某現(xiàn)代商業(yè)廣場整體商業(yè)運(yùn)營方案

1、PAGE PAGE 115重慶現(xiàn)代代商業(yè)廣廣場整體體商業(yè)運(yùn)運(yùn)營方案案目 錄錄第一部分分 前 言 1.背 景 42.目 的 43.方案案的涉及及出發(fā)點(diǎn)點(diǎn) 554.方案案說明 6第二部分分 市市場研究究 GDP 77GDP的的構(gòu)成 88居民消費(fèi)費(fèi)價(jià)格指指數(shù) 10固定資產(chǎn)產(chǎn)投入 111社會消費(fèi)費(fèi)品零售售總額 112 居民消消費(fèi)能力力 115人口及人人口發(fā)展展?fàn)顩r 118重慶未來來發(fā)展規(guī)規(guī)劃及重重大事件件影響分分析 255零售業(yè)趨趨勢及商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展趨趨勢 311重慶商圈圈現(xiàn)狀及及商圈發(fā)發(fā)展趨勢勢 337第三部分分 項(xiàng)項(xiàng)目概要要 46第四部分分 項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT分分析 553第五部分分 項(xiàng)項(xiàng)目定位位

2、及定位位思想 商圈戰(zhàn)略略定位 58項(xiàng)目戰(zhàn)略略定位 60企業(yè)文化化 661業(yè)態(tài)定位位 663主體定位位 664功能定位位 666市場定位位 667形象定位位 669第六部分分 項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃與布局局 資產(chǎn)處建建議與規(guī)規(guī)劃規(guī)模模確定 70業(yè)態(tài)組合合及分布布 72項(xiàng)目物業(yè)業(yè)規(guī)劃及及改造 822第七部分分 運(yùn)運(yùn)營管理理綱要 組織機(jī)構(gòu)構(gòu) 87招商運(yùn)營營 88營銷策略略 91管理理念念 93第八部分分 項(xiàng)項(xiàng)目投資資、經(jīng)營營績效分分析（概概算） 項(xiàng)目投資資概算 94年度經(jīng)營營績效概概算 966年度經(jīng)營營費(fèi)用概概算 988五年財(cái)務(wù)務(wù)流量分分析 1000物業(yè)價(jià)值值變現(xiàn)及及變現(xiàn)能能力分析析 1102題后記說說明 1

3、044重慶現(xiàn)代代廣場整整體商業(yè)業(yè)運(yùn)營方方案第一部分分：前 言言背 景景 重慶慶市江北北區(qū)國有有資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營管理理有限責(zé)責(zé)任公司司(以下下簡稱“國資委委”)在江江北區(qū)觀觀音橋商商業(yè)步行行街所屬屬項(xiàng)目“現(xiàn)代廣廣場”為大型型綜合性性商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，共共分A、B、CC、D四四個(gè)區(qū)域域。本方方案另綜綜合考慮慮原觀音音橋農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場納納入整體體規(guī)劃之之中，共共有商業(yè)業(yè)（裙樓樓）建筑筑面積約約23447222平方米米（未含含農(nóng)貿(mào)市市場部分分）。 重慶慶盎然實(shí)實(shí)業(yè)有限限公司與與國資委委共同協(xié)協(xié)商，就就上述項(xiàng)項(xiàng)目的商商業(yè)部分分（以下下簡稱“本項(xiàng)目目”）擬共共同出資資合作運(yùn)運(yùn)營。特特出具本本報(bào)告以以確立本本項(xiàng)目的的宏觀運(yùn)

4、運(yùn)營方略略。2.目目 的的 研究究并評估估本項(xiàng)目目的商業(yè)業(yè)經(jīng)營潛潛力； 為本本項(xiàng)目確確立可持持續(xù)發(fā)展展戰(zhàn)略和和運(yùn)營方方略； 就本本項(xiàng)目的的影響因因素預(yù)以以評估并并確立新新的規(guī)劃劃思路； 評估估本項(xiàng)目目未來的的投資、經(jīng)營、回報(bào)前前景及整整體投資資收益。3方案案設(shè)計(jì)的的出發(fā)點(diǎn)點(diǎn) 以長長、中、短期目目標(biāo)相結(jié)結(jié)合，并并以資源源系統(tǒng)整整合為目目標(biāo)，確確保本項(xiàng)項(xiàng)目能成成為未來來北部商商圈的新新龍頭企企業(yè)，重重慶、乃乃至西南南地區(qū)的的知名企企業(yè)。 方案案設(shè)計(jì)中中期望通通過高遠(yuǎn)遠(yuǎn)戰(zhàn)略和和大手筆筆，以期期拉動觀觀音橋商商圈的升升級和商商圈整體體價(jià)值。 方案案設(shè)計(jì)是是充分考考慮了資資產(chǎn)的保保值和增增值的長長期效益

5、益，盡量量回避因因急功近近利而損損害整體體效益和和整體商商業(yè)價(jià)值值的體現(xiàn)現(xiàn)。 方案案的系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)中中充分考考慮了操操作和實(shí)實(shí)施的可可行性和和可操作作性。 因項(xiàng)項(xiàng)目原規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、內(nèi)內(nèi)外交通通組織等等存在致致命性的的先天性性缺陷，加之資資產(chǎn)關(guān)系系錯(cuò)綜復(fù)復(fù)雜，因因而，在在方案設(shè)設(shè)計(jì)中以以盤活和和提升項(xiàng)項(xiàng)目整體體商業(yè)價(jià)價(jià)值的出出發(fā)點(diǎn)，增加了了投資和和實(shí)際操操作的復(fù)復(fù)雜性。 本方方案盡可可能結(jié)合合項(xiàng)目本本身與商商業(yè)大環(huán)環(huán)境，商商業(yè)發(fā)展展趨勢等等宏觀和和微宏因因素而規(guī)規(guī)劃和定定位。4說明明 因時(shí)時(shí)間原因因，市調(diào)調(diào)方法略略顯單一一，市場場的詳盡盡調(diào)研尚尚不夠充充分。因因此，實(shí)實(shí)操部分分及市場場資料部部分

6、在未未來運(yùn)營營中會加加以針對對性調(diào)查查。 本方方案著重重于戰(zhàn)略略性設(shè)計(jì)計(jì)，加之之有關(guān)項(xiàng)項(xiàng)目的諸諸多細(xì)節(jié)節(jié)了解尚尚不夠充充分。因因此本方方案尚有有不完善善之處，有待進(jìn)進(jìn)一步完完善。 項(xiàng)目目的實(shí)際際運(yùn)營是是在較系系統(tǒng)的機(jī)機(jī)構(gòu)組織織和各專專業(yè)分工工形成，因此有有關(guān)物業(yè)業(yè)規(guī)劃、招商組組織、企企業(yè)文化化、管理理理念、營銷推推廣等各各內(nèi)容上上需在戰(zhàn)戰(zhàn)略方向向的指引引下分別別策劃和和實(shí)施，本方案案尚未能能就此做做具體描描述。 本項(xiàng)項(xiàng)目中有有關(guān)投資資和經(jīng)營營的相關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)為為概算，加之細(xì)細(xì)節(jié)不充充分而不不夠精確確，未來來的各專專項(xiàng)投資資將另行行分類預(yù)預(yù)算。第二部分分： 市場研研究國民生產(chǎn)產(chǎn)總值（GDPP） 總體

7、體特征：重慶市市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)在近年年保持了了連續(xù)高高速增長長的良好好勢頭，19997年20004年期期間，重重慶地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值增速速高于全全國平均均水平，比直轄轄前水平平翻了一一番。220044年重慶慶市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值達(dá)到到26665億元元，比上上年增長長12.2%。 19997年年6月118日，重慶直直轄，使使重慶從從經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展，城城市建設(shè)設(shè)、區(qū)域域影響力力和綜合合競爭能能力等綜綜合方面面均得以以飛速發(fā)發(fā)展。國國家于119999年開始始實(shí)施的的西部大大開發(fā)政政策，使使作為西西部重鎮(zhèn)鎮(zhèn)的重慶慶發(fā)生了了翻天覆覆地的變變化。重重慶享有有的地方方政策和和大規(guī)模模的固定定資產(chǎn)投投入促使使重慶成成為在全

