)查、會(huì)計(jì)、法律事務(wù)以及信息服務(wù)業(yè)的發(fā)育狀況等為企業(yè)所關(guān)注。2.5.5人力資源條件總部的核心職能是促進(jìn)公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)資源之間的整合與創(chuàng)新，總部是一個(gè)企業(yè)的最高機(jī)構(gòu)，是企業(yè)的靈魂和決策核心，這必定要求總部擁有最出色的經(jīng)營(yíng)治理人才。因此

25、，所選都市必須要有大量符合現(xiàn)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求的高素養(yǎng)人才供應(yīng)。2.6高新區(qū)進(jìn)展總部經(jīng)濟(jì)的可行性XXX國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“高新區(qū)”)作為XXX都市規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)，已明確提出將會(huì)建設(shè)成為都市副中心。2.6.1經(jīng)濟(jì)條件高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)支撐以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，已成為XXX經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重要引擎和增長(zhǎng)極。2.6.2交通條件高新區(qū)位于 WW省會(huì)XXX市的中心區(qū)域，距首都北京270公里，距天津310公里，距XXX火車(chē)站、XXX機(jī)場(chǎng)均在15公里內(nèi)，緊鄰京港澳、石太、石黃高速公路，境內(nèi)建有石濟(jì)客專(zhuān)XXX東站，是連接京廣高速鐵路、京滬高速鐵路兩大高速交通大動(dòng)脈。區(qū)內(nèi)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)完善，新元高速公路縱貫?zāi)媳?，CC大道

26、、太行大街等主街主路聯(lián)通市縣、輻射城鄉(xiāng)，是XXX市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚攏區(qū)、對(duì)外開(kāi)放的主導(dǎo)區(qū)和創(chuàng)新試驗(yàn)的先導(dǎo)區(qū)。2.6.3產(chǎn)業(yè)條件作為京津冀高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分，XXX高新區(qū)是國(guó)家火炬打算軟件產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家創(chuàng)新藥物孵化基地、國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)示范園區(qū)、國(guó)家醫(yī)藥新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地、國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資工作試點(diǎn)園區(qū)、國(guó)家產(chǎn)學(xué)研合作創(chuàng)新示范基地、國(guó)僑辦重點(diǎn)聯(lián)系單位，擁有國(guó)家級(jí)創(chuàng)業(yè)中心、國(guó)家級(jí)大學(xué)科技園、國(guó)家級(jí)博士后工作站等10多個(gè)國(guó)字號(hào)品牌，是國(guó)家“十三五”規(guī)劃重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域之一的重要增長(zhǎng)極。從XXX整體版圖來(lái)看，高新區(qū)與XXX空港工業(yè)園、正定新區(qū)南北分布呈縱向連接。按照規(guī)劃，該區(qū)域也是XXX承接京

27、津產(chǎn)業(yè)的要緊“落腳地”。由此，高新區(qū)同樣擔(dān)負(fù)著XXX成為京津冀第三極的進(jìn)展重任。2.6.4政策條件2016年2月，XXX市規(guī)劃局正式批復(fù)批復(fù)了高新區(qū)管委會(huì)關(guān)于報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)XXX市高新區(qū)操縱性詳細(xì)規(guī)劃(修編)的請(qǐng)示，明確了高新區(qū)的區(qū)域四至、功能分區(qū)和人口規(guī)模，規(guī)劃范圍北至北二環(huán)東延，南至南三環(huán)，西至京珠高速公路，東至東三環(huán)，共5個(gè)控規(guī)分區(qū)、43個(gè)操縱單元，規(guī)劃面積為74.68平方公里，規(guī)劃居住人口規(guī)模為50萬(wàn)人，在京津冀協(xié)同進(jìn)展的大勢(shì)之下，高新區(qū)將由創(chuàng)意基地升級(jí)為承載50萬(wàn)人口的新城區(qū)，擔(dān)負(fù)更為重要的都市職責(zé)。經(jīng)濟(jì)是拉動(dòng)區(qū)域進(jìn)展的重要源動(dòng)力，在政策“加持”的大背景下，高新區(qū)內(nèi)部功能分區(qū)也正式確立，C

