寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料

1、寫字樓物業(yè)發(fā)展提議思索SALON10/10/寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第1頁(yè)寫字樓物業(yè)發(fā)展提議寫作迷惑寫字樓租售模式對(duì)物業(yè)發(fā)展提議影響是什么？低成本高形象？高成本高形象？還是有其它東西？為何？寫字樓物業(yè)發(fā)展提議主要由幾方面組成？電梯？空調(diào)？大堂？外立面？還是有其它東西？發(fā)展戰(zhàn)略物業(yè)發(fā)展提議市場(chǎng)分析 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析發(fā)展商戰(zhàn)略租售模式及項(xiàng)目定位2寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第2頁(yè)寫字樓主要租售模式全售全租租售結(jié)合先持有再銷售盈利模式銷售收入租金收入銷售收入+租金收入租金收入+銷售收入優(yōu)點(diǎn)快速回籠資金 調(diào)整企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力 折中方式先獲取一定租金，依據(jù)市場(chǎng)條件進(jìn)行銷售風(fēng)險(xiǎn)喪失銷售更高價(jià)格

2、機(jī)會(huì)大量沉淀資金，較高財(cái)務(wù)成本，物業(yè)貶值折中方式無(wú)法盡快回現(xiàn)承受較大財(cái)務(wù)成本，物業(yè)貶值，未來(lái)激烈競(jìng)爭(zhēng)適用條件需快速回現(xiàn)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域發(fā)展前景有限企業(yè)實(shí)力雄厚，資金充分，無(wú)回現(xiàn)壓力區(qū)域發(fā)展前景好宏觀經(jīng)濟(jì)連續(xù)向好未來(lái)前景存在較大不確定性現(xiàn)有租賃市場(chǎng)很好，未來(lái)前景很好，有較大上升空間3寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第3頁(yè)寫字樓價(jià)值組成體系對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值，而不是本身固化價(jià)值KPI體系強(qiáng)制性視覺沖擊當(dāng)代高檔外立面、豪華大堂硬性指標(biāo)軟性指標(biāo)功效化體系建筑指標(biāo)：層高、景觀便利停車優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理大型著名企業(yè)入駐本身或周圍文化、歷史內(nèi)涵交通暢順配套設(shè)施齊全材料、設(shè)備高檔齊全優(yōu)越商務(wù)、政務(wù)辦公環(huán)境成本控制體系4寫字樓物

3、業(yè)發(fā)展建議精粹資料第4頁(yè)寫字樓價(jià)值組成體系寫字樓價(jià)值曲線普通情況下，硬性指標(biāo)價(jià)值是呈下降趨勢(shì)，影響其價(jià)值改變?cè)蛑饕?方面：1設(shè)備、建材絕對(duì)老化；2設(shè)備、建材相對(duì)落后；時(shí)間價(jià)值樓宇價(jià)值軟性指標(biāo)價(jià)值硬性指標(biāo)價(jià)值=+軟性指標(biāo)變動(dòng)幅度可能很大，在其能正常使用條件下，沒有顯著上升或者下降規(guī)律。其主要影響原因是城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等，同時(shí)，因?yàn)樵O(shè)備老化等問題，物業(yè)管理難度加大、費(fèi)用上升。5寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第5頁(yè)寫字樓價(jià)值組成體系寫字樓價(jià)值曲線因?yàn)橛残灾笜?biāo)和軟性指標(biāo)改變，銷售性物業(yè)和租賃性物業(yè)對(duì)價(jià)值取舍是不一樣；時(shí)間價(jià)值樓宇價(jià)值軟性指標(biāo)價(jià)值硬性指標(biāo)價(jià)值=+銷售期出租期銷售性物業(yè)主要目標(biāo)