8、全國具較較強(qiáng)影響響力和代代表意義義的經(jīng)濟(jì)濟(jì)重鎮(zhèn)。 但是是，從經(jīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)模模上看，重慶與與國內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)和和一線城城市在經(jīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)模模上仍存存在著較較大差距距。在西西部十二二省區(qū)中中經(jīng)濟(jì)總總量排在在四川、廣西、陜西、云南之之后，居居第五位位。增長長率在西西部排第第六位。GDP的的構(gòu)成 第一一產(chǎn)業(yè) 19997年年到20004年年期間，重慶市市第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在數(shù)數(shù)量逐年年下降，在國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值中的的比例亦亦逐年下下降，第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)占經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量的的比例從從19997年的的22.8%，下降到到20004年的的16.2%。第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在GGDP中中比例的的下降，標(biāo)志著著重慶城城市化進(jìn)進(jìn)程的快快速提高高，經(jīng)濟(jì)

9、濟(jì)形態(tài)在在逐步走走向現(xiàn)代代化。由由于重慶慶下屬區(qū)區(qū)縣的城城市化進(jìn)進(jìn)程和眾眾多農(nóng)業(yè)業(yè)人口的的影響，重慶與與國內(nèi)的的一線城城市及發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)相比仍仍存在一一定的差差距。 第二二產(chǎn)業(yè) 19997年年到20004年年間，重重慶市第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)在數(shù)量量上保持持了高速速增長。在GDDP總量量中的比比例基本本保持穩(wěn)穩(wěn)定，由由19997年的的42.1%增增長到220044年的444.33%，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)在GDDP總量量的比例例比較高高，一方方面說明明了重慶慶仍然以以機(jī)械、汽車、電子、航空等等重工業(yè)業(yè)為主體體，另一一方面，重慶第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)總量的的較高增增長速度度得益于于重慶市市政府對對高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)的重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展

10、和和招商引引資的成成效。 第第三產(chǎn)業(yè)業(yè) 重慶慶市第三三產(chǎn)業(yè)在在GDPP總量中中的比例例逐年提提高，已已由19997年年的355.1%增長到到20004年的的39.5%。第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)的的差距進(jìn)進(jìn)一步縮縮小，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)將逐步步在整個(gè)個(gè)國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)中逐逐漸占有有主導(dǎo)地地位。 重慶慶市第三三產(chǎn)業(yè)的的結(jié)構(gòu)與與發(fā)達(dá)地地區(qū)仍有有較大差差距，但但增長速速度強(qiáng)勁勁，隨城城市化進(jìn)進(jìn)程的高高速發(fā)展展，預(yù)計(jì)計(jì)重慶在在第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍有有巨大潛潛力。居民消費(fèi)費(fèi)價(jià)格指指數(shù)（CCPI） 20004年年，重慶慶市居民民消費(fèi)價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)為1003.77%；進(jìn)進(jìn)入20005年年居民消消費(fèi)價(jià)格格指數(shù)逐逐月下降降，055

11、年100月份CCPL指指數(shù)已降降至999.4%，國家家抑制投投資政策策及金融融新政效效應(yīng)正逐逐步顯現(xiàn)現(xiàn)。 物價(jià)價(jià)水平進(jìn)進(jìn)入負(fù)增增長區(qū)間間，消除除了通貨貨膨漲的的風(fēng)險(xiǎn)，卻增加加了通縮縮緊根的的陰影，但物價(jià)價(jià)指數(shù)的的下降主主要因房房地產(chǎn)新新政及國國家產(chǎn)業(yè)業(yè)政策對對汽車、鋼鐵、水泥、鋁制品品、房地地產(chǎn)等固固定資產(chǎn)產(chǎn)投入較較大產(chǎn)業(yè)業(yè)的抑制制和食品品價(jià)格指指數(shù)的下下降所致致。因此此對消費(fèi)費(fèi)品市場場的增長長將起到到推動作作用，使使居民的的實(shí)質(zhì)消消費(fèi)力處處于上升升態(tài)勢，從而帶帶來對商商品需求求的增加加。固定資產(chǎn)產(chǎn)投入重慶市市固定資資產(chǎn)投入入自19997年年后大幅幅增長，總量從從19997年的的不足4450億

12、億元增長長到20004年年的16609億億元。220044年在宏宏觀調(diào)控控背景下下仍然達(dá)達(dá)到266.8%的增速速，在本本西部十十二省區(qū)區(qū)的投資資總量排排在四川川、內(nèi)蒙蒙、陜西西之后，居第四四位，但但重慶與與之相比比區(qū)域面面積較小小，且內(nèi)內(nèi)蒙、陜陜西有大大量投資資為國家家用于水水土保持持和退耕耕還林，相比之之下重慶慶的實(shí)際際投資效效果和對對經(jīng)濟(jì)的的刺激更更為明顯顯。 固定定資產(chǎn)投投入的不不斷加大大和絕對對總量將將促使重重慶經(jīng)濟(jì)濟(jì)繼續(xù)保保持高速速增長，并對第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的拉動動、農(nóng)村村城鎮(zhèn)化化建設(shè)、城市建建設(shè)規(guī)模模的擴(kuò)大大和就業(yè)業(yè)產(chǎn)生重重要而積積極的影影響。5社會會消費(fèi)品品零售額額 社會會消費(fèi)品品零

13、售總總額體現(xiàn)現(xiàn)了重慶慶市總體體的購買買能力，增長水水平則體體現(xiàn)了消消費(fèi)趨勢勢和市場場潛力，是影響響商業(yè)物物業(yè)和零零售企業(yè)業(yè)的重要要因素。 20004年年重慶市市全年實(shí)實(shí)現(xiàn)社會會消費(fèi)品品零售總總額9555億元元，比上上年增長長14.3%，比20003年年提高44.8個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，20005年年上半年年仍保持持了133.8%的增速速。自直直轄以來來的8年年間，社社會消費(fèi)費(fèi)品零售售總額保保持了持持續(xù)、穩(wěn)穩(wěn)定、高高速增長長的態(tài)勢勢。 重慶慶市社會會消費(fèi)品品零售總總額的增增長因素素可歸納納為重慶慶的經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速增增長，居居民可支支配收入入的上升升。另外外一方面面表現(xiàn)出出居民消消費(fèi)升級級的快速速形成，儲蓄意

14、意愿的下下降和對對收入預(yù)預(yù)期的增增長。 另外外隨重慶慶商業(yè)大大都市的的膨勃興興起，商商業(yè)設(shè)施施日趨完完善，各各商圈不不斷擴(kuò)大大，商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)急急劇膨脹脹，商業(yè)業(yè)流通規(guī)規(guī)模進(jìn)一一步擴(kuò)大大，也促促使社會會零售總總額的快快速增長長。 重慶慶市政府府的“大商貿(mào)貿(mào)、大流流通”政策及及各區(qū)對對本區(qū)商商貿(mào)流通通和商圈圈建設(shè)的的重視也也促使產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的升升級和規(guī)規(guī)模的擴(kuò)擴(kuò)大。 零售售業(yè)各新新興業(yè)態(tài)態(tài)的快速速崛起和和連鎖業(yè)業(yè)的快速速發(fā)展對對消費(fèi)市市場產(chǎn)生生重大影影響，到到20004年全全市連鎖鎖企業(yè)門門店總數(shù)數(shù)達(dá)到660000多個(gè)，實(shí)現(xiàn)零零售額1162億億元，分分別比上上年增長長20.4%和和28.9%；連鎖企企業(yè)占

15、社社會消費(fèi)費(fèi)品零售售總額的的比例上上升到112%。 按行行業(yè)分析析，20004年年批發(fā)零零售貿(mào)易易零售總總額達(dá)8812.9億元元，占社社會消費(fèi)費(fèi)品總額額的比重重提高到到85%，較上上年增長長13%；其次次為餐飲飲業(yè)，達(dá)達(dá)到1332億元元，比上上年增長長23.1%，值得留留意的是是，餐飲飲業(yè)連續(xù)續(xù)保持了了高速增增長，并并超過總總體零售售額增幅幅的8.8個(gè)百百分點(diǎn)，表現(xiàn)出出城市生生活水平平的顯著著提高，生活節(jié)節(jié)奏加快快對餐飲飲市場的的積極推推動，同同時(shí)飲食食多元化化和網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)的大規(guī)規(guī)模擴(kuò)張張，為餐餐飲業(yè)發(fā)發(fā)展提供供了廣闊闊空間，也顯示示居民對對餐飲服服務(wù)業(yè)需需求殷切切。 按區(qū)區(qū)域分析析，20004年