28、C大道沿線為高新區(qū)商務(wù)中心區(qū)，科技聚攏、財(cái)寶聚攏趨勢(shì)明顯。加上可能2017年竣工的XXX火車(chē)站東站帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)樞紐帶，高新區(qū)無(wú)疑承載著京津冀一體化浪潮下XXX的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展核心重任，隨著都市東移，高新區(qū)核心區(qū)的以后的商務(wù)價(jià)值、科技價(jià)值乃至都市價(jià)值將逐步加重。2.7高新區(qū)建設(shè)總部基地的必要性目前，高新區(qū)目前已差不多形成以生物醫(yī)藥、電子信息、先進(jìn)裝備制造三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。XXX市確定的10家“百億元”企業(yè)高新區(qū)占有5家落戶在高新區(qū)，形成了180多家生物醫(yī)藥企業(yè)、160多家電子信息企業(yè)、130家先進(jìn)裝備制造企業(yè)構(gòu)成的三大產(chǎn)業(yè)集聚群。因此，建設(shè)總部基地具有特不的必要性：2.7.1有利于為資本的引入提供硬件支持。

29、總部基地建設(shè)的目的確實(shí)是希望將全國(guó)的大中型企業(yè)引進(jìn)高新區(qū)投資，尤其是大企業(yè)將總部設(shè)在高新區(qū)，以加強(qiáng)高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)投資實(shí)力，而總部基地就成為承載這些企業(yè)投資的硬件。 2.7.2有利于提升對(duì)外的服務(wù)水平。隨著企業(yè)的投資和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，有效推動(dòng)高新區(qū)的建設(shè)，投資企業(yè)需要銀行、建筑、設(shè)計(jì)、策劃、展示等系列的中介服務(wù)業(yè)為其配套，這些中介服務(wù)業(yè)也需要有一個(gè)相對(duì)集中的載體展示自身形象?？偛炕匾脒@些中介服務(wù)，從整體上提升了對(duì)外服務(wù)的水平。 2.7.3能夠滿足企業(yè)進(jìn)展的資源需求?？偛炕刂械钠髽I(yè)總部集中了企業(yè)價(jià)值鏈中知識(shí)含量最高的區(qū)段，研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、資本運(yùn)作、戰(zhàn)略治理等，屬于高度密集的知識(shí)性勞動(dòng)，能夠滿足解決企業(yè)

30、進(jìn)展人才瓶頸的需求?？偛炕赝瑫r(shí)最大限度取得服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)、智力資源密集的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域可持續(xù)進(jìn)展，最大限度利用了生產(chǎn)基地土地、勞動(dòng)力、能源等要素優(yōu)勢(shì)，形成產(chǎn)業(yè)配套，最大限度地降低了成本。2.8建設(shè)總部基地的意義高新區(qū)作為一個(gè)迅速崛起的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，憑借著現(xiàn)有的資源，結(jié)合省、市政府的大力支持，引入外省、外國(guó)企業(yè)來(lái)投資，企業(yè)總部和辦公區(qū)域設(shè)在總部基地。憑借著交通樞紐優(yōu)勢(shì)，憑借醫(yī)藥、電子、機(jī)械設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)鏈的集群效應(yīng)，吸納省內(nèi)和周邊省市的名企將總部遷入總部基地。同時(shí)引入科研機(jī)構(gòu)和金融平臺(tái)進(jìn)駐總部基地，形成一個(gè)良性循環(huán)，對(duì)高新區(qū)來(lái)講，意義非凡：1、實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地資源投產(chǎn)出效益最大化總部經(jīng)濟(jì)占地少、收益多，是實(shí)