4、是加強(qiáng)前期價(jià)值投入；出租性物業(yè)必須確保前期投入對(duì)后期經(jīng)營(yíng)影響。6寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第6頁(yè)寫字樓價(jià)值組成體系南京金陵飯店(白色框內(nèi)為寫字樓部分)：主要客戶為意大利菲亞特企業(yè)中國(guó)總部、微軟、戴爾、摩托羅拉、IBM、思科、通用電氣、英特爾等紐約帝國(guó)大廈：1931年落成，通用汽車企業(yè)投資興建，保持第一高度時(shí)間達(dá)42年之久。伴伴隨一個(gè)與克萊斯勒爭(zhēng)奪世界第一高度傳奇故事。7寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第7頁(yè)深圳發(fā)展銀行大廈租賃型寫字樓8寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第8頁(yè)怎樣控制寫字樓租戶質(zhì)量？發(fā)展銀行大廈作為銀行總部所在場(chǎng)所，必須嚴(yán)格控制進(jìn)駐企業(yè)類型和質(zhì)量，主要伎倆有：控制招租渠道：主要經(jīng)過銀行高層介

5、紹（1/3），內(nèi)部物業(yè)企業(yè)招租（1/3），外部中介招租（1/3）。前2種渠道能夠很好篩選客戶，中介渠道所占百分比較?。簧疃炔檎铱蛻粽鎸?shí)背景：利用銀行關(guān)系，查找客戶資料，判斷其背景是否符合要求、是否有足夠資金實(shí)力；適當(dāng)延長(zhǎng)簽約時(shí)間：在簽署租賃協(xié)議時(shí)，普通都簽署兩年合約，同時(shí)交付2個(gè)月確保金。寫字樓必須有良好商務(wù)氣氛，給使用客戶和潛在客戶很強(qiáng)心理安全感和風(fēng)水好感覺；作為租賃型寫字樓，必須確保有穩(wěn)定客戶群，預(yù)防可能出現(xiàn)客戶大量外流；必須確保客戶具備較高檔次，預(yù)防低端客戶進(jìn)入。9寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第9頁(yè)關(guān)于“飛標(biāo)企業(yè)”“飛標(biāo)企業(yè)”因?yàn)檫M(jìn)行違規(guī)私募民間資金被查封，客觀上影響了發(fā)展銀行對(duì)外形象飛標(biāo)

6、企業(yè)是一家優(yōu)質(zhì)企業(yè)，也是優(yōu)質(zhì)客戶不過，這家企業(yè)到底在事發(fā)前對(duì)于發(fā)展銀行大廈而言是什么樣企業(yè)呢？按時(shí)交納租金主動(dòng)參加各種活動(dòng)并提供支持非常支持物業(yè)管理企業(yè) 10寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第10頁(yè)大廈客戶情況大廈現(xiàn)有42家租戶，大廈出租率在90左右100500平米小客戶占50，5001000平米中等客戶和1000平米以上大客戶分別占有百分比為25從行業(yè)來(lái)看，60租戶為金融、保險(xiǎn)行業(yè)（主要受深發(fā)展總行影響），因?yàn)樽C券行業(yè)最近幾年不景氣，以前一些大型證券企業(yè)從降低辦公成本考慮，已經(jīng)搬離了發(fā)展銀行大廈，不過總體來(lái)看，租戶較為穩(wěn)定在租戶中規(guī)模較小但支付能力較強(qiáng)主要是外企辦事處，人員較少，但實(shí)力雄厚大廈大客

7、戶聯(lián)合證券總部、友聯(lián)保險(xiǎn)、鵬華基金、世聯(lián)地產(chǎn)、百盛集團(tuán)等面積需求特征行業(yè)分布特征11寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第11頁(yè)配套設(shè)施使用及物業(yè)管理情況配套設(shè)施深圳發(fā)展銀行大廈配套設(shè)施相對(duì)齊全，包含食堂、會(huì)所、洗衣店、水廠、會(huì)議室、便利店，近期將引入南方航空企業(yè)訂票點(diǎn)配套設(shè)施使用及盈利情況：會(huì)所虧損、食堂略虧，洗衣店、便利店以及水廠、會(huì)議室都是盈利。水廠位于大樓地下室，為大樓租戶提供純凈水。會(huì)議室音響、視頻等設(shè)施齊全，因?yàn)槿薪?jīng)常召開視頻會(huì)議，供不應(yīng)求，對(duì)于食堂和會(huì)所來(lái)說，即使有虧損，但對(duì)于提升寫字樓整體品質(zhì)來(lái)說卻起到很好作用。會(huì)所普通為租戶單位領(lǐng)導(dǎo)提供優(yōu)惠。物業(yè)管理深發(fā)展銀行大廈物業(yè)管理企業(yè)為深圳發(fā)