16、年重慶市市城市消消費(fèi)品市市場完成成社會消消費(fèi)品零零售額5555.1億元元，比上上年增長長15.1%，占重慶慶市總量量的588.1%；農(nóng)村村消費(fèi)品品市場完完成社會會消費(fèi)品品零售額額3999.9億億元，比比上年增增長133.2%，其中中縣的社社會消費(fèi)費(fèi)品零售售額1229.55億元，增長114.99%；縣縣以下的的社會消消費(fèi)品零零售額2270.4億元元，同比比增長112.44%。 從區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)及重慶慶的人口口分布結(jié)結(jié)構(gòu)來看看，重慶慶主城區(qū)區(qū)對各區(qū)區(qū)、縣、鎮(zhèn)的商商業(yè)輻射射力仍然然較強(qiáng)，但主要要體現(xiàn)在在高檔、大件和和耐用消消費(fèi)品上上。另外外隨城鄉(xiāng)鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一一體化進(jìn)進(jìn)程和農(nóng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)濟(jì)改革的的深入，各經(jīng)濟(jì)濟(jì)

17、區(qū)域的的快速發(fā)發(fā)展，促促使區(qū)、縣和農(nóng)農(nóng)村的消消費(fèi)正處處于快速速升級進(jìn)進(jìn)程，消消費(fèi)能力力也得以以快速增增強(qiáng)。6居民民消費(fèi)能能力可支配收收入 重慶慶市20004年年城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入992211元，較較上年增增長133.9%，扣除除價(jià)格性性因素實(shí)實(shí)際增長長9.88%;直直轄后的的8年間間,重慶慶居民生生活水平平不斷提提高，可可支配收收入持續(xù)續(xù)增長。在西部部大開發(fā)發(fā)十二省省、區(qū)中中躍居第第一位，但與高高收入地地區(qū)仍有有較大差差距，如如與上海海相差663%，與深圳圳仍相差差61%。 近年年農(nóng)業(yè)改改革推動動和農(nóng)民民稅費(fèi)的的大幅減減負(fù)，農(nóng)農(nóng)村居民民近年的的純收入入已扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)緩慢增增長趨勢勢而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)

18、快速增增長，220044年農(nóng)村村居民的的人均純純收入225355元，較較上年增增長144.5%，扣除除價(jià)格因因素實(shí)際際增長66.9%。 居民民收入的的持續(xù)增增長對于于第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生生了積極極的促動動作用，居民對對收入預(yù)預(yù)期整體體看好，也促使使各階層層消費(fèi)需需求處于于升級階階段；農(nóng)農(nóng)村居民民促動縣縣域，縣縣域促動動城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)促促動重慶慶主城區(qū)區(qū)，各級級呈逐級級放大效效應(yīng)。消費(fèi)性支支出 20004年年重慶城城鎮(zhèn)居民民消費(fèi)性性支出779333元，較較上年增增長122%；其其中食品品性支出出30115元，增長111.66%；衣衣著支出出7800元，增增長6.1%；家庭設(shè)設(shè)備及用用品性支支出4774元，

19、下降00.3%；醫(yī)療療保健支支出5338元，增長117%；交通通通信支出出8655元，增增長95%；教育文文化及娛娛樂服務(wù)務(wù)支出112011元，增增長177%；居居住及用用房支出出9033元，增增長2118%。城市市居民的的恩格爾爾系數(shù)33788%，農(nóng)農(nóng)村居民民的恩格格爾系數(shù)數(shù)仍高達(dá)達(dá)56%。家庭消費(fèi)費(fèi)支出結(jié)結(jié)構(gòu) 家庭庭支出結(jié)結(jié)構(gòu)中食食品占337.88%；衣衣著占110%；家庭設(shè)設(shè)備及用用品占66%；醫(yī)醫(yī)療保健健占7%；交通通通信占占8%；教育文文化和娛娛樂服務(wù)務(wù)占155%；居居住及用用房占111%；其它性性支出占占2.22%。家家庭支出出結(jié)構(gòu)中中呈現(xiàn)出出新的特特征。消費(fèi)特征征由于政策策性原因

20、因和統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)的的局限性性，居民民的收入入、支出出及在消消費(fèi)市場場中心的的體現(xiàn)與與實(shí)際情情況有一一定偏差差，具體體特征表表現(xiàn)為： 收入入兩極分分化嚴(yán)重重，并呈呈現(xiàn)出日日趨嚴(yán)重重的態(tài)勢勢。 社會會的高收收入階層層如公務(wù)務(wù)員、企企業(yè)主及及對企業(yè)業(yè)和社會會資源占占支配能能力人群群的實(shí)際際收入和和可統(tǒng)計(jì)計(jì)收入差差距甚大大，社會會隱性收收入在這這部分人人群中占占有比例例極大，同時(shí)帶帶動周邊邊親朋好好友的財(cái)財(cái)富效應(yīng)應(yīng)亦有擴(kuò)擴(kuò)大，因因此在實(shí)實(shí)際收入入和支出出中有較較大偏差差。 由于于權(quán)力資資源相對對壟斷性性和中國國人情事事故的文文化背景景，在實(shí)實(shí)際消費(fèi)費(fèi)中會有有大量的的請客、送禮和和集團(tuán)購購買性消消費(fèi)，而而

21、這部分分消費(fèi)在在一定程程度上占占有較大大份額，而實(shí)際際數(shù)據(jù)尚尚無法統(tǒng)統(tǒng)計(jì)。 各階階層消費(fèi)費(fèi)支出均均呈現(xiàn)出出升級特特征，從從農(nóng)村居居民換彩彩電，到到城市居居民換液液晶電視視，高收收入階層層二次置置業(yè)等，各階層層呈現(xiàn)逐逐級放大大和上升升態(tài)勢。 由于于醫(yī)療、教育體體制改革革的失敗敗，社會會保障體體系的弱弱化，人人際交往往費(fèi)用的的增加，做為社社會主體體的普通通城市居居民用于于醫(yī)療、教育、交通、通信等等方面的的負(fù)擔(dān)較較重，對對于收入入單一，保障收收入不足足的家庭庭而言，消費(fèi)能能力普遍遍仍顯不不足。 隨消消費(fèi)能力力的提升升，居民民生活品品質(zhì)的提提高。家家庭用于于旅游和和服務(wù)性性支出呈呈快速增增長勢頭頭，因

22、此此對第三三產(chǎn)業(yè)，尤其是是餐飲、娛樂、休閑、文化等等方面行行業(yè)將產(chǎn)產(chǎn)生巨大大的促進(jìn)進(jìn)作用。7人口口及人口口發(fā)展?fàn)顮顩r對于零售售企業(yè)和和零售物物業(yè)來說說，做為為城市最最終消費(fèi)費(fèi)者的人人口。無無疑是最最重要的的影響因因素之一一。 城市市人口與與城市建建設(shè)的發(fā)發(fā)展，規(guī)規(guī)劃和區(qū)區(qū)位的演演變將對對商圈和和未來零零售格局局產(chǎn)生重重要的影影響。重重慶地理理位置和和地域特特征的特特殊性與與人口的的規(guī)模、發(fā)展、演變、遷移都都將對零零售業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生根本本性的影影響。戶籍人口口 據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局公公布資料料，20004年年重慶市市戶籍人人口31144.23萬萬人，較較上年增增長644.133萬人，常住人人口27770.98萬

23、萬人，較較上年減減少6.49萬萬人，其其中城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口為為12005.22萬人，城鎮(zhèn)化化率433.5%；人口口出生率率9.445%；自然死死亡率66.6%；自然然增長率率2.885%。城鎮(zhèn)化水水平 20000年年20004年，重慶市市城鎮(zhèn)化化水平分分別為335.66%、337.44%、339.99%、441.99%和443.55%，年年均增長長1.998%；需要說說明的是是20004年較較19997年直直轄前的的城鎮(zhèn)化化率提高高了144.5%；隨著著經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)發(fā)展和城城市進(jìn)程程的加快快，大批批農(nóng)村人人口正從從土地中中解放出出來，逐逐漸向二二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移，人口口的空間間分布也也逐漸向向城鎮(zhèn)

24、聚聚集。人口結(jié)構(gòu)構(gòu) 在人人口年齡齡結(jié)構(gòu)方方面014歲歲的人口口占211.2%；15564歲歲占677.9%；655歲以上上人口占占10.9%；其中880歲以以上人口口達(dá)到11.2%；按性性別化分分的男、女比例例為1008：880。老齡化社社會 20004年年,重慶慶市655歲以上上老年人人口比重重達(dá)100.9%，總量量達(dá)3002萬人人。已超超過7%的老齡齡社會分分界線33.9%。隨生生活質(zhì)量量的不斷斷提高，老齡化化趨勢在在未來220年間間還將呈呈現(xiàn)高速速增長趨趨勢。老老齡化社社會的日日益突出出將對社社會、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、生生產(chǎn)、分分配、消消費(fèi)、社社會保障障產(chǎn)生重重大影響響和沖擊擊。 老齡齡化將導(dǎo)導(dǎo)致老