31、現(xiàn)土地投產(chǎn)出效益最大化的最佳表現(xiàn)形式；同時(shí)，名企的總部進(jìn)駐，其生產(chǎn)制造基地必定跟隨到高新區(qū)周邊投資，如此將使高新區(qū)的閑散土地得到最大限度的利用，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，拉動(dòng)周邊地塊升值。2、為地點(diǎn)制造財(cái)政收入總部基地的建成，年交易額和生產(chǎn)總值可達(dá)千億元人民幣，可為地點(diǎn)財(cái)政帶來(lái)數(shù)十億的稅收和其他各項(xiàng)收入。3、擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會(huì)隨著總部基地的建設(shè)與進(jìn)展，可為高新區(qū)甚至XXX市提供10000個(gè)就業(yè)崗位，將大大緩解就業(yè)問(wèn)題。4、促進(jìn)商貿(mào)物流進(jìn)一步進(jìn)展總部基地會(huì)促進(jìn)入駐企業(yè)和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，從而使商貿(mào)、物流更加繁榮，資源的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)會(huì)使總部基地聚群效益更加活躍和富有競(jìng)爭(zhēng)力。5、帶動(dòng)地點(diǎn)產(chǎn)業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)

32、的蓬勃進(jìn)展總部經(jīng)濟(jì)將對(duì)區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展將產(chǎn)生強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用，并將成為高新區(qū)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的“引擎”。它在自身制造大量產(chǎn)值和稅收的同時(shí)，還可通過(guò)產(chǎn)業(yè)間的前后關(guān)聯(lián)效應(yīng)促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展和壯大；總部基地的建設(shè)，將會(huì)帶動(dòng)高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和都市建設(shè)，如餐飲服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、郵政通訊業(yè)、公交水電業(yè)、建筑建材業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等迅速繁榮起來(lái)?？偛炕厥莻€(gè)商務(wù)往來(lái)及其頻繁的場(chǎng)所，對(duì)拉動(dòng)周邊第三產(chǎn)業(yè)作用將特不巨大。6、推動(dòng)當(dāng)?shù)囟际谢ㄔO(shè)總部基地的建設(shè)，將會(huì)加速高新區(qū)都市化進(jìn)程，大幅度提升都市形象，刺激城建、房產(chǎn)、商務(wù)等產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展；推動(dòng)周邊地區(qū)都市化建設(shè)，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)增添強(qiáng)大后勁。7、形成新的商務(wù)中心與

33、XXX都市進(jìn)展目標(biāo)一致，將周邊配套建設(shè)完善，形成新的都市商務(wù)中心區(qū)域，共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展。8、促進(jìn)金融進(jìn)展總部基地建成后，各企業(yè)的大筆流通資金將會(huì)為當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)增添活力，促使金融業(yè)蓬勃進(jìn)展，形成良性的投資環(huán)境。另外，總部經(jīng)濟(jì)這一符號(hào)如同商標(biāo)，將給予高新區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展無(wú)限的彈性和商機(jī)。XXX至太原、北京、濟(jì)南、鄭州鐵路客運(yùn)專(zhuān)線的都市交通圈，也將加速人才、技術(shù)、物流、旅游資源等經(jīng)濟(jì)要素的流淌。同時(shí)，工業(yè)廠區(qū)外遷、鐵路入地和舊城改造為商業(yè)進(jìn)展騰出了空間。不管是都市區(qū)位，依舊人力、土地等成本特點(diǎn)，都決定了XXX適合進(jìn)展總部經(jīng)濟(jì)，且總部經(jīng)濟(jì)將成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的新引擎，總部經(jīng)濟(jì)的打造關(guān)于促進(jìn) WW承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)