8、展銀行下屬企業(yè)，深圳市友銀物業(yè)管理有限企業(yè)。除了普通清潔、綠化等活動(dòng)外，物業(yè)管理企業(yè)有一些其它增值服務(wù)。比如，每年組織客戶進(jìn)行遠(yuǎn)程座談（旅游），一對(duì)一小活動(dòng)（打籃球等），每個(gè)新年給租戶贈(zèng)予花籃，客戶領(lǐng)導(dǎo)人過生日時(shí)進(jìn)行祝賀等。其它如大門鮮花更換，一些細(xì)微活動(dòng)使租戶感到價(jià)值。12寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第12頁(yè)發(fā)展銀行大廈租戶關(guān)注問題及處理方法租戶關(guān)注問題租戶比較關(guān)注硬件設(shè)施主要是空調(diào)、電梯和停車位。配套設(shè)施來(lái)說比較喜歡大廈中現(xiàn)有食堂。租戶現(xiàn)有滿意度都比較高，對(duì)大廈意見主要是食堂飯菜口味以及加班無(wú)空調(diào)。在3年前車位問題非常突出。物業(yè)企業(yè)處理方法空調(diào)問題：深發(fā)展銀行大廈采取是中央空調(diào)，開放時(shí)間有限

9、，以前無(wú)法分層控制，現(xiàn)在經(jīng)過改裝后能夠分層控制，但依然無(wú)法分戶控制。對(duì)于需要加班咨詢業(yè)、設(shè)計(jì)業(yè)等租戶或物流企業(yè)（與國(guó)外有時(shí)差）來(lái)說，空調(diào)問題無(wú)法處理。以后經(jīng)過在有特殊要求租戶所租寫字間重新安裝分戶式空調(diào)進(jìn)行單獨(dú)控制。車位問題：大廈地下和地上共有280個(gè)車位，在3年前車位不夠問題較為突出，最終要求發(fā)展銀行本身職員車一律不能停在大廈車位，銀行領(lǐng)導(dǎo)除外。企業(yè)對(duì)于職員在外停車進(jìn)行一定補(bǔ)助。最終處理租戶停車不夠問題。大廈現(xiàn)有固定車位為/個(gè)/月，流動(dòng)車位為600元/個(gè)/月。食堂問題：對(duì)于食堂口味問題，眾口難調(diào)，無(wú)法處理13寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第13頁(yè)深圳發(fā)展銀行大廈案例總結(jié)大型企業(yè)集團(tuán)入住，對(duì)提升大

10、廈形象是非常有好處，同時(shí)會(huì)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)聚集。選擇支付能力高企業(yè)入住能降低租賃風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)帶來(lái)較為穩(wěn)定收益。外企或大型企業(yè)辦事處規(guī)模小，不過支付能力較強(qiáng)。頂級(jí)或者先進(jìn)機(jī)電設(shè)備使用能夠使寫字樓維持良好形象。而且對(duì)于高端客戶來(lái)說，先進(jìn)設(shè)施是基本要求。車位是影響寫字樓主要原因，在很擔(dān)心情況下，能夠犧牲內(nèi)部員工部分利益，首先滿足租戶車位需求。食堂、會(huì)所、會(huì)議室等寫字樓配套可完善寫字樓功效，在部分虧損情況下，從完善寫字樓功效角度出發(fā)，仍需要繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于需要加班租戶，分戶式空調(diào)是非常必要。14寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第14頁(yè)發(fā)展銀行大廈平面圖發(fā)展銀行大廈由澳洲設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，造型新奇，呈階梯狀向上，香檳紅幕墻，內(nèi)