25、年年撫養(yǎng)比比提高，加重勞勞動人口口的負(fù)擔(dān)擔(dān)，增加加社會保保障負(fù)擔(dān)擔(dān)；從而而降低政政府資金金積累和和投資能能力，亦亦對家庭庭消費(fèi)收收支、經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和帶動動生產(chǎn)率率的提高高產(chǎn)生消消極影響響，亦對對消費(fèi)市市場結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)生重重大影響響。流動人口口 20004年年，重慶慶市流動動人口總總量達(dá)到到6499萬人，占全市市總?cè)丝诳诘?33.5%；其中中流出市市外的人人口4007萬人人，外省省（市）流入人人口約556萬人人；省際際間人口口總遷移移率為116.77%，凈凈遷移率率為-112.77%。 市域域內(nèi)流動動人口1187萬萬人，占占全部流流動人口口總數(shù)的的28.7%，在本區(qū)區(qū)、縣以以內(nèi)流動動的人口口為888

26、萬人；區(qū)、縣縣間流動動的人口口為988萬人。按戶籍籍在市區(qū)區(qū)主城九九區(qū)流動動的人口口占總流流動人口口的255%，主主要在主主城區(qū)間間流動和和遷移。渝西經(jīng)經(jīng)濟(jì)走廊廊（萬盛盛區(qū)、雙雙橋區(qū)、潼南縣縣、銅梁梁縣、大大足縣、榮昌縣縣、江津津市、合合川市、南川市市）人口口流動比比例占總總流動比比例的442.44%；三三峽庫區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)生生態(tài)區(qū)（萬州區(qū)區(qū)、涪陵陵區(qū)、長長壽區(qū)、梁平縣縣、城口口縣、豐豐都縣、武陵縣縣、忠縣縣、開縣縣、奉節(jié)節(jié)縣、巫巫山縣、秀山縣縣、彭水水縣）人人口流動動比例占占總流動動人口的的比例為為32.6%。 根據(jù)據(jù)重慶市市的人口口、經(jīng)濟(jì)濟(jì)及流動動特征，有4000萬人人在中國國其它經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)地

27、區(qū)從從事建筑筑、工業(yè)業(yè)生產(chǎn)，且流出出人口多多為農(nóng)村村閑置勞勞動力，一方面面可表現(xiàn)現(xiàn)他們將將異地收收入的相相當(dāng)部分分用于重重慶消費(fèi)費(fèi)，另一一方面則則反映他他們整體體消費(fèi)能能力多顯顯不足，主要分分布在縣縣域。流流入人口口多為學(xué)學(xué)習(xí)、經(jīng)經(jīng)商或異異地工作作，消費(fèi)費(fèi)能力相相對較強(qiáng)強(qiáng)，區(qū)內(nèi)內(nèi)流動人人口則對對重慶主主城區(qū)消消費(fèi)有較較明顯的的拉動作作用。同同時(shí)反映映有大量量外區(qū)、縣人口口在主城城區(qū)購房房、生活活的特征征極為明明顯，且且各區(qū)、縣消費(fèi)費(fèi)能力較較強(qiáng)的人人口在主主城區(qū)消消費(fèi)比例例較大。人口分布布 主城城九區(qū)共共計(jì)人口口5500萬人，其中城城鎮(zhèn)人口口3188萬人，農(nóng)業(yè)人人口2332萬人人。各區(qū)區(qū)人口總總

28、量分別別為渝中中區(qū)600萬人；大渡口口區(qū)200.599萬人（其中農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口6萬人人）；江江北區(qū)447.116萬人人(其中中農(nóng)業(yè)人人口100萬人)；沙坪坪壩區(qū)668.885萬人人(其中中農(nóng)業(yè)人人口為221萬人人);九九龍坡區(qū)區(qū)73.26萬萬人(其其中農(nóng)業(yè)業(yè)人口224萬人人)；南南岸區(qū)449萬人人(其中中農(nóng)業(yè)人人口133萬人)；北碚碚區(qū)644萬人(其中農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口36萬萬人)；渝北區(qū)區(qū)81.6萬人人(其中中農(nóng)業(yè)人人口599萬人)；巴南南區(qū)855.733萬人(其中農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口62萬萬人)。各區(qū)人人口分布布中，渝渝北、巴巴南、北北碚新轄轄區(qū)農(nóng)業(yè)業(yè)人口占占較大比比重。 本人人口分布布統(tǒng)計(jì)為為20002

29、年底底數(shù)據(jù)，而近年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的快速崛崛起使人人口分布布發(fā)生了了較大變變化，各各區(qū)居住住人口因因此而不不斷發(fā)生生區(qū)域變變化。尤尤其江北北、渝北北區(qū)域的的大型住住宅樓盤盤較為集集中，未未來幾年年中北部部區(qū)域的的居住人人口將激激增，而而渝中區(qū)區(qū)實(shí)際居居住人口口將呈下下降趨勢勢，預(yù)計(jì)計(jì)未來十十年渝中中區(qū)人口口將從高高峰期的的70萬萬降至550萬人人口。 隨城城市的拆拆遷改造造，農(nóng)業(yè)業(yè)用地、工業(yè)用用地的大大規(guī)模征征用。居居住狹窄窄區(qū)域的的人口將將遷至環(huán)環(huán)境更為為適宜居居住的新新區(qū)域，而農(nóng)業(yè)業(yè)人口因因農(nóng)轉(zhuǎn)非非和拆遷遷安置而而演變?yōu)闉槌擎?zhèn)人人口。另另一方面面一些高高收入人人群及政政府機(jī)關(guān)關(guān)人員正正處于

30、二二次置業(yè)業(yè)階段，而北部部地區(qū)的的交通、環(huán)境和和密集高高檔樓盤盤將形成成高消費(fèi)費(fèi)人群居居住區(qū)。 由此此，未來來重慶主主城區(qū)域域的實(shí)際際消費(fèi)人人口和區(qū)區(qū)域的分分布也將將發(fā)生根根本性改改變。就就目前來來看主城城九區(qū)的的總?cè)丝诳谝?guī)模為為戶籍人人口5550萬人人，非農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口3188萬人，外省區(qū)區(qū)流入人人口566萬，九九區(qū)以外外區(qū)、縣縣流入主主城區(qū)約約88萬萬人。由由此得出出主城消消費(fèi)的城城鎮(zhèn)人口口為3118萬+56萬萬+888萬=4462萬萬人，若若計(jì)算農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口區(qū)、縣縣人口和和旅游人人口在主主城的消消費(fèi)，則則實(shí)際人人口規(guī)模模超過5500萬萬人。五五年以后后重慶主主城的非非農(nóng)業(yè)居居住人口口將超過

31、過7300萬人，而江北北、渝北北兩區(qū)的的城鎮(zhèn)居居住人口口將會從從目前的的60萬萬增加至至超過1120萬萬人口的的規(guī)模。8重慶慶未來發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃及重大大事件影影響分析析在以下部部分，將將通過簡簡要對重重慶未來來的城市市發(fā)展規(guī)規(guī)劃和商商來發(fā)展展規(guī)劃，以及將將對重慶慶市經(jīng)濟(jì)濟(jì)、特別別是零售售業(yè)企業(yè)業(yè)及物業(yè)業(yè)產(chǎn)生影影響的重重大事件件給以描描述后，綜合分分析對本本項(xiàng)目可可能產(chǎn)生生的影響響。81 城市規(guī)規(guī)劃 城市市總體規(guī)規(guī)劃是城城市發(fā)展展和建設(shè)設(shè)的依據(jù)據(jù)，它確確立了重重慶未來來的城市市格局和和各區(qū)域域的功能能定位、發(fā)展方方向，對對于江北北觀音橋橋商圈和和本項(xiàng)目目有著根根本的影影響作用用。 20005年年3