34、移，推動(dòng)環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)都市技術(shù)、人才、資金流淌，優(yōu)化資源配置都具有重要意義。三、項(xiàng)目定位3.1項(xiàng)目定位原則1、以政府整體規(guī)劃與政策引導(dǎo)為建設(shè)基礎(chǔ)和原則；2、定位結(jié)合市場(chǎng)因素，緊密與市場(chǎng)相連；3、辦公樓部分與商業(yè)部分定位互為一體，能有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)整體性，減少對(duì)項(xiàng)目整體形象的推廣費(fèi)用；4、利于后期產(chǎn)品迅速銷(xiāo)售為原則；3.2 建設(shè)目標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)為“高新區(qū)高端商務(wù)辦公綜合體的首選建筑”。 項(xiàng)目建成后，將為300多家企業(yè)總部提供營(yíng)運(yùn)平臺(tái)，降低商務(wù)成本,吸引專(zhuān)業(yè)科技人才和高端治理人才2000余人，為高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)、人才、技術(shù)集聚提供良性進(jìn)展條件，成為 WW經(jīng)濟(jì)的一個(gè)亮點(diǎn)。3.3總體定位項(xiàng)目總體定位為“高新

35、區(qū)新地標(biāo)，企業(yè)聚攏地，XXX東高端產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部”。 3.4客戶定位本項(xiàng)目的客戶策略為：前期通過(guò)市場(chǎng)策略，明確目標(biāo)客群定位，重點(diǎn)針對(duì)目標(biāo)行業(yè)引入諸如跨國(guó)企業(yè)、上市公司、大型企業(yè)集團(tuán)、研發(fā)創(chuàng)新型企業(yè)等，與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行相對(duì)差異化定位，留住本地區(qū)強(qiáng)勢(shì)品牌集團(tuán)的同時(shí)爭(zhēng)取培育出更多 WW本土實(shí)力強(qiáng)勁的資助品牌；在項(xiàng)目形象樹(shù)立后，利用標(biāo)桿客戶吸引省市乃至全國(guó)的一般中小企業(yè)客戶，最終打造與“環(huán)渤海”經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)園同等級(jí)不的“京津冀”代表產(chǎn)業(yè)園。擬招商客戶特征分析:對(duì)中心城區(qū)濃厚的商業(yè)氛圍依靠程度低、多數(shù)依靠智力制造財(cái)寶、對(duì)便捷的交通依靠性較強(qiáng)、比較看重自身的形象、以主流企業(yè)為要緊業(yè)務(wù)對(duì)象的服務(wù)企業(yè) 。

36、因此，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶要緊為： IT類(lèi)公司、醫(yī)藥公司、建筑設(shè)計(jì)公司、動(dòng)畫(huà)制作公司 、廣告公司、大型企業(yè)的研發(fā)中心、大型企業(yè)的總部、培訓(xùn)中心、其他服務(wù)類(lèi)產(chǎn)業(yè)可能建成后的總部經(jīng)濟(jì)大廈內(nèi)將引入約150家企業(yè)，其中跨國(guó)公司約1-3家，國(guó)內(nèi)上市企業(yè)約3-5家， WW省知名企業(yè)約20-25家，本地優(yōu)勢(shì)企業(yè)約50家，快速成長(zhǎng)創(chuàng)新企業(yè)約40家。3.5功能定位按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的原則，總部經(jīng)濟(jì)大樓建成后，將形成一個(gè)集創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范基地、科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、中小企業(yè)孵化空間、金融商業(yè)服務(wù)配套于一體的多功能都市綜合體，成為名副事實(shí)上的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)示范區(qū)。3.5.1創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范基地結(jié)合高新區(qū)產(chǎn)業(yè)格局，