11、部平面布局合理，呈回字型空間，層高4米，中間沒有柱位，寬大、實(shí)用率高15寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第15頁(yè)先進(jìn)3A系統(tǒng)，最先進(jìn)機(jī)電設(shè)備智能大廈、設(shè)備先進(jìn)、采取3A系統(tǒng)，即樓宇自動(dòng)化管理系統(tǒng)（BA）、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OA）；通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CA）大廈全部機(jī)電設(shè)備都選取國(guó)際名牌樓宇自動(dòng)化管理系統(tǒng)（BA）霍尼爾樓宇管理系統(tǒng)辛普森火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)派而保安監(jiān)控系統(tǒng)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OA）通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CA）公共天線系統(tǒng)遠(yuǎn)端模塊光纖入戶通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，配有DDN節(jié)點(diǎn)機(jī)萬(wàn)點(diǎn)IBN布線系統(tǒng)，每層可提供300個(gè)接點(diǎn)16寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第16頁(yè)高檔裝修材料、設(shè)備選取電梯：17臺(tái)新型OTIS高速電梯，其中一臺(tái)為

12、貨梯，8臺(tái)低層電梯，8臺(tái)高層電梯大廈外墻采取世界流行雙層真空保溫隔熱幕墻衛(wèi)生間設(shè)備均選取日本TOTO自控衛(wèi)生潔具17寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第17頁(yè)完善齊全配套設(shè)施大廈配套：能容納700多人就餐當(dāng)代化餐廳在大樓六層設(shè)有各種不一樣功效大、中、多功效會(huì)議室在34層設(shè)有天元會(huì)所，提供中西餐服務(wù)地面和地下共有280個(gè)車位，處理客戶停車難問題18寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第18頁(yè)南京銀城大廈19寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第19頁(yè)平面布局面積小標(biāo)準(zhǔn)約800平米，實(shí)用面積約500平米分割零碎面積1約145平面積2約65平米1220寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第20頁(yè)寫字樓物業(yè)發(fā)展提議部分內(nèi)容21寫字樓物業(yè)發(fā)

13、展建議精粹資料第21頁(yè)寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)寫字樓等級(jí)分類智慧型甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓丙級(jí)寫字樓每平米造價(jià)8000元以上5000元以上2800以上5000元2800元以下外墻裝修優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻，鋁合金，不銹鋼，花崗巖等局部?jī)?yōu)質(zhì)寶貴材料普通外墻和門窗室內(nèi)公共部分裝修相當(dāng)于四星級(jí)、五星級(jí)酒店裝修，每平米不低于5000元相當(dāng)于三星級(jí)酒店裝修，每平米1000普通材料，每平米1000元以下室外及綠化高檔材料，精心設(shè)計(jì)和施工環(huán)境設(shè)計(jì)局部高檔材料普通材料停車位最少每150平米建筑面積設(shè)一個(gè)停車位每150250平米一個(gè)車位每250平米以上設(shè)一個(gè)車位電梯等候時(shí)間1分30秒電力電力負(fù)荷100瓦/平米以

14、上，負(fù)荷級(jí)別：一級(jí)60100瓦/平米一級(jí)60瓦/平米二級(jí)夜間藝術(shù)照明設(shè)計(jì)必須有能夠有非必需通訊1部電話/10平米一部電話/15平米1部電話/20平米控制樓宇、通訊、辦公自動(dòng)化及綜合布線系統(tǒng)部分自動(dòng)化非智能性擦窗機(jī)必須有必須有非必需給排水高層寫字樓設(shè)消火栓、自動(dòng)噴淋、中央熱水供給無(wú)熱水供給無(wú)熱水供給空調(diào)集中空調(diào)（四管式），可同時(shí)供冷供熱，溫濕度自動(dòng)調(diào)整集中空調(diào)（四管式），溫濕度自動(dòng)調(diào)整普通集中空調(diào)或分體式、窗式空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)層面積1100平米22寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第22頁(yè)寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)電梯電梯造價(jià)及用電量可占大廈總投資與總用電量10%12%電梯設(shè)計(jì)中，主要需要確定電梯速度、分區(qū)、