32、月，重慶市市人大通通過了重慶市市城市總總體規(guī)劃劃（2000520220）的報(bào)告告，該報(bào)報(bào)告是在在19998年經(jīng)經(jīng)國務(wù)院院批復(fù)的的總體規(guī)規(guī)劃基礎(chǔ)礎(chǔ)上的最最新修編編報(bào)告，明確了了重慶主主城九區(qū)區(qū)都市經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈的的未來城城市發(fā)展展和建設(shè)設(shè)方向。城市規(guī)劃劃范圍 規(guī)劃劃對重慶慶轄區(qū)88.244萬k (修修編前為為26.6 kk)進(jìn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶劃分分和整體體規(guī)劃，其中都都市經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)為主主城九區(qū)區(qū)，面積積達(dá)54473 k。規(guī)劃至至20110年，都市區(qū)區(qū)總?cè)丝诳?300萬人，至20020年年都市區(qū)區(qū)人口9930萬萬人，城城市規(guī)劃劃配套按按10770萬規(guī)規(guī)模進(jìn)行行預(yù)設(shè)。城市格局局 預(yù)計(jì)計(jì)至20010年年，重慶慶市

33、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化水平平將達(dá)到到50%以上；20220年達(dá)達(dá)到655%左右右。市域域城鎮(zhèn)分分為市域域中心城城市（主主城九區(qū)區(qū)）、區(qū)區(qū)域中心心城市、次區(qū)域域中心城城市。中中心鎮(zhèn)和和一般鎮(zhèn)鎮(zhèn)5個(gè)等等級。依依托交通通干線，點(diǎn)軸式式發(fā)展，逐步形形成以都都市區(qū)為為核心，區(qū)域中中心為增增長級，次區(qū)域域中心城城市和中中心鎮(zhèn)為為主體，其它小小城鎮(zhèn)拱拱衛(wèi)的級級次分明明，結(jié)構(gòu)構(gòu)合理，點(diǎn)軸相相連，互互動并進(jìn)進(jìn)的現(xiàn)代代城鎮(zhèn)體體系。 重慶慶以“一片五五城多中中心組團(tuán)團(tuán)式”布局結(jié)結(jié)構(gòu)，由由中部、北部、西部、南部和和東部片片區(qū)，一一個(gè)城市市中心和和6個(gè)城城市副中中心，城城市中心心包括渝渝中半島島、江北北城、彈彈子石在在內(nèi)的重重慶CB

34、BD地區(qū)區(qū)。6個(gè)個(gè)副中心心則由觀觀音橋、沙坪壩壩、楊家家坪、南南岸中心心區(qū)、菜菜園壩、西永中中心區(qū)組組成。 重慶慶主城區(qū)區(qū)規(guī)模的的不斷擴(kuò)擴(kuò)大，將將促使城城市消費(fèi)費(fèi)的急劇劇升級和和總量擴(kuò)擴(kuò)大，同同時(shí)使中中心城區(qū)區(qū)的輻射射力更為為強(qiáng)大，眾星捧捧月的效效應(yīng)使主主城區(qū)商商業(yè)機(jī)會會倍增。城市交通通 規(guī)劃劃建立以以大運(yùn)量量快速干干道交通通為骨干干，一環(huán)環(huán)6線的的軌道網(wǎng)網(wǎng)為基本本車線網(wǎng)網(wǎng)，除快快速干道道、輕軌軌、地鐵鐵外，還還規(guī)劃在在嘉陵江江規(guī)劃建建設(shè)166座大橋橋（含現(xiàn)現(xiàn)狀8座座），長長江規(guī)劃劃建設(shè)115座（現(xiàn)狀55座），兩江遠(yuǎn)遠(yuǎn)景預(yù)留留7座大大橋及越越江隧道道。中梁梁山規(guī)劃劃8座隧隧道（含含現(xiàn)狀33座）

35、，銅鑼山山規(guī)劃建建設(shè)6座座穿山隧隧道（含含現(xiàn)狀33座），兩山遠(yuǎn)遠(yuǎn)景預(yù)留留4座穿穿山隧道道。 城市市交通的的日益改改善，使使原本因因地理特特征相對對獨(dú)立的的各個(gè)片片區(qū)逐步步形成強(qiáng)強(qiáng)勢互動動的整體體。各片片區(qū)之間間的相互互滲透和和相互輻輻射力日日益增強(qiáng)強(qiáng)。 主城城各區(qū)功功能和各各階層的的遷移，演變隨隨城市新新格局的的形成而而加快，這也使使各區(qū)域域的未來來定位戰(zhàn)戰(zhàn)略后隨隨之做出出調(diào)整，在城市市的發(fā)展展和演變變中演繹繹未來新新格局的的形成。82 重大影影響事件件分析西部大開開發(fā) 西部部大開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略自自19999年實(shí)實(shí)施以來來對西部部地區(qū)的的經(jīng)濟(jì)促促進(jìn)成效效卓著，雖然政政策效應(yīng)應(yīng)已日趨趨弱化，但已形形成

36、的區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶已形形成良好好勢頭。西部大大開發(fā)依依托歐亞亞大陸橋橋、長江江水道、西南出出海道等等交通線線，發(fā)揮揮中心城城市作用用，以線線串點(diǎn)，以點(diǎn)帶帶面，逐逐步形成成了隴海海蘭新線線，長江江上游經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶，南（寧寧）貴（陽）昆昆（明）經(jīng)濟(jì)帶帶。 西部部大開發(fā)發(fā)除鼓勵(lì)勵(lì)政策外外，針對對西部地地區(qū)改善善投資環(huán)環(huán)境的資資金投入入也日益益增大，并優(yōu)先先安排基基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目，加大財(cái)財(cái)政轉(zhuǎn)移移力度和和金融信信貸支持持，重慶慶享有的的財(cái)政稅稅收先征征后返的的優(yōu)惠對對重慶投投資環(huán)境境的改善善產(chǎn)生了了巨大的的促進(jìn)作作用。 重慶慶是長江江上游經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)域域的龍頭頭，成渝渝經(jīng)濟(jì)圈圈的核心心，對區(qū)區(qū)域的帶帶動和促促進(jìn)作

37、用用明顯，同時(shí)具具有對長長江經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶和西西南出海海經(jīng)濟(jì)線線、東盟盟經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域的較較強(qiáng)輻射射力。西西部大開開發(fā)戰(zhàn)略略對重慶慶城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)、商商貿(mào)流通通和零售售物業(yè)均均將產(chǎn)生生積極的的推動作作用。加入世貿(mào)貿(mào)組織（WTOO） 中國國加入世世界貿(mào)易易組織的的4年間間，使中中國卷入入全球一一體化浪浪潮之中中，對重重慶的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展、企業(yè)業(yè)管理、社會生生活均產(chǎn)產(chǎn)生了重重大影響響。20003年年按入世世承諾，零售業(yè)業(yè)已全面面向外資資開放，除批發(fā)發(fā)、文化化產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品品、成品品油等領(lǐng)領(lǐng)域外幾幾無限制制。 零售售業(yè)的全全面開放放，加劇劇了重慶慶商業(yè)的的競爭，國際性性商業(yè)企企業(yè)已全全面進(jìn)入入重慶，而國內(nèi)內(nèi)零售企企業(yè)

38、為搶搶占競爭爭先機(jī)，紛紛跑跑馬圈地地，爭奪奪網(wǎng)點(diǎn)資資源，加加劇了對對商業(yè)物物業(yè)需求求的同時(shí)時(shí)，也使使得零售售企業(yè)生生存環(huán)境境日益惡惡化。未未來間的的兼并、重組浪浪潮亦將將愈演愈愈烈。 零售售業(yè)的當(dāng)當(dāng)前形勢勢和發(fā)展展趨勢將將對商業(yè)業(yè)物業(yè)有有積極的的影響，也促使使各種資資金，乃乃至海外外基金大大量涌進(jìn)進(jìn)國內(nèi)商商業(yè)項(xiàng)目目，但這這對項(xiàng)目目的規(guī)劃劃、建設(shè)設(shè)、運(yùn)營營和人才才要求也也愈來愈愈高。成渝經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶 成渝渝兩地的的互補(bǔ)性性，是成成渝地區(qū)區(qū)成為中中國西部部唯一成成片發(fā)展展，產(chǎn)業(yè)業(yè)和人口口最為集集中的地地區(qū)，西西部大開開發(fā)最重重要的地地區(qū)，被被喻為繼繼“長三角角”、“珠三角角”、“京津”經(jīng)濟(jì)帶帶后中國國