37、突破傳統(tǒng)的只供給不引導(dǎo)的扶持模式，深入實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)進(jìn)展模式，適應(yīng)新常態(tài)下大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的新趨勢(shì)，大力開(kāi)展與高等科研院校及相關(guān)企業(yè)協(xié)會(huì)合作，加快進(jìn)展眾創(chuàng)空間等創(chuàng)新型孵化器，探究企業(yè)孵化新模式，篩選一批高科技創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)專(zhuān)業(yè)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的輔導(dǎo)，引領(lǐng)項(xiàng)目從實(shí)驗(yàn)室理論研究迅速向產(chǎn)業(yè)應(yīng)用轉(zhuǎn)換，提高市場(chǎng)化效率，建設(shè)在全省發(fā)揮示范引領(lǐng)作用、在全國(guó)具有阻礙力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范基地。3.5.2企業(yè)總部基地企業(yè)總部基地定位為總部基地內(nèi)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其高效產(chǎn)出能為總部基地帶來(lái)較大收益。 企業(yè)總部落址總部基地后常以整體樓層占用為主，需要在樓層預(yù)留后期擴(kuò)大用地。 3.5.3產(chǎn)業(yè)孵化基地產(chǎn)業(yè)孵化基地是產(chǎn)業(yè)園內(nèi)享有國(guó)家獨(dú)特

38、扶持政策，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)起步的搖籃，同時(shí)配有金融、保險(xiǎn)、法律、咨詢(xún)、投資等產(chǎn)業(yè)園必備要素，為產(chǎn)業(yè)園的壯大進(jìn)展提供后臺(tái)服務(wù)，那個(gè)地點(diǎn)將培育出以后屬于 WW的自主品牌。 3.5.4高端商服中心優(yōu)質(zhì)的商業(yè)配套是滿足園區(qū)中高端人群必不可少的條件，完善的商業(yè)配套能吸引更多的高素養(yǎng)人才商服配套是總部基地特不重要的部分，直接關(guān)系到基地的檔次與形象。四、總部基地整體規(guī)劃4.1規(guī)劃原則4.1.1整體規(guī)劃以打造高品質(zhì)的企業(yè)總部基地為宗旨；4.1.2規(guī)劃中的道路體系與入口設(shè)置充分考慮地塊條件與地塊價(jià)值、人流淌向等綜合因素；4.1.3各物業(yè)布局充分考慮地塊價(jià)值、地塊形態(tài)與開(kāi)發(fā)難易程度、內(nèi)部與外部資源占有等綜合因素；4.1

39、.4項(xiàng)目和區(qū)域配套類(lèi)型的商業(yè)、酒店及公寓類(lèi)物業(yè)建議規(guī)劃在地塊靠中心的位置；4.1.5規(guī)劃中各產(chǎn)品面積參照市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品面積，結(jié)合項(xiàng)目定位和地塊情況綜合考慮；4.1.6項(xiàng)目的商業(yè)配套考慮的項(xiàng)目周邊十分鐘車(chē)程范圍內(nèi)近150萬(wàn)方大型綜合商業(yè)，供應(yīng)量巨大，同時(shí)項(xiàng)目所在區(qū)域配套缺失，因此項(xiàng)目商業(yè)定位為商務(wù)配套型商業(yè)，以滿足項(xiàng)目商務(wù)配套為主；4.1.7整體規(guī)劃充分考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的必須現(xiàn)金流需求。4.2整體規(guī)劃總部基地項(xiàng)目的配套設(shè)施將著力做到完善而豐富，符合以后經(jīng)濟(jì)進(jìn)展需求，金融服務(wù)、商業(yè)服務(wù)配套等定位高端、服務(wù)多元化，適應(yīng)總部辦公、運(yùn)營(yíng)的多方面需求。配套設(shè)施將集金融服務(wù)、商務(wù)酒店、高檔商業(yè)、休閑娛樂(lè)、5