15、臺(tái)數(shù)等美國(guó)日本德國(guó)國(guó)內(nèi)高級(jí)國(guó)內(nèi)普通租戶較多12%15%11%15%15%17%1215%10%12%一個(gè)單位專用15%18%20%25%20%25%電梯高峰期5分鐘內(nèi)運(yùn)客量提升高度電梯速度小于75米小于1.75m/s小于90米小于2.5m/s小于110米小于3m/s小于130米小于4m/s大于130米大于4m/s層數(shù)電梯速度261.5m/s7112m/s12162.5m/s17213m/s22263.5m/s27314m/s32364.5m/s37415m/s電梯提升高度與電梯速度樓層數(shù)與電梯速度23寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第23頁(yè)寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)電梯電梯臺(tái)數(shù)確定驗(yàn)算：5分鐘內(nèi)上

16、班人數(shù)占全部些人數(shù)百分比：12.5%25%電梯額定人數(shù) x r60s120s30s60s24寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第24頁(yè)寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)空調(diào)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用分體式空調(diào)式樣多；占地?。辉肼暤?；使用靈活，安裝檢修方便；空調(diào)房間之間無(wú)風(fēng)道相通，有利于防火、防毒和隔音氣流不均勻；溫控精度低；新風(fēng)較難送入室內(nèi)，室內(nèi)空氣不新鮮；影響外立面效果，使用百葉又影響使用效果；室內(nèi)機(jī)影響室內(nèi)裝飾住宅、小型辦公場(chǎng)所大型中央空調(diào)房間內(nèi)溫度分布均勻；不占用房間內(nèi)使用面積，能和裝修很好配合；室內(nèi)噪音低；外立面政界、美觀占用設(shè)備層，增加公用設(shè)施和土建投資；風(fēng)道斷面尺寸較大，占用空間大；需要配置專門維修、操作人員

17、；各個(gè)房間空調(diào)一開俱開，造成使用不便和能源浪費(fèi)；用電計(jì)量計(jì)費(fèi)困難，輕易造成糾紛。大型商場(chǎng)、寫字樓戶式中央空調(diào)能引入新風(fēng)系統(tǒng)；房?jī)?nèi)冷熱更均勻；節(jié)能；用電分戶脊梁，計(jì)費(fèi)準(zhǔn)確；很好維護(hù)室內(nèi)外裝修格調(diào)初始投資大；安裝、維修技術(shù)要求高各種別墅、各類區(qū)域分割式辦公建筑以及較小建筑面積辦公場(chǎng)所25寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第25頁(yè)寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)交通量、停車位辦公建筑交通量組成主要分為4部分對(duì)大多數(shù)辦公建筑來(lái)說，上下班交通量組成其對(duì)外交通流動(dòng)量峰值，而上下班交通量取決于辦公建筑內(nèi)從業(yè)人數(shù)普通情況下，大企業(yè)多、企業(yè)總數(shù)少辦公建筑上下班交通連續(xù)時(shí)間較短，交通量峰值高；小企業(yè)多，企業(yè)總數(shù)奪得辦公建筑上