39、經(jīng)濟(jì)帶帶第四增增長極，除廣泛泛被經(jīng)濟(jì)濟(jì)界看好好外，國國家也將將“成渝經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶”列為西西部最優(yōu)優(yōu)先發(fā)展展地區(qū)，并納入入國家重重點(diǎn)發(fā)展展規(guī)劃區(qū)區(qū)域。 隨重重慶在各各經(jīng)濟(jì)圈圈的作用用發(fā)揮，重慶物物業(yè)價(jià)值值較國內(nèi)內(nèi)中心城城市偏低低的現(xiàn)狀狀將很快快被改變變，而作作為增值值空間巨巨大的商商業(yè)物業(yè)業(yè)（尤為為稀缺的的中心優(yōu)優(yōu)勢網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)資源）將成為為受惠的的產(chǎn)業(yè)而而被廣泛泛挖掘。重慶CBBD建設(shè)設(shè) CBBD是城城市商業(yè)業(yè)和商務(wù)務(wù)的核心心,依托托便利的的交通和和聚合效效應(yīng)的影影響,在在相對狹狹小的區(qū)區(qū)域內(nèi),聚集著著大量的的人口和和商機(jī)。 重慶慶的CBBD將分分成三大大塊：現(xiàn)現(xiàn)代CBBD江北城城，傳統(tǒng)統(tǒng)CBDD解放碑

40、碑，CBBD配套套服務(wù)區(qū)區(qū)南岸彈彈子石。重慶CCBD建建設(shè)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)期目標(biāo)標(biāo)是成為為長江上上游和西西南地區(qū)區(qū)的區(qū)域域性國際際化商務(wù)務(wù)中心區(qū)區(qū)。依據(jù)據(jù)CBDD的功能能劃分，加之解解放碑交交通制約約將給江江北CBBD提供供巨大的的機(jī)遇，雖然當(dāng)當(dāng)前的建建設(shè)尚顯顯緩慢，但隨著著區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)的形形成，CCBD將將會使周周邊區(qū)域域帶來巨巨大變化化和商機(jī)機(jī)。尤其其江北地地勢平坦坦、交通通發(fā)達(dá)，與外區(qū)區(qū)域相連連緊密，緊臨機(jī)機(jī)場。隨隨著江北北房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展可可能形成成的馬太太效應(yīng)，重慶北北部的吸吸引力將將會越來來越大，竟?fàn)幜αυ絹碓皆綇?qiáng)。 CBBD的建建設(shè)對城城市發(fā)展展的改變變和影響響巨大，例如美美國紐約約曼哈

41、頓頓，在區(qū)區(qū)區(qū)6.1k的土地地上，有有多達(dá)227000多萬的各類類功能性性建筑，每平方方公里的的就業(yè)人人口達(dá)到到850000人人。再如如北京的的東三環(huán)環(huán)中路以以國貿(mào)為為中心迅迅速成為為北京新新的城市市中心，北京消消費(fèi)能力力最強(qiáng)的的人群有有很大的的比例集集中在此此，由此此造就了了國貿(mào)、燕莎，等多個(gè)個(gè)高檔商商業(yè)區(qū)域域。9零售售業(yè)發(fā)展展趨勢及及商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展趨勢91國國內(nèi)零售售業(yè)現(xiàn)狀狀 在對對外開放放的推動動下，中中國零售售業(yè)經(jīng)過過多年的的快速發(fā)發(fā)展，取取得了驚驚人的成成就，隨隨著零售售業(yè)的全全面開放放，外資資大舉進(jìn)進(jìn)入。零零售業(yè)發(fā)發(fā)展表現(xiàn)現(xiàn)為規(guī)模模迅速提提升。新新舊業(yè)態(tài)態(tài)并存發(fā)發(fā)展，市市場集中中

42、力度和和零售現(xiàn)現(xiàn)代化水水平迅速速提高。但是國國內(nèi)零售售業(yè)仍存存在規(guī)模模偏小、戰(zhàn)略缺缺失、經(jīng)經(jīng)營管理理水平粗粗放，盲盲目快速速膨脹等等問題。零售業(yè)態(tài)態(tài)重新整整合定位位 在充充分競爭爭的市場場背景和和消費(fèi)市市場日趨趨細(xì)分趨趨勢中。新興業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展展勢頭迅迅猛，新新興業(yè)態(tài)態(tài)層出不不窮。商商務(wù)部于于20004年77月1日日正式發(fā)發(fā)布了國國內(nèi)177種業(yè)態(tài)態(tài)的界定定標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)代百百貨、超超市、專專業(yè)店和和正迅猛猛發(fā)展的的購物中中心在零零售市場場中逐漸漸占據(jù)了了主導(dǎo)地地位。零售業(yè)規(guī)規(guī)模迅速速提升 20004年年全國社社會消費(fèi)費(fèi)品零售售總額達(dá)達(dá)到4226000億元，中國的的消費(fèi)品品市場規(guī)規(guī)模增長長迅猛，從1997

43、8年年到20004年年間年均均增長率率超過110%，而900年代以以后的平平均增長長率超過過15%。行業(yè)業(yè)規(guī)模較較90年年代初增增長了55.5倍倍，預(yù)計(jì)計(jì)到20010年年市場總總規(guī)模將將超過110萬億億元。年年平均增增長將保保持在111%以以上，五五年后的的市場規(guī)規(guī)模將在在20005年基基礎(chǔ)上增增長1倍倍。市場集中中度提高高 從零零售百強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)的的商品銷銷售額和和商品零零售額的的平均規(guī)規(guī)模超出出市場規(guī)規(guī)模增長長速度，商品銷銷售總額額和商品品零售額額近年的的平均年年增長率率高達(dá)223.66%和226.88%，增增長速度度比社會會消費(fèi)品品零售總總額高116.33%，市市場份額額也正向向各地的的優(yōu)勢

44、企企業(yè)集中中，零售售行業(yè)市市場集中中度提高高，不僅僅發(fā)揮了了穩(wěn)定市市場的作作用，并并正在帶帶來工業(yè)業(yè)、商業(yè)業(yè)、消費(fèi)費(fèi)者三者者關(guān)系和和地位的的調(diào)整。新舊業(yè)態(tài)態(tài)并存發(fā)發(fā)展 900年代之之前，中中國零售售市場長長期保持持著國有有百貨商商場一統(tǒng)統(tǒng)天下的的格局，市場份份額高達(dá)達(dá)60%以上，隨消費(fèi)費(fèi)需求的的變化和和競爭的的加劇。大型綜綜合超市市，精品品、時(shí)尚尚等主題題百貨，專業(yè)店店、便利利店、專專賣店、家居建建材中心心、倉儲儲百貨等等新興零零售業(yè)態(tài)態(tài)迅速崛崛起，成成為擴(kuò)大大市場的的重要?jiǎng)觿恿?。尤尤為超市市及專業(yè)業(yè)店的發(fā)發(fā)展最為為迅猛，近年的的增長速速度超過過了400%。 受到到新型零零售業(yè)態(tài)態(tài)的巨大大沖擊

45、，傳統(tǒng)百百貨和綜綜合商場場進(jìn)入了了巨大的的調(diào)整和和轉(zhuǎn)型期期。百貨貨店也仍仍然保持持著市場場的主要要業(yè)態(tài)地地位，百百貨店中中的五金金、電氣氣、家居居、食品品、日雜雜等品類類逐漸淡淡出，專專注于精精品化、品牌化化、時(shí)尚尚化的高高毛利商商品。傳傳統(tǒng)百貨貨在滿足足大眾消消費(fèi)的基基礎(chǔ)上，也正經(jīng)經(jīng)歷著定定位和經(jīng)經(jīng)營的調(diào)調(diào)整和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型之中中。全行業(yè)的的現(xiàn)代化化水平顯顯著提高高 中國國零售業(yè)業(yè)現(xiàn)代化化水平的的顯著提提高，除除了現(xiàn)代代流通方方式和新新型業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展較較快外，先進(jìn)流流通經(jīng)營營與管理理技術(shù)也也得到快快速推廣廣和應(yīng)用用?，F(xiàn)代代信息技技術(shù)的在在管理方方法中的的廣泛應(yīng)應(yīng)用，電電子商務(wù)務(wù)等新技技術(shù)的發(fā)發(fā)展，極極