40、A寫(xiě)字樓、總部小公寓、物流服務(wù)、會(huì)議會(huì)務(wù)、產(chǎn)品展示等于一體，充分適應(yīng)企業(yè)總部的各種商務(wù)需求。整體結(jié)構(gòu)以人、自然與都市建筑、環(huán)境的有機(jī)融合，通過(guò)景觀軸線、景觀節(jié)點(diǎn)等都市設(shè)計(jì)要素來(lái)精心組織，強(qiáng)調(diào)總部大廈與都市主干道的聯(lián)系，使其串聯(lián)起辦公區(qū)、中心廣場(chǎng)、休閑會(huì)所、公寓，既體現(xiàn)景觀的連續(xù)性，又不失景觀的多元化和層次感?？偛炕亟ǔ珊螅瑢⒊蔀楦咝聟^(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新的區(qū)域。其建設(shè)和運(yùn)營(yíng)能極大地促進(jìn)都市化進(jìn)展，促進(jìn)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，并實(shí)現(xiàn)周邊區(qū)域資源效益的最大化進(jìn)展，還將推動(dòng)周邊區(qū)域都市一體化的進(jìn)展進(jìn)程，推動(dòng)配套設(shè)施的成熟和完善。五、總部基地選址分析5.1總部基地項(xiàng)目選址因素1、伴隨著都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展與區(qū)域戰(zhàn)略布局；2

41、、項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)產(chǎn)業(yè)所在區(qū)域，同時(shí)差不多形成產(chǎn)業(yè)聚攏的風(fēng)氣；3、綜合交通條件便捷；4、良好的政策扶持，有利于吸引大企業(yè)進(jìn)駐；5、入駐企業(yè)享有投資獎(jiǎng)勵(lì)、稅收優(yōu)惠等扶持政策；6、土地平坦且方正，有利于規(guī)劃；5.2項(xiàng)目選址狀況5.2.1地址與地理位置依照以上分析以及XXX市高新區(qū)的規(guī)劃，總部經(jīng)濟(jì)基地?cái)M選建設(shè)地址位于高新區(qū)AA大街和BB道交叉口，地處XXX城區(qū)與高新區(qū)交界處，占地面積約為24畝。1、交通條件本項(xiàng)目位于主城區(qū)與高新區(qū)交界區(qū)域，緊鄰都市快速干道東二環(huán)主路，位于通往市中心的主干道CC大道(裕華路延伸線)與DD大道(中山路延長(zhǎng)線)中間位置，與HH客運(yùn)站毗鄰，進(jìn)入市中心交通方便快捷；距離30

42、7國(guó)道、京港澳高速裕華路出入口均在5公里范圍內(nèi)。2、商業(yè)條件緊鄰XXX都市副商業(yè)區(qū)，北國(guó)超市、八號(hào)公館、QQ海世界等商業(yè)服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全，具有相當(dāng)濃厚的商業(yè)氛圍；3、配套條件醫(yī)療配套設(shè)施齊全，緊鄰 WW省醫(yī)科大學(xué)第二、第三、第四醫(yī)院東院、長(zhǎng)城醫(yī)院；教育科技資源豐富，毗鄰XXX高新區(qū)學(xué)區(qū)集中區(qū)域，幼兒園、小、初、高和大學(xué)等各類(lèi)教育機(jī)構(gòu)齊全；金融服務(wù)體系完備，五大銀行和各商業(yè)銀行均在項(xiàng)目周邊設(shè)有分支機(jī)構(gòu)和服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，為總部經(jīng)濟(jì)基地建設(shè)奠定了科技、人才、交通、生活基礎(chǔ)。4、項(xiàng)目周邊文化體育、社區(qū)服務(wù)及市政公用設(shè)施也較為齊備.5.2.2建址土地權(quán)屬本項(xiàng)目建設(shè)用地屬 性質(zhì)，使用年限 年。打算于 取得土地使