18、下班交通連續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，交通量峰值較低。辦公建筑停車量峰值可達(dá)0.43輛/100平米，可見，規(guī)劃是按照峰值下限值確定，當(dāng)詳細(xì)情況發(fā)生改變時(shí)應(yīng)該增加車位。辦公建筑對(duì)外交通辦公建筑內(nèi)企業(yè)用車訪客用車企業(yè)員工用車大樓物業(yè)管理本身國(guó)內(nèi)外部分城市中心建設(shè)項(xiàng)目停車場(chǎng)指標(biāo)推薦值0.33100平米深圳市中心0.61100平米北京CBD0.753設(shè)計(jì)車位車位數(shù)=1000平方英尺（93.9平米）參考指標(biāo)東京城市中心美國(guó)大城市CBD地域高級(jí)多功效單用途美拿本512德國(guó)711中國(guó)810辦公樓每人所需凈面積26寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第26頁(yè)寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)鍵

19、點(diǎn)影響停車位需求、供給主要原因停車量需求車位租金/售價(jià)車位周轉(zhuǎn)頻率樓宇各項(xiàng)功效配比企業(yè)性質(zhì)企業(yè)檔次、規(guī)模人數(shù)及人均私車擁有量周圍公共交通情況周圍停車場(chǎng)供給停車量供給需求量地方性規(guī)劃指標(biāo)成本部分辦公建筑人均建筑面積（平米/人）日本部分辦公樓德國(guó)部分辦公樓香港中銀大廈深圳國(guó)貿(mào)大廈11.312.518.5179.6停車場(chǎng)車位數(shù)直接決定寫字樓盈利性、適用性，產(chǎn)生租金收益甚至能夠超出寫字樓部分租金收入停車位能夠經(jīng)過查規(guī)范、做市場(chǎng)調(diào)查，并結(jié)合經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)確定27寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第27頁(yè)寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)幕墻及地面主要裝飾分類玻璃幕墻玻璃種類較多，雙層玻璃造價(jià)高于普通單層玻璃約一倍普通來(lái)說

20、，外墻面、地面造價(jià)與材料、施工工藝關(guān)系最大，所以假如采取無(wú)須要高檔材料和復(fù)雜結(jié)構(gòu)會(huì)大大提升建造成本受項(xiàng)目所在地人機(jī)料成本影響，工程造價(jià)波動(dòng)較大幕墻主要材料及造價(jià)地面裝飾主要材料及造價(jià)28寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第28頁(yè)寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)平面布局寫字樓被服務(wù)空間占總體空間百分比約為60%70%增加被服務(wù)空間（“肉”），降低服務(wù)空間（“骨”），提升使用面積：做好高度與標(biāo)準(zhǔn)層面積之比、壓縮設(shè)備房空間、合理布線、去掉不合理柱網(wǎng)，盡可能使標(biāo)準(zhǔn)層平面方正、規(guī)整，降低無(wú)須要轉(zhuǎn)角、走道空間（整層出租）合理處理高層建筑“胖”和“瘦”：采光面積一定情況下，進(jìn)深越大，則自然采光越差、消防要求越高，而且小

21、企業(yè)租用可能性越??；進(jìn)深過小也將使大企業(yè)入駐可能性減小進(jìn)深進(jìn)深29寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第29頁(yè)寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)5A智能系統(tǒng)子系統(tǒng)智能系統(tǒng)子系統(tǒng)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（BA）冷熱源系統(tǒng)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OA）計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)會(huì)議中心系統(tǒng)變配電系統(tǒng)門廳多媒體查詢系統(tǒng)照明系統(tǒng)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)給排水系統(tǒng)安保自動(dòng)化系統(tǒng)（SA）監(jiān)視電視系統(tǒng)電梯管理系統(tǒng)通道控制系統(tǒng)停車庫(kù)系統(tǒng)防盜報(bào)警系統(tǒng)消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FA）火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)巡更系統(tǒng)防排煙監(jiān)控系統(tǒng)通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CA）雙向電視電話會(huì)議系統(tǒng)自動(dòng)噴淋共用天線電視系統(tǒng)應(yīng)急照明公共廣播系統(tǒng)專用通訊設(shè)備數(shù)字式用戶交換機(jī)系統(tǒng)緊急廣播樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)消防監(jiān)控綜合布線系統(tǒng)30寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第30頁(yè)寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)