46、大提高高了零售售業(yè)的管管理水平平。經(jīng)營營、管理理和資源源整合的的高素質(zhì)質(zhì)人才也也逐步成成為行業(yè)業(yè)的重要要競爭因因素，促促使行業(yè)業(yè)的運(yùn)營營管理水水平顯著著提高，一批現(xiàn)現(xiàn)代化水水平較高高的零售售企業(yè)應(yīng)應(yīng)運(yùn)而生生。外資大舉舉進(jìn)入 從119922年至220033年，全全國零售售行業(yè)累累計(jì)實(shí)際際利用外外資約330億美美元，批批準(zhǔn)設(shè)立立外資商商業(yè)企業(yè)業(yè)3000家，分分店23300多多個(gè)。分分布在全全國近330個(gè)省省市，世世界前550強(qiáng)大大型零售售企業(yè)有有超過440家進(jìn)進(jìn)入了中中國。知知名的如如沃爾瑪瑪、家樂樂福、麥麥德龍、伊藤洋洋化堂等等，已經(jīng)經(jīng)逐步在在國內(nèi)形形成了一一定的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)規(guī)模模。9.2國國內(nèi)零售售

47、業(yè)趨勢勢 零售售業(yè)企業(yè)業(yè)已逐漸漸成為渠渠道主導(dǎo)導(dǎo)者，對對上游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主主導(dǎo)地位位進(jìn)一步步加強(qiáng)。國內(nèi)已已有超過過95%的商品品處于供供過于求求的狀況況。中國國經(jīng)濟(jì)已已由供給給約束型型轉(zhuǎn)為需需求約束束型，零零售業(yè)已已成為市市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行的的起點(diǎn)。未來幾幾年，隨隨著中國國推進(jìn)流流通現(xiàn)代代化進(jìn)程程的加快快，零售售業(yè)對上上游的決決定性作作用將更更加突出出。連鎖經(jīng)營營將是零零售企業(yè)業(yè)居主導(dǎo)導(dǎo)地位的的經(jīng)營方方式 企業(yè)業(yè)聯(lián)合、兼并、重組步步伐加快快，將成成為零售售業(yè)加快快規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)張和跨跨地區(qū)發(fā)發(fā)展的主主要方式式。 零售售業(yè)態(tài)競競爭將更更加激烈烈，百貨貨店將向向細(xì)分化化、個(gè)性性化發(fā)展展，傳統(tǒng)統(tǒng)百貨店店的市場場份

48、額將將逐漸萎萎縮。大大型的購購物中心心將在未未來幾年年中迅猛猛發(fā)展，成為優(yōu)優(yōu)勢渠道道資源擁擁者，而而成為未未來零售售業(yè)態(tài)的的新型主主導(dǎo)業(yè)態(tài)態(tài)。 零售售業(yè)專有有技術(shù)，信息技技術(shù)的應(yīng)應(yīng)用，使使經(jīng)營技技術(shù)和管管理手段段日益現(xiàn)現(xiàn)代化，而零售售企業(yè)對對新技術(shù)術(shù)、新人人才的運(yùn)運(yùn)用而促促使其迅迅速成為為各區(qū)域域的優(yōu)勢勢企業(yè)。 外商商進(jìn)入步步伐進(jìn)一一步加快快，也促促使國內(nèi)內(nèi)零售企企業(yè)快速速膨脹，競爭形形勢更為為激烈。93購購物中心心發(fā)展趨趨勢 900年代國國內(nèi)的房房地產(chǎn)多多為小規(guī)規(guī)模樓盤盤，底商商是中國國商用房房地產(chǎn)的的典型特特征，隨隨著土地地價(jià)格的的不斷上上漲，商商業(yè)用房房在房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的比例例也日益益增

49、大。 舊城城改造、城市規(guī)規(guī)模擴(kuò)大大、商業(yè)業(yè)企業(yè)跑跑馬圈地地、第三三產(chǎn)業(yè)澎澎渤興起起等因素素促使中中國的商商用房地地產(chǎn)呈燎燎原之勢勢，在巨巨大利益益的引誘誘下，眾眾多房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目和和規(guī)模也也呈現(xiàn)迅迅猛擴(kuò)大大之勢，20000年后后商業(yè)房房地產(chǎn)成成為新的的務(wù)稱，也衍生生出了一一個(gè)巨大大產(chǎn)業(yè)市市場商業(yè)房房地產(chǎn)，全國號號稱大型型購物中中心的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目已已多達(dá)近近10000家。 中國國商業(yè)房房地產(chǎn)企企業(yè)一直直未能超超越房地地產(chǎn)的局局限，而而始終在在營銷技技術(shù)上尋尋找突破破，眾多多的商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)一直在在“一賣就就死，一一租就亂亂”的怪圈圈中循環(huán)環(huán)，究竟竟是租還還是售，是回籠籠資

50、金還還是兼顧顧商業(yè)經(jīng)經(jīng)營，成成為營銷銷無法逾逾越的高高坎。分分零發(fā)售售、零散散出租的的風(fēng)險(xiǎn)在在全國各各地的商商業(yè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目中擴(kuò)大大和漫延延。統(tǒng)一一規(guī)劃、定位、經(jīng)營終終成大勢勢所趨，廣州天天河城、杭州金金涌廣場場、萬達(dá)達(dá)購物廣廣場等大大型商業(yè)業(yè)樓盤在在付出慘慘痛的教教訓(xùn)和沉沉重的代代價(jià)之后后，為中中國的商商業(yè)房地地產(chǎn)探索索出了新新的運(yùn)作作理念和和方法為為業(yè)界所所廣泛借借鑒。 “購購物中心心”這一新新的概念念和業(yè)態(tài)態(tài)在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的集成發(fā)發(fā)展之下下，成為為商業(yè)物物業(yè)開發(fā)發(fā)和經(jīng)營營的新模模式。購購物中心心是一種種復(fù)合性性業(yè)態(tài)，也是零零售業(yè)態(tài)態(tài)的最高高級形態(tài)態(tài)，但西西方的理理論和實(shí)實(shí)踐與中中國實(shí)際

51、際情況差差距甚遠(yuǎn)遠(yuǎn)，無法法適中國國國情，這一概概念在中中國被房房地產(chǎn)企企業(yè)和營營銷企業(yè)業(yè)以“漫天過過海”之術(shù)使使眾多項(xiàng)項(xiàng)目變成成為了形形似而神神不似的的“偽購物物中心”。而“中國式式的”符合中中國不同同地區(qū)消消費(fèi)特征征的購物物中心必必將顯現(xiàn)現(xiàn)出強(qiáng)大大的生命命力和發(fā)發(fā)展?jié)摿α?。這種種集零售售管理與與地產(chǎn)開開發(fā)，集集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、教育、服務(wù)等等多功能能為一體體，在統(tǒng)統(tǒng)一籌劃劃、規(guī)劃劃、經(jīng)營營模式為為大型商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的最佳佳模式。成為在在充分體體現(xiàn)經(jīng)營營價(jià)值和和整體商商業(yè)價(jià)值值的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，兼兼有豐富富生活、表現(xiàn)文文化、細(xì)細(xì)化服務(wù)務(wù)、促進(jìn)進(jìn)消費(fèi)、經(jīng)營和和帶動城城市、活活躍旅游游等多元元

52、功能組組合的商商業(yè)形態(tài)態(tài)。10重重慶商圈圈現(xiàn)狀及及商圈發(fā)發(fā)展趨勢勢圖十四：重慶市市商圈規(guī)規(guī)劃圖總體狀況況 特殊殊的地理理環(huán)境決決定了重重慶的商商業(yè)組團(tuán)團(tuán)式結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)展，圍繞主主城渝中中、沙坪坪壩、江江北、九九龍坡、南岸等等五區(qū)，相繼形形成了解解放碑、沙坪壩壩、觀音音橋、楊楊家坪、南坪五五大商圈圈形成了了各呈鼎鼎立之勢勢。 在各各區(qū)政府府對商貿(mào)貿(mào)流通的的大力投投入和積積極推動動下，各各商圈得得以飛躍躍式發(fā)展展，但普普遍存在在缺少統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃和長遠(yuǎn)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略略性考慮慮，由此此形成了了各商圈圈自身的的特點(diǎn)不不足，商商業(yè)規(guī)模模龐大而而互動性性不足的的特點(diǎn)。除解放放碑商圈圈因傳統(tǒng)統(tǒng)地位的的影響對對全市有有極