43、用權(quán)證。綜上所述，從交通狀況、市政配套、土地成本、入住對(duì)象等多因素綜合考慮，我們認(rèn)為項(xiàng)目擬選地塊較為合適。六、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容6.1建設(shè)規(guī)模高新區(qū)總部基地初步規(guī)劃為項(xiàng)目用地建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)大夏一座，工程總占地24畝，總建筑面積25000。6.2建筑規(guī)劃本項(xiàng)目定位立足于“總部經(jīng)濟(jì)”理論，并依據(jù)“適度超前性、差異性、市場(chǎng)導(dǎo)向性、創(chuàng)新性、價(jià)值性”五大原則，著力打造“總部辦公+金融商業(yè)+高檔商務(wù)活動(dòng)集理財(cái)、金融服務(wù)、商務(wù)洽談、商務(wù)居住觀光、社交于一體的復(fù)合主題現(xiàn)代化金融商業(yè)方案，力求使本項(xiàng)目成為高新區(qū)的建筑標(biāo)桿、金融標(biāo)桿、商住標(biāo)桿。6.3規(guī)劃原則整體布局應(yīng)充分體現(xiàn)自身特色，設(shè)計(jì)要體現(xiàn)以人為本的主題思想，

44、制造一種和諧環(huán)境、具有時(shí)代氣息的氛圍。堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，力爭(zhēng)規(guī)劃一步到位，以滿足企業(yè)市場(chǎng)的需求。整體規(guī)劃要把握好項(xiàng)目與都市、與周邊用地關(guān)系，搞好與周?chē)匀画h(huán)境的有機(jī)結(jié)合，保持環(huán)境的整體性。建筑造型設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)潔明快、美觀大方，有獨(dú)特的建筑風(fēng)格。堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，貫徹可持續(xù)進(jìn)展的原則。6.3建筑內(nèi)容該項(xiàng)目打算依AA大街而建，依據(jù)都市規(guī)劃和初步設(shè)計(jì)方案，打算建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)大廈及裙樓。總部經(jīng)濟(jì)大廈打算建設(shè)高度為95.3米，打算層數(shù)為26層，地下1層，地上26層；建筑面積-1層為6000，14層為4000/層，地上526層為1000/層，主樓總建筑面積為22000；總部經(jīng)濟(jì)大

45、廈地下1層為大型標(biāo)準(zhǔn)地下停車(chē)場(chǎng)；13層為商務(wù)接待酒店、銀行、高端餐飲等機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；4層為健身、茶藝、多功能廳等商務(wù)休閑類(lèi)會(huì)所；58層為中餐廳、西餐廳；9層為多功能會(huì)議廳、展覽廳；10-18層為各進(jìn)駐企業(yè)辦公總部的辦公場(chǎng)所及設(shè)備層；19-22層為中小企業(yè)孵化基地；22-26層為客房部。各功能區(qū)域獨(dú)立運(yùn)行，相互輔助，內(nèi)設(shè)區(qū)域獨(dú)立電梯，高檔智能化專(zhuān)用電梯及智能化樓宇技術(shù)，打造高檔、智能、舒適、節(jié)能、先進(jìn)的綜合性服務(wù)場(chǎng)所，力爭(zhēng)建成高新區(qū)的標(biāo)志性建筑。七、建設(shè)投資估算及資金籌措7.1投資估算7.1.1編制范圍本項(xiàng)目的建設(shè)投資估算范圍包括土地轉(zhuǎn)讓、建設(shè)場(chǎng)地總圖（土地平坦、拆遷緩建、道路、給排水、電力電

46、訊），消防、環(huán)保、土建工程、綠化等費(fèi)用及工程相配套的前期工作費(fèi)用等。7.1.2成本估算：1、土地費(fèi)用：土地取得費(fèi)24畝*1000萬(wàn)元/畝=24000萬(wàn)元都市建設(shè)配套費(fèi)、人防工程費(fèi)、規(guī)劃治理費(fèi)、消防費(fèi)：16000108元/=172.8萬(wàn)元小計(jì)：土地費(fèi)用=24172.8萬(wàn)元2、前期工程費(fèi)：規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)80萬(wàn)元三通一平費(fèi)用20萬(wàn)元小計(jì)：前期工程費(fèi)=80+20=100萬(wàn)元3、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：建安工程380001800元/=6840萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（包含紅線范圍內(nèi)各種管線）160萬(wàn)元小計(jì)：房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)=7000萬(wàn)元4、治理費(fèi)：取上述三項(xiàng)費(fèi)用的2，即（24172.8+100+7000）2=625萬(wàn)元5、其他

47、費(fèi)用（包含臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、融資費(fèi)等雜費(fèi)）100萬(wàn)元6、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按上述費(fèi)用的3計(jì)算（24172.8+100+7000+625）3=957萬(wàn)元7、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本總計(jì)：33652萬(wàn)元（取整）經(jīng)估算本項(xiàng)目的總投資為33652萬(wàn)元其中：固定資產(chǎn)投資為31000萬(wàn)元，其中建安工程6840萬(wàn)元；購(gòu)買(mǎi)土地24000萬(wàn)元。7.1.3建設(shè)投資估算表序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目分項(xiàng)內(nèi)容單位數(shù)量單價(jià)(萬(wàn)元)金額（萬(wàn)元）1前期費(fèi)用土地出讓160001.524000報(bào)建費(fèi)172.8勘察設(shè)計(jì)費(fèi)80土地平坦費(fèi)20小計(jì)24272.82建筑工程及配套設(shè)施住宅、商鋪、車(chē)庫(kù)380000.186840基礎(chǔ)設(shè)施1

48、60小計(jì)70003其他費(fèi)用治理費(fèi)用萬(wàn)元625其他費(fèi)用萬(wàn)元797不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元957小計(jì)23794總計(jì)萬(wàn)元33651.87.2資金籌措打算7.2.1資金來(lái)源的組織結(jié)構(gòu)依照項(xiàng)目投資估算表，該項(xiàng)目需投資33651.8元。資金籌措要緊來(lái)源為：自有資金，第一年全部投入；銀行金融機(jī)構(gòu)貸款：依照項(xiàng)目進(jìn)展向銀行金融機(jī)構(gòu)貸款；。房地產(chǎn)預(yù)售。依照現(xiàn)行銀行1-3年期的企業(yè)貸款年利率，同時(shí)考慮到籌資過(guò)程中涉及到的承諾費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等籌資費(fèi)用以及自有資金與貸款的比例等，本項(xiàng)目的綜合資金成本率約為 %，項(xiàng)目還款能力較強(qiáng)，投建單位資信良好，并配合抵押與愛(ài)護(hù)性條款，銀行金融的融資風(fēng)險(xiǎn)專(zhuān)門(mén)小。因此，初步的融資方案差不多可行。7.2

49、.2資金運(yùn)用及投資結(jié)構(gòu)依照項(xiàng)目投資估算表，該項(xiàng)目總投資為33651.8萬(wàn)元，其中用于固定資產(chǎn)投資31000萬(wàn)元，流淌資金2651.8萬(wàn)元。（注：固定資產(chǎn)投資中的土地價(jià)值包含了平坦用地時(shí)的拆遷補(bǔ)助、還建住宅等費(fèi)用。）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的建設(shè)期借款利息，是依照國(guó)家銀行同期同檔次貸款利率計(jì)算。八、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策8.1政策風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻關(guān)注政策信號(hào)，依照獲悉的信號(hào)，及時(shí)調(diào)整投資行為，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。政策的不確定性必定對(duì)項(xiàng)目地塊的運(yùn)做產(chǎn)生阻礙，從目前XXX市和高新區(qū)政府在各領(lǐng)域政策的開(kāi)放速度看，相應(yīng)對(duì)策表現(xiàn)為能否有效利用新政策，公司將及時(shí)與政府溝通，反饋及時(shí)的政策信息，緊緊把握目前的歷史機(jī)遇，在短期內(nèi)建立全面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。8.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 基于XXX目前的寫(xiě)字樓及商業(yè)裙房的供需、國(guó)家資本市場(chǎng)開(kāi)放力度、高新區(qū)的進(jìn)展，該項(xiàng)目要緊的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要緊為：1.市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的