53、強(qiáng)的的輻射力力外，各各商圈對對外輻射射力較弱弱，甚至至本商圈圈內(nèi)的消消費(fèi)者到到解放碑碑消費(fèi)的的習(xí)慣始始終難以以扭轉(zhuǎn)，且各商商圈規(guī)模模的不斷斷擴(kuò)大，商業(yè)物物業(yè)過剩剩，一定定比例的的商業(yè)企企業(yè)經(jīng)營營績效偏偏低成為為重慶商商業(yè)的一一大特征征。附表一：各商圈圈商業(yè)面面積供應(yīng)應(yīng)量仍呈呈不斷放放大之勢勢商圈當(dāng)前經(jīng)營營面積當(dāng)前供應(yīng)應(yīng)量預(yù)計(jì)近期期供應(yīng)量預(yù)計(jì)遠(yuǎn)期期供應(yīng)量當(dāng)前年銷銷售面積積解放碑60萬30萬60萬75萬135億億沙坪壩45萬18萬30萬40萬65億南坪20萬15萬30萬45萬54億觀音橋35萬12萬32萬45萬38億楊家坪25萬14萬34萬40萬29億合計(jì)185萬萬89萬186萬萬245萬萬371

54、億億注：以上上數(shù)據(jù)根根據(jù)調(diào)研研和對大大型商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的的綜合估估計(jì)而得得。以上上面積僅僅計(jì)算各各商圈內(nèi)內(nèi)步行街街和步行行街延伸伸范圍的的主導(dǎo)性性商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，未未包括其其他區(qū)域域的商業(yè)業(yè)面積。解放碑商商圈特征征 商圈圈范圍以以步行街街為核心心，北起起臨江門門，南至至校場口口，西達(dá)達(dá)民生路路，東到到小十街街，由臨臨江路、滄白路路、新華華路、民民生路合合圍而成成的多邊邊形區(qū)域域，總面面積約11.2KK。解解放碑因因歷史沿沿革而形形成至今今，是重重慶市的的核心商商圈，重重慶市各各區(qū)、各各縣市民民最重要要、最常常去的購購物、娛娛樂、休休閑的集集聚場所所，被譽(yù)譽(yù)為“西部第第一街”。網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)密集程程度在全全國居

55、于于前列，已形成成商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)40000多多個(gè)，服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)50000多家家，年?duì)I營業(yè)額已已達(dá)1335億元元。 解放放碑是傳傳統(tǒng)的商商貿(mào)集散散地，各各主要商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)一應(yīng)俱俱全，精精品百貨貨的代表表企業(yè)有有大都會會廣場、美美時(shí)時(shí)代百貨貨（香港港）等，時(shí)尚百百貨的代代表有太太平洋百百貨（臺臺灣）、王府井井百貨（北京）、銀泰泰百貨（北京）、迪康康百貨（深圳）等，品品類百貨貨的代表表有重百百、新世世紀(jì)等，大賣場場的代表表有家樂樂福（法法國）、新世紀(jì)紀(jì)超市等等，專業(yè)業(yè)（電器器）店的的代表企企業(yè)有國國美（北北京）、蘇寧（南京）、大中中（北京京）、商商社電器器等。 解放放碑商圈圈因地域域狹小,建設(shè)成成本高昂

56、昂,交通通體系和和周邊環(huán)環(huán)境擁堵堵,成為為制約該該商圈發(fā)發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵因素素,加上上開發(fā)商商實(shí)力和和眼光受受限的因因素,解解放碑尚尚未有真真正含義義的符合合重慶大大都市特特點(diǎn)的滿滿足廣大大居民的的大型購購物中心心。大都都會雖規(guī)規(guī)模較大大,業(yè)態(tài)態(tài)和功能能有一定定的復(fù)合合性,但但因中高高檔定位位線路和和經(jīng)營特特征尚不不能成為為重慶代代表性的的購物中中心。 隨著著各區(qū)域域商圈和和社區(qū)商商業(yè)的逐逐步形成成，新城城區(qū)的大大規(guī)模建建設(shè)，加加之解放放碑交通通和行車車因素的的影響，商圈絕絕對霸主主的地位位將逐漸漸被削弱弱，未來來的商業(yè)業(yè)熱點(diǎn)將將進(jìn)一步步擴(kuò)散。南坪商圈圈的特征征 南坪坪商圈以以南坪轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤為中中心，

57、北北起長江江大橋南南橋頭，南至四四公里學(xué)學(xué)府大道道，東臨臨海棠溪溪立交，西至融融僑半島島，規(guī)劃劃面積達(dá)達(dá)4 KK。南南坪區(qū)政政府就此此還提出出新的步步行街?jǐn)U擴(kuò)建計(jì)劃劃，并在在未來22年內(nèi)重重點(diǎn)發(fā)展展會展、醫(yī)藥、汽車、家居四四大產(chǎn)業(yè)業(yè)，并建建設(shè)休閑閑運(yùn)動、燈飾建建材、會會展、汽汽摩四大大街道，南坪商商圈年銷銷售規(guī)模模已超過過50億億元。 南坪坪商圈形形成起步步較早，但原規(guī)規(guī)劃滯后后，街區(qū)區(qū)交通狀狀況欠佳佳，區(qū)域域內(nèi)大型型零售網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)少，規(guī)模偏偏小，購購物環(huán)境境偏低。但醫(yī)藥藥批零市市場、家家居、建建材店、汽車交交易市場場已成為為南坪商商圈的重重要引力力。20004年年的醫(yī)藥藥批零規(guī)規(guī)模已超超過400

58、億元，區(qū)內(nèi)在在建的帝帝景MAALL，已引入入的萬達(dá)達(dá)商業(yè)廣廣場將成成為南坪坪商圈未未來的重重要新生生力量。已經(jīng)營營的流行行百貨代代表性企企業(yè)有百百盛百貨貨（馬來來西亞），品類類百貨代代表性企企業(yè)有重重百、新新世紀(jì)等等，綜合合超市的的代表性性企業(yè)有有好又多多（臺灣灣）、人人人樂（深圳），倉儲儲超市的的代表性性企業(yè)有有武漢中中百、麥麥德龍（德國、不在商商圈內(nèi)），家居居建材專專業(yè)店的的代表性性企業(yè)有有百安居居（英國國）、建建瑪特等等，電器器專業(yè)店店的代表表性企業(yè)業(yè)有蘇寧寧（南京京）、國國美（北北京）等等。 南坪坪尚未有有大型購購物中心心，但通通過以家家居、建建材為主主力店的的帝景MMALLL正緊鑼鑼

59、密鼓，萬達(dá)購購物廣場場以劃定定地界，長江實(shí)實(shí)業(yè)也已已在南濱濱路運(yùn)籌籌帷幄，未來幾幾年南坪坪商圈將將后來居居上，產(chǎn)產(chǎn)生較強(qiáng)強(qiáng)的競爭爭力。楊家坪商商圈特征征 楊家家坪商圈圈構(gòu)建是是以步行行街為核核心，以以長江路路、西郊郊路、直直港大道道、楊九九路、石石楊路為為軸心，按“一點(diǎn)兩兩線”呈放射射型網(wǎng)狀狀結(jié)構(gòu)延延伸，并并以此構(gòu)構(gòu)成商務(wù)務(wù)區(qū)，商商圈規(guī)模模達(dá)2 K，步行街街是幾大大商圈中中第一個(gè)個(gè)進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃、整體體改造的的商圈，“商住分分流、人人車分流流、整體體打造”是楊家家坪商圈圈的規(guī)劃劃特點(diǎn)，未來規(guī)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)調(diào)特色休休閑、餐餐飲、旅旅游業(yè)的的發(fā)展為為特點(diǎn)。 楊家家坪商圈圈相對獨(dú)獨(dú)立，并并以交通通上的優(yōu)

60、優(yōu)勢有效效輻射了了大渡口口區(qū)域的的部分消消費(fèi)，年年銷售規(guī)規(guī)模居各各商圈第第二位，達(dá)到近近80億億元，僅僅次于解解放碑商商圈。商商圈內(nèi)時(shí)時(shí)尚百貨貨的代表表性企業(yè)業(yè)有富安安百貨（臺灣）、立丹丹百貨等等，品牌牌百貨的的代表性性企業(yè)有有重百、新世紀(jì)紀(jì)，電器器專業(yè)店店有國美美、蘇寧寧、商社社電器等等。沙坪壩商商圈特征征 沙坪坪壩商圈圈是以三三峽廣場場為主導(dǎo)導(dǎo)的商業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈圈，呈十十字型結(jié)結(jié)構(gòu)，步步行街內(nèi)內(nèi)由三峽峽景觀園園、名人人雕塑園園、綠色色藝術(shù)園園和商業(yè)業(yè)步行街街四部分分構(gòu)成，由多達(dá)達(dá)20余余處的人人文景觀觀。依托托高校林林立的背背景，沙沙坪壩形形成了以以文化休休閑和時(shí)時(shí)尚為主主題的商商圈特征征